房产问诊室--疑难解答

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现金购屋是否还需律师？

http://www.enanyang.my/news/2015 ... %e4%bd%90%e5%bd%ac/

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申请不到房贷，会失定金？

http://www.enanyang.my/news/2015 ... %e9%9b%aa%e8%8a%ac/

tboontan

法律专科：屋漏不能退租？

产业周刊
问诊室
法律专科
   2015-11-22 15:00
http://www.nanyang.com/node/735334?tid=686

问：
陈律师你好。

我和朋友租了一间公寓单位，和屋主签了2年的合约，但住了才3个月，就出现漏水的问题。

之后发现漏水的问题，是从楼上的单位流下来，然而该单位目前并没有人居住，屋主和管理层也没有办法解决这问题。

屋主找人来修补，但没多久又再漏水。

我们觉得很麻烦，就向屋主反映要退租，但屋主竟然说签了合约不能退租，就算退租也要在合约期满之后，否则算是毁约。

如果是这样的情况，我应该怎么办？总不可能天天住在一间漏水的屋子吧？请帮帮忙。

～～槟城房小姐

答：一般上，租赁协议会阐明，如果不是因租客的过失下，被有关当局宣告物业不适宜居住用途，租客是有权力以1个月的书面通知业主，终止此租约。

租赁协议通常也会纳入业主必须维护和保持物业于良好及可修复状态的条款，尤其是物业的外部结构，包括主体结构、墙壁、窗户、门扇和屋顶等等，既然业主多次修复不果，你有权利终止协议的。

你也可以向业主提议向2007年建筑物和公共财产（维修及管理）法令所设立的建筑官员（Commissioner of Building）投诉楼上单位业主，即楼上单位持有人。

建筑官员可以书面通知形式，强制涉及的业主维修及解决这漏水的问题。

咨询和投诉可致函至：
建筑专员（COB）

估值及物业管理部门
Level6,Bangunan TH Perdana,1001,Jalan Sultan Ismail,50250 Kuala Lumpur.
电话：603-26171084
传真：603-26986571
电邮：jpph@dbkl.gov.my
你可以选择谘询律师或专业人士，协助调解你和业主所衍生的纷争。


陈佐彬律师 亿达法务办事处创办人

tboontan

法律专科：房子未供完 转名给儿需付税？

产业周刊
问诊室
法律专科
   2015-11-22 15:07 http://www.nanyang.com/node/735335?tid=686


问：你好。

我和丈夫在2年前买了一间房子，目前还在供期，如今想要转到儿子名下，并由他去供，请问手续和一般买卖类似，或只是转换名字就可以呢？会否被征税？

～～柔佛辜女士

答：你好，因为房子尚未供完，不能直接转名给儿子。因为屋子的利益和贷款人还在你名下，如果直接转名会影响到银行的利益。

首先，你的儿子必须另外向银行贷款，以还清你目前的屋子贷款数额才能够进行转名程序。

父母与孩子之间不涉回酬的房屋转让，在2002年印花税（免除）条例（P.U.（A）434/2002）下可享有50%印花税回扣，但并非全数豁免。

申请人必须提呈孩子的身分证予国家税收局，以证明双方的关系方能获得有关印花税回扣。

夫妻与父母与孩子之间不涉报酬的房屋转让，均能享有印花税回扣；但是，兄弟姐妹及公公婆婆与孙子之间，同样不涉报酬的房屋转让，并没有印花税回扣优惠。


陈佐彬律师 亿达法务办事处创办人

tboontan

法律专科：屋主要卖屋 房客有权不让人看屋吗？

问：
陈律师，想请教一下，我现在住的屋子已租了快9年，除了当初第一年租约合同外，接下来都是靠彼此信任而没有续约，9年中也起了两次租金。

如今屋主要卖屋子，也委托了房屋经纪。


问题来了，我现在还是每个月准时给租金，但房屋经纪却不断带人来看房子，我真的有点不厌其烦。


我是不是有义务每次都要牺牲时间，来开门等一堆陌生人来看屋子？我也知道经纪要赚钱，但不可能要麻烦到我吧？而且我也不可能把钥匙交给对方。


每次来看屋子，就几个人对着我家指指点点，甚至拿起手机左拍右拍，隐私被剥夺了。
我应该如何协调呢？我是否有权不让人进屋观看？


～～雪州蒋丽


答：根据法律，房东必须让租客在不受干扰的情况下居住及享用所租用的房子。


而一般租约合同，允许房东在要出售房子时让有意购买者进入看房子。


不过，你是靠彼此信任而没有和房东续约，因此建议你和屋主商讨一个双方都认为可行的办法，如接到合理的通知才能来看屋子、限制每星期看房的次数及不能屋内拍照等。


产业周刊 问诊室 法律专科  2016-01-03 15:49

http://nanyang.com.my/node/742123?tid=686

tboontan

法律专科：二手屋的GST谁付？


问：
陈律师，大家都知道消费税是6%，只是我不太清楚，这6%消费税是针对新房产买卖？还是二手房产呢？
如果二手房产也包括在内的话，那这6%的消费税应该由卖方来承担，还是买方的付呢？
请你多加解释。谢谢。
～～槟城高女士

答：
想知道买卖房地产的交易是否征收消费税，我们必须确定以下两个重点：
1.卖家是否消费税注册者？如果卖家不是消费税注册者，那有关买卖不会被征收消费税；相对的，如果卖家是消费税注册者，接下来必须确认有关房产类别，会不会被征收消费税。


2.交易的房地产是否是豁免纳税供应。要注意的是，住宅物业和农科物业没被征消费税，只有商业及工业地产才须付消费税。
因此，不管是一手还是二手房地产，只要卖家是消费税注册者，脱售被征收消费税类型的产业才须缴付消费税。


6%的消费税一般会由买家来承担，一旦双方同意由卖家自行承担。


产业周刊 问诊室 法律专科  2016-01-03 15:47

http://nanyang.com.my/node/742122?tid=686

tboontan

法律专科：根据合约 解决与租客纠纷

问：
你好，我之前将一公寓单位出租给一个人，并签了2年租约。

原本以为他租来自己居住，后来竟发现，他将那公寓又转租给一班外劳。

我很担心房子的情况，于是要求租客停止出租给外劳，他却很不满意，说他有权租给任何人，甚至是用来做生意，而我无权管他。


我想了解，租客未征得业主同意，有权再转租给其他人，甚至用来做生意吗？其他单位的屋主也因为单位住了许多外劳，而要求我停止租给对方；不过，租约里并没有注明这些条例，如果我要解约，是否我必须赔偿给对方？还有其他方法，可要求对方搬走而不需赔偿？谢谢。


～～雪州胡先生


答：你好，马来西亚并没有针对租赁事宜的完善法律。所以，你和租客的纠纷得根据当初你和租客所签的租赁合约解答。


关于你的问题：租客是否真的有权再把屋子出租给其他人，就得看合约里是否有没有转租条款。如果你在签约时已注明了该房子只供租客本身使用，那么，租客把屋子转租给其他人就违约。


同样的，租客是否有权用租来的地方经营生意，也须根据合约里有无列明该房子只许当作住宅用途。
如果没有，那么，租客没得到屋主同意就不算违约。


不过，必须在此声明，公寓多半是供住宅用途，用来经营生意并对周围造成不便，足以被地方政府警告或罚款，所以，公寓的租赁合约都会列明只供住宅用途。


你只能依照租赁合约里所列明的条例解约，比方说，如果租赁合约有列明租客没依时缴付租金，或不准证转租，或做了犯法行为等等而违约，那么，屋主就能依据解约，否则将如你所说的，要提早解约，唯有赔偿给对方。



陈佐彬律师 亿达法务办事处创办人


产业周刊 问诊室 法律专科  2016-01-03 15:45

http://nanyang.com.my/node/742121?tid=686

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现金买房妥当吗？


| e南洋商报eNanyang http://www.enanyang.my/?p=481271

tboontan

法律专科：装修要给抵押金吗？



产业周刊 问诊室 法律专科  2016-01-17 15:27

http://www.nanyang.com/node/744348?tid=686

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融资专科：不能抵押公司资产



产业周刊 问诊室 融资和贷款专科  2016-01-17 15:22

http://www.nanyang.com/node/744347?tid=686

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法律专科：收不到保证回酬

问：陈律师，你好。
我在武吉免登买了一间服务式公寓，当初发展商承诺每年6%投资回酬，而且买卖合约也写得很清楚。

但是一年后，发展商已停止发投资回酬给业主；我问过其他业主，大家的情况都一样，而且发展商避而不见。


我想问：
1.是不是已发生很多类似个案？
2.买卖合约列明的保证（Guaranteed）每年投资回酬，有法律效应吗？
3.身为业主， 我们现在该怎办？ 可以委托律师起诉发展商吗？


答：
1.这类型的案件曾经发生过。
2.如果买卖合约内列明的保证（Guaranteed）每年投资回酬，那有法律效应。
3.如果发展商违反，那业主有权根据买卖合约内的条例，向发展商采取法律行动。建议你带着合约向律师询问详情。


佐彬律师


产业周刊 问诊室 法律专科  2016-01-24 16:15

http://nanyang.com.my/node/745429?tid=686

tboontan

钱途屋语：申请产业担保型贷款

问：

有几个问题想请教Loanstreet。我是个打工族，月薪4000令吉，每月供车800令吉。
1.如果我想买房子，最高贷款是多少？
2.有无办法可以借得更多？例如让亲人将一笔定期存款存放在我名下，这会有帮助吗？
3.我能用父亲已供完的房子做抵押？

~~蕉赖小宋

答：
小宋，你好。

1.根据你的资料，月薪4000令吉，扣除了常月自动预扣税务（PCB）164令吉和公积金（EPF）455令吉，每月净收入是3381令吉。银行设下的负债率（DSR）是你净收入总额的70%，因此你的最高贷款只有31万令吉。


2.是的，你可以，例如和妻子或家人联名，或申请产业担保型贷（Asset Based Lending；简称ABL）。想要申请产业担保型贷，你必须向银行证明自己拥有价值100万令吉或以上的物业或流动资产（例如定期存款、已供完物业）在手。

3.可以，只要你是共同业主之一。只要你也是业主，你必须获得父亲的同意向银行抵押申请贷款。如果你不是业主，你不能用父亲已经供完的房屋做抵押。




loanstreet 免费贷款资讯及谘询网站


产业周刊  2016-01-24 16:05
http://nanyang.com.my/node/745427?tid=686

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法律专科：二手屋如何发分层地契？

产业周刊
问诊室
法律专科
   2016-02-28 14:48


http://www.nanyang.com/node/750271?tid=686





问：陈律师你好，不久前通过一位房地产经纪，买了一间刚建好的公寓。

我知道，分层地契一般都是数年后才会发下来，想了解，这个公寓单位之后发出来的分层地契，是直接给我还是会先发给第一位屋主？

是不是我和第一位业主签了买卖合约，我就是合法业主？在官方机构的业权拥有纪录，是否也会自动更新，或我必须自己通知相关部门？

感恩。

～～威省覃先生

答：根据你的情况，发展商仍未将地契转移到业主名下。因此，发展商可以将分层地契直接转移到你的名字，无需从发展商转移到第一任业主名下，再从那边转移到你名下。

这公寓会以转让契约的方式（Deed of Assignment by way of Transfer）脱售。

在脱售前第一任业主必须得到发展商的确认（Confirm）方能依据买卖合约脱售给你。

因此，获得发展商的确认后，发展商会自动更新其资料。若你想确定发展商资料库已更新，可以向发展商询问详情。


陈佐彬律师

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法律专科：律师如何收费？

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  2016-02-28 14:44 http://www.nanyang.com/node/750270?tid=686




问：陈律师，你好。
我朋友是室内设计师兼装修主要承包商，与屋主因某些问题，无法继续完成剩下的30%工程，余账十多万令吉还没收到。

屋主之后找了朋友之前雇用的二线承包商（subcon），以更低的价钱完成剩下的工作。
朋友之后聘用一位律师处理，对方开始时开价约2万令吉，并答应会追回屋主所欠的十多万令吉尾数。

岂料，到最后律师费变4万令吉，但追回来的余款只有8万令吉左右，整个过程感觉上有点白做。
想请问一下，大马有没有类似香港的法律援助部门，可协助这类法律问题？至少还可提供一些基本知识，同时费用合理。

我试过找过一位律师，只是开个档，写了3页的回复信，就收费6800令吉。

第二，我想问，如果律师开档并写了几张回复信，过了一段时间，双方私下达成共识后，需要通知律师结案吗？律师费是否当有事情要求才收费？或是以时间长短来计算？
最后，我还想问，一般的律师收费可有标准？一般如何计算？而我们一般的市民需要有什么基本知识，以防双方误解？
～～吉隆坡薛先生

答：
一．在聘用律师处理任何事物时，可先请律师给你整个案子的报价单。同时，确认除了律师费以外你是否需要支付其他费用，如法庭堂费、文件注册费、印花税等等。
如果觉得费用不合理，那你可以向其他律师咨询并索取报价单。
需要法律援助却又无法负担费用的公众，可向法律援助局（Jabatan Bantuan Guaman）或律师公会法律援助中心（Bar Council Legal Aid Centre）求助。但是，公众必须符合

以下条件：

法律援助局（Jabatan Bantuan Guaman）
（a）年收入不超过2.5万令吉；（b）如果年收入超过2.5万令吉，但必须少于3万令吉。如果收入介于2.5万至3万令吉，你必须缴交300令吉的献金（Contribution）。

律师公会法律援助中心（Bar Council Legal Aid Centre）
（a）单身月入（扣除开销后）不超过650令吉，已婚人士则是900令吉。
（b）此外，不能拥有超出以下价值的资产：●摩托车：4500令吉●房子：4.5万令吉●车子：2万令吉●存款：5000令吉
（c）能够得到援助的范围包括刑事法（Criminal law）、家庭法（Family law）、劳工法（Labour law）、回教法（Syariah law）和大众的利益（Public Interest）。

二．双方私下达成协议后必须尽早通知律师，一来律师可协助你了解有关协议是否带来任何法律刑责；再来也可避免律师因不知情花费更多时间继续跟进案子。律师的收费一般以所花费的时间来计算，而每个律师的时费则有所不同。

三．除了特定事项如房屋买卖、贷款文件、抵押文件等有法律规定的律师费计算法，其他事项律师征收的费用并没有一个特定规范。费用一般依据律师的经验、案件的复杂性、花费的时间、包含的文件、案件的地区等来收费。如之前提到，尽可能在聘用律师前取得报价单同时，了解有关律师的收费形式以防任何误解。


陈佐彬律师

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租户死赖不搬,看招!/潘敬懿

| e南洋商报 http://www.enanyang.my/?p=554065

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业主应懂管理层运作
- e南洋商报Nanyang Siang Pau | e手快讯 http://www.enanyang.my/?p=584597

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拍卖专科：为何无人问津？
拍卖专科 产业周刊 问诊室  2016-05-08 14:52

问：你好，谢先生。
为什么一些房屋（产业）一再拍卖，而价格一再降低，都依然无人问津？产业拍卖会是不是等同将产业价格压低？
居銮：朱小姐


答：
朱小姐，你好，金融机构会根据估价师的预估价，以现有和最接近市价的价格，为有关产业设定拍卖底价，以保障金融机构和贷款者的利益。


没人竞标降价10%假如首次拍卖会没有人竞标，金融机构可能在未来的拍卖时，下调拍卖底价10%。


如果第3或第4次的拍卖会，都没有人投标，一些金融机构可能会重新估价，以设定新的拍卖的底价，等待时机成熟，才重新拍卖该产业，惟这胥视个别金融机构的政策。


有关拍卖产业不能出售，有时可能是因为有兴趣投标者错过了拍卖日期或在等待下一轮底价下降时才去竞标，以便能获得更多的利润。


每一位投资者对产业价值都有不同的观点和目的。


谢廉义 总执行长 auctionguru.com.my     http://nanyang.com.my/node/760478?tid=686

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拍卖专科：更多SOHO和SOVO供拍卖？

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2016-05-08 14:47

问：你好，谢先生。通过很多报道，了解到许多专家都看好我国的房地产市场会在下半年重新起飞，惟我个人见解有些不同，我认为接下来会出现更多房子被拍卖的情况，特别是SOHO和SOVO这类公寓，不知你能提供什么意见或看法？

吉隆坡：文先生

答：你好，文先生。

我们是很公平的。每一位专家都可以拥有他专业的看法与想法，没有对与错。只有时间，能证明之前一切所作的推测，是否对或错。如近，许多企业开始裁员、减薪、主要发展商、商业团体与财务分析员都连续发出对市场负面的观点了。

我们不能肯定市场，是否有能力在如此短的时间重新起飞。

拍卖一路以来都被视为经济好坏的指标之一。数据显示，2015年屋业拍卖的现象比2014年少。去年我国房产的依然处于“健康”水平，不见市场有产业泡沫。

国家银行在最近公布了2015年家庭债务对于屋业的风险已经下降。银行严批房贷，房屋贷款也放缓。这证明我国拥有很好的银行体系。

对于发展商在数年前推出的SOHO（小型家庭办公室）、SOVO（多功能小型办公室）、SOFO（小型灵活公室）和服务式公寓，在今年最近几个月里，我们的确可以从数据里发现类似这类型的产业，可是不多。

谨慎投资商用产业

今年是充满挑战的一年，所有市场在未来都有继续放缓的可能；私人界减少开销和投资，个人减少消费。

我们奉劝买家或投资者要更小心，尤其是在商用物业（零售、铺位、办公单位、店面办公室、工厂和工业楼）的投资上。

谢廉义 总执行长 auctionguru.com.my     http://nanyang.com.my/node/760477?tid=686

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拍卖专科：拍卖市场捡“便宜货”？


拍卖专科 产业周刊 问诊室  2016-05-08 14:42  http://nanyang.com.my/node/760476?tid=686


问：
你好，谢先生。很多人说，拍卖市场可捡到“好货”、“便宜货”。
我国的Y世代占1900万人，大多都是中收入群，如果想要买屋，是否可趁这个市道，将目光转到拍卖市场去？
芙蓉：杨小姐


答：杨小姐，你好，拍卖实际上只是另一种宣传和销售产品的营销手段。


每当产业在第一次被金融机构安排拍卖销售之前，金融机构都会根据估价师的预估价，以现有和最接近市价的价格为有关产业设定拍卖底价，这样将会保障金融机构和有关贷款者的利益。


假如该拍卖产业在首次拍卖会上，没有吸引到任何投标者，有关金融机构可能在未来的拍卖会上，把之前拍卖产业的底价调低10%。
无论你从那个管道购买产业都好，比如购买全新的房产；购买二手房产或购买金融机构安排的拍卖产业，都有可能会面对种种预测不到的问题和风险，尤其是第一次购买房产业者。

留意拖欠费用
如果你手头上有盈余的现金，当你决定是否购买金融拍卖产业时，最好多留意拍卖文件的的所有条约，如注明金融机构是否承担前业主拖欠发展商的服务费、管理费、维修费、门牌税、地税及其他费用。


若金融机构不愿支付有关的拖欠费用，你应先了解有关拖欠的数额。


在购买拍卖产业前，最好先询问银行以你现有的收入还可以申请多少贷款额来购买有关产业，避免在投标过程中，投标超过银行所允许的贷款预算。


其实近期的产业发展商方面如雪兰莪产业公司（Selangor Dredging Berhad，简称SDB）、绿盛世国际（Ecoworld International）、双威（SUNWAY，5211，主板产业股）都优先和积极的推出友善和可负担的购买房地产配套，都是有利于首次置业或真正买家。


谢廉义 总执行长 auctionguru.com.my

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不交租‧不搬走‧如何驱逐租户？

http://www.sinchew.com.my/node/1549958/%E4%B8%8D%E4%BA%A4%E7%A7%9F%E2%80%A7%E4%B8%8D%E6%90%AC%E8%B5%B0%E2%80%A7%E5%A6%82%E4%BD%95%E9%A9%B1%E9%80%90%E7%A7%9F%E6%88%B7%EF%BC%9F