产业投资致富，但是要15，20年后才能成功，除非你收入很高

jasonhanjk

原帖由 hawasawi 于 2009/9/13 05:29 PM 发表
可以知道你的算法吗？
小弟好想了解

先让你了解房地产有四种 income。

一 rental
二 capital appreciation
三 armortization
四 depreciation / capital allowance

你哪个不了解还是需要我解释全部？

神魔

三 armortization

这个不明白。 请指导。谢谢！

jasonhanjk

通常我们还贷款，是利息+本金。
而 armortization 就是本金本身。

如果租户所缴的租金多过花费（包括贷款），这个时候你就双赚。
租金的利润 + 租户帮你给本金进银行。

要提出本金，方法有：
1 卖房子
2 refinance

hawasawi

请问你是jb人吗？？？

felix988

一 rental
二 capital appreciation
三 armortization
四 depreciation / capital allowance

可以解释全部吗？
了解下

wy860904

１。这项投资得过吗？
个人觉得投资condo最重要的就是正现金流，你的这项投资有正现金流，不过不多，不过还是可以考虑的。如果这个condo你还觉得有增值的能力，那就值得投资。
２。现在市价是RM２５０，１５年过后可以卖RM２７０k吗？Condo 1５年增值RM２０k会很多吗？
1５年增值RM２０k，一年增值还不到1%，我个人觉得还好。
３。假如缩短贷款年数至１５年，以以上例子，每个月还要付银行RM６１６，相对的１５过后我把它卖掉，扣除其余的年费，大概会赚RM１０１k左右，那么我会有RM２７０k。这样行得通吗？
个人觉得第一个方法比较好。因为这个方法就缺少了正现金流，而却未来的屋价很难预测。再加上每个月要多付RM６１６，让你少了一个选择的机会投资另外一个产业。
小弟也不是很懂得，只是纯粹交流。

invest2229

原帖由 wy860904 于 19-9-2009 10:44 AM 发表
１。这项投资得过吗？
个人觉得投资condo最重要的就是正现金流，你的这项投资有正现金流，不过不多，不过还是可以考虑的。如果这个condo你还觉得有增值的能力，那就值得投资。
２。现在市价是RM２５０，１５年过后 ...

谢谢你的意见 !

考虑了好几天，决定不投资这间condo了。理由是：
－ 这间condo的价钱是普通的市价＠不便宜
－ 没有visitor parking
－ 增值空间很少。已经是１３年的condo，价钱从１８０k到现在的市价 ２５０k

听说下一个月银行贷款package会比较差。现在贷款２００k above可以拿到BLR－２。２，没问题。下一个月就不知道了.

hawasawi

可以解释全部吗？
真的想多多了解
谢谢

大懶貓

原帖由 felix988 于 18-9-2009 11:21 PM 发表
一 rental
二 capital appreciation
三 armortization
四 depreciation / capital allowance

可以解释全部吗？
了解下

我也想了解。可以请大大帮我们解释吗？谢谢。

jasper3773

我想问。。。。如果我们之前的货款还没有超过5年。。因此如果我们现在就refinance 来筹资的话。。就必须赔偿penalty。。照你们的看法这样做值得吗
如果要等到五年后才融资的话步伐不是很慢了咯

都市人

原帖由 jasper3773 于 19-9-2009 16:21 发表
我想问。。。。如果我们之前的货款还没有超过5年。。因此如果我们现在就refinance 来筹资的话。。就必须赔偿penalty。。照你们的看法这样做值得吗
如果要等到五年后才融资的话步伐不是很慢了咯

五年后会慢，或不会慢现在言之过早。
因为五年后会BLR会低或会高，谁有100％的把握？

早起的鸟儿有虫吃，早起的虫儿被鸟吃。
如果BLR会起，我想做早起的鸟，快快refinance, 如果BLR会跌，我想做迟醒的虫，来不及refinance.

虽然很老套，但是用来回你的贴很好用。

MingWei

最近在做功课的时候，锁定了一些kl我认为可以投资的地方
可是在打听清楚后，发现那里的房价基本上是没有什么起的，甚至会跌
而且，租金没有办法做到“贷款90%，租金cover installment”
所以我自己必须拿出30-40%的头期，这样才会有比较稳当的positive cashflow
（贷款90%也是可以，可是必须是那种30-40年的，而且positive cashflow 太少，随时还要自己补贴，我不喜欢）
如果买来出租的话，保守的计算，我不敢期望短期有capital gain
所能带给我的好处是，租户帮我储蓄，还有银行贷款的leverage effect，gear up 我们计算上的回酬
由于前五年都是在供利息，就是说，前五年是看不到什么回酬的

根据我所看到的你的贴，你买的房子很多都低过上一手价钱的
所以，也就是说，可能有一些会有买下来后还会跌，capital loss
我想听听都市大大怎么看待这个问题

都市人

原帖由 MingWei 于 19-9-2009 20:13 发表
最近在做功课的时候，锁定了一些kl我认为可以投资的地方
可是在打听清楚后，发现那里的房价基本上是没有什么起的，甚至会跌
而且，租金没有办法做到“贷款90%，租金cover installment”
所以我自己必须拿出30-40% .
根据我所看到的你的贴，你买的房子很多都低过上一手价钱的
所以，也就是说，可能有一些会有买下来后还会跌，capital loss
我想听听都市大大怎么看待这个问题.
...

买第一手的房子是买一个未来，未来是好是不好，没有人知道。
但是新的总是很吸引人，所以很多人都会投资。
会赚钱是好事，没赚钱也要能够承担亏损。

买二手产业时，我的心里有一个预算，当我认为低价的时候就会买下。价格合理的二手公寓不多，低价的出售完了，价格就开始上升。

我最近的投资是一间市价95K的condo,以78K买下。利息3.5%,贷款15年，每月供RM500。没买之前到了管理层探听最低的成交价，网上查看拍卖价（RM70K），问经纪的价格是100K－120K。
这是一个没有压力的投资。没有家具的市场租金是RM650，有家具可以去到RM1200。

不要只靠agent，这间是一个装修佬介绍的。他们到很多地方装修和修理。在装修的时候一定会谈到装修的问题和产业的价格。他知道我的预算。这间屋主叫他修理的时候，他探听到屋主想卖80K，他马上联络我看房子。




[ 本帖最后由 都市人 于 19-9-2009 09:46 PM 编辑 ]

elwin1102ccs

原帖由 都市人 于 19-9-2009 09:29 PM 发表


买第一手的房子是买一个未来，未来是好是不好，没有人知道。
但是新的总是很吸引人，所以很多人都会投资。
会赚钱是好事，没赚钱也要能够承担亏损。

买二手产业时，我的心里有一个预算，当我认为低价的时候 ...

老大，很不错呢。。请问地点在哪里？？

夏米娅

原帖由 都市人 于 19-9-2009 09:29 PM 发表


买第一手的房子是买一个未来，未来是好是不好，没有人知道。
但是新的总是很吸引人，所以很多人都会投资。
会赚钱是好事，没赚钱也要能够承担亏损。

买二手产业时，我的心里有一个预算，当我认为低价的时候 ...

都市人，原来你买那么便宜哦。
还不错嘛~

kevinchow1888

亲爱的朋友，小弟现在是 Public Bank (大众银行) 的房屋贷款代理员，如果有什么我可以帮到你的请联络我
Kevin 012-2899256. 谢谢!

jasonhanjk

原帖由 felix988 于 2009/9/18 11:21 PM 发表
一 rental
二 capital appreciation
三 armortization
四 depreciation / capital allowance

可以解释全部吗？
了解下

Rental:
当你的租金超过每月还的总花费（贷款+管理费）

Capital Appreciation:
房子起价

Depreciation:
出租房里的家具，每月可以拿到政府津贴。
税务上的节省。

而我的算法只包括 rental 跟 amortization。
5年后，利用现在的市价售出。

比如：
Down payment RM6k
Agent RM3k
Lawyer RM3k

Amortization after 5 years: RM5400
Rental profit after 5 years: RM10,100
Market value RM80k
Loan amount RM54k

Total profit = RM80k - RM54k + RM5400 + RM10,100
=RM41,500
Put in RM12k

ROI = (RM41,500 - RM12k)/RM12k X 100%
=246%

现在的数字和之前260%还会再更改，拿到房子后才比较准确。

悍马

原帖由 jasonhanjk 于 29-9-2009 12:22 PM 发表


Rental:
当你的租金超过每月还的总花费（贷款+管理费）

Capital Appreciation:
房子起价

Depreciation:
出租房里的家具，每月可以拿到政府津贴。
税务上的节省。

而我的算法只包括 rental 跟 amort ...

Jason, 你可以多谈Depreciation吗 ？ 出租房里的家具，怎样和为何每月可以拿到政府津贴？

jasonhanjk

打个比方：
你每个月都需要还政府RM500的税务。
但是你所出租的房子有家具，而家具每个月都可以得到RM200的回扣。
（需要知道更详细，必须找tax advisor）

现在你所还的税务只有RM300.

悍马

原帖由 jasonhanjk 于 30-9-2009 10:21 AM 发表
打个比方：
你每个月都需要还政府RM500的税务。
但是你所出租的房子有家具，而家具每个月都可以得到RM200的回扣。
（需要知道更详细，必须找tax advisor）

现在你所还的税务只有RM300.

哦 ！！谢谢你，有这样的事。那么这产业需要以公司名义注册吗？