计算投资回酬率的excel

庄子

你算的那个产业130k可以带来900的租金已经很不错了
我租这间180k左右租金才850罢了

纸鹤

还有另一个问题, 可能也是我白痴想太多...
384x12=4608/25000(本钱)= 18%
为什么不是4608 / [25000+(591x12)] = 14.3%呢??
因为每个月多给的591不是也应该算进去我们拿出来的本钱吗?
是哦, 你不说我也没注意到. 你的算法才对. 我会想办法更正它.

你要想清楚啊~ 别被我误导掉哦~~哈哈~

原帖由 庄子 于 10-10-2008 07:27 PM 发表
你算的那个产业130k可以带来900的租金已经很不错了
我租这间180k左右租金才850罢了

还在纸上谈兵的阶段...做不得准...

[ 本帖最后由 纸鹤 于 10-10-2008 08:44 PM 编辑 ]

都市人

原帖由 纸鹤 于 25-9-2008 19:21 发表




算算一下, 30年的Loan, 那比例看了就冒冷汗~
哈哈~~~

供30年有供30年的好处。
我有一间就是供30年，每月供RM440，租金RM750。这间屋子是有回酬的，所以能够帮助我贷款下一间，如果我们自住房子的贷款把我们绑得紧紧的，我们很难再贷款下一间，除非薪金超多，又没有汽车贷款和卡债。

纸鹤

我重新整理过数据了....
问题时间...铛~~~~

屋价130000, 10年5%, 10%头期
10%13000+12000(律师+装修)=25000本钱

月供1241+开销250= 1491
1491-900租金= 每月还须付591



这是我做出来的表...请大大过目




这个表....有没有错误?
有没有不必要兼误导性的资料???

用这个表我做了个假设...
比较贷款投资和现金投资
比较的时间点是20年后

贷款:
每年平均7%的回酬,
不过以65920, 10年时间来换取一间130000的屋子(不计增值)
130000-65920=64080
后10年一样租900- 250开销=650
650x12月x10年= 78000
64080+78000= 142080

142080 / 65920 x 100% = 215.53% (平均一年10.78%, 应该算值得了吧??)
差别: 那十年内不只摸不到钱, 还要每月贴591
不过只需要有头期+有能力应付贷款分期, 减少租户空白期就可以投资了.

现金:
用130000买屋子+15000装修律师费=145000本钱
每月租900-250开销=650
650x12月x20年= 156000

156000 / 145000 x 100% = 107.59%(平均5.38%)
差别: 145000砸下去就没了, 不过每月可是直接得到650的现金
从ATM按出来还温温的咧...


问题来了...
最后...我的思考方式...有错?

都市人

原帖由 纸鹤 于 10-10-2008 21:48 发表
我重新整理过数据了....
问题时间...铛~~~~

屋价130000, 10年5%, 10%头期
10%13000+12000(律师+装修)=25000本钱

月供1241+开销250= 1491
1491-900租金= 每月还须付591

http:/ ...

不必那么复杂，给自己看的和给客户看的不同，只要租金能够供贷款就是好的，越少就越差，越多就越好，就是那么简单。

纸鹤

其实我有点觉得我这样算来算去好像废废底酱..
不过如果我一次过搞懂这些逻辑, 以后就xin nang多了...

供30年有供30年的好处。
我有一间就是供30年，每月供RM440，租金RM750。这间屋子是有回酬的，所以能够帮助我贷款下一间，如果我们自住房子的贷款把我们绑得紧紧的，我们很难再贷款下一间，除非薪金超多，又没有汽车贷款和卡债。

我也是觉得把成本负担压到最低来做投资才是最稳的
银行的利息是给我们rolling(蹂躏 ?)用的, 他们应该赚的

庄子

原帖由 纸鹤 于 10-10-2008 21:48 发表
我重新整理过数据了....
问题时间...铛~~~~

屋价130000, 10年5%, 10%头期
10%13000+12000(律师+装修)=25000本钱

月供1241+开销250= 1491
1491-900租金= 每月还须付591

http:/ ...

看回酬率答案就呼之欲出了嘛
关于现金和贷款，几位大大惊心动魄的大斗法令我开窍了不少。你也看过了的。
http://cforum3.cari.com.my/viewthread.php?tid=1277493&extra=page%3D3&page=1

原帖由 都市人 于 10-10-2008 21:55 发表
不必那么复杂，给自己看的和给客户看的不同，只要租金能够供贷款就是好的，越少就越差，越多就越好，就是那么简单。

都打说得甚是。你这种已是心里有个底，融会贯通，无招胜有招的阶段了。
对于我这初哥，由于不容易找到租金能够供贷款的，所以需要左计右计才可以知道获利的可能性。

原帖由 纸鹤 于 10-10-2008 22:01 发表
其实我有点觉得我这样算来算去好像废废底酱..
不过如果我一次过搞懂这些逻辑, 以后就xin nang多了...
我也是觉得把成本负担压到最低来做投资才是最稳的
银行的利息是给我们rolling(蹂躏 ?)用的, 他们应该赚 ...

可能你觉得废废是因为开始明白了很多东西，有了一定的认知过后的后遗症。
想当年独孤求败应该也是觉得自己很废的。

纸鹤

我重新爬多一次贴的话应该可以比之前了解得更多吧...
难道我在练嫁衣神功吗....

现阶段我要算有没有能力负担就OK,
要我算到底回酬多少, 哪间比较值得就..
就像酱咯~哈哈哈~~~

看着办

原帖由 庄子 于 23-9-2008 06:27 PM 发表

拿总利息除供款的月数


是的. 这个excel只能算平均数而已. 这也是通常那些property网站提供的计算方式.
那些前后利息不一的配套的几年几年是个变数, 每个配套不一样, 不容易放进去.


是的. 但你也可以改 ...

不太会用
浅蓝色的格子是可以自己打进去的数目？

看着办

是白色的格子是可以自由key in的吧？

庄子

原帖由 看着办 于 12-10-2008 10:30 发表
是白色的格子是可以自由key in的吧？

是的，随便玩玩下就懂了

笑傲江湖

原帖由 纸鹤 于 10-10-2008 09:48 PM 发表
我重新整理过数据了....
问题时间...铛~~~~

屋价130000, 10年5%, 10%头期
10%13000+12000(律师+装修)=25000本钱

月供1241+开销250= 1491
1491-900租金= 每月还须付591

http:/ ...

請問纸鹤兄，你所貼的圖是從哪裏來的？
可以分享那個網站的地址嗎？

如果算不出principal和interest就不能做出那個excel表了。

纸鹤

www.mlcalc.com ->贷款表
excel是我自己打了然后Print screen upload上来的...

庄子

原帖由 纸鹤 于 10-10-2008 01:35 发表
还有另一个问题, 可能也是我白痴想太多...
384x12=4608/25000(本钱)= 18%
为什么不是4608 / [25000+(591x12)] = 14.3%呢??
因为每个月多给的591不是也应该算进去我们拿出来的本钱吗?

前几天我再检视过那些formula，原来591已经有被算在里面了

ls13

哇～ 你真好人咧～
好榜样！

shg0529

Sorry,I can not type chinese.May I know the details of how to find the house that sold by bank???thanks

October-K

老帖， 不过楼主的spreadsheet真的很不错，我顶 ！！ 以便让更多像我一样的beginner可学更多！

下载地址: http://www.sendspace.com/file/jcakjc  (v0.1.2)

andyyong

真的很不错，我顶

joyz0006

很好的文件，谢谢

~~大雄~~

前几天我再检视过那些formula，原来591已经有被算在里面了
庄子 发表于 2-4-2009 02:39 PM

    无意间发现你这个贴， 请问excel file 还有吗？我download 不到哦。。。。。。。。