分享在PJ 居住的经验和请教房产投资的学问。

尔齐

原帖由 tan81 于 27-5-2009 11:19 PM 发表
回复 561# 尔齐 的帖子我比较喜欢在这里回答。可以记录在自己的帖子，容易从新温习。
不好意思。

请问是同时收到A 和 B 的Offer？
请注意A， 是否同时有3个这样的Unit Offer 给你？

如果是，我会选择Ａ。因为在大马拥有４间房子出租，就可以扣除Ｄｅｐｒｅｃｉａｔｉｏｎ　的税务，会增加现金流，减少付税。
请参考Ａｚｉｚｉ　的书或者约见专业的税务专家。

如果不是同时有３间，我会选择Ｂ。
因为Ｂ　的租户是我喜欢的顾客群。
之前就有分享过了，我的租户群应该是给ＲＭ１０００－ＲＭ１５００租金的人。B 符合我的计划。

空置的几率，我认为没有差别。
风险应该一样的。

没问题！

谢谢你的看法！

tan81

这个星期，学习了很多事情。
我改变了一些看法。针对之前分享的这个单位，我想改变做法。
我不想搬进去，想继续租给现有的租户。

请对我的分析给意见。
和大家分享一件事情。If there is a Good deal, it doen't need a lots of money, there is a lots of money.

举个例子。最近收到一个报价，卖RM180K。估计购买的所有费用会是RM10K 左右。银行估价RM220K，借贷90%，40年，就是RM200K。
管理费和杂费是每个月RM200。以目前的利息计算，每个月供款RM780。
现在的租户给房租RM1000 /Month ，已经租了5年。

那就是说每个月净现金流是RM20。交易完成后，银行还有RM10K的现钱。
换句话说，足够我10个月的房子开支。

和之前Planning不一样的地方有：
1。选择留住现在的租户
2。把贷款换成40年，减少每个月的供款
3。不打算购买家私/电器，不过不排除问租户需要什么，然后增加租金

目前屋主已经答应交易了，只是需要几天时间来说服老公。

签了Offer To Purchase，我再来和大家Update。
这间屋子，会留给我女朋友，作为投资。

Mr.Business

那不如你以银行估价RM220K卖出去，扣除费用大约还赚RM20K，

以每个月净现金流是RM20来计算，你需要出租83年才拿到RM20K (大约计算)。

我觉得这交易有点不合理的地方。

1. 银行估价应该是保守的，为什么屋主要卖RM180K呢？

2. 你卖来出租的目的是获得净现金流？RM20不是很多，而且很多的可能性会导致你需要倒贴 (例如屋子需要修理)。

3. 几年下来，屋价会维持RM220K，还是会起会跌？

tan81

谢谢生意兄的提问。
也谢谢你给了我另外一个观点。

以股票来解释，也许你会比较容易理解我的选择。
举个例子，我投资Nestle 的本钱是RM26。每年股息大约RM1.50。
股价上涨到了RM28 。我心里就想，以这个价钱卖出，还可以赚到比股息更多的钱。结果如何，Nestle 现在超过了RM30。

资本增值的吸引力是很大的。可是很多时候，拥有良好回报的资产比较重要。
因为良好资产确保了你未来的稳定回报。而且，在寻找资产的过程，花了不少时间。即使你现在给我现钱，我未必可以找到这么好的资产了。综合这些因素，就要看各人的计划，风险的拿捏等等。房子，也是需要Buy And Hold.

生意兄认为不合理，只是因为你的身边没有人这么做，或你自己没有尝试过而已。等到你自己去体验，就知道它的微妙。这点，就有点像有些人认为股市是有效率的市场，永远不存在低估的股。你怎么认为？

1。没有错。银行的确是估价保守的。这个屋主的确是报这个价。交易完成后，我就会分享为何。有兴趣的话，可以爬贴。

2。回报不是这么算的。应该是RM20（现金流）+ RM780 （Interest + Capital Repayment）。而且银行还提供Extra RM10K 的现金作为其他用途。
如果买来卖掉，就是赚RM20K而已。大马的Condo交易过程很长，估计需时2-3年。这么做的年回酬率应该不高。而且，可以有选择权。如果如不敷出，就丢入现金增加现金流，或转成Fully Furnished。 所以我认为方案二比较多选择的空间。

3。屋价会如何，和股价会如何一样， 难以估计。屋价升或跌，主要看租金回报。如果这一代的租户来源稳定，屋价不会跌到太厉害。

无论如何，如果发现到比这个Unit 更好的投资，套现来投资新目标，是比较好的做法。这点，我认同生意兄的意见。

明讯7887701

风险一， 如果屋子是 LEASEHOLD ，它的资本增值会很少，或者很缓慢。
风险二， 如果租客突然某种原因，要断租了，那么就要重新找过租客。
投资房地产拿来出租，手上一定要有储备现金，以防半中间出现空当。

tan81

请问你对风险二，银行还剩下Rm10K 来维持10个月供款，
你认为可以这样做吗？

针对这点，你有任何意见吗？

tan81

这间屋子的市价是RM250K。 我的购买价是RM230K。银行借贷RM250K。
扣除所有费用的开销，应该会是总共RM 250K。

大家先看看 30年的借贷，以利率3.55% 计算， 每个月供ＲＭ１１３０。
管理加其他开销，大约是ＲＭ２５０。每个月的租金，ＲＭ１４５０。　
每个月净现金流是ＲＭ７０。

如果看４０年的借贷，　以利率3.55% 计算， 每个月供ＲＭ９７５。
管理加其他开销，大约是ＲＭ２５０。每个月的租金，ＲＭ１４５０。　
每个月净现金流是ＲＭ２２５。

大家会怎样取舍？　介意分享原因吗？　

期待大家的讨论。
谢谢。

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[ 本帖最后由 tan81 于 2-6-2009 09:04 PM 编辑 ]

chaichaichu

请问哪一间银行可以借40年？

明讯7887701

10 个月应该没问题。只要你那个地方不是非常冷门的地方。
看来你要常常维持这10 个月的储备金。
通常一到两个月房子一定可以找到租户的。

invest2229

原帖由 tan81 于 2-6-2009 09:00 PM 发表
这间屋子的市价是RM250K。 我的购买价是RM230K。银行借贷RM250K。
扣除所有费用的开销，应该会是总共RM 250K。

大家先看看 30年的借贷，以利率3.55% 计算， 每个月供ＲＭ１１３０。
管理加其他开销，大约是ＲＭ ...

依我看，这项投资不是很滑算。分分钟bank negara会回调BLR利率，那时你就是负cash flow了。

现在bank有贷款至四十年的吗？

tan81

原帖由 chaichaichu 于 3-6-2009 09:34 AM 发表
请问哪一间银行可以借40年？

今天才见了网友 PropertyAgent。
他很诚实，服务态度很好。
我也把贷款交给他申请。

目前的市场有ＯＣＢＣ，ＰＢＢ　等几家银行有４０年的贷款。
据说ＡＦＦＩＮＢａｎｋ　　有４５年的贷款。

谁有兴趣的，直接ＰＭ或联络网友　Ｐｒｏｐｅｒｔｙ　Ａｇｅｎｔ　好了。

tan81

到时候，再把现金丢会进去。

tan81

难得都市人愿意分享这么多。我把他的言论收藏在这里：

我尽量贷款不超过15年，所有的投资也以15年每月的供期为投资的考量，这样才不会在利率大涨时承受太大的压力。

如果以30－40年的每月供期来计算回酬是很冒险的。

现在的贷款利率很低，举一个例子，你贷款100千，利率4％，供30年，每个月供的房贷是RM477。

如果有一间排屋或公寓，租金RM500，投资者认为不必供了就投资是很冒险的，因为利率会调整，如果两年后利率起到6％，每个月的供期就要RM599，利率起到8％，供期就要RM733了。

所以要投资应该不要供太久，最好在20年里供完，除非是freehold的排屋、别墅。

100K的排屋不会租到Rm800,因为排屋地点偏远，但是100K的公寓是有可能租到RM800甚至更高的。但是排屋有RM600的租金就不错了，因为不需要付管理费。

不要因为投资而去投资，如果是买来自住，租金不高都不要紧，因为这是个需要。如果是为了投资，何必做一个回酬不高的投资呢？

投资也分两类，一种是租金上的回酬，一种是产业价格的回酬。

如果租金不高，那么一定要产业增值才能够带来盈利。如果有做功课，租金回酬是可以知道的，至于产业以后的增值潜能就关系到自己的眼光了。以后的发展趋势未必能够预知。

如果要供30－40年，租金才能够cover，那么我祝福你所投资的产业以后会增值，不然这绝对是一个负担。

我以100K为例，贷款30年，月供RM477，利息每月RM333，principal每月  RM144。如果租金RM600，扣除利息RM333，扣除每月RM80（预测）的管理费，门牌税，火险等等，可能只有区区RM100的盈利。

如此算法是以有关公寓常年出租计算，有些时候空置的亏损没有计算在内。我们也要注意公寓的维修。比较常遇到的问题是冷气机、水管、漏水、油漆、门、锁等。

在这种不利的情况下要做出对的投资是很不容易的，但是明知这是一项很吃力的投资也要再去试试是要付出代价的。

我有一间condo,去年买86K，上个星期买家出120K，看起来好像可以赚很多，但是不多。

买86K，律师费3K，做地砖3K，冷气拉电3K，家具6K，扫漆1K，期限不到中银行penalty2K，给agent佣金2K，洗衣机电视1K。

我犹豫不决，一年的投资能够赚15K，算不错。

虽然你们的目标是产业增值，租金其次，但是在等待产业增值的时候，租金是你们唯一的收入，能够有好租金回酬的产业才能够吸引投资者。

告诉你们一个例子：
有人在两年前以200多K买马六甲文化街的店屋，当时他只觉得那里有特色，根本没有想到马六甲会成为世界文化遗产，现在他们的租户出价600K。

当你投资买一项产业时，你无法设定你什么时候能够脱手、能够赚多少，因为你也不知道五年后，你的产业会有多少的价值。如果你说你五年后要把产业卖了，难道你认为你的产业五年后一定能够涨价吗？

有很多投资者看了广告而去投资，因为发展商都会好好的包装他们销售的产业，吸引投资者投资。

所以我在投资公寓时，一定要找每月租金有1％回酬的公寓，这个我已经强调很多次，但是很多人都觉得很不可能。 就算经济再差，我依然能够以租金供贷款，就算我五年后要卖掉，我已经供了大部分，而不是少部分。就算屋价没起，但是租金的收入也已经是我投资的回酬。

[ 本帖最后由 tan81 于 8-6-2009 01:35 AM 编辑 ]

jasonhanjk

If there is a Good deal, it doen't need a lots of money, there is a lots of money.

跟富爸爸讲的很相似：“When you found a good deal, the money will find you!”

疯鼓

各位大大，小弟想询问各位的意见，如果有间condo，RM260k，可以租RM1300-1400，值得吗？可是是lease hold的哦，lease hold和free hold有很大差别吗？

red_wolf

针对以上的意见陈总提出了他的看法

1）地产的合理回报
2）房地产出租和股票之间的对比
3）现金流和负债的对比
4)  地点的重要性


地产的合理回报
首先，这点很难设立一个标准。
这里的网友多数是买股票。用股票做例子，比较容易让大家明白。
就以我的2家公司作为研究对象。Nestle Vs Advpkg。

很多时候，大家投资，都被投资回报率蒙骗了。投资的核心价值，不全由数据来决定。当然，数据可以成为第一层的过滤标准。但是不可以成为是否值得投资的绝对标准。用以上的例子：
以目前的股价和股息率来计算
Nestle 是5%， Advpkg 是6.34%
如果我还是要买，我一样会买Nestle。原因是公司业务的内在价值。
150K 和 190K 给与同样的租金回报，不一定要投资150K。因为关键的因素是地点和Property Management 的素质。房产和股市投资一样，时间是倍增价值的好帮手。价值不高，即使目前的回报率高，经过时间的倍增效应，就会得出相差很远的回报。

当然，如果是相同地点，当然是选择150K 的投资项目，才是明智的。

我个人认为，公寓的投资成功因素有：（根据重要性来排）

1）地点
2）管理层的素质
3）投资者的经营能力


房地产出租和股票之间的对比
这点永远有争议。谢谢8年兄提出股票回报比房产回报高的问题。
我觉得杠杆就是决定因素。

举个例子，
在股市，我有RM100K，即使用了Margin，也是持有RM200K的票。
ROI = 10% ，每年的回酬有RM20Ｋ（还没有扣除银行利息）。

在房产，没有出任何本钱，投资ＲＭ２００Ｋ的房子，ＲＯＩ＝５％，
每年的回酬有ＲＭ１０Ｋ。　

这样的对比，大家认为应该如何投资？　

银行鼓励房产借贷，不鼓励股票借贷。
投资股票的，必须准备足够的现金。
投资房产，必须尽量借贷。
如果有一笔现金，投资股票比较好。
我个人认为，必须了解工具的利与弊，才可以物尽其用。
投资房子，想尽量不利用银行的借贷，我个人认为这个想法是比较适合投资股票的。


现金流和负债的对比
特别针对蚂蚁的留言来讨论。
这些现金流不是拿来退休的。
我个人认为你还没有了解杠杆的好处。
现金流没有拿来杠杆，是很小的一笔钱。
可是只要利用现金流杠杆到超过３．５５％的回报，
你认为这笔现金流有用吗？

坦白说，我认同你的看法，那一点点钱，要退休？　门都没有。

举个实际例子，你知道我有２项投资计划。
一个是３．５５％　的借贷利率，一个是３．８％　的借贷利率。
多出来的现金流，可以放进任何一项（应该是第二项），节省利息，产生复利作用。还有，网友好像不了解Ｆｌｅｘｉ　的好处。

无花说得对，４０年的贷款，未必要跟着４０年的方式来给。
如果净现金流没有用途，可以把它拿来当３０年的贷款来给。
利息是一样的。

不过，如果３０年的计划，就不可以领取４０年贷款的现金流。
也没有选择权把它调去贷款二的项目。　

关于价格问题，同一地点，是否有更低的价格，我也很期待。
就如我之前分享的帖子，８年前，发展商出售的价格是ＲＭ１８０Ｋ。
现在我付的买价是ＲＭ２３０Ｋ。每年平均３．５％。

如果有更低的价格出现，我只能Ａｖｅｒａｇｅ　Ｄｏｗｎ。
反正银行很愿意帮忙。


地地点的重要性
看了楼上的许多回帖。所讨论的事项，都是和地点有关的。
例如空置率，未来的增值空间，公寓的供应量，人口的增长，
等等。

这点，我没有办法继续讨论了。
因为只是讨论这些，也许需要一个新的帖子。
地点的因素非常复杂。
不过越了解优缺点，风险就越低。

[ 本帖最后由 red_wolf 于 7-6-2009 07:25 PM 编辑 ]

red_wolf

如果陈总认为缺少了任何重要的信息
敬请陈总见谅和补充。。
谢谢。。

明讯7887701

红色的狼的分析和见解都非常详尽。重点也都一一的点出来。
不知道狼兄本身在投资产业的时候，会不会自己的这些见解而犹豫不决

tan81

谢谢狼友的用心。
如果你愿意分享你自己的看法，
我们就更加受益。

再一次谢谢。

原文在这个帖子。

http://cforum5.cari.com.my/viewt ... page%3D2&page=1

tan81

看仔细一点，不是他的见解，而是网友的讨论。
我也期待他的见解。