马来西亚房屋买卖问答（Q&A)买卖前后必读（新人请看215 #）更新501#

blueyap82

購屋律師費如何計算？

    * 問診室

2008-08-09 19:10

傑森說，不久前他向姑姑購買一間房屋，售價23萬5000令吉令吉，據他所知，律師費是根據買賣合約誌明的價格；可是，律師樓的職員卻告訴他說律師費是根據產業的市價。

請問：情況是否如他們所說的這樣？我向姑姑購買的房產，她給我一些優惠，可能比市場稍微低一些。

答：律師費的徵收的確是根據買賣合約誌有的價格來計算；但是，在買方繳付產業印花稅這方面，印花稅的繳付一般是根據估價師建議的數目。

估價師是以市價水平，對產業的合理價格做出建議，假如估價的水平不超過25萬令吉；同時，如果傑森仍未使用產業價格不超過25萬令吉、可享有印花稅半價的優惠，他可以行使這個權利，以享有50%折扣。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.08.09

blueyap82

遲交屋索賠‧東西馬不同

    * 問診室

2008-08-23 15:33

文先生在砂拉越古晉購買了一間角頭雙層排屋，售價是31萬6000令吉，他於2005年6月27日簽署買賣合約，合約清楚寫明，發展商須在簽署買賣合約後的24個月內交屋，如果發展商不能在預期的24個月內交屋，他必須賠償購屋者，賠償的數額清楚寫在買賣合約第5欄目。

在簽署合約之前，發展商的律師告訴他這是一份標準的合約，不需要擔心。

有關計劃最終完工，他接獲的通知信誌期18/8/2007，超過原訂的24個月交屋期。

他與其他購屋者前後見了發展商數次，要求遲交屋索償，可是，沒有下文，發展商的答案是拒絕支付，而且還說他們並沒有遲交屋，因為在他們手中，握有發展商建築師誌期25/6/2007的信，指有關房屋實際上已在上述日期之前完工。

可是，誌期25/06/07的信件並沒有發給購屋者，其他購屋者也無法針對遲交屋進行索償。

以下是他提出的問題：

1.合約不是清楚寫明，發展商必須在24個月內交屋給購屋者，我能否以發展商的交屋信，而不是其建築師的信為准？

2.我們常聽說Ｅ表格，可是，當我們向發展商提及這表格的時候，他們卻說沒有聽說過，Ｅ表格是否只在西馬採用，不包括砂拉越？

3.我國的房屋發展法令，是否只施用西馬，而不包括砂拉越？好比說遲交屋索償，其方程式是10%X（屋價）X（遲交屋天數）／365天。

我們面對的情況是遲文屋一個月賠償400令吉，律師說是標準合約，州內其他發展商的房屋買賣合約，也是遲交屋每月賠償400令吉。

4.看情況發展商是不準備賠償，我們要如何應對？應該寫信給他們要求賠償，還是寄投訴函給房屋仲裁庭、房屋與地方政府部？房屋仲裁庭是否處理砂拉越的房屋個案？如果不能，還有哪些管道？

5.在我們簽署的買賣合約，有一個這樣的條款，假如發展商不遵守合約的任何條文，發展商將支付一個賠償數目給購屋者，該筆賠款不超過屋價的10%，我們能否以這一條款據理力爭，假如是10%，以我們的屋價相等於3萬1600令吉。

6.有想過聘請律師爭取正義，行得通嗎？勝算有多大？

答：遺憾的是，房屋發展法令只施用於西馬的產業市場，其中如呈上Ｅ表格給地方政府，並獲得接收，以及上文提及的遲交屋索償方程式，都只在西馬產業買賣派上用場。

所謂的標準合約與西馬的並不一樣，另外，房屋地方政府部屬下的房屋仲裁庭，也不審理東馬購屋者在產業買賣面對的問題。

文先生可以嘗試把問題向消費人協會反映，聽他們給予的意見再行動，如果說根據買賣合約的條文，就是發展商不遵守合約，他們需賠償購屋者，這筆賠款將不超過屋價的10%給購屋者，文先生與其他購屋者，不妨針對這點請示律師的意見，瞭解勝算的機率、律師費的支付，才決定是否對發展商展開訴訟行動。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.08.16

blueyap82

售屋給外國人‧稅務如何辦理？

    * 問診室

2008-08-23 15:36

關於轉換門牌稅單的名字，買主應複印買賣合約主要部份的資料，交到產業所在地區的市議會，讓市議會更新資料，往後的門牌稅單將發給新的業主。

林先生來信提出他面對出租、出售產業的問題。

1.他將店屋以2800令吉的租金出租，租約是從2007年12月1日至2009年11月30日。

租戶首先支付了相等於3個月的租金，就是8400令吉，以及1400令吉的水、電費。

他說，租戶在2008年4月30日終止租約，針對這點，我是否需要退回抵押金給租戶？3月份的水費又如何處理？

2.他以4000令吉將店屋出租，抵押金是4000令吉，相等於1個月租金，以及2000令吉的水、電費抵押。

租戶是從2008年2月1日起租下該店屋，不過，業主在4月30日終止將店屋租給有關租戶，並在4月將4000令吉的抵押金退還給租戶，水、電抵押在扣除一些費用後，退還1500令吉。

請問：現在我能否將店屋出租／出售給其他人？

3他將一個產業單位賣給韓國人，可是，這名買主仍未辦理排污費賬戶、水、電賬戶轉名手續。目前，他在韓國，在這期間，他收到2008年7月至12月的門牌稅單，我需代他繳付嗎？

答：實力產業公司的陳建業說，首先要看林先生與租戶簽署的租約，是否有附加提早解約的條文，假如有，該條文如何寫明，這一些都要弄清楚。

假設有這樣的條文，根據條文辦事，這樣處理比較妥當，假如沒有，可能產生比較爭論性的局面，要如何解決，也許需要經過雙方協商、努力尋求一個可以解決問題的方案。

至於3月分的水費，可以通過水、電抵押金償還水費，若有剩餘才還給租戶。

第二個案是，假如雙方同意提早解除業主與租戶的關係，同時，沒有訂立租約，而是按月收租，可以選擇在文件上簽名，清楚說明有關意願，處理好之後，業主可以將有關單位租給其他人或是出售。

第三：林先生可能需要設法聯絡購買其產業的投資者，當然也很傷腦筋，關於排污費、水、電費，門牌稅的名字轉換，一般是由買主本身辦理，特別是水、電賬戶的轉換，需要買主支付抵押金、轉換名字後，賣主才能申請領回之前支付的抵押金。

關於門牌稅單的名字轉換，買主應複印買賣合約主要部份的資料，交到產業所在地區的市議會，以便市議會更新資料、輸入新業主的名字與地址，在隨後的門牌稅單將發給新的業主。

林先生面對的問題是收到其名字的門牌稅單，儘管他已經把產業賣了，如果新買主不還，林先生是否要自己承擔，這倒是個傷腦筋的問題。

如果是商業單位或共管公寓，門牌稅收費一般相當高昂，不可能由自己吞起來，林先生可以嘗試以書面、包括附上相關資料，通知市議會有關單位已經易手，希望市議會另發門牌稅單給新的買主。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.08.16

blueyap82

能否一次過還房貸本金？

    * 問診室

2008-08-23 19:53

購屋者可以自行向銀行一次過償還一筆貸款本金，不過這要看貸款者與個別銀行簽署的貸款獻議文件，針對預付一筆貸款的安排如何寫明。

林先生說，他是一名工程師，5年前與哥哥聯名購買了一間單層排屋，售價12萬令吉，當時支付首期錢3萬令吉，貸款9萬令吉。

他問，假如將產業轉為個人名字，再另行申請銀行融資，是否恰當？

據說有間節省貸款公司能協助購屋者向銀行進行安排，以節省貸款利息的支付，就是說如果拿一筆錢來還“本金”，可以節省一些銀行利息，也可以更快清還房貸供期。

請問：購屋者是否很難自行向銀行一次過償還一筆本金？為何需要這類節息貸款公司的服務？

答：我們不曉得透過節息貸款公司的服務，是否可以節省更多，因為在使用有關公司服務的同時，也需要支付服務費，加入服務費之後，需要算一算，才能確定是否真的可以節省錢。

購屋者其實可以自行向銀行一次過償還一筆本金，不過這要看貸款者與個別銀行簽署的貸款獻議文件，針對預付一筆貸款的安排如何寫明。

一些銀行需要書面通知，獲批准後即可付款，一些銀行則沒有這樣的限制，付款後書面通知銀行即可。

關於兩個人聯名擁有的產業，如果要轉為一個人持有，需要另行簽署買賣合約，然後再另外申請房屋貸款，當然要確保一個人提出申請，也符合房屋貸款資格。

如果是進行再融資貸款，可以用個人名義提出，如果保留買賣合約，就是說產業還是兩個人的名字。針對這點，最好與銀行貸款部的職員商談，聽取他們的意見，再另做比較，然後才看如何進行融資安排。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.08.23

blueyap82

前業主欠管理費‧購公寓受阻

    * 問診室

2008-08-23 19:54

傑森說，他正進行購買共管公寓計劃，並已在今年5月簽署買賣合約，銀行也批准了他的房屋貸款申請。

他是在轉手市場購買有關單位，並已經付給賣主10%的屋價，可是該名賣主未償清她拖欠發展商的管理維修費，造成交易受阻。

律師囑咐他等待，可是不曉得要等多久，面對這樣的問題，我們可以做哪些努力？賣主已收了10%屋價，造成交易受阻，她是否應該面對任何的罰款？

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，購買二手屋簽署的並非標準合約。因此，哪一方需負責，要看買賣合約如何寫明。

在轉手市場購買住宅單位，一般的情況是3個月，另加1個月寬限期，以便讓雙方完成交易，若到了第4個月，買方（多數是這樣）需支付賣方利息。

如果買賣合約有寫清楚哪一方拖欠、哪一方需負責的條文，這樣就比較容易處理問題。

這位讀者購買的單位如果仍未有分層地契，需尋求發展商的批准，賣主除了需要償清管理維修費，尚需支付發展商一個小數目的行政費，才能獲得批准交易信。

假如已有分層地契，賣方將地契交給律師，律師再負責提交給土地局，從土地局轉換名字這個過程需要多久，就要看個別土地局、律師跟進的效率了。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.08.23

blueyap82

分層地契發展商名字有異

    * 問診室

2008-08-23 19:55

羅先生10年前購買了一間公寓，如今分層地契已分發下來，問題是這樣，地契上發展商的名字少了個英文字母。

發展商的律師表示，這問題不大，因為發展商不再是業主，有關產業已轉移到羅先生的名下。

他提出的問題是：“這是否有不妥？我是否受到保障？是否需要堅持發展商加以糾正？”

答：如果分層地契名字註冊在業主名下，問題並不大，因為發展商已不再是業主，如果是發展商在提出分割、轉移產業擁有權給業主時，其名字（發展商）的字母，與原先名字的字母有些出入，就擔心有些爭議。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.08.23

blueyap82

房產經紀需考2試入行

    * 問診室

2008-08-23 19:56

茵茵說，她對房產經紀這一行有興趣，想當一名產業經紀，希望《產業問診室》能提供這這方面的資訊。

答：產業經紀是一份工作時間較為伸縮性的行業，我們不時會接到有志成為合格產業經紀的問題，這一點並不出奇，因為有關行業的退休年齡，不像工商界規定的55歲。

根據相關組織的訊息，要成為一名合格的產業經紀，必須修讀該行業的課程，然後參加財政部屬下估價師、產業經紀委員會舉辦的考試。

有關的考試分為2個部份，第1部份修讀的課程包括會計原理、建築學、經濟原理、法律入門、市場學及產業稅務。

第2部份的課程是建築學II、產業經紀法律、產業相關法令、產業經紀學、估價原理及土地經濟。

在考完上述2項考試後，準備以產業經紀謀生的考生，可以到產業經紀公司實習2年，再通過估價師、產業經紀委員會的面試，過關了才取得執照，有了執照後才可以在該行業努力奮鬥。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.08.23

blueyap82

聯名買屋‧丈夫逝世‧前妻孩子有自可分“屋”嗎？

    * 問診室

2008-08-30 19:23

王女士不久前註冊結婚，她與丈夫購買了一間公寓，倆人共同分擔房貸分期付款。

她的丈夫於3年前離婚，丈夫與前妻育有2名年齡還不到12歲的孩子，這2名孩子目前跟他們的母親居住。

在離婚協議中，其丈夫將支付前妻每月1000令吉的生活費。

王女士的問題是，假如她的丈夫沒有立遺囑，萬一發生任何意想不到的事，前妻與2名孩子，是否可以按比率來分她與丈夫聯名購買的產業？

答：黃振原律師（CY Wong）假如丈夫在沒有立遺囑的情況下不幸逝世，他的產業將根據1958年遺產法令分配。

在上述法令下，假如配偶（這個例子是丈夫），在沒有立遺囑的情況下逝世，留下配偶與孩子（假設沒有父母），丈夫的產業這樣分配：妻子獲三分之一、孩子三分之二。

假如丈夫逝世時，父母健在，那麼在遺產分配法令之下，妻子獲四分之一、孩子二分之一，父母親獲四分之一。

如果真的發生這樣的事情，公寓是王女士與丈夫倆個人的名字，只有她丈夫那半分產業受影響，這半分將根據1958年遺產分配法令的安排。

有關法令並沒有區分新結婚後的孩子或與前妻生下的孩子那一方才能享有，因此，王女士丈夫與前妻生下的2名孩子，將有資格享有。

不過，由於有關法令概括“配偶”，這意味只有目前的合法妻子才能享有，就是說前妻將沒有資格分有該公寓的擁有權。

在這種情況下，萬一丈夫突然逝世，假設王女士丈夫的父母已不在人世，那麼王女士將擁有公寓的半數權益，加上丈夫那一部份的三分之一擁有權。

至於孩子（包括丈夫與前妻生下的孩子），將平分此公寓的三分之二權益。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.08.30

blueyap82

房屋工程建了一半

    * 問診室

2008-09-01 11:29

Alan說，他於2007年購買了一間房屋，位於柔佛新山，當時房屋工程興建中，發展商說2007年12月可以入伙；可是，至今房屋工程只興建到一半。

他已在6月開始償付銀行貸款的分期付款，同時，又要支付租屋費用，總共大約1800令吉，他覺得面對房屋貸款及屋租兩大費用，負擔很沉重。

他的問題是：

1.我能否取消房屋貸款協議，然後再購買另一間房屋？
2.這樣做是否將面臨罰款？

答：Alan最好親自向銀行商洽，因為要償付現有的銀行房屋貸款，需向另一間銀行申領，類似市場的再融資安排，問題是房屋還未建好，而且潛在產業計劃擱置風險，銀行是否考慮也是個問題。

假如剩下的未完成工程不多，擱置的機率或許不大，過度期如果實在無法應付，不妨與銀行洽商，進行一些安排，以減輕負擔，假如銀行拒絕回應，可以向國家銀行尋求協助。

至於說是否將面臨罰款，需看Alan與銀行之前簽署的貸款獻議文件，裡邊是否有設定哪些條件，譬如個別銀行、個別貸款配套各設定不同條件，有些可能是不宜在3年內償清、或是被鎖定5年。

如果要償清房屋貸款，需根據未償付的數額ｘ3%或3.5%賠償銀行，以此類推，這些只是一般資訊，要准確掌握自己的情況，可以向有關銀行瞭解。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.08.30

blueyap82

發展商延遲修補水管

    * 問診室

2008-09-01 11:32

李小姐說，她在蒲種購買了一間雙層排屋，今年3月15日領取房屋鎖匙，較後，她發現房屋有漏水，主要是水管有問題。

3月27日她交上第一份房屋待修補項目單，4月8日她交了第二份修補項目單，同樣有提到漏水問題。

不過，發展商在5月尾才開始修理工程，由於發展商延遲修理漏水問題，造成5月的水費高達170令吉15仙。

她問：

1.我可以向發展商索取170令吉15仙的水費嗎？我有詢問過發展商的律師，他說，由於買賣合約沒有提到這一項，因此，不可以向發展商索取該筆水費。

2.請問可以向誰投訴？

3.有可能向當局或法庭申訴嗎？

答：林若輝律師說，發展商在移交房屋鎖匙的18個月內，應該負責房屋的待修補問題，李小姐面對的問題源自水管，這一項是發展商的責任，她可以嘗試向發展商索償。

如果發展商不理會，建議李小姐將問題帶上房屋仲裁庭。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.08.30

blueyap82

鄰居介紹買屋可收傭金？

    * 問診室

2008-09-01 11:38

柔佛的邱先生來信說，他有一間雙層排屋準備脫售，鄰居葉太太說她的朋友林小姐有意購買，在看了房屋後，林小姐決定購買他的房屋。

他問：“在這種情況下，我是否應該支付產業交易傭金給葉太太？”

答：假如葉太太不是合格的產業經紀，雖然她可以充當中間人或介紹人，但是卻不能收取產業交易傭金；不過，假如這個產業交易由可信賴的經紀協助完成，她可以從經紀手中獲取介紹人費用。

實力產業公司的陳建業指出，有關收費佔產業經紀傭金一個比率，比方說產業交易的傭金是1000令吉，其中的200令吉需付給介紹人，以此類推，這只是個推算，准確的數據需向大馬產業經紀公會查詢。

他說，任何產業單位的交易，應該由合格的產業經紀協助落實，傭金通常由賣方支付，假如是買方要求經紀物色產業，而且事先同意支付經紀產業交易佣金，也是可行性選擇，惟產業經紀只能收取一方的傭金，不能要求買賣雙方支付傭金。

當產業交易傭金由買方支付時，買方可以在產業交易價格與賣方協商，要求調低交易價，因為傭金不是由賣方支付，賣方應該做出相應配合，在交易價方面稍微優惠買方，體現互惠互利精神。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.08.30

blueyap82

換律師‧費用須另繳？

    * 問診室

2008-09-06 19:02

如果個別地契已經發出，地契將註冊在業主的名下，並抵押在業主的貸款銀行，這間中包括將相關文件呈給土地局，銀行才釋出貸款等程序。

李小姐在2004年4月購買了一個房產單位，2006年她償付費用給發展商負責買賣合約的律師。

2008年7月，她接到發展商的電話，指地契轉換名字手續仍未辦妥，她撥電律師樓，獲告知法律文件交由另一名律師處理。

現有的律師告訴她，她在之前繳付的費用，已由之前的律師領走，除非她另外繳付，否則律師不能為她辦理所需的手續與文件的處理。

李小姐提出的問題是：假如她的個案由新的律師接手，難道新律師沒有責任或義務幫她完成所需的文件工作？

答：黃振原律師（CY Wong）說，李小姐來信提供的資料不充足，針對一些事項只能在假設的基礎上作答。

當李小姐購買該房屋時，是否已有個別地契？另外，誰委任新的律師？新的律師應該負責哪些事項？

我們假設李小姐購買該房屋時，個別地契仍未發出，那麼當她與發展商簽署買賣合約時，她支付所需的律師費及其他相關費用是給之前的律師。（假如發展商沒有承擔買賣合約的費用）

另外，律師不可能預先收印花稅，因為他未必曉得個別地契將在何時發出。

如果個別地契已經發出，地契將註冊在李小姐名下，並抵押給李小姐貸款的銀行，這間中包括將相關文件呈給土地局，銀行才釋放貸款等程序。

從李小姐的來信中，我們不清楚“新律師”為何方神聖，同時由誰委任。

假設“新律師”為銀行的律師，那我們推測之前的律師、就是發展商的律師，已經完成所需的轉移備忘錄、合約已經壓印，以及呈給銀行的律師，以便交給土地局、包括銀行的抵押文件以進行註冊。

如果情況是這樣，李小姐需付給銀行的律師一些律師費及相關費用，以進行所需的抵押。

不過，假如“新律師”不是銀行律師，李小姐要提出的問題是，是誰委任“新律師”，她之前繳付的一切費用去了哪兒？

假如“新律師”是由“之前律師”所委托，而且假如李小姐已支付一切費用，那麼李小姐應該囑咐之前的律師，轉移她已支付的費用給新的律師。

當然，李小姐可以拒絕接受“新律師”，並堅持“之前律師”完成相關工作，或退回款項給她，以便她另外委任本身的律師。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.09.06

joannakim

马来西亚政府允许外国人在新山买房要多少钱以上的，还听说在新山买房的外国人需要交10万马币的税（这又是怎么回事），请知道的帮忙回答一下

ckjoe

Great Eastern full time agent 想寻找房屋买卖经纪(broker)合作
请问在哪里发帖最好？
绝对认真哦

ericwan

我是在大眾銀行(Public Bank，Head Office @ Jalan Ampang)安邦路總行工作
任何有關房屋貸款，購買商店，地，再融資，都可以向我查詢。
如有疑問，請發短消息給我，並留下你的名字和聯絡號碼，
我會盡快回复你。
謝謝～

^^benjamin^^

我第一次購買房屋，请问下，除了downpayment之外，还要还多少钱呢？如过我loan 220k，除了downpayment还要还多少?

maycm

急，急，买屋手续，请教各位！！！
大家好，我买了一间RM158K的公寓，strata title，freehold 的，SNP 和 loan agreement 都签了，valuatioan report 也完成了，律师说现在要submit CKHT了，请问之后还有些什么步骤呢？要多久才能拿到锁匙呢？我想尽快拿到锁匙，因为租的屋子就快满约了，如果能在这之前拿到新家，就不必再费心和担心了，还有如果可以知道的更多接下来的手续，律师那里或许可以配合她的进度或自己追有关的部门。。谢谢大家宝贵的意见咯！！！

魅子

想知道大马十大房地产热区,还有就是上班族买家或地产所需注意事项. 卖家买家在交易过程有何需要注意的,任何要办的程序?急急急急!! 请大大帮忙解答.

爱情来了

想请教一下各位关于银行贷款的事情~
我和男朋友打算买一间双层排屋，价位大概280K-300K之内~
我们目前除了要烦头期之外，还要烦装修的费用从哪里挖出来~
听人说2个人一起贷款的话，可以借的比较多钱，可我的问题就是，会比价位高吗？比如可以借到350K吗？我也听说可以把renovation cost算在里面的，我不知道这算不算合法，可是我就想要知道这一点，请知道的人回答我，感谢！

wk_924

想请教一下各位关于银行贷款的事情~
我和男朋友打算买一间双层排屋，价位大概280K-300K之内~
我们目前除了 ...
爱情来了 发表于 23-3-2011 11:11 PM

市面上的确有些银行可以借renovation cost，可是rate 都是比较高。