马来西亚 房地产泡沫（有效至12月31日）

清风微漾

tashleng 发表于 15-11-2017 10:40 AM
现在的确看到很多效应了。不过还称不上泡沫爆破。

很多发展商都在丢楼（ 0%, cash rebate, free legal fees , free GST) 已经是家常便饭了。 Lelong unit 也一大堆。

最近我在看新店屋。哇老，买了每年还给回  ...

其实就算真会跌价也不会是那么快的事情，至少都是几年的事。
- 屋价攀升至超出负担能力
- 投机者和炒房团继续“空炒”或“互炒”房价
- 因产业价攀升，商店租金上涨。商店开始倒闭或物价上扬，民众开销变大。
- 实际购屋自住或投资者开始减少
- 几年后，“超价”产业建成，供贷时刻开始
- 炒房者拥有过多屋贷必须承担每月巨额的银行贷款偿还
- 银行开始收紧贷款
- 房屋空置率开始攀升
- 家具店开始促销或部分倒闭
- 房屋交易量下滑
- 屋价继续微量攀升
- 发展商开始一连串促销（免头期，免律师费等）
- 拥屋者面临还款问题（失业等其他理由）
- 炒房者无法出让或出租（供过于求）其屋产，撑得了多久需要看是否有雄厚的财力度过地产冷冻期
- 若最坏情况就会如2007年次贷风暴一样，导致泡沫爆裂。
- 乐观一点的话就是地产持续冷冻期至稳定期，而过去的光荣期应该要等到马来西亚经济复苏和马来西亚人民负担能力提升了。（请参考1990日本泡沫经济）

aidj

mchen3389 发表于 15-11-2017 02:02 PM
其实等了5年，沒泡沬，再预测也没意义了。还是把心思放在能做什么上面。

目前首要 关注 马来西亚 从2012年起滞销房产 需要多少时间消耗 发展商才能出清所有的货？

1. 马来西亚 滞销 房产 消耗

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mchen3389

这么伟大的事业，自然由伟人来完成，这里的大大，卧虎藏龙，有炒股，炒汇，炒美金的高手，又饱读诗书，还留洋，懂美国通中国，经济军事政治，样样通。。。我等小辈，跟着帖走，就逢凶化吉啦。
发展商的事，小弟不懂，我只知道，风暴要來了，要崩盘了，是，大家都这么说，真的要来了。

aidj

比1929大萧条来得严重

国行:恐比亚洲金融风暴严重
6建议治房市失衡

2017年11月17日

（吉隆坡17日讯）国家银行警告，随着市场供应增加，主要州属的办公室及购物广场供应过剩问题会恶化，甚至可能会比1997/1998年亚洲金融风暴时更严重，因而提出6项解决问题的政策建议。

国行指出，产业市场供需失衡问题，从2015年开始扩大。

国行总裁拿督慕哈末依布拉欣，今天出席“2017年第三季GDP媒体汇报会”时指出，产业市场失衡问题不是新鲜事，但是将会对整体经济带来重大风险。

“虽然房市失衡风险显著，但金融机构谨慎放贷，目前问题不大，现阶段不会有新的打房措施。”

国行提出6项政策建议，以减少产业市场供需失衡问题，这包括：

1.促进出租市场：

●通过制定住宅租赁法案，打造强稳的出租市场，以及成立一个租务仲裁处，保护租客及业主的权利。

2.提高供应可负担房屋的效率：

●为可负担房屋成立一个单一机构，以加速达到供需平衡。

●确保新项目发展落在合适及交通方便的地点。

3.提高分配可负担房屋的效率：

●确保申请人注册定期更新、验证及筛选，优先配给信誉良好的家庭。

●直接列出符合租住房屋的申请人资格。

4.管理新产业供应：

●新项目在施工之前，必须先评估商业可行性。

●发展商必须考虑到现在及未来需求概况。

5.重新更换空置商业大楼的用途：

●在黄金地点空置的商业空间，可重新更改作为具经济意义的资产，如企业宿舍、艺术中心和室内公园。

6.增加现有大楼的需求：

●加大吸引外国企业在本地设立公司及扩展业务的力度。

●通过提供租金回扣，鼓励初创企业租用办公室。

关注3种产业供需

慕哈末依布拉欣也指出，政府须关注三大产业种类的数量，分别是公寓、办公室及购物广场。

“未售出住宅产业，处于10年新高水平，大部分未售出的单位售价高于25万令吉。”

2017年首季共有13万690个未售出的住宅产业，高于2012年首季的5万4244间。

其中，83%是售价高于25万令吉，而剩余17%则低于25万令吉。

由于新推出的产业售价与家庭可负担能力不一致，因而出现大量未售出产业单位。

巴生谷办公室空置率高

慕哈末依布拉欣指出，大马办公室空置率偏高，特别是巴生谷。

2017年首季，巴生谷办公室空置率从2015年首季的20.9%，提高至23.6%，亦高于全马平均的18%；甚至比区域平均6.6%还高出三倍！

同时，预计到了2021年，巴生谷办公室空置率将进一步增加至32%，远高于1997/1998年亚洲金融风暴水平。

换句话说，若是目前供需情况持续，到了2021年，巴生谷每3间办公室中，有1间空置。

若是纳入进行中大型发展计划，未来供应将会更高，这将会压低办公室租金。

目前，我国办公室租金已是区域国家中最低水平。

此外，慕哈末依布拉欣指出，未来有大量新购物广场涌入市场，将加重巴生谷、槟城及柔佛供应过剩问题。

“预计到了2021年，这些主要州属会有140座新购物广场。”

2017年第三季GDP汇报会重点

●今年第三季国内生产总值（GDP）按年增长6.2%，超越市场预期。

●国民感受不到经济增长，归咎于3大因素，分别是生活成本高涨、担心就业机会及家债压力。

●即使调整利率，也只是“正常化”而不是 “收紧”利率。

●普罗大众无法享受到外来直接投资（FDI）带来的好处，因为外资高度依赖外劳，因此将检讨投资奖掖措施。

●针对“快速致富计划”问题，国行已关闭674银行户头，及列出405家公司黑名单。

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明明明

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aidj

11月18日 柔佛州有最多住宅单位卖不出，占了全马 的27%，之后依序是雪兰莪（21%）、吉隆坡（14%）和槟城（8%）。http://bit.ly/2jBQxCy


马国售不出住宅单位创十年新高 柔佛最严重

马来西亚国家银行表示，马来西亚卖不出去的住宅单位创十年新高，其中多数单位售价在25万令吉（约8万新元）及以上，超过了大部分马来西亚人的收入。

马来西亚国家银行在今天发布的季度报告中透露以上讯息。

据《马来西亚人洞察网》（The Malaysian Insight）报道，马来西亚国家银行也说，随着新供应的加入，一些大州办公空间和购物商场供应过多的情况预计会加剧，有可能变得比亚洲金融危机期间更严重。

房地产市场供需失衡的情况自2015年以来有所增加，主因在于新推出的住宅价格和家庭的负担能力之间有落差。

马来西亚国家银行今天指出：“自那（2015年）以后，住宅和商业地产供需失衡的情况加重了。”

今年第一季度，卖不出的住宅单位高达13万零690个，是十年来的最高。这接近2004年至2016年每年平均有7万2239个售不出单位的一倍。

所有卖不出的单位有约83%售价在25万令吉以上。大约61%的未售出单位是高楼层物业，其中89%的售价超过25万令吉。

柔佛州有最多住宅单位卖不出，占了全马  的27%，之后依序是雪兰莪（21%）、吉隆坡（14%）和槟城（8%）。

从2016年到今年第一季，只有21%新推出的房子售价低于25万令吉。

首先，这与马来西亚约35%家庭的收入可负担性并不相配。

马来西亚国家银行说：“再者，因中等入息家庭的收入增幅不如中等房屋的价格增幅，使这个错配进一步恶化。这些因素导致马来西亚2016年的中等房价，比中等入息家庭的收入高出五倍，使得马来西亚的房价‘严重负担不起’。”

该银行补充说，买不起房子的问题在一些州的情况比其他州更严重，其中沙巴和槟城的房价“严重负担不起”，中位数倍数是5.5。

“负担得起的房屋供需之间的巨大差异，使得房屋市场的不平衡进一步恶化。”

马来西亚国家银行指出，在可负担范围，也就是25万令吉售价以下却卖不出去的住宅单位，滞销原因在于地点不理想，比如离工作场所太远和交通不便利。

此外，这些房屋卖不出或许也反映了比起高楼层物业，买家更喜欢有地住宅。

第三，申请这类房屋者可能包括许多信用不佳的人，延迟了这些房屋的分配。

过去十年，与房地产相关的投资显著增加，占了2016年总投资的25%，这在2005年只占15%。

目前，马来西亚房地产市场的状况是，负担不起的房子和闲置的商用空间的供应过量，负担得起的房子则供应量不足。

马来西亚国家银行指出，如果目前这种供需情况持续下去，问题将加剧。柔佛将成为全马房地产失衡最严重的地方。

- CH8/MK

aidj

明明明 发表于 18-11-2017 06:17 PM
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aidj

Keywords: 信贷 法币

经济隨房价而衰退

评论 ／ 龙门阵 最后更新 2017年11月23日 19时53分  评论: 朱冠华  喝茶论势
经济隨房价而衰退

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我国今年第三季的国內经济（GDP）成长6.2%，政府兴奋吹嘘成就时，人民无感。油价依然在高位，人民每天看自己手上令吉能购买的石油份量越来越少，感受则是深切的，外匯市场的令吉升值成为一种讽刺。在经济分析上，GDP是一种滯后指標，而且也不能正確反映国民实际收入差距的平等，故「唯GDP论」和何不食肉糜是没分別的。

政府在吹嘘经济成长同时，是否做好对未来经济衰退的准备呢？在法幣体系下，信贷滥发的资金会有相当部份流向房地產，透支未来生產力推高名目经济成长之余也推高房价，这就是房產泡沫產生的根本原因。

国家银行日前发佈大马季度报告，其中指出大马房產自2015年开始就面临供需失衡问题，即可负担房屋供应不足，惟高价房產和商店却供过于求。用大白话说，就是现在越来越多想买屋的人买不起房子，房子也越来越难找到买家。当供需失衡发生，价格就会產生下跌的变化，至到供需平衡回来为止。所以难怪大马房价增长率在2015年后就下滑，房產股票指数也同年见顶下跌。

房价下跌平衡需求




政府基于国家银行的报告，因此决定暂时冻结批准商场、商业办公楼、以及售价超过100万令吉的高级公寓的房產发展计划的申请准证，直至这些房產在市场上的供需平衡后才解除冻结。而可负担房屋计划的建设依然会持续进行，以平衡国內的房產业发展。

我们仔细探討一下，政府这政策会造成什么结果？先不论这政策会否失败，就以最乐观的態度看。这政策成功使得供需恢復平衡，那会造成什么情况呢？

第一、房价自然会下跌。包括被冻结的高价房產和商店，因为发展商面对需求不足的情况下，必然需要降价出售以套取现金。否则摆在那儿会侵蚀现金流，危及企业生存。因为以大马经济环境，要国民薪资大幅度增加来平衡房產供需是不可能的，所以只有房价下跌来平衡供需。

第二、经济会隨著房价下跌而衰退。正常经济应该是由生產力推动成长，但是这过程会比较缓慢。于是西方银行集团就创造法幣模式，就是以印钞票（滥发信贷）来推动经济成长，这制度隨著西方势力的扩张也影响全世界模仿之。

信贷滥发自然伴隨物价膨胀的发生，成为推高GDP和房价的原因。但是这只是名目上成长，並不是实际成长，是一种货幣幻觉形成的假象。所以当房產供需失衡需要以房价下跌来平衡时，大量被印出来的钞票就会因为提前还债和违约而被大量消灭，房价的下跌使得资金流入房產的规模也大幅度减少。

总的来说，市场资金活水会因为房產平衡（房价下跌）而流动性紧缩，市场利率会升高。在一个以印钞票推动名目经济成长的体制下，活水减少自然就是经济衰退的到来。

请问，政府为即將到来的衰退，做了什么准备呢？政府的確做了很多准备，如徵收消费税、旅游费、出境费、追缴所得税等等，都是为防止经济衰退时政府財政困难，钱不够花时做准备。那为人民的准备呢？无论政府是否有为人民积穀防飢做准备，让房產平衡，还是必须要做的事情。

aidj

中国房价涨跌的源头原来是美国, 美联储发钞票, 全球价格跟着涨

一见财经
11-23 09:49
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美联储有影响其他国家经济的能力


| 来源：一见财经（ID:yijiancaijing）

这几年，国内房价一路上涨，直到最近才逐渐平稳，经济学家、媒体、公众……各行各业的人都在找原因。

一见君总结了一下，主流的观点有以下几种：

1、 货币超发论：国家货币发行量太大，导致钱没地方去，就流向上涨预期比较大的房地产市场。

2、 城镇化率论：目前中国城镇化率已经达到57.4%，但和发达国家相比还有差距，一般来说，随着城镇化率的提高，居民对房子的需求会增加，房价也会上涨。

3、 刚性需求论：这个理由尤其适合北上广深这些一线城市，由于这些城市聚集了优势教育、医疗、工作、资本……一大推资源，很多人都涌向这些城市，人多了，房价自然会涨。

4、 土地财政论：中国实行的是分税制，土地相关的税收属于地方政府，所以地方就有卖地增加收入的动机，于是地价越来越高，占房子的成本越来越大，房价也就不断上涨。

5、 上涨预期论：购房者有一部分是刚需族，还有很大一部分是投资客，由于这几年房价一直在「坚持不懈」的上涨，市场上形成了「房价永远上涨」的预期。

在经济学上，预期会明显影响人的投资行为，于是奇怪的现象出现了，即便很多房价已经非常贵，但仍有很多人飞蛾扑火般的涌入。

6、阴谋论：除了上面这些，市场上还有很多猜测，比如有人说政府不希望房价下降；比如官员手里房子太多……这种都可以统称为「阴谋论」。

上面的这些都有道理，但许小年在最近的一次演讲中给出的解释非常新颖，他认为，国内房价涨跌是一个系统性问题。

许小年是国内著名经济学家，曾获中国经济学界最高奖“孙冶方经济科学奖”，现任中欧国际工商学院经济学和金融学教授。

他曾表示，「经济学家就是一职业，谋生的手段，和医生、科学家、艺术家一样，不必赋予这职业太多的社会含义。别把经济学家当回事，经济学家也别把自己当回事。」

以下这篇文章是许小年教授对于房地产行业运行规则的最新解读，希望能给大家一点启示，Enjoy：

ps:下面11个小标题之间有严密的因果关系，强烈建议一口气看完。

一、政府为什么拼命印钞票？

归根结底还是美国在印。

美国拼命量化宽松，如果中国不印，就是傻子。所以中国明知道印多了钞票会通货膨胀，也要拼命印，而且印得比美国更厉害。

二、多印的人民币怎么办？

美金是全球硬通货，多印了，全世界人民帮着一起稀释，一起承担美国的通货膨胀，这叫输入性通胀。

中国也想学美国，让人民币变成硬通货，或者有限范围比如东亚的硬通货，可惜美国绝对不会同意。

因此，以前多印的人民币只有一条路：在国内通货膨胀，但如果人民币使用的范围越来越广，成为像美元一样的硬通货，也能输出通货膨胀了。

随着我国一带一路的推进，人民币国际化进程的加快，这些多印的人民币也将像美国一样让全世界人民一起帮着稀释——这就是一带一路和人民币国际化的目的之一。

三、严重的通货膨胀后果是什么？

严重的通货膨胀后果肯定是社会不稳定，想想解放前人们拉着成捆的金圆券买东西，因此，可以有适度的通货膨胀，但是不会坐视恶性通货膨胀。

四、如何处理严重的通货膨胀？

政府的处理方法，就是挖一个超大的「坑」，把钱囤积在里面，不让它流动，这样多余的钱就不会进入民生市场，对粮食等基本生活用品不形成冲击。

「坑」有很多种，比如央行提高商业银行存款准备金率，这样银行就要把更多的钱交给央行，市场上的钱就少了。

又比如，央行在货币政策过于宽松时，会时不时的进行回购，回购分为正回购和逆回购，都是央行在公开市场上吞吐货币的行为，是一种调整货币政策的方式。

正回购说的是中国人民银行向一级交易商卖出有价证券，并约定在未来特定日期买回有价证券的交易行为。

一级交易商就是商业银行和证券公司，正回购可以让交易商把钱交给央行，而手里拿着一张证券，说白了就是一张纸，不能买菜，也不能买房。

这样市场上的钱就少了，通货膨胀就降低了。

另一个「大坑」就是房地产市场，房价一直在涨，就会有更多人买房，囤积了大量超发的货币，房价上涨又不会体现在通货膨胀率上。

五、房价恶性上涨的后果是什么？

房价恶性上涨，结果就是大多数人买不起房子，后果也很严重，可能导致社会不稳，因此，房价可以涨，但是不能恶性上涨。

政府必须对涨幅有所控制，同时加强保障房建设。让最穷的人，在郊区有个小房子住。

六、如果房市崩溃，下跌一半甚至更多，后果是什么？

后果就是银行呆账急剧增加，银行面临破产。

同时有很多行业倒掉，或者凋敝，造成失业增加，税收减少，这是政府更不能接受的。

所以，房价可以下跌，但必须在政府可以接受的幅度内。

七、关于房产税

大家都知道，卖地给地方政府带来了滚滚财源。但土地一旦卖光，就不会有后继收入了。

因此，必须找到一个替代的财源来填充政府的收入，这就是房产税。

所以，房产税的推出，是板上钉钉的事情，只是时间早晚了，不可更改。之所以迟迟不出来，主要原因还是因为压力太大，来自既得利益者们的压力。

八、政府会放弃房地产业作为支柱行业吗？

不会。看看城镇化，在不远的将来，将有数以亿计的农民搬进城镇居住。房子从哪里来？还不是靠开发商建房子。

再仔细看看各地的大开发商，以上海为例，50大开发商里面，有七成是国有或者政府背景的开发商，政府不可能放弃他们。

九、政府调控的目的是什么？

上面可以得出推论，调控的目的，既不是为了让房价上涨，更不是为了让房价下跌。

目的是为了挖更大的「坑」，储蓄更多的货币，免得货币泛滥造成通货膨胀，后果不堪设想。

十、为什么通过交易环节征重税，而不是持有环节交税？

因为在持有环节交税，就会造成大量抛盘，严重的甚至造成市场崩溃，所以要在交易环节征税。

交易环节征税，以及限购的目的，就是让交易减少，但又不妨碍真正地刚需购买第一套房子。

打个比方，市场上本来有100套房子，每套1万块，那么市场上顶多需要100万的资金就行了。

后来，新建了200套房子，每套房子的价格变成了10万块，如果这300套房子全部进入市场交易，就需要3000万的资金，需要银行提供这么多资金，会造成进一步的通货膨胀压力。

所以现在政府调控的思路，就是尽量冻结交易，把钱变成凝固的水泥，握在老百姓手里，变成纸上财富，不能轻易套现。

十一、房价取决于什么？

房价是涨是跌，并不取决于政府的调控，而是取决于人民币对美元的走势。

美元贬值，人民币升值，所以大量外资就涌进中国，由于强制结汇，所以政府就被迫发行更多人民币，形成通货膨胀压力。

如果美元走强，人民币开始贬值，那么外资涌出中国，央行被迫收回人民币，将储备的美元还给外资企业，流出中国，于是通货膨胀压力减小，市场上人民币减少，房价就下跌。

所以，房价的涨跌基本上取决于人民币兑美金的走势。从过去几年的人民币走势图和房价上涨图来看，两者惊人地重合。

aidj

白云先生：2018，美联储的明斯基时刻
11-24 108 国际时评

一、黑天鹅、灰犀牛与明斯基时刻

在过去的几年，一年比一年热闹。在未来的几年，只会热闹越来越大，事情越搞越大。在全球化时代，任何组织，都只是全球化之网的一个零部件，一个子系统，不存在孤立封闭的，不受全球化所影响的独立组织。

故此，只有先做出通盘的宏观的全局分析，才能更好的对个人，对家庭，对企业，甚至是对一个国家，给出合乎局势变化的应对策略。我们唯有先知道未来会怎么样，才能知道，我们应该怎么办。当前社会上比较关心的一些问题，比如黑天鹅，灰犀牛，明斯基时刻等等。都反映了这种对未来的关切和焦虑。本文将以此入手，对未来几年的局势，试做一些深入的研判。

什么是黑天鹅，什么是灰犀牛，什么又是明斯基时刻呢？这些用来描述经济运行中，不同程度的系统性风险事件和风险状态的术语，其实非常容易理解。我们下面做下通俗的解读，相信大家一看就懂。

一栋房子，这栋房子的自重，我们可以理解为资产价格。这栋房子的结构支撑系统，我们可以理解为购买力。这套房子的稳固程度，我们可以理解为是市场的风险状态。

房子能盖多大，取决于央行资产负债表规模。央行的资产负债表的周期性扩张和收缩，体现为信贷扩张周期和信贷收缩周期的交替循环。在信贷的扩张周期中，表现为企业投资回报率增加，就业率增加，经济繁荣，居民总体购买力增加。在信贷的收缩周期中，表现为企业投资回报率下降，社会就业率下降，社会总体购买力下降。

在正常的居住情况中，出现了地震这种不可预知的地质灾难，房子倒塌，对应在经济系统中，为资产价格崩溃。这种防不胜防的风险事件和风险状态，我们称之为是黑天鹅事件。

黑天鹅事件，是在信贷扩张周期的健康阶段，因为经济链条的某个或者某些环节的崩溃，导致系统整体的崩溃。在这个阶段，经济系统的风险状态，其脆弱性在总体上是隐藏的，不容易测度，以至于直到风险事件爆发，人们才意识到原来经济运行中存在着风险。并认为是意外，是偶然。故称之为黑天鹅。黑天鹅事件存在的根本原因，在于任何系统都是不完备的，人们在理论上，就不可能发明出来完备的无懈可击的经济系统。

当居民购买力不足以支撑资产价格时，象征资产价格的这栋房子摇摇欲坠，成为危房。住在这样的危房里面，房子随时都有倒塌的可能。这种风险事件和风险状态，我们可以称之为灰犀牛。

灰犀牛事件，有四个特征。第一，它通常会发生在一个大周期的信贷周期的末段。第二，在灰犀牛阶段，会伴随着经济老化，产业老化，以及人口老化。第三，表现为资产价格的严重泡沫。第四，表现为杠杆过高。

当经济系统继续老化，当灰犀牛的状态一直持续下去，一切都会变得越来越脆弱。在信贷扩张周期中，信贷之所以一直扩张，是因为借款人的清偿能力，可以覆盖掉借贷而产生的融资成本，也就是按期偿还本息的能力。而清偿能力的本质，实际上是购买力的外现。

随着购买力的老化，社会总体的清偿能力也同步老化。这时候，贷款人放贷就会变得无利可图。为了保护资金安全，贷款人不得不开始收紧信贷，不再新增贷款，并对已经放出去的贷款，向借款人追讨。

随后，借款人为了按期偿还贷款，只能抛售资产套现。于是，市场上资产价格开始下跌，触发通缩螺旋。表现为系统性的资产价格崩盘。这种风险事件和风险状态，便是明斯基时刻。

明斯基时刻，也表现为四个特征。第一，它处在一个长周期经济周期的末端阶段。类似于一年中的冬季，或者类似于一个人的死亡。第二，表现为购买力和清偿能力的瓦解，和资产价格崩溃的同时发生。第三，它是上一个长周期经济周期的结束，也是下一个经济周期的开端。这里说讲的长周期，是指有一代人那么长的大周期。第四，在两个经济周期的交替之际，会伴随着系统性的周期性的大萧条。所谓的大萧条，是指资产价格的周期性通缩。

如果我们把全球经济系统，比作一个有生命的人的话。那么黑天鹅事件，对应在这个人的生命周期中，是说他年纪轻轻的就死于意外。灰犀牛风险状态，对应的这个人的生命阶段，是他的盛年之后的衰老状态，六十岁之后的那种生命体征。而明斯基时刻，则对应的是他的最后的病亡。

在本文的第一部分，我们解释了是什么的问题。接下来，我们要进一步解释为什么的问题，既要知其然，更要知其所以然。为什么经济体，会像有生命的东西一样，存在生命周期呢？背后到底是什么在支配着这一切呢？


二、存在经济周期的根源是什么？

最根本的解释是这样的：生死一体，生死相徒。万事万物，有生必有死，有死必有生；有始必有终，有终必有始。当一茬旧事物死亡终结之后，新的事物才会诞生，重新开始。一切都是周而复始的周期性循环。

为什么生命现象，它是以周而复始的循环状态而出现呢？因为万物都是天地相合而生，而天地这个母系统，它最基本的特征，便是表现为地球围绕着太阳做周期性循环往复运动。一年有一年的周期，一甲子有一甲子的周期。

按照中国的文化来理解，经济存在周期，这太容易理解和解释了，因为一切事物都本于天地。但是除中国人之外的蛮夷，他们是完全无法理解为什么事物会存在往复循环永恒不息的生命周期现象。因为他们不理解是天地相合，而生万物。这对我们来说，是极其简单的常识，但是对于这些蛮夷们来说，这个简单的自然道理，对他们的心智是遮蔽的。他们只能通过数据统计，觉察到周期的存在，但是无法解释万物存在周期的根本原因。

而我们的教育，这些年一直认为蛮夷的那一套是科学，所以我们的学者们也跟着蛮夷们装傻充愣，把自己好端端的一个人，学成了一个文化二鬼子。认为万物的周期性，是一个迷，深不可测，不可知，不可企及。实际上，稍微了解一点中国传统文化，都不会这么肤浅。如果以中国文化来解释万物的周期性，预测万物的周期性，应对万物的周期性，都不会是什么难事。

我们回归正题。社会的购买力，清偿能力，为什么会自然老化呢？因为更底层的原因是，存在信贷周期。接着问，为什么信贷会存在扩张周期，和收缩周期呢？因为人的生命，是有期限的。一个人最年富力强的工作期限，也就是二十岁出头到五十多岁的这三十年。在一代人不再参与劳动之后，不能再带来新增的购买力，那么信贷周期必然会走向收缩。人为什么会衰老呢，为什么人会存在生老病死呢？因为天地造化使然。天地存在阴阳相合的周期性，所以万物的生命，都存在往复循环的周期性。万物的一切生老病死现象，都根源于天地。

经常有人说，参透生老病死不容易啊。不是这个问题难，而是人太笨。这个问题根本一点都不难。把人从天地里面拎出来，而拷问生老病死，这是一门研究怎么在天空里面养鱼的愚蠢学问。上不着天，下不着地的，还成天张口闭口的谈生论死，这样的人不仅不是什么智者，而是要多蠢有多蠢的傻子。

不理解万物本于天地的道理，那么对很多问题的认知，都会出现偏差，都会导向跳大神的巫术。以至于在救治生病的经济上面，越治越病，越错越离谱。

接下来，我们分析下，造成当前经济危局的病因，西方经济学思想和理论，西方金融学思想和理论，他们的缺陷在哪里？只要抛弃西方蛮夷发明的跳大神的经济学巫术和金融学巫术，才能辨证施治，找到真正的药方。


三、西方经济学和金融学，问题出在了哪里？

我们中国传统的经济学，和金融学，对这些诸如经济周期的问题，解释的都非常透彻，因为这只是常识。中国的华夏经济学，以经世济民为天职，故称之为经济。而西方的蛮夷经济学，虽硬翻为汉语中的经济之名，却以伤天害理为天职。

中国的华夏金融学，以救困解难为天职；而西方的蛮夷金融学，则以掠夺诈骗为天职。在经济学和金融学上，华夷之别，判若云泥。这里只简单提一下，限于篇幅，我们本文不展开，下篇文章会单独写。

相比中国传统的以经世济民为天职的华夏经济学，以解困救难为天职的华夏金融学。西方人所发明的蛮夷经济学和蛮夷金融学，不仅愚蠢低级，而且罪恶野蛮。它们本质上都是跳大神的巫术。比如，他们深信不疑，市场是有效的，市场可以出清，债务也是可以出清的。这些都是迷信。下面，我们来分析下，为什么他们所信奉的一切所谓真理，都是迷信，都是低级好笑的自相矛盾。

第一，有效市场的问题。我们假设，市场的参与者都是理性的，市场的信息都是真实的。市场真是有效的，不存在任何的套利机会，价格反映一切，一切都是确定的，一切都处于完美的均衡状态中。

那么很显然，这是自相矛盾的。既然人都是理性的，价格都是合理的，市场都是有效的。那么市场就根本不可能会产生价格波动这种现象。因为之所以会产生价格波动，都是对上一个价格不合理，不有效的修正。市场的参与者，既然博弈出来了一个不合理，也不有效的价格，说明他们也根本不理性。看吧，是不是自相矛盾。

第二，债务出清问题。如果债务是可以出清的，那么经济学，金融学根本没有存在的意义和必要，更没有存在的价值。所有的债务都能出清意味着社会总体风险为零，社会总体信用为百分百。这可能吗？显然不可能。正是因为债务天然的不可能出清，所以才需要研究信用和风险问题，才需要经济学和金融学。

第三，市场出清问题。不仅债务无法出清，市场也无法出清。我们这里讲债务出清，简单的说，是社会上所有的债务，都最终必然得到到期时的本息足额偿还。我们讲的市场出清，是说企业无论生产什么东西，都最终能够不亏钱全部卖掉。这显然不可能。如果理论上可以市场出清的话，那么就没有任何企业会出现经营亏损，银行可以闭着眼睛放贷。

有人要说了，我只要把库存商品价格降到足够低，那么一定可以市场出清。这样的做法毫无意义。如果这也算是市场出清的话，那把卖不掉的牛奶倒到河里也算是市场出清了，只是相当于库存商品价格降到零罢了。同理，借款人借一万块，到期了还不起，债务打折，还一百块钱给贷款人算清账，这能算是债务出清吗？显然更不算。

于是，企业既面临市场无法出清的亏损风险，生产的东西卖不掉；也面临债务无法出清的风险，卖掉的东西钱收不回来。这种双重的经营风险，最终会导致经营不善的企业出现亏损，无法按期偿还银行贷款。企业的风险，传导到商业银行，在银行形成坏账。商业银行的坏账，最终传导到央行。

这时候，社会的总坏账，应该怎么处理呢？按照资本主义的游戏规则，游戏到了这个时候，就可以结束了。但是呢，万万没想到，央行出面，充当了一个最后贷款人的角色，进行了量化宽松的操作。不过，这非但没有给资本主义治好病，反而破坏了正常的新旧经济周期的交替。量化宽松，并不是一个新的经济周期，而只是基于已经死亡的旧经济周期的尸体，所做的僵尸化延长，并延长出来了一个僵尸周期。

也就是说，本来08年的危机过后，如果不进行量化宽松操作的话，萧条几年之后，全球经济会自然迎来下一个大级别的新周期。但是量化宽松，导致了下一个自然周期，尚未出生，便胎死腹中。

从本部分的分析来，西方经济学，和西方金融学，他们的基本理论，根本就是自相矛盾的。他们不仅解释不了为什么会存在周期性的经济危机，为什么会存在周期性的经济周期循环。而且，他们在应对手法上，也极其拙劣，给全球人民带来了更多的金融灾害。

如果把全球经济当做是一个人的话，08年是上一个周期的明斯基时刻，也就是这个人的死亡之日。但是，这个人虽然死了，却作为僵尸的形态，并假装自己还活着，跳僵尸跳了整整十年。不仅没把自己跳复活，还耽误了自己儿子的诞生。所以，如果我们讲，未来几年若要再发生一次明斯基事件，它并不是指那个人儿子的死亡，因为新周期根本从未诞生过。而是意味着，他的尸体，还会再死一次。

接下来的问题是，明斯基时刻，真的会到来吗？如果真的到来，又会在什么时候带来，以什么样的方式到来呢？


四、明斯基时刻三部曲：从对冲性融资，到投机性融资，再到庞氏融资

我们前面讲，贷款人之所以会收缩信贷，是因为借款人丧失清偿能力。而借款人是怎么样一步步丧失清偿能力的呢？从还得起贷款，到还不起贷款，可以分为三个阶段：对冲性融资，投资性融资，庞氏融资。

对冲性融资，是指债务人通过贷款所得的资金，所产生的现金流，足以偿还覆盖本金和利息。这是最安全的融资。举个例子，牛大找牛二借十万块，开了一个奶茶店，约定每个月本息还一万。奶茶店的生意不错，每个月都有利润，也就是能产生一万以上的现金流，足以覆盖每个月还给牛二的本息。这个案例便是对冲性融资。借贷双方，都有利可图。

投资性融资。指债务人通过融资所得的资金，所产生的现金流，不足以偿还和覆盖本息，只能覆盖利息。牛大的奶茶店，生意越来越不好，利润大幅下降，每个月只能赚几百块钱。这时候，牛大就无法每个月按期偿还牛二的本息。牛二见牛大生意不好，也没办法。两人约定，本金还不起，但是每个月的利息总得还吧。于是，牛大每个月都把从奶茶店里赚的几百块，用来还借款的利息。这是投资性融资。

庞氏融资，指债务人通过融资所得的资金，所产生的现金流，既不能覆盖本金也不能覆盖利息。只能通过出售资产，或者借新债来还旧债。牛大的奶茶店生意越来越差，从盈利变成了亏损。尽管奶茶店亏钱了，但是每个月都要还利息给牛二。怎么办呢？这时候，牛二只有两个选择，要么把奶茶店卖掉，偿还牛二的利息。要么找牛三借钱，还牛二的钱。奶茶店生意，越来越差，亏损越来越严重，拆东墙，补西墙，债务越来越多，想偿还所有的债务，变得越来越不可能。这便是庞氏融资。

有个问题是，如果牛大抛售资产套现来还债，一个赚钱的奶茶店，才可以卖上好价钱，而一个正在亏钱的奶茶店，只是一个垃圾资产，必须得折价抛售。而这样的折价抛售，又必然会诱发市场上资产价格的雪崩连锁反应。

在全球市场，哪些资产类似于庞氏阶段的牛大奶茶店呢？比如美股的那些成分股公司。国内也有很多这样杠杆过高，盈利能力太差，拆东墙补西墙的的垃圾公司。还有杠杆过高，流动性过低的房产。诸如此类的，高债务杠杆，低现金流收入的资产，都是牛大奶茶店一类的垃圾资产。

现在有个问题，全球经济的庞氏债务是什么时候发生的，很多人都弄错了。认为庞氏融资阶段，是未来几年的事。实际上，庞氏债务，在美联储量化宽松的时候，就已经发生了。

我们对照前面的庞氏债务的特征，会发现，当年美联储购买的那些债券，那些发债的企业和机构，在过去的十年中，经营上并没有什么改善。也就是说，那些发债给美联储的机构，到期的时候，是没有能力偿还美联储的贷款的。而这个时间节点，正是接下来的几年。因为美联储购买了大量的美国长期国债，在接下来的几年里，将陆续到期。

债券到期是要还钱的，如果届时债务人无力偿还，选择违约。那么会导致美联储被动缩表。如果美联储被动缩表，意味着，这个全球经济的最后贷款人，也失去了放贷能力。最后贷款人之死，意味着全球经济，告别僵尸舞会。一具蹦蹦跳跳的僵尸，突然背后操纵的那双手消失了，这具僵尸，则瞬间颓然坍塌。

如果美联储选择主动缩表，也就是在违约之前，抛售手中的债券。那么则会摧毁美国的债券市场。这和被动缩表，实际上效果差不多，都会导致经济僵尸舞会的戛然而止，那一刻，并不是哪一个人的明斯基时刻，而是一个僵尸的明斯基时刻。

过去的十年，只是全球经济的一个僵尸周期。并且，这个僵尸周期，就要结束了。所有假装自己还活着的尸体，都会摘下面具，露出骇人的鬼脸。


五、2018年，或将成为全球资产价格的一个分水岭

在过去的十年里，这场全球经济的僵尸舞会，每个人都是参与者，每个人都在翩翩起舞，假装自己是在赴一场资本的盛宴。被资本僵尸吻到的人，兴奋得喜极而泣。被冷落的人，因为受到了掠夺，而悲伤地欲哭无泪。

在这场僵尸舞会散场时，狂喜也罢，悲伤也罢，都会在下一个周期开始前，下一场舞曲开始前，被新的时代翻过去。因为，天下没有不散的宴席，也没有只涨不跌的东西。

正所谓：大哉乎，死也；君子息焉，小人休焉。在生死循环面前，人如此，万物如此，经济也是如此。

本篇文章，讲罪与罚。罪是什么？在宏观层面上，资本主义本身，就是一种原罪，而经济危机则是对它的惩罚。天下没有可以免于惩罚的罪恶，资本主义以掠夺为天职，它本身就是犯罪，犯罪就必将得到惩罚。为什么？天道使然。

在微观层面上，资产价格的泡沫是罪，资产价格的崩溃是罚。杀人偿命，欠债还钱，天经地义。美联储充当最后的贷款人，在文化上的解读，可以理解为新教伦理中，狗大（God）对信徒们的宽恕。而当这种宽恕幻觉消散后，罪恶还是实实在在的罪恶，现实并不会宽恕哪一个人。

从文化层面上看，资本主义，只是新教伦理的产物。以放贷为天职，从华夏文化来看，这根本不是什么经世济民的经济之学，也不是解困救难的金融学。我们中国人，历来以借钱为耻辱，以储蓄为光荣。因为我们信奉，天道至公，天道酬勤，人生来至贵至美。

中国文化，从不认为人是带着罪债来到人间的，而是认为，人是带着天地之宝而来。为什么我们是文明人，他们是野蛮人？因为我们是天地之子，但他们不是，他们都是天戮之徒。他们为什么老觉得自己有罪？因为他们的确有罪，他们总是在伤天害理。

在蛮夷们的新教文明中，人活着就是罪恶的，这个罪恶，表现在资本主义中便是指负债的普遍正当性。所以，新教信徒，必须要赎罪，沦为资本的奴隶，终生为偿还贷款而活着。并让信徒们相信，在所有的贷款偿还完了之后，那一刻便是自由的和无罪的。所谓的财务自由，其实就是新教赎罪论和福音论的当代版本。

野蛮人罪恶的蒙昧文化，污染了神州大地，污染了整个地球。虽然，死亡带走了资本的生命，但是它却以尸体的形态，用腐烂的尸体，继续舞蹈。在这场舞蹈结束后，资本会接着失去它的尸体，死亡终于带走了一切。

如何应对未来的世界？首先，要知道需要告别那个旧世界。其次，在文明清算了野蛮之后，要理解未来的那个新世界。

新的世界，新的时代，新的周期，新的生命，终将诞生。在那一刻，华夏文明的晨曦之光，在清算完黑暗之后，将温暖每一个人。在天道文明的世界里，每一个人，都不再是为了还债而活着，而是为了自己美好生活，为了子孙后代的美好生活，自然而然快乐地生活着，快乐地富足着。

潘君亮

aidj 发表于 24-11-2017 11:01 AM
白云先生：2018，美联储的明斯基时刻
11-24 108 国际时评

一、黑天鹅、灰犀牛与明斯基时刻

在过去的几年，一年比一年热闹。在未来的几年，只会热闹越来越大，事情越搞越大。在全球化时代，任何组织，都只是 ...

啃老族是美国金融海啸的产物，只要父母有房子，自己供不起房子破产都没关系。

美国“啃老族”投靠父母度危机
文前提要：金融海啸袭来，美国的一些年轻人甚至中年人也当起了啃老族。他们或者搬回父母家中节省开支，或者向年迈的父母寻求经济帮助。而这样“非常时期”的“非常帮助”，让一向以“独立”为标杆的美国家庭体系开始松动。

金融海啸从美国席卷全球，许多美国年轻人甚至是中年人也纷纷开始坐立不安，因为他们没能在金融海啸中幸免，目前正度日如年。以往一向以“独立”为标杆的美国家庭体系也开始松动，越来越多的美国人当起了“啃老族”，他们开始从年老的父母或者亲友处寻求经济帮助。一切的原因，都在于现在是“非常时期”。


青年“啃老族”搬回父母家
几年前，大学毕业不久的波丽刚找到一份工作，并打算买一幢属于自己的房子。一开始房产公司和银行需要波尔付5%的现款，但她只能付约2%，银行和房产公司都同意了，并且开始向她放款。然而，金融危机呼啸而来，还款能力明显不足的波丽被银行无情地“抛弃”，并且被列入了"黑名单"。
幸运的是，波丽的工作还没丢。目前，她想的只是努力工作，希望今年6月前能存够首付款，让自己的名字从“黑名单”上被划掉。不过她觉得这一切有一个前提，那就是搬回父母家，节省包括房租等一切开支。她的父母也欣然同意了她回来。不过，他父母也跟波丽签订了一个“君子协议”——两年之内必须找到自己新的住所，过上独立的生活。
波丽的情况还不算最差，比波丽的情况更加糟糕的是，现年27岁的安娜•麦琪尔3年前就失去了在洛杉矶做广告员的工作，随后，她搬到了位于新墨西哥州的父母家。在这期间，麦琪尔试着找别的工作，但未能如愿。随后她只能去圣达菲学院重新当起了学生，完成她之前未完成的商业本科学位。如今面临毕业，但现在经济环境很差，工作比起三年前更加难找。
据麦琪尔计算，她父母每个月要在她身上花费大约1000美元，其中包括买车的按揭、车险和健康保险、学费以及其他费用等。麦琪尔的父亲是一名退休物理学家，母亲在学校里做辅导师，今年春天退休。所以，以经济条件来看，二老的经济状况很好，多负担一个人的生活开销不成问题。
但麦琪尔还是希望自己更加努力一些。现在，麦琪尔正努力找工作以贴补父母。她也坦承，自己目前压力很大，因为现在裁员声四起，工作极其不好找。“我的压力挺大，因为我必须努力去找工作。”现在她已经降低目标，只要哪怕是份兼职工作，也就勉强可以了，因为这样才能有足够的金钱来“回报父母”。

中年啃老族求助年迈父母
现年47岁的马克•威特在中学当音乐教师，如果在两年前，以他的职业和个人信用向银行贷款买房子根本没有问题。但现在，房产市场已经今非昔比，银根松垮的时代已经过去。威特虽然看中了一套带三个卧室的房子，但他也只能一下子拿出仅仅7000美元的定金。剩下的钱只能向他的老爸求救。
面对已经人到中年的儿子的请求，鲍勃•威特——一位家底殷实的退休CEO，此时当然只能帮助自己的儿子度过这一关，他甚至能一下子敲定这套房屋出售的原始价格25万美元，前提是只要利息足够低。不过与此同时，他也把条件说得很清楚：他需要把这一切写在纸上，提醒他儿子还有一笔债务在将来某个时刻需要归还。“这不是礼物。”老爸说，“我希望他把这看成一笔真正的贷款。”
房子买下来了，到目前为止一切正常。四个月以来，马可一直准时向父亲付清1229美元的贷款。其实马克自己也很不容易，他需要靠自己在学校的微薄收入养两个儿子。他不得不皱着眉头承认，自己的日子总是过得紧巴巴。但他梦想着拥有自己的房子，两个儿子和自己分别有一个卧室。
不过有一点马克可以确定，即使钱一时还不出来，“家人银行”那边也不会催着要。毕竟祖父也希望看到自己的两个孙子过得好好的。
陷入困境的中年人在美国当然不仅仅只有马克一个人，而且大有人在。曾在一个度假村做活动策划的乔安•波尔失业后就一直处于困境之中。已经52岁的她不仅失去了生活来源，还离了婚，并带着一个12岁的女儿。波尔随后换过好几个工作，但都收入不高。不久前，银行宣布波尔破产。这意味着她要为温饱奔波了。一向不肯认输的波尔终于在去年12月做出了决定——接受年届八旬父母的邀请，搬回位于威斯康星州的老家。
寄居在父母身边，对于20多岁、失去工作的年轻人来说不是什么稀罕事，但是现在，像波尔这样人到中年的“啃老族”却在美国出现。美国媒体称，这或多或少都和经济衰退以及次贷危机有关。越来越多的理财师说，他们接到为人父母者打来的电话，询问如何与刚刚失业或者遭遇婚变的子女们相处。他们想知道，自己该不该或者该如何接受这些已经长大的子女们回家。
“半年之前，我从没见到过已经一把年纪的人如此依靠他们的父母，有些人甚至已经50多岁。”加利福尼亚州理财师基姆•埃里克森说：“如果我的孩子大学刚毕业，回家住还可以。但现在我的客户中，有些子女已经40岁或50岁，可父母还要为这些孩子想办法。”
波尔则说，尽管自己和父母相处得很好，但在52岁时再住回父母家里着实让人伤自尊。“我听到人们说我，但为了能继续向前走，你不得不暂时做出卑微的决定。”

理财公司嗅出“啃老”商机
在金融危机爆发前，曾经有调查显示，多数年龄在19岁至39岁的美国人称，自己在“财务上是独立的”。金融危机爆发之后，美国退休者服务协会公布的最新数据显示，在年龄28岁至39岁、被称作"X一代"（指20世纪60年代后出生，有独立开创精神的一代人）的美国人中，有四分之一的受调查者称他们从家庭和朋友处寻求财政帮助。在另一项调查中，也有33%的受调查者表示，他们从父母和朋友处接受财政资助。但是，有人提出了反对意见，美国财政规划协会理事会成员、俄亥俄州哈德森市的理财师凯琳•斯蒂夫勒说，持续资助子女将给父母们的财务状况造成损害。 斯蒂夫勒说，为了帮助孩子，很多好心的父母不得不推迟退休或将他们退休后的计划打折扣。埃里克森也表示，他的一些客户一次最多给子女们5万美元，帮他们渡过难关。不少父母觉得，如果不帮孩子们，自己会过意不去。但埃里克森告诫他们，当心孩子们把他们的储蓄吃光。
因此，父母和朋友有时候也不仅仅是握握手或者口头上表表态就可以的，很多愿意掏钱的人，当然也希望自己的生活有所保障。所以，一些小公司正是看中了这里面存在的商机。维珍理财公司，位于马萨诸塞州的一家小型理财公司，就开展了专门应对朋友或者家庭之间财务问题的业务。他们的对象就是需要贷款和愿意借款的朋友或者家人。但是双方希望能够有所保障。维珍理财公司的詹妮弗•维多利亚称，“在危机发生后，没想到我们的业务能有如此快速的增长。相比两年前，我们的业务整整增加了75%。” 而推荐向家人朋友理财的杂志NOLO，销量也在近期有了30%的增加。
无独有偶，现在这一行业也开始竞争激烈起来。一个名叫GreenNote的新公司，开始鼓励学生向他们的家庭或者朋友要贷款；Lending Club公司也开始在网络上大肆宣传他们的家庭理财观念，他们声称，"只要你把自己的Facebook刷成牛奶色，那么我们会主动为你服务。"
其实如果有正规的公司做理财顾问的话，说不定从此还能走上一条成功之路。理查德•布兰森当年就是依靠从她的姨妈乔伊斯那里借到了一笔钱，开始发展自己的事业的。现在理查德已经成了亿万富翁。

aidj

打破房产闷局（完结篇）投资折翼．买屋再不能致富？
打破房产闷局（完结篇）投资折翼．买屋再不能致富？

2017-11-26 13:01
打破房产闷局（完结篇）投资折翼．买屋再不能致富？

产业市场走势沉闷，大马产业投资并不如预期般“好赚”……供应过剩、新旧产业“卖不了，租不出”的窘境该如何应对？借镜海外案例，或许你可为陷入闷局的投资之路找到新对策。
（图：123rf）
产业市场走势沉闷，大马产业投资并不如预期般“好赚”……供应过剩、新旧产业“卖不了，租不出”的窘境该如何应对？

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借镜海外案例，或许你可为陷入闷局的投资之路找到新对策。

65%大马超富
靠产业起家

产业一直是大马人的投资首选，除了大马超级富豪继续把钱投入产业市场，民众也把产业视为投资首选。

2016年莱坊财富调查报告显示，65%大马超级富豪（UHNWIs）在过去10年增加产业资产投资，预计未来10年会继续增加对产业的投资，比例为亚太区最高。

大马超级富豪考虑在2016年购买房产，对比全球的29%平均值；这些高及净置产人士平均持有4.7项产业，对比全球及亚洲的平均3.7项及3.92项。

星洲《投资致富》调查显示，虽然近几年产业市场持续放缓，但无损投资者对产业的投资兴趣，连续多年成为投资首选。

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2015及2016年，产业均以26%比例高居最理想投资工具榜首，2014年为29%，同样名列第一，显示大马人对投资产业兴趣仍在。


2017年租金回酬写4年新低

但大马人对产业的热爱，是否成功转换为理想回酬，目前并没有官方数据可参考，仅可从一些网上数据观察市场走势。

Numbeo网站2017年中数据显示，大马市中心总租金回酬企于3.87%，市郊为4.18%，明显比去年同期的4.01%及4.27%收窄，创4年新低纪录。

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2015年中，大马市中心总租金回酬曾跌至3.94%，市郊为3.56%，2015年中回扬至4%以上水平，2017年中，市中心租金回酬再度跌破4%，郊区租金回酬则守住4%。


房贷收入比按年走高

可是，大马房贷收入比按年走高，从2014年中的64%走扬至2016年中的72%，4年增长8%，意味大马人的房贷负担又加重了，尤其是2015至2016年期间，增幅最大，达4.57%。

相信这是受薪资增长缓慢影响，房贷占收入比的份额才会一直增加，然而值得庆幸的是，2016至2017年中，涨幅已放缓，房贷收入比仅按年走高0.94%，从71.88%增至72.82%。

由此可见，大马投资者除了面对房贷加重的压力，产业租金回酬也明显处于窄幅波动走势。

尤其是市中心，可能受新供应增加影响，租金回酬进一步走跌，并不如市场预期般“好赚”，收益更低于2016年雇员公积金局（EPF）的5.7%派息率。

业主折价卖房

2017年4月，产业经纪接受媒体报道时指出，业主降低产业售价20%至30%的状况越来越普遍，此恶性循环导致一些持有高价位房产的业主，因较低租金收益难以应付贷款支出，不得不折价出售房屋，进一步影响租金价格。

安联星展产业分析员柯贺维接受《投资致富》电话访问时预测，今年料有更多高楼产业供应入市，从下半年起至明年中大幅度增加。

他认为，高楼产业大幅度入市的现象主要是受发展商赶在政府取消发展商承担利息计划（DIBS）前大量推出新发展计划影响。

这些高楼产业于2013年推出，经过4年建筑期，2017至2018年期间料可交屋。

以供应持续入市的状况来看，若市场租屋需求未大幅度增加，产业招租料面临更多竞争，租金继续受压，进一步侵蚀投资回酬率为无可避免的状况。

面对这些状况，投资者该如何应对，突破当前闷局，脱离投资困局呢？

理想理财组合
产业勿超一半

理财师彭家耀接受《投资致富》电话访问时坦言，大马人确实特别喜爱购买产业，预计大部份的人，超过50%财富组合由产业支撑。

“在大马，无论是B40、M40还是T20，产业（不动产）的比例都超过50%，这是无可避免的状况，因对比其他流动型投资，房地产增值可以很快很惊人，是绩效很好的财富成长引擎。”

目前大马的B40及M40家庭共800万户，其中270万户为B40家庭，这些人口60%居住在城市，37%住在乡村。

B40为社会金字塔最底层的低收入家庭，M40为中等收入家庭，两者各占40%，T20为社会金字塔顶端的高收入家庭，占20%。

过多买产业
将致财富失衡

“其实不只大马，亚太区的投资者也过于热衷买产业，导致财务组合失去平衡，这将导致投资人在发生经济风暴时，较难快速脱手。”

他认为，侧重产业的财富投资组合没有好与不好，全凭个人财务能力衡量。但以理财角度出发，建议产业比例最好不要超过整体财富的50%。

“理想的做法是保留部份现金流动型资产，如投资于股票、产托或基金，秉持中庸之道安稳求财，不该只靠单一产业资产创造财富。”

重新思考进退场时机

遇到产业卖不出或租不出的窘境时，彭家耀建议投资者看回资产组合，在达到长期投资目标的前提下做好产业管理及探讨该入场或是退场。

“这个时候，业主最好先务实的衡量产业持有力（Holding Power），再拟定中短期应对计划，决定接下来要加码还是减码投资。”

视整体经济成长状况而定，他估计，产业市场将在未来6至18个月持续放缓，也不排除利息将往上调，加重业主房贷负担。

如此一来，业主就有必要重新定位思考，本身是否具备充裕的财务资源顶过这段时期，消化市场放缓带来的冲击。

“若觉得接下来会‘消化不良’，业主就要取舍，以长远财务为目标，卖掉一些较容易脱手的产业，虽然少赚一些，却可利用脱售所得，配置到需要资金的地方，如维修产业开销等。”

另外，他也点出一些现代人置产盲点，如为了追求物质享受，花大钱装修，期望未来产业可以卖到好价格，殊不知，这只是浪费金钱，因为产业买卖都是以市值为准，再华丽的装修也无法有效为产业带来更高增值作用。

租赁市场学问大

对于大马产业租金受压状况，彭家耀认为需看产业类型及租户比例，通常那些出租比例较高的产业租金将继续受压，不排除单位价差将高达50%。

“若是公寓，单位80%用于出租又少人住的，通常会面临大家都在丢价钱状况，在供应过剩及需求下跌的环境影响之下，不同单位租金出现价差50%也不稀奇。”

他指出，自住单位比例高的产业，因住户准时交管理费，物业管理及设施维修品质相对较佳，租金较抗跌。

投资单位较常面临投资者不定时支付管理费的情况，租不出的业主比例太高，将发生拖欠管理费问题，一旦物业管理资金不足，管理素质自然变差，如无法维持保安系统、基本设施维修，都是影响租金下滑的利空因素。

利用闲置产业开创价值

为避免在产业低迷时期陷入血本无归局面，他建议业主参考一些国际共享经济模式的案例提升投资回酬，充份利用闲置产业开创价值，为产业组合带来长期稳定收入。

“业主可以合作出租热门地点的产业给财团，改造成Airbnb住宿，或者以“分时度假”（Timeshare）模式赚取租金收入。”

他指出，一些发达国家，如欧美、澳洲及日本，由于经历过多次产业低潮期，已开发符合市场需求的新运作模式，值得大马投资者参考。

救救房市
向海外取经

产业市场低迷，不只新盘受冲击，旧产业更处于淘汰边缘，高空置率及低租金亦让持有这些旧资产的业主苦不堪言。

为激活旧区重生，降低物业空置率，今年有许多各国政府、市议会主导，当地社区配合改造旧（救）社区的措施，当中不乏成功例子，大马投资者及政府可借镜。

加拿大
改成综合服务中心注活力

当地政府为改造多伦多市旧柏文公寓社区修列，改造全市约500多栋老旧公寓小区成为现代化、具备多用途功能的综合服务中心。

这项改造计划致力于将人口稠密、房屋老旧的高楼公寓社区更新改造为一个拥有公园、绿地、户外喷水池及烧烤区域的中心，同时也将引进零售店、诊所、健身房、图书馆及其他生活服务设施，为旧产业注入新活力。

荷兰
转型永续社区降能源消耗

经历能源与欧债危机的荷兰，计划为鹿特丹战后住宅转型，把距离市区遥远的无电梯公寓，改造成一个永续社区，放眼在2040年降低60%能源消耗及达到能源自给自足目标。

该计划由住宅产权持有人领头，规划大权则交给20多个专业领域人士组成的年轻团队负责，提出长达30年的整合式永续设计，包括策划能源及回收循环系统、利用绿能科技，将社区建筑、生活、经济、文化及健康巧妙串联起来。

台湾
蜕变为文化创意空间

台北市文化局2013年发起的“老房子文化运动”计划，旨在把隐藏在市区阴暗角落的老旧建筑，摇身蜕变为文化展示创意空间。

这是一项由政府带领的产业“再生”活动，展现出闲置产业或老屋潜藏的商机与潜力，为蒙尘产业开启新生命，变成咖啡馆、民宿、艺文空间、特色商店等，不仅有助于市容增添活力，也可长期对旅游业作出贡献。

这种转型计划也适用于收益率较低的老旧公寓或屋龄较高的商业办公室，一旦转型成功，收益率可能高于转型前。最佳例子是商业办公室转型为迷你仓库，已成功带动租金单价高于台北101。

香港
重建成商贸区带动入住率

香港政府在过去10多年，一直藉由都市更新改造残旧区域，近期较成功的是“起动东九龙”计划，把曾经风光一时老旧工业区及公共房屋林立的观塘区改头换面，转型为商贸区。

在进行多项重大措施，如观塘市中心大规模重建，增加住宅配套设施后，带动企业迁移及深耕当地的决心，刺激东九龙一带办公大楼需求，促使空置率由2008年的30%下调至2015年的7%。

未来该区获看好在10年内将会成为香港A级办公室的供应重镇，有望崛起为香港第二个中环商业枢纽。

外一篇
分时度假创客源

什么是“分时度假”（Timeshare）？

根据维基百科，这个概念起源于20世纪60年代的欧洲，由法国阿尔卑斯山脉的一间滑雪场发展商开创，目前已涵盖全球近6000家度假资产。

这个模式适用于度假型资产，顾客可分享某个度假资产的不同时段，如一周（1/52）、两年一周（1/104）或每年13周（1/4）。

一些分时度假产品则以信托投资产品形式销售，如将多个度假胜地的资产，分散成小规模产权，销售给投资人。

不过，这种分租模式也被不法之徒用来诈骗，犯案手法多数是以购买高额会员卡吸引消费者入瓮，却未能兑现承诺的服务而被举发。

韩国
不要租金的“全贳”租

韩国租房分两种：月租及全贳（全租），后者让租户无需付租金，但要给很大笔的抵押金（约房价的30至50%），让房东用这笔钱做生意或投资。

全贳租赁期限一般要数年，最高可达10年，但这种模式也面临很大风险，若房东投资亏钱，租客想拿回抵押金的话，房东在逼不得已状况下，必须再租给另外一个人，筹钱还抵押金。

如此一来，若房东一直亏损，就会形成恶性循环，一旦无法在期限内找到下一任租户，将衍生抵押金缺口由谁负责的问题。

系列总结

产业人人爱，却不见得每个人都能从市场捞到好房好物业。买房自住、投资秉持5021方程式，闷市买现成产业，省钱、省事又省力。

新旧产业投资有道，融入绿色科技、共享经济元素开创新价值，租金翻升不难，置产不怕闷局难破，只怕钱不够走到最后，加码或减码投资，宜谨慎考虑。



【打破房产闷局（系列1）有心无力．买房陷僵局？】

【打破房产闷局（系列2）房市浑沌．买屋从何下手？】

【打破房产闷局（完结篇）投资折翼．买屋再不能致富？】

文章来源：星洲日报‧投资致富‧焦点策划‧文：郭晓芳‧2017.11.26

aidj

http://www.sinchew.com.my/node/1705238
https://www.facebook.com/groups/JBSNews/permalink/1998808553719204/

williamtsy

Che_Wei 发表于 1-10-2012 01:53 PM
地产泡沫个人觉得在马来西亚应该不可能发生，除非再次严重的经济风暴

我很赞同

aidj

【独家】总值首破100亿元
4因素致产业拍卖激增

64点看 2018年3月31日

独家报道:伍咏敏

（吉隆坡31日讯）4大因素导致我国产业拍卖激增，去年拍卖总值年增24%，至122亿令吉。

AuctionGuru.Com.My数据显示，这是2014年以来，拍卖总值首次突破100亿令吉的关口。

根据我国最大产业拍卖网AuctionGuru.Com.My发布的《2017全年拍卖报告》，去年，我国全年产业拍卖数量达2万8262个单位，增长8.3%。

产业拍卖数量和总值显著增加，主要有4大因素造成。该报告也显示，2017年产业拍卖数量和总值，是过去3年来最高水平。且尽管产业拍卖数量有起有落，总值连续3年都呈扬势，一年比一年高。

另外，根据统计，去年第三季的产业拍卖数量达7338宗，总值33亿令吉，是全年最高的季度。

去年末季产业拍卖数量录得7004个单位，与第三季的按季比较，跌4.6%；拍卖总值则达29亿令吉，按季跌12.4%。回顾2016年的末季比较当年第三季，拍卖数量增1%，拍卖总值也升5%。

产拍数量和总值增加4主因

1)市场失衡持续

2)银行贷款谨慎

3)家债水平仍高

4)产业市场情绪


谢廉义：去年商务产业拍卖总值也按年飙升了59%。

高利率加重房贷成本

AuctionGuru.Com.My拍卖网站创办人谢廉义在报告中指出，去年全年，产业拍卖数量和总值显著增加，主因是市场失衡持续、银行贷款仍谨慎、家债水平高及产业市场情绪负面。

他认为，因为租金回酬率低，且产业资本增值需更长时间才能实现，进而冲击了偿债能力，屋主或投资者面对财务困境。

“另外，利率较高进而推高贷款成本，也是对屋主们造成财务负担的主因。”

谢廉义还说，尽管对于产业业者而言，产业拍卖市场因为性质和风险不同，应个别看待，但他认为，产业拍卖走势是重要的晴雨表，有助于了解二手市场的市况。

中马产业拍卖最多

《2017全年拍卖报告》显示，中马区即吉隆坡、雪兰莪和森美兰的产业拍卖总值最高，达76亿令吉，拍卖数量达1万5003宗。平均每月有2355个单位遭拍卖，拍卖总值达10亿令吉。

至于产业拍卖类型，自2015年，住宅产业一直是拍卖数量最多的产业类型。无论如何，2017年内，商务产业和土地的拍卖数量，也分别占了全年整体拍卖市场的13%。

另外，因经济冲击了生活成本，加上商业活动挑战越大和困难，商务产业拍卖数量按年上涨了23%，也较2015年的拍卖数量大涨38%。

2017年，商务产业拍卖总值也按年飙升了59%。

土地拍卖方面，2017年达860宗，比2016年的830宗高，比2015年986宗低。尽管如此，土地拍卖总值按年跌10%，报14亿8200万令吉；却比2015年的8亿9500令吉，飙66%。

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aidj

aidj 发表于 18-11-2017 06:24 PM
历史记录

武汉肺炎 跌幅最嚴重一次　部份屋價或跌70%
@Cinabaku Lv.10 荣誉会员
13169920-4-2020 05:55 PM

（檳城19日訊）資深房地產顧問張仰榮指出，我國房產價格在1998年金融風暴時跌了36%，而他預測在新冠肺炎疫情衝擊下，房價跌幅會比當年更嚴重，因此建議經濟能力不穩固的民眾5年內不要買屋。

他今日接受《東方日報》訪問時大膽預測，有些類型的房屋價格會可能大跌70%，如去年售價達100萬令吉的房產，可能在數年后可能跌至30至40萬令吉。他相信這種跌幅會是他入行50年以來最嚴重的一次，而經濟能力不穩者現在買屋，就彷彿是「自殺」。

「如果你想賣100萬令吉，但到時候有人只出價40萬令吉，問你要不要？要就賣，不要就不用談了。但你當下就要錢生活，要還是不要賣？」

他認為，現在100萬令吉的屋子，5年后有機會用半價購得。

針對大馬房地產經紀人協會主席林文彬日前預測房價跌20%的言論，他認為前者的說法只是要避免搖動大眾的心，但他本身認為，有責任講出事實，讓民眾了解真正的情況。

「有人認為這次沒多大問題，只需等到行動管制令結束后，房產市場就可恢復原本的情況。」

但他認為，一個家庭需要先解決基本需求后，有多余的錢才拿來置產，但在最近這兩個月里，很多經濟活動都已停頓，很多人失業，生意也無法維持。

「就如有人從3樓跌下來，2條腿斷了，是需要時間恢復的。我做了50年經紀，這次是最嚴重的。儘管1998年出現金融風暴，但當時國人仍能繼續做生意和生活，而且還有儲蓄。」

他也提醒，即使現在有些雙薪家庭有能力購屋，但是否能擔保明年還有能力繼續供屋，在未來幾年會否失業？

「買屋子是很危險的，簽了30年合約，但若未來四五年失業，屋子就沒有了。」
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2#riojLv.8 金牌会员
20-4-2020 05:59 PM
跌70%银行还不逼仓
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Bubble2015

拍卖屋累积增加　大马房价将更低

2020年5月23日

拍卖行业者预测，随著拍卖屋市场在后行动管制令期间重新开放，被拍卖的屋子会更多，市场上有更多选择下，屋价也会更低。

亿赞（Act Fast）拍卖行创办人之一吴志强接受《东方日报》访问时解释，在行管令实行超过2个月期间，原本要被拍卖的屋子无法进行拍卖，因此累积的房产越来越多。

“随著出现新冠肺炎疫情和行动管制令，有些人的经济能力受影响，也会增加拍卖屋的数量，因此接下来的拍卖市场会更大，民众也会有更多好的选择。”

他也提醒，尽管国家银行推出自动展延偿还房贷6个月的措施，但这只限于还贷记录良好的人，而不包括拖欠贷款超过90天的人。

“如果他付款记录已经不好，如100天才还一供期，那他就无法受惠，银行不允许他拉长6个月。也就是说，原本屋子要被拍卖的人，在行管令期间更辛苦，屋子被拍卖的机会更大。”

他说，去年7月时，全国每月被拍卖的房产约2000多间，今年2月已提高至4000间，随著现在出现新冠肺炎，他估计未来几个月可能提高至6000间。

“投资者开始有很多选择，可选择好的地区，新的屋子。现在（被拍卖的）量很大，行情很淡，而且越来越多有地房产被拍卖。”

他认为，如今跌价40至50%的拍卖屋比较容易找了，而且好的地点，如市区或旺区也有越来越多选择，之前主要是在吉隆坡外围地区，如史里肯邦安、万绕等有比较多拍卖屋，但最近好区如八打灵再也，蕉赖也开始有很多屋子被拍卖。

“但好的区，价钱不会降那么多，但可以便宜30%，也是不错啊！”

他说，今年开始，也有越来越多有地房产被拍卖，有些跌价30%，而高楼的下降幅度更多。

“因疫情冲击有人欢喜有人愁。目前很多投资者正在虎视眈眈，盯著被银行拍卖的房产，甚至一些财团已做好现金流和贷款，准备进入拍卖市场竞标。”

他解释，由于他的公司是直接帮银行进行拍卖，所以已知道疫情后将会有大量的新屋子会被拍卖。

“法庭才刚开放，而拍卖屋需要排期，预计6月至8月的拍卖屋会有很多。”

他说，由于政府担心太多人前往法院竞标，所以也推出了e-Lelong线上拍卖系统。

银行急脱手 一次跌20%

尽管一般上房产拍卖不成后，下次拍卖时只跌价10%，但基于拍卖屋越来越多，银行为了加速脱手，今年开始干脆直接跌价20%。

亿赞拍卖行创办人之一吴志强表示，当屋子被拍卖后没人竞标时，大多数的房产价格会在下次被拍卖时下跌10%，但今年开始，已出现直接下跌20%的情况。

“因为拍卖屋累积的数量越来越多，而银行要急著脱手。若每个月只跌10%，那就很慢，直接跌20%，就有更多人来竞标。”

他以吉隆坡东姑山（Bukit Tunku）高级住宅区一公寓单位举例，去年12月被拍卖时的底价是220万令吉，今年1月时跌10%至198万令吉，2月时再跌10%至178万2000令吉。


但是，该单位在3月拍卖时，底价直接下跌20%至142万5600令吉，不过，在经过竞标后，最终以170万令吉成交。

他也举另一个房价大跌的例子，加影某3层楼半独立式洋房的价格原本是170万令吉，结果在去年12月拍卖时跌至100万令吉也仍未售出，预计未来2个月再次被拍卖时会跌至90万令吉（跌47%）。

他说，如今也有很多新屋被拍卖，因为之前发展商提供很多现金回扣，因此如今民众可选到好地方的新房产。

他也提醒，有时屋主不合作，导致没人敢买，才会造成被拍卖的屋价更低，让屋主亏更多。

“不合作的意思是，当有人要来看屋子时，屋主不给看，问也不答，只是敷衍，甚至恐吓买家，结果对方就不敢买。这种情况下，敢买的通常是投资者，但就会把价钱压得很低。”

他说，虽然拍卖指南列明只可观看屋子外观，但他认为这是可以沟通的，当有人要看屋子或与屋主商量时，屋主应配合，那对双方都有好处，就能双赢。

“如果屋主合作，就可卖出更好价钱，扣除银行贷款后剩余的钱，会还给屋主，否则连欠银行的钱也不够还。”

跌40至50%是入手好时机

亿赞拍卖行创办人之一吴志强提醒，有人一直买不到拍卖屋，是因为要等到最便宜的价钱，而现实中只要有需求就会卖出去了。

“有人买不到，是因为要等到最便宜，但拍卖市场不会跌到变免费的，每次跌10到20%，但去到一个低价后，银行会先收起来，之后才再才拿出拍卖。”

“我鼓励大家，若跌价40至50%左右，就好买了。因为没有最便宜，当有需求时，就会卖出去了。”

他说，即使有些房产的价格跌到太便宜，如下跌70%，但这时也可能出现许多竞争者，最后价钱可能会弹回只下跌50%，因为有竞标。

他也解释，拍卖底价是根据市价估算，而不是买卖合约的价钱。

针对国家银行目前允许屋主展延还贷，那半年后还不起房贷时，拍卖的情况会否更严重，他分析，很多人都在等，但若要等到那时候，就会出现许多竞争者。

他也提醒，屋价不会无止尽下跌，因为跌到一定程度后，银行就会把房产保留起来，等待其他时机再放出来拍卖，以免价格跌得太低。

“那会跌价多少次，银行才会收起来？这就不一定，是要看地方。其实跌了50至60%已经很好了。如果你要这种价钱，无需等9月拍卖，现在已经有了。”

他分析，屋价可能大跌的地区是赛城，就是学院区，这种地方的房产租金高，但基于供应过剩，因此屋价不高，拍卖时没人买。

他以赛城一公寓单位举例，市价为45万令吉，但去年12月被拍卖时，已下跌57%至19万令吉。

aidj

Bubble2015 发表于 23-5-2020 06:53 PM
拍卖屋累积增加　大马房价将更低

2020年5月23日

拍卖行业者预测，随著拍卖屋市场在后行动管制令期间重新开放，被拍卖的屋子会更多，市场上有更多选择下，屋价也会更低。

亿赞（Act Fast）拍卖行创办人之一 ...

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5 days ago · 随着2019冠状病毒病蔓延全球， 我国实施了行动管控令后，经济受创，房贷违约料上涨。由于银行的房屋拍卖将增加，就更有必要保护贷款者 ...


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小佳知

现在越来越多房产都往泡沫化發展了,如果有买房问题都可以搜寻"环球管家'喔

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