马来西亚房屋买卖问答（Q&A)买卖前后必读（新人请看215 #）更新501#

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地下水管阻塞‧誰的責任？

    * 問診室

2008-07-19 19:32

劉先生是蒲種一產業計劃的業主，他來信提及地下水管缺陷的問題。

他說，他在該房屋居住已有2年半時間，地下水管出現阻塞問題，污泥可能流向該水管，導致廢水倒流至他家廁所。

排污公司的人員有來檢查，檢查結果發現地下水管幾乎已完全阻塞。

他說：“有關的水管埋在地面下10尺處，我們並沒有在該處進行裝修工作，因此水管的破裂可能是因為質量差的緣故，或是安裝過程中手工粗劣、接合點鬆散的關係。”

如果是要進行地下水管整修，對業主來說，可能需要不少的費用。坦白說，這對業主很不公平，因為發展商承擔的義務修補期已過。

請問：

1. 我們有可能要發展商承擔有關責任嗎？

2. 地底的水管漏水，是否業主的責任？

答：房屋過了發展商的義務修補期，業主可以和發展商談，尋求解決問題的方案，如果是在地面以下10尺處，可能是排污公司的設施，一般住宅的水管，不可能安置在這麼深的地方。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.07.19

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房屋仲裁庭資訊

    * 問診室

2008-07-19 19:33

陳小姐來信提出有關“房屋仲裁庭”的問題，她希望《產業問診室》提供房屋仲裁庭的英文名稱及其網址，方便她瀏覽，以獲取相關訊息。

答：房屋仲裁庭（Tribunal for Homebuyer Claims）的網址是http://www.kpkt.gov.my/tribunal，除了提供相關資訊，也備有表格供下載。

房屋仲裁庭座落在房屋與地方政府部，其地址是：

Level 2, Block B South
Pusat Bandar Damansara
50782 Kuala Lumpur
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.07.19

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房屋擱置找新公司接手‧發展商要求不被起訴

    * 問診室

2008-07-26 18:40

假如發展商違約，購屋者可以對他展開訴訟行動，以索取賠償；不過，要確保勝訴，以及可以獲得應有的賠償。

在我國法律，我們可以對發展商採取訴訟行動的有效期，是發展商應該交屋日算起的6年內。

劉興傑在2004年8月簽署買賣合約，購買了一間服務公寓，根據買賣合約的交屋日期是2007年8月；可是工程推展至今只完成50%。

目前的情況是工程已經停頓下來，發展商正接洽新的投資機構，接手有關工程，惟所附帶的條件是必須放棄起訴行動。

他考慮採取司法行動，起訴該發展商。他的問題是，在我國，投資者可以採取相關行動的有效期是多少年？

答：林若輝律師說，劉先生可以針對發展商違反合約，對他展開訴訟行動，以及索取賠償；不過問題的關鍵是，假如劉先生勝訴，發展商在財力方面，是否有能力賠償他，這一點要確定，不要展開沒有把握的訴訟。

另外，劉先生可以在發展商應該交屋日算起的6年內，對發展商展開訴訟行動，以劉先生的情況是：除去前面的3年建屋期，從2007年4月算起的6年內，就是2013年4月之前採取該項行動。

關於產業擱置計劃，特別是交屋日已過期相當長時間，多數發展商會尋求購屋者寬容對待，放棄遲交屋索償權利，作為換取新公司接手及完成有關計劃的條件。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.07.26

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新屋主可驅逐前住戶

    * 問診室

2008-07-26 18:41

李先生從產業拍賣行動中，購買了一間房屋，並已悉數償付屋款。

該房屋有人居住，另外，前業主的哥哥卻對該房屋進私人凍結令。

他想知道的是，他能否申請驅逐令，將屋內的人趕走，然後要求其律師向法庭申請解除凍結令？這兩個程序能否同時進行？或者是先撤除凍結令，然後再申請驅逐令？

李先生可以通過律師，同時向法庭申請驅逐令，將屋內人士逐出車外，以及申請解除房屋凍結令，方便進行產業轉移手續。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.07.26

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如何掌握房價走勢

    * 問診室

2008-07-26 18:42

劉先生來信說，他不曉得從何處瞭解產業的市價。

他問：

1. 我們如何掌握房屋的市價？通過什麼管道才能瞭解產業的價格？

2. 如果銀行準備拍賣貸款者的房屋，我們可以從哪兒投標，還有如何獲得拍賣產業的資訊？

3. 若想知道一個地區的發展圖，能在什麼地方獲取有關資訊？

答：產業市價有起有落，大部份時候保持平穩，不過每隔數年，自然可以看出價格若不是上揚，就是保持的格局，即使上揚，波幅也不會太誇張。

實力產業公司的陳建業說，我們要如何掌握房屋的市價，除了從財政部產業估價署，還可以從各產業代理公司、各語文報章、產業網站獲取有關訊息。

關於從何處瞭解哪兒有拍賣房產的問題，他說我們可以透過銀行、拍賣所、產業代理公司、各語文報章、拍賣師刊登的廣告獲取有關資料。

至於個別發展計劃的發展圖測，可以向有關產業計劃所屬的地方政府查詢及購買。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.07.26

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房屋轉名程序與收費

    * 問診室

2008-07-26 18:43

王小姐與妹妹聯名擁有一間房屋，當初她 與妹妹協議好，以兩個人名字向銀行貸款；不過，分期償還銀行貸款由王小姐個人負責。

她說，計劃在償還分期付款一段時候，準備將該房屋轉移到她個人名下。

請問：在申請房屋轉名這方面，需要哪些程序和費用？

答：王小姐準備將產業轉移到個人名下之前，如果未償付的銀行貸款數目仍相關大，需要向銀行申請房屋貸款，最好先向銀行瞭解，確保以個人名義申請貸款不會被拒絕才行動。

雖然產業的轉移是在姐妹之間進行，但雙方需要簽署買賣合約，如果是要申領銀行貸款，銀行通常要申請者出示買賣合約。

在簽署買賣合約方面，買方需要支付律師費及相關方面，律師費的徵收是這樣，首15萬令吉、1%、接下來至85萬令吉0.8%，85萬令吉以上0.7%。

這整個過程與王小姐向第三者或陌生人購買轉手產業沒有兩樣，首先，王小姐需簽署買賣合約，然後向銀行提出貸款申請，以便從之前提供貸款的銀行贖回產業。

在王小姐與妹妹領取貸款的銀行接獲贖回產業的數目後，負責辦理有關手續的律師將把產業解押、填妥轉換名字表格、將正本地契，抵押文件等呈交給土地局，以便辦理產業轉名手續。

姐妹之間進行產業轉移，一樣需要支付印花稅，印花稅的支付是根據市價計算，在這方面，由於只是半數的產業擁有權進行轉移，因此印花稅的支付是以產業的一半價值計算。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.07.26

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買賣產業勿忽略排污費問題

    * 問診室

2008-08-02 19:21

排污費的拖欠，也可能累積到一個可怕的數目，千萬不要忽略辦理轉換排污費賬戶的問題！

排污費：個案1

張先生說，他在多年前賣了一間房屋，他認為賣屋手續都辦妥了，沒有預料到最近卻收到一張英達麗水寄來的拖欠排污費結單，數目接近500令吉，令他感到很困擾。

請問：要如何處理這樣的問題？

答：許多人在購買房屋後，並沒有抽出時間辦理水電、門牌稅及排污費賬戶的轉名手續。

當買主沒有辦理轉換水、電賬戶的名字，賣主比較容易知道，因為賣主提出領回抵押金的申請將受阻。

以住宅單位來說，電費戶頭的抵押金一般從200令吉至500令吉不等，而水費戶頭的抵押金一般也要100令吉，視個別產業類型、所屬州屬、地區而定。

至於排污費的戶頭，即使買主沒有辦轉名手續，賣主可能也不知情，除非他很積極去瞭解。

所謂的積極就是在完成售屋手續後不久，依然收到自己名下的排污費，這時就要儘快聯絡買主，確保他履行其職責，辦理轉名手續及繳付有關的費用；但許多人往往忽略這一點，認為房屋已經賣了，即使排污費單仍是自己的名字，也不會有太大問題，甚至認為可能是轉名手續未辦好的關係。

有些買主卻以為英達麗水的轉名手續是由律師辦理，這是錯誤的想法，辦理轉移手續應該由業主本身去進行，手續其實並不困難，複印買賣合約內的重要資料，附上一封信，上英達麗水公司一趟或以掛號信寄給英達麗水公司，地址就在英達麗水收費單背面。

如果有關的拖欠是在張先生將房屋移交給買主之後，張先生可以要有關買主負責，最擔心的情況是，有關的買主隨後已將產業賣給其他人；同樣的，新業主沒有辦理轉換排污費賬戶的手續，更沒有按單繳付排污費，導致排污費累積了一大筆，叫張先生吞還是不吞這筆費用？

排污費：個案2

蔡小姐面對的問題與張先生接近，但不同的是，她是有關產業的買主。

她說，去年她在二手市場購買了一個公寓單位，從交易至賣主移交鎖匙給她，加上她進行簡單的裝修，最近才搬進新屋居住。

可是不久前，她收到英達麗水公司一張排污費結單，指有關單位拖欠該公司的排污費，接近1000令吉，她為此事感到很煩惱。

她問：要如何解決這筆賬？

答：在產業交易進行到尾聲時，賣主將把鎖匙交給其律師，由其律師交給買方律師，然後才交給買方。

當賣主交出房屋鎖匙的時候，他／她必須附上已繳清的水電、門牌稅、管理服務費（如果是公寓），以及排污費單，確保應繳付的費用都已繳清，這樣才能領取尾數屋款。

這位讀者面對的類似問題，可能是律師的疏忽，沒有堅持其客戶呈上最後的排污費單，才會出現這樣的問題。

如果證實這筆賬是由前業主所拖欠，當然要設法找到他，向他追討以償還英達麗水公司，以免日後衍生更多問題。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.08.02

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25萬以下產業印花稅優惠？

    * 問診室

2008-08-02 19:22

鄭先生說，他準備在今年購買一間售價10萬令吉的房屋。據他所知，購買售價低於25萬令吉的房屋，在印花稅的支付，可享有50%折扣。

可是，他詢問了銀行及律師樓，得到的卻完全是不一樣的答案，不曉得哪一個才正確？

答：黃振原（CY Wong）律師說，我們購買產業時，需要支付印花稅，轉移產業擁有權的印花稅是首10萬令吉1%，就是需付1000令吉。

不過，由於產業的售價低於25萬令吉，假如買方仍未使用這個優惠權，他可以行使這個權利，以享有50%的折扣，就是只需支付500令吉。

要享有這項優惠，需要填寫相關表格，包括進行法定宣誓，然後在印花稅的支付，才能享有50%的折扣。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.08.02

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房貸解押如何辦理？

    * 問診室

2008-08-02 19:23

邱小姐說，她最近償清房屋貸款，不過對於解押手續一事不太瞭解，希望《產業問診室》大略敘述，讓她有個基本認識。另外，辦理有關手續需要支付多少費用？

答：在償清房屋貸款後，我們必須委托律師辦理相關手續，在銀行簽署解押文件後，律師將把有關文件、連同正本地契、抵押文件等交給土地局，以辦理解押手續。

當貸款者繳清房屋貸款，欲贖回地契及辦理解押手續，可通過律師協助處理，律師費及其他雜費，基本不應超過700令吉。

如果邱小姐當年領取房屋貸款，也有購買房屋貸款保險（MRTA），而今償付房屋貸款比預期早，譬如說提早5年，她可以領回部份保費，因為當年的保費，若是以15年的分期付款期計算，一次過支付的保費，保險公司是以承擔15年的風險計。

至於要委托律師處理，如何進行的問題，如果不準備交給當年負責買賣合約、貸款合約的律師進行，也可以由貸款銀行推荐。一般來說，銀行也有不少合作的律師樓，可參考貸款部職員的意見。

關於能取回的保費數額有多少，胥視邱小姐提早繳付的期限是長或短，一個貸款期15年的合約，若提早3年、5年或8年繳清，能領回的房屋貸款保險數額也不一樣，8年的話，可領回的數額當然比3年多。

另外，當正本地契從土地局領出後，我們必須確保銀行的名字已從地契中去除。在這之後，保有本身名字正本地契的責任，就歸自己了。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.08.02

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租戶不遵照租約可受法律對付

    * 問診室

2008-08-09 19:02

市場上有不少人向業主租下房屋，自己當起二房東，又將房屋分割成更多房間，分租給其他人，然後自己“免費”租房。

大家都很清楚，當業主與租戶簽訂租約，自然受到租約的約束，如果租約說明租戶不能轉租或裝修，已簽字的租戶就必須遵守承諾，不得擅自在屋內分割更多房間，然後轉租給其他人。

蔡先生說，他想瞭解一些有關房屋租約的問題。

他說：“我與我的租戶有訂立合約，合約申明，未經我的許可，不得轉租或裝修，可是，後來，我發現他把我的房屋重新分割，由原本的4房轉為更多房間，並把房間租給其他學生，從中賺取利潤。”

請問，我現在能做哪些努力，可以要他搬走嗎？或訂立新的租約提高租金？如果行不通，該如何處理問題？

答：業主與租戶簽訂租約，雙方將受到租約的約束，如果租約說明租戶不能轉租或裝修，已簽字的租戶就必須遵守承諾，不得擅自在屋內分割更多房間，然後轉租給其他人。

另外，假如租戶一意孤行，業主可以在租約賦予業主權利的情況下，採取法律行動對付租戶。

若要將租戶驅逐出屋，可以上庭領取驅逐令，當然，這涉及一筆費用，如果與租戶協商可行，可以另立租約，調高租金，若他不肯，可以要他拆掉所分割的房間，還回房屋原來的面貌。

如果蔡先生與租戶簽署的租約，剩下的租期不多，就等到租約一滿要他搬遷，如果他不搬遷，就等於侵佔他人產業，租戶若侵佔他人房屋，必須賠償業主損失，這種損失是以雙倍租金計算。

當租約滿期時，業主不需要發出通知書要租戶搬遷，如果是租約仍未滿期，業主要租戶搬遷，必須給予租戶足夠時間的通知，視租約如何寫明。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.08.09

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地稅單名字未更改

    * 問診室

2008-08-09 19:07

東尼2004年在巴生的武吉拉惹城鎮購買了一間排屋，2006年付了相關費用，並領取了房屋鎖匙。

門牌稅單是他的名字，地稅單則是發展商的名字，當時，他沒有進一步瞭解，直到今年，他發覺地稅單還是沒有改名，依然是發展商的名字，到土地局瞭解後，證實是發展商的名字，發展商辦公室的人員所持的理由是遺漏，需要他自己到土地局辦理更換名字的手續。

他說：“我想知道的是：
1.為什麼要我自己去辦理轉換名字的手續，發展商沒義務幫我們處理嗎？
2.轉換產業擁有者的名字，需要哪些手續與文件？需要多久才能成功轉換為我的名字？
3.需要多少的手續費？應該由誰支付？
4.還有哪些需要跟進的相關程序？

答：假如已經有個別地契，業主可以帶齊相關文件，就是地契、地稅單到土地局辦理更新名字手續。

如果貸款未償清，地契仍押在銀行，副本也行，土地局官員在輸入業主的名字及相關資料後，接下來的地稅單就不會是發展商的名字。

假如土地局距離住家或工作的地方不遠，不妨親自上一趟土地局，將轉換名字的工作處理好，待明年土地局發出地稅單時，就可以確保地稅單是自己的名字。

這整個過程不需要繳付任何費用，也不會花太多的時間，除非是當日處理事務的人多或是官員的辦事效率欠佳，或是電腦恰好發生故障，則另當別論。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.08.09

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公寓火險概括有限

    * 問診室

2008-08-09 19:09

周太太說，她在購屋及貸款面對一些問題：

事情是這樣，她與先生聯名在2001年購買了一個公寓單位，一直以來並沒有問題困擾。

直到今年4月，銀行寄了一封要他們購買火險的保單，囑咐他們購買保險，她知會銀行指發展商已幫業主購買，並寄給銀行發展商購買的保單，表明不需要再另外購買。

可是，銀行不接受這樣的解釋，而且將保單退回來，並宣稱沒有加入銀行的名字，過了不久，銀行又寄來保單，這次還加入暴動、示威、蓄意破壞、山崩的保險。

她說：“我去詢問發展商，並要求他們幫忙解決問題，可是，發展商說過去沒有發生過這樣的事情，因此愛莫能助。”

“隨後，我又詢問發展商購買火險的公司，如果在保單加上銀行要求的條規，是否可行，結果是我必須多付錢。”

在這個事件上，是否銀行在為難貸款者？當業主沒有購買銀行指定的火險，為何他們可以將保費納入貸款配套？

請問：我們要怎樣解決問題？

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，周太太最好向發展商或其屬下的公寓管理公司瞭解，發展商所購買的火險是否包括她與先生聯名購買的單位，或只是概括共管產業，如樓梯、走廊及其他空間。

一般我們在領取銀行的房屋貸款，銀行會要客戶向其附屬保險機構購買房屋貸款保險及房屋火險，以保障銀行的利益，直到貸款償清後，保單的受惠人才轉為業主。

假如發展商購買的火險是概括公寓單位，那麼周太太可以向銀行講清楚，沒有必要購買兩份房屋火險保單，因為即使萬一發生火患，我們也不能進行兩項索賠。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.08.09

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購屋律師費如何計算？

    * 問診室

2008-08-09 19:10

傑森說，不久前他向姑姑購買一間房屋，售價23萬5000令吉令吉，據他所知，律師費是根據買賣合約誌明的價格；可是，律師樓的職員卻告訴他說律師費是根據產業的市價。

請問：情況是否如他們所說的這樣？我向姑姑購買的房產，她給我一些優惠，可能比市場稍微低一些。

答：律師費的徵收的確是根據買賣合約誌有的價格來計算；但是，在買方繳付產業印花稅這方面，印花稅的繳付一般是根據估價師建議的數目。

估價師是以市價水平，對產業的合理價格做出建議，假如估價的水平不超過25萬令吉；同時，如果傑森仍未使用產業價格不超過25萬令吉、可享有印花稅半價的優惠，他可以行使這個權利，以享有50%折扣。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.08.09

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遲交屋索賠‧東西馬不同

    * 問診室

2008-08-23 15:33

文先生在砂拉越古晉購買了一間角頭雙層排屋，售價是31萬6000令吉，他於2005年6月27日簽署買賣合約，合約清楚寫明，發展商須在簽署買賣合約後的24個月內交屋，如果發展商不能在預期的24個月內交屋，他必須賠償購屋者，賠償的數額清楚寫在買賣合約第5欄目。

在簽署合約之前，發展商的律師告訴他這是一份標準的合約，不需要擔心。

有關計劃最終完工，他接獲的通知信誌期18/8/2007，超過原訂的24個月交屋期。

他與其他購屋者前後見了發展商數次，要求遲交屋索償，可是，沒有下文，發展商的答案是拒絕支付，而且還說他們並沒有遲交屋，因為在他們手中，握有發展商建築師誌期25/6/2007的信，指有關房屋實際上已在上述日期之前完工。

可是，誌期25/06/07的信件並沒有發給購屋者，其他購屋者也無法針對遲交屋進行索償。

以下是他提出的問題：

1.合約不是清楚寫明，發展商必須在24個月內交屋給購屋者，我能否以發展商的交屋信，而不是其建築師的信為准？

2.我們常聽說Ｅ表格，可是，當我們向發展商提及這表格的時候，他們卻說沒有聽說過，Ｅ表格是否只在西馬採用，不包括砂拉越？

3.我國的房屋發展法令，是否只施用西馬，而不包括砂拉越？好比說遲交屋索償，其方程式是10%X（屋價）X（遲交屋天數）／365天。

我們面對的情況是遲文屋一個月賠償400令吉，律師說是標準合約，州內其他發展商的房屋買賣合約，也是遲交屋每月賠償400令吉。

4.看情況發展商是不準備賠償，我們要如何應對？應該寫信給他們要求賠償，還是寄投訴函給房屋仲裁庭、房屋與地方政府部？房屋仲裁庭是否處理砂拉越的房屋個案？如果不能，還有哪些管道？

5.在我們簽署的買賣合約，有一個這樣的條款，假如發展商不遵守合約的任何條文，發展商將支付一個賠償數目給購屋者，該筆賠款不超過屋價的10%，我們能否以這一條款據理力爭，假如是10%，以我們的屋價相等於3萬1600令吉。

6.有想過聘請律師爭取正義，行得通嗎？勝算有多大？

答：遺憾的是，房屋發展法令只施用於西馬的產業市場，其中如呈上Ｅ表格給地方政府，並獲得接收，以及上文提及的遲交屋索償方程式，都只在西馬產業買賣派上用場。

所謂的標準合約與西馬的並不一樣，另外，房屋地方政府部屬下的房屋仲裁庭，也不審理東馬購屋者在產業買賣面對的問題。

文先生可以嘗試把問題向消費人協會反映，聽他們給予的意見再行動，如果說根據買賣合約的條文，就是發展商不遵守合約，他們需賠償購屋者，這筆賠款將不超過屋價的10%給購屋者，文先生與其他購屋者，不妨針對這點請示律師的意見，瞭解勝算的機率、律師費的支付，才決定是否對發展商展開訴訟行動。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.08.16

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售屋給外國人‧稅務如何辦理？

    * 問診室

2008-08-23 15:36

關於轉換門牌稅單的名字，買主應複印買賣合約主要部份的資料，交到產業所在地區的市議會，讓市議會更新資料，往後的門牌稅單將發給新的業主。

林先生來信提出他面對出租、出售產業的問題。

1.他將店屋以2800令吉的租金出租，租約是從2007年12月1日至2009年11月30日。

租戶首先支付了相等於3個月的租金，就是8400令吉，以及1400令吉的水、電費。

他說，租戶在2008年4月30日終止租約，針對這點，我是否需要退回抵押金給租戶？3月份的水費又如何處理？

2.他以4000令吉將店屋出租，抵押金是4000令吉，相等於1個月租金，以及2000令吉的水、電費抵押。

租戶是從2008年2月1日起租下該店屋，不過，業主在4月30日終止將店屋租給有關租戶，並在4月將4000令吉的抵押金退還給租戶，水、電抵押在扣除一些費用後，退還1500令吉。

請問：現在我能否將店屋出租／出售給其他人？

3他將一個產業單位賣給韓國人，可是，這名買主仍未辦理排污費賬戶、水、電賬戶轉名手續。目前，他在韓國，在這期間，他收到2008年7月至12月的門牌稅單，我需代他繳付嗎？

答：實力產業公司的陳建業說，首先要看林先生與租戶簽署的租約，是否有附加提早解約的條文，假如有，該條文如何寫明，這一些都要弄清楚。

假設有這樣的條文，根據條文辦事，這樣處理比較妥當，假如沒有，可能產生比較爭論性的局面，要如何解決，也許需要經過雙方協商、努力尋求一個可以解決問題的方案。

至於3月分的水費，可以通過水、電抵押金償還水費，若有剩餘才還給租戶。

第二個案是，假如雙方同意提早解除業主與租戶的關係，同時，沒有訂立租約，而是按月收租，可以選擇在文件上簽名，清楚說明有關意願，處理好之後，業主可以將有關單位租給其他人或是出售。

第三：林先生可能需要設法聯絡購買其產業的投資者，當然也很傷腦筋，關於排污費、水、電費，門牌稅的名字轉換，一般是由買主本身辦理，特別是水、電賬戶的轉換，需要買主支付抵押金、轉換名字後，賣主才能申請領回之前支付的抵押金。

關於門牌稅單的名字轉換，買主應複印買賣合約主要部份的資料，交到產業所在地區的市議會，以便市議會更新資料、輸入新業主的名字與地址，在隨後的門牌稅單將發給新的業主。

林先生面對的問題是收到其名字的門牌稅單，儘管他已經把產業賣了，如果新買主不還，林先生是否要自己承擔，這倒是個傷腦筋的問題。

如果是商業單位或共管公寓，門牌稅收費一般相當高昂，不可能由自己吞起來，林先生可以嘗試以書面、包括附上相關資料，通知市議會有關單位已經易手，希望市議會另發門牌稅單給新的買主。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.08.16

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能否一次過還房貸本金？

    * 問診室

2008-08-23 19:53

購屋者可以自行向銀行一次過償還一筆貸款本金，不過這要看貸款者與個別銀行簽署的貸款獻議文件，針對預付一筆貸款的安排如何寫明。

林先生說，他是一名工程師，5年前與哥哥聯名購買了一間單層排屋，售價12萬令吉，當時支付首期錢3萬令吉，貸款9萬令吉。

他問，假如將產業轉為個人名字，再另行申請銀行融資，是否恰當？

據說有間節省貸款公司能協助購屋者向銀行進行安排，以節省貸款利息的支付，就是說如果拿一筆錢來還“本金”，可以節省一些銀行利息，也可以更快清還房貸供期。

請問：購屋者是否很難自行向銀行一次過償還一筆本金？為何需要這類節息貸款公司的服務？

答：我們不曉得透過節息貸款公司的服務，是否可以節省更多，因為在使用有關公司服務的同時，也需要支付服務費，加入服務費之後，需要算一算，才能確定是否真的可以節省錢。

購屋者其實可以自行向銀行一次過償還一筆本金，不過這要看貸款者與個別銀行簽署的貸款獻議文件，針對預付一筆貸款的安排如何寫明。

一些銀行需要書面通知，獲批准後即可付款，一些銀行則沒有這樣的限制，付款後書面通知銀行即可。

關於兩個人聯名擁有的產業，如果要轉為一個人持有，需要另行簽署買賣合約，然後再另外申請房屋貸款，當然要確保一個人提出申請，也符合房屋貸款資格。

如果是進行再融資貸款，可以用個人名義提出，如果保留買賣合約，就是說產業還是兩個人的名字。針對這點，最好與銀行貸款部的職員商談，聽取他們的意見，再另做比較，然後才看如何進行融資安排。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.08.23

blueyap82

前業主欠管理費‧購公寓受阻

    * 問診室

2008-08-23 19:54

傑森說，他正進行購買共管公寓計劃，並已在今年5月簽署買賣合約，銀行也批准了他的房屋貸款申請。

他是在轉手市場購買有關單位，並已經付給賣主10%的屋價，可是該名賣主未償清她拖欠發展商的管理維修費，造成交易受阻。

律師囑咐他等待，可是不曉得要等多久，面對這樣的問題，我們可以做哪些努力？賣主已收了10%屋價，造成交易受阻，她是否應該面對任何的罰款？

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，購買二手屋簽署的並非標準合約。因此，哪一方需負責，要看買賣合約如何寫明。

在轉手市場購買住宅單位，一般的情況是3個月，另加1個月寬限期，以便讓雙方完成交易，若到了第4個月，買方（多數是這樣）需支付賣方利息。

如果買賣合約有寫清楚哪一方拖欠、哪一方需負責的條文，這樣就比較容易處理問題。

這位讀者購買的單位如果仍未有分層地契，需尋求發展商的批准，賣主除了需要償清管理維修費，尚需支付發展商一個小數目的行政費，才能獲得批准交易信。

假如已有分層地契，賣方將地契交給律師，律師再負責提交給土地局，從土地局轉換名字這個過程需要多久，就要看個別土地局、律師跟進的效率了。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.08.23

blueyap82

分層地契發展商名字有異

    * 問診室

2008-08-23 19:55

羅先生10年前購買了一間公寓，如今分層地契已分發下來，問題是這樣，地契上發展商的名字少了個英文字母。

發展商的律師表示，這問題不大，因為發展商不再是業主，有關產業已轉移到羅先生的名下。

他提出的問題是：“這是否有不妥？我是否受到保障？是否需要堅持發展商加以糾正？”

答：如果分層地契名字註冊在業主名下，問題並不大，因為發展商已不再是業主，如果是發展商在提出分割、轉移產業擁有權給業主時，其名字（發展商）的字母，與原先名字的字母有些出入，就擔心有些爭議。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.08.23

blueyap82

房產經紀需考2試入行

    * 問診室

2008-08-23 19:56

茵茵說，她對房產經紀這一行有興趣，想當一名產業經紀，希望《產業問診室》能提供這這方面的資訊。

答：產業經紀是一份工作時間較為伸縮性的行業，我們不時會接到有志成為合格產業經紀的問題，這一點並不出奇，因為有關行業的退休年齡，不像工商界規定的55歲。

根據相關組織的訊息，要成為一名合格的產業經紀，必須修讀該行業的課程，然後參加財政部屬下估價師、產業經紀委員會舉辦的考試。

有關的考試分為2個部份，第1部份修讀的課程包括會計原理、建築學、經濟原理、法律入門、市場學及產業稅務。

第2部份的課程是建築學II、產業經紀法律、產業相關法令、產業經紀學、估價原理及土地經濟。

在考完上述2項考試後，準備以產業經紀謀生的考生，可以到產業經紀公司實習2年，再通過估價師、產業經紀委員會的面試，過關了才取得執照，有了執照後才可以在該行業努力奮鬥。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.08.23

blueyap82

聯名買屋‧丈夫逝世‧前妻孩子有自可分“屋”嗎？

    * 問診室

2008-08-30 19:23

王女士不久前註冊結婚，她與丈夫購買了一間公寓，倆人共同分擔房貸分期付款。

她的丈夫於3年前離婚，丈夫與前妻育有2名年齡還不到12歲的孩子，這2名孩子目前跟他們的母親居住。

在離婚協議中，其丈夫將支付前妻每月1000令吉的生活費。

王女士的問題是，假如她的丈夫沒有立遺囑，萬一發生任何意想不到的事，前妻與2名孩子，是否可以按比率來分她與丈夫聯名購買的產業？

答：黃振原律師（CY Wong）假如丈夫在沒有立遺囑的情況下不幸逝世，他的產業將根據1958年遺產法令分配。

在上述法令下，假如配偶（這個例子是丈夫），在沒有立遺囑的情況下逝世，留下配偶與孩子（假設沒有父母），丈夫的產業這樣分配：妻子獲三分之一、孩子三分之二。

假如丈夫逝世時，父母健在，那麼在遺產分配法令之下，妻子獲四分之一、孩子二分之一，父母親獲四分之一。

如果真的發生這樣的事情，公寓是王女士與丈夫倆個人的名字，只有她丈夫那半分產業受影響，這半分將根據1958年遺產分配法令的安排。

有關法令並沒有區分新結婚後的孩子或與前妻生下的孩子那一方才能享有，因此，王女士丈夫與前妻生下的2名孩子，將有資格享有。

不過，由於有關法令概括“配偶”，這意味只有目前的合法妻子才能享有，就是說前妻將沒有資格分有該公寓的擁有權。

在這種情況下，萬一丈夫突然逝世，假設王女士丈夫的父母已不在人世，那麼王女士將擁有公寓的半數權益，加上丈夫那一部份的三分之一擁有權。

至於孩子（包括丈夫與前妻生下的孩子），將平分此公寓的三分之二權益。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.08.30