马来西亚房屋买卖问答（Q&A)买卖前后必读（新人请看215 #）更新501#

blueyap82

月入7200‧可購16萬房屋？

    * 問診室

2008-07-12 19:37

    *

侯小姐今年23歲，她與姐姐都在新加坡工作，她們計劃今年在馬六甲購買一間角頭排屋，或是單層半獨立式房屋。

她們倆人的月薪加起來有新幣3100元（大約是7200令吉）。

她說：“這是我們第一次購買房屋，對於購屋程序、所需的費用都不瞭解，希望從問診室獲得一些訊息，我們預算購買價格16萬令吉的房屋，請問符合條件嗎？”

答：侯小姐在信中，沒有清楚寫明是準備與姐姐聯名購買，或是個別購買一間價格在16萬令吉左右的房屋。

假如是倆人準備聯名購買，以你們的月收入水平，加上如果所任職的行業收入穩定，當然符合貸款條件；如果是個別購買，若是沒有其他貸款，如汽車或大學學費貸款要分期支付，可以說勉強符合條件。

當我們準備購買房屋，銀行是以分期付款佔（扣除基本貸款分期付款）凈收入的不超過三份之一為準，好比分期付款是1000令吉，貸款者的凈收入必須至少有3000令吉，如果她有汽車貸款（譬如500令吉）要分期償還，其凈收入應該是減去500令吉後還有3000令吉。

另外，來信沒有提及準備向發展商訂購或是在轉手市場購買，如果是準備向發展商購買，而發展商推售的有關單位包括免律師費、印花稅等配套，在購屋時不需要準備太多的首期現金。

不過，不論是向發展商訂購房屋或是在轉手市場購買，至少要準備屋價的10%，譬如說一間20萬令吉的房屋，在簽署買賣合約時，需支付10%的首期錢，就是2萬令吉。

如果是在轉手市場購買，尚需要支付律師費及印花稅，以屋價20萬令吉為基礎，律師費的算法是首15萬令吉1%、接下來5萬令吉0.8%。

另外我們需支付印花稅，如果屋價是20萬令吉，印花稅的支付是首10萬令吉：1%、接下來10萬令吉：2%。

至於貸款合約的印花稅則是貸款數額的0.5%，假如貸款16萬令吉，需付的印花稅是800令吉，以此類推。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.07.12

一个

想问下，当签了银行的贷款和S&P。过后如果我想卖的话需要怎样做？费用方面呢？

blueyap82

道路被佔‧可投報地方政府

    * 問診室

2008-07-12 19:38

羅小姐說，她住在新村屋，這新村屋是有屋契的，屋地之間有政府道路，可是這條道路已被其鄰居霸用，造成她進出很不方便。

她說，鄰居不只霸佔這條路，還霸佔了她的屋地，車子根本無法駛進她家，她只好將車子寄放在親友家，至今已經數十年，不只自己很不方便，也覺得麻煩他們多年，這樣不是辦法。

她問：

1. 應該如何解決問題？

2. 可否採取法律行動討回公道？

答：如果是政府道路，就是所謂的公家路，任何人都不能霸佔，若有任何村民佔為己有，其他村民可以根據實況向地方政府投報，留待他們採取相關的行動。

購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，由於涉及公家產業，惟有地方政府才有權利採取法律行動，對付霸佔道路的人士。

有一點讓人不解的是，為何這位讀者事隔這麼多年才將問題提出來，還有其他村民是否也面對同樣問題？如果鄰居霸佔新村道路，相信不只對羅小姐造成不便，其他村民也可能受牽連，假如情況是這樣的話，可以聯合起來向地方政府投報，以期問題儘快獲得解決。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.07.12

blueyap82

產業發展藍圖不能索取

    * 問診室

2008-07-12 19:39

李小姐來信提出有關產業發展藍圖的問題。她說，針對產業藍圖的副本，她向市議會提出購買要求，市議會的人說不能賣，向發展商索取，發展商也不答應。

請問：可以從哪裡購買到有關產業發展藍圖？

答：一個產業發展計劃的藍圖，除了可從地方政府、發展商取得，另一個管道是向發展商的建築師購買。

當發展商向購屋者發出分期屋款的徵收信件時，會附上建築師的工程完工報告，裡邊會有建築師所屬的公司，可從中追索，掌握聯系有關建築師的方法，然後向他購買有關產業發展藍圖。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.07.12

blueyap82

公寓管理費不合理調高

    * 問診室

2008-07-12 19:40

黃先生住在八打靈再也SS2其中一個公寓單位，該公寓有2座，建好至今已超過10年，他是於2006年向第一位業主購買一個單位。

當他購買該單位時，有關公寓的管理公司徵收的管理費是每平方尺16仙，不包括維修儲備金。

隨後政府公佈修改條例，共管公寓必須在2008年4月12日之前成立聯合管理機構，在成立聯合管理機構之後，公寓的管理有些改善，不過管理層在沒有事先通知業主的情況下，調高管理維修費。

針對調高收費一事，他認為不合理，因此沒有繳交，2007年杪管理機構通知他們向發展商律師領取分層地契，不過需附上管理維修費收據，以及其他相關文件。

至今他仍未領取分層地契，原因是他基以管理維修費的徵收不合理，沒有按期支付，因此不符合領取分層地契條件。

最近他又接獲管理機構發給的信件，指業主過去多年來拖欠管理公司的服務費，總結起來已高達80萬令吉，假如他們在接獲通知的10天內，不悉數償還，將面對法律行動的對付。

請問：如何處理這些問題？能否將上述問題帶上房屋仲裁庭？在管理維修費調高後，每月的開銷幾乎增加100令吉，這對一般的中低家庭，是一筆不小的數目。

答：陳鍾靈說，針對黃先生面對的問題，有關公寓的居民委員會可以向管理機構瞭解，並要他們解釋為何管理維修費大幅調高、主要用在哪些方面，是否真的需要這麼多收費，才足以維持？

還有，賬目必須獲得稽查與審核，收支報表必須張貼在公寓的佈告欄，清楚告示公寓的居民或業主，以示透明化。

提到類似問題能否提交房屋仲裁庭，這裡要指出的是，這類問題不受房屋仲裁庭審理。

另外，拖欠公寓管理維修費，不是解決問題的辦法，最.好是與管理機構、發展商協商，嘗試要求調低收費，管理機構是業主與發展商之間協商的橋樑，業主對公寓的管理有任何不滿，可以向該機構反映，大家一起努力，尋求解決問題的方法。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.07.12

blueyap82

現金買房屋卻遭凍結

    * 問診室

2008-07-19 19:30

當購屋者以現金購買產業時，她首先要確定的是，賣方是否將產業抵押給銀行，作為賣方領取貸款的擔保；假如有關產業抵押給銀行，購屋者必須索取贖回產業文件，以便向銀行贖回有關產業。

彭女士說，她於2003年在律師樓簽約購買一個土著單位。幾個月後，有關單位成功由土著轉為非土著，當時她是以現金購買，如今已遷入該單位居住。

關於轉名的手續是由律師負責代辦，可是幾年過去了，卻一直沒有成功，開始的時候，律師的理由是電腦系統問題，導致轉名手續拖延，最近才被告知，賣方將有關單位抵押給銀行，銀行申請了凍結令，雖然地契已在土地局，但卻因為凍結令不能轉名。

請問在這項交易中：

1. 律師付錢給對方之前，是否先去土地局，查清楚是否有凍結令的問題？然後才展開下一步行動？

2. 怎樣才能使銀行取消凍結令？律師說賣方律師表示凍結令已取消，但土地局卻說需要證據，這證據指的又是什麼？

3. 如果凍結令一直不能解除，或者說一直持續到賣方還清銀行貸款，我是否能領回現金？

4. 在這項交易中，哪一方面應負責任？

答：林若輝律師說，當購屋者（買方）以現金購買產業時，她首先要確定的是，賣方是否將產業抵押給銀行，作為賣方領取貸款的擔保；假如有關產業抵押給銀行，購屋者必須索取贖回產業文件，以便向銀行贖回有關產業。

第二，購屋者應該對有關產業進私人凍結令，以保護他／她的權益，這將避免賣方出售有關產業給第三者，或將有關產業抵押給銀行。

在這方面，彭女士提及賣方將產業抵押給銀行，如果情況是這樣，她必須向銀行贖回有關產業，否則銀行可能對有關產業展開拍賣行動。

在回答彭女士提出的問題，林律師說，一般來說律師必須對土地展開搜尋，看看有關土地是否抵押給銀行，或是存在其他限制。

“依我看，彭女士提及的是抵押，而非凍結令，假如一個產業單位被抵押，她必須償清銀行貸款，贖回有關產業，相信她提及的是解押方面的事宜。”

假如銀行拍賣有關產業，她可起訴賣方要求退款，或者是律師疏忽，她可以對律師 採取起訴行動。

以彭女士的個案來推論，其律師必須確保她的利益獲得保障，因此相關責任落在其律師哪方面。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.07.19

blueyap82

現金買房屋卻遭凍結

    * 問診室

2008-07-19 19:30

當購屋者以現金購買產業時，她首先要確定的是，賣方是否將產業抵押給銀行，作為賣方領取貸款的擔保；假如有關產業抵押給銀行，購屋者必須索取贖回產業文件，以便向銀行贖回有關產業。

彭女士說，她於2003年在律師樓簽約購買一個土著單位。幾個月後，有關單位成功由土著轉為非土著，當時她是以現金購買，如今已遷入該單位居住。

關於轉名的手續是由律師負責代辦，可是幾年過去了，卻一直沒有成功，開始的時候，律師的理由是電腦系統問題，導致轉名手續拖延，最近才被告知，賣方將有關單位抵押給銀行，銀行申請了凍結令，雖然地契已在土地局，但卻因為凍結令不能轉名。

請問在這項交易中：

1. 律師付錢給對方之前，是否先去土地局，查清楚是否有凍結令的問題？然後才展開下一步行動？

2. 怎樣才能使銀行取消凍結令？律師說賣方律師表示凍結令已取消，但土地局卻說需要證據，這證據指的又是什麼？

3. 如果凍結令一直不能解除，或者說一直持續到賣方還清銀行貸款，我是否能領回現金？

4. 在這項交易中，哪一方面應負責任？

答：林若輝律師說，當購屋者（買方）以現金購買產業時，她首先要確定的是，賣方是否將產業抵押給銀行，作為賣方領取貸款的擔保；假如有關產業抵押給銀行，購屋者必須索取贖回產業文件，以便向銀行贖回有關產業。

第二，購屋者應該對有關產業進私人凍結令，以保護他／她的權益，這將避免賣方出售有關產業給第三者，或將有關產業抵押給銀行。

在這方面，彭女士提及賣方將產業抵押給銀行，如果情況是這樣，她必須向銀行贖回有關產業，否則銀行可能對有關產業展開拍賣行動。

在回答彭女士提出的問題，林律師說，一般來說律師必須對土地展開搜尋，看看有關土地是否抵押給銀行，或是存在其他限制。

“依我看，彭女士提及的是抵押，而非凍結令，假如一個產業單位被抵押，她必須償清銀行貸款，贖回有關產業，相信她提及的是解押方面的事宜。”

假如銀行拍賣有關產業，她可起訴賣方要求退款，或者是律師疏忽，她可以對律師 採取起訴行動。

以彭女士的個案來推論，其律師必須確保她的利益獲得保障，因此相關責任落在其律師哪方面。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.07.19

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地下水管阻塞‧誰的責任？

    * 問診室

2008-07-19 19:32

劉先生是蒲種一產業計劃的業主，他來信提及地下水管缺陷的問題。

他說，他在該房屋居住已有2年半時間，地下水管出現阻塞問題，污泥可能流向該水管，導致廢水倒流至他家廁所。

排污公司的人員有來檢查，檢查結果發現地下水管幾乎已完全阻塞。

他說：“有關的水管埋在地面下10尺處，我們並沒有在該處進行裝修工作，因此水管的破裂可能是因為質量差的緣故，或是安裝過程中手工粗劣、接合點鬆散的關係。”

如果是要進行地下水管整修，對業主來說，可能需要不少的費用。坦白說，這對業主很不公平，因為發展商承擔的義務修補期已過。

請問：

1. 我們有可能要發展商承擔有關責任嗎？

2. 地底的水管漏水，是否業主的責任？

答：房屋過了發展商的義務修補期，業主可以和發展商談，尋求解決問題的方案，如果是在地面以下10尺處，可能是排污公司的設施，一般住宅的水管，不可能安置在這麼深的地方。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.07.19

blueyap82

房屋仲裁庭資訊

    * 問診室

2008-07-19 19:33

陳小姐來信提出有關“房屋仲裁庭”的問題，她希望《產業問診室》提供房屋仲裁庭的英文名稱及其網址，方便她瀏覽，以獲取相關訊息。

答：房屋仲裁庭（Tribunal for Homebuyer Claims）的網址是http://www.kpkt.gov.my/tribunal，除了提供相關資訊，也備有表格供下載。

房屋仲裁庭座落在房屋與地方政府部，其地址是：

Level 2, Block B South
Pusat Bandar Damansara
50782 Kuala Lumpur
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.07.19

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房屋擱置找新公司接手‧發展商要求不被起訴

    * 問診室

2008-07-26 18:40

假如發展商違約，購屋者可以對他展開訴訟行動，以索取賠償；不過，要確保勝訴，以及可以獲得應有的賠償。

在我國法律，我們可以對發展商採取訴訟行動的有效期，是發展商應該交屋日算起的6年內。

劉興傑在2004年8月簽署買賣合約，購買了一間服務公寓，根據買賣合約的交屋日期是2007年8月；可是工程推展至今只完成50%。

目前的情況是工程已經停頓下來，發展商正接洽新的投資機構，接手有關工程，惟所附帶的條件是必須放棄起訴行動。

他考慮採取司法行動，起訴該發展商。他的問題是，在我國，投資者可以採取相關行動的有效期是多少年？

答：林若輝律師說，劉先生可以針對發展商違反合約，對他展開訴訟行動，以及索取賠償；不過問題的關鍵是，假如劉先生勝訴，發展商在財力方面，是否有能力賠償他，這一點要確定，不要展開沒有把握的訴訟。

另外，劉先生可以在發展商應該交屋日算起的6年內，對發展商展開訴訟行動，以劉先生的情況是：除去前面的3年建屋期，從2007年4月算起的6年內，就是2013年4月之前採取該項行動。

關於產業擱置計劃，特別是交屋日已過期相當長時間，多數發展商會尋求購屋者寬容對待，放棄遲交屋索償權利，作為換取新公司接手及完成有關計劃的條件。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.07.26

blueyap82

新屋主可驅逐前住戶

    * 問診室

2008-07-26 18:41

李先生從產業拍賣行動中，購買了一間房屋，並已悉數償付屋款。

該房屋有人居住，另外，前業主的哥哥卻對該房屋進私人凍結令。

他想知道的是，他能否申請驅逐令，將屋內的人趕走，然後要求其律師向法庭申請解除凍結令？這兩個程序能否同時進行？或者是先撤除凍結令，然後再申請驅逐令？

李先生可以通過律師，同時向法庭申請驅逐令，將屋內人士逐出車外，以及申請解除房屋凍結令，方便進行產業轉移手續。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.07.26

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如何掌握房價走勢

    * 問診室

2008-07-26 18:42

劉先生來信說，他不曉得從何處瞭解產業的市價。

他問：

1. 我們如何掌握房屋的市價？通過什麼管道才能瞭解產業的價格？

2. 如果銀行準備拍賣貸款者的房屋，我們可以從哪兒投標，還有如何獲得拍賣產業的資訊？

3. 若想知道一個地區的發展圖，能在什麼地方獲取有關資訊？

答：產業市價有起有落，大部份時候保持平穩，不過每隔數年，自然可以看出價格若不是上揚，就是保持的格局，即使上揚，波幅也不會太誇張。

實力產業公司的陳建業說，我們要如何掌握房屋的市價，除了從財政部產業估價署，還可以從各產業代理公司、各語文報章、產業網站獲取有關訊息。

關於從何處瞭解哪兒有拍賣房產的問題，他說我們可以透過銀行、拍賣所、產業代理公司、各語文報章、拍賣師刊登的廣告獲取有關資料。

至於個別發展計劃的發展圖測，可以向有關產業計劃所屬的地方政府查詢及購買。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.07.26

blueyap82

房屋轉名程序與收費

    * 問診室

2008-07-26 18:43

王小姐與妹妹聯名擁有一間房屋，當初她 與妹妹協議好，以兩個人名字向銀行貸款；不過，分期償還銀行貸款由王小姐個人負責。

她說，計劃在償還分期付款一段時候，準備將該房屋轉移到她個人名下。

請問：在申請房屋轉名這方面，需要哪些程序和費用？

答：王小姐準備將產業轉移到個人名下之前，如果未償付的銀行貸款數目仍相關大，需要向銀行申請房屋貸款，最好先向銀行瞭解，確保以個人名義申請貸款不會被拒絕才行動。

雖然產業的轉移是在姐妹之間進行，但雙方需要簽署買賣合約，如果是要申領銀行貸款，銀行通常要申請者出示買賣合約。

在簽署買賣合約方面，買方需要支付律師費及相關方面，律師費的徵收是這樣，首15萬令吉、1%、接下來至85萬令吉0.8%，85萬令吉以上0.7%。

這整個過程與王小姐向第三者或陌生人購買轉手產業沒有兩樣，首先，王小姐需簽署買賣合約，然後向銀行提出貸款申請，以便從之前提供貸款的銀行贖回產業。

在王小姐與妹妹領取貸款的銀行接獲贖回產業的數目後，負責辦理有關手續的律師將把產業解押、填妥轉換名字表格、將正本地契，抵押文件等呈交給土地局，以便辦理產業轉名手續。

姐妹之間進行產業轉移，一樣需要支付印花稅，印花稅的支付是根據市價計算，在這方面，由於只是半數的產業擁有權進行轉移，因此印花稅的支付是以產業的一半價值計算。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.07.26

blueyap82

買賣產業勿忽略排污費問題

    * 問診室

2008-08-02 19:21

排污費的拖欠，也可能累積到一個可怕的數目，千萬不要忽略辦理轉換排污費賬戶的問題！

排污費：個案1

張先生說，他在多年前賣了一間房屋，他認為賣屋手續都辦妥了，沒有預料到最近卻收到一張英達麗水寄來的拖欠排污費結單，數目接近500令吉，令他感到很困擾。

請問：要如何處理這樣的問題？

答：許多人在購買房屋後，並沒有抽出時間辦理水電、門牌稅及排污費賬戶的轉名手續。

當買主沒有辦理轉換水、電賬戶的名字，賣主比較容易知道，因為賣主提出領回抵押金的申請將受阻。

以住宅單位來說，電費戶頭的抵押金一般從200令吉至500令吉不等，而水費戶頭的抵押金一般也要100令吉，視個別產業類型、所屬州屬、地區而定。

至於排污費的戶頭，即使買主沒有辦轉名手續，賣主可能也不知情，除非他很積極去瞭解。

所謂的積極就是在完成售屋手續後不久，依然收到自己名下的排污費，這時就要儘快聯絡買主，確保他履行其職責，辦理轉名手續及繳付有關的費用；但許多人往往忽略這一點，認為房屋已經賣了，即使排污費單仍是自己的名字，也不會有太大問題，甚至認為可能是轉名手續未辦好的關係。

有些買主卻以為英達麗水的轉名手續是由律師辦理，這是錯誤的想法，辦理轉移手續應該由業主本身去進行，手續其實並不困難，複印買賣合約內的重要資料，附上一封信，上英達麗水公司一趟或以掛號信寄給英達麗水公司，地址就在英達麗水收費單背面。

如果有關的拖欠是在張先生將房屋移交給買主之後，張先生可以要有關買主負責，最擔心的情況是，有關的買主隨後已將產業賣給其他人；同樣的，新業主沒有辦理轉換排污費賬戶的手續，更沒有按單繳付排污費，導致排污費累積了一大筆，叫張先生吞還是不吞這筆費用？

排污費：個案2

蔡小姐面對的問題與張先生接近，但不同的是，她是有關產業的買主。

她說，去年她在二手市場購買了一個公寓單位，從交易至賣主移交鎖匙給她，加上她進行簡單的裝修，最近才搬進新屋居住。

可是不久前，她收到英達麗水公司一張排污費結單，指有關單位拖欠該公司的排污費，接近1000令吉，她為此事感到很煩惱。

她問：要如何解決這筆賬？

答：在產業交易進行到尾聲時，賣主將把鎖匙交給其律師，由其律師交給買方律師，然後才交給買方。

當賣主交出房屋鎖匙的時候，他／她必須附上已繳清的水電、門牌稅、管理服務費（如果是公寓），以及排污費單，確保應繳付的費用都已繳清，這樣才能領取尾數屋款。

這位讀者面對的類似問題，可能是律師的疏忽，沒有堅持其客戶呈上最後的排污費單，才會出現這樣的問題。

如果證實這筆賬是由前業主所拖欠，當然要設法找到他，向他追討以償還英達麗水公司，以免日後衍生更多問題。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.08.02

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25萬以下產業印花稅優惠？

    * 問診室

2008-08-02 19:22

鄭先生說，他準備在今年購買一間售價10萬令吉的房屋。據他所知，購買售價低於25萬令吉的房屋，在印花稅的支付，可享有50%折扣。

可是，他詢問了銀行及律師樓，得到的卻完全是不一樣的答案，不曉得哪一個才正確？

答：黃振原（CY Wong）律師說，我們購買產業時，需要支付印花稅，轉移產業擁有權的印花稅是首10萬令吉1%，就是需付1000令吉。

不過，由於產業的售價低於25萬令吉，假如買方仍未使用這個優惠權，他可以行使這個權利，以享有50%的折扣，就是只需支付500令吉。

要享有這項優惠，需要填寫相關表格，包括進行法定宣誓，然後在印花稅的支付，才能享有50%的折扣。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.08.02

blueyap82

房貸解押如何辦理？

    * 問診室

2008-08-02 19:23

邱小姐說，她最近償清房屋貸款，不過對於解押手續一事不太瞭解，希望《產業問診室》大略敘述，讓她有個基本認識。另外，辦理有關手續需要支付多少費用？

答：在償清房屋貸款後，我們必須委托律師辦理相關手續，在銀行簽署解押文件後，律師將把有關文件、連同正本地契、抵押文件等交給土地局，以辦理解押手續。

當貸款者繳清房屋貸款，欲贖回地契及辦理解押手續，可通過律師協助處理，律師費及其他雜費，基本不應超過700令吉。

如果邱小姐當年領取房屋貸款，也有購買房屋貸款保險（MRTA），而今償付房屋貸款比預期早，譬如說提早5年，她可以領回部份保費，因為當年的保費，若是以15年的分期付款期計算，一次過支付的保費，保險公司是以承擔15年的風險計。

至於要委托律師處理，如何進行的問題，如果不準備交給當年負責買賣合約、貸款合約的律師進行，也可以由貸款銀行推荐。一般來說，銀行也有不少合作的律師樓，可參考貸款部職員的意見。

關於能取回的保費數額有多少，胥視邱小姐提早繳付的期限是長或短，一個貸款期15年的合約，若提早3年、5年或8年繳清，能領回的房屋貸款保險數額也不一樣，8年的話，可領回的數額當然比3年多。

另外，當正本地契從土地局領出後，我們必須確保銀行的名字已從地契中去除。在這之後，保有本身名字正本地契的責任，就歸自己了。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.08.02

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租戶不遵照租約可受法律對付

    * 問診室

2008-08-09 19:02

市場上有不少人向業主租下房屋，自己當起二房東，又將房屋分割成更多房間，分租給其他人，然後自己“免費”租房。

大家都很清楚，當業主與租戶簽訂租約，自然受到租約的約束，如果租約說明租戶不能轉租或裝修，已簽字的租戶就必須遵守承諾，不得擅自在屋內分割更多房間，然後轉租給其他人。

蔡先生說，他想瞭解一些有關房屋租約的問題。

他說：“我與我的租戶有訂立合約，合約申明，未經我的許可，不得轉租或裝修，可是，後來，我發現他把我的房屋重新分割，由原本的4房轉為更多房間，並把房間租給其他學生，從中賺取利潤。”

請問，我現在能做哪些努力，可以要他搬走嗎？或訂立新的租約提高租金？如果行不通，該如何處理問題？

答：業主與租戶簽訂租約，雙方將受到租約的約束，如果租約說明租戶不能轉租或裝修，已簽字的租戶就必須遵守承諾，不得擅自在屋內分割更多房間，然後轉租給其他人。

另外，假如租戶一意孤行，業主可以在租約賦予業主權利的情況下，採取法律行動對付租戶。

若要將租戶驅逐出屋，可以上庭領取驅逐令，當然，這涉及一筆費用，如果與租戶協商可行，可以另立租約，調高租金，若他不肯，可以要他拆掉所分割的房間，還回房屋原來的面貌。

如果蔡先生與租戶簽署的租約，剩下的租期不多，就等到租約一滿要他搬遷，如果他不搬遷，就等於侵佔他人產業，租戶若侵佔他人房屋，必須賠償業主損失，這種損失是以雙倍租金計算。

當租約滿期時，業主不需要發出通知書要租戶搬遷，如果是租約仍未滿期，業主要租戶搬遷，必須給予租戶足夠時間的通知，視租約如何寫明。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.08.09

blueyap82

地稅單名字未更改

    * 問診室

2008-08-09 19:07

東尼2004年在巴生的武吉拉惹城鎮購買了一間排屋，2006年付了相關費用，並領取了房屋鎖匙。

門牌稅單是他的名字，地稅單則是發展商的名字，當時，他沒有進一步瞭解，直到今年，他發覺地稅單還是沒有改名，依然是發展商的名字，到土地局瞭解後，證實是發展商的名字，發展商辦公室的人員所持的理由是遺漏，需要他自己到土地局辦理更換名字的手續。

他說：“我想知道的是：
1.為什麼要我自己去辦理轉換名字的手續，發展商沒義務幫我們處理嗎？
2.轉換產業擁有者的名字，需要哪些手續與文件？需要多久才能成功轉換為我的名字？
3.需要多少的手續費？應該由誰支付？
4.還有哪些需要跟進的相關程序？

答：假如已經有個別地契，業主可以帶齊相關文件，就是地契、地稅單到土地局辦理更新名字手續。

如果貸款未償清，地契仍押在銀行，副本也行，土地局官員在輸入業主的名字及相關資料後，接下來的地稅單就不會是發展商的名字。

假如土地局距離住家或工作的地方不遠，不妨親自上一趟土地局，將轉換名字的工作處理好，待明年土地局發出地稅單時，就可以確保地稅單是自己的名字。

這整個過程不需要繳付任何費用，也不會花太多的時間，除非是當日處理事務的人多或是官員的辦事效率欠佳，或是電腦恰好發生故障，則另當別論。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.08.09

blueyap82

公寓火險概括有限

    * 問診室

2008-08-09 19:09

周太太說，她在購屋及貸款面對一些問題：

事情是這樣，她與先生聯名在2001年購買了一個公寓單位，一直以來並沒有問題困擾。

直到今年4月，銀行寄了一封要他們購買火險的保單，囑咐他們購買保險，她知會銀行指發展商已幫業主購買，並寄給銀行發展商購買的保單，表明不需要再另外購買。

可是，銀行不接受這樣的解釋，而且將保單退回來，並宣稱沒有加入銀行的名字，過了不久，銀行又寄來保單，這次還加入暴動、示威、蓄意破壞、山崩的保險。

她說：“我去詢問發展商，並要求他們幫忙解決問題，可是，發展商說過去沒有發生過這樣的事情，因此愛莫能助。”

“隨後，我又詢問發展商購買火險的公司，如果在保單加上銀行要求的條規，是否可行，結果是我必須多付錢。”

在這個事件上，是否銀行在為難貸款者？當業主沒有購買銀行指定的火險，為何他們可以將保費納入貸款配套？

請問：我們要怎樣解決問題？

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，周太太最好向發展商或其屬下的公寓管理公司瞭解，發展商所購買的火險是否包括她與先生聯名購買的單位，或只是概括共管產業，如樓梯、走廊及其他空間。

一般我們在領取銀行的房屋貸款，銀行會要客戶向其附屬保險機構購買房屋貸款保險及房屋火險，以保障銀行的利益，直到貸款償清後，保單的受惠人才轉為業主。

假如發展商購買的火險是概括公寓單位，那麼周太太可以向銀行講清楚，沒有必要購買兩份房屋火險保單，因為即使萬一發生火患，我們也不能進行兩項索賠。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.08.09