槟城房地产投资

jeffanb

斯里丹绒槟榔·次期发展计划将建1.2万单位住宅 填土料不影响新关仔角交通 3/11/201521:03

斯里丹绒槟榔第二期（STP2）填土工程将改变槟岛东北角和新关仔角的面貌。

报道:王义展
（槟城3日讯）斯里丹绒槟榔第二期（STP2）填土工程完成后，当地将兴建1万2000个住宅单位。东家集团发言人也表示，由于填土工程将在海上进行，而且集团将遵守当局设立的所有条件，因此预料不会对新关仔角带来交通阻塞的问题。
东家集团（E&O）日前将总值23亿令吉的斯里丹绒槟榔第二期（STP2）填土工程颁发给中国承包商中国交通建设股份有限公司（中国交建）。该集团发言人接受《光华日报》访问时表示，根据槟州政府批准的大蓝图，斯里丹绒槟榔第二期发展计划预计兴建1万2000个各种价位的住宅单位，以及大约占地2万9000平方英尺的商业空间。
“我们通过极其严格的招标程序，才选出合适的填土工程承包商，包括在投标前，进行潜在承包商的资格预审。”他说：“我们从国际著名企业的名单中考量了几个企业的技术能力、业绩记录、当地的项目经验与合同竞争力等，才终于决定颁发工程予中国交建。”
中国交建在上海证券交易所与香港交易所主板上市，是中国最大的基建建筑公司，以耙吸挖泥船和绞吸挖泥船容量计算，也是中国最大和世界最大的疏浚公司。中国交建之前的项目是设计和兴建全长24公里的槟城第二大桥。

STP2计划进展顺利，东家集团将晋升为槟城新关仔角面海地段的最大地主。发言人说，东家集团也正在物色合作伙伴，投资STP2计划，详情将于日后公布。
当受询及何时开始动工时，发言人则指出，12月中旬将开始进行填土前的准备工作。
至于公众担心上述填土计划可能带来的新关仔角交通阻塞问题，发言人说，填土工程将在海上进行，而且东家集团将遵守当局设下的条件，包括与交通有关的管制，因此不成问题。
将展开“梦想疗养城”计划

在这片约900英亩的填海土地上，槟州政府将授予ZenithBUCG财团其中的110英亩，作为建设总值63亿令吉的槟城海底隧道，以及3条绕过新关仔角的道路工程的赔偿。
另外，Ewein Zenith有限公司也将在这片获赔的填海土地上展开“梦想疗养城（Wellness City of Dreams）”计划，该计划占地50英亩，发展总值150亿令吉，包括建设保健广场丶疗养业务与专科中心丶保健度假村与酒店。这是结合一站式健康丶康复丶疗养丶休闲丶学习与娱乐的城市，预料将带动本地旅游业，有望提供1万个就业机会。
这块总面积110英亩的发展项目，在未来10年的发展总值预计达250亿令吉。

fredorica

到处都在填土........

smith05077

请问大大们槟城AREA有没有NEW PROJECT CONDO/APARTMENT 价钱350K以下的介绍？

jeffanb

fredorica 发表于 5-11-2015 12:35 PM
到处都在填土........

槟城没有中央的庇护，没有拨款，没有丰富的资源，要提升州内的硬体只有拿唯一还值钱的东西来换，就是土地。土地都缺乏时，只能填土了，这是最后的途径。以其看一看近期的填土计划：

1） 日落洞大道。这是槟州政府和IJM的协议，用大桥旁到Sg Pinang的填土权来交换。效果是：
      - 重要的大道建好了，大度提升槟岛的公路连接性；
      - 不用给Toll；
      恶果是， 让私人界垄断赚大钱。大部分发展都是高价房产，普通人望门兴叹。

2）Batu Kawan 和其他州内可负担房产。部分费用是来自售出Bayan Mutiara的土地，和填土权给Ivory Tropicana. 效果是：
     - 能够承建可负担房产，低收入人民可以受惠；
     恶果是， 让私人界垄断赚大钱。大部分发展都是高价房产，普通人望门兴叹。

3） 海底隧道，和岛内三条公路。费用来自出售Seri Tanjung Pinang II的填海权。效果是：
     - 大幅度提升交通道路系统，减缓塞车的问题；
     恶果是， 让私人界垄断赚大钱。大部分发展都是高价房产，普通人望门兴叹。

4） 槟城交通蓝图。费用是中途滩或西南区填海。效果是：
     - 最大，有系统的提升交通道路系统，减缓塞车的问题，缩短路程距离，提升连接性，有LRT。
     恶果是， 让私人界垄断赚大钱。大部分发展都是高价房产，普通人望门兴叹。

jeffanb

jeffanb 发表于 5-11-2015 02:35 PM
槟城没有中央的庇护，没有拨款，没有丰富的资源，要提升州内的硬体只有拿唯一还值钱的东西来换，就是土地 ...

好处是有的，但恶果都是一样的，这就是代价。问题根本之一就是， 没拨款。以其坐着等死，我倒是不反对州政府的做法。

哈斯奇

酱子来看槟岛不就变成了曼哈顿？

jeffanb

AM-EL集团汇报重建计划 发展商相中19依格黄金地 献议大英义学园旧屋换新楼 5/11/201522:05

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  刘坤泉建议重建大英义学园组屋，提供旧屋换新屋给现今的1000多个单位住户。
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  大英义学园组屋被发展商相中，提供旧屋换新屋给现今1000多个住户单位。
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  大英义学园新组屋大蓝图。
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  刘坤泉建议重建大英义学园组屋，提供旧屋换新屋给现今的1000多个单位住户。
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  大英义学园组屋被发展商相中，提供旧屋换新屋给现今1000多个住户单位。
  
  

（槟城5日讯）槟城地皮寸土尺金，占地19依格的大英义学园组屋被发展商相中，愿意重建32座组屋，提供旧屋换新屋给现今1000多个住户单位。
刘坤泉：扩建至30层楼高
AM-EL屋业发展集团董事总经理刘坤泉周五傍晚亲临槟城大英义组屋民众会堂，向当地住户献议，该集团愿意重建大英义学园里的32座组屋，将大英义廉价组屋提升至中廉价公寓，并把原本4层楼、5层楼及12层楼高的组屋，一律扩建至30层楼高。
他说，大英义学园组屋至今住有1230个住户单位，如果取得住户同意，发展商会以旧屋换新屋的方式，把这1230个住户搬迁到重建之后的其它5座组屋的新单位里。他也说，大英义学园组屋盖建了几十年，平均每个住户单位占地只有450至500方尺，并且只有一房一厕所。
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分4阶段需耗时12年完成


他指出，发展商提供的每单位新屋占地700方尺，而且是3房2厕所，比起原本的居住环境宽阔舒服许多。“上述计划一旦通行，将分成4个阶段来重建大英义组屋，每个阶段约须耗费3年时间来完成，预计整个大英义组屋重建需要12年时间。”
刘坤泉说，AM-EL屋业发展集团提供的大英义学园组屋重建计划及旧屋换新屋建议，好比用一辆新颖的马赛地房车换取老爷车，相信会引起当地住户的支持。
他说，大英义廉价组屋为槟州政府所盖建，其中60%单位已转售出去，其余40%的租屋单位则继续租借给中低收入住户。
阴雨绵绵出席民众只几十人
当天傍晚阴雨绵绵，出席聆听的大英义学园组屋民众只有几十人。AM-EL屋业发展集团人员表示，下来他们会继续召开几次的大英义学园组屋重建计划建议汇报会，以让更多当地住户知道这项计划和参与。

jeffanb

jeffanb 发表于 6-11-2015 09:23 AM
AM-EL集团汇报重建计划 发展商相中19依格黄金地 献议大英义学园旧屋换新楼 5/11/201522:05

刘坤泉建 ...

旧屋区重建，这迟早会是土地贫乏的槟岛的趋势。尤其是较低楼和密度的组屋区，对发展商来说有利可图，因为赔偿较少。Jalan Free School这个献议看来很有诚意，一屋换一屋，旧的换新的，是对居民有好处的，问题是密度会增加就是了。

jeffanb

idea GIM，在queensbay，baystar前面的填海计划已经得到州政府的批准。

jeffanb

Penang World City填海预计在明年第二区开始。Ideal GIM应该也会在明年开始填海工程。Bayan Indah 将会很热闹啊。

http://www.theedgeproperty.com.my/content/ivory’s-worldcity-reclamation-works-may-begin-2q16

jeffanb

Penang World City Phase 1B 提呈的计划申请。两栋楼，24楼高，SOHO或service apartment，估计是commercial title的计划。从单位的数目来看，24楼有四百到五百个单位，肯定是小面积，高密度的发展。

KALI PERTAMA CADANGAN MEMBINA 1 BLOK BANGUNAN YANG MENGANDUNGI 2 MENARA 24 TINGKAT TERMASUK 4 TINGKAT PODIUM DAN 1 TINGKAT ARAS BAWAH DI ATAS FASA 1B SEPERTI BERIKUT :- 1) FASA 1B1 - 1 MENARA 24 TINGKAT SOHO (566 UNIT) DENGAN KEMUDAHAN MASYARAKAT DI TINGKAT BUMBUNG TERMASUK 4 TINGKAT PODIUM TEMPAT LETAK KENDERAAN DAN KEMUDAHAN MASYARAKAT DI ARAS BUMBUNG PODIUM, DAN 1 TINGKAT ARAS BAWAH TEMPAT LETAK KENDERAAN 2) FASA 1B2 - 1 MENARA 24 TINGKAT YANG MENGANDUNGI 6 TINGKAT PANGSAPURI PERKHIDMATAN (222 UNIT) DAN 14 TINGKAT SOHO (447 UNIT) DENGAN KEMUDAHAN MASYARAKAT DI TINGKAT BUMBUNG TERMASUK 4 TINGKAT PODIUM TEMPAT LETAK KENDERAAN DAN KEMUDAHAN MASYARAKAT DI ARAS BUMBUNG PODIUM DI ATAS LOT PT 3985, BAYAN MUTIARA, PERSIARAN BAYAN INDAH, MUKIM 13, DAERAH TIMUR LAUT, PULAU PINANG  

jeffanb

老牌富豪想放弃大马了吗？

http://www.thestar.com.my/Busine ... uestions/?style=biz

amimo3

One foresta affordable house 投资如何？

caoyun

这几天一直看到房地产的文章说不能提供正现金流的屋子都不能投资.

假设在槟城要找正现金流的, 现在应该是属于比较难的, 尤其是现在的屋价涨而租金不涨的情况下.
想向任何比较有经验的大大讨教一下, 如果要找到这种屋子来投资, 需要做到什么功课?

我想到的是, 先把心水的地点圈出几个(要已经成熟, 有人入住的地方). 先把当地的租金记录起来.
再联络 agent, 如果这几个地区有哪几间便宜卖..而价钱分期付款能低过租金的就可以考虑..
是酱子做功课的吗? 还是有很多东西被忽略了.

fredorica

caoyun 发表于 11-11-2015 02:33 PM
这几天一直看到房地产的文章说不能提供正现金流的屋子都不能投资.

假设在槟城要找正现金流的, 现在应该 ...

能有正现金流，或超过5%回报的，人家卖房子干吗？

caoyun

fredorica 发表于 12-11-2015 12:37 AM
能有正现金流，或超过5%回报的，人家卖房子干吗？

卖的未必是包租公, 可能纯粹要换大屋. 需要更多钱来购置屋子.
也不是每个人喜欢做包租公.  应该有很多因素促成一个人卖屋子吧.

jeffanb

caoyun 发表于 11-11-2015 02:33 PM
这几天一直看到房地产的文章说不能提供正现金流的屋子都不能投资.

假设在槟城要找正现金流的, 现在应该 ...

以PWC，650k， 872sf的单位为例子，90%的贷款，4.5%利息，供三十年，每月银行供款三千左右。加上mnt fee，quit rent， assessment， 火险等等，算一个月三百，每个月要腾出3300来供屋子。要有正现金流的话，就至少要每月出租3300或以上。这也等于3300×12/650000 = 6%，也就是理想的租金回酬率。不过实际上，PWC 872sf 的单位建好后，以周围房产的租金来做基准，应该租不到这个价钱 - gold coast 1800 到 2500， putra place 1500 到 2200， summerton 2500 到 3500 （面积大）。

现今不管是新产业或二手，都几乎不太可能获得6%的回酬，除非：

1）找到大幅度低于市价的房产；
2）给多点头期。如以上的例子，如果只贷款60%， 应该就可以有正现金流。现金买的话，只要出租就有现金流了。不过这在投资策略里并不合理。
3）廉/中廉屋。不过这些不应该用来出租的。
4）把单位用作service apartment通途， 当短期酒店出租。很多外面的“天才“已经这么做了，有些是自己的屋子，多数是非法转租。在这里要提醒在Residential Title的产业进行这种活动是犯法的。

caoyun

jeffanb 发表于 12-11-2015 02:55 PM
以PWC，650k， 872sf的单位为例子，90%的贷款，4.5%利息，供三十年，每月银行供款三千左右。加上mnt fee ...

非常谢谢你的分享和例子.
对了, 出租当 homestay 和长期出租是一样吗? 就是说, 如果要合法的话, 如果收入上有报租金收入, "应该" 也只局限在 commercial title 的物业? 还是说长期可以, 但当酒店那种 homestay 就不可以.

Hm.... 看来有了实体物业后, 也许真的可以考虑 REIT 等来减轻烦恼. 虽然总是觉得 REIT 概念上是对的, 但总少了砖块在我手上的那种安全感.
至少等到子弹真的被补充和屋价比较合理后才能再看了.

MelodyLMay

Hi, 有谁想知道如何投资之余可以赚钱吗 ？ 这绝对不是骗人。。。 IMPIANA HOTEL 你听过吗 ?

haryewkun

caoyun 发表于 11-11-2015 02:33 PM
这几天一直看到房地产的文章说不能提供正现金流的屋子都不能投资.

假设在槟城要找正现金流的, 现在应该 ...

这样的话，有可能会找到有缺陷的屋子。比方说有鬼、隔壁有印度人、凶杀案、土陷、etc，或者大家都知道附近接下来会有一些不好的事情会发生，所以屋主才愿意用更低的价格把屋子卖出。

卖的未必是包租公, 可能纯粹要换大屋. 需要更多钱来购置屋子.
也不是每个人喜欢做包租公.  应该有很多因素促成一个人卖屋子吧.

卖的人是有动机要卖屋子，但他又没有必要特地卖得这样便宜（低于市价）。有正现金流的，你想买，别人也是想买的。

比方说，某座公寓平均月租1000元。如果屋价是 200k，你就有正现金流了。问题是屋主为什么要卖 200k而不是400k市价？就算他不想做包租公，他想要换大屋，他需要更多钱，他还是会以市价来作为出售的标准啊。