槟城房地产投资

VoiletP

fredorica 发表于 12-10-2015 08:33 PM
今天去看了light collection 3,很多unit没有卖出，developer好像还有些折扣

看上了它们的town house,一 ...

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jeffanb

存在很久了吧。连哄带骗，再威胁，可没报告中的那么简单。

佯装竞标者哄骗买家付佣金 “鲨鱼”横行产业拍卖会

三瑟星（左起） 、吉瓦纳丹及莫哈末依德里斯， 希望政府修改拍卖法令。

（槟城29日讯）“鲨鱼”横行产业拍卖会，先是盯上有意投标的人士，然后伪装成竞标者，再用心理战让有心得标人士掏钱让其他“竞标者”放弃，从中牟利。

这些“鲨鱼”每次出手，能赚取1万至1万5000令吉的佣金不等。

赚取丰厚佣金

马来西亚拍卖协会（MBA）主席吉瓦纳丹揭露，全马有上百名活跃于产业拍卖投机者，这些人士多以四五人一组，在拍卖现场“狩猎”，然后串通演场好戏来唬弄其他竞标者。

他今早出席由槟城消费人协会召开的记者会时说，这样的做法对真正想要投标的投标者不公平，马来西亚竞争委员会（MyCC）应更改拍卖程序，并援引2010年竞争法令，对付这些“鲨鱼”。

他指，这些小组有如“鲨鱼”，因可“嗅出”投标者（买家）的意愿，而被称为产业拍卖界的“鲨鱼”。

槟城拥最多“鲨鱼”

吉瓦纳丹说，槟城是全马拥有最多“鲨鱼”的州属，约有50至60名。

他说，这些“鲨鱼”一般由数个人组成，在拍卖场狩猎，例如有5个人组成一组，4名“鲨鱼”就会伪装成竞标者，投下银行汇票后就向真正的购买者打探消息。

“然后，另一名被称为组长的‘鲨鱼’，就会利用心理战术向真正投标者放风声，指有4名投标者想要投标，甚至有投标者愿意缴付‘佣金’给其他投标者，要他们放弃竞标。”

他说，真正投标者就会开始思考，若仍旧想要投标有关产业，就付出“佣金”给其他投标者，因此“鲨鱼”集团就从中赚“佣金”。

槟消协建议中央管辖拍卖业

槟城消费人协会主席莫哈末依德里斯建议，拍卖业应交由中央政府管辖，发出拍卖商执照及委任拍卖商注册官。

他说，目前拍卖行业是受《1965年土地法典》所管制，发出拍卖执照的权力是各州政府权限，有关法律也是国家独立前设下，除了砂拉越1957年其他执照（拍卖商与价值）条例。

莫哈末依德里斯建议设拍卖商理事会，让投标人有管道投诉无赖拍卖商及重罚违法者、提高拍卖商专业能力，所有执照拍卖商须上课程及考试。

他也建议对有地契产业制定标准《售卖条件》，及为分层地契产业制定《售卖公告》，规定建议由银行承担支付房产所有欠单和拍卖商费用，划一拍卖商最高佣金及使用标准拍卖广告格式。

记者会出席者包括该协会顾问三瑟星等

jeffanb

檳州房產業趨勢如虹

雖然都是高級公寓單位，但檳島及威省的售價大不同，而且還會視縣屬的不同而改變。

檳城房屋價格多年來暴升，已到了令島民感到窒息的地步。
在10年前，一般的打工族還可以12萬令吉買到一間中廉價組屋單位，可是現在卻是要30萬令吉才買到同樣的、且已經殘舊了的中廉價組屋。
連中廉價組屋單位都這么貴了，更別說想要靠個人力量買得起動輒65萬令吉的高級公寓或是120萬令吉天價的排屋單位！
雖然很多檳城人在哀嘆買不起房子，但縱觀我們的周圍，各地區還是很多新房產在興建著、在被搶購著，那檳城的屋子到底哪一種類型是最熱賣？政府推出的打房措施，又是否影響了房產交易量？
檳州研究院經濟組高級分析員林志翰在《檳州經濟指標》名為「今日的檳州房屋市場」撰文中指出，在檳島，東北縣是人口最聚集的地區，這當中，位于喬治市、日落洞、亞依淡、牛汝莪、丹絨、丹絨道光及丹絨武雅的房產仍是人民購置產業時搶手的地區。
他對《東方日報》說，近幾年，檳島西南區的房產也逐漸崛起，西南區因為建有機場及工業區，漸漸成為大牌公司最炙手可熱的投資熱點。
他說，接下來，西南區的房產供應量增長率將大步邁進，因為這一區正興建著1萬7518個單位的產業，並且還有1萬7058個單位在建議興建中。至于威省的房產熱點是威中，來年在威中的產業發展將比威北及威南更蓬勃。

啟動多項發展項目
他說，蘇丹阿都哈林大橋（二橋）已啟用，多項發展計劃也正在峇都加灣如火如荼興建中，如宜家家居（IKEA）、英國赫爾大學（University of Hull）設立分院、伯樂學院（KDU）設立分院，讓人可以想象未來威南一帶的房屋需求量將大幅增高。
他說，雖然至今仍沒看到威南的房屋需求量出現明顯躍升，但該地地價已從每平方尺8令吉至9令吉，暴漲至每平方尺50令吉至60令吉。
在檳城，相比其他高樓計劃，發展商更傾向于興建擁有較高價值的高級公寓。根據估計，檳島目前有4萬6286個高級公寓單位、來年供應（incoming supply）的高級公寓有1萬4990個單位，並且，還有1萬6968個單位計劃興建。
除了高級公寓，雙層或三層樓排屋在檳城也擁有很大潛質。
根據2014年第二季住宅產業庫存報告顯示，檳城目前有6萬3101個雙層或三層樓排屋、來年供應的雙層或三層樓排屋有1萬4177個單位，計劃興建的有1萬3188個單位。
屋價看縣屬 檳島威省大不同
林志翰表示，不止是高級公寓，在檳島買有地房產的價錢，同樣比威省更高。
根據國家產業資訊中心（NAPIC）在2014年第二季的數據，雖然都是屬于高級公寓單位，但檳島及威省的售價大不同，而且還會視縣屬的不同而改變。
一個高級公寓單位，在檳島東北縣的平均售價是55萬7500令吉、檳島西南區是53萬令吉、威北是17萬8000令吉、威中是14萬5000令吉。
至于一個雙層或三層樓排屋單位，在檳島東北縣的平均售價是120萬令吉、西南區70萬1325令吉、威北31萬4100令吉、威中38萬令吉及威南29萬5000令吉，可見相差多麼大。
發展商偏愛建高級公寓
林志翰表示，雖然中央政府及州政府不斷強調，要發展商給予配合，多一些興建廉價屋，但顯然地，並沒挑起發展商的興趣。
根據估計，檳城目前的廉價組屋單位有5萬5426個、來年供應的有7128個單位，計劃興建的有7337單位。
「相比計劃興建的1萬6968個高級公寓，來年供應的廉價組屋單位只有7337，數量相差了一倍。」
他說，或許是盈利作祟，在商言商的發展商會傾向于興建高級公寓，因為銷售高級公寓帶來的盈利，比其他高樓計劃來得更高。
「在來年，可以預測中廉價組屋的供應量也不會比高級公寓多。」
因此，他預測，未來檳城的高級公寓單位，可能出現供過于求的現象。

jeffanb

林冠英：让公众轻易抵达 轻快铁将经过艺术专区

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  众嘉宾了解古迹店屋接下去的发展规划。
  
  

（槟城6日讯）槟州首长林冠英透露，轻快铁的路线将经过位于社尾万山旧址的槟城古迹艺术专区，以让更多当地社区居民和公众可轻易抵达该处。

“我们希望这里（艺术专区）是社区的据点，若要成为据点，就是必须让大众容易抵达此处。”

“在我们新的交通大蓝图里，会有一条新的轻快铁路线途径此艺术专区，届时你们就可以轻易抵达或停留这里。”

林冠英是于周日早上出席槟州发展机构与哈芝再努丁基金会签署发展槟城灵感艺术馆（Ilham Penang）合同的仪式上，透露上述消息。出席者包括该机构总经理罗斯里、副总经理潘玉芝、基金会执行董事卡迪迦、艺术计划顾问潘俭伟等。

不确定是否有经济效应 艺术专区计划是赌注

林冠英表示，在开始讨论有关艺术专区的概念时，曾与相关人士提及此块土地可以轻易的转换成价值近数十亿令吉的发展计划，包括兴建另一个新光大大楼。

“但看回这块与世遗区邻近的土地，我们在想：是不是要建造多一栋钢骨森林？为什么不建一个属于社区的艺术地带？”

他也指出，此计划上乃一项赌注，因为大家都不确定此计划是否有持续性经济效应。

他解释，政府必须解决理想与实践的问题，若政府没有足够的财务能力，那一切将会是空谈。

他以李后主亡国的典故提醒自己，指在推动艺术发展时不能重蹈覆辙。

“我希望社尾万山在未来也能像伦敦南岸市区，从一个曾经是无人的地区，转变成一个充满艺术文化且能推动经济的文化据点。”

与哈芝再努丁基金会 发展槟城灵感艺术馆

槟州发展机构正式与哈芝再努丁基金会签署合同，在社尾万山的旧址上发展槟城灵感艺术馆（Ilham Penang）。

在双方的合作下，槟州发展机构将从5.5英亩的槟城古迹艺术专区其中拨出1.5英亩土地，并以30+30年的方式出租给哈芝再努丁基金会，以用来兴建标志性的槟城灵感艺术馆。

这项耗资3000万令吉的艺术馆一旦落成后，拥有至少4万5000平方尺的画廊空间，届时也是将会全马最大的艺术馆。为著名艺术家瓦仁提威理则被委任为艺术馆的馆长。

目前国家视觉艺术馆只是建在0.35英亩的土地上，而国油私人画廊及马来西亚伊斯兰艺术画廊则分别拥有2万1600及1万4700平方尺的画廊空间。

计划中的艺术馆也包涵一个咖啡馆、图书馆及可容纳200人的讲堂及艺术储藏设施。艺术馆将免费开放给学生，仅向成人征收象征性费用。

除了价值3000万令吉的槟城灵感艺术博物馆，槟城发展机构也将出资7000万，打造槟城古迹艺术专区。配合乔治市世界遗产的地位，当局不会拆除坍坏的古迹店屋，而是小心地修复，并引进艺术画廊、工作室、学校等。

原本的社尾万山将会入驻跳蚤市场，港仔乾运河（Prangin Canal）将会提升为面积2英亩的公园的一部分，成为乔治市内独特的绿肺。

fredorica

VoiletP 发表于 14-10-2015 09:10 PM
developer offer几多银两啊？

好像有些discount,不会超过10%，听说2M左右的少过3%

fredorica

Hi Jeff,  light point和light collection 3,如果价钱差不多，你会选择哪个？

jeffanb

感觉破绽很多，便宜莫贪。

12万元海景公寓天方夜谭 网民警惕小心骗局

• 全国
  

  2015-10-19 07:27

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  在2014年中时电子报曾报道防城港市是“新鬼城” 。
  
  

（槟城18日讯）网民指出当今要在中国置业没有100万也别想买房，租房一个月都要几万令吉，踢爆有关专页宣传只需马币12万令吉至不超过18万令吉即拥有一间全海景公寓单位或酒店式公寓带有欺骗成分，警惕民众小心骗局及别发白日梦。

不过，有关专页管理员却反驳指该公司代理的楼盘确实有这个价位，要网民前往中国广西实地旅游考察了解清楚才下定论。

该专页也指发展商给予10年回租保证，投资回酬（ROI）介于5%至8%，发展商包装修与家私，包办公证书和备案、101%注册买家名下、更安排出租。一线海景房价每平方米逾5000人民币（约3700令吉），保守估计未来2、3年翻倍，单位有限，不要给自己留遗憾。

房屋经纪：不符逻辑投资者需深入了解

本地房屋经纪陈锦城受访时不讳言，单以有关专页的有限资料，确实难以断定该专页宣传的产业投资计划是否存有欺骗成分，需要投资者亲自前往实地考察及深入了解。

不过，他说，只要投资者静下心来清理思绪，深思熟虑，自己或与朋友上网做功课讨论，即会发现当中破绽百出。

第一点，该专页指有关全海景单位只需12万令吉，每平方米逾5000元人民币。

他说，一平方米等于约10.763平方尺，而逾5000元以目前的马币与人民币的1.48兑换率，即逾3700令吉，即每平方尺约370令吉。

他说，如果有了解中国房地产走势的人士都清楚知道，以中国上海或珠海等房地产价格每平方尺都是近万令吉，即使是深圳及东莞，至少也要每平方尺3、4000令吉。如果是新江或者是内蒙古地区可能会有每平方尺3、400令吉的地价。

他说，如果以该专页的宣传内容，每单位只需12万至18万令吉，如果属实，那么有关全海景公寓只有介于300至400平方尺。

不过，有关专页却指面积介于518至1228平方尺的酒店式公寓只需18万令吉左右，根据不符合逻辑。

防城港市是“鬼城”

在2014年中时电子报曾经做出报道指出，防城港市是新鬼城，遍地空屋。

该报道指出，继大陆以“鬼城”之称鄂尔多斯后，又有一城市出现房地产泡沫危机，就是位于大陆广西的一沿海城市防城港，在过去几年间房市加速泡沫化，新建住宅数与实际居住人口数相差甚多。外界认为，鄂尔多斯空屋处处耸立的凄凉景象，恐怕会再现于房产泡沫破裂的防城港市。

根据报道透露，防城港市的常住人口只有约40万。

过去5年间，新建住宅面积约850多万平方米，售出的有730多万平方米，约6万多套住宅。

但防城港市的常住人口自然成长率多年来都维持不到1%，与房屋售出套数形成对比。

而当地官方资料显示，在防城港购房的大多是外地人。

报道说，当地房地产市场的热络，主要得自于建商和仲介商合作并大力促销。

2011年开始，防城港一日游看房团兴起，因房地产带动其他产业发展的效果大，当地政府非常支持房地产业扩张，但因监管机能不足，导致出现大量退房纠纷以及投诉案件。

两三年内翻倍太夸张

陈锦城也提出另一个疑点，即该专页指保守估计可在未来2、3年内翻倍，难免夸大其词。他说，以目前大马国内严厉打房的情况，单在大马房地产投资要在短期内取得50%的回酬都不容易，更何况中国目前严厉打贪腐，中国多个城市的房屋计划乏人问津。

此外，投资者也须考虑到在中国购买的产业由谁来协助打理？因此，做生倒不如做熟，在本地投资更容易管理及有保障。

本地产业界人士也促请大马投资者可以上网搜寻资料，了解中国各城镇的房地产价格及走势、市场趋势，以及了解各国人欲在中国投资房地产的条件及必须符合的资格，避免做错决定而得不偿失。

考察团优惠前后矛盾

令本地产业界人士也感到不解的是，以当今中国人的经济情况来看，比大马人经济条件更佳的人比比皆是，何必大老远跑到大马来寻找买家？

另外，眼明的网民也发现到该专页管理员前言不对后语，在9月28日上传的宣传，表示4天3夜的住四星级酒店，包吃，包住，包爽及代办签证只需2000人民币。不过，有关专页负责人在10月10日回复网民询问时，却指在10月30及11月2日有团。为期四天三夜。包吃、住、交通。目前飞机票有优惠，旅游考察团才大约2000令吉，最便宜就是这一次，让网民也被搞糊涂了。

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问答录 本报记者扮顾客 代理拍胸膛包赚 《南洋商报》记者假扮有意购买的顾客联络该计划大马代理，了解该中国广西省防城港市海景单位详情，以下是记者与该代理对话。 记者：你好，我是X先生，我在面子书上看到这个计划，刚好最近想要找产业投资，就联络你看看，这个计划在中国哪里？你们公司共在中国代理几个计划？ 代理：这个计划在中国广西省防城港市，目前我们公司共售卖两个计划都在广西防城港，分别是在防港城南湾大道的“中央海洋公园”及“红树林海湾”。 记者：从面子书看到，你写该计划最便宜的是12万令吉就可以拥有海景单位了，为何那么便宜，是不是骗局？ 代理：请可以101%放心，我们是100%销售楼盘，不是老鼠会也不是南宁骗局。若不相信可参加我们公司举办的4天3夜VIP实地考察团，眼见为凭。 至于房价便宜是因为中国政府欲将防城港打造成第二个深圳，未来的升值潜能巨大，但由于该防城港属于发展初期，楼市价格处于刚发展，所以价格便宜。 记者：噢，基本上是没有听过这个城市，加上这个计划是在中国，不是在大马。所以售卖的回酬是多少？ 代理：除了中国政府要发展该城市外，该计划也是海景公寓，我们公司对这个计划非常有信心。在大马如槟城海景公寓的价格都很高，所以我们有信心投资者在3年内可将投资的钱翻一倍，5年则翻2倍。 记者：哇，有那么多的回酬？ 代理：这只是初步的估计，当年深圳还未发展时，房价也是很便宜，但目前的价格较之前不只翻倍了。 记者：那么购买这些产业，当地银行是否有提供贷款及多少年的地契？ 代理：中国购买产业必须是现金交易，该地银行不会提供贷款予外国投资者，而该地的产业则是70年地契。 记者：那我不是要用现金购买了？这样也不可能一次买很多间来投资咯。 代理：对，一定要用现金，这是中国当地的政策，我们无法改变，但就算你买一间，我们也售卖的。 游说付费实地考察 相中先缴2万订金 记者：那么“中央海洋公园”及“红树林海湾”的售价有什么不同，而租金方面有什么不同。 代理：“中央海洋公园”最低价格是12万约320方尺的一室概念单位，800方尺的2房公寓售价约26万令吉及1200方尺3房公寓，售价则是约40万令吉。在“中央海洋公园”一室概念单位每个月可出租约1000人民币、800方尺的2房公寓出租价约1500至1700人民币、1200方尺3房公寓出租价可达2000人民币每个月。至于“红树林海湾”的价格则是18万令吉，但这个计划则是提供包租优惠10年，该楼盘建好后若没有将该单位租出，该发展商将会在首4年每个月给予1200人民币的租金，第5至7年则是每月1500人民币租金，第8至10年则是1700人民币租金。 记者：那么便宜了还提供包租计划？ 是不是有问题，听说中国有些二线城市出现“鬼城”，那边是不是也是鬼城？ 代理：其实在大马有些计划也有推出包租计划，该城市没有问题，防城港目前在发展阶段，人口还没有那么多，有很多工厂仍未迁入，若之后全面发展了，不用担心产业租不出去。 记者：海景单位售价没有超过20万令吉，这个价格太便宜了，还有提供包租计划的优惠，让人不敢相信，我甚至怀疑是骗局。 代理：确实有不少人不相信，甚至有顾客打电话来就直接说我们是骗子，但我们都有举办4天3夜VIP实地考察团，眼看为真，去了那边看了环境，适合了才下定购买，我都会叫有意购买者先去考察再谈要不要买。 记者：你们的考察团价格如何，是每周出发？行程如何？我有兴趣参与，因为要自己看了才相信嘛。 代理：考察团的旅费只需2500令吉，包吃、住及机票，在这4天3夜的旅程中，首天抵达广西后就会被安置在酒店，第二天就是去该楼盘参观，第3天则是要买的顾客给定金，第4天则是回程。 记者：那看中后要给多少订金？之后如何付款？ 代理：前往考察的顾客在看中相关单位后，可以在第3天给该发展商3万人民币（约1万9752令吉）的订金，之后在回马后的14天内缴付房价的50%，之后在90天内再给30%钱。 剩余的则是等到该单位建好发展商发出通知后，顾客就可以缴付最后的20%。 记者：那我们至少要带3万人民币去咯？不能回来才给吗？ 代理：也可以回来才给订金，但若有看中的单位最好当场下定，若属意单位或被其他人购买就不好

jeffanb

fredorica 发表于 18-10-2015 10:40 PM
Hi Jeff,  light point和light collection 3,如果价钱差不多，你会选择哪个？

Light collection III 最高十楼，我看要六楼以上才有海景（前面的collection IV condo 是六楼，不过地势较低），除非是townhouse。而Light Point 多数单位都有海景。Light CollectionIII的Maintenance fee 很高，0.40psf， light point 才0.2psf， 如果没记错，可以另外确定。

设施方面因为The Light Collection 和 Light Point都是共用的，而且两个区域是连接的，所以没什么分别。但硬要说距离的话，Light Collection III 的泳池和waterway当然比较吸引。Collection III 的lobby，gym 等等我是觉得比较有class。 硬体方面，如地砖，wardrobe 等等我还没真正看过，照片上是觉得大同小异，不过外观方面，我觉得Collection III是较优胜的。The Light Point就在Hwy旁，collection III 较近海，privacy方面collection III也感觉较强。建筑方面Collection III 也比light point 新了几年。

综合以上种种，如果有海景的话，也不介意maintenance fee， 我会选择Collection III。

jeffanb

黄金法则/丹尼尔博士                         2015年10月4日                        
         


房产经济学●丹尼尔

不同的房地产，会捎来不同的回报：有些房产可回馈业主优渥的回酬，有些交出超越平均的资本增值，有些甚至可兼顾投资回酬与资本增值，相当令人称羡。
但在这当中，往往也有许多表现暗淡失色、回酬乏善可陈的房产。
那么，究竟要如何才能在产业投资中，成为无往不利的常胜将军？
这并没有任何秘诀或技巧，关键只是多了解常识及基本黄金法则；换言之，就是善用“房产经济学”。
法则一：认清感觉与现实
产业向来被视为最佳、最安全的中长期投资，能够在经济繁荣时增值，也可在环境萧条时保值。
我们也可很明确地说，购买产业是每个人一生中，需要做出最重要决定的时刻之一。
假设买家单纯依靠本身的感觉，就草率决定，是非常不理智的。
在购买房产之前，每个人都应该对相关产业和周遭环境精密审核，然后再根据事实与数据做出决定。在那些发展项目中，一定要具备能够刺激需求的因素，这样才能带动业主的投资增值。
同时，注意周遭是否有大学、公共交通、完善的设施和亮眼的发展前景等，这些因素也会显着推高产业价值。


法则二：掌握现况和未来
如今，所有人都认为大量产业供应涌入市场，造成市场濒临泡沫化边缘。
然而，事实与数据再一次告诉我们，市况正好是恰恰相反。
在高档产业方面，虽然出现供应过剩的问题，但市场还是可在中期逐步吸收这些房屋。
至于可负担房屋，市场多年以来的需求都相当强劲，而且供不应求的现象，还会持续一段时间。
在大马市场，可负担房屋拥有非常独特的价值，且受到买家追捧。
大马总人口中，有1800万人或60%属于中产阶级，他们握有近55%的国家财富。
我们可以从这些数据看出，每平方尺售价介于200至700令吉的房产，将在未来数年成为这些人的目标。
根据表一显示各地区的可负担房屋平均售价，我们知道售价介于25万至85万令吉的房产，能够在巴生谷与大吉隆坡地区，为投资者捎来良好资本增值。
假设再深入分析，我们也能在表二中，计算出供应给中产阶级买家的3种类型房屋售价与数量。
投资者只要充分了解这些数据，就能设下明确的购买目标，买下市场需求稳定的房产。


法则三：寻找刺激需求的因素
我向来都建议REI集团的发展商客户，根据买家的需求来兴建房屋。 而买家在购房之前，也需要思考房产是否具备刺激需求的因素。
其实我已经在“法则二”阐述过这个观点，不过，为了给予一些明确例子，我建议投资者仔细研究公共交通系统在未来的路线与分布。
这包括捷运第二路线（MRT2）、轻快铁第三路线（LRT3）和12条快捷巴士系统（BRT）路线。
在这当中，我们要注意的是，布特拉再也中环（Putrajaya Sentral）是隆新高铁、MRT2和机场快铁（KLIA Transit）的停靠站。
因此，位于巴生谷南部走廊的布特拉再也中环，将放眼成为公共交通枢纽重镇，当地产业需求将会历久不衰，且房价也因而一飞冲天，是适合所有投资者的投资地点。

jeffanb

房产经济学：多了解黄金法则

• 产业周刊
  

  2015-10-18 14:31

• 
  
  
  

在上期专栏，我介绍了产业投资的三个黄金法则，要点包括：

一、认清感觉与现实，不要过度依赖直觉和他人言论，必须根据事实与数据来做出决定。

二、掌握目前和未来市况，了解产业需求的变化趋势。

三、寻找刺激需求的因素，是产业投资获利的必要条件。

就如我所说的，这当中并没有秘诀或技巧，关键只是多了解常识及基本黄金法则。本期房产经济学将继续介绍其他黄金法则。

法则四：找出正确产业投资地点

根据第二和第三个黄金法则，我们就能知道可负担房屋在未来数年，将是产业投资最大的需求催化剂之一。

而找出正确地点的意思，就是在“对的地点”寻找“对的产业”。

所有专业人士都建议，必须先找到便利的地点。我完全同意这个观点，因为出入方便的地点，是个非常重要，且不可或缺的因素。

当然，房屋售价与地点的便利程度，是成正比的；从图一来看，就更能明白两者关系。

认识到这点后，我们就能了解巴生谷南部走廊，正发展成下个产业投资热点。

另外，作为投资者，不要忘了，产业应被视为中长期投资资产，要需时5至6年才能获得可观的回酬。

产业为中长期投资

我个人认为，万宜和士毛月等巴生谷南部走廊区域，未来房价走势将会非常类似蒲种地区。

回顾2006至2007年，蒲种大部分都是工业区，也被看作是个很差的居住地点，没有产业投资价值。

当时，住宅产业售价低于每平方尺180令吉；但就在短短10年，这些住宅产业售价已翻倍增长，蒲种也成了“新八打灵再也”。

所以我相信，这股发展趋势也会在巴生谷南部走廊重现，该地区将在2020至2023年时，成为炙手可热的产业投资地点。

如今，大马大部分产业巨头，开始把发展阵地转移到该地区，就是最佳的证据。

在这当中，联马置地（UMLAND）通过BandarSeri Putra城镇项目，成为首个进军当地的发展商，也为后来者开拓先河。

该公司自1997年就在巴生谷南部走廊扎根，目前已坐上当地龙头宝座。

另外，实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股）、绿盛世（ECOWLD，8206，主板产业股）、美景控股（MKH，6114，主板产业股）、UEM阳光（UEMS，5148，主板产业股）和I&P集团等，也已经把大部分发展项目放在当地。

法则五：寻“稀少”（Scarcity）因素

想要当个精明投资者，就必须学会寻找一些其他人都没有的东西，例如设计、面积、类型和特点等。

原因何在？理由非常简单：想象你要从1000个公寓单位中，购买一个单位；而发展商提供的单位面积只有2种，即800和1300平方尺，且当中占85%的是800平方尺单位。

若你买的是800平方尺单位，资金当然较少，但一旦建竣后，你也会在脱售和出租方面，面临更激烈竞争，因为800平方尺单位的供应很多。

如今，投资者可在巴生谷南部走廊找到很多选择，包括一些连鸽子都会觉得密度太高的服务式公寓，以及密度低且具有出色特点的公寓；还有一些面积大到足以称作庄园的有地产业，以及更符合、贴近人们生活的有地产业。

精明的投资者必须做足功课和紧密审核，在所有产业项目中，寻找具备“稀少”因素的产业。

这些产业能在未来变得更具吸引力，帮助业主更快找到租客或买家。

法则六：不同地区的令吉价值

依斯干达区产业发展的需求推动因素，就是毗邻新加坡。

那些在新加坡工作的中等收入阶层，凭着每个月3000至5000新元（约9060至1万5100令吉）薪资，就能在依区过着有如国王一般的生活。至于大吉隆坡和巴生谷南部走廊地区，也是同样情况。

如今，已经有许多来自巴生谷的人们，在吉隆坡市中心或周遭地区工作，居住地点则在南部走廊。

如同何振顺研究有限公司创办人何振顺所说的，我们现在可在吉隆坡赚取更多令吉，并在加影、万宜和士毛月等地区，用较少的令吉来居住和消费。

“生活方式”影响大

这的确是事实，只要互相比较吉隆坡市中心和南部走廊地区的花费，就能看出市中心的消费，会至少高出15%至20%。

我就在吉隆坡吃过单价16到18令吉的印度煎饼和椰浆饭，但在南部走廊，也许只要区区2令吉，就能享用到同样的食物。

“生活方式”因素，将在未来激励南部走廊可负担房屋需求，清楚了解这点后，产业投资在接下来5年倍增的几率，就会大大走高。

jeffanb

中国的，不过有些points还是和malaysia很相似的：

无论房价暴涨还是暴跌 买房12条黄金法则必看!                                                               
                                                  

近几年中国楼市房价暴涨暴跌非常明显，房价走势黄金法则买房必看！让人摸不着头脑，没买房的盼望房价再跌，买房房盼望房价暴涨，那么到底什么时候买房省力，什么时候房子升值快？房价暴涨还是暴跌会不会再来呢？今天搜房网小编特别为大家准备了吃透大连买房房价的12个黄金法则规律，让你摸清2015年中国房价新走势。

1、吃透房价黄金法则规律一：城市化进程拉动房价上扬。

房价暴涨还是暴跌会不会再现，买房必看！中国的城市水平只有百分之四十多此，而发达国家的平均水平是70%以上，中国离这个水平还有很大的差距，这就意味着还有大量的农民要进城，这些进城的农民需要住房，住房需求空间非常庞大。买房黄金法则，买房必看！中国正处于经济调整增长中，城市化进程正在加速，城市化进程的加速，必然伴随大量非城市人口涌入城市。要知道，中国是个农业大国，农村人口占了大多数，光进城的农民，就是住房消费中一个非常诱人的数字，除非城市化进程停滞，农民才不会进城。

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2、吃透房价黄金法则规律二：专家鼓吹？大家都不淡定！

房价暴涨还是暴跌会不会再现，买房必看！“我不敢预测明天的房价，但我敢说未来肯定会有一个反弹，”任志强表示，“美国2008年时房价下跌，但现在的房价比2008年时更高。买房黄金法则，买房必看！中国即便现在房价出现下跌，但10年之后呢？”

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3、吃透房价黄金法则规律三：地段是涨价的借口

房价暴涨还是暴跌会不会再现，买房必看！地段不仅关系到今后生活的方便，而且对今后物业的保值、增值具有关键作用。对于投资者来说，不仅只看眼前，还要看长远规划。

买房黄金法则，买房必看！“住”作为生活的基本条件，地段的选择还要照顾家庭成员的需要。一般情况下，老年人选择靠近医院、活动场所多，便于就医、散步的城区或郊区地段，那里的商品房一般价格较便宜，且空气新鲜、噪声小，有利于老年人生活起居。青年人选择城中闹市区的黄金地段，那里人员集中，交通便捷，人来车往，便于互相之间的交往及上下班。有小上学的家庭大多选择靠近学校、便于孩子就近入学的地段。至于选择市中心还是城区、城郊，这主要根据购房者各自家庭的经济实力而定。

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4、吃透房价黄金法则规律四：升值

房价暴涨还是暴跌会不会再现，买房必看！我们这里讲的价格一方面是消费者自身的经济实力，另一方面是房子的价格，下面我们主要讲后者。

买房黄金法则，买房必看！大家都希望买到物美价廉的房子，“货比三家不吃亏”，这种商业用语也适用于购房者挑选房价。目前房地产市场处于阶段性供过于求，购房者在选择房源时价格大有回旋余地。特别是有些开发商为了加速资金周转，不惜以接近成本价甚至以成本价进行促销，购房者只要适时抓住机遇，就能真正挑选到消费性能好、升值潜力大、质量保证、价格低廉的楼盘。

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5、吃透房价黄金法则规律五：通胀预期加大

房价暴涨还是暴跌会不会再现，买房必看！CPI在不断上升，农产品价格屡创新高，从经济学角度来看，食品价格指数将直接反射到房价上。买房黄金法则，买房必看！看看油价这几年攀升有多快，像滚雪球似膨胀。物价指数的走高，必然带动房价上扬，连白菜萝卜的价格都在上涨，房价没有不涨的理由。

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6、吃透房价黄金法则规律六：建材价格攀升

房价暴涨还是暴跌会不会再现，买房必看！建材价格攀升，房地产的其他方面的成本也在不断上升钢材、水泥等建材价格的上涨，成了房价上涨的一个隐形幕后推手，成本增加，房屋售价无疑是会跟着增加的，并且房价的增加比成本增加的系数高很多。买房黄金法则，买房必看！可能有人会说，建材成本的增加，在整个成本构成中所占比例不大，并且建材价格的上升，对房价的上涨影响非常有限。

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7、吃透房价黄金法则规律七：开发商不可能降价

房价暴涨还是暴跌会不会再现，买房必看！房价只会走高不会下跌其实道理非常浅显，如果开发商降价，就更没人会买，因为买家看到开发商降价，心里就想打起算盘，终于降了，这一降可能就会降很多，有可能起不来。买房也和买股一样，是买涨不买落的。买房黄金法则，买房必看！今天开发商降价了，买家不会买，会等明天再降，明天还不会买，赊等后天再降，如此，买家永远找不到一个合适的入市点。

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8、吃透房价黄金法则规律八：房地产成了地方财政的主要收入来源

房价暴涨还是暴跌会不会再现，买房必看！这已经是一个不争的事实，我们不说房地产对地方经济的拉动，单是房地产开发所需的土地供应，就是地方财政的支撑点，如果缺了土地收入，地方政府的腰包就会囊中羞涩，减少了财政收入，就会影响到地方政府的行政力量、职权力量。买房黄金法则，买房必看！除了一线城市基本做到外，二、三、四线城市，基本没有实行，政府睁只眼闭只眼，实际在暗中支持房地产发展。

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9、吃透房价黄金法则规律九：经济发展离不开房地产

房价暴涨还是暴跌会不会再现，买房必看！支柱产业地位仍无法动摇大城市，在几年前，都是以房地产作为支柱产业来对待的，当下大城市的经济发展走上正轨，房地产的支柱产业地位虽然不明显，但仍然在起着举足轻重的作用。而在二、三、四线城市，房地产仍然是当之无愧的支柱产业，这就是为什么中央进行调控，地方政府却不配合的根源所在。

买房黄金法则，买房必看！对于二、三、四线城市来说，尤其是三、四线城市，产业薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地产来带动经济的发展。房地产的开发，是城市方向的引领者，房地产开发到哪里，城市就延伸到哪里。房地产的带动作用，是谁也不可低估的，几乎带动所有行业的发展，比如服装、化妆品等看起来与房地产无关，实际上服装和化妆品业的发展也有房地产的功劳，开发的大量服装和化妆品主题商城及专业市场，无不在推动其发展的车轮。

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10、吃透房价黄金法则规律十：谨防造势

房价暴涨还是暴跌会不会再现，买房必看！上周，“和平里八号”的接待处，每天都有访客，在冷清的青年沟路上凸显热闹。这些访客中，有些是真正想了解价格的看房人，而有些则纯粹就是好奇的媒体人、二手房经纪人。

买房黄金法则，买房必看！“在市中心的区域一下子冒出这么大量的房源，对周边市场可能会有影响，我们也得关注一些。”一位悄悄“探盘”的中介从业人员这么说。

中介透露“一套没卖”。销售人员努力催促记者交“封盘费”，以免好楼层被抢走，不过，周边中介人员私下向记者透露，“和平里八号”的100套房，其实一套没卖出去。

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11、吃透房价黄金法则规律十一：政府与楼市的博弈

房价暴涨还是暴跌会不会再现，买房必看！这几年不难发现，政府出台的政策能拉动房价快速上涨，2013年的国五条就是一个鲜明的例子。买房黄金法则，买房必看！

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12、吃透房价黄金法则规律十二：所谓的刚需

房价暴涨还是暴跌会不会再现，买房必看！这几年基本发现，说楼市的刚需很大，房价不可能降的说法一大堆，事实上，这些刚需都是典型的投资刚需多。真正的刚需买的都是小户。买房黄金法则，买房必看！

fredorica

jeffanb 发表于 19-10-2015 02:26 PM
Light collection III 最高十楼，我看要六楼以上才有海景（前面的collection IV condo 是六楼，不过地势 ...

light point跟light collection 3一样都是40cent per sqf,贵到离谱，所以他们才可以互相share facilities.

light collection 3有private life,密度比较低，比较高级的感觉。

但是layout的方向不一样，light collection 3每个房间都有洗手间，light Point有两个房间没有，但是房间来说，好像light point会大一些

这两天去看了几次，搞清楚了

ck@cari

fredorica 发表于 19-10-2015 07:48 PM
light point跟light collection 3一样都是40cent per sqf,贵到离谱，所以他们才可以互相share facilities ...

什么价位？

fredorica

ck@cari 发表于 21-10-2015 12:14 AM
什么价位？

light collection 3大概2个M，投资价值在后面的phase 2起来后才会体现吧

Jeff,我今天去tamarind看,tower B还有很多unit没有卖出，tower A也还有

听说batu kawan有高铁站，从那边到新加坡将来一个半小时？

caoyun

fredorica 发表于 21-10-2015 08:58 PM
light collection 3大概2个M，投资价值在后面的phase 2起来后才会体现吧

Jeff,我今天去tamarind看,tow ...

batu kawan有高铁站

这种东西也许要等到看到了.. 才能相信.. 不然很容易又是十年八年后的故事.

johnlow

fredorica 发表于 21-10-2015 08:58 PM
light collection 3大概2个M，投资价值在后面的phase 2起来后才会体现吧

Jeff,我今天去tamarind看,tow ...

Batu Kawan会有高铁站？
我怕我没那么长的命等到那一天。
吹牛不用稿的。

jeffanb

2016年对房产没有惊喜，也没有惊吓，所以基本上status quo. 每年都说要多建可负担房产，但成功的有多少？至少槟州是零，这点很清楚。基本上中央先进一系列的可负担房产可以用三个零来形容：
零透明度，零规划，零效率！

fredorica

jeffanb 发表于 23-10-2015 09:33 PM
2016年对房产没有惊喜，也没有惊吓，所以基本上status quo. 每年都说要多建可负担房产，但成功的有多少？至 ...

所以这个是你对明年的预判？

caoyun

jeffanb 发表于 23-10-2015 09:33 PM
2016年对房产没有惊喜，也没有惊吓，所以基本上status quo. 每年都说要多建可负担房产，但成功的有多少？至 ...

我相信以中央对槟城的态度,  看来真的全部要自己来了. 因此, 中低廉价屋是比较难看到了. 可负担的也许会继续吧?
那天看到新闻说槟城的可负担房屋也许部分会开放给不符合资格的人, 但价钱卖高一点. 再利用那笔钱来津贴其他的.

jeffanb

jeffanb 发表于 12-10-2015 05:03 PM
計劃申請提呈了，但還沒批。第二期的酒店及商場也剛提出申請了。

“The Waterside Residence condomin ...

计划申请批准了，应该很快就会推介了吧。