房产-脱售6年以上房屋 不必缴产业盈利税 ---849楼

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围着公交发展

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  2015-10-04 13:57


http://www.nanyang.com/node/726779?tid=688

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钱途屋语：我有能力买房吗？

买房需准备多少头期钱？假如你正计划购买人生中的第一间房屋，脑海闪过的第一个念头大概就是：“我是否有能力负担房贷？”

其实，在真正置业前，我们必须考虑许多费用，如买房成本、房贷每月分期付款、每年都需缴付的税务、保险和最重要的头期钱。

头期钱和房贷每月分期付款，是首次购屋者最关心的事项，因为两者都会直接影响手中可支付的现金流量。

关于房贷每月分期付款，购屋者可选择具有灵活性付款方式的房贷，以减轻房贷的约束。

但是，头期钱并不如房贷分期付款般可以选择，而在于购屋者是否拥有足够的存款支付头期及其他的额外成本。这也促使了许多银行提供高达100%的房贷融资。

尽管如此，100%房贷融资真的利多于弊么？即将购屋的你又愿意注入多少头期钱来购买第一间房屋呢？

让我们来看看现今市场上的贷款配套，有哪些典型的贷款？

1.标准型

大多数银行提供的房贷融资达买价或评估价的90%（如丰隆银行（Hong Leong Bank）的房屋贷款配套/汇丰银行（HSBC）的HomeSmart配套）。90%的房贷融资是属于标准贷款。

如果你有足够的现金作为头期，选择标准房贷是最佳选择。因为比较更高额度贷款，总利息更低。

2.更高贷款比率

对于头期钱较少的人，可选择更高贷额或全额房贷配套。

例如大马银行（AmBank）的Home Link配套，可为20万令吉以上的房贷提供高达95%的融资，年利率4.45%。

必须注意的是，融资方式一般是买价或评估价的90%，加上5%保险和入场成本如2%的律师费（相当于97%）。

这实际上意味着，头期款大致上维持在买价10%左右，若其他成本价格被纳入房贷额中，借贷者也必须负担更高利息。

从有利的一面来看，全额房贷或更高融资的贷款，会更适合短期借贷者。

3.全额融资

所有参与“我的第一间房屋计划”的银行，都有提供高达100%的房贷融资。

这项计划对于头期不足的人来说是个好消息；然而，目前这项计划面对的最大问题是房贷批准率并不高。

另外，计划里提出的贷款顶额过高，远远超出了可负担的范围。许多申请者的收入都无法通过银行房贷的审核标准。

另一方面，市场上也有金融机构提供全额房贷配套，一般上是属于伊斯兰融资。例如，马银行（Maybank）的商品Murabahah Home Financing-I，通过符合回教教义的商品经纪提供全额房贷融资。

若需要更高额贷款或全额房贷融资，贷款申请者可能需要有个担保人。

另外，银行可以要求贷款申请者以定期存款或其他金融抵押品作为抵押，以保障该房贷。

零入场成本不一定省钱

零入场成本贷款如何影响头期存款？

零入场成本贷款，并不一定帮你省钱，但却也提供了首次置业者购买房屋的机会。

零入场成本从本质上消除置业的门槛，如贷款协议与买卖合约的印花税和律师费，还有估值费用，因此名为零入场成本贷款。

但其限制就是可负担的房屋价格是十分有限的。

反面来看，零入场成本贷款的帮助下，若手头上有一笔资金，就可以选择更高价值的房屋。

如何获得头期存款的资金？

假设你无法获得100%或95%贷款额度，不代表就是无计可施，其实还有其他方法。

1.公积金提款
如果你已在职场上打拼了一段时间，公积金第二户头里所累计的结存，可用来支付头期钱。

你可选择提出该户头里全部资金或部分，例如贷款与买价（以较低者为准）的差额。

2.寿险取款选项
套取寿险保单的现金价值来支付头期。但在做出这项决定前，必须认真考虑。

支付头期看财务状况

如果我有资金，应该准备更多还是更少头期钱？

答案取决于你的财务目标及现况。

若你刚收到一笔奖赏或花红，计划要妥善利用，那么你可以选择减少贷款额，进而减低所需支付的总利息。

但是，如果你不打算把这笔资金用来支付购屋头期，那么可利用这笔资金改善财务状况。

总结
别局限在销售术语

购屋头期款额取决于置业所需的总成本与费用，房价终究不是你最终必须负担的金额。市场上也有些贷款产品，可助购屋者吸纳所有入场成本与费用；因此，作为一个谨慎的购屋者，别把眼光局限在销售术语。

零入场成本贷款与标准房贷都是好的选择。

在彻底了解并衡量两者之间所需支付的头期、入场费、和长期的额外成本与条件后，将能够帮助你决定哪一种贷款产品更适合自己。


产业周刊
   2015-10-04 14:42 http://www.nanyang.com/node/726781?tid=686

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马来保留地不准更换用途，亚罗士打区内仅剩5%的非马来保留地，估计只够10年之用，未来向上发展，是唯一途径。

一些中小型承包商已有先见之明，看准这高楼趋势，开始向州政府申请兴建公寓，可以预见，米都未来将有更多高楼住宅。

吉打首府亚罗士打约95%土地都是马来保留地，除非兴建独立或半独立式洋房，否则2、30万令吉的排屋住宅，只让承包商赔了夫人又折兵。

因此，业界人士都看好向上发展的潜能，可以在有限土地上，兴建更多房屋，达至居者有其屋需求。

马来西亚房地产发展公会（吉玻支会）主席拿督庄伟松透露，也许米都市民短期内，仍无法接受高楼住宅，但现实迫使下，5至10年后的米都，公寓高楼充斥，市场会渐渐撇开有地住宅的传统观念。

公寓吸引年轻人
他说，公寓售价一般20至30万令吉，这价格是市区房屋的基本屋价，且设备齐全，相信会吸引年轻人。
“以前的北海、马六甲、森美兰州，也是因为同样面对土地不足而向上发展，所以相信米都人，也一样可以接受没有地上屋的到来。”

他指出，地皮物以稀为贵的今天，30万令吉的房价是市场最基本要求。
但这个价码，他坦言，并不包括亚罗士打、浮罗交怡及双溪大年，这些市区房屋一般都必须35万令吉或以上。

他形容，越来越沉重的房屋负担，只有高楼公寓，才恰好适合蓝领负担。

今年，吉打州屋业发展只有一个“静”字！
如此淡静的市场，估计必须等到2017年才恢复活跃。

吉州房屋销售量在今年受半年下滑20%，主要因素是消费者在这非常时期，都以不变应万变心态观望，若无余钱傍身，都不敢购买房子。
根据屋业发展较蓬勃的3个县署比较，屋业从去年至今年明显下滑。

其中，以亚罗士打市政厅最为严重，从去年220项房屋申请，减少至今年的3项，而古邦巴素县也从去年约200项减少至13项工程。
至于双溪大年市议会，也从23项工程减至今年12项。

庄伟松说，吉州在这半年的市场非常淡静，主要是受到6大因素影响，包括经济、政策、银行贷款、马币贬值、消费税等，“需求少，房子自然少建。”
“今年房屋需求量不多，因此屋价保持不变，平均价格处于25万令吉左右。 ”
他估计如此静态将维持至明年，而2017年是复苏阶段，需要等到大后年才真正恢复市场热潮。


保留地100间  永久地50间小房屋计划豁免建廉价屋
吉打州务大臣拿督斯里慕克力在8月6日宣布，在吉州政府修订的新房屋政策下，凡在马来保留地兴建100单位以下，或在永久地契兴建50单位以下的小型房屋计划，一律获得豁免兴建40%廉价屋或可负担房屋。

3年增2.8万可负担屋
庄伟松认为，随着新政策落实后，预计屋业市场会重新活跃，且相信明年上半年，州内可恢复供应8000间房屋。

吉打州政府修订新房屋政策，未来三年将为州内增加增加2万8000间，售价20万令吉以下的房屋。

根据旧政策，凡在马来保留地兴建99单位以下小型房屋计划，必须兴建20%廉价屋（9万令吉以下）及20%可负担房屋（20万令吉以下），否则必须以付费取代，廉价屋每单位7万5000令吉及可负担房屋15万令吉。

至于100单位以下计划房屋计划，则必须兴建少于4万5000令吉的20%廉价屋、8%少于9万令吉廉价屋及12%少于20万令吉可负担房屋，否则必须以每单位5万令吉取代。
庄伟松指出，过去吉州政府是以其他先进州作为政策的考量，如槟城、吉隆坡等，但对于州内占据6、70%的中小型发展商，上述旧政策是非常苛刻。

他举例：“吉州应该与玻璃市、霹雳、吉兰丹、森美兰及彭亨等州比较，而这些州属都规定45至300间房屋单位不等，不必兴建廉价获可负担房屋，彭亨州甚至直接豁免此政策，这都是比较亲民政策。”

无论如何，他相信在新政策落实后，屋业需求也将随之增加，市场也将活跃起来。

更多文字及图表见链接
http://www.enanyang.my/news/20151011/%e5%89%a95%e9%9d%9e%e9%a9%ac%e6%9d%a5%e4%bf%9d%e7%95%99%e5%9c%b0br-%e7%b1%b3%e9%83%bd%e4%bd%8f%e5%ae%85-%e5%be%80%e4%b8%8a%e5%8f%91%e5%b1%95/

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24万间房屋单位的目标,计划利用新的建筑科技，缩短建筑时间

（八打灵再也13日讯）一个马来西亚人民房屋机构（PR1MA）至今已批准了全国超过19万间房屋单位，有望在今年杪达到批准24万间房屋单位的目标，同时也计划利用新的建筑科技，缩短建筑时间，尽早将单位交给申请者。

PR1MA至今推出近180项发展计划，批准的申请达到1万99172间单位，其中以在槟城所批准的单位最多，达到2万7310间单位；接着是沙巴有2万3990间单位；以及马六甲2万2050间单位。

PR1MA总执行长拿督阿都慕达立说，政府从2013至2015年的财政预算案中，每年都拨款以兴建8万间可负担房屋，截至今年杪的目标是要达24万单位。

“我们努力往目标前进，而我们也有信心能达到（目标），因为董事局每个月都会召开会议，审核发展计划，每项发展计划大约会有2万到3万间单位。”

他是出席“PR1MA房屋展销会”新闻发布会这么指出。出席者包括PR1MA总营运长拿督阿米努丁和节目组助理副主任再诺依斯干达。

阿都慕达立也透露，共有两项发展计划采用类似日本组装式房屋的新技术，以缩短兴建房屋的时间，其中一项是位于霹雳新邦波赖，目前该发展计划已经取得发展准令（DO）；而另一项则是位于吉打居林。

三大因素决定速度

阿都慕达立说，一项发展计划从申请到交屋需要多长时间，是有赖于三个主要因素，分别是需要耗时多长的时间来取得发展准令、取得建筑物图测批准、以及采用什么科技来兴建。

“一般上在取得发展准令后，我们就准备抽签。所以，从申请到抽签所需要的时间，是有赖于董事局是否已经批准在你所申请的地区推展计划，以及发展商可以多快取得发展准令。

“有些州政府针对PR1MA所申请的发展准令，会给予优先，但是有些州政府没有，我们就要根据一般的程序来申请，因此所需的时间并不一定。”

阿都慕达立指出，随着科技的进步，抽签仪式可以现场直播，让申请者通过面子书看到整个抽签过程。

“早前赛城的大马人民房屋计划就是用这个方式进行，我们在PR1MA办公室举行，申请者们都能同步看到，未来我们也会采取这样的方式抽签。”

至于成功被抽中的申请者，将根据次序的来挑选单位，之后就能前往银行申请贷款。

若申请者的贷款申请不获得银行批准，PR1MA可考虑通过先租后售的方式，出售给申请者。

全国巡回促销房屋  
首站周五吉打开跑

一个马来西亚人民房屋机构（PR1MA）将在全国展开“PR1MA房屋展销会”，首站将于10月16日，在吉打双溪大年举行，届时会展出在吉打、槟城、玻璃市和霹雳州的PR1MA发展计划。

阿都慕达立说，举办展销会的目的是要让人民了解，该机构将在哪些地区推展计划，让有兴趣的民众前往申请。

吉打站的展销会也将会举行3场抽签仪式以及挑选单位仪式，获得抽中的申请者也能在现场向参与的金融机构申请贷款。

展销会较后将于10月30日到11月1日，移师到马六甲举行；而柔佛新山则会在11月6日至8日举行；接着再移师到吉隆坡，日期是11月13日至15日。

PR1MA也计划在沙巴或砂拉越举行展销会，但是地点和日期则待定。

http://www.enanyang.my/news/20151014/%e9%87%87%e7%94%a8%e6%96%b0%e7%a7%91%e6%8a%80-%e7%bc%a9%e7%9f%ad%e5%bb%ba%e7%ad%91%e6%9c%9fbr-%e5%b9%b4%e6%9d%aa%e6%89%b9%e5%bb%ba24%e4%b8%87%e4%b8%80%e9%a9%ac%e6%88%bf%e5%b1%8b/

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（芦骨13日讯）城市和谐、房屋及地方政府部将会向屋业发展商建议，把无法卖出的土著单位，由该部分配卖给有需要的购屋者，一旦还是未能卖出，就会交回给发展商公开发售。

城市和谐、房屋及地方政府部长拿督阿都拉曼披露，在屋业发展计划中，有些屋业发展的土著单位会售罄，有些则卖不完，屋业发展商通常都会向该部门申请，把卖不完的土著单位公开出售。

他说，为了让有意购买土著单位而又无法如愿者可购买这些单位，该部将给予发展商延长3个月的期限，并把房屋分配给有意要购买的购屋者，如果3个月期限还是分配不完，就会交回给发展商公开出售。

他是今午在森州西廖出席一项“可负担房屋” 锁匙移交仪式致词时，如此指出。出席嘉宾包括森州务大臣拿督斯里莫哈末哈山、森州秘书末阿里及峇眼槟榔州议员拿督顿海鲁丁、国大党森州联委会主席拿督马尼甘及马华森州联委会主席拿督斯里林振辉等人。

此外， 阿都拉曼达兰指出，升降机是组屋居民通往住家的重要设施， 因此政府将会拨款给政府组屋的升降机翻新或维修。

“至于政府组屋的美化或粉刷的费用，必须由组屋居民承担一部分。”

建10.2万可负担屋

阿都拉曼披露，在城市和谐、房屋及地方政府部属下的“人民房屋计划”下，该部门是计划兴建10万2511间可负担房屋单位。

“目前竣工的有7万6211间单位，其余的2万6300间单位分别尚在不同阶段的建筑工程。”

他说，在第9大马计划下，政府是耗资12亿1700万令吉来建造这些房屋单位，而第10大马计划将会耗资30亿770万令吉。

他说，该部在森州完成位于西廖的150间“可负担房屋”单位，另外在新那旺完成了420个单位，而下阶段的计划是在波德申丹那美拉和晏斗州议席选区各建100间“可负担房屋”单位，另外在森州珍帮再建500间单位。

http://www.enanyang.my/news/20151014/%e5%9c%9f%e8%91%97%e6%bb%9e%e9%94%80%e5%8d%95%e4%bd%8dbr-%e4%ba%a4%e6%88%bf%e6%94%bf%e9%83%a8%e8%bd%ac%e5%8d%96/

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2016财政预算案愿望清单：冀允发展商代付利息    马星7招助首购族

（吉隆坡15日讯）针对2016年财政预算案，马星集团（MAHSING，8583，主板产业股）列出7个请求，包括要求政府重新恢复发展商利息承担计划（DIBS）和进一步降低个人所得税等。

马星集团董事经理丹斯里梁海金通过文告表示，对政府持续鼓励国民买房的举措感到欣慰，特别是首购族。

另外，他也意识到政府对国民在负担产业能力上的担忧。

梁海金表示，相比其他行业，房产领域有更大的经济扩散效益。因此，刺激房产领域理应会对广泛的经济带来更大的激励。

基于房产业者致力于支持国家愿景，他希望政府也能考虑以下几点，包括为首购族恢复DIBS、重新检讨产业盈利税（RPGT）、放宽借贷、增加年轻人的购屋津贴、推出可负担房屋、豁免印花税及进一步降低个人所得税。

马星集团7建议

为首购族恢复DIBS

为符合政府协助首购族买房，梁海金要求政府仅仅针对首购族，重新恢复发展商利息承担计划，让真正的买家更容易地买到房子。

重新检讨产业盈利税

我国上半年总产业交易次数跌3.5%，交易值也滑落6%。

2010年时，政府全面推行5%的盈利税，及最低1万令吉的收益豁免。

当时，许多人认为这可鼓励房产交易。

因此，该公司建议，政府可重新检讨RPGT，包括最低豁免，以振兴房产投资。

梁海金认为，市场投机活动不多，因拥有3个房产或以上的借贷者，仅占总房贷3%。

豁免印花税

为了减轻购屋成本，比起50%的豁免，梁海金更希望可考虑全面豁免首购族的印花税。

同时也敦促政府延长豁免期限，或降低所有房产交易的印花税。

进一步降低个人所得税

由于经济疲弱，马星集团希望政府可进一步降低中收入族群的个人所得税。

梁海金相信，这能鼓励国民投资，及刺激房市情绪，因可支配收入增加。

增加青年购屋津贴

政府在2015年财政预算案推出青年房屋计划，首购族从中受惠。

在该计划下，政府每月会提供200令吉，帮助首购族支付房贷、移交文件及房贷合约可享50%的印花税豁免，和10%的贷款担保，好让他们可以获得100%融资。

随着消费税开跑，和生活水平高涨，梁海金希望政府可以提高每个月的购屋津贴，进一步帮助年轻一代拥有自己的房子。

更倾向于推出可负担房屋

身为发展商，马星集团放眼交付有质量，且有素质生活方式的房子。

梁海金建议，把廉价屋的地位，升级至可负担房屋，这样一来，中低收入阶级在买房的同时，也可以享有更好的设备及设施。

目前，这仅在雪兰莪实行，他希望未来可有一个全国性的举措，致力于打造迎合国民需求的房屋。

放宽借贷

买家曾表示，银行收紧借贷条规，是他们无法尽早拥有一个家的原因之一。

梁海金敦促国行针对首购族，以及因家庭成员增加，而必须升级买房的第二次买家，放宽借贷条例。

容易得到融资和支持的环境，将有助于真正的买家买房子。



2016年财政预算案
财经新闻http://nanyang.com.my/node/728917?tid=462
财经
焦点新闻
   2015-10-16 11:19

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75%大马人嫌房价太贵

（吉隆坡20日讯）最近由本区域领先房地产网站PropertyGuru进行的一项调查显示，每4名马来西亚人当中有3人不满目前的房地产市场，原因是房地产价格太昂贵，以及政府缺乏应对措施。

在2015年上半年进行的调查发现一项趋势，即购屋者或潜在购屋者对房地产市场越来越不满，他们逐渐形成一股共识，认为所有房地产的价格，不论大小、种类或地点，都越来越无法负担。

只有25％受访者对房地产市场的整体情况感到满意，这相比起去年（2014年）调查所显示的32%有显著的下滑。大多受访者都保持悲观态度，认为所有种类的房地产价格将继续上涨，不过涨幅比2014年来得慢。

受访者所列出的理由包括：认为房地产的价格太高（86%）、价格上涨快速（61%）、经济不景（57%），以及不明朗的房地产状况（37%）。

除了价格，另一项受访者不满的理由，在于他们认为政府缺乏行动来应对本地房地产市场目前的情况。其中78%的受访者认为，目前的行动不足，而2014年上半年有73%受访者，这么认为。

海外房产投资首选澳洲

马来西亚人购买海外房地产的意愿虽然有所减少，但依旧强烈，这个趋势在各类房地产都一样。

其中76％的受访者有意投资海外房地产，主要是私人组屋或公寓，2014年所获数据为87％。

马来西亚人首选的海外房地产投资地点是澳洲（40％）、新加坡（23％）和英国（19％）。投资海外的原因是因为资本增值（51％），而40％的受访者认为，海外房地产价值会比在国内被视为太贵的房地产价值来得更高（比较物有所值以及更高的投资回报率 ROI）。根据国库控股研究机构在2014年公布的统计数据，马来西亚的房屋价格在2013年时是平均年收入的5.5倍，比新加坡（5.1倍）、美国（3.5倍）和英国（4.7倍）都来得更高。

难获银行贷款

PropertyGuru马来西亚区经理谢尔顿表示：“ 自从2013年上半年，消费者的满意度不断下降，目前已达到最低点，其中75%认为市场条件并不有利。除了受访者所列出的许多原因，我们也发现另一个趋势，就是每3名受访者当中，其中1人表示不满的主要原因是难以取得银行贷款。”

谢尔顿也补充说，根据目前的情况来看，未来6个月的消费者信心指数可能会进一步下滑。

尽管政府推行一些计划鼓励消费者购买本地房地产，37%的受访者没有申请这些计划，另外36%表示他们不符合这些援助计划的资格。在5名受访者当中只有1人申请一个大马人民房屋，另外4%申请负担得起私人房屋计划。

尽管房地产可豁免缴付消费税，但是这项在2015年4月开始实施的税务却影响了消费者信心，其中60%的受访者表示，消费税影响他们的购物决定。

http://www.enanyang.my/news/20151021/75%e5%a4%a7%e9%a9%ac%e4%ba%ba%e5%ab%8c%e6%88%bf%e4%bb%b7%e5%a4%aa%e8%b4%b5/

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产业投资的黄金法则


在上期专栏，我介绍了产业投资的三个黄金法则，要点包括：

一、认清感觉与现实，不要过度依赖直觉和他人言论，必须根据事实与数据来做出决定。

二、掌握目前和未来市况，了解产业需求的变化趋势。

三、寻找刺激需求的因素，是产业投资获利的必要条件。

就如我所说的，这当中并没有秘诀或技巧，关键只是多了解常识及基本黄金法则。

本期房产经济学将继续介绍其他黄金法则。

其他文字，见链接  http://www.enanyang.my/news/2015 ... %e6%b3%95%e5%88%99/

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发展商或不在‧缺乏完善策划
30万建筑物没地契

（吉隆坡21日讯）根据土地及矿务局的数据，大马半岛目前有30万尚未获得地契的陈旧或特别建筑物。

该局政策及咨询组主任阿都阿兹说，碍于这类建筑物有关发展商可能已不存在，或缺乏完善的策划，所以面对无法取得地契的困境。

他说，至今在大马半岛，已发出125万9000个的各类住宅及商业建筑地契，分层建筑物人口共600万，管理机构（MC）则有1万6000。

阿都阿兹今日在吉隆坡暨雪兰莪中华总商会举办的“房屋发展、分层地契及分层管理法令最新发展”讲座会上主讲“1985年分层地契法令的前景”。

阿都阿兹是代表土地及矿物局总监拿督沙烈胡丁出席讲座会。

另外3名主讲人是马来西亚购屋者协会（HBA）总秘书郑金龙、大马建筑物管理协会（BMAM）财政S.维卡德斯华兰教授及安邦再也市议会建筑物专员组主管诺依斯曼。

隆雪中总中小型企业及人力资源发展主任拿督萧健皓博士较后主持4名主讲人的问答环节。

可到土地局付地税

阿都阿兹也讲解1985年分层地契法令的演变，从1966年1月1日在国家土地法典下开始的附属地区（Subsidiary Title）到今年6月1日生效的分层地契管理法令（取代《2007年建筑物和公共财产（维修及管理）法令》）。

他指出，目前分层建筑物的地税，是由管理机构负责向单位业主根据单位份额收集，然后支付给土地局。

他说，有关据每单位征收地税的建议，有待国家土地理事会及国会的通过。

“这项涉及修改分层地契管理法令的建议，有两个用意，第一是单位业主今后可以直接到土地局缴付地税，第二是，不会干扰有关单位转让等其他交易。

“目前在国家土地法典下，有关单位转让等方面的交易，必须在所有单位业主缴清地税后才能够进行。”

专员接获投诉逐年增

诺依斯曼说，2009年至2014年期间，建筑物专员接获的投诉逐年增加，从1万0640提高至1万6275。

他说，当有关的法令生效后，分层建筑物都纷纷依据法令需求成立管理机构及联合管理委员会（JMB），以致发生管理知识有限及能力不足问题，进而无法达到完善的管理和行政。

他说，建筑物专员接到最多有关管理和行政的投诉。

诺依斯曼的讲题为“分层地契管理-未来方向”。

旧搁置房屋计划不受理

郑金龙指出，房屋发展法令未具有追溯权，所以法令生效前的旧搁置房屋计划，将不受理。

他说，其实当局可援引刑事法典中的欺诈罪来对付有关发展商，以显示房屋部严正看待搁置房屋发展问题。

触犯法令被重罚 恐无人愿加入联管委会

S.维卡德斯华兰说，对于触犯法令的联合管理委员会及管理机构施以最高5万令吉或坐牢3年的刑罚，恐怕令自愿提供服务的人士却步。

他说，为联合管理委员会或管理机构服务的人数，许多是出于自愿，将之视为履行社会服务。他说，这些自愿人士，可能因为无知，或没有时间，以致未处理一些事务而受到对付，而被重罚。

他以最近一名善心德士司机，将别人的孩子送回家，却遭到警方扣留一样为例。

谈管理费才多人关心

他说，分层地区管理法令及分层地区条例，对建筑物专员、相关利益者、发展商、租户、业主、联合管理委员会、管理机构及各类的服务提供者，既是机会，也是挑战。

他说，乐观一面是，法令赋予由联合管理委员会或管理机构的业主，对本身建筑物的管理和保养由更大的管理权及权限。

他说，S.维卡德斯华兰说，许多管理机构及联合管理委员会都面对无人愿意提供服务的困境，部分在举行常年大会时，只是几个人在开会而已。

“只有在讨论调高管理费的问题时，出席人数才会大增。”



全国
   2015-10-22 10:39 http://www.nanyang.com/node/729956?tid=460

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香港房价恐跌30%


http://www.enanyang.my/news/20151018/%e9%a6%99%e6%b8%af%e6%88%bf%e4%bb%b7%e6%81%90%e8%b7%8c30/

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搁置屋免印花税延长两年

http://www.enanyang.my/news/20151024/%e6%90%81%e7%bd%ae%e5%b1%8b%e5%85%8d%e5%8d%b0%e8%8a%b1%e7%a8%8e%e5%bb%b6%e9%95%bf%e4%b8%a4%e5%b9%b4/

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逾半国人买不起房

置业，讲的是财力、实力。

没钱或资金不足，想要投资产业，当然一切免谈。

然而，如果有商业银行与金融机构愿意借钱给你，为你提供房屋贷款，填补你的资金缺口，那你还是一样可以置业、投资产业。

唯一的条件是，你的信贷信誉好吗？你有稳定的收入吗？你有偿还能力吗？

尤其是在近年大马房价楼价节节飙涨的情况下，究竟有多少大马人买得起房子？

根据最近市场的一项调查显示，只有近半的大马人买得起16万令吉的房子，每月房贷偿还能力约850令吉。

这个数字不仅令人大为惊讶，而且也比一马人民房屋机构（PRIMA）在巴生谷兴建每个单位售价介于20万至40万令吉的可负担房屋还要低。

这也难怪有人自怨自艾，对平均月入仅有3200令吉的大马人来说，一间住宅单位动辄就要30万至40万令吉。

所谓的可负担房屋，也并非人人负担得起。

结果影响所及，逾半的大马人唯有望屋兴叹，大叹买不起房。

寄望2016年预算案

很多一边放弃买屋、拥屋自住的梦想，一边又盼望政府能够给予更多房屋援助，加速实现居者有其屋的住屋目标。

因此，大家都寄望2016年财政预算案，政府能够放宽房屋贷款，兴建更多的中低价或可负担房屋。

盼检讨房贷指南

大马房地产发展商会（REHDA）也希望在2016年财政预算案中，政府能进一步检讨多项房屋贷款指南，协助国人购房。

当中包括70%房贷比（LTV）或贷款顶额限于70%或根据净售价、废除发展商承担利息计划（DIBS）、35年贷款最高年限等措施。

特别是首购族，希望各大银行能为首购族提供高达50万令吉的亲民贷款计划，包括更具弹性、贷款额高达100%、偿还期更长等借贷优惠便利。

同时，在土著固打方面，也希望政府能够统一各州土著固打的优惠率，并放宽条件、加强其透明度，使得土著单位不会成为产业滞销的主因。

滞销产业增14%

根据统计数字显示，土著单位滞销与银行贷款不批，已使国内产业滞销的数字，在今年上半年，从64%增至78%，比去年同期增加14%。

其中今年首季，房贷不批的购屋者，已从去年次季的29%增至35%。

大多不批的房贷涉及的房价，从低价的25万至50万令吉到高价的70万至100万令吉不等。

上半年成交价量齐跌

消费税、通货膨胀、生活成本增加，加上令吉贬值等利空因素发酵，已导致今年上半年的产业成交量与成交值齐齐下跌。

整个上半年，可明显看到购屋者购兴缺缺、投资气氛异常淡静。

根据全国产业资讯中心（NAPIC）最新发布的《2015年上半年产业报告》，产业成交量已按年下跌6%，至770亿8000万令吉；第二季更跌势加剧，从第一季的2.3%，更进一步扩大到9.6%。

而今年上半年的产业成交值也一样下跌3.5%，至1866亿1800万令吉；第二季也一样萎靡不振，从第一季的0.9% 一路下跌至7.6%。

产业贷款按年下跌7%

另外，根据国家银行的数据也显示，今年首8个月的产业贷款额也按年下跌7%，至2031亿3000万令吉。

其中，单是8月，数额就按年下跌12%，至256亿8000万令吉，比7月的按年下跌4%  跌幅更大，按月比下跌5%。

政商民携手共渡难关

根据大马经济研究院（MIER）最新发布的消费情绪指数（CSI）也显示，企于71.7，为6年半来最低，并预计随着未来政经局势不明朗，投资消费情绪料将持续疲弱走低。

销售业绩低于预期

至于发展商本身，第三季业绩表现也升沉互见，除极少数表现超越预期外，绝大多数销售业绩低于预期，前景不大乐观。

因此，业界预计在利空因素的层层困扰下，消费者的置业投资情绪在短期内也很难热络起来。

如今，也唯有寄望2016年财政预算案能捎来一些好消息，如检讨多项房屋贷款指南、亲民房贷计划、土著固打政策，甚至豁免产业盈利税（RPGT）、撤销外资置业顶额限制、奖励兴建可负担房屋等，释放更多善意与优惠税率奖掖，更好地遏制房价暴涨，降低发展商的营运成本之余，也提高购屋者的购兴与投资情绪，以政商民齐头并进、同心协力，携手共渡这个经济难关。

http://www.enanyang.my/news/20151025/%e9%80%be%e5%8d%8a%e5%9b%bd%e4%ba%ba%e4%b9%b0%e4%b8%8d%e8%b5%b7%e6%88%bf/

tboontan

一马房屋冲击房产市场
发展商:或弄垮经济火车头


（关丹25日讯）一马人民房屋打击房产市场！政府通过2016年财政预算案，宣布在全马各地兴建低于市价20%的一马人民房屋，房屋发展商认为，这是官方与私人界抢蛋糕的现象，会弄垮经济火车头。建筑业被称为是经济火车头，一旦房产滞销，是经济不景的现象，在经济放缓的时刻，中央政府宣布增加价格低廉的一马人民房屋，发展业者认为，此举措会进一步打击已经疲弱的屋业，造成恶性循环。   

首相拿督斯里纳吉前天宣布，一个马来西亚人民房屋机构（PR1MA）将兴建17万5000间房屋，并以低于市价20% 的价格出售，涉及拨款达16亿令吉。

在彭亨州，一马人民房屋价格是15万令吉，依据市价，私人界房屋都在20万令吉以上，15万令吉与20万令吉的差价早超过20%，让私人发展商难以生存。

应津贴购中价屋

——关丹中华总商会会长●彭文平

政府建造廉价一马房屋，会对本地房展业造成负面影响，打击原有房产市场。

15万令吉的房屋属于中价房屋，与一般廉价屋（5万至10万令吉）不同，政府若兴建大量中价房屋，与私人界抢蛋糕，会带来负面影响。

我建议私人界发展商及州政府可携手推动中价位介于15万至20万令吉可负担房屋计划，如政府提供津贴给予符合资格的购屋者等，购买市场已建竣的中价位房屋，让房产业市场更蓬勃。

如今在经济淡的情况下，私人界房屋滞销率已高达20至30%，政府所兴建的可负担房屋介于中价位，恐与私人界形成恶性竞争，进一步造成房产业市场蛋糕萎缩。

若政府兴建廉价价位介于5万至10万令吉可负担房屋，可能不会带来太大冲击。

市场蛋糕萎缩

——大马房地产发展商会彭亨分会会长●蔡世才

政府兴建中价一马人民房屋可帮助到中低层年轻人圆居者有其屋梦想，但同时也对私人界发展商迎来严峻的挑战。

这些群体占40%，房产业将随着市场蛋糕萎缩而受到冲击。

不过，关丹市区内房屋业需求是有，只是购屋者面临严格的借贷门槛而却步，市区外围则不排除面临房屋滞销现象。

另外，政府增加“富人税”，加上令吉持续贬值，除了难吸引国外人才回流，恐也造成人才流失，构成人力资源损失。

盼政府考虑周全

——佳园集团董事经理●黄荷华

目前我们尚保持观望的态度，毕竟整个计划的详情尚未公布。我们希望此一马房屋计划也可分配给私人发展商，让私人发展商从中分一杯羹。

我们也希望政府在目前经济放缓时刻，政府在展开任何屋业计划前，都应考虑周全，以免影响私人发展商。

建在郊外可接受

——关丹发展商●石井源

彭亨州不属于大城市，人均收入不高，若政府在彭亨州建设15万令吉的一马人民房屋，会打击本地市场。

彭亨州的房屋多属于可负担价位，因为发展商都依照当地民众的平均收入兴建房屋，若政府在彭亨州发起多个一马人民房屋计划，这只会带来负面影响，因为两造的目标都是一样。若一马人民房屋兴建在郊外，可能可以接受，若市区，肯定会为原有的房产带来直接冲击。

以补贴方式购屋

——Df Prima Build & Development私人有限公司董事主席●黄保俊

一马房屋计划尚不明朗化，不过我们希望政府依据各州的情况来决定屋价。

我希望政府勿以低于市价20%的价格出售房屋，而是以补贴方式，让符合资格者购买房屋。如价格20万令吉的房屋，政府补贴3万令吉，以此类推。否则，所有人民争相购买一马房屋，肯定影响其他房屋计划。


http://www.enanyang.my/news/2015 ... %e7%81%ab%e8%bd%a6/

tboontan

巴生谷僧多粥少
一马房屋申请者超额40倍

（八打灵再也28日讯）巴生谷一带的“一个马来西亚人民房屋计划”需求量高企，一马房屋申请者的数量超出一马房屋所供给的数量5到40倍。

一个大马人民房屋机构总执行长拿督阿都慕达立在新闻发布会上指出：“在巴生谷的一马房屋如吉隆坡蕉赖Alam Damai、武吉免登、十五碑和武吉加里尔的认购率超过现有单位的5到40倍。”

阿都慕达立说，许多外坡游子到巴生谷一带工作，都没有本身的房子，因而促使在巴生谷地区的一马房屋拥有极高的需求量，这些人都是住在都市的中等收入者。

“每月收入介于2500至1万令吉的都市中等收入者的申请需求量，超过PR1MA房屋供应量。”

巴生谷建2.6万单位

迄今，一马房屋机构理事会成员（MOC）共批了27个在巴生谷地区的项目，所涉及的一马可负担房屋达2万6323单位。

“一马房屋的屋价也要视地区而定，所有一马房屋的价格都是介于10万至40万令吉之间。”

出席者包括一马人民房屋机构总财务长拿督哈斯林及总营运长阿米鲁丁。

年年祈祷获更多地库

阿都慕达立打趣说，每年他们都会很勤奋地祈祷，希望能够获得更多的土地来发展一马房屋计划，目前该机构是零地库的。

他说，一开始该机构持有的土地有限，之后他们以为可从中央或州政府那边获得许多土地，但实际上政府土地是有限的，因此他们得想方设法与发展商合作，从发展商那儿购地建一马房屋。

“如果我们一直等待（政府）拨地，我们不会达到现在的成果，到现在我们仍还需在等。因此，我们决定，唯一要加快兴建一马房屋计划就是跟现有的发展商合作，他们是土地拥有人也是生意人。”

84%土地来自发展商

他表示，一马房屋与发展商合作，最重要是不会导致房地市场出现拥挤的情况。

目前，一马房屋的土地有84%是来自发展商的土地，但阿都慕达立表示，他们首要关注的是一马房屋的价格，唯有发展商能够符合到他们所设下的条件和房价，他们才会与发展商合作。

“我们一直努力要拉低一马房屋的价格，也看到一马房屋计划里，每平方英尺的价格有调低的走势，这对我们和公众都是好消息。”

目前在全国获批的一马房屋计划已达到19万8489个单位，其中有6172个单位位于吉隆坡，当中有4636个单位正在施工阶段。

同时，雪州有1万9591个一马房屋单位，其中有5081个单位已在动工阶段，而布城则有560个一马房屋单位。

全国  2015-10-29 11:14http://nanyang.com.my/node/731262?tid=460

weeyee1314

tboontan 发表于 29-10-2015 06:59 PM
巴生谷僧多粥少
一马房屋申请者超额40倍

谢谢你的努力，政府应该把市区的排屋拆掉建多点可负担屋

tboontan

理财梁伴：房子建好却脱不了手
投资房地产勿心存侥幸

产业投资无疑是不少人都喜欢的投资项目。
过去几年，我们都开始意识到产业价格不停上升，逐渐有种越来越难置产的感觉及不安。
也有不少人抓住这一种产业价格上升的趋势，配合发展商承担利息计划（DIBS），回扣，以及承担律师及印花稅费用等优惠，在不必存有担心首期钱的压力之下，轻易地当上“业主”。

而大部分乘势置业的购屋者，都存有一些侥幸心态，寄望几年后就可以不屑产业盈利税，而在市场上把产业脱手，以轻易赚一笔。
毕竟这也只是“投资者”的一种投资策略，没有对或错之分。


只是说在进行这类投资前，大家有否想过如果房子建好后，却脱不了手时，该如何应对？
投资产业的风险其实不高，重要的是投资者可掌控好贷款的杆杠风险，本身的产业价值和债务价值差值间，要有一个差距，来保护自己。


另外，这也是确保自己的收入和现金流中，存有一个舒适缓冲区，以在生活出现任何紧急事件时，可即时做出调整。
投资产业让我们可以善用贷款，以拥有能力范围以外的产业；既然如此，我们是否应该要善用这项’便利’呢？
因此建议大家在签署买卖合约前，认真考虑有关出租该产业的计划，这应该在下定金前就必须做好的功课，切莫等到一切都已办妥后，才开始对该各地区的租金市场做资料搜查，这时只怕为时已晚。

投资租金收入为主
另一种自欺欺人的想法是，“租金市场不太理想也没关系，反正卖出后就会赚回”。
这都是朝向良好结果的想法，可是对于自己辛苦赚回来的财富，以及家人的生活和未来，我们理应居安思危。


若一个人希望成为成功的产业投资者，我觉得应该从租金收入下手为主，而非寄望通过一买一卖而已。
建议大家投资前，别心存侥幸，而需注意一些事项，如租金及现金回酬率，住宅物业租金回酬率普遍介于4至5%，当然若具备一些良好因素（例如地点，租客的素质，物业保养程度及素质），有些产业可提供更高的回酬率。


通常，我们进行房地产投资时都会向金融机构借贷，真正投入的资本是首期按金，以及其他费用如印花税，律师费，装修费用等。
因此我们可以计算出租物业的现金回酬率（cash on cash yield）。


每月支付的供期中，一部分将会是利息，而剩余的抵扣贷款，转变成业主产权（owner equity），而等待增值。
那多出来的正现金流，才是真正增加我们的收入，因此现回酬率可以较准确地，让投资者知道每年所投放出的现金，得到多少的回酬率。


假设：
产业价值：40万令吉
首期按金：4万令吉
费用（预算）：1万6000令吉
装修费：1万令吉
总投入资本：6万6000令吉
情况（1）：
●借贷款项：36万令吉
●贷款期限：30年
●每月供期（利息：4.6%）：1846令吉
●每月租金：2200令吉
●每月管理费：180令吉
●每月现金流状况：2200令吉-180令吉-1846令吉＝174令吉（正现金流）
现金回酬率：（174令吉X12月）/6万6000令吉＝3.1%（高于现时3.5%的银行定存利息。）


情况（2）：
●借贷款项：20万令吉（总投入资本：22万6000令吉）
●贷款期限：30年
●每月供期（利息：4.6%）：1025令吉
●每月租金：2300令吉
●每月管理费：180令吉
●每月现金流状况：2300令吉–180令吉－1025令吉＝1095令吉（正现金流）
现金回报率：（1095令吉X12月）/22万6000令吉＝5.8%

贷款越少回酬越高
以上两个简单的例子中，我们可以发现要有理想的现金回酬率，投资者应该提高本身的投入资本，这意味着贷款越少，回酬率相对的提高。


别只贪图发展商优惠，别忘了二手市场，有经验及成功的投资者是不会把产业买下来后，才希望它会增值，也不会一直等待好的时机才投资。
相反，我们应该积极做市场调查和分析，因市场的好与坏都存有投资机会。


如果我们认为现在产业价格偏高（尤其是新建的产业），可以寻找一些比市值低的产业，例如：拍卖的产业，二手产业等。
同时，我们也可考虑投资策略，为比较产业的租金收入（尤其是二手产业），因租金收入是把产业价格提升的一个重要因素。


产业的种类和价位的走势是不一致的，我们可以重新探讨目前所拥有的产业种类和资金筹码，然后才作出下一步的投资方案。
还有，投资者理应做好风险管理，以应付市场不景，或发生疾病等情况，因为这些情况可以影响投资者的供款偿还能力。


如果投资者忽略了这些准备，那么就会失去对投资成败的坚守能力。

若无法获得贷款 别逞强联名卖屋

另外，如果因自个人的收入及财务情况，无法申请到贷款，那么就意味着自己还没达到拥有这项产业的基本指标及能力。
这时，就别要逞强找寻其他伙伴一起联名购买，或轻易的应要求把自己的名字“借给”他人一起申请联名贷款。


贷款已批准后，联名贷款户口持有人是一起欠银行钱；如果屋主有一天因某些原因离世或潜逃了，那么“借名字”的那一方就须附上偿还贷款的责任。


若应为贷款负上责任的那一方交付贷款缺乏纪律或记录不良，“借名字”的那一方也会一起被拖下水，因为该项贷款会同时出现在两人的中央信贷参考资讯系统（CCRIS）内。
所以如果处理不好，这反而会影响到自己往后申请贷款的能力，以及面对被拒绝获得贷款的阻力！

资产分配优化财富
从理财角度上，我们会鼓励客户做好规划，根据适合自身财务目标的资产分配（asset allocation），来进行投资。


普遍上资产类别可分为三大类：纸资产（如股票，基金投资，债券等），有形资产（房地产业，金属等），及生意资产（生意，知识产权等）。
数据显示，拥有适当资产分配的投资组合可以降低投资风险，且可以提供稳定及较安全的回酬率，因此投资者务必知道本身的财务目标，然后做出适当的资产分配，再选择理想的工具进行投资。


有些人可能会对某个资产类别情有独钟，这可能无法分散该资产类别的风险。


举例，若李先生的财富是80%分布在房地产，那么产业市场的起落就会对他造成极大的影响，这样，李先生的财富配置及风险规划就达不到有效的优化。
产业是其中一个非常重要投资及理财工具，更是人生中其中一个需要大笔钱才可完成的目标，因此不可随随便便听信别人的推销或建议“。


想要获得租金收入，确保未来长期有收入来源，是其中一个可以让我们的另一人生大目标－黄金年代，变得更加简单及有保障，因此确保自己的心态，想法，及策略都是对的，才进行为妙！



免责声明
以上资讯只供分享及参考用途，个人情况及需求有异，读者可依据自身独特情况，再向笔者或本身的特许理财规划师，获取建议和咨询。
梁键铭硕士兼理财师 kevinneoh@vka.com.my


理财专栏 财经周刊  2015-10-26 12:59http://nanyang.com.my/node/730808?tid=687

tboontan

房地部：1.55亿拨款提升廉价屋设施

即时新闻
   2015-10-31 14:33


http://www.nanyang.com/node/731755?tid=772


（马六甲31日马讯）政府将在2016年财政预算案中拨款1亿5500万令吉，为廉价房屋进行升降机、楼梯、扶手及电线维修，提供人民舒适的生活。

城市和谐、房屋与地方政府部长拿督阿都达兰指出，这项拨款将通过公共廉价房屋维修计划及针对私人廉价房屋的一个马来西亚维修基金进行发放。

tboontan

行情低迷房市走缓
华阳料延推部分项目

财经新闻
财经
   2015-10-31 11:01

http://www.nanyang.com/node/731685?tid=462

tboontan

张荣宝：房屋需求仍大
人民收入追不上房价

全国
   2015-11-01 08:34

http://www.nanyang.com/node/731781?tid=460

tboontan

世界第二高 极度抢手
KL118刚打桩近租光

• 头条
• 全国
  

  2015-11-02 07:30

（吉隆坡1日讯）建成后将是世界第二高的摩天楼“吉隆坡118大楼”（KL118），目前在展开地基工程就几乎被“租光”！

可靠消息告诉《南洋商报》，KL118大楼目前在进行地底结构及打桩工程，之后才展开大楼结构主要工程，预计2019年才能竣工。惟其“抢手”程度惊人，目前大楼各个楼层大部分已被“认租”。

楼高644公尺的KL118也被称为“独立世代”，建竣后也将是东南亚最高的摩天楼。

内定国际六星级酒店伙伴

消息说，该大楼已内定了国际六星级酒店伙伴，绝对不会陷入大楼空置，无人问津的困境。

另外，韩国《经济时报》日前报道，由韩国三星物产（Samsung C&T Co）及UEM集团成立的财团，已成功竞标KL118总值8亿4200美元（约36亿令吉）的建筑工程。

国民投资机构独立创投私人有限公司（PNB Merdeka Ventures）是国民投资机构的独资子公司，也是KL118发展商。

国投作为大楼业主，根据早期安排，其中36楼将充作国投总部办公楼。

于2013年7月20日正式在中国湖南长沙动工、计划建设楼高838公尺的“远大天空之城”一旦竣工，将取代哈里发塔成为“世界第一高楼”，惟这计划已被搁置。

建六星酒店观景塔保安滴水不漏

消息告诉本报，除了拥有大楼结构主要工程招标，还有其他如机械及电器等工程也在招标，至于建筑工程所涉及的内外交通规划则已完成。

“除了国际六星级酒店，这栋大楼也有属于酒店管理的酒店套房，顶层设有一个属于旅游景点的观景塔。酒店业者与发展商共同参与大楼内部设计。

“大致上，大楼完成后，已经不愁没有租户，因为已有内定的商业伙伴。”

提到保安问题，消息指出，KL118的保安系统是采用美国高端保安系统，几乎做到滴水不漏的防护。

“它采用了最先进尖端的保安技术，从防震、防爆、防洪样样做足，而且单是专家顾问团名单，已叫人大开眼界。”不过，他拒绝透露有关顾问团成员。

“你可想到的弱点，都已经被列入保安防范措施中。过去一些大楼建筑所忽略的，也都在这大楼的发展中受到关注。”

据悉，大楼停车场并没建在建筑物的底层，也是保安考量。

地下隧道成本高

除此之外，消息说，这座摩天大楼的交通规划与传统规划不同，且已顺利完成，不过成本很高。

“进出大楼的路段总共涉及4个地下隧道，驾车人士还未看到大楼，就已进入驾往大楼的隧道。

“从隧道出来就到了大楼停车处。他们离开时也是直接离开，不再途径大楼范围。”

目前全球最高摩天楼是位于迪拜的哈里发塔，其楼高828公尺，于2010年竣工。

独家报道：廖梅芳

http://www.nanyang.com/node/731944?tid=643