马来西亚房屋买卖问答（Q&A)买卖前后必读（新人请看215 #）更新501#

blueyap82

購屋前要做哪些功課？

    * 問診室

2008-06-14 19:54

一名新加入購屋行列的讀者來信提出以下問題：

1. 有哪些銀行推出的房屋配套值得考慮？

2. 申請房屋貸款時，需注意哪些事項？

3. 在購買房屋前，需要注意的事項有哪一些？

答：這位讀者需要自己親自向銀行瞭解，才能決定哪一些銀行的房屋貸款配套，比較適合自己的情況或需求。

當我們申請房屋貸款時，銀行除了看申請者的條件外，還要看產業的性質，譬如是哪一類型的產業，有地房產或分層產業、服務公寓或店屋公寓，是永久地契或租賃產業，同時產業的所在位置是否理想。

我們知道，有些銀行不考慮地點較偏遠的產業，他們是基以假如有一天，貸款者無法繼續償還貸款，即使銀行將產業擺上拍賣桌，未必有買主問津而拒絕貸款者的申請。

另外，有些銀行對服務公寓提供的貸款比率比較低，譬如說只提供屋價60%或最高70%的貸款，假如你只有10%首期錢，購屋夢想可能無法如願。

還有一種情況是，當房屋工程在進行中，銀行發放貸款的考量就看發展商的完工記錄是否理想，有一些發展商面對不準時交貨或有擱置產業的記錄，這些都是銀行要考量的因素。

在提呈房屋貸款申請之前，除了瞭解本身的需要，相關文件齊備，也須對自己的償貸能力有一定把握，才提呈申請；當然，最好是多走幾家銀行，比較各家銀行貸款配套的優劣點，然後才做決定。

當自己鎖定房屋購買計劃的焦點後，即可按部就班進行，所謂的焦點包括目標地點、準備購買已建好的單位、興建中的房屋，或是第二手或第三手的舊房子。

另外，準備購買的房產類型是有地房屋、或是分層產業，永久地契或租賃契約單位，這些都要有一個底稿，才不會毫無頭緒。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.06.14

blueyap82

第二屋主公寓漏水不受理？

    * 問診室

2008-06-14 19:56

賴先生說，他於2005年向一名業主購買一間公寓，地點在吉隆坡，原本是一項擱置產業計劃。

賣主在1977年與舊發展商簽署買賣合約，之後舊發展商清盤，新發展商接手，他與新發展商於2005年簽署買賣合約，當時公寓已經建好。

在等入伙紙時，屋主在2006年7月才拿到鎖匙，並在2007年1月將鎖匙交給他。

2007年4月，當他搬進去後，才發覺樓上單位的漏水情況相當嚴重。公寓有4層，他的單位在第2樓，3樓的2間廁所也有漏水問題。

他說：“我寫了信向發展商投訴，他們派人在樓上2間廁所的地磚鋪上防水膠，不過漏水問題沒改善，我又寫了封信給發展商，他們在2007年6月回信說，因為我是第二屋主，沒與發展商簽買賣合約，沒有所謂的義務修補期，公寓的一切問題，必須向管理公司投訴。”

之後，向管理公司投訴，他們卻說這是defect in design的問題，是發展商那方面的事，與管理公司沒有關係。

1. 請問我應該向誰投訴？

2. 可以向有關當局或法庭申訴嗎？

3. 可以通過樓上業主向發展商投訴嗎？因為是他廁所造成的問題。

4. 如果過了樓上業主的房屋義務修補期，需要自費裝修廁所，誰該負擔費用？

答：公寓的業主每月有繳交管理維修費，賴先生也不例外，類似這樣的問題，可以向管理公司投訴。

鑒於賴先生不是首位買主，因此他不能將有關問題帶上房屋仲裁庭，至於樓上業主廁所造成的漏水問題，樓上單位的業主必須負責。

即使過了房屋義務修補期，如果漏水問題源自樓上單位，有關單位的業主須負起修理漏水問題的費用。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.06.14

blueyap82

鄰居裝修一半停工

    * 問診室

2008-06-14 19:57

鄭小姐於2007年9月遷入新居，鄰家的屋主也在那時裝修房屋，擴建屋前與屋後，屋前做了個陽台，可是問題出在這個工程只進行了大約2個月就停工。

據知是屋主沒有償還裝修費，裝修商工程進行到一半也不見人影，結果擴建出來的陽台還沒完工，每當下雨時，她家的泊車間就會漏水，導致牆壁的漆就快脫落，而且天花板也出現青苔。

這鄰居的另一邊屋主也面對同樣問題，他廚房旁邊的一間小房完全不能使用，同樣是面對漏水問題。

她說：“我們嘗試聯絡屋主，但是聯絡不到，向發展商投訴，他也不能做些甚麼，請問應該怎麼辦？”

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，這位讀者遇上這樣的鄰居，可說有些“倒楣”，也許鄭小姐可以從地方政府發出給業主的門牌稅單，從中掌握其鄰居的聯絡方式。

另外，如果發展商移交房屋鎖匙給業主不久，可以嘗試向發展商那方面取得聯絡鄰居的方式；當然，鄭小姐也可以和另一位業主聯合起來，投訴該名不負責任的鄰居，如果是透過法律採取追索或賠償行動，需要有證據在手，最好是將現狀拍下照片，然後再看下一步如何行動。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.06.14

blueyap82

兄弟轉移產業如何辦理？

    * 問診室

2008-06-14 19:59

    *

產業的轉移即使是在兄弟之間進行，也需要簽署買賣合約，假如要申領銀行貸款，銀行通常要申請者出示買賣合約。

不過，兄弟之間轉移產業，印花稅的支付是以產業的一半價值計算。

顏先生說，他與弟弟聯名擁有一間房屋，不久前因為一些個人因素。如今，他準備將該房屋轉為只是他個人擁有。

請問：程序或手續如何進行？

答：黃振原（CY Wong）律師說，雖然產業的轉移是在兄弟之間進行，但也需要簽署買賣合約，假如顏先生要申領銀行貸款，銀行通常要申請者出示買賣合約。

有關程序與顏先生向第三者或陌生人購買 沒有兩樣。首先，顏先生需簽署買賣合約，然後申請銀行貸款，以便從之前提供貸款的銀行贖回產業。

假如是租賃產業，並且已有個別地契，必須向土地局提出申請，以取得相關的批准文件。

在顏先生與弟弟之前領取貸款的銀行接獲贖回產業的數目後，負責辦理有關手續的律師將把產業解押、轉換名字表格、正本地契，抵押文件等呈交給土地局，以便產業轉移到顏先生名下。

兄弟之間轉移產業，印花稅的支付是根據市價計算。在這方面，由於只是半數的產業擁有權進行轉移，印花稅的支付是以產業的一半價值計算。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.06.14

blueyap82

購屋“奇事”‧未供房貸先拿鑰匙

    * 問診室

2008-06-21 19:33

在正常情況下，當發展商移交房屋鎖匙給購屋者之前，發展商會要求購屋者支付購買價的餘額、遲付款利息（如果有的話），以及其他的費用。

陳先生在購買房屋時，面對一些問題，他在信中說，2003年6月，我購買了一間單層排屋，位於霹靂州的金寶，並向銀行貸款7萬令吉。

2005年，從發展商手中拿到房屋鎖匙至今，仍未收到銀行的通知書，也未開始償還銀行貸款。

在追問律師到底發生甚麼問題後，他每次的回答都是：“快了，在等州務大臣簽批。”

以下有幾個問題，希望能幫忙解答：

1.我需要支付大約多少錢，做為購買房屋的律師費？

2.買賣合約的律師費如何計算？

3.發展商有權向我追討這幾年的利息嗎？

4.利息的徵收是以怎樣的方程式計算？

5.我可以要求律師支付嗎？主要是他們效力差，造成我被發展商追討利息。

答：林若輝律師說，在正常情況下，當發展商移交房屋鎖匙給購屋者之前，發展商會要求購屋者支付購買價的餘額、遲付款利息（如果有的話），以及其他的費用。

以陳先生的情況，在銀行釋出房屋貸款之前，發展商移交鎖匙是少有的事，針對陳先生的房屋貸款，最好還是向銀行瞭解清楚。

陳先生在信中提出的問題，林律師做以下回答：

1.律師費是以購買價計算，首15萬令吉是1%，不過，他是在2003年購買有關產業，當時的律師費是首10萬令吉1%，接下來0.5%。

以購買價13萬2000令吉計算，律師費是1160令吉，這不包括其他收費，譬如服務稅、申請批准買賣、壓印、土地搜尋、註冊、交通及其他雜項收費，針對這些，他可以向律師樓要求一張付費收據。

假如購買價的付款出現延誤，發展商可以向他徵收利息，一般是以購買價年利10%計算，關於遲付款利息的徵收，可以參考買賣合約的條例。

另外，如果陳先生可以證明其律師疏忽，他可以對有關律師採取起訴行動，關於銀行是否已釋出屋款給發展商，陳先生應該向發展商跟進。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.06.21

blueyap82

未有入伙紙的新廠房

    * 問診室

2008-06-21 19:35

李女士說，她與先生準備購買一間位於市郊的新廠房，他們看上有關廠房的原因，主要有以下幾個因素：

1.價錢還可以，大約是50萬令吉

2.永久地契產業

3.是一所新的廠房

這家工廠在1996年開始興建，1997年停工，隨後復建，直到2008年才完工；可是，這家工廠還未有入伙紙，因此，還未有人遷入。

請問：

1.如果購買一個還未有入伙紙的產業單位，是否會有風險？

2.有關產業是一家小型發展商，向小發展商購買產業，會有怎樣的風險？

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，一個還未有入伙紙的產業，可能是因為有關計劃仍有一些基本設施未完工，未能符合地方當局的要求。

一個產業計劃若要符合入伙紙的發給，必須至少擁有7個部門的支持文件，這7個部門分別是國家能源、電訊公司、水務公司、排污公司、公共工程局、水利灌溉局、消防局等。

另外，當我們購買已建好的產業，最好是選擇已有入伙紙的單位，在領取產業鎖匙後，可以進行裝修，裝修後可以遷入居住或營業，這樣比較符合經濟效益。

產業發展商不論規模大或小，假如商譽不好，購買其所推行的計劃，都存在一定的風險，因此不能一概而論。

如果有關產業之前是一項擱置計劃，該產業的地契是否抵押給銀行，這一點最好也要弄清楚。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.06.21

blueyap82

屋地被鄰居佔用

    * 問診室

2008-06-21 19:39

程先生於2年前從產業介紹所購買一間半獨立式房屋，地點是在吉隆坡，出售者是第二任業主。

他說，去年當我要進行裝修時，裝修者告訴我說，土地的尺寸可能有差錯，於是，我花錢聘請有准證的土地測量師進行測量，結果是，隔壁房屋的一部份，建在我的房屋土地上。

我直接找隔壁的屋主商量，屋主給的答案是，他已和發展商討論，發展商的說法是12年的寬限期已過，他們不再負責投訴（這房屋已有30多年）。

他說，被發展商錯誤隔離的空地，用來興建房屋的土地，我建議以合理的價格，由隔壁屋主買起，不過，沒有被接受。

請問：

1.我有機會要回被佔的土地嗎？如有，要如何進行？

2.請問，我可否要求出售房屋的第二任業主賠償？

3.能否要求取回沒有建築物的空地？

4.依目前的情況，我是否可以進行裝修，然後搬進去住？

答：針對程先生提出的問題，我們並不清楚第二任業主與發展商之間的交易細節，這裡只選擇性回答你提出的問題。

假如上述產業已有個別地契，通過專業測量師進行測量，再查看地契註明的尺寸、面積等數據，證實本身屋地被隔壁業主佔用，在要求對方以現金購買的洽商，無法取得共識後，程先生可以發一封律師信給有關業主，起訴對方佔用土地，將事件帶上法庭。

提到能否進行裝修，以搬進去住一事，陳鍾靈說，只要裝修沒有侵犯左右鄰居的範圍，是可以進行的計劃。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.06.21

blueyap82

無入伙紙‧房產能否易手？

    * 問診室

2008-06-28 19:05

SF讀者來信問道：一家已經停止運作的產業發展商，假如房屋已經建好，但還沒有領取正式入伙紙等文件，是否可以售賣剩下的房產單位？

假如可以，購屋者是否可以向任何一間銀行貸款？因為有些銀行並不接受已停止運作產業發展商的計劃。

答：市場上有少數產業發展商，可能財務狀況發生意想不到的問題，被迫進行業務重組，結束營業或收盤可能是最後迫不得已的決定。

類似這樣的公司，假如發展計劃進行到一半或某個百分比，會有接管公司接手未完成的計劃，如果發展計劃基本已經完成；可是，入伙紙仍未到手，發展商其實不能移交新屋鎖匙。

至於說發展商能否繼續其未售完房屋計劃，理論上說，他可以繼續他的賣屋計劃，但購屋者提出貸款申請，可能比較困難，除非發展商有把握在短期內，能符合各項申請入伙紙的條件。

另外，在發展商仍未取得入伙紙的期間，他不能移交新屋鎖匙，因為購屋者即使領取新屋鎖匙，也不能進行房屋裝修或擴建工程，更不能遷入居住。

提到有些銀行不接受貸款申請者的原因，可能是他所購買的產業單位，有關的發展商已經停止營業，加上有關產業仍未有個別地契，如果是公寓大廈，可能未有分層地契，銀行基以地契的分割或轉移過程可能有變數，拒絕貸款者提出的申請。

當銀行提供貸款給申請者，其中一個條件是將地契做為抵押，如果未有個別地契，在地契發給個別購屋者之前，銀行會要求發展商發出保證信，以便將來個別地契分割出來，貸款者仍未償清貸款期間，地契將抵押給銀行。

假如A銀行不接受，可以嘗試B銀行或C銀行，在商業市場上，相信仍會有銀行接受貸款者提出的申請，只是選擇可能相對較少。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.06.28

blueyap82

保證期已過牆裂誰修？

    * 問診室

2008-06-28 19:08

陳女士說，她於2006年4月遷入新買的雙層排屋，在入住後，發現屋頂漏水，天台牆壁有裂痕，發展商在接受通知後有派人來修補3次，但問題並沒有獲得徹底解決。

如今已經過了房屋保證期，漏水的地方依然漏水，而且範圍似乎在擴大，多次要求發展商負責人再來修補，他們只是敷衍了事。

請問：已過了房屋保證期，我們是否有權要求發展商進行修補？

答：遺憾的是，根據買賣合約誌明的條文，一旦房屋過了維修保證期，除非是建築架構引起的問題，發展商才可能負責，其他一些說大不大、說小不小的問題，發展商會基以過了維修保證期，不予理會。

如果要證明是建築架構不好引起的問題，業主可能需要聘請建築師檢查，提呈書面報告，然後向發展商爭取。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.06.28

blueyap82

銀行遲付款利息誰付？

    * 問診室

2008-06-28 19:13

呂先生說，他於2006年購買了一間一層半的半獨立式工廠，購買時，工程已進行超過一半，在簽署買賣合約時已完成大約60%。

發展商近期將移交鎖匙給業主，不過，他面對發展商向他徵收遲付款利息。

他說：“2006年10月4日，我簽署買賣合約，至於提出貸款的申請，銀行在同年9月21日已經批准。”

發展商在2006年10月11日的信件，向他要求支付一筆43萬9800令吉的款項，隨後在12月4日的信件發出第一封追款信。

銀行在12月5日釋出該筆款項，結果，發展商在12月6日的信中，向他追討5181令吉的遲付款利息。

呂先生在信中提出以下問題：

1.付款的日期由銀行決定，這些利息是否應該由銀行支付？

2.如果問題因為銀行的遲付款，銀行又堅持不支付這些利息，我應該怎樣處理問題？

3.如果發展商不能向購屋者要求支付利息，可是，又堅持購屋者支付，該怎麼做？

答：呂先生購買的是半獨立工廠，屬於商業產業，相信他簽署的為非標準買賣合約，針對他提出的問題，相信合約會有答案。

另外，呂先生來信提供的資料不充足，譬如沒有說明該房屋是否已有個別地契，合約內有哪些重要的條文，我們只能依照標準買賣合約的一些條文，對有關問題做出一般性解答。

根據標準的買賣合約，當購屋者與發展商簽署買賣合約時，裡邊會有一些關於遲付款的條文，說明假如購屋者遲付款，需償付發展商年利10%的利息，以遲付款天數計算。

在發展商發出徵收屋款的21個工作日內，購屋者需支付有關的款項，逾期需支付遲付款利息。

當購屋者已在買賣合約上簽字，意味他將受到有關條文的約束，不過，銀行在釋出該筆款項之前，假如仍未有個別地契，銀行通常會要發展商給銀行一封保證信，確保個別地契分割出來時，會做適當安排。

以呂先生購買的半獨立工廠，假如在簽署買賣合約時已支付10%，銀行釋出的是50%屋款，因為建築工程已進展到60%，發展商將根據買賣合約誌明的條文，對該筆50%屋款的遲付款徵收利息。

我們鮮少聽說銀行對遲付款一事，負責有關的利息，如果向銀行瞭解後，證明銀行失誤，延遲發出屋款，可以向國家銀行投訴有關銀行。

針對呂先生提出的第3個問題，還是回到原點，查看買賣合約如何說明，一切以買賣合約為依歸，特別是假如業主簽署的並非標準買賣合約。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.06.28

blueyap82

公務員向政府貸款‧購買拍賣產業...

    * 問診室

2008-07-05 19:53

在投標拍賣產業時，瞭解交易文件至為重要，因為拍賣產業文件的條文一般都沒有商量的餘地，如果投標成功，並支付10%首期錢；可是萬一無法在議定的期間內支付其餘的90%屋款，10%首期錢很可能被沒收。

怡保的陳太太說，她有意購買一間擺上拍賣桌的雙層排屋，該產業單位座落在怡保，不過拍賣該產業單位的是在吉隆坡的銀行。

她本身是一名公務員，如果向政府貸款購買該拍賣單位，是否可行？

另外，購買拍賣單位的手續複雜嗎？

答：我們在投標拍賣產業單位要注意的問題相當多，譬如要查看有關產業單位是否擁有個別地契、是否被進私人凍結令、有一堆的未償付賬單、住著不準備搬走的租戶、屋頂是否漏水等等。

在投標拍賣產業時，瞭解交易文件至為重要，因為拍賣產業文件的條文一般都沒有商量的餘地，如果投標成功，並支付10%首期錢；可是，萬一無法在議定的期間內支付其餘的90%屋款，10%首期錢很可能被沒收。

當我們準備領取政府貸款或所謂的公務員貸款，在有關部門審批及發出貸款這方面，一般需要較長時間，要有把握在預定的時間內，獲有關部門發放貸款，以免錯過了支付屋款的時間，導致首期錢被沒收。

如果有任何條文不明白，最好是請示律師的意見，將拍賣文件交給律師閱讀，方便他們進行以下工作：

─對有關產業展開土地／地契搜尋，譬如有關產業是否擁有個別地契，他們需要展開土地／地契搜尋，包括查看是否有任何限制或抵押等等。

如果是一些沒有個別地契、仍屬於總地契的產業，可以向發展商索取有關資料。

假如發展商或業主已經清盤或宣告破產，並由官方財產托管人接管，有關方面的回應可能需要較長的時間。

另外，如果有關產業仍未有個別地契，而拍賣文件誌明，買家必須償付前業主拖欠發展商的費用，在向發展商查清楚後，才發現前業主在過去數年，竟然未償付發展商分文，加上利息，數額可能達到5位數！

假如成功競獲有關單位，在發展商發出同意交易文件之前，陳太太須自掏腰包支付上面提及的費用。

─除了服務費，陳太太必須查看門牌稅、地稅及其他的費用，如水、電費是否仍未還清，我們沒有必要以低過市價的水平購買一個單位，到頭來還要支付前業主拖欠的大筆費用，算算起來可能還得不償失！
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.07.05

blueyap82

誰可協助解決‧遲付款利息問題

    * 問診室

2008-07-05 19:54

溫先生與太太在2006年杪購買了一間雙層排屋，2008年初屋子終於完工，發展商通知他們領取新屋鎖匙時，卻要他們支付一筆遲付款利息，原因是在房屋興建過程中，銀行沒有按時出錢給發展商，發展商根據買賣合約徵收利息。

他說：“銀行那方面遲出錢的原因是：發展商延遲發出一些文件給銀行，並非我們與銀行貸款出現問題，結果發展商將所有的遲付款利息，算到我們頭上。”

溫先生在信中提出以下問題：

1. 我向發展商上訴2次，他們只是減一些利息，並沒有給我們滿意的答案，還告訴我說，一定要付這筆款項。

2. 假如真的需要付，我是否有權向發展商上訴，以銀行的利息算法，不是用發展商的利息算法？據瞭解，發展商的利息算法比銀行的高。

3. 如果不同意發展商的說法不付這筆錢，會受到法律對付嗎？

4. 請問有哪些機構可以協助我們解決問題？

答：又是遲付款利息的問題！

發展商可根據他與購屋者簽署的買賣合約，向購屋者徵收遲付款利息，按標準的買賣合約，一般是10%，以遲付款天數計算，因此不可能根據銀行的基本借貸率來計算。

購屋者面對發展商徵收遲付款，往往出在發展商與銀行之間的文件往來，在時間上的延誤，導致銀行無法即時釋出房屋貸款。

關於這些文件，其中以承諾信最為主要，許多時候發展商無法認同銀行提出的要求，若協商不果，卻又遲遲不簽回相關文件，待最後雙方做出一些讓步，文件簽了，可是卻已經過了該發放屋款的時間。

關於溫先生提出問題，可以從發展商向銀行索取付款信件（副本同時寄給購屋者）中瞭解，銀行是否如發展商所說，延遲付款，又或者是發展商的信件遲發出？

此外，溫先生也可以告知銀行有關發展商的指責，要銀行做出解釋。

根據標準的房屋買賣合約Schedule G（有地房產），有關於逾期付款利息的第9條文、第1節，發展商身為賣主，在向買方發出支付分期付款賬單的21個工作天內，如果買方沒有支付款額，賣主有權要求買主支付以10%年利計算的逾期付款利息。

不過，第2節註明，在以下任何一種、或超過一種情況發生的時候，發展商不可以向買主徵收逾期付款利息：

（a）發展商發出不完整的工程進度付款通知，或不符合第4（2）細節的付款通知；

**第4（2）細節的付款通知是：根據第3目錄表要求的分階段付款，必須獲得發展商建築師或負責房屋發展計劃工程師簽署的證書，證明分階段建築工程已經完成。

（b）若發展商將土地抵押給任何一家銀行或金融機構，這家銀行或金融機構無法適時提供贖回文件給買方，或提供貸款給買方的金融機構：

（c）若發展商將土地抵押給任何一家銀行或金融機構，提供貸款給買方的金融機構，理應拒絕支付部份貸款，因為有關的付款並不足以贖回有關單位。

在（b）情況下，就是說發展商將地契抵押給銀行，貸款銀行在支付第一筆付款之前，必須先獲得發展商的承諾信，因為銀行將以這筆付款的一部份，作為贖回購屋者房屋所屬土地的資金。

這項贖回行動將確保有關土地，不會受到發展商日後出現財務問題的影響；一般來說，這個過程會導致銀行延遲付款。

在瞭解問題後，如果是銀行的錯，溫先生可以致函相關銀行總部做出投訴。

如果是發展商的錯，溫先生也可以據理力爭，爭持不下的話，可以將問題帶上房屋仲裁庭。

在等待房屋仲裁庭判決可能需要一些時間，如果溫先生準備領取鎖匙，可以先支付有關利息；同時致函發展商表示，這是在抗議中的付款，並讓發展商知道案件已交給房屋仲裁庭處理，若仲裁庭判決溫先生不需要承擔這筆利息，發展商必須將錢退還。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.07.05

blueyap82

月入7200‧可購16萬房屋？

    * 問診室

2008-07-12 19:37

    *

侯小姐今年23歲，她與姐姐都在新加坡工作，她們計劃今年在馬六甲購買一間角頭排屋，或是單層半獨立式房屋。

她們倆人的月薪加起來有新幣3100元（大約是7200令吉）。

她說：“這是我們第一次購買房屋，對於購屋程序、所需的費用都不瞭解，希望從問診室獲得一些訊息，我們預算購買價格16萬令吉的房屋，請問符合條件嗎？”

答：侯小姐在信中，沒有清楚寫明是準備與姐姐聯名購買，或是個別購買一間價格在16萬令吉左右的房屋。

假如是倆人準備聯名購買，以你們的月收入水平，加上如果所任職的行業收入穩定，當然符合貸款條件；如果是個別購買，若是沒有其他貸款，如汽車或大學學費貸款要分期支付，可以說勉強符合條件。

當我們準備購買房屋，銀行是以分期付款佔（扣除基本貸款分期付款）凈收入的不超過三份之一為準，好比分期付款是1000令吉，貸款者的凈收入必須至少有3000令吉，如果她有汽車貸款（譬如500令吉）要分期償還，其凈收入應該是減去500令吉後還有3000令吉。

另外，來信沒有提及準備向發展商訂購或是在轉手市場購買，如果是準備向發展商購買，而發展商推售的有關單位包括免律師費、印花稅等配套，在購屋時不需要準備太多的首期現金。

不過，不論是向發展商訂購房屋或是在轉手市場購買，至少要準備屋價的10%，譬如說一間20萬令吉的房屋，在簽署買賣合約時，需支付10%的首期錢，就是2萬令吉。

如果是在轉手市場購買，尚需要支付律師費及印花稅，以屋價20萬令吉為基礎，律師費的算法是首15萬令吉1%、接下來5萬令吉0.8%。

另外我們需支付印花稅，如果屋價是20萬令吉，印花稅的支付是首10萬令吉：1%、接下來10萬令吉：2%。

至於貸款合約的印花稅則是貸款數額的0.5%，假如貸款16萬令吉，需付的印花稅是800令吉，以此類推。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.07.12

一个

想问下，当签了银行的贷款和S&P。过后如果我想卖的话需要怎样做？费用方面呢？

blueyap82

道路被佔‧可投報地方政府

    * 問診室

2008-07-12 19:38

羅小姐說，她住在新村屋，這新村屋是有屋契的，屋地之間有政府道路，可是這條道路已被其鄰居霸用，造成她進出很不方便。

她說，鄰居不只霸佔這條路，還霸佔了她的屋地，車子根本無法駛進她家，她只好將車子寄放在親友家，至今已經數十年，不只自己很不方便，也覺得麻煩他們多年，這樣不是辦法。

她問：

1. 應該如何解決問題？

2. 可否採取法律行動討回公道？

答：如果是政府道路，就是所謂的公家路，任何人都不能霸佔，若有任何村民佔為己有，其他村民可以根據實況向地方政府投報，留待他們採取相關的行動。

購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，由於涉及公家產業，惟有地方政府才有權利採取法律行動，對付霸佔道路的人士。

有一點讓人不解的是，為何這位讀者事隔這麼多年才將問題提出來，還有其他村民是否也面對同樣問題？如果鄰居霸佔新村道路，相信不只對羅小姐造成不便，其他村民也可能受牽連，假如情況是這樣的話，可以聯合起來向地方政府投報，以期問題儘快獲得解決。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.07.12

blueyap82

產業發展藍圖不能索取

    * 問診室

2008-07-12 19:39

李小姐來信提出有關產業發展藍圖的問題。她說，針對產業藍圖的副本，她向市議會提出購買要求，市議會的人說不能賣，向發展商索取，發展商也不答應。

請問：可以從哪裡購買到有關產業發展藍圖？

答：一個產業發展計劃的藍圖，除了可從地方政府、發展商取得，另一個管道是向發展商的建築師購買。

當發展商向購屋者發出分期屋款的徵收信件時，會附上建築師的工程完工報告，裡邊會有建築師所屬的公司，可從中追索，掌握聯系有關建築師的方法，然後向他購買有關產業發展藍圖。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.07.12

blueyap82

公寓管理費不合理調高

    * 問診室

2008-07-12 19:40

黃先生住在八打靈再也SS2其中一個公寓單位，該公寓有2座，建好至今已超過10年，他是於2006年向第一位業主購買一個單位。

當他購買該單位時，有關公寓的管理公司徵收的管理費是每平方尺16仙，不包括維修儲備金。

隨後政府公佈修改條例，共管公寓必須在2008年4月12日之前成立聯合管理機構，在成立聯合管理機構之後，公寓的管理有些改善，不過管理層在沒有事先通知業主的情況下，調高管理維修費。

針對調高收費一事，他認為不合理，因此沒有繳交，2007年杪管理機構通知他們向發展商律師領取分層地契，不過需附上管理維修費收據，以及其他相關文件。

至今他仍未領取分層地契，原因是他基以管理維修費的徵收不合理，沒有按期支付，因此不符合領取分層地契條件。

最近他又接獲管理機構發給的信件，指業主過去多年來拖欠管理公司的服務費，總結起來已高達80萬令吉，假如他們在接獲通知的10天內，不悉數償還，將面對法律行動的對付。

請問：如何處理這些問題？能否將上述問題帶上房屋仲裁庭？在管理維修費調高後，每月的開銷幾乎增加100令吉，這對一般的中低家庭，是一筆不小的數目。

答：陳鍾靈說，針對黃先生面對的問題，有關公寓的居民委員會可以向管理機構瞭解，並要他們解釋為何管理維修費大幅調高、主要用在哪些方面，是否真的需要這麼多收費，才足以維持？

還有，賬目必須獲得稽查與審核，收支報表必須張貼在公寓的佈告欄，清楚告示公寓的居民或業主，以示透明化。

提到類似問題能否提交房屋仲裁庭，這裡要指出的是，這類問題不受房屋仲裁庭審理。

另外，拖欠公寓管理維修費，不是解決問題的辦法，最.好是與管理機構、發展商協商，嘗試要求調低收費，管理機構是業主與發展商之間協商的橋樑，業主對公寓的管理有任何不滿，可以向該機構反映，大家一起努力，尋求解決問題的方法。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.07.12

blueyap82

現金買房屋卻遭凍結

    * 問診室

2008-07-19 19:30

當購屋者以現金購買產業時，她首先要確定的是，賣方是否將產業抵押給銀行，作為賣方領取貸款的擔保；假如有關產業抵押給銀行，購屋者必須索取贖回產業文件，以便向銀行贖回有關產業。

彭女士說，她於2003年在律師樓簽約購買一個土著單位。幾個月後，有關單位成功由土著轉為非土著，當時她是以現金購買，如今已遷入該單位居住。

關於轉名的手續是由律師負責代辦，可是幾年過去了，卻一直沒有成功，開始的時候，律師的理由是電腦系統問題，導致轉名手續拖延，最近才被告知，賣方將有關單位抵押給銀行，銀行申請了凍結令，雖然地契已在土地局，但卻因為凍結令不能轉名。

請問在這項交易中：

1. 律師付錢給對方之前，是否先去土地局，查清楚是否有凍結令的問題？然後才展開下一步行動？

2. 怎樣才能使銀行取消凍結令？律師說賣方律師表示凍結令已取消，但土地局卻說需要證據，這證據指的又是什麼？

3. 如果凍結令一直不能解除，或者說一直持續到賣方還清銀行貸款，我是否能領回現金？

4. 在這項交易中，哪一方面應負責任？

答：林若輝律師說，當購屋者（買方）以現金購買產業時，她首先要確定的是，賣方是否將產業抵押給銀行，作為賣方領取貸款的擔保；假如有關產業抵押給銀行，購屋者必須索取贖回產業文件，以便向銀行贖回有關產業。

第二，購屋者應該對有關產業進私人凍結令，以保護他／她的權益，這將避免賣方出售有關產業給第三者，或將有關產業抵押給銀行。

在這方面，彭女士提及賣方將產業抵押給銀行，如果情況是這樣，她必須向銀行贖回有關產業，否則銀行可能對有關產業展開拍賣行動。

在回答彭女士提出的問題，林律師說，一般來說律師必須對土地展開搜尋，看看有關土地是否抵押給銀行，或是存在其他限制。

“依我看，彭女士提及的是抵押，而非凍結令，假如一個產業單位被抵押，她必須償清銀行貸款，贖回有關產業，相信她提及的是解押方面的事宜。”

假如銀行拍賣有關產業，她可起訴賣方要求退款，或者是律師疏忽，她可以對律師 採取起訴行動。

以彭女士的個案來推論，其律師必須確保她的利益獲得保障，因此相關責任落在其律師哪方面。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.07.19

blueyap82

現金買房屋卻遭凍結

    * 問診室

2008-07-19 19:30

當購屋者以現金購買產業時，她首先要確定的是，賣方是否將產業抵押給銀行，作為賣方領取貸款的擔保；假如有關產業抵押給銀行，購屋者必須索取贖回產業文件，以便向銀行贖回有關產業。

彭女士說，她於2003年在律師樓簽約購買一個土著單位。幾個月後，有關單位成功由土著轉為非土著，當時她是以現金購買，如今已遷入該單位居住。

關於轉名的手續是由律師負責代辦，可是幾年過去了，卻一直沒有成功，開始的時候，律師的理由是電腦系統問題，導致轉名手續拖延，最近才被告知，賣方將有關單位抵押給銀行，銀行申請了凍結令，雖然地契已在土地局，但卻因為凍結令不能轉名。

請問在這項交易中：

1. 律師付錢給對方之前，是否先去土地局，查清楚是否有凍結令的問題？然後才展開下一步行動？

2. 怎樣才能使銀行取消凍結令？律師說賣方律師表示凍結令已取消，但土地局卻說需要證據，這證據指的又是什麼？

3. 如果凍結令一直不能解除，或者說一直持續到賣方還清銀行貸款，我是否能領回現金？

4. 在這項交易中，哪一方面應負責任？

答：林若輝律師說，當購屋者（買方）以現金購買產業時，她首先要確定的是，賣方是否將產業抵押給銀行，作為賣方領取貸款的擔保；假如有關產業抵押給銀行，購屋者必須索取贖回產業文件，以便向銀行贖回有關產業。

第二，購屋者應該對有關產業進私人凍結令，以保護他／她的權益，這將避免賣方出售有關產業給第三者，或將有關產業抵押給銀行。

在這方面，彭女士提及賣方將產業抵押給銀行，如果情況是這樣，她必須向銀行贖回有關產業，否則銀行可能對有關產業展開拍賣行動。

在回答彭女士提出的問題，林律師說，一般來說律師必須對土地展開搜尋，看看有關土地是否抵押給銀行，或是存在其他限制。

“依我看，彭女士提及的是抵押，而非凍結令，假如一個產業單位被抵押，她必須償清銀行貸款，贖回有關產業，相信她提及的是解押方面的事宜。”

假如銀行拍賣有關產業，她可起訴賣方要求退款，或者是律師疏忽，她可以對律師 採取起訴行動。

以彭女士的個案來推論，其律師必須確保她的利益獲得保障，因此相關責任落在其律師哪方面。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.07.19