槟城房地产投资

jeffanb

不错的文章，分享一下：

2014 年财政预算案后 怎样挑赚钱的房地产         

上一期和大家谈论了有关 2014 年的马来西亚房地产趋势，这一期我应该说说 2014 年要投资怎样的房地产。首先大家要明白一个最最根本的硬道理 -- 你投资的目的是什么？答案绝对不是为了拥有、为了面子、为了应酬、为了喜欢、为了顺眼、为了情绪、为了减压、为了……大家一定要记得，投资只有唯一的一个目的，那就是要获利！在投资房地产方面，许多专家会跟你说，要在房地产赚到钱，最重要的是地段、地段、地段！！！那，怎样的地段才是好的房地产该具有的呢？


1）投资在附近有购物广场的房地产。附近有购物广场的房地产项目总是吸引了一大票投资者的目光，无论是住宅类或是商业类型的产业。购物广场可为周边住户提供完善的生活配套，尤其在城市的交通永远都是堵塞无尽头的，住户无须开车跑大老远去消费或休闲，在附近就有购物广场无疑是提高了周边人群的生活质量。

再者，成功的购物广场就象是块大磁铁，它每天都吸引了大批的人潮往这里钻，一般上这一带的办公室、店铺等肯定也是抢手的，因为购物商场为办公室的工作人群提供了饮食的方便和休闲商洽的场所；对于店铺类的房产则可以吸纳购物广场周围流动的人潮到来消费。


2）地铁站/轻快铁/收费大道/隧道/大桥/高铁等等的交通便利的地方也是房产投资热点，特别是地铁和轻快铁站附近的房产特别容易增值。单身年轻人、刚踏入社会的大学毕业生，或无车阶级，都会优先选购交通便利的地点租房或购房，对于办公室和商铺等，在公共交通站附近当然人潮特多，出入也方便，对于雇用员工这方面也较容易。

3）投资在国际学校/名校/大学/学院/私立大学的附近。在马来西亚特别是具有吸引力的 “双联课程” ，它为其他国家学生海外留学另辟了一条便捷通道。比方目前柔佛的依斯干达特区已引进多所国际知名院校，包括英国顶尖私立院校 “ Marlborough 学院马来西亚分院”、“英国纽卡斯特大学医学院马来西亚分院/NUMed”、“荷兰海洋工程学院/NMIT”、“新加坡商业发展学院马来西亚分院、英国南安普敦大学马来西亚分院/USMC” 和 “新加坡莱佛士大学依斯干达分院/RUI”。学生就读以上名校，只需花少量的钱就可以通过 “跳板留学” 就读于欧美知名大学。在这类私立大学周边的住宅和商铺租金都是异常可观的，永远不愁租户，理所当然的房价是扶摇直上！

4）投资在繁忙的，堵车的商业中心附近。一些已经成熟的店铺商业中心，诸如八打磷的 SS2，Kota Damansara，蒲种城镇等的基本设施比较完善，设有各个行业的商店、还有银行、邮政局、小贩中心、快餐店，带给住在附近地区的居民很大便利。谈到这些车水马龙的地区，虽然有时出入会遇到交通阻塞情况，不过，如果是商业房产投资者，多数会选择这些地区，因为人潮多、生意好，商店比较容易出租，可以争取比较高的租金，或者比较容易收到租金，这些都是商业房产投资者不可忽视的重点。

对于附近的住宅区住户或租户来说，尤其是学院生与上班族，最大的便利是附近有商店或小贩中心，以解决他们上学或上班，解决餐饮的需要。虽然购买繁忙商店群策略性地点的房产，价格会稍微贵一些，不过，欲出租或转售比较容易进行，所以房地产投资者仍会以这些做为考量因素。

5）投资在公园附近或住宅区内有造林设湖的的房地产。现在的购房者对于居住环境的要求是出则繁华，入则自然，这是每一个尤其是都市人的居住梦想。土地和公园的稀缺决定了公园附近或有林园社区的房地产具有绝对的稀缺性；随着人们对生态环境的关注，公园房地产的需求越来越广泛；公园为住宅带来良好的人居生态环境，湖水、树木、花草、高尔夫球场等公园元素，从心理上利于居住者的疲劳和紧张得到缓解，从精神空间的角度体现更为人性化的关怀；具有隐性的心理价值，即心理的荣耀感给业主带来满足；市场反映需求，稀缺决定价值。购房者选择公园房地产的首要特征是舒缓身心。

喧嚣的都市中心，往往是大多数城市群体奋斗的战场，其中的人们，穿梭在钢筋混凝土的森林中，人与人之间的交往多为出于职业上的需求，奋斗的疲惫使得他们向往工作之余的生活能够轻松、自如、贴近自然，这也是人类向往自然的本性使然。居住在公园周边，则可以满足人们对于景观和自然的需求，而这种需求是公园房地产存在的根本基础。公园房地产因其独特性和稀有性使它成为房地产市场上金字塔尖的贵族，价格上扬是必然的趋势。公园的稀缺导致了公园房地产的土地的稀缺，而自建公园成本较高亦非中小型发展商所能承受，供需的矛盾把公园房地产推上了房地产供应市场的金字塔尖。著名的例子有吉隆坡甲洞的Sierramas，沙登的 Gita Bayu，加影的 Jade Hill，依斯干达特区的 Horizon Hill 等等。

6）投资在名牌发展商的房地产。为什么选择名牌发展商呢？买房子和买衣服买鞋截然不同，那选择名牌发展商有什么必要呢？因为房子是不动产，品质好不好关系到一辈子，如果说房子是 99 年产权，但是房屋品质实际达不到 99 年的话，谁还敢买？谁还敢住呢？有关房屋品质问题的报道层出不穷，不良发展商延迟交房，甚至有无良发展商携款潜逃的种种新闻。可见选择可靠的发展商有多么重要。

每个人买房子无论是自住或投资都不容易，几乎是拿出大半生的积蓄，怎么能够不慎重，不小心呢。何况现在正好政府在调控房市，因各种原因导致楼盘项目质量缩水的事情时有发生。譬如发展商因资金短缺，致使房屋交付时间一拖再拖；或者因房价下调，发展商在建筑用材上使用价格较低的替代材料，致使房屋的品质和质量大幅下降。在房地产业内人士看来，购买名牌发展商的楼盘，可以在最大程度上降低复杂市场环境下有可能出现的各种风险：延期交房、烂尾楼，甚至发展商携款潜逃……

一家发展商之所以能称之为名牌发展商，往往具有多年的房产开发经历，并在市场中有着不错的口碑。相比普通发展商，名牌发展商体现的是更好的资金实力、更强的产品营造能力，以及更精细的管理能力。这意味着，在市场火爆时，能给产品带来更大的升值潜力；在市场低迷时，拥有更好的抵抗风险能力。名牌发展商资金实力雄厚，出现延期交房甚至烂尾的可能性很小，也很少会因成本价格的浮动而偷工减料。即使出现了质量等问题，获得妥善解决的可能性也比较大。历史数据证明，名牌发展商已经成为决定购房者购买投资的重要因素。

7）最近几年，中国投资者的身影正越来越多地出现在吉隆坡、较多华人聚集的槟城以及紧邻新加坡的新山。与一些发展中国家管制资本的做法不同，我国向外国房地产投资者提供了相对自由宽松的政策和制度。外国投资者允许直接持有马来西亚房产产权，除了土地之外可自由购置价值超过马币 100 万的各类房产，此外，还能够申请到最高为 70% 的房贷。

政府也为了鼓励外国人到马来西亚投资置业、居住生活，施行了 “马来西亚第二家园” 政策，该政策规定，在马来西亚购置房产的外国人不仅能获得10年签证终身续签，而且还享有 100% 房产所有权。那么，在马来西亚有那几个点是较多外国人到来投资呢？由于外国投资者购买及投资炒作，该地的房价涨幅肯定也是超越其他区域的，我在课程经常强调，马来西亚最值得投资的地区依次为吉隆坡，下来是依斯干达特区和槟城：

A）为何我选择投资吉隆坡排在首位？因为吉隆坡是马来西亚的首都，人口是我国所有城市当中最多的。对于外国的投资者，吉隆坡市中心无疑是他们热爱的地段。这里寸土寸金，林立于此的公寓都是属于豪华水平。除了豪华公寓以外，世界顶级的企业也在这里设立总部或分行，所以这里的办公室不光是数量多，质量也高，其中不乏 A 级商业大楼。KLCC 吉隆坡城中城是其中一个最重要的商业区域。

这里拥有顶级的购物广场，如吉隆坡阳光购物中心，柏威年广场，升喜广场, Lot 10，金河广场，成功时代广场等。此外，各类设施也能在这里找到，如主题公园，会展中心，酒店，轻快铁等。根据市场的调查显示，国内外业者，新设立公司，置业者，如果在能力许可的范围下，他们都希望尽量靠近吉隆坡城中城。这里的商业，零售业空间租金高昂，回酬可观，此地区的住宅产业，一般不愁没有需求。据资料统计吉隆坡房产年租金收益可达6%。

B）第二为投资在柔佛南部的依斯干达经济开发区及 Medini 项目。这里就像中国当年拿深圳当试验一样，是马来西亚改革开放的特区。跟邻居新加坡相比，这里物业低廉升值空间大。在东南亚，可以淘金的机会和地区并不是很多，我们的依斯干达应该是其中之一，因为区域优势得天独厚不可取代。这片特区与新加坡临近，从开发区到达新加坡仅仅需穿过目前有的两座大桥，还有不久前才开通的水上的士，而且未来新加坡的地铁还会延伸到依斯干达特区。

依斯干达特区确实是参照深圳承接香港经济外溢而快速发展的模式而设立这一特区的。依斯干达地区不但临近新加坡，面积还相当于3个新加坡，以后肯定要承接大量的新加坡业务，甚至居民。Medini 特区与新加坡有两条跨海大桥，可谓与新加坡瞬息相通，目前正在修建海底隧道，以后大约20分钟即可到达新加坡，与中国香港特区和深圳特区位置极其相似。

深圳目前不也已经成为香港的别苑了吗？就像深圳特区当时依靠自由贸易港香港一样，拥有如此地势的依斯干达特区也着眼于承接外溢的新加坡经济。须知道新加坡地少人口密度大，经济发达，发展空间受限，当地的政府租屋一般每平方尺需要 1,000 至 2,500 马币，私人公寓或豪宅则通常不会低于每平方尺 1,500 马币。而在依斯干达区域，只需要每平方尺 700 马币的价格就能购得一套豪华私宅。现在已经有数十万计的新加坡人及其他人群前来这里咨询投资置业，而随着新加坡各项成本的增长，各地的投资者都会被依斯干达特区的种种条件吸引过来。更何况，马来西亚房价在整个东南亚都保持较低水平。

除了产业增值，依斯干达区域吸引投资者的另外一个重要原因是事业发展机会很大。马来西亚政府规划将在依斯干达投入数以亿元计用于特区的基础建设。2011 年 6 月 28 日，新加坡淡马锡集团与马来西亚政府签署了约300 亿马币合作协议，在依斯干达进行综合性开发。美国通用电气、德国BMW、韩国三星、丹麦的 Legoland、英国的 Pinewood 影视制作公司（制作007系列，《哈利波特》及《加勒比海盗》等电影），及我国首富丹斯里郭鹤年的香格里拉等 80 余家全球知名企业已先后到此投资。

且不说大的产业机会，就是为这些企业做某些方面的配套服务，也足以带动很多相关产业快速发展，尤其做物流配套等相关服务业进驻开发区肯定有发展空间。吸取深圳开发的经验和教训，政府组建了一个投资管理公司依斯干达投资公司，全权负责特区的开发。投资公司负责与全世界的投资者签署合作协议，并监督投资的运行。依斯干达投资公司的管理人士称，开发区开门迎客，只要愿意合作，一切都可以谈。与当年的深圳一样，开发区并没有对外来的投资企业或个人设立太多的门槛，并且在税收、土地使用等方面都有相应的优惠政策。由于区位优势，在依斯干达居住或经商的人们也可以把孩子直接送往新加坡读书。

C）下来是槟城了，槟城房地产市场因为外环公路计划、海底隧道工程，第二座桥等因素将带动价钱的强劲发展。位于马来亚半岛北部槟州岛上的槟城也被称为槟榔屿，这里既有美丽的海滩、驰名的小吃与众多的名胜古迹，是国外游客到东南亚旅游的首选目的地之一，这里也是全马来西亚华人分布最多的城市。

槟城房地产的蓬勃发展主要归功于三个主要因素，即槟城房地产没有供应过剩、制造领域开始复苏，以及槟城人尤其是华人现金充裕。众所周知槟城房地产比起国内其他的市场显得更具韧力，相信是该州有限的土地提供了一些缓和作用。马来西亚工业发展局提供的数据显示，槟州制造业去年获得的投资额是 2009 年 21 亿 6500 万马币的五倍有余，占了去年全马总投资额 471 亿 7700 万马币的四分之一左右。

source: propertyking

jeffanb

占卜人 发表于 13-6-2015 11:43 AM
请问700k 左右能在槟城岛内买到新的公寓吗？

当然能啊，700k是不错的预算了。沿海，二手的如summer place，gold coast，penang times square，Summerton，Vertiq （没海景）都在这价位内，其他的选择更多。新的很多发展商都有推出这个价位的单位，只是好的地点的话面积会较小，如The Central， Penang World City 等等。

jeffanb

alesi616 发表于 13-6-2015 08:03 PM
绝对可以， 但不是在东北县 （p.tikus / gurney / tg tokong bungah / bt feringghi).

在西南县 （rel ...

如今的市场情况来看，西南区是可免则免了。那里供应超过需求，竞争大，出租市场小，中短期很难有什么作为。东北县，沿海区，georgetown，还是王道。参考我之前的帖文吧，有给过很多建议了。

advgamer

谢谢楼上分享的文章。总体不错只是有关Iskanda 仿效深圳的说法太过sales talk 人口可不可以也仿效一下？

caoyun

jeffanb 发表于 19-6-2015 02:34 PM
如今的市场情况来看，西南区是可免则免了。那里供应超过需求，竞争大，出租市场小，中短期很难有什么作为 ...

如果打算投资在 target customer 是大学生的, 你怎么看? 会不会觉得其实是比较吃力不讨好的投资? (就是损坏度高, 给的钱有限)

如果真的要以出租给大学生, 学院生来看, 现在那个 building/project 是最适合/最容易出租和比较少问题的?

caoyun

http://www.orientaldaily.com.my/nation/gn3073129

（檳城24日讯）檳房屋委员会主席佳日星今日致函城市和谐、房屋及地方政府部秘书长拿督莫哈末曼德，促房地部在14天內解释，为何檳州30项发展计划明明已遵守所有申请程序，却迟迟无法获得当局发出的「发展商执照及广告准证」（APDL）。
佳日星今日在记者会上说，若房地部无法在14天內解释，檳州政府及各別发展商，將考虑向中央政府房地部採取法律行动。
他说，以往发展商申请该准证时只需14天就能获知准证是否获批，就算申请失败，当局也会告知申请失败的理由。
他表示，可是自去年8月起，房地部却將所有来自檳州发展商的申请一律处于「留待观察」（KIV）的阶段，即不批准也不否决，让已购买土地並展开工程的发展商焦急在等待。
「一日没获得房地部发出发展商执照及准证，发展商就不能与买家签署买卖合约。」
他表示，根据数据，从去年8月至今年2月，檳州有48项发展计划向房地部申请发展商执照及准证，这当中，有18项获批，另外30项申请则是「留待观察」。
「就算申请被否决，也应该说明一个原因，而不是继续毫无原因地拖延下去。」
他说，这30项发展计划以可负担房屋为多数，包括SP.齐来耶路可负担房屋计划、Aspen可负担房屋计划等，估计造成檳岛及威省数以千计的可负担房屋、中廉价屋、廉价屋计划的销售受到影响。
檳房地產商公会主席拿督陈福星表示，他们已涉足这一行业30多年，非常熟悉申请准证所需要的程序，並一一遵守了。不过，其公司向房地部提出的申请，去年6月至今都没下文。
发展商深感无奈
「开始时推说农历新年后会有结果，现在又说要等开斋节之后。」
他比喻，如今的情况就像去考驾照，虽已通过所有交通规则及上路的测试，可是陆路交通局就是不肯发驾照，令发展商深感无奈。
他说，发展商从没与房地部「结冤」，双方无冤无仇下，不明白为何房地部要「无故惩罚」来自檳州的私人发展商？
「这么做等同是在破坏国家的经济成长，別忘了发展商是必须缴税给中央政府的。並且连律师、会计师、工程师、测量师等各行各业都会受影响。」
他说，最可怜的是那些想要拥有第一间家的无壳族，迟迟都不能等到签署买卖合约的那一天。

「至少要说明拒批原因」
对檳州发展商被当局拖延发出执照及准证，是否是因为去年一些中央政府机构在檳城的房屋计划，无法获州政府批准而引起的导火线，檳房屋委员会主席佳日星表示，州政府的確是不批准那些计划，但至少州政府有明確说明拒批的原因。
他希望中央政府了解，檳州区域发展机构（PERDA）和房屋发展机构（JKP）在檳城的数项发展计划无法获批，是因为部分计划的房屋单位价格竟然高达185万令吉（檳岛）和80万令吉（威省），远远超出人民所能负担的价格。
他说，一些地段是使用徵用土地方式取得，照理说，被徵用的土地必须用来充当公共用途，如建中廉价及廉价组屋。但檳州区域发展机构和房屋发展机构却打算拿来建豪华房子，因此，州政府无法批准这些计划。
他表示，州政府否决这些计划时有给予充分理由，但另一边厢，中央政府在处理「发展商执照及广告准证」的申请时却抱著悬而未决的態度，令人无法接受。
「州政府有给予充分的拒批理由，但中央政府连一个拒绝的理由都不给。」
檳房地產商公会主席拿督陈福星则说，私人发展商並不是州政府的成员，更没有权左右州政府是否批准一项发展计划。
「发展商根本不曾与中央政府有任何过节。为何要选择性惩罚我们？我们到底做错什么了？」
他说，明明只需要两个星期就能获知申请结果，现在却拖延到超过9个月，试问房地部的关键绩效指標（KPI）在哪里？
他表示，虽然一些发展商担心事情曝光后会导致他们的房屋计划受到更大的「关注」，但他觉得，如今事情已到了严重的地步，实在不得不出面了。
他说，檳房地產商公会早前曾致函房地部，告知会员迟迟无法获得准证的问题，可是，迄今仍没获房地部任何回应。

jeffanb

caoyun 发表于 25-6-2015 09:18 AM
http://www.orientaldaily.com.my/nation/gn3073129

（檳城24日讯）檳房屋委员会主席佳日星今日致函城市 ...

州政府也不批准中央JKP和PERDA的affordable housing申请计划，理由是“affordable” becomes “unaffordable". 现在是中央也不批准发展商在槟城的developer license 和 advertising permit， 希望不是变相的政治抱负。不管怎么说，最后的输家还是人民。

Tyson

Jeff 大，小弟想在 SG Dua (因为理大附近容易出租学生）买二手 apartment/condo （希望是freehold), budget 400~500k左右 来长期投资。
想听一听您的意见，以现时的物价和租价是否值得？将来这一带的高楼prospect会如何？目前这带附近的高楼，不外是Pekaka, lipsin, Desa Permai Indah, Sunny Ville, University Height, Desa University...

先谢了。注：我不是槟岛人。

caoyun

jeffanb 发表于 25-6-2015 09:57 AM
州政府也不批准中央JKP和PERDA的affordable housing申请计划，理由是“affordable” becomes “unafforda ...

其实是不是任何产业计划都需要通过州和国同时批准?

猫也有理想

caoyun 发表于 25-6-2015 09:18 AM
http://www.orientaldaily.com.my/nation/gn3073129

（檳城24日讯）檳房屋委员会主席佳日星今日致函城市 ...

原来如此，很多人说发展商故意拖慢进展，现在才知道原来是中央没下文...

caoyun

猫也有理想 发表于 27-6-2015 10:02 PM
原来如此，很多人说发展商故意拖慢进展，现在才知道原来是中央没下文...

这新闻对某些发展商是好处. 因为别人得不到, 等就了, 他们已经得到的比较容易卖.

vvti_84

caoyun 发表于 26-6-2015 03:06 PM
其实是不是任何产业计划都需要通过州和国同时批准?

master plan & building plan就是MBPP负责批准。。。
至于APDL的批准权限在中央。。

没有ADPL，你的建筑图全部被批准也没办法出售(sign SPA)
但是你可以建啦（如果你有钱）。。边建边等咯

ddmay

请问各位大大，

小弟最近想买屋来自住，工作地点靠近intel 这里。
可是，可能10年过后就会卖了回老家，又不想买了，过后几年就亏钱的。
资金有限，可能只能到达400k 而已。
不知道有什么好介绍吗？

caoyun

ddmay 发表于 29-6-2015 01:56 PM
请问各位大大，

小弟最近想买屋来自住，工作地点靠近intel 这里。

好奇问一下, 你老家在哪里? 很多外洲的朋友来了, 工作几年习惯后, 再也不想离开这里了. (除非出国)

如果我是你, 也许会考虑 villa emas(当然, 要看看价钱能不能压到你的 range, 现在四十多万有了)
or gambir height (大概 330k-380k 之间)

Claudine~

Jeff 哥，请问  The Address 8xx,000 14xx sqft 买得过吗，自己住的

pong8

caoyun 发表于 30-6-2015 09:42 AM
好奇问一下, 你老家在哪里? 很多外洲的朋友来了, 工作几年习惯后, 再也不想离开这里了. (除非出国)

如 ...

这是真的。刚来时，骂东骂西。住久了就不走了。

ddmay

caoyun 发表于 30-6-2015 09:42 AM
好奇问一下, 你老家在哪里? 很多外洲的朋友来了, 工作几年习惯后, 再也不想离开这里了. (除非出国)

如 ...

villa emas， 我听说有外劳的。是吗？ 可是，价钱方面好像有点over 我的burget. 我可能只能看below 400k 的屋子而已。
不知道还有什么选择吗？

我老家在kedah。

ddmay

还有就是，现在的人会看leashold 和 freehold 的吗？
不知道，买了会卖的出去吗？

caoyun

ddmay 发表于 30-6-2015 01:42 PM
villa emas， 我听说有外劳的。是吗？ 可是，价钱方面好像有点over 我的burget. 我可能只能看below 400k  ...

没有住那边, 但感觉不多, 即使有, 也是比较高级的外劳. (我们公司的印度外劳有些也住附近一带公寓, 付得起 1800 租金)
价钱你可以试看有没有得商量和检漏..
毕竟住太远, 塞车车油也是费用. 我多希望住那边可以容易上班放工不塞太久.现在新的可负担房屋价钱也不怎么便宜.
如果银行 loan 可以过, 你可以考虑把房间分散租出去减低开销咯.

如果有一点打算未来会脱手的, 必须选好的地点, 不然万一你回家乡, 要脱手也难.

ddmay

caoyun 发表于 30-6-2015 02:55 PM
没有住那边, 但感觉不多, 即使有, 也是比较高级的外劳. (我们公司的印度外劳有些也住附近一带公寓, 付得 ...

如果好像lz 一样，有40k +- 的头期。
你会建议在那里的屋呢？
工作地点是ｂａｙａｎ　ｌｅｐａｓ　一带的工业区。
谢谢。。