眼看oug parklane 就要起好了，心里却越来越后悔。。。。

y2ksaw18

shonhock 发表于 24-2-2015 11:29 PM
11栋楼 有 4225个单位， 全部只有一个size , 950sf 3bedroom2bathroom

有几个问题想要问....

虽然我不是Parkland OUG 的投资者，我可以试一试回答你的问题。


1)  如果要拿来投资 出租的话， 你可以租到什么好价钱？
全部都同样一个size, 没有卖点。
你要租rm2200，外面有几十间比你便宜租金的，你怎么办？以Parkland的直接对手，Bukit OUG Coondo 的租金来看，租金会介于1.2K 到1.5K。买新Project，都会面对一窝蜂招租，和卖的问题，市道好的话，问题不大，市道不好，看你Hold不Hold的住，Hold不住，就要割喉求存了。

2） 如果要拿来投资，拿来卖的话， 你打算一拿钥匙就卖rm480k， 可是很多owner不介意比你便宜rm10-25k。
你可以守多久不卖不租？
如果我没有记错，Phase1 一个Carpark的卖价280K，Phase2两个Carpark就卖到330K，以现在的行情，卖个400K，回筹还是很可观。
至于可以守多久，就要看holding power 了,如果买价330K，银行供款1.5K,出租1.2K，每月倒贴RM300，两年后要给维护费RM200，如果房租没有起，就要倒贴RM500。
个人的看法，如果出租成功，基本上守多久都没有问题。


3） 如果你打算自己住的话， 有想过以后phase3也建好，开始多人入住后，那整个地方会有多少人出入吗？
安全问题会不会有？ 卫生问题会不会有？
有多少个出入guardhouse? 一个？两个？ 以后上班时，放工时，有排你塞.....

高密度的发展，成败要看公寓管理成，如果管理不行，影响会很大。Parkland OUG分3个公寓管理层，个人认为问题不大。
至于塞车，今年10月，LRT会好，不想塞车就搭LRT吧。

chosenlc

y2ksaw18 发表于 25-2-2015 01:06 AM
虽然我不是Parkland OUG 的投资者，我可以试一试回答你的问题。

现在的买卖屋都是看在回筹，价钱伸展空间。不知是好是坏

shonhock

y2ksaw18 发表于 25-2-2015 01:06 AM
虽然我不是Parkland OUG 的投资者，我可以试一试回答你的问题。

shonhock 发表于 24-2-2015 11:29 PM
11栋楼 有 4225个单位， 全部只有一个size , 950sf 3bedroom2bathroom

有几个问题想要问....

虽然我不是Parkland OUG 的投资者，我可以试一试回答你的问题。


1)  如果要拿来投资 出租的话， 你可以租到什么好价钱？
全部都同样一个size, 没有卖点。
你要租rm2200，外面有几十间比你便宜租金的，你怎么办？以Parkland的直接对手，Bukit OUG Coondo 的租金来看，租金会介于1.2K 到1.5K。买新Project，都会面对一窝蜂招租，和卖的问题，市道好的话，问题不大，市道不好，看你Hold不Hold的住，Hold不住，就要割喉求存了。 我的看法是，只有一个unit size，完全没有任何特别的卖点可以让你的unit可以最快时间出租出去。
那时候他们买第一手时，好像还有dibs，有些人真的是同时间买2-3间。 现在问题来了，他们租不出就要每个月掏荷包供屋子。
万一你就只有那么一间屋子等出租，你的租金和回筹肯定被拉低。

2） 如果要拿来投资，拿来卖的话， 你打算一拿钥匙就卖rm480k， 可是很多owner不介意比你便宜rm10-25k。
你可以守多久不卖不租？
如果我没有记错，Phase1 一个Carpark的卖价280K，Phase2两个Carpark就卖到330K，以现在的行情，卖个400K，回筹还是很可观。
至于可以守多久，就要看holding power 了,如果买价330K，银行供款1.5K,出租1.2K，每月倒贴RM300，两年后要给维护费RM200，如果房租没有起，就要倒贴RM500。
个人的看法，如果出租成功，基本上守多久都没有问题。
当初买rm330k，现在起好后，真的那么幸运卖到rm450k。粗赚Rm120k，请不要忘记你要扣掉卖二手的律师费，penalty bank lock-in period,剩余大概rm100k。
你更加不要忘记你还要被扣Rpgtax。如果不够3年，你要给 30% of 当初的SPA price,
就是说要被扣rm30k tax。 所谓“净赚”才有Rm70k
在别的condo，净赚的不止这个数目。要是你只能卖rm400k，还要亏钱啊


还有，先去看看里面的quality，才知道原来不值rm450k的价钱

3） 如果你打算自己住的话， 有想过以后phase3也建好，开始多人入住后，那整个地方会有多少人出入吗？
安全问题会不会有？ 卫生问题会不会有？
有多少个出入guardhouse? 一个？两个？ 以后上班时，放工时，有排你塞.....

高密度的发展，成败要看公寓管理成，如果管理不行，影响会很大。Parkland OUG分3个公寓管理层，个人认为问题不大。
至于塞车，今年10月，LRT会好，不想塞车就搭LRT吧。


如果你是时常需要出去见顾客，跑sale的人，你会搭lrt上班吗？

土司男

好好守住再看罢

y2ksaw18

shonhock 发表于 25-2-2015 10:09 AM
shonhock 发表于 24-2-2015 11:29 PM
11栋楼 有 4225个单位， 全部只有一个size , 950sf 3bedroom2bathr ...

1)  如果要拿来投资 出租的话， 你可以租到什么好价钱？
全部都同样一个size, 没有卖点。
你要租rm2200，外面有几十间比你便宜租金的，你怎么办？以Parkland的直接对手，Bukit OUG Coondo 的租金来看，租金会介于1.2K 到1.5K。买新Project，都会面对一窝蜂招租，和卖的问题，市道好的话，问题不大，市道不好，看你Hold不Hold的住，Hold不住，就要割喉求存了。 我的看法是，只有一个unit size，完全没有任何特别的卖点可以让你的unit可以最快时间出租出去。
那时候他们买第一手时，好像还有dibs，有些人真的是同时间买2-3间。 现在问题来了，他们租不出就要每个月掏荷包供屋子。
万一你就只有那么一间屋子等出租，你的租金和回筹肯定被拉低。
投资就是要冒风险，目前看到Phase1和Phase2都有超过30%的亮灯率，这对Parklane OUG的屋主是一个好现象。

2） 如果要拿来投资，拿来卖的话， 你打算一拿钥匙就卖rm480k， 可是很多owner不介意比你便宜rm10-25k。
你可以守多久不卖不租？
如果我没有记错，Phase1 一个Carpark的卖价280K，Phase2两个Carpark就卖到330K，以现在的行情，卖个400K，回筹还是很可观。
至于可以守多久，就要看holding power 了,如果买价330K，银行供款1.5K,出租1.2K，每月倒贴RM300，两年后要给维护费RM200，如果房租没有起，就要倒贴RM500。
个人的看法，如果出租成功，基本上守多久都没有问题。
当初买rm330k，现在起好后，真的那么幸运卖到rm450k。粗赚Rm120k，请不要忘记你要扣掉卖二手的律师费，penalty bank lock-in period,剩余大概rm100k。
你更加不要忘记你还要被扣Rpgtax。如果不够3年，你要给 30% of 当初的SPA price,
就是说要被扣rm30k tax。 所谓“净赚”才有Rm70k
在别的condo，净赚的不止这个数目。要是你只能卖rm400k，还要亏钱啊


还有，先去看看里面的quality，才知道原来不值rm450k的价钱不论是280k或者330K的时候买，现在都是赚了，是看赚多还是赚少罢了。

3） 如果你打算自己住的话， 有想过以后phase3也建好，开始多人入住后，那整个地方会有多少人出入吗？
安全问题会不会有？ 卫生问题会不会有？
有多少个出入guardhouse? 一个？两个？ 以后上班时，放工时，有排你塞.....

高密度的发展，成败要看公寓管理成，如果管理不行，影响会很大。Parkland OUG分3个公寓管理层，个人认为问题不大。
至于塞车，今年10月，LRT会好，不想塞车就搭LRT吧。

如果你是时常需要出去见顾客，跑sale的人，你会搭lrt上班吗？


如果你的时间Flexible，基本不用怕塞车。一个公寓很难适合所有的人，就让适合的人住/租吧。

shonhock

y2ksaw18 发表于 25-2-2015 12:02 PM
1)  如果要拿来投资 出租的话， 你可以租到什么好价钱？
全部都同样一个size, 没有卖点。
你要租rm220 ...

你进去里面看一下手工和环境，就知道值不值得rm450k

幸好现在只有30%入住率， 迟些真的可以多到有60-70%入住率时，
你就可以体会和明白什么叫 “人流复杂”

之前我有几个朋友和顾客打算买那边当投资（卖或出租），不然自己住。
我问了他们几个问题，他们想想后，决定不买。

这几个月他们进去看 phase1 & 2里面的环境后，拍了些照片给我看。
他们都说庆幸没有买。

他们参观后的感想是 “以后这里是高密度的高级flat”

gkheng2003

shonhock 发表于 25-2-2015 11:45 PM
你进去里面看一下手工和环境，就知道值不值得rm450k

幸好现在只有30%入住率， 迟些真的可以多到有60-7 ...

你进去里面看一下手工和环境，就知道值不值得rm450k

下面是网络的照片，那里真有那么差？

92神雕侠侣

我相信很快屋价会冲上500千。现在parklane的屋价已经严重落后大市。现在附近新起的单位全部都是550一方尺。所以parklane的屋价在与930*550 = 511500.所以有非常大的上升空间。所以买了的投资者都会发个不停。

chosenlc

典型大马人，

１）最好他一个人住完
２）五星FACILITY齐全
３）地点是走路到OFFICE，MALL，朋友家
４）便宜，最好不用钱
５）一年后可以FLIP３－４TIMES

三傻Samsung

4000+单位 。 车量一定多的可怕 ，就怕每早在停车场里面就开始塞着出了 。

y2ksaw18

shonhock 发表于 25-2-2015 11:45 PM
你进去里面看一下手工和环境，就知道值不值得rm450k

幸好现在只有30%入住率， 迟些真的可以多到有60-7 ...

值不值得450K，是相对的，要看周围的房价是多少。在这样短的时间里，达到30%的入住率，Parklane OUG 算是表现良好，以Kiara Residence的低密度，拿了钥匙超过一年，也是大概30%的入住率罢了。
住满人后，商店就会齐全，这是一个选择，有些人喜欢宁静，有些人喜欢方便，这些商店就是为喜欢方便的人而设计的。
能不能成为Flat，就要看公寓管理了，如果管理不当，就像当年的Bukit OUG Condo，价钱就曾经跌超过发售价的50%，但是管理好后，又慢慢的恢复了应有的价格。

ABSi-Doremi

92神雕侠侣 发表于 26-2-2015 08:29 AM
我相信很快屋价会冲上500千。现在parklane的屋价已经严重落后大市。现在附近新起的单位全部都是550一方尺。 ...

550 psf.... 要看看project的卖点.... oug parkland 的手工和整体的... 毫无concept .... 要卖到 550psf... 有些难... 要等到其他的上到 650psf 再说吧...

WaBo2140

y2ksaw18 发表于 26-2-2015 11:05 AM
值不值得450K，是相对的，要看周围的房价是多少。在这样短的时间里，达到30%的入住率，Parklane OUG 算是 ...

z residence 比 kiara更慢交钥匙，可是z residence 反而更高的入住率，我听个agent说，那些本来买来投资的，见到里面手工不错，都不卖了拿来自住。oug parklene嘛。。看了房子后第一直觉就是像flat多一点。。。当然以这里地理优势，我觉得450k这个价钱还是卖得出去的。

shonhock

隔壁在装修，钻墙壁时，竟然可以钻过去隔壁，钻破洞。


或许 这就是为什么他们在SPA里注明不能钻墙壁。

shonhock

这样的quality 真的值 rm430k-480k吗？

l1023

shonhock 发表于 26-2-2015 02:05 PM
隔壁在装修，钻墙壁时，竟然可以钻过去隔壁，钻破洞。

不会吧!转洞可以转到隔壁去。。。

elmond

破洞的墙壁到底有多厚？

三傻Samsung

shonhock 发表于 26-2-2015 02:05 PM
隔壁在装修，钻墙壁时，竟然可以钻过去隔壁，钻破洞。

不能砖洞？？？？？

shonhock

据owner告诉我说， SPA里面注明是standard的6寸厚度 partition wall, 这里也的确依据standard的要求，有6寸厚。
By law, developer 没有做错东西。


现在很多新的condo都是使用类似的partition wall建高楼。
所以为什么现在的建筑工程可以在打好piling后， 一年可以建十多二十楼那么快。

strikeaegis

shonhock 发表于 26-2-2015 05:14 PM
据owner告诉我说， SPA里面注明是standard的6寸厚度 partition wall, 这里也的确依据standard的要求，有6寸 ...

用partition wall...隔音效果就会很差吧~