上半年房市欲振乏力
新公寓销量少过20%
（吉隆坡11日讯）市道欠佳冲击各行各业，今年上半年国内新推出的公寓，每10间只能卖出不到2间！ 各地耸立的高楼公寓建筑，仍是房地产发展商在今年上半年推出的主要项目，但成绩却不甚乐观，每推出10间新公寓，能卖出的数量却不足两间。
马来西亚房地产发展商会（REHDA）主席拿督斯里法特依斯干达今日在2015年上半年产业领域调查报告媒体汇报会上说，许多发展商为了避过消费税的冲击，在今年初推出新公寓单位，未料到成绩不佳。
去年出售率51% 根据马来西亚房地产发展商会搜集的资料，今年上半年共推出1万877个建筑单位，其中公寓单位就有4259，但是只出售了779，若对比去年全年新单位出售率过半的情况，今年上半年的情况不如以往。
根据公寓单位的销售成绩，去年同期出售的比例为51.1%，在下半年的情势大好，新项目的出售率涨至70.9%，但在今年上半年却急挫至只剩18.3%。 服务型公寓单位的销售率也是趋向收缩，从去年上半年的57.3%，在下半年跌了一半，只剩下24.7%，今年上半年推出的513个新单位中也只出售了100个单位，销售率只有19.4%。今年上半年主要有新高楼公寓单位推出的州属为吉隆坡、雪兰莪和槟城。
新单位数量下滑 有地房产更抢手 法特依斯干达说，房地产发展商在上半年推出的高楼建筑有所上升，反而有地产业的比例却从去年上半年的57%和61%，降至49%。 “虽然有的地房产的新单位数量下滑，但是消费者的购买力却很强。”
今年房地产发展商推出3918个单位的双层和三层排屋，上半年就售出2385个单位，几乎每推出10间，就有6间被买走。 若观察相关数据，双层及三层排屋的销售额从去年同期的34.7%，在去年下半年增长到40.7%，而在今年上半年更是上涨20%至60.8%。
这显示，今年要赶在消费税前购屋的消费者对高楼公寓不甚买账，反而钟情双层或三层排屋。 总体而言，房地产行业的销售成绩从去年至今都呈现收缩趋势，从去年同期的49%降至下半年的45%，而今年上半年也降至40%。
待售单位激增至78% 法特依斯干达也提出，未有出售的房产单位也从去年下半年的64%，在今年上半年涨至78%。尽管如此，法特依斯干达认为业者目前的情况仍受到控制，因为大多商家手中未能售出单位的比例不到30%。
根据他在汇报会上所展示的数据，78家受影响的公司中，只有7家发展商手中未能售出单位的比例高于50%。 “其中52家发展商未能出售单位的情况低于30%。”
据了解，大多投诉受影响的发展商是来自吉打、槟城、雪兰莪和柔佛。 “我去年就说情况让人担心，但今年又上升了。”
所有受到影响的发展商中，76%人认为未能出售新单位让他们的现金流受到中等程度的影响，18%更指现金流受到重大影响。 法特依斯干达说，这主要也影响到发展商向银行贷款时的发款，因为银行是要求将一定程度的单位出售后，才会放款。
消费税冲击 成本增逾5% 40%建筑商指消费税导致经商成本增加超过5%，25%建筑商认为，成本为此上涨超过5%，另有67%建筑商选择吸纳部分消费税所形成的压力。
根据马来西亚房地产发展商会的民调，94%建筑商认为消费税造成经商成本上涨，另外有67%认为消费税导致屋价上涨。
无论如何，有三分一的商家认为，消费税并未导致屋价上涨。 根据民调，13%的建筑商选择吸纳全数消费税造成的压力，另有54%选择为买家吸纳这些压力，但有33%将这些压力全数转嫁给消费者。
95%公司盈利缩小 法特依斯干达在汇报时说，大多的建筑上都会选择尽力来吸纳这些压力，只有在无能为了的时候，将压力转嫁买家。 “如果你最近有访问建筑商，你会发现95%公司的盈利缩小了。”
针对外界斥责建筑商不断推高屋价，法特依斯干达说，在这个竞争激烈的领域，自行调高价格并不合理，因为购屋者随时都会转到其他的竞争者那里去。 他说，若单位价格比竞争者贵10%左右，可能消费者还会接受，但如果超过10%，很多消费者都会选择其他的竞争者。
谈到马币走贬的影响，法特依斯干达指这对业者有一定的影响，因为有些重要部件如手扶梯、升降机、冷气机等都需要从海外入口。 他说，之前当马币汇率较高时，有些商家也会选择从海外进口其他的原料如钢材等。
新店铺数量减半 经商信心令人忧 新店铺单位数量减半，也让人担忧，是否国人对经商的信心不足，或兴趣缺缺。
根据数据，新店铺单位的推出量从去年上半年的827个单位，降至下半年的675个单位，而今年上半年也只推出327个单位，对比去年同期下挫51%。 法特依斯干达说：“大家购买店铺主要是做生意，或是投资。
现在的情况可以被看做是更少人要做生意、或是市场上租赁店铺的情况下滑。这是一个真的情况，因为购买率都不足50%。”
逾半新住宅为可负担屋 24%人贷款被拒 今年初新推出的住宅单位中有一半是可负担房屋，未料发展商却面对24%贷款25万令吉至50万令吉的买家申请遭拒，几乎每4名买家中，就有一人申请遭拒，而导致可负担房屋交易告吹的问题。
这让法特依斯干达大叹，一边厢推动大家买可负担房屋，另一边厢银行却收紧贷款条件，那要大家怎么买可负担房屋？ 他说，政府要求发展商增加可负担房屋的数量，但另一边厢，银行的贷款拒绝率却不断上升，这代表出现了结构性的问题。
根据商会取得的数据，平均贷款拒绝率已从去年的29%，涨至35%。 根据今年上半年的数据，银行最多拒绝的购屋者贷款，其数额是介于70万令吉至100万令吉，占27%，而25万令吉至50万令吉的贷款申请则占了25%。
虽然因为购屋者贷款被拒而受到影响的业者比例，从去年下半年的72降至64%，但案例却是从4730各单位增加至7004个单位，未见有改善的迹象。 贷款者在购屋者贷款期间面对的最主要问题，分别是收入不符合贷款资格、贷款比例偏低、信用史问题、银行要求更多文件、廉价及可负担房屋固打有限。 缩短贷款期限反其道而行
法特依斯干达也在汇报会上，针对有银行拟缩短贷款期限的说法大吐苦水，声称若要让更多人拥有房屋，应该是延长贷款期，而非下调。
他也举例，其实海外针对贷款一事有可以参考的方案，包括澳洲银行允许首5年的灵活还款配套，即前期摊还的贷款额不高，但越后期的贷款额逐渐增加。 “这么做，银行也不会亏。更会让更多年轻人有机会拥有房子。”
可负担屋发展商减至52家 根据商会最新民调的结果，建筑可负担房屋的发展商数量也从近70家下滑至52家，其中25家发展商的房屋计划中，可负担房屋比例不足30%。 在52家建筑可负担房屋的建筑商中，有2家的房屋计划中可负担房屋占75%及以上，6家占51%至75%，另有19家占30%至50%。
价格低于50万的可负担房屋在吉隆坡是买少见少，加上土地所剩不多，导致下半年开始推出的新单位的价位将处于100万至200万令吉。 法特依斯干达提出，下半年大多地区的新单位售价将维持和上半年一样，只有吉隆坡和吉兰丹的情况是往上走。
其中吉隆坡的大多单位的售价将从上半年的50万至100万令吉为主，继续往上飙，大多新单位的价格将处在100万至200万令吉。 法特依斯干达对此给予的解释是，土地已经不多了。 | 
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