马来西亚房屋买卖问答（Q&A)买卖前后必读（新人请看215 #）更新501#

blueyap82

想脫離租屋的日子

    * 問診室

2008-04-19 19:02

阿明說，由於目前的房租平均每個月也要300令吉，如果是租一間房屋，單層排屋至少也要900令吉，如果是4房排屋，甚至要1200令吉；假如是雙層排屋，一般在1300令吉至1600令吉之間，因為有些是樓上加樓下有4間房，有些則有5間房。

他說：“我租了2年屋子後，開始有了購買一間屬於自己房屋的想法，至少貸款繳了還是自己的房子，房租即使繳再久卻還是別人的房屋；可是沒有自備款，想問看銀行方面有何貸款方案，或是有什麼其他的建議？”

答：我們準備購買房屋，不管怎樣，一定要有自備款，至少要有房價的10%，再加上5000到 8000令吉的相關費用。

任何人要申請房屋貸款，信用一定要好，之前就有朋友想向銀行貸款購屋，結果銀行在審核個人條件時，發現他在半年內有3次信用卡的遲繳記錄（後來在一個月內都有補繳），可是銀行卻因此而拒絕批准他的貸款申請。

這個例子給你參考，反映許多銀行的態度是，寧可選擇條件好的貸款者，也不願意隨便放貸，所以自備款不足，想要取得高額貸款並不容易。

另外也要衡量自己的償還貸款能力，房屋貸款的每月分期付款，不能超過凈收入在扣除其他大筆的分期付款，如汽車貸款後的三份之一。

譬如，你每月的凈收入是2500令吉，加上有汽車貸款負擔，每月大約是500令吉，剩下 2000令吉，那你的房屋分期付款不能超過700令吉，因為除了房屋貸款要分期償還，你每月尚有其他開銷，譬如伙食、水電、電話費、保險及其他雜費的開銷，一定要預算好才訂購房屋。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.04.19

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購商業單位‧發展商清盤

    * 問診室

2008-04-26 16:58

    *

許女士來信說，她於1999年中在全球房屋發展商舉辦的房屋展銷會上，以現金購買了一間辦公室單位，並簽署一份租金回酬合約，以便將有關單位回租給發展商。

買賣交易完畢後，發展商沒有將分層地契歸還給她，後來才知道發展商將整座公寓的地契抵押給銀行，多次向發展商追討、找過議員、律師等都不得要領。

如今收到銀行通知書，限她在2008年5月24日之前，以一筆錢付於銀行，以便要回地契。

以下是她提出的問題：

1. 據瞭解，發展商已清盤，離開大馬前往澳洲定居，這座商業樓現由接管公司管理，請問接管公司是否能出面處理此事？

2. 銀行是否有權拍賣買主的產業？我已63歲，無法也無錢支付這筆款項？請問我應該怎樣做才能保住唯一的產業？

答：許女士面對的是不容易處理的問題，當我們向銀行提出貸款申請，假如發展商將土地抵押給任何一家銀行或金融機構，提供貸款的銀行在支付第一筆付款之前，須先獲得發展商的書面保證，因為銀行將以這筆付款的一部份，作為贖回購屋者房屋所屬土地的資金，這項贖回行動將確保有關土地，不會受到發展商日後出現財務問題的影響。

換句話說，發展商在過後若要將產業抵押給金融機構，須先獲得購買者的同意。

許女士是以現金購買，相信少了這個環節。再加上所購買的是商業單位，若要對發展商採取法律行動，惟有通過民事法庭進行，假如發展商已經逃離本地，或是其公司已經被接管，又是一個傷腦筋且無奈的問題。

無論如何，許女士可以嘗試找接管公司協助。另外，銀行會在貸款者拖欠貸款一段時間、追討不果後才進行拍賣有關產業的行動。

（意見提供：購屋者協會中文組主任陳鍾靈）
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.04.26

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房屋架構不符規格

    * 問診室

2008-04-26 16:59

劉先生於2005年在加影購買了一間兩層半排屋，並且在簽署買賣合約的2年內，領取新屋的入伙紙。

可是，正當在進行新屋裝修工程的時候，發現屋子的結構與建築條例和消防局的要求有些出入，按說地方政府與消防局是不會批准的，因為不符合安全規格。

據瞭解，每當地方政府發出發展准令給發展商時，地方政府也會同時發批發展商之前呈交的建築施工圖給發展商，發展商必須根據合法的建築圖施工。

他說：“我並沒有因為安全規格問題驚動發展商，之後致電發展商要求取得一份影印建築圖，可是發展商卻再三拖延，而且推卸說要向繪測師購買。”

“事後，我也向繪測師要求一份影印本，並且無奈的付了100令吉給繪測師，換來的卻是3張沒經過地方政府批准的建築圖，繪圖並沒蓋上印章說明。”

在此提出以下問題，希望能幫忙解答：

1. 要如何向地方政府獲取影印版及批准了的建築圖？

2. 假如地方政府不合作，有哪個監督委員會可供投訴？

3. 目前屋子的有效修補期是交屋後的18個月（2009年1月期滿），假如我呈上投訴已超過18個月期限，投訴是否有效？

4. 是否能自己處理？還是需要律師協助？

5. 投訴之前需要準備哪些資料？

6. 是否有更快的方法可供投訴，以便可以更快獲得賠償？

7. 對繪測師不誠實的行為可否提出投訴？可以向哪些部門提出？如何索取賠償？

答：劉先生若要投訴發展商、繪測師等，需要有證據，譬如圖片，如果自己可以處理，不需勞駕律師協助。

關於欲取得地方政府發批的建築圖影印本，可以向產業所屬的地方政府辦事處購買，最主要是帶齊有關產業相關資料，然後上門向負責的部門提出購買要求。

針對繪測師不誠實的問題，可以據情向繪測師公會投訴，該公會的地址與電話如下：

Pertubuhan Arkitek Malaysia
4&6 Jalan Tangsi
50480 Kuala Lumpur
電話：03-2693 4182

至於房屋問題的任何投訴，應在發展商提供的有效維修期內提出，逾期投訴恐怕失效。

（意見提供：購屋者協會中文組主任陳鍾靈）
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.04.26

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入伙紙未到‧發展商先交屋

    * 問診室

2008-04-26 17:00

    *

陳昇說，他於2005年12月13日簽署買賣合約，發展商在2007年通知他說可以領取鎖匙。

發展商表示，即使不按時領取鎖匙，也被視為已經將屋子的鎖匙交給購屋者，於是他只好去領取鎖匙。

到了12月中，他撥電話給發展商，發展商辦公室的人表示，還未領取入伙紙，因為地方政府不批，說是有部份錯漏。

在提及遲交屋索償的問題，發展商卻說已在期限前交鎖匙，所以不能索取賠償。

當我們嘗試從各方面瞭解問題時，發現發展商若在期限前呈上E表格就不算遲交屋；可是，發展商那邊卻反問我們要哪一份E表格，他說他們手上有好幾份。

請問：究竟發展商呈上去的E表格是根據哪一份？如要索取遲交屋賠償，應該如何確認發展商遲交屋？

答：發展商若沒有呈上E表格，是不符合移交鎖匙給購屋者條件，沒有E表格，也不可能領取入伙紙。

陳昇是在2005年12月13日簽署買賣合約，過了2007年12月13日，發展商就被視為遲交屋，遲交屋的索償可申領至發展商呈上E表格給地方政府，並獲得有關當局接收的日子。

提到地方政府不批發入伙紙的問題，不曉得發展商是否有呈上E表格，若有呈上E表格，並獲得接收，表示發展商的建築計劃及相關設施已經齊備，譬如水電供應可接駁到個別單位、排水系統完善，符合交屋條件。

如果發展商不願對逾期交屋做出賠償，購屋者可以將事件帶上房屋仲裁庭，並提出索賠要求。

（意見提供：購屋者協會中文組主任陳鍾靈）
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.04.26

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沒分層地契‧能售產業嗎？

    * 問診室

2008-05-03 18:05

    *

分層產業如公寓的業主，如果還未有分層地契，而又準備脫售有關單位，須向發展商申請批准交易文件，並支付手續費，不一定要有分層地契才能脫售有關產業。

沒分層地契能脫售產業嗎？

琪琪今年25歲，2004年10月購買了一間廉價組屋，為99年契約的單位，當時購買的價格是 4萬2000令吉。

請問：地契的年限是從什麼時候算起？要從律師或發展商處獲知有關資料？

另外，請問是不是所有組屋需有分層地契才能脫售？

她說已繳清屋款，可是還未有分層地契，請問應向哪方面瞭解有關進展？

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，地契年限的有效期是從總地契分割為個別地契那天算起，如果是組屋或公寓等分層產業，則是從總地契分為個別座樓地契的日期算起。

分層產業的業主，如果還未有分層地契，而又準備脫售有關單位，須向發展商申請批准交易信件，並支付手續費，不一定要有分層地契才能脫售產業。

如果分層地契遲遲沒下文，應該向發展商瞭解及跟進，確保發展商儘快處理，以免夜長夢多。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.05.03

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賣公寓‧要繳多少交易費用？

    * 問診室

2008-05-03 18:06

新山的余小姐說，她於2002年9月18日購買了一間城市公寓，該公寓仍未有分層地契，如果準備賣掉公寓，需付給發展商手續費，大約需要支付多少錢？

她購買的公寓價格是14萬令吉，需支付多少的律師費？至於管理費，發展商提醒她要支付3個月的費用，作為管理維修儲備金，這樣的徵收合理嗎？

另外，請問在2007年12月1日之前簽署的買賣合約，是否對屋主比較不利，以及比較難處理問題？

答：林若輝律師說，當公寓仍未有分層地契、業主欲脫售有關單位的話，需尋求發展商的同意或批准。在這個過程中，賣方需支付發展商50令吉的象徵式手續費。

提及律師費的問題，首15萬令吉的產業，買主需支付的律師費是1%，就是1500令吉。

談到管理維修費的問題，陳鍾靈指出，在標準的買賣合約，發展商會向購屋者徵收1+3的管理維修費，1個月是押抵、3個月是預付，至於管理維修儲備金，則是管理維修費的10%，假設每月的管理維修費是150令吉，維修儲備金只是15令吉，以此類推。

另外，在2002年12月1日之前簽署的買賣合約，並非對業主比較不利，只是在2002年12 月1日修訂之後生效的法令，購屋者獲保障的層面比較廣。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.05.03

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銀行遲付款‧為甚麼罰我？

    * 問診室

2008-05-03 18:07

林先生說，他於2007年9月購買了一間40萬令吉的排屋，當時房屋興建工程已完成一半，之後有事出國公幹，10月份才簽買賣合約，以及銀行貸款合約。

他所選擇的貸款銀行是發展商指定的本地銀行，是其財團銀行成員之一，他貸款31萬令吉。

幾個星期後，發展商來信要銀行付款，大約是22萬令吉，可是銀行遲遲不付款，一直拖延至 2008年3月才支付發展商第一筆款項，大約是17萬令吉；遲了大約5個月，餘額因為買賣合約律師還未做好轉移產業擁有權備忘錄，無法依時發放。

發展商來信說，由於遲發放貸款，要他支付10%的利息給他們，假如以22萬令吉計算，5個月的罰款大約是9000令吉，（22,000X10%X5/12)。

請問：我可以要求銀行負責這筆罰款嗎？主要是因為銀行的延誤造成我被罰款，有沒有什麼條例可以保護購屋者免受這些不公平的對待？

答：陳鍾靈說，林先生購買的產業是建築工程已進行到一半的單位，在林先生簽署買賣合約、轉移產業擁有權備忘錄之前，應該針對付款方式、期限等講清楚。

林先生簽署的很可能非標準合約，可以針對買屋的一些條款和發展商協商，以便擁有較寬裕的時間安排銀行貸款、處理付款給發展商，避免被徵收大筆的遲付款利息。

一個已有個別地契的單位，在購屋者向銀行提出貸款申請時，地契將抵押給銀行，這個過程需要較長的時間，因為當發展商將個別地契登錄在買者名下後，再轉交給銀行做抵押，做為獲取銀行貸款的保證。

另外，若銀行蓄意遲付款，貸款者可以向有關銀行及國家銀行投訴，但要有確實證據，證明有關銀行的確存心這樣做；不過，林先生也可以從發展商處瞭解，發展商與銀行之間的聯繫，是否在哪一個環節有延誤，以致銀行不能依時發放貸款。

當然，如果購屋者不服被無理徵收遲付款利息，可以將事件帶上房屋仲裁庭，尋求司法的合理判決。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.05.03

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起訴發展商有效期多少年？

    * 問診室

2008-05-03 18:08

劉先生說，他於2004年8月簽約購買一間服務公寓，預定交屋日是2007年8月。至今工程只完成大約50%，現在情況是：工程宣告停頓，發展商正接洽接管公司，接手有關工程，惟附帶的條件是現有投資者必須放棄起訴行動。

我們正考慮起訴發展商，請問：我國法律允許購屋者採取起訴行動的有效期限是多少年？

答：在房屋發展法令下標準的買賣合約，購屋者可對發展商採取起訴行動的有效期是，發展商應該交屋日算起的6年內，以這位讀者的情況是2007年8月起的6年內。

不過，劉先生購買的是服務公寓，當年簽署的合約可能非標準合約，再加上發展商若爭取到有意接管有關工程的投資者，他們接手的其中一個條件是：要購屋者對發展商放棄法律訴訟行動，否則不繼續有關建屋工程，這對購屋者是很無奈的事，但有一些發展商經常走這一步棋，造成購屋者的現金被套牢，而領取新屋鎖匙一事則遙遙無期。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.05.03

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產業經紀‧不能向買賣雙方收佣金

    * 問診室

2008-05-10 19:01

    *

任何產業的交易，應該由合格的產業經紀協助落實，佣金通常由賣方支付，假如是買方要求經紀物色產業，而且事先同意支付經紀產業交易佣金，也是一個選擇性安排，惟產業經紀只能收取一方的佣金，不能要求買賣雙方支付佣金。

雪蘭莪州八打靈再也的林太太來信說，鄰居準備脫售她的單層排屋，恰好我的表妹準備物色一個產業單位，在看了該房屋後，她決定購買該房屋，在這種情況下，鄰居是否應支付我產業交易佣金？

答：假如林太太不是合格的產業經紀，雖然她可以兼當中間人或介紹人，但是卻不能收取產業交易佣金；不過，假如這個產業交易交由可信賴的經紀完成，她可以從經紀手中獲取介紹人費用，有關收費佔產業經紀佣金一個固定比率，比方說產業交易的佣金是 1000令吉，其中的200令吉需付給介紹人，以此類推，這只是個推算。

產業界一名有經驗的經紀指出，任何產業的交易，應該由合格的產業經紀協助落實，佣金通常由賣方支付，假如是買方要求經紀物色產業，而且事先同意支付經紀產業交易佣金，也是一個選擇性安排，惟產業經紀只能收取一方的佣金，不能要求買賣雙方支付佣金。

當產業交易佣金由買方支付時，買方可以在產業交易價格與賣方協商，要求調低成交價，畢竟佣金不是由賣方支付，他應該做出相應配合，以惠及買方。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.05.10

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地契被銀行弄不見

    * 問診室

2008-05-10 19:02

Karen說，她於1999年購買了一間公寓，向一間銀行貸款。去年10月，房屋貸款完全繳清，但卻被告知她的房屋地契被銀行弄不見。

銀行說已報了警，需重新申請一張新的地契，律師樓的律師則說要等土地局通知說地契已經好了才能通知她去領取。

請問：

1. 我已等了超過半年時間，何時才能取回地契？

2. 我有撥電銀行，銀行的職員說聯絡律師樓，但律師說還沒有消息，要繼續等，到底應該向哪一個部門查問？

3. 一般這樣的問題需要多久才能解決？為什麼申請一份新的地契需要那麼久的時間？

4. 我可以投訴銀行方面的疏忽嗎？

答：林若輝律師說，假如正本地契被弄不見，業主可以向產業所屬的土地局提出申請，以便申請補發，以下是地契不見了，需要辦理的事項。

（a）須向警方備案、表明地契已經不見
（b）必須宣誓證明
（c）有了上述2份文件，再向土地局提出補發地契申請。

至於說新地契的補發需要多長時間，這很難說，通常有賴於相關土地局的辦事效率。

以這位讀者的情況，她可以向有關銀行要求一份申請補發地契的文件，證明他們已經提出申請，以便她可以向土地局跟進。

另外，她也可以向國家銀行投訴有關銀行的疏忽。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.05.10

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發展商取消回酬保證協議

    * 問診室

2008-05-10 19:04

朱先生說，他在萬宜購買了一個產業單位，售價3萬3600令吉，並且與發展商簽署回酬保證協議。

遺憾的是，發展商在2004年收回了有關的投資回酬安排，多次以電話及書信詢問，都沒有回音，本來可以從回酬中付還貸款，可是，現在卻演變成負債過日。

在聯絡律師後，他們也說沒有辦法，權力都在發展商那邊，買方欲展開行動並不容易。

請問：在這種情況下，是否任由發展商為所欲為？

另外，身為購屋者，能從哪裡獲得協助？

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈指出，許多發展商為了加強產業能售出的吸引力，推出各式各樣的配套，與購屋者簽署保證投資回酬或回租協議，就是其中一個例子。

這其實是個不錯的概念，不過假如發展商推售的單位眾多，誰也不能確保他能爭取到100%的租戶、擁有穩定的租金收入，以及可觀的投資回酬。

我們不曉得受影響的購屋者、簽署的保證投資回酬協議或擔保租金協議，是否與發展商委托的另一家公司簽署；如果是，假如日後出現問題，欲對質也比較難，類似這樣的公司，往往是一家繳足資本微薄的私人有限公司，可輕易結束業務。

這位讀者面對的可能就是這樣的局面，不少類似產業單位的投資者，在開始的一年半載，可能有租金收入，勉強可以應付分期貸款或管理維修費的開銷。

另外一點是，這類產業單位的買賣合約，是否為標準的協議，也是個疑問，如果不是，欲對發展商展開司法行動，只能通過民事法庭進行。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.05.10

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“政府機構遲付款我須付利息”‧購屋者啞子吃黃蓮

    * 問診室

2008-05-10 19:05

    *

李小姐是一名公務員，她說2007年6月13日，她簽署買賣協議，購買一間服務公寓。這是一間已建好、備有家具的房產單位，售價19萬7000令吉。

她申請公務員貸款19萬令吉，在交屋之前，有關部門一次過發放19萬令吉貸款的97.5%款項；可是卻遲了大約2個月的時間，導致她被發展商徵收一筆龐大的遲付款利息。

她說：“遲付款錯不在她，可是她卻被迫面對遲付款利息的徵收，這是非常不公平的事。”

隨後，經過一番據理力爭，遲付款利息獲減至2000令吉，或是以2個月租金對扣。

“請問：可以向哪一個部門投訴？”

答：我們在向發展商購買即將完工、或已完工待售的房產單位，在簽署買賣合約之前，可以提出給予較長寬限期的要求，讓釋出貸款的銀行或政府機構，有充足的時間處理發放貸款事項。

陳鍾靈說，雖然遲付款一事錯不在購屋者或貸款者，但是發展商依買賣合約條文行事，向購屋者徵收遲付款利息，購屋者往往處於“啞子吃黃蓮、有苦自己知”的境地。

不論是被徵收遲付款利息2000令吉、或以2個月租金對扣，看來惟有李小姐自己權衡，李小姐購買的是服務公寓，類似這樣的個案，並不獲房屋仲裁庭審理。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.05.10

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沒入伙紙‧發展商可與租戶簽約嗎？

    * 問診室

2008-05-17 17:51

    *

一個產業單位若仍未有水電供應及入伙紙，發展商不只不能移交鎖匙，也不能與租戶簽署租約。

另外，在沒有入伙紙的情況下，業主或租戶不能進行裝修工作，因為這會影響入伙紙的分發。

沈小姐說，最近她與幾個朋友合股準備經營快餐業務，並且租了一間店面，店主是有關產業計劃的發展商。

由於她們沒有租店的經驗，所以對發展商沒質疑發展商的用心；可是在簽了租約後，現在對發展商的存心有些疑慮。

她說，情況是這樣的，今年4月她們與業主談妥要租下有關店面，店主給她們一個月時間裝修，6月起租金開始計算，她們已付了6月的租金，另加3個月押底金。

可是，在進行裝修的時候，才發現還沒有水電供應，非常不方便，造成裝修進度緩慢，很可能無法如期開張。

在此我們想請問一些問題：

1. 請問鎖匙可以交給租戶，是否意味已經有入伙紙？

2. 業主把鎖匙交給我們，而我們也進行裝修，這符合條規嗎？

3. 如果還沒有水電供應，會有入伙紙的可能嗎？

4. 我們已簽了租約，而且租約也送去蓋印，抵押金預付3個月，6月的租金也付了。一次過付了這些款項，是否對我們租戶不利？

5. 發展商告訴我們，申請水、電供應的表格已呈交給國家能源及水務公司，如果是這樣，需要多久的時間才有水電供應？我們是否能查到業主已經提呈申請，以及辦妥所需的手續？要如何查清楚？

6. 申請店面的水電供應，是整棟提出申請，還是獨立處理？

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈指出，當發展商將鎖匙交給業主時，意味有關產業已經有入伙紙，包括有水、電供應，業主在領取鎖匙後，可以進行裝修或物色租戶，把有關產業單位出租給其他人。

這位讀者面對的業主恰好是發展商，假如果真如沈小姐所說的情況，按說沒有水電供應及入伙紙，不只不能移交鎖匙，也不能與租戶簽署租約。

另外，在沒有入伙紙的情況下，業主或租戶其實不能進行裝修工作，這會影響入伙紙的分發，當然還沒有入伙紙，也對租戶不利。

租戶在與業主簽署租約之前，應該向業主提出入伙紙的要求，沈小姐與伙伴可以向國家能源及水務公司跟進，查看發展商是否有提呈水、電申請。

如果已提呈申請，需等多久才有水、電供應，這很難說，胥視有關機構的辦事或處理水、電申請事務的效率。

另一方面，沈小姐也可以向產業所屬的地方當局詢問，查看發展商是否有提呈入伙紙申請，以符合移交產業鎖匙的程序。

此外，提出水、電等基本設施的申請，如果是公寓或商業單位，一般是整棟提呈，不是個別獨立處理；若是住宅單位，則是同一期的計劃在完工後，發展商一起提呈申請書。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.05.17

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發展商先斬後奏建泊車場...

    * 問診室

2008-05-17 17:51

    *

李太太在2006年訂購了一間售價27萬令吉的共管公寓，當時訂購時沒接獲旁邊會興建多層泊車場的訊息；可是在2007年與朋友去發展商辦事處選購產業單位時，卻發覺所購買的公寓旁邊，正展開5層泊車場興建工程。

在向發展商的人員提出有關疑問，並向他們提出買賣合約沒列明有多層泊車場一事，他們卻說已申請到發展准證，買主即使反對也無效，李太太購買的單位就在多層泊車場旁邊。

請問：

1. 發展商是否有權利在售賣後才興建多層泊車場？

2. 面對這樣的情況，我們可以採取怎樣的行動？

3. 這類計劃的批准是由哪一些政府部門發出？

4. 我們可以向哪些政府部門投訴？

答：發展商提呈的建築圖、平面圖若獲得地方政府批准，有了發展准令就可以動工，興建多層泊車場的情況也一樣。

陳鍾靈說，類似這樣的發展計劃，通常是由產業所屬的地方政府負責發批，譬如說產業所在地點在巴生，可以向巴生市議會詢問，如果欲針對有關事項做出投訴，應該向該地方政府提出。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.05.17

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外籍人士能否在馬接受產業轉移？

    * 問診室

2008-05-17 17:52

    *

李先生說：“最近我準備和一名外籍人士註冊。”現提出以下問題，希望解除心中疑慮。

1. 註冊當日，我是否能把名下的房屋和車子轉移到她名下？

2. 假如轉移到她名下，她是否能在短期內脫售有關產業？

答：在我國，任何個人在足18歲可以接受產業的轉移，不過非大馬國民或外籍人士，若準備接受產業擁有權的轉移，必須尋求政府相關部門的批准。

當產業或汽車等資產轉移到另一個人名下後，他／她可以在短期內脫售有關產業進行套現。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.05.17

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產業擁有權‧可否直接轉移到買主名下？

    * 問診室

2008-05-17 17:53

王先生說，他在最近購買了一間轉手雙層排屋，是一間永久地契、座落在沙亞南與巴生之間的房產單位；不過，有關單位仍未有個別地契，意即在交易之前，發展商仍未將個別地契轉移到賣主名下。

在交易進行中，律師告訴他產業的擁有權可以從發展商，直接轉移到他名下，請問這間中的程序如何進行？

答：林若輝律師說，只要獲得發展商首肯，王先生購買的產業，可以獲得發展商直接將產業擁有權轉移到他名下。

針對這點，律師將協助其客戶就是王先生辦理產業轉名手續，當然他需要支付相關的費用，如轉移產業擁有權的印花稅、律師費及其他相關的費用，第一名買主則可省下其中的一些費用。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.05.17

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買屋驚悉賣主列黑名單

    * 問診室

2008-05-24 19:26

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買主可以針對賣主抵觸買賣合約或沒有履行買賣合約，對他展開訴訟行動，假如有關產業已有個別地契，買主可以對該產業進私人凍結令。

梁女士說，2007年11月，她們在轉手市場購買了一間雙層排屋，售價35萬5000令吉。在簽署買賣合約之前，她們支付屋價的2%做為訂金，隨後在2007年12月7日簽署買賣合約，律師在12月1日將其餘的8%屋款交給賣主，她們總共支付了3萬5500令吉。

2008年1月30日，律師向賣主的銀行要求償清貸款文件，銀行在2月20日回覆，那時她們才發現賣主已因為呆賬問題，被列入黑名單。

她說直到2008年3月，賣主仍拖欠銀行34萬8000令吉。

梁女士在信中提出以下問題：

1. 我們是否陷入很不利的境地？

2. 賣主動用8%屋款償付其他債務，並照會其銀行表明無法一次過支付其餘的28萬5000令吉。在這種情況下，我們應該怎樣保障本身的利益？

3. 在簽署買賣合約之前，律師是否有權利要賣主提呈最新的銀行結單，以確保不存在呆賬問題？

4. 針對這點，律師是否忽略了一些要點？

5. 假如賣主沒有錢補足他所拖欠的銀行貸款，銀行會否拍賣其產業？

答：黃振原律師說，買方的確處於不利的情況，但不至於沒有解決問題的希望。

假如賣主動用3萬5500令吉償付其他債務，以致沒有足夠的錢支付拖欠銀行的款項，這間中存在的是金錢、買主面對的是沒有保障的問題。

他說，買主可以對賣主展開訴訟行動，起訴他抵觸買賣合約或沒有履行買賣合約，假如有關產業已有個別地契，買主可以對該產業進私人凍結令。

不過，假如買主準備起訴賣主，可能會有兩種結果：

i. 向法庭提出申請，以迫使賣主售屋。

針對這方面，司法行動可能意義不大，因為現在的情況是，賣主沒有錢補足拖欠銀行的不足，不是他不準備售賣屋子，因此不存在“迫使”他售賣的問題。

ii. 第二個結果是，買主要求賣主終止協議，並申請法庭庭令，迫使賣主退回首期錢及一些相關損失給買主。

不過，讓我們做一些簡單的計算，賣主動用了該償付銀行的數目是2萬8500令吉，若交易告吹，該退回的首期錢是3萬5500令吉。

假如賣主沒有足夠的錢支付2萬8500令吉，他怎麼有能力退回3萬5500令吉給買主？

買主或需對賣主展開破產訴訟

另外，即使是法庭做出對買主有利的判決，買主也未必能從賣主手中獲得任何款項；因此，買主可能需對賣主展開破產訴訟，惟通過這些努力，買主需花不少的時間、金錢、精力，可能不值得這麼做。

買主律師可要求貸款銀行‧證明賣主財務情況

來到第三個問題，黃振原說：“買主的律師有權要求賣主的貸款銀行，提供償清貸款文件或結單，以證明賣主當前的財務情況，這不是法律或條例，而是謹慎行事，通常我會這樣做。”

至於說買主的律師是否忽略一些事項，黃振原認為有這樣的可能，也因為這樣，所以沒採取足夠的防範措施，確保交易價的餘額，足以從賣主的銀行贖回有關產業。

他說，假如其中一方能支付該筆2萬8500令吉的款項，其餘的31萬9500令吉，可以通過買方的貸款銀行，支付給賣方的銀行，那麼就不存在產業被拍賣的問題。

在這方面，假如賣方的銀行曉得買方購買的該項產業，面對的不足款項是2萬8500令吉，賣方的銀行不可能直接將有關產業拍賣，賣方的銀行將給一些時間及機會給涉及者，以便他能償付相關欠款。

不過，我們也不能排除一個可能性，就是假如現有的貸款未償付持續太久，或者說沒有償清，賣方的銀行可能決定拍賣有關產業，不論是否有買主的存在。

如果發生這種情況，形勢可能比較複雜，因為買家可能必須與賣方的銀行，針對彼此的權益互相競技。

黃振原（CY Wong）律師說：“我的看法是，這不是一個賣主不願意售賣，而是不夠錢償付賣主銀行的問題。”

雙方應坐下來協商

簡單說，這是金錢上的問題，賣主與買主應該做下來談、協商，並尋求一個分擔問題的解決方案。

如果問題到了最糟的階段，買方可能需要補充該筆2萬8500令吉的款項，以便他不會失去較早時支付的首期錢，進而讓產業註冊到自己名下。

隨後，買主可以選擇脫售，當然也希望有賺幅，以彌補該筆款項並賺取一些盈利；另外，他可以在償付其中的不足後，起訴賣主以取回他的損失。

買主也許覺得自己捲入一項不好的交易，或者說購買了一件比較昂貴的產業。當然，他可以尋求其律師的協助，看看他的律師怎樣說，以及他的律師是否準備在哪些方面做一些彌補。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.05.24

blueyap82

有效修補期已過‧發展商應否負責牆壁裂痕？

    * 問診室

2008-05-24 19:27

    *

朱女士購買的中價公寓單位，位於蕉賴舊街場，2005年8月發展商移交屋子鎖匙，在裝修期間她發現牆身、地磚有裂痕。

發展商交屋後的18個月有效修補期，曾先後3次更換有裂痕的地磚，同時用潻塗補牆壁的裂痕。

現在的問題是：這些裂痕並沒有停止，反而是與日俱增，並且持續延伸，甚至更換過的地磚沒幾個月又有新的裂痕。

她指出：“牆身裂痕不只在屋內、屋外及天井的柱頭也在爆裂中，我的是一樓的角頭單位，根據觀察及推論，應該是結構上的問題，地基的張力、加上洋灰調配及建築手工粗劣，以致裂痕持續不斷。”

“發展商以18個月的修補期已過，不予理會。在他們眼中，這些被視為小問題；可是，問題卻在持續惡化，還不到3年的時間，發展商難道不應負責嗎？”

請問“我要向哪兒投訴及要求賠償，要怎樣防止大廈不繼續出現裂痕？”

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈指出，假如是建築架構上的問題，即使過了“義務修補期”，發展商也應該負責，這位讀者可以向其他單位的業主瞭解，看看他們是否也面對類似的牆壁裂痕問題。

如果有關住宅區已成立居民委員會，可以通過居民委員會的名義，向發展商反映及傳達有關問題。

另外，業主們也可以通過居民委員會，將問題向房屋部、相關的地方政府，以及當地人民代議士反映。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.05.24

blueyap82

遲付款利息‧先支付後抗議

    * 問診室

2008-05-31 18:39

我們在等待房屋仲裁庭判決可能需要一些時間，如果急于領取房屋鎖匙，可以先支付遲付款利息；同時，致函發展商表示，這是在抗議中的付款（Payment Under Protest），照會發展商我們已經將案件交給房屋仲裁庭處理，若仲裁庭判決購屋者不需要承擔該筆利息，發展商必須將錢退還。

溫先生說，他的太太在2006年尾購買了一間雙層排屋，2008年初房屋建好，發展商通知他們可以領取房屋鎖匙；可是卻要他們支付一筆利息，原因是房屋興建期間，銀行延遲付錢給發展商，導致他們被徵收遲付款利息。

他說：“銀行沒有發出款項，主要原因是發展商的一些文件延遲，無法及時交給銀行，不是我們向銀行貸款遲批的問題，結果發展商將所有的賬算到我們頭上。”

以下是我們的問題：

1. 我們向發展商上訴了2次，他們只是扣減一些，並沒有給我們滿意的答覆，同時還告訴我們說，一定要付這筆賬，請問應該支付嗎？”

2. 假如需要支付，是否有權向發展商上訴，以銀行的利息算法，而不是發展商的利息算法？

3. 如果不同意發展商的說法，不支付這筆錢，會受到法律的對付嗎？

答：銀行在支付第一筆款項給發展商，往往因為文件的往來延誤，導致銀行遲付款給發展商。

當發展商向銀行索取付款信件，都會將副本同時寄給購屋者，因此可以從這些來往信件中瞭解，銀行是否如發展商所說的延遲付款，又或者是因為發展商的信件總是遲到？

提到延遲付款利息的算法，是否能以銀行的貸款利息計算法，而不是發展商的利息算法。針對這點，購屋者必須以買賣合約的條例做為依歸，在一般標準的買賣合約，發展商要求購屋者支付的遲付款利息，是以10%年利計算。

根據標準的房屋買賣合約Schedule G（有地房產），以及Schedule H（分層地契產業），有關於逾期付款利息的第9條文、第1節，發展商身為賣主，在向買方發出支付分期付款賬單的21個工作天內，如果買方沒有支付款額，賣主有權要求買主支付以10%年利計算的逾期付款利息。

不過，第2節註明，在以下任何一種、或超過一種情況發生的時候，發展商將不可以向買主徵收逾期付款利息：

（a）發展商發出不完整的工程進度付款通知，或不符合第4（2）細節的付款通知。

第4（2）細節的付款通知是：根據第3目錄表要求的分階段付款，必須獲得發展商建築師或負責房屋發展計劃工程師簽署的證書，證明分階段建築工程已經完成。

（b）若發展商將土地抵押給任何一家銀行或金融機構，這家銀行或金融機構無法適時提供贖回文件給買方，或提供貸款給買主的貸款銀行。

（c）若發展商將土地抵押給任何一家銀行，提供貸款給買主的銀行，應拒絕支付部份貸款，因為有關的付款不足以悉數贖回有關單位。

在（b）情況下，就是說發展商將地契抵押給銀行，你的貸款銀行在支付第一筆付款之前，必須先獲得發展商的承諾信，因為銀行將以這筆付款的一部份，作為贖回購屋者房屋所屬土地的資金，這項贖回行動將確保有關土地，不會受到發展商日後出現財務問題的影響。

一般來說，這個過程會導致銀行延遲付款，在瞭解問題後，如果是銀行的錯，你可以致函相關銀行總部，並做出投訴。

如果是發展商的錯，你也可以據理力爭，爭持不下的話，可以將問題帶上房屋仲裁庭。

另外，你可以要求房屋仲裁庭在你呈交的文件上蓋印，證明你已開啟檔案，然後將這份文件副本寄給發展商，如果是發展商理虧，他有可能在開庭之前，私下與你解決問題。

在等待房屋仲裁庭判決可能需要一些時間，如果你急於領取鎖匙，可以先支付有關利息；同時致函發展商表示，這是在抗議中的付款（Payment Under Protest），讓發展商知道你已經將案件交給房屋仲裁庭處理，若仲裁庭判決你不需要承擔這筆利息，發展商必須將錢退還給你。

（本期意見提供：購買者協會中文組主任陳鍾靈）
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.05.31

blueyap82

保證期滿‧白蟻問題誰負責

    * 問診室

2008-05-31 18:42

吉隆坡蕉賴讀者來信說，我購買的店屋公寓已經有5年，最近面對白蟻問題的困擾，由於已過了房屋保證期，發展商以這一點做為不予理會的理由。

眼看問題日益嚴重，不知如何處理，我的單位是在3樓，現在只能在我的單位噴射白蟻油，因為天花板就快被咬爛。

另外，管理公司也不準備處理問題，我們也不知問題該如何解決？

答：店屋公寓頂樓那一層或屋頂，屬於共管產業，即使過了房屋修補期，發展商仍需對有關問題負責，肩負解決有關問題的職責。

房屋面對白蟻問題，的確很傷腦筋，問題可大可小，儘早處理可以早日解決問題；反之，問題則可能日益惡化，釀成更大的災害，令業主精神與資產蒙受損失，困擾不已。

白蟻俗稱大水蟻或白螞蟻，是破壞住家裝潢，森林木材，造成財產損失的一大害蟲，可在熱帶及亞熱帶地區找到牠們的蹤跡，牠主要潛藏在地底，伺機侵害人類的木製品，譬如木家具、紙類產品如書本等等。

一般人處理白蟻的做法是，白蟻技術人員將藥水傾注地面之下，這樣才能治標又治本，達到事半功倍的成效。

（本期意見提供：購買者協會中文組主任陳鍾靈）
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.05.31