房产经济学：首购族的痛苦
在目前的市况，首购族必须克服重重难关，才能真正买到自己属意的房子。
如同上期专栏提到的，现实中确实存在数个方法，能刺激与帮助更多首购族购买可负担房屋。 不过，想要这些解决方案能真正落实，需要相关单位无条件支持，而且买家也要坦诚配合。
首个能帮助实现居者有其屋的良策，应该是来自大马国家银行。 国行应该为首购族，放宽部分打房政策的限制，比如减少签署房屋买卖合约的相关费用。
根据目前的行情和一般购房手续及程序，购买一间32万令吉的可负担房屋，签署合约的费用就高达4万3996令吉。 尽管转移备忘录的5400令吉印花税可稍后才支付，但其余的3万8596令吉，对中等收入家庭而言，依然是个沉重负担。
试想想，一个月收入介于5000至7000令吉的家庭，要储蓄多久才能负担得起这笔费用？ 森那美（SIME，4197，主板贸服股）和马来亚大学前年的研究报告（图），可看出巴生谷家庭的收入，用作支付在各项开销的比率。
而通过这些开销比率，我们就能计算出一个月收入为6000令吉的家庭，究竟要储蓄多久，才有足够财力去支付房屋买卖合约的相关费用。
40岁以后才有能力买房 表二清楚列出了家庭收入与开销，一个月收入仅有6000令吉的家庭，一年只能存到8640令吉。
所以，至少要储蓄5至6年之后，才负担得起4万3996令吉的费用。
而且现在的人们的结婚年龄，通常介于28至34岁。在这样的情况下，他们只有在40岁以后，才有能力购买自己的首间房屋。 假设在5至6年的储蓄期间，出现了意外，需要大笔金钱支出；抑或产业价格急剧攀升，那么，买房的梦想就离他们更加遥远了。 这是非常不公平的情况，而且也是实现居者有其屋的绊脚石。
/b>拖欠高教金难获银行贷款 对首购族来说，摆在他们眼前的其他难题，还有我早前提过的高等教育基金贷款（PTPTN）。
这是个相当大的隐忧，这些拖欠者的信用情况蒙上了污点，因而无法获得贷款来买房。在银行方面，也出现了一些不合理的情况。 针对售价不到50万令吉的可负担房屋，有些银行提供的房贷顶限，仅有80%或85%，这进一步增加了买房难度。
最后，发展商不断兴建所谓的“可负担房屋”，面积都在2000方尺以上，乘上每平方尺售价之后，整间房屋的售价根本就无法负担得起。 这一切完全就没有常理可言，假设我们一直都不着手解决，这些问题只会越滚越大。
我明白“说总是比做来得容易”，不过，我们必须正视这些问题。 我为发展商、买家和国行提供了数点建议，假设能引起广泛讨论，那么，近期内就有望捎来佳音。 给大家的一点建议 ●国行应让发展商给订金回扣
我给予国行的建议相当多，希望能吸引一些目光，促使他们考虑部分建议。 请让发展商给首购族享有10%房屋订金回扣的优惠，这是帮助首购族获得100%贷款，最快、最有效率的方式。即使无法享有全额回扣，至少也请给予3%。
同时，为首购族重新推出发展商承担利息计划（DIBS），帮助他们在建筑期间不必承担利息开销。 至于高教贷款的拖欠者，可在签署房贷协议时，让他们也签署额外协议，每月把部分收入，用来偿还高教贷款。这样就能达到两全其美的效果。
●政府应给予补贴 私人发展商在打造可负担房屋时，面临许多挑战和难题，因赚幅越来越低。请问是否可以推出一些补贴政策，来缓解首购族的负担？ 同时，界定可负担房屋价格及设下售价的顶限，可清楚地让市场有所依循。 另一方面，降低公共设施兴建费用、房屋发展费用和房屋保费等，也可刺激发展商打造更多可负担房屋，最终有望实现居者有其屋的目标。
●发展商应把选择留给买家 首先，请别用过多的橱柜和室内装潢来装饰房子，把选择留给买家，这也有助他们比较负担得起房屋售价。 而且，也请打造面积介于1000到最多2000方尺的正常房屋。
●买家速与银行协商偿还贷款 自4月一日起，国家银行已开始上传高教贷款的拖欠数据，且许多拖欠者也已被列入黑名单。假设本身有拖欠高教贷款，请尽快跟银行协商偿还贷款计划，避免信用情况蒙上污点。 假设已被国行列进黑名单，那么，在很长的一段时间内，都无法实现买房的梦想了。
Dr. Daniele Gambero 丹尼尔博士 REI集团创办人兼总执行长
2015-09-06 14:03 http://www.nanyang.com/node/721767?tid=686
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