马来西亚 房地产泡沫（有效至12月31日）

Thx2012

先生，MRT要2018年才完成。。。

Extend LRT是2014年完成。。。

Thx2012

要12月31日，还不快快投票。。。。

aidj

来源：http://www.facebook.com/photo.ph ... 483697799865&type=1

Cket

无壳蜗牛就在等等吧，2013年大家联合不买房，看他跌不跌

oon

楼主你预测房产泡沫的日子可能要延长少许

picasoho

aidj 发表于 29-12-2012 01:46 PM
来源：http://www.facebook.com/photo.ph ... 483697799865&type=1

看数据的话， service apartment 的sales 很不错，有66% 的 sales , 图表里面的销售表现错了，现在的记者和报章的把关真的是。。。。。汗颜。那个不是销售表现，是全部销售量里面的比重， 全部加起来就是100%， 意思是各类房子的销售比重， 翻译错不要紧，认真按下计算机就有明显的答案了。

从图表看来，单层排屋和单层 semi-D 99% 是在郊外，绝对不会再城市和密级人口的地方，因为很浪费地，发展商不会那么浪费资源。而郊外偏远地点通常卖的很便宜都不会卖太快，因为人口增长相对慢，地方发展和就业机会都不太多，很多小地方的人都是住祖屋。我的朋友的发展商就有一个project, 两年前还卖60k 的单层 semi-d. 卖很慢， 结果去年的双层排屋卖 300k 很快就卖完了。这类的房子通常不是普遍城市打工仔的选择， 太远了。这类project 也很少泡沫的成分， 因为真的很少人拿来投资，起20% 都非常少钱。

比较有可参考性的因该是2-3层排屋， condo 和 service apartment. 这三种房子就是时下年轻人和投资者喜欢玩/下手的种类，这些房子的平均销售有49% 。 一半的房子卖出去的话， 对发展商来说中规中矩，不是太坏。够cover 了，但是有多少个产业是2012 年头开始销售的， 有多少是刚刚 launch 的，卖出去的包括处理中的吗等等没有列明的数据， 很难有详细的分析。但是房子的sales 还在走倒是真的。 2006 年的时候很多 project 一年了都不能出到20%. 发展商的蜜月期也不是想象中那么久，到现在也是4-5年罢了。泡沫的阴影相对的低。

aidj

oon 发表于 30-12-2012 10:15 PM
楼主你预测房产泡沫的日子可能要延长少许

呵呵！

感谢你的参与。

aidj

Thx2012 发表于 29-12-2012 09:01 AM
要12月31日，还不快快投票。。。。

感谢大家投票。

aidj

picasoho 发表于 31-12-2012 12:53 AM
看数据的话， service apartment 的sales 很不错，有66% 的 sales , 图表里面的销售表现错了，现在的记者 ...

感谢提出你的分析，和大家分享。

lich

房地产泡沫化应该是事实了吧？问题应该是泡沫和时破例，不是吗？

虽然现今泡沫还没破裂，但开始进入冷却期了吧。。。槟城有些projects买了4~5个月都还有units，换着是去年，两个星期内卖完。。。

aidj

lich 发表于 2-1-2013 11:28 AM
房地产泡沫化应该是事实了吧？问题应该是泡沫和时破例，不是吗？

虽然现今泡沫还没破裂，但开始进入冷却 ...

penang地少，FDI有多，
持续长期发展应该没问题。

纠正一下，
泡泡是上升时爆破，何时看过冷却时爆破？

lich

aidj 发表于 2-1-2013 01:22 PM
penang地少，FDI有多，
持续长期发展应该没问题。

嗯。。。。基本上房市还再上升啊，只不过上升的速度放慢了。

很少看到condo推出几个月还卖不完的，有些发展商还催人签S＆P，制定日期前签的话还给rebate，以前是拿了deposit后一直delay签S＆P。。。。

可能是就近几个project在同一区一起launch，或我太敏感了吧。。。。

jacky1678

lich 发表于 2-1-2013 04:19 PM
嗯。。。。基本上房市还再上升啊，只不过上升的速度放慢了。

很少看到condo推出几个月还卖不完的，有些 ...

來了來了。

泡沫  來了

fengmo

以马来西亜的资源、和投资环境、要很無能的政府、和後知後觉的国銀、
才会產生经济泡沫。

picasoho

lich 发表于 2-1-2013 11:28 AM
房地产泡沫化应该是事实了吧？问题应该是泡沫和时破例，不是吗？

虽然现今泡沫还没破裂，但开始进入冷却 ...

要确定是不是泡沫化需要多方面的客观证据和数据，大家可以尝试下search 下3-4个经济学专家列出来的条件，虽然时间上和环境条件不一定相同，但是因该可以参考，你说的槟城有些projects买了4~5个月都还有units，换着是去年，两个星期内卖完。。。 如果是跟几年前的情形比的话，也是卖的很快了，所以比较象是在中间-不是卖的很好，也不是卖的很差。

以下是摆渡百科的详细说明，可以参考。
http://baike.baidu.com/view/1119057.htm

一些重点，
1。美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。

2。判定 *****(看这里来了解马来西亚有没有达到下面的条件）*****
1、房价表现：售价畸高，全面高涨，实际租金下降
房价表现表
　　

类型	亚类	具体指标	泡沫参考标准		中国实际值或情况
			轻 微	严 重
表现	价 格	出售价格	价格收入比：1：6以内	1：10以上	大致1：18
		房价增长率	房价增长率/人均收入增长>1	房价增长率>30%	房价增长率/人均收入增长>1
		涨价范围	全国各类物业普涨	全国各类物业普涨	全国各类物业普涨
		出租价格	出租价格指数/CPI指数<1	出租价格指数<100	出租价格指数/CPI指数<1
		投资者心理	比较乐观	十分乐观	比较乐观

- 价格收入比- 因该就是平均房价/ 人均收入。可以参考这个， 虽然不确定什么时候的数据，但是比例因该不会在1-2年间出现100%以上的改变。 参考这里，http://www.globalpropertyguide.com/Asia/malaysia/price-gdp-per-cap/a    ， 字数问题，不够空间放上来。

实际租金下跌，当销售市场投机需求旺盛时，租赁市场上，供给大量增加，结果租赁价格下降。房地产租售价格绝对下降意味着销售市场泡沫严重。

土地稀缺　　首先，土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。居者有其屋是一个社会最基本的福利要求，人们对居住条件的要求是没有穷尽的；*****我们的土地稀缺吗？*****

投机需求膨胀 *****（这个有发生，但是严重性去到哪里呢？）*****　　

对房地产出于投机目的的需求，与土地的稀缺性有关，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产泡沫随之产生。
过度放贷 *****（我认为的重点）*****　　
再有，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。从经济学的角度来说，价格是商品价值的货币表现，价格的异常升涨，肯定与资金有着密切的关系。由于价值量大的特点，房地产泡沫能否出现，一个最根本的条件是市场上有没有大量的资金存在。因此，资金支持是房地产泡沫生成的必要条件,没有银行等金融机构的配合，就不会有房地产泡沫的产生。由于房地产是不动产，容易查封、保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款。此外，银行部门还会过于乐观地估计抵押物的价值，从而加强了借款人投资于房地产的融资能力，进一步地加剧了房地产价格的上涨和产业的扩张。


3。个人观点 - 我国的银行放贷在1997 年受到教训后相当的小心，非常谨慎的国家银行也下令了全部银行收窄水喉，第二间和第三间的贷款额也下降，借不到那么多钱，活动肯定要减少，剩下少数很多cash的人在保持大量运作罢了。这方面我们的情形和美国不一样，美国的主要原因是放贷过度，连不应该得到贷款的人， 没有工作的人也得到贷款。中国的情形是拥有cash的人非常多，去过中国工作的人都听过或看过中国暴富的人拿一车的cash去买几十间房子的事情。他们的经济起飞，多年前还是没有开放的时候累积的存款，在开放后， 也就是可以自由买卖产业的时候都有很多的cash来交易。当然中国的地下放贷活动也非常的夸张

基本上就是钱在作怪，要买房产的人，钱的来源有
1。自己赚，中国暴富的很多，我们这里比较少。
2。银行借，美国的乞丐都差不多借到钱买房子，炒房子。我们的一对夫妻都工作都借不到钱。
3。外国热钱， 游资，- 我们的保护政策反而真的比较有效的kacau 了外国钱进来炒房，但是不懂能撑多久。500k 以上才能卖给外国人，土著保留地至少保留了一个数量的空地是免予被炒卖， 大肆发展。外国人借贷的条件也比较严。
4。我国的1997 年风暴让很多人到现在都还是怕怕。 很小心。中国的真正大的经济灾难还没有发生过，人民都是要痛了才会学乖。美国的大萧条危机也70-80年后才来第二次。 我们没有大起，也没有大落，马来西亚的房市因该是有泡沫，但是不是美国，中国那种巨型的泡沫， 我们因该市小起，小落，不温不火，要死不死那样。

picasoho

lich 发表于 2-1-2013 11:28 AM
房地产泡沫化应该是事实了吧？问题应该是泡沫和时破例，不是吗？

虽然现今泡沫还没破裂，但开始进入冷却 ...

要确定是不是泡沫化需要多方面的客观证据和数据，大家可以尝试下search 下3-4个经济学专家列出来的条件，虽然时间上和环境条件不一定相同，但是因该可以参考，你说的槟城有些projects买了4~5个月都还有units，换着是去年，两个星期内卖完。。。 如果是跟几年前的情形比的话，也是卖的很快了，所以比较象是在中间-不是卖的很好，也不是卖的很差。

以下是摆渡百科的详细说明，可以参考。
http://baike.baidu.com/view/1119057.htm

一些重点，
1。美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。

2。判定 *****(看这里来了解马来西亚有没有达到下面的条件）*****
1、房价表现：售价畸高，全面高涨，实际租金下降
房价表现表
　　

类型	亚类	具体指标	泡沫参考标准		中国实际值或情况
			轻 微	严 重
表现	价 格	出售价格	价格收入比：1：6以内	1：10以上	大致1：18
		房价增长率	房价增长率/人均收入增长>1	房价增长率>30%	房价增长率/人均收入增长>1
		涨价范围	全国各类物业普涨	全国各类物业普涨	全国各类物业普涨
		出租价格	出租价格指数/CPI指数<1	出租价格指数<100	出租价格指数/CPI指数<1
		投资者心理	比较乐观	十分乐观	比较乐观

- 价格收入比- 因该就是平均房价/ 人均收入。可以参考这个， 虽然不确定什么时候的数据，但是比例因该不会在1-2年间出现100%以上的改变。 参考这里，http://www.globalpropertyguide.com/Asia/malaysia/price-gdp-per-cap/a    ， 字数问题，不够空间放上来。

实际租金下跌，当销售市场投机需求旺盛时，租赁市场上，供给大量增加，结果租赁价格下降。房地产租售价格绝对下降意味着销售市场泡沫严重。

土地稀缺　　首先，土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。居者有其屋是一个社会最基本的福利要求，人们对居住条件的要求是没有穷尽的；*****我们的土地稀缺吗？*****

投机需求膨胀 *****（这个有发生，但是严重性去到哪里呢？）*****　　

对房地产出于投机目的的需求，与土地的稀缺性有关，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产泡沫随之产生。
过度放贷 *****（我认为的重点）*****　　
再有，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。从经济学的角度来说，价格是商品价值的货币表现，价格的异常升涨，肯定与资金有着密切的关系。由于价值量大的特点，房地产泡沫能否出现，一个最根本的条件是市场上有没有大量的资金存在。因此，资金支持是房地产泡沫生成的必要条件,没有银行等金融机构的配合，就不会有房地产泡沫的产生。由于房地产是不动产，容易查封、保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款。此外，银行部门还会过于乐观地估计抵押物的价值，从而加强了借款人投资于房地产的融资能力，进一步地加剧了房地产价格的上涨和产业的扩张。


3。个人观点 - 我国的银行放贷在1997 年受到教训后相当的小心，非常谨慎的国家银行也下令了全部银行收窄水喉，第二间和第三间的贷款额也下降，借不到那么多钱，活动肯定要减少，剩下少数很多cash的人在保持大量运作罢了。这方面我们的情形和美国不一样，美国的主要原因是放贷过度，连不应该得到贷款的人， 没有工作的人也得到贷款。中国的情形是拥有cash的人非常多，去过中国工作的人都听过或看过中国暴富的人拿一车的cash去买几十间房子的事情。他们的经济起飞，多年前还是没有开放的时候累积的存款，在开放后， 也就是可以自由买卖产业的时候都有很多的cash来交易。当然中国的地下放贷活动也非常的夸张

基本上就是钱在作怪，要买房产的人，钱的来源有
1。自己赚，中国暴富的很多，我们这里比较少。
2。银行借，美国的乞丐都差不多借到钱买房子，炒房子。我们的一对夫妻都工作都借不到钱。
3。外国热钱， 游资，- 我们的保护政策反而真的比较有效的kacau 了外国钱进来炒房，但是不懂能撑多久。500k 以上才能卖给外国人，土著保留地至少保留了一个数量的空地是免予被炒卖， 大肆发展。外国人借贷的条件也比较严。
4。我国的1997 年风暴让很多人到现在都还是怕怕。 很小心。中国的真正大的经济灾难还没有发生过，人民都是要痛了才会学乖。美国的大萧条危机也70-80年后才来第二次。 我们没有大起，也没有大落，马来西亚的房市因该是有泡沫，但是不是美国，中国那种巨型的泡沫， 我们因该市小起，小落，不温不火，要死不死那样。

SeanLee5025

stone-creation 发表于 16-11-2012 06:06 PM
这是马来西亚23年来的房屋走趋图，
屋价只有在1997年亚洲金融危机时下跌，一年后即回升。5年后收复失地。 ...

为什么 High Rise 好像不会起的？High Rise 应该是指 condo/apartment， 不是吗？

ph070707

前幾個月去看一間剛起好的屋要RM980k,agent 一點也不減還說遲些會起到RM1m，結果幾個月後agent call 來說減價了RM960k。
屋價好像在跌了。。。

stone-creation

SeanLee5025 发表于 3-1-2013 05:45 PM
为什么 High Rise 好像不会起的？High Rise 应该是指 condo/apartment， 不是吗？

是的, 比较上，过去几年来，高楼的涨幅是没有比有地产业快。

stone-creation

seongnong 发表于 6-12-2012 11:00 PM
哇，你很强

没有，最后一间泡汤了。
我向銀行贷款搞了一个月才批，
结果给別人捷足先登了。