马来西亚房屋买卖问答（Q&A)买卖前后必读（新人请看215 #）更新501#

blueyap82

前業主不肯搬出去

    * 問診室

2008-03-15 16:55

Esther說，她於2006年11月通過產業拍賣，購買了一個單位，至今已超過一年。可是，前業主卻不肯搬出去，其產業經紀也沒有履行他之前的承諾，協助她解決問題，讓她覺得很傷腦筋。

她感到徬徨，不曉得該如何解決問題？

答：林若輝律師說，假如Esther已償清屋款，譬如其貸款銀行已償付款項到前業主拖欠貸款的銀行，她可以聘請律師向法庭申請驅逐庭令（eviction order），請前業主搬出去。

林律師說，購買拍賣產業比較讓人頭痛多數是這類問題，到了這個時候，最好通過律師協助處理。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.03.15

blueyap82

擔心產業被拍賣想轉名

    * 問診室

2008-03-15 16:56

    *

任何債權人可以針對任何數目的欠款起訴一名債務人，不過要使到一個人陷入破產窘境，被起訴者所拖欠的數目須超過3萬令吉。

陳金說，他的父親與哥哥聯名擁有一間單層排屋，排屋的房屋貸款已經還清，地契也在父親和哥哥名下。

這間房屋是父親辛辛苦苦用他的血汗錢，以及一部份的公積金買下來，以備養老。

10多年前，當父親購買這座房屋時，已年過中年，因此家人決定在地契多加哥哥的名字。

可是這一年多來，由於哥哥面對財務問題，家人擔心這房屋可能會被銀行拍賣。

哥哥的債務可分為以下2大類：

A. 以他的名字向銀行借錢，作為公司周轉資金，這數目達到10多萬令吉，哥哥有償還這筆貸款的分期付款，公司也照常運作。

B. 他以個人名義申請多張信用卡貸款，貸款數目大約10萬令吉，拖欠每間銀行信用卡的數目在數千令吉至10多千不等。

在這方面，哥哥已遭信用卡公司列入黑名單，並開始向他追討債務。其中一些公司瞭解哥哥的情況，把債務轉為個人貸款，並取消利息的計算，以便哥哥有能力在幾年內以供期方式償還。

不過，有幾間信用卡公司卻把收賬任務交給外面的“財務公司”，這類型“財務公司”以恐嚇語氣，催促其哥哥一次過還清債務。

請問：

1. 信用卡公司是否可以入稟法庭，將哥哥申請判入窮籍，並拍賣該房屋？

2. 還有如果我們正辦理轉名手續，會否引起信用卡公司的注意？

3. 如果成功轉名，一旦哥哥被判入窮籍，信用卡公司是否可以入稟法庭追溯拍賣該房屋？

轉移產業給至親2年內破產‧轉移被視為無效

林若輝律師說，任何債權人可以針對任何數目的欠款起訴債務人，不過要使到一個人陷入破產窘境，被起訴者所拖欠的數目須超過3萬令吉。

假如這位讀者哥哥拖欠其中一家銀行的債務超過3萬令吉，該家銀行在取得法庭的裁判後，可對他展開破產訴訟行動。

破產法令第52（1）節條文闡明：

“產業授與者在轉移產業給至親、如妻子或孩子後的2年內被宣判破產，有關的轉移將被視為完全無效。同樣的，產業授與者在轉移產業後的5年內被宣判破產，無效性的風險也很高。”

假如這位讀者的哥哥將產業轉移給其家庭成員，而如果破產局總監在破產法令第52（1）節條文下證明其哥哥已被宣告破產，有關的產業轉移將被視為無效。

為避免衍生問題，該項產業應該賣給第三者。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.03.15

blueyap82

擔心產業被拍賣想轉名

    * 問診室

2008-03-15 16:56

    *

任何債權人可以針對任何數目的欠款起訴一名債務人，不過要使到一個人陷入破產窘境，被起訴者所拖欠的數目須超過3萬令吉。

陳金說，他的父親與哥哥聯名擁有一間單層排屋，排屋的房屋貸款已經還清，地契也在父親和哥哥名下。

這間房屋是父親辛辛苦苦用他的血汗錢，以及一部份的公積金買下來，以備養老。

10多年前，當父親購買這座房屋時，已年過中年，因此家人決定在地契多加哥哥的名字。

可是這一年多來，由於哥哥面對財務問題，家人擔心這房屋可能會被銀行拍賣。

哥哥的債務可分為以下2大類：

A. 以他的名字向銀行借錢，作為公司周轉資金，這數目達到10多萬令吉，哥哥有償還這筆貸款的分期付款，公司也照常運作。

B. 他以個人名義申請多張信用卡貸款，貸款數目大約10萬令吉，拖欠每間銀行信用卡的數目在數千令吉至10多千不等。

在這方面，哥哥已遭信用卡公司列入黑名單，並開始向他追討債務。其中一些公司瞭解哥哥的情況，把債務轉為個人貸款，並取消利息的計算，以便哥哥有能力在幾年內以供期方式償還。

不過，有幾間信用卡公司卻把收賬任務交給外面的“財務公司”，這類型“財務公司”以恐嚇語氣，催促其哥哥一次過還清債務。

請問：

1. 信用卡公司是否可以入稟法庭，將哥哥申請判入窮籍，並拍賣該房屋？

2. 還有如果我們正辦理轉名手續，會否引起信用卡公司的注意？

3. 如果成功轉名，一旦哥哥被判入窮籍，信用卡公司是否可以入稟法庭追溯拍賣該房屋？

轉移產業給至親2年內破產‧轉移被視為無效

林若輝律師說，任何債權人可以針對任何數目的欠款起訴債務人，不過要使到一個人陷入破產窘境，被起訴者所拖欠的數目須超過3萬令吉。

假如這位讀者哥哥拖欠其中一家銀行的債務超過3萬令吉，該家銀行在取得法庭的裁判後，可對他展開破產訴訟行動。

破產法令第52（1）節條文闡明：

“產業授與者在轉移產業給至親、如妻子或孩子後的2年內被宣判破產，有關的轉移將被視為完全無效。同樣的，產業授與者在轉移產業後的5年內被宣判破產，無效性的風險也很高。”

假如這位讀者的哥哥將產業轉移給其家庭成員，而如果破產局總監在破產法令第52（1）節條文下證明其哥哥已被宣告破產，有關的產業轉移將被視為無效。

為避免衍生問題，該項產業應該賣給第三者。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.03.15

blueyap82

發展商要求額外面積收費

    * 問診室

2008-03-15 16:57

    *

署名Ken的讀者說，他於1996年購買了一個公寓單位，買賣合約說明的建築面積是700平方尺、售價14萬7000令吉。在獲取入伙紙後，他於1999年遷入新屋居住。

發展商向州政府提出分層地契的申請，於2007年獲得批准。可是，他們卻要求額外30平方尺的收費，當年發展商是以每平方尺210令吉出售。

他覺得發展商有欺騙購屋者之嫌，第一，10年前購買該公寓的售價是14萬7000令吉，發展商怎麼可以在10年後改變主意？

第二，目前的市價每平方尺只是143令吉，他們怎麼可以要求當年的價格，就是每平方尺210令吉？

身為業主，我們的權利在哪裡？

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，在分層地契發出之前，相關方面會針對產業單位的建築面積，通過估價師進行最後調查與測量，以取得實際的數據。

根據房屋發展法令H欄目的條文，假如有關單位的面積比建築圖測少，發展商應該在購買價進行調整，並在分層地契發出後的14天內付還給購屋者。

不過，假如有關單位的建築面積超出建築圖顯示的數據，發展商不能針對購買價進行調整，並向購屋者徵收該筆收費。

這位讀者可以查閱他與發展商簽署的買賣合約，內裡的條文針對這一項清楚說明。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.03.15

blueyap82

沒買賣合約‧如何辦分層地契轉移？

    * 問診室

2008-03-15 16:58

怡保的黃先生是一名公務員，他於1995年向政府貸款購買了一間組屋，當年他委托律師處理買賣合約的手續。

13年後的今天，發展商通知他將把分層地契轉移到業主名下，並促請他委托律師處理分層地契的轉移，律師要求他出示買賣合約等相關文件。

他說：“當年負責買賣合約的律師已不在人世，律師樓也已經關閉，該律師並沒有給我一份買賣合約副本。”

請問：在沒有買賣合約、轉讓產業擁有權文件的情況下，能辦理分層地契的轉移嗎？

答：陳鍾靈說，黃先生當年在簽署買賣合約，過後沒有向律師跟進，並領取一份買賣合約是他的疏忽。

如今，黃先生可以嘗試聯絡發展商的律師、貸款銀行或其律師樓，也許有望取得相關文件，例如買賣合約、轉移產業擁有權契約文件等。

有了這些文件，業主才能將它們交給負責處理分層地契的律師樓辦理。

不過，黃先生領取的是政府貸款，可以向政府相關機構瞭解情況。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.03.15

blueyap82

發展商改圖測‧業主如何應對？

    * 問診室

2008-03-22 17:42

    *

產業發展商在推行產業計劃的發展，不一定一帆風順，有些時候也會面對挫折，假如產業的銷售反應欠理想，只要獲得75%購屋者同意，發展商在半年內可取消有關計劃的發展。

祝先生來信說，他於2006年1月向發展商購買一間雙層店屋，位於前往吉隆坡國際機場大路旁，至今2年過後，雙層店屋尚未開始興建。

合約本來說明在3年後建好店屋並移交鎖匙，但是最近卻來信通知他們發展商要修改原本的計劃，改建3層商店，從原價提高一倍，大約售價80萬令吉。

發展商原有的圖測，一列有4排、一排前後2棟、一棟十多間、兩頭旁邊角落是3層，中間的是兩層。

在第一排2棟已出售的有7或8間、第二、三、四排尚未開放出售，請問貴診室以下問題：

1. 發展商是否有權重新修改，由中間的2層改為興建3層店屋，買賣合約並沒有看到可以做這樣的修改，只提到准許以同等材料或少過5%的小規模修改，地方政府有可能批准這樣大規模的修改嗎？

2. 如果我不同意發展商的圖測修改，放棄原本欲購買的2層商店，轉向接受3層的單位，發展商是否可以不按照原有的合約，只退還已付的錢，以及加上10%的利息？

3. 由於目前材料皆比2年前漲價，如果再物色一間，相信比原價高出30%左右，是否能要求發展商賠償合理的損失？如果可以，該如何進行？

75%購屋者同意‧發展計劃可取消

答：產業發展商在推行產業發展計劃後，假如反應欠理想，只要獲得75%購屋者同意，發展商在半年內可取消有關計劃的發展。

祝先生購買的產業是店屋，店屋是商業單位，業主與發展商簽署的並非標準買賣合約，再加上發展商賣出的單位不多，還不到10間，形成最大的業主是發展商，在這種情況下，發展商一般會改變產業的發展，或取消有關計劃的推行。

類似這樣的情況，發展商多數建議購屋者或置業者轉換產業的購買，或只是退還購屋者已付的屋款，但不會加10%利息給購屋者。

提到再物色一個產業單位，可是卻因為建築材料上漲，導致屋價相應提高，基以這點要求發展商賠償，這個爭取的論點不強，不過購屋者若針對這一項不滿，可以採取法律行動起訴發展商。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.03.22

blueyap82

共用律師‧出問題求助無門？

    * 問診室

2008-03-22 17:43

張先生來信詢問購屋問題，他說2007年12月中，他在芙蓉附近地區購買一間雙層排屋，並在同時向銀行提出房屋貸款申請。

由於他沒有代表律師，遂要求銀行協助他物色一位代買方處理房屋買賣的律師。同年12月尾，他接到銀行通知他去簽署“貸款合約”。在簽署合約時，銀行告訴他，其代表律師與發展商代表律師為同一個人，這表示他無需承擔律師費。

他說：“這是我第一次購買房屋，擔心與發展商簽署買賣合約，條文只對發展商有利。”

請問：

1. 我們與發展商簽署買賣合約時，應該注意哪些事項？需要繳付哪些費用？

2. 假如與發展商出現利益衝突時，是否會面對求助無門的情況？

3. 如果發生不利我方的情況，是否有權起訴發展商？

謹慎挑選發展商

答：我們在挑選發展商的時候必須謹慎，其中要考慮的因素包括其商譽、財務狀況、交屋的記錄等。

再下來要考量的是：有關計劃是否該發展商的首期、第二或第三期計劃，還有產業的地契是永久地契或租賃地契，假如是租賃地契，還剩下多少年，這些都是重要因素。

在今天的商業市場，由於競爭激烈，不少發展商在推行新的產業發展計劃時，包括免買賣合約律師費及相關雜費的配套，購屋者只象徵式支付律師樓一些費用。

如果在購屋的過程中，面對與發展商發生利益衝突時，可以在發展商交屋後，向房屋仲裁庭提出索賠申請。

標準買賣合約的條文，一般是保障買賣雙方，如果認為條文偏向發展商，而又不受房屋仲裁庭的審理，業主可以通過民事法庭起訴發展商。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.03.22

blueyap82

發展商未實現承諾

    * 問診室

2008-03-22 17:44

柔佛新山的崔先生說，由於覺得發展商有欺騙購屋者之嫌，他認為這事應該揭發。

他說，這家公司的辦事處位於吉隆坡陸佑路，該發展商於2004年推行的服務公寓發展計劃，至今只完成80%的工程，現在幾乎完全停工，當初對購屋者作出的承諾現在幾乎成為空談。

他說：“我們已向馬華公會、律師及房屋部投訴，可是一點消息也沒有，我們還能作哪些努力？”

集眾人力量投訴

答：崔先生所面對的問題，也是我國廣大購屋者經常面對的問題，類似這樣的問題，如果只是一兩個人在投訴，特別是向發展商及房屋部投訴，收效可能不大，最好是設法聯絡其他購屋者，大家一起行動，這樣比較有效果。

如果發展商介於破產邊緣，業主籌組的購屋者委員會可以徵求銀行的意見，嘗試通過銀行的協助，委任其他公司接管有關計劃，避免這個已完工接近80%的計劃吊在半空中，不知何年何月才能交屋。

假如發展商已被其他公司接管，購屋者委員會可以向接管公司跟進，以便接手建築工程的公司，可以迅速行動推展未完成的建築工程。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.03.22

blueyap82

房屋計劃喊停‧發展商應否賠償律師費？

    * 問診室

2008-03-31 15:04

盛先生說，他在2007年6月訂購了一間雙層排屋，可是在2008年2月，他收到了發展商的來信，通知他們房屋的發展計劃已取消，並將退還之前的訂金。

請問：我已向銀行提出貸款申請，而且已付2000多令吉的房屋貸款合約律師費，我可以要求發展商賠償已付的律師費嗎？

答：假如發展商有正式公函，表明取消房屋興建計劃，發展商除了退回購屋者已付的訂金或首期錢，購屋者也可以向發展商提出其他付費、如貸款合約律師費的要求，如果發展商拒絕賠償，購屋者可以將事件帶上房屋仲裁庭。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.03.30

blueyap82

媳婦想加入產業擁有權

    * 問診室

2008-03-31 15:06

梁女士說，她是一名外來媳婦，她與先生目前住的是先生與家人名下的房屋，但他家人沒有償還房屋貸款已有大約2年的時間。

她問：要如何轉換房屋擁有者的名字，然後加入她的名字？需要多少的律師費，以及需要多久的時間完成轉名手續？

答：陳鍾靈說，房屋的分期付款如果超過3期沒償付，銀行一般就會來信通知與催收，如果繼續不償還，銀行在接下來還會有其他行動，包括將房屋拍賣，拍賣所得將用來償付業主拖欠銀行的貸款。

在該房屋有名字的業主，也可能面對銀行採取的破產起訴行動，關於梁女士提及的在該房屋加入其名字的問題，不曉得梁女士在大馬已居留多久、是否已是大馬公民或是永久居民；如果是，希望擁有產業權益的機率會比較高。

至於轉換產業擁有權涉及的律師費與需要多久的時間，這一項要看產業的地契，如果已有個別、而且是永久地契，所需的時間比較短，如果是租賃契約的房產，需尋求州政府的批准，費時較長，若要更清楚瞭解情況，可以向家人或朋友熟悉的律師詢問。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.03.30

blueyap82

如何成為房產經紀？

    * 問診室

2008-03-31 15:09

得元說，他對房產經紀這一行有興趣，想當一名產業經紀，希望透過《產業問診室》瞭解這方面的知識。

答：在產業交易頻密的今天，有不少人對於成為合格產業經紀這行業感興趣，這一點並不出奇，根據我們瞭解，要成為一名合格的產業經紀，必須修讀相關課程，然後參加財政部屬下估價師、產業經紀委員會舉辦的考試。

有關的考試分為2個部份，第一部份修讀的課程包括會計原理、建築學、經濟原理、法律入門、市場學及產業稅務。

第二部份的課程是建築學II、產業經紀法律、產業相關法令、產業經紀學、估價原理及土地經濟。

在考完上述2項考試後，準備以產業經紀謀生的考生，可以到產業經紀公司實習2年，再通過估價師、產業經紀委員會的面試，過關了才取得執照。

blueyap82

聯名買屋‧另一半不肯賣……

    * 問診室

2008-03-31 15:17

陳先生與黃小姐在1996年聯名購買了一間排屋，地點在萬撓，他們在有關產業的持有權各為一半。

可是從1996至2008年，所有的房貸供期是由陳先生負責。

如今，陳先生要脫售該房屋，可是黃小姐不肯簽署文件，房屋的相關資料、供期收據都在陳先生手上。

請問：有甚麼辦法解決問題？

答：當兩個人聯名擁有一個產業單位，可是有一天，雙方不準備繼續共同擁有該產業，就是其中一方要退出持有權的時候，通常優先考慮的是另一方，假如另一方沒有購買的意願，只好將有關房屋賣給第三者。

購屋者協會中文組主任陳鍾靈指出，如果來到這個階段，雙方願意簽署文件就好辦；可是陳先生遇到的是另一方，就是黃小姐不肯簽字，造成陳先生的賣屋計劃不能順利進行。

假如在嘗試協商多次不果後，陳先生惟有通過律師的協助，致律師信件給黃小姐，告訴她已物色到買主，準備脫售該房屋給有關買主，希望她配合。

在法律上，倆人在房屋的擁有權以買賣合約的名字、誌明的持有比率為准。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.03.30

blueyap82

購屋須注意哪些交易細節？

    * 問診室

2008-04-05 15:59

當土地仍未測量、地契仍未發出時，這地契稱為Sementara，當土地面積已獲確認，地契顯示的字眼則Tetap，這兩張地契扮演的角色是一樣的，足以證明業主在有關產業的擁有權，業主不需對Sementara這個字過於擔心。

施先生對購買房屋存有不少疑問，他的問題，其實也是許多準備購買房屋一族的疑慮。

我們先來看他提出的問題，再看專業人士如何為他解答：

1. 請問有意購買一間12萬5000令吉的公寓，需準備多少的首期錢及律師費？

2. 請問如果申請銀行的房屋貸款，供期維持幾年？每月供期多少錢？

3. 請問律師是否有負責向銀行申請貸款？大概多久可以知道貸款是否獲批？申請貸款者需要怎樣的資格？

4. 請問簽了買賣合約後，多久才可以領取房屋鎖匙？

5. 如果公寓是租賃契約（Leasehold），到了期限政府會否收回公寓？

6. 請問Pelan Tanah是什麼？Hakmilik Tetap和Hakmilik Sementara有何分別？

Leasehold產業‧年限屆滿須付費更新土地租約

答：談到租賃契約的產業如公寓，黃振原律師（CY Wong）說，租賃兩個字清楚告訴我們，公寓所在的該片土地，是向政府“租”來的；因此在理論上，當土地契約期滿時，政府可以索回該土地。

不過，這麼多年來鮮少發生這種事，特別是在一個已建立起來的住宅區，政府更不可能這樣做。

當土地租約期滿時，政府可能要求業主支付更新土地租約費，以更新租期。

另外，所謂的Pelan Tanah只是土地的圖測，它告訴我們土地所在的位置。

提到地契指的Hakmilik Tetap與Hakmilik Sementara之間的分別，黃振原律師說，持有Hakmilik Sementara地契的業主，一樣可以進行產業的交易，證明自己在有關產業的擁有權。

有關地契之所以稱為Sementara，純粹只是因為這張地契，仍未獲得相關當局的測量，假如當一個人向發展商購買房屋時，買賣合約所誌明的面積是1650平方尺（22x75）；當發展商興建有關房屋時，他可能需順應土地的地形做出一些調整，因此，可能出現一些差異，就是比1650平方尺多一些或少一些尺寸。

當土地仍未測量、地契仍未發出時，這地契稱為Sementara，當土地面積已獲確認，地契顯示的字眼名為Tetap，這兩張地契扮演的角色是一樣的，足以證明業主在有關產業的擁有權，業主不需對Sementara這個字過於擔心。

申請銀行貸款‧聘律師處理買賣合約同時進行

針對施先生提出的其他問題，我們在徵詢銀行貸款部職員的意見後，這裡為他做簡要回答。

首先我們要指出的是，銀行的房屋貸款配套，個別銀行可能稍有不同。另外一點是，銀行在瞭解房屋貸款申請者提出的資料，就是他們個人的財務條件與能力、購買的產業類別、產業所在地點，才能做出適當建議。

為何這樣說，有些銀行對房屋所在的一些地點信心不大，因此可能不在他們考慮提供借貸的範圍內，除非貸款者降低本身的借貸比率。

還有一些產業的類型，譬如服務公寓，也不獲一些銀行提供較高比率的貸款，譬如只提供屋價的 60%，特別是有關產業仍未有分層地契。

另外一些情況是，如果是租賃契約的產業，所剩年限少過60年，也可能是一些銀行避開的原因。

回到購買一間12萬5000令吉的公寓，假設自付款是20%，需要2萬5000令吉，再加上其他費用，譬如律師費、印花稅及其他雜費，還需要一筆不小的費用。

以首期錢10%來計算，就是1萬2500令吉，加上其他費用，至少也要準備2萬令吉。

關於律師的收費，其架構是這樣：首15萬令吉1%，這位讀者的目標產業價格在12萬5000令吉，落在這一範圍內；至於產業印花稅是首10萬令吉1%、20萬至50萬令吉2%，以此類推。

另外，律師一般沒有代客戶向銀行提出貸款申請，比較常見的是，有些律師是某些銀行的律師團成員，他們應客戶要求，可能會提出建議，當然，也可能代客戶向銀行瞭解貸款額度、供期及分期付款的數目。

今天由於銀行業者之間競爭相當激烈，貸款的獲批一般在5個工作日之內，除非是個別申請者，條件很不理想，則另當別論。

條件欠佳的申請者若遭其銀行拒%B

blueyap82

律師費依估價師或市價計算？

    * 問診室

2008-04-05 16:00

史提芬來信說，他向其叔叔購買一間房屋，售價25萬令吉，律師協助他準備買賣合約，他曉得律師費是根據買賣合約誌明的價格；可是，他們卻告訴他說律師費是根據產業的市價，就是估價師在估價後說明的價格。

請問：實際情況是否如何？畢竟我向叔叔購買的房產，價格可能低於市場水平。

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈指出，律師費的徵收的確是根據屋價，就是買賣合約誌有的價格來計算；但是，在產業買賣這項交易，買方需繳付產業印花稅，印花稅的繳付是根據估價師建議的數目。

估價師則是以市價水平，對產業的合理價格做出建議。在這種情況下，律師也很可能按估價師計算的產業價格，向客戶徵收律師收費。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.04.05

blueyap82

非產業經紀可以代賣屋嗎？

    * 問診室

2008-04-12 18:50

    *

艾琳說：“我想詢問有關準備代屋主賣屋的問題。事情是這樣，屋主給我一個固定的價錢，交給我自己去賣這間房屋，這個手續應該如何進行？”

“假設我打算將屋價提高1萬令吉，可是我又擔心到時銀行根據買賣合約的價格（就是已提高1萬令吉的售價），將屋價轉給賣主，而賣主可能反口不付該筆錢給我，請問要怎樣做才比較妥當？”

購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，假如艾琳不是合格的產業經紀，售賣產業形同市場上的不合法經紀在協助別人落實交易。

任何人要代第三者售賣產業，必須是合法或註冊的產業經紀人，他們一般會與業主簽署一份文件，雙方將受到這個形同協議的文件所約束，這樣就不會有不必要的擔心和煩惱。

假設艾琳不是合格產業經紀，可是仍執意要為屋主售賣產業，而且已有適當購屋人選；如果屋主肯簽字，表明準備賣這樣的價格，也許可以嘗試，就不必擔心屋主反口不付該筆錢，但還是一句話，這不受到鼓勵。

另一個可行的建議是將有關交易轉移給自己熟悉的經紀去完成，至於雙方如何協議，就看彼此的協商。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.04.12

blueyap82

店屋租戶想轉做業主

    * 問診室

2008-04-12 18:51

    *

在轉手市場購買產業，產業的價值介於哪一水平，有待產業估價師的估價報告，銀行將根據產業的市場價值，來決定提供給客戶的貸款數額。

劉先生來信提出有關租店屋的問題，他說目前他租的是3層樓的店屋，一個月租金2000令吉。

最近，其中一間店主準備出售，售價掛72萬令吉，這間店所在位置是工業地，他已在該地點租了9年。

在詢問過銀行該店屋的市價水平，有關職員表示60多萬令吉。

請問：類似這樣的情況，應該買還是租好？

假如準備購買，需要預算多少的首期錢，同時應該注意哪些事項？

答：在轉手市場購買產業，產業的價值介於哪一水平，有待產業估價師的估價報告，銀行將根據產業的市場價值、來決定提供給客戶的貸款額度。

如果業主叫價過高，買主又需要貸款，很可能影響貸款的比率，買主如果仍有意購買，可以和業主針對售價進行商議。

產業經紀公會的一名理事表示要租還是要買，不妨以租金報酬率3%做為基準，假如超過3%，買比租劃算、3%以下，租比較好。

該名理事說，舉個例子，以價格60萬令吉的店屋，如果租來做生意，一個月要付2000令吉的租金，一年要支付2萬4000令吉，換算報酬率大約是 4%。

在這種情況下，與其租這間店屋，不如籌錢買下來，但是假設這個單位的產業，價格是50萬令吉，換算租金報酬率可能達到4.8%，買來自己用當然比租劃算。

劉先生可以自己稍微算一算，有關待售的產業單位，最低的售價到底在哪一個價位，然後才決定。當然，如果自己準備在該地點繼續經營業務，而且本身財務能力許可，考慮購買也是可行方案。

假設售價是70萬令吉，簽署買賣合約時要付10%首期錢，就是7萬令吉，加上印花稅、律師費，數目相當可觀。

產業印花稅首10萬令吉1%

印花稅與律師費的徵收比率是這樣：產業印花稅：首10萬令吉：1%、接下來至50萬令吉2%、50萬令吉以上3%。

買賣合約律師費的徵收是首15萬令吉1%、接下來85萬令吉0.7%、85萬令吉以上0.8%。

至於貸款合約的印花稅則是貸款數額的0.5%，假如貸款50萬令吉，需付的印花稅是2500令吉，以此類推，還有貸款合約也需要一筆律師費，徵收的費用視貸款的數額而定。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.04.12

blueyap82

領鎖匙才知房屋被進凍結令

    * 問診室

2008-04-12 18:51

讀者王湯米來信敘述有關他購買產業的經歷。

他說，他與家人幾個月前在吉隆坡一帶購買了一間二手屋，在接近領取鎖匙時，才獲律師告知有關房屋被進了凍結令。

“對有關房屋進私人凍結令者是首位買家，事先我們並不曉得有首位買家、而我們卻是第二位買家這回事。”

首位買家進凍結令

據瞭解，首位買家在2007年6月與賣主簽署買賣合約後，由於申請銀行貸款獲批的時間，超出買賣合約議定的期限；因此，賣方在2007年10月22日終止了首位買家的合約，並沒收了他的10%屋款。

這是首位買家將該房屋進私人凍結令的原因。賣方在2007年10月19日收取他們的3%購屋訂金，同年11月6日簽署買賣合約及支付其餘的7%屋款，不過買賣合約的生效日是2007年11月22日。

到了今年2月26日，律師告訴我們該房屋被進了凍結令，買賣合約這樣說明：假如在4個月時間，如果賣方無法移交該房屋，賣方將承擔有關的開支與損失。

請問：假設我們有意終止這項協議，可是現賣主的財務可能出狀況，無法退回我們該筆10%屋款，誰該負起責任？產業經紀、賣主或律師？我們該怎樣辦？我們不是大富之家，無法承受失去該筆10%屋款的打擊。

答：林若輝律師說，在買賣雙方簽署買賣合約之前，律師通常會展開土地搜尋，以瞭解產業的狀況，就是有關產業是建在永久地契或租賃地契的土地。

土地的權益是否受到限制，意即產業的轉移或抵押是否需要尋求州政府當局的批准、產業是否被抵押，以及是否存在其他障礙，就是被進凍結令等等，這些因素都應該被考量。

他說，律師一般會展開土地搜尋，我只能設定，在簽署買賣合約之際，第一位購買者仍未對有關產業進私人凍結令。

在簽署買賣合約後，我想這位讀者的律師對有關產業進私人凍結令，以捍衛其客戶的利益。

法律的條文是這樣，首位進私人凍結令者，比接下來進有關凍結令者佔優勢，意思就是假如湯米進凍結令的時間比首位買家早，他在有關產業的權益獲保障。

現在情況是，首位購買者進了凍結令，撤消有關凍結令應該是賣方的責任，如果賣方無法履行買賣合約列明的條文，他應該承擔有關的責任，爭取賠償的細節不妨請示律師的意見。

另外，湯米最好保留他在有關產業的凍結令，以保障他的利益，假如是其律師疏忽，湯米可基以他的損失，對有關律師採取起訴行動。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.04.12

blueyap82

拍賣房屋有凍結令‧競標風險高

    * 問診室

2008-04-19 18:59

    *

任何人如果準備競標拍賣單位，最好先進行土地搜尋，包括查看業主是否有拖欠當局一些費用，譬如門牌稅、地稅、排污費、水電費，以及有關產業是否空置或有人居住。

陳小姐說，她有意購買位於新山的一間拍賣房屋，這是一間租賃契約的房產單位，第一次拍賣日期已過、第二次的拍賣會可能是在4月或5月。

她說：“我自己已經進行土地搜尋，發現已有第三者對有關產業進私人凍結令，那是2005年7月 20日的事。

我想請問：

1. 如果成功標獲這間房屋，我需要辦理哪些手續，以及需要支付哪些費用？

2. 轉換名字需要多久的時間？

3. 對於第三者進私人凍結令，我會面對哪些問題？

答：林若輝律師說，任何人如果準備競標

拍賣單位，最好先進行土地搜尋，包括查看業主是否有拖欠當局一些費用，譬如門牌稅、地稅、排污費、水電費，以及有關產業是否空置或有人居住。

針對陳小姐的問題，她需要展開進一步搜尋，例如是誰對有關產業進私人凍結令、進凍結令者的原因，因為假如凍結令無法撤除，銀行將無法釋出貸款。

此外，有關產業是租賃契約產業，轉移產業擁有權等事項，需獲得有關當局的批准。

假如有關產業被進了凍結令，土地局將不能處理轉換產業擁有權的申請，因此她的競標風險相當高，除非她準備以現金購買，然後耐心等待凍結令的撤銷。

至於費用，她需要支付的包括轉移產業擁有權的印花稅、註冊費等等，假如聘請律師處理這些事項，她需要支付律師費用及其他開銷。

林律師的意見是，假如陳小姐仍準備競標該產業，最好是諮詢律師的意見。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.04.19

blueyap82

發展商出租訪客泊車位

    * 問診室

2008-04-19 19:00

住在白沙羅地區的邱先生來信提出公寓居民常面對的問題。

他說，我們住的公寓單位，原本有一些訪客泊車位；可是發展商的管理公司，卻將它們租給公寓的居民，結果公寓範圍內連一個訪客泊車位都沒有。

請問：發展商能這樣做嗎？我認為這是不合理的，我們應該怎樣應對？希望能給我們一點指示。

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，發展商管理公司不可以擅自將公寓的訪客泊車位出租，造成居民親友前來到訪時極大的不便。

他說，在2008年4月之後，隨著居民與發展商代表成立聯合管理機構，居民代表居多的該機構，需將有關問題提出來討論；另外，在這期間的租金收入應該交給聯合管理機構。

此外，管理公司的稽查賬目，也應反映有關項目的收入列明在內，確保他們在處理這些收入的透明度。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.04.19

blueyap82

情侶分手後‧雙方不償還房貸

    * 問診室

2008-04-19 19:02

張先生說，我在2004年8月的發展商房產促銷計劃期間，與前女友聯名購買了一間共管公寓。

較後她表明準備接手該公寓的擁有權，可是她從2年前已暫停供款，我在該產業的擁有權仍未去除，就是說依然是該公寓單位的半個業主，雖然我在2年前已停止償付房屋貸款。

她曾經這樣說過，要我的名字保留5年，這樣她才不會遭銀行罰款，可是我不同意。

針對這點，我這方面有什麼選擇或辦法，以便可以更迅速解決問題？因為看情況她準備拖到2009 年8月，就是過了銀行對這個產業貸款的5年鎖定期。

至於她那一方面，又有什麼辦法可以解決問題？

答：陳鍾靈說，張先生與前女友如果繼續不按期供還銀行房貸分期付款，銀行將對他們採取追討欠款行動，同時產業可能遭拍賣。

根據張先生來信反映，估計有關產業的貸款鎖定期要到2009年8月才期滿，如果提早償清銀行貸款，預料需按貸款合約所誌明的條文，對銀行做出相關賠償。

現在的問題是，面對銀行採取行動付出的代價大，或是賠償銀行、造成自己損失較大？

最好是雙方做下來平心靜氣協商，尋求一個較妥善或理想的解決問題方案，這樣對雙方都有利。

至於張先生的前女友有意接過該公寓的擁有權，只要她個人符合貸款條件，應該可以如願，萬一她個人申請房屋貸款條件不符合，她可以與另一個人聯名，這樣獲批的機率會比較高。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.04.19