马来西亚房屋买卖问答（Q&A)买卖前后必读（新人请看215 #）更新501#

blueyap82

店屋未建好‧市議會有權徵收門牌稅？

    * 問診室

2008-03-01 19:12

潘先生說，他在布特拉高原購買了一間店屋，發展商預定2008年6月可以移交店屋鎖匙，不過他面對被徵收門牌稅的問題。

他在信中問：

1. 在店屋還未建好之前，市議會是否有權徵收門牌稅？

2. 三層店屋是否分為3張門牌稅單據來繳付門牌稅？如果估價比周圍店屋高，可向哪一個部門投訴？

3. 市政府是否以租金的水平來估價門牌稅？

4. 店屋的門牌稅率是否為6%？

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，在標準的買賣合約，買主只負責發展商交屋後的門牌稅、地稅、排污費等收費。

商業產業胥視買賣合約

惟店屋是商業產業，業主在未領取產業鎖匙之前，是否需負責門牌稅、地稅等收費，胥視買賣合約如何說明。

他說，假如發展商是將3層店屋以一座賣給一名業主，而且只有一張地契，那麼門牌稅單也只有一張。

假如是一層、一層分開賣，3層店屋將有3張分層地契，意即有3張門牌稅單。如果認為門牌稅收費過高，可以向產業所屬的市議會投訴，最好是聯合其他業主一起投訴。

另外，市政府是根據有關產業一年租金所得，乘以一個百份比，得出門牌稅的收費，假設一個產業的一年租金收入是1萬2000令吉，如果稅率是6%，以RM12,000X6%=RM720，以此類推。

至於店屋門牌稅的徵收比率是否6%，這要看個別地區的市政府如何鑒定與計算。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.03.01

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水電錶未安裝‧可否移交新屋鎖匙？

    * 問診室

2008-03-01 19:13

凱先生說，2007年10月他接獲發展商移交新屋鎖匙通知；同年11月14日，他對房屋做了檢查；結果發現水錶、電錶還未裝上。他致函發展商，並提出遲交屋索償申請。

發展商在誌期11月29日的回信指出，其建築師已發出完工證書，至於水電供應可駁接到個別單位。

他表示不滿意發展商的解釋，因為水電錶仍未安裝，發展商在12月31日的信中指出，惟有在移交鎖匙給購屋者的同時，發展商才安裝水電錶，以避免被偷竊。

凱先生提出以下問題：

1. 發展商是否可在還未安裝水電錶的情況下移交新屋鎖匙？遲交屋索償是否可算至安裝水電錶的日子？

2. 發展商無法依時在2007年9月7日移交新屋鎖匙，他同意給予凱先生1644令吉的遲交屋賠償；可是至今發展商仍未付款。請問：發展商是否應該在移交新屋鎖匙時給予購屋者遲交屋賠償？

3. 假如發展商延遲做出賠償，購屋者能採取怎樣的行動？

答：發展商只要符合3個條件，就是擁有建築師的證書、水電供應可駁接到個別單位、E表格被地方政府接收，符合入伙紙申請，即可移交新屋鎖匙給購屋者。

陳鍾靈說，多數的發展商以水、電錶容易被偷竊為由，通常在移交新屋鎖匙後才安裝水電錶，並且白紙黑字表明水電錶安裝後，任何的失竊與發展商無關 。

發展商無法按時交屋，應給予購屋者遲交屋賠償，遲交屋的賠償可算至發展商提呈E表格、被地方政府接收的日子；假如發展商沒有履行承諾賠償購屋者，購屋者可以將發展商帶上房屋仲裁庭。

根據法令，假如發展商遲交屋，他在移交新屋鎖匙給購屋者後，需給予購屋者應有的賠償；但是鮮少有發展商主動做出賠償，待購屋者提出索償申請後，可能還一拖再拖，如果情況是這樣的話，購屋者需有所行動。

不過，假如購屋者的產業並非住宅單位，那他就不能將發展商帶上房屋仲裁庭，如果仍準備對發展商採取行動，需通通過民事法庭進行。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.03.01

blueyap82

如何以低價競購拍賣屋

    * 問診室

2008-03-08 18:02

當貸款者沒有依時償還房屋貸款分期付款，銀行會採取行動拍賣有關產業，以償付未償清的房屋貸款；假如拍賣價低於未償清的房屋貸款，貸款者必須補充其中的不足。

Chloe說，她的哥哥和弟弟有一間聯名的房屋，位於吉打州的小鎮，目前父母居住在該房屋。

她哥哥在數年前開了一間私人有限公司，其中一位股東要退股，哥哥將房屋抵押給銀行，大約有30萬令吉，然後將這筆錢付給那位股東。

弟弟是其中一名貸款者，也是擔保人，當時弟弟替哥哥打工。

較後，哥哥讓弟弟成為受薪股東，卻要他償還幾筆貸款，包括自己的私人房屋、車子、工廠機器等資產。

由於經營不當，大約在3年前，哥哥被銀行起訴破產，當時他沒有出庭，過後到外國工作，間中有寄錢回來償付房貸，現在房貸餘額尚欠18萬令吉。

可是，最近他已有4個月沒有繳付房貸，銀行說要拍賣房子。

2007年12月31日，我們到銀行詢問，銀行才告訴我們，我們每月支付的1700令吉，只是當房租，還說要我們馬上付1300令吉，要不然戶頭將被關閉。

請問我們應該怎樣辦？銀行說如果拍賣，拍賣價大約20多萬令吉，對於在小鎮的生活的我們來說，這是一筆不小的數目。

我們也有自己的房貸及車貸要償還，可是我們也希望保留該房屋，希望能投標買回來給父母繼續在該屋子居住。

請問：

1. 可以幾個人聯名擁有該間房屋？如何以低價購買？

答：林若輝律師說，當貸款者沒有依時償還房屋貸款分期付款，銀行會採取行動拍賣有關產業，以償付未償清的房屋貸款；假如拍賣價低於未償清的房屋貸款，貸款者必須補充其中的不足。當然，貸款者可以和銀行協商，嘗試爭取扣減貸款數額。

另外，銀行若有所行動，自會通知貸款者，假如銀行準備拍賣有關產業，一份拍賣通知書將張貼在有關產業。

針對Chloe宣稱其兄弟未接獲銀行通知書的說法，Chloe可向銀行查詢，其兄弟留給銀行的地址，是否為最新的記錄，否則不可能收不到銀行的通知書。

另外，假如產業的市價比拍賣價低，相信不會有人去投標，只要沒有投標者出現在市場，每一次的拍賣價，將調低10%。

如果說拍賣價是10萬令吉，假如沒有投標者，拍賣行動將告吹，下一次的拍賣價將跌減10%；假如Chloe準備加入投標行列，可是覺得拍賣價太高，她可以等下一次拍賣機會。

關於多少人可以聯合購買一間房屋，嚴格來說沒有限制，但是如果太多聯合擁有人，申請銀行貸款可能不容易獲批准。

此外，林若輝建議這位讀者不要對償付房貸分期付款一事過於傷腦筋，因為房屋的價值仍比未償清的房貸分期付款高，如果準備擁有該房屋，可以等待銀行進行產業拍賣行動時，加入競購行列。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.03.08

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如何以低價競購拍賣屋

    * 問診室

2008-03-08 18:02

當貸款者沒有依時償還房屋貸款分期付款，銀行會採取行動拍賣有關產業，以償付未償清的房屋貸款；假如拍賣價低於未償清的房屋貸款，貸款者必須補充其中的不足。

Chloe說，她的哥哥和弟弟有一間聯名的房屋，位於吉打州的小鎮，目前父母居住在該房屋。

她哥哥在數年前開了一間私人有限公司，其中一位股東要退股，哥哥將房屋抵押給銀行，大約有30萬令吉，然後將這筆錢付給那位股東。

弟弟是其中一名貸款者，也是擔保人，當時弟弟替哥哥打工。

較後，哥哥讓弟弟成為受薪股東，卻要他償還幾筆貸款，包括自己的私人房屋、車子、工廠機器等資產。

由於經營不當，大約在3年前，哥哥被銀行起訴破產，當時他沒有出庭，過後到外國工作，間中有寄錢回來償付房貸，現在房貸餘額尚欠18萬令吉。

可是，最近他已有4個月沒有繳付房貸，銀行說要拍賣房子。

2007年12月31日，我們到銀行詢問，銀行才告訴我們，我們每月支付的1700令吉，只是當房租，還說要我們馬上付1300令吉，要不然戶頭將被關閉。

請問我們應該怎樣辦？銀行說如果拍賣，拍賣價大約20多萬令吉，對於在小鎮的生活的我們來說，這是一筆不小的數目。

我們也有自己的房貸及車貸要償還，可是我們也希望保留該房屋，希望能投標買回來給父母繼續在該屋子居住。

請問：

1. 可以幾個人聯名擁有該間房屋？如何以低價購買？

答：林若輝律師說，當貸款者沒有依時償還房屋貸款分期付款，銀行會採取行動拍賣有關產業，以償付未償清的房屋貸款；假如拍賣價低於未償清的房屋貸款，貸款者必須補充其中的不足。當然，貸款者可以和銀行協商，嘗試爭取扣減貸款數額。

另外，銀行若有所行動，自會通知貸款者，假如銀行準備拍賣有關產業，一份拍賣通知書將張貼在有關產業。

針對Chloe宣稱其兄弟未接獲銀行通知書的說法，Chloe可向銀行查詢，其兄弟留給銀行的地址，是否為最新的記錄，否則不可能收不到銀行的通知書。

另外，假如產業的市價比拍賣價低，相信不會有人去投標，只要沒有投標者出現在市場，每一次的拍賣價，將調低10%。

如果說拍賣價是10萬令吉，假如沒有投標者，拍賣行動將告吹，下一次的拍賣價將跌減10%；假如Chloe準備加入投標行列，可是覺得拍賣價太高，她可以等下一次拍賣機會。

關於多少人可以聯合購買一間房屋，嚴格來說沒有限制，但是如果太多聯合擁有人，申請銀行貸款可能不容易獲批准。

此外，林若輝建議這位讀者不要對償付房貸分期付款一事過於傷腦筋，因為房屋的價值仍比未償清的房貸分期付款高，如果準備擁有該房屋，可以等待銀行進行產業拍賣行動時，加入競購行列。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.03.08

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如何以低價競購拍賣屋

    * 問診室

2008-03-08 18:02

當貸款者沒有依時償還房屋貸款分期付款，銀行會採取行動拍賣有關產業，以償付未償清的房屋貸款；假如拍賣價低於未償清的房屋貸款，貸款者必須補充其中的不足。

Chloe說，她的哥哥和弟弟有一間聯名的房屋，位於吉打州的小鎮，目前父母居住在該房屋。

她哥哥在數年前開了一間私人有限公司，其中一位股東要退股，哥哥將房屋抵押給銀行，大約有30萬令吉，然後將這筆錢付給那位股東。

弟弟是其中一名貸款者，也是擔保人，當時弟弟替哥哥打工。

較後，哥哥讓弟弟成為受薪股東，卻要他償還幾筆貸款，包括自己的私人房屋、車子、工廠機器等資產。

由於經營不當，大約在3年前，哥哥被銀行起訴破產，當時他沒有出庭，過後到外國工作，間中有寄錢回來償付房貸，現在房貸餘額尚欠18萬令吉。

可是，最近他已有4個月沒有繳付房貸，銀行說要拍賣房子。

2007年12月31日，我們到銀行詢問，銀行才告訴我們，我們每月支付的1700令吉，只是當房租，還說要我們馬上付1300令吉，要不然戶頭將被關閉。

請問我們應該怎樣辦？銀行說如果拍賣，拍賣價大約20多萬令吉，對於在小鎮的生活的我們來說，這是一筆不小的數目。

我們也有自己的房貸及車貸要償還，可是我們也希望保留該房屋，希望能投標買回來給父母繼續在該屋子居住。

請問：

1. 可以幾個人聯名擁有該間房屋？如何以低價購買？

答：林若輝律師說，當貸款者沒有依時償還房屋貸款分期付款，銀行會採取行動拍賣有關產業，以償付未償清的房屋貸款；假如拍賣價低於未償清的房屋貸款，貸款者必須補充其中的不足。當然，貸款者可以和銀行協商，嘗試爭取扣減貸款數額。

另外，銀行若有所行動，自會通知貸款者，假如銀行準備拍賣有關產業，一份拍賣通知書將張貼在有關產業。

針對Chloe宣稱其兄弟未接獲銀行通知書的說法，Chloe可向銀行查詢，其兄弟留給銀行的地址，是否為最新的記錄，否則不可能收不到銀行的通知書。

另外，假如產業的市價比拍賣價低，相信不會有人去投標，只要沒有投標者出現在市場，每一次的拍賣價，將調低10%。

如果說拍賣價是10萬令吉，假如沒有投標者，拍賣行動將告吹，下一次的拍賣價將跌減10%；假如Chloe準備加入投標行列，可是覺得拍賣價太高，她可以等下一次拍賣機會。

關於多少人可以聯合購買一間房屋，嚴格來說沒有限制，但是如果太多聯合擁有人，申請銀行貸款可能不容易獲批准。

此外，林若輝建議這位讀者不要對償付房貸分期付款一事過於傷腦筋，因為房屋的價值仍比未償清的房貸分期付款高，如果準備擁有該房屋，可以等待銀行進行產業拍賣行動時，加入競購行列。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.03.08

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如何以低價競購拍賣屋

    * 問診室

2008-03-08 18:02

當貸款者沒有依時償還房屋貸款分期付款，銀行會採取行動拍賣有關產業，以償付未償清的房屋貸款；假如拍賣價低於未償清的房屋貸款，貸款者必須補充其中的不足。

Chloe說，她的哥哥和弟弟有一間聯名的房屋，位於吉打州的小鎮，目前父母居住在該房屋。

她哥哥在數年前開了一間私人有限公司，其中一位股東要退股，哥哥將房屋抵押給銀行，大約有30萬令吉，然後將這筆錢付給那位股東。

弟弟是其中一名貸款者，也是擔保人，當時弟弟替哥哥打工。

較後，哥哥讓弟弟成為受薪股東，卻要他償還幾筆貸款，包括自己的私人房屋、車子、工廠機器等資產。

由於經營不當，大約在3年前，哥哥被銀行起訴破產，當時他沒有出庭，過後到外國工作，間中有寄錢回來償付房貸，現在房貸餘額尚欠18萬令吉。

可是，最近他已有4個月沒有繳付房貸，銀行說要拍賣房子。

2007年12月31日，我們到銀行詢問，銀行才告訴我們，我們每月支付的1700令吉，只是當房租，還說要我們馬上付1300令吉，要不然戶頭將被關閉。

請問我們應該怎樣辦？銀行說如果拍賣，拍賣價大約20多萬令吉，對於在小鎮的生活的我們來說，這是一筆不小的數目。

我們也有自己的房貸及車貸要償還，可是我們也希望保留該房屋，希望能投標買回來給父母繼續在該屋子居住。

請問：

1. 可以幾個人聯名擁有該間房屋？如何以低價購買？

答：林若輝律師說，當貸款者沒有依時償還房屋貸款分期付款，銀行會採取行動拍賣有關產業，以償付未償清的房屋貸款；假如拍賣價低於未償清的房屋貸款，貸款者必須補充其中的不足。當然，貸款者可以和銀行協商，嘗試爭取扣減貸款數額。

另外，銀行若有所行動，自會通知貸款者，假如銀行準備拍賣有關產業，一份拍賣通知書將張貼在有關產業。

針對Chloe宣稱其兄弟未接獲銀行通知書的說法，Chloe可向銀行查詢，其兄弟留給銀行的地址，是否為最新的記錄，否則不可能收不到銀行的通知書。

另外，假如產業的市價比拍賣價低，相信不會有人去投標，只要沒有投標者出現在市場，每一次的拍賣價，將調低10%。

如果說拍賣價是10萬令吉，假如沒有投標者，拍賣行動將告吹，下一次的拍賣價將跌減10%；假如Chloe準備加入投標行列，可是覺得拍賣價太高，她可以等下一次拍賣機會。

關於多少人可以聯合購買一間房屋，嚴格來說沒有限制，但是如果太多聯合擁有人，申請銀行貸款可能不容易獲批准。

此外，林若輝建議這位讀者不要對償付房貸分期付款一事過於傷腦筋，因為房屋的價值仍比未償清的房貸分期付款高，如果準備擁有該房屋，可以等待銀行進行產業拍賣行動時，加入競購行列。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.03.08

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購屋者病逝‧產業可否轉移擔保人名下？

    * 問診室

2008-03-08 18:04

陳先生來信說，他妻舅在2005年簽署買賣合約，購買了一間雙層排屋，位於沙亞南附近，房屋在2006年完工。

不幸的是，妻舅在2006年9月因病去世，發展商則在2006年12月移交房屋鎖匙。

這間房屋的貸款擔保人是他的太太，雖然妻舅在申請房屋貸款時有購買房貸保險，可是保險公司基以一些原因拒絕承擔，只退回保費。

結果，他太太被迫償還房屋貸款，每個月千多元，已償還大約一年。

請問：“我太太有可能避開償還房貸責任？雖然她是房屋貸款的擔保人，但她卻不能代其兄長領取房屋鎖匙，因此既不能出租該產業，也無法脫售該單位。”

雖然妻舅已婚，但已經與太太分居，房屋是他個人名字，育有3名小孩，最大的才15歲。

另外，有可能將產業轉移到太太名下嗎？

答：林若輝說，貸款擔保人是在貸款者無法償還或拖欠貸款的分期付款時，負責償付貸款的人。

這意味陳先生的太太儘管無奈，卻需負責其已去世哥哥的房屋貸款，假如拖欠償還分期房貸，產業將被拍賣，以償付有關的貸款，不足的部分尚需由她來承擔。

另外，假如陳先生的妻舅有立遺囑，列陳太太為該產業的受惠人，那她可以將有關產業轉移到她名下，除非她哥哥與嫂嫂已合法離婚，否則該產業的權益將交給其嫂嫂及侄兒、侄女們。

如果不會出現爭議，陳太太可以向法庭申請為遺產執行人，如果有遺囑比較容易進行，假如沒有遺囑需要比較長的時間，但可以尋求律師的意見與協助。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.03.08

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外籍工人住在新屋內

    * 問診室

2008-03-08 18:05

林先生與蔡女士在蒲種購買了一間雙層排屋，並已支付80%的屋款，可是他們發現，發展商讓他們的外籍工人住在屋內，而且已住了幾個月。

當他們向發展商做出投訴時，他們表示會給予修補，不過他們覺得這對他們不公平，因為他們購買的是新屋，可是現在卻變成別人住過的房屋，心裡很不是味道。

請問：

1. 我是否能起訴發展商和要求賠償損失？

2. 在發展商移交鎖匙之前，身為購屋者的我們，能做出哪些努力？

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，發展商必須根據他與購屋者簽署買賣合約誌明的條文、依時移交房屋鎖匙給購屋者。

關於發展商讓其建築工人住在屋內，這種事常發生，最主要是確保發展商在移交新屋鎖匙給購屋者之前清理乾淨，或是要求發展商重新粉飾房屋，還回房屋的原有面貌。

在發展商還未移交新屋鎖匙給購屋者期間，如果不是逾期交屋，購屋者惟有等待，難有所行動。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.03.08

blueyap82

前業主不肯搬出去

    * 問診室

2008-03-15 16:55

Esther說，她於2006年11月通過產業拍賣，購買了一個單位，至今已超過一年。可是，前業主卻不肯搬出去，其產業經紀也沒有履行他之前的承諾，協助她解決問題，讓她覺得很傷腦筋。

她感到徬徨，不曉得該如何解決問題？

答：林若輝律師說，假如Esther已償清屋款，譬如其貸款銀行已償付款項到前業主拖欠貸款的銀行，她可以聘請律師向法庭申請驅逐庭令（eviction order），請前業主搬出去。

林律師說，購買拍賣產業比較讓人頭痛多數是這類問題，到了這個時候，最好通過律師協助處理。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.03.15

blueyap82

擔心產業被拍賣想轉名

    * 問診室

2008-03-15 16:56

    *

任何債權人可以針對任何數目的欠款起訴一名債務人，不過要使到一個人陷入破產窘境，被起訴者所拖欠的數目須超過3萬令吉。

陳金說，他的父親與哥哥聯名擁有一間單層排屋，排屋的房屋貸款已經還清，地契也在父親和哥哥名下。

這間房屋是父親辛辛苦苦用他的血汗錢，以及一部份的公積金買下來，以備養老。

10多年前，當父親購買這座房屋時，已年過中年，因此家人決定在地契多加哥哥的名字。

可是這一年多來，由於哥哥面對財務問題，家人擔心這房屋可能會被銀行拍賣。

哥哥的債務可分為以下2大類：

A. 以他的名字向銀行借錢，作為公司周轉資金，這數目達到10多萬令吉，哥哥有償還這筆貸款的分期付款，公司也照常運作。

B. 他以個人名義申請多張信用卡貸款，貸款數目大約10萬令吉，拖欠每間銀行信用卡的數目在數千令吉至10多千不等。

在這方面，哥哥已遭信用卡公司列入黑名單，並開始向他追討債務。其中一些公司瞭解哥哥的情況，把債務轉為個人貸款，並取消利息的計算，以便哥哥有能力在幾年內以供期方式償還。

不過，有幾間信用卡公司卻把收賬任務交給外面的“財務公司”，這類型“財務公司”以恐嚇語氣，催促其哥哥一次過還清債務。

請問：

1. 信用卡公司是否可以入稟法庭，將哥哥申請判入窮籍，並拍賣該房屋？

2. 還有如果我們正辦理轉名手續，會否引起信用卡公司的注意？

3. 如果成功轉名，一旦哥哥被判入窮籍，信用卡公司是否可以入稟法庭追溯拍賣該房屋？

轉移產業給至親2年內破產‧轉移被視為無效

林若輝律師說，任何債權人可以針對任何數目的欠款起訴債務人，不過要使到一個人陷入破產窘境，被起訴者所拖欠的數目須超過3萬令吉。

假如這位讀者哥哥拖欠其中一家銀行的債務超過3萬令吉，該家銀行在取得法庭的裁判後，可對他展開破產訴訟行動。

破產法令第52（1）節條文闡明：

“產業授與者在轉移產業給至親、如妻子或孩子後的2年內被宣判破產，有關的轉移將被視為完全無效。同樣的，產業授與者在轉移產業後的5年內被宣判破產，無效性的風險也很高。”

假如這位讀者的哥哥將產業轉移給其家庭成員，而如果破產局總監在破產法令第52（1）節條文下證明其哥哥已被宣告破產，有關的產業轉移將被視為無效。

為避免衍生問題，該項產業應該賣給第三者。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.03.15

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擔心產業被拍賣想轉名

    * 問診室

2008-03-15 16:56

    *

任何債權人可以針對任何數目的欠款起訴一名債務人，不過要使到一個人陷入破產窘境，被起訴者所拖欠的數目須超過3萬令吉。

陳金說，他的父親與哥哥聯名擁有一間單層排屋，排屋的房屋貸款已經還清，地契也在父親和哥哥名下。

這間房屋是父親辛辛苦苦用他的血汗錢，以及一部份的公積金買下來，以備養老。

10多年前，當父親購買這座房屋時，已年過中年，因此家人決定在地契多加哥哥的名字。

可是這一年多來，由於哥哥面對財務問題，家人擔心這房屋可能會被銀行拍賣。

哥哥的債務可分為以下2大類：

A. 以他的名字向銀行借錢，作為公司周轉資金，這數目達到10多萬令吉，哥哥有償還這筆貸款的分期付款，公司也照常運作。

B. 他以個人名義申請多張信用卡貸款，貸款數目大約10萬令吉，拖欠每間銀行信用卡的數目在數千令吉至10多千不等。

在這方面，哥哥已遭信用卡公司列入黑名單，並開始向他追討債務。其中一些公司瞭解哥哥的情況，把債務轉為個人貸款，並取消利息的計算，以便哥哥有能力在幾年內以供期方式償還。

不過，有幾間信用卡公司卻把收賬任務交給外面的“財務公司”，這類型“財務公司”以恐嚇語氣，催促其哥哥一次過還清債務。

請問：

1. 信用卡公司是否可以入稟法庭，將哥哥申請判入窮籍，並拍賣該房屋？

2. 還有如果我們正辦理轉名手續，會否引起信用卡公司的注意？

3. 如果成功轉名，一旦哥哥被判入窮籍，信用卡公司是否可以入稟法庭追溯拍賣該房屋？

轉移產業給至親2年內破產‧轉移被視為無效

林若輝律師說，任何債權人可以針對任何數目的欠款起訴債務人，不過要使到一個人陷入破產窘境，被起訴者所拖欠的數目須超過3萬令吉。

假如這位讀者哥哥拖欠其中一家銀行的債務超過3萬令吉，該家銀行在取得法庭的裁判後，可對他展開破產訴訟行動。

破產法令第52（1）節條文闡明：

“產業授與者在轉移產業給至親、如妻子或孩子後的2年內被宣判破產，有關的轉移將被視為完全無效。同樣的，產業授與者在轉移產業後的5年內被宣判破產，無效性的風險也很高。”

假如這位讀者的哥哥將產業轉移給其家庭成員，而如果破產局總監在破產法令第52（1）節條文下證明其哥哥已被宣告破產，有關的產業轉移將被視為無效。

為避免衍生問題，該項產業應該賣給第三者。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.03.15

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發展商要求額外面積收費

    * 問診室

2008-03-15 16:57

    *

署名Ken的讀者說，他於1996年購買了一個公寓單位，買賣合約說明的建築面積是700平方尺、售價14萬7000令吉。在獲取入伙紙後，他於1999年遷入新屋居住。

發展商向州政府提出分層地契的申請，於2007年獲得批准。可是，他們卻要求額外30平方尺的收費，當年發展商是以每平方尺210令吉出售。

他覺得發展商有欺騙購屋者之嫌，第一，10年前購買該公寓的售價是14萬7000令吉，發展商怎麼可以在10年後改變主意？

第二，目前的市價每平方尺只是143令吉，他們怎麼可以要求當年的價格，就是每平方尺210令吉？

身為業主，我們的權利在哪裡？

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，在分層地契發出之前，相關方面會針對產業單位的建築面積，通過估價師進行最後調查與測量，以取得實際的數據。

根據房屋發展法令H欄目的條文，假如有關單位的面積比建築圖測少，發展商應該在購買價進行調整，並在分層地契發出後的14天內付還給購屋者。

不過，假如有關單位的建築面積超出建築圖顯示的數據，發展商不能針對購買價進行調整，並向購屋者徵收該筆收費。

這位讀者可以查閱他與發展商簽署的買賣合約，內裡的條文針對這一項清楚說明。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.03.15

blueyap82

沒買賣合約‧如何辦分層地契轉移？

    * 問診室

2008-03-15 16:58

怡保的黃先生是一名公務員，他於1995年向政府貸款購買了一間組屋，當年他委托律師處理買賣合約的手續。

13年後的今天，發展商通知他將把分層地契轉移到業主名下，並促請他委托律師處理分層地契的轉移，律師要求他出示買賣合約等相關文件。

他說：“當年負責買賣合約的律師已不在人世，律師樓也已經關閉，該律師並沒有給我一份買賣合約副本。”

請問：在沒有買賣合約、轉讓產業擁有權文件的情況下，能辦理分層地契的轉移嗎？

答：陳鍾靈說，黃先生當年在簽署買賣合約，過後沒有向律師跟進，並領取一份買賣合約是他的疏忽。

如今，黃先生可以嘗試聯絡發展商的律師、貸款銀行或其律師樓，也許有望取得相關文件，例如買賣合約、轉移產業擁有權契約文件等。

有了這些文件，業主才能將它們交給負責處理分層地契的律師樓辦理。

不過，黃先生領取的是政府貸款，可以向政府相關機構瞭解情況。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.03.15

blueyap82

發展商改圖測‧業主如何應對？

    * 問診室

2008-03-22 17:42

    *

產業發展商在推行產業計劃的發展，不一定一帆風順，有些時候也會面對挫折，假如產業的銷售反應欠理想，只要獲得75%購屋者同意，發展商在半年內可取消有關計劃的發展。

祝先生來信說，他於2006年1月向發展商購買一間雙層店屋，位於前往吉隆坡國際機場大路旁，至今2年過後，雙層店屋尚未開始興建。

合約本來說明在3年後建好店屋並移交鎖匙，但是最近卻來信通知他們發展商要修改原本的計劃，改建3層商店，從原價提高一倍，大約售價80萬令吉。

發展商原有的圖測，一列有4排、一排前後2棟、一棟十多間、兩頭旁邊角落是3層，中間的是兩層。

在第一排2棟已出售的有7或8間、第二、三、四排尚未開放出售，請問貴診室以下問題：

1. 發展商是否有權重新修改，由中間的2層改為興建3層店屋，買賣合約並沒有看到可以做這樣的修改，只提到准許以同等材料或少過5%的小規模修改，地方政府有可能批准這樣大規模的修改嗎？

2. 如果我不同意發展商的圖測修改，放棄原本欲購買的2層商店，轉向接受3層的單位，發展商是否可以不按照原有的合約，只退還已付的錢，以及加上10%的利息？

3. 由於目前材料皆比2年前漲價，如果再物色一間，相信比原價高出30%左右，是否能要求發展商賠償合理的損失？如果可以，該如何進行？

75%購屋者同意‧發展計劃可取消

答：產業發展商在推行產業發展計劃後，假如反應欠理想，只要獲得75%購屋者同意，發展商在半年內可取消有關計劃的發展。

祝先生購買的產業是店屋，店屋是商業單位，業主與發展商簽署的並非標準買賣合約，再加上發展商賣出的單位不多，還不到10間，形成最大的業主是發展商，在這種情況下，發展商一般會改變產業的發展，或取消有關計劃的推行。

類似這樣的情況，發展商多數建議購屋者或置業者轉換產業的購買，或只是退還購屋者已付的屋款，但不會加10%利息給購屋者。

提到再物色一個產業單位，可是卻因為建築材料上漲，導致屋價相應提高，基以這點要求發展商賠償，這個爭取的論點不強，不過購屋者若針對這一項不滿，可以採取法律行動起訴發展商。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.03.22

blueyap82

共用律師‧出問題求助無門？

    * 問診室

2008-03-22 17:43

張先生來信詢問購屋問題，他說2007年12月中，他在芙蓉附近地區購買一間雙層排屋，並在同時向銀行提出房屋貸款申請。

由於他沒有代表律師，遂要求銀行協助他物色一位代買方處理房屋買賣的律師。同年12月尾，他接到銀行通知他去簽署“貸款合約”。在簽署合約時，銀行告訴他，其代表律師與發展商代表律師為同一個人，這表示他無需承擔律師費。

他說：“這是我第一次購買房屋，擔心與發展商簽署買賣合約，條文只對發展商有利。”

請問：

1. 我們與發展商簽署買賣合約時，應該注意哪些事項？需要繳付哪些費用？

2. 假如與發展商出現利益衝突時，是否會面對求助無門的情況？

3. 如果發生不利我方的情況，是否有權起訴發展商？

謹慎挑選發展商

答：我們在挑選發展商的時候必須謹慎，其中要考慮的因素包括其商譽、財務狀況、交屋的記錄等。

再下來要考量的是：有關計劃是否該發展商的首期、第二或第三期計劃，還有產業的地契是永久地契或租賃地契，假如是租賃地契，還剩下多少年，這些都是重要因素。

在今天的商業市場，由於競爭激烈，不少發展商在推行新的產業發展計劃時，包括免買賣合約律師費及相關雜費的配套，購屋者只象徵式支付律師樓一些費用。

如果在購屋的過程中，面對與發展商發生利益衝突時，可以在發展商交屋後，向房屋仲裁庭提出索賠申請。

標準買賣合約的條文，一般是保障買賣雙方，如果認為條文偏向發展商，而又不受房屋仲裁庭的審理，業主可以通過民事法庭起訴發展商。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.03.22

blueyap82

發展商未實現承諾

    * 問診室

2008-03-22 17:44

柔佛新山的崔先生說，由於覺得發展商有欺騙購屋者之嫌，他認為這事應該揭發。

他說，這家公司的辦事處位於吉隆坡陸佑路，該發展商於2004年推行的服務公寓發展計劃，至今只完成80%的工程，現在幾乎完全停工，當初對購屋者作出的承諾現在幾乎成為空談。

他說：“我們已向馬華公會、律師及房屋部投訴，可是一點消息也沒有，我們還能作哪些努力？”

集眾人力量投訴

答：崔先生所面對的問題，也是我國廣大購屋者經常面對的問題，類似這樣的問題，如果只是一兩個人在投訴，特別是向發展商及房屋部投訴，收效可能不大，最好是設法聯絡其他購屋者，大家一起行動，這樣比較有效果。

如果發展商介於破產邊緣，業主籌組的購屋者委員會可以徵求銀行的意見，嘗試通過銀行的協助，委任其他公司接管有關計劃，避免這個已完工接近80%的計劃吊在半空中，不知何年何月才能交屋。

假如發展商已被其他公司接管，購屋者委員會可以向接管公司跟進，以便接手建築工程的公司，可以迅速行動推展未完成的建築工程。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.03.22

blueyap82

房屋計劃喊停‧發展商應否賠償律師費？

    * 問診室

2008-03-31 15:04

盛先生說，他在2007年6月訂購了一間雙層排屋，可是在2008年2月，他收到了發展商的來信，通知他們房屋的發展計劃已取消，並將退還之前的訂金。

請問：我已向銀行提出貸款申請，而且已付2000多令吉的房屋貸款合約律師費，我可以要求發展商賠償已付的律師費嗎？

答：假如發展商有正式公函，表明取消房屋興建計劃，發展商除了退回購屋者已付的訂金或首期錢，購屋者也可以向發展商提出其他付費、如貸款合約律師費的要求，如果發展商拒絕賠償，購屋者可以將事件帶上房屋仲裁庭。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.03.30

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媳婦想加入產業擁有權

    * 問診室

2008-03-31 15:06

梁女士說，她是一名外來媳婦，她與先生目前住的是先生與家人名下的房屋，但他家人沒有償還房屋貸款已有大約2年的時間。

她問：要如何轉換房屋擁有者的名字，然後加入她的名字？需要多少的律師費，以及需要多久的時間完成轉名手續？

答：陳鍾靈說，房屋的分期付款如果超過3期沒償付，銀行一般就會來信通知與催收，如果繼續不償還，銀行在接下來還會有其他行動，包括將房屋拍賣，拍賣所得將用來償付業主拖欠銀行的貸款。

在該房屋有名字的業主，也可能面對銀行採取的破產起訴行動，關於梁女士提及的在該房屋加入其名字的問題，不曉得梁女士在大馬已居留多久、是否已是大馬公民或是永久居民；如果是，希望擁有產業權益的機率會比較高。

至於轉換產業擁有權涉及的律師費與需要多久的時間，這一項要看產業的地契，如果已有個別、而且是永久地契，所需的時間比較短，如果是租賃契約的房產，需尋求州政府的批准，費時較長，若要更清楚瞭解情況，可以向家人或朋友熟悉的律師詢問。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.03.30

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如何成為房產經紀？

    * 問診室

2008-03-31 15:09

得元說，他對房產經紀這一行有興趣，想當一名產業經紀，希望透過《產業問診室》瞭解這方面的知識。

答：在產業交易頻密的今天，有不少人對於成為合格產業經紀這行業感興趣，這一點並不出奇，根據我們瞭解，要成為一名合格的產業經紀，必須修讀相關課程，然後參加財政部屬下估價師、產業經紀委員會舉辦的考試。

有關的考試分為2個部份，第一部份修讀的課程包括會計原理、建築學、經濟原理、法律入門、市場學及產業稅務。

第二部份的課程是建築學II、產業經紀法律、產業相關法令、產業經紀學、估價原理及土地經濟。

在考完上述2項考試後，準備以產業經紀謀生的考生，可以到產業經紀公司實習2年，再通過估價師、產業經紀委員會的面試，過關了才取得執照。

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聯名買屋‧另一半不肯賣……

    * 問診室

2008-03-31 15:17

陳先生與黃小姐在1996年聯名購買了一間排屋，地點在萬撓，他們在有關產業的持有權各為一半。

可是從1996至2008年，所有的房貸供期是由陳先生負責。

如今，陳先生要脫售該房屋，可是黃小姐不肯簽署文件，房屋的相關資料、供期收據都在陳先生手上。

請問：有甚麼辦法解決問題？

答：當兩個人聯名擁有一個產業單位，可是有一天，雙方不準備繼續共同擁有該產業，就是其中一方要退出持有權的時候，通常優先考慮的是另一方，假如另一方沒有購買的意願，只好將有關房屋賣給第三者。

購屋者協會中文組主任陳鍾靈指出，如果來到這個階段，雙方願意簽署文件就好辦；可是陳先生遇到的是另一方，就是黃小姐不肯簽字，造成陳先生的賣屋計劃不能順利進行。

假如在嘗試協商多次不果後，陳先生惟有通過律師的協助，致律師信件給黃小姐，告訴她已物色到買主，準備脫售該房屋給有關買主，希望她配合。

在法律上，倆人在房屋的擁有權以買賣合約的名字、誌明的持有比率為准。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.03.30