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楼主: jeffanb

槟城房地产投资

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 楼主| 发表于 15-12-2014 10:29 AM | 显示全部楼层
supadupa 发表于 12-12-2014 03:09 PM
Jeff大大,
Developer strata title issued 应该给SNP Lawyer 做还是给bank Lawyer 做呢? 本帖最后由 supad ...

最好就是给snp的律师做,因为很多文件和程序都需要和发展商沟通,而这点snp lawyer比较熟悉。也可以向他们要求折扣,通常ok。
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 楼主| 发表于 15-12-2014 03:30 PM | 显示全部楼层
kuanyon 发表于 14-12-2014 11:51 PM
Jeff 兄,想请教~mutiara heights目前的价位RM350-395K会否太高了(都是空屋)大概有800sft。。话说四年前 ...

可以考虑npark,ocean view, serina bay, idaman idris, j-series等等。
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发表于 15-12-2014 08:16 PM | 显示全部楼层
supadupa 发表于 12-12-2014 03:09 PM
Jeff大大,
Developer strata title issued 应该给SNP Lawyer 做还是给bank Lawyer 做呢? 本帖最后由 supad ...

给回SPA Lawyer做好。。。因为只能收 Standard 律师费的 25%。。。

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发表于 15-12-2014 08:49 PM | 显示全部楼层
jeffanb 发表于 15-12-2014 10:29 AM
最好就是给snp的律师做,因为很多文件和程序都需要和发展商沟通,而这点snp lawyer比较熟悉。也可以向他 ...

我打给bank lawyer然后他说需要给SnPLawyer和BankLawyer两边做。。。我真的没idea...btw 我的家是subsale.Subsale Price RM440k Strata Title 需要RM3.6k? (banklawyer 1.7k SnPlawyer 1.9k)
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发表于 15-12-2014 10:45 PM | 显示全部楼层
请问有谁知道槟城日落洞新开的路jalan ahmad nor 旁mutiara idaman 后面起的是什么、
新的condo吗
什么发展商
开放购买了吗
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发表于 15-12-2014 11:13 PM 来自手机 | 显示全部楼层
请问LMC apartment 今年11月买的话有限制10年才卖吗?
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 楼主| 发表于 16-12-2014 09:42 AM | 显示全部楼层
系列2 交通把脉 交通大蓝图 槟轻快铁工程 预料2017年动工

二零一四年十二月十五日 晚上十时十分

轻快铁乃总耗资高达270亿令吉的2013年至2030年槟城交通大蓝图最优先项目,预计2017年计划即可开动。

槟州地方政府、交通管理及治水委员会主席曹观友透露,如果计划一切顺利,槟城在2020年就可以迈入轻快铁时代。第一条轻快铁路的建造工程需3年来完成。

他透露,槟州将会逐步完善州内的铁快铁路线。由于计划需要投入庞大的资金,在轻快铁的硬体建设方面,预料将会由政府承担,在建成后交由私人公司管理。

他指出,轻快铁路线将会根据急切性及需要来落实。“目前拥有70万乘客人次的曼谷轻快铁,也是从一条线开始的。”

根据交通大蓝图的设想,第一条快铁路线将会是连接光大及峇六拜国际机场的17.5公里轻快铁计划,这项计划估计耗资45亿令吉。拟议中的第二条路线将衔接峇六拜与丹绒武雅。

曹观友和槟城交通大蓝图代表团11月中前往曼谷招缆泰国公司参与大蓝图计划时,就参观了曼谷大众运输系统(BTS)并与BTS管理公司进行了深入交流。

计划预计2017年动工

他接受光华日报访问时说,曼谷的轻快铁计划从开始至今15年,目前快铁路线全长为32公里。

槟城交通大蓝图计划的公开招标寻找工程交付伙伴(Project Delivery Partner,PDP),担任规划及监督计划按时落实的角色的截止日期为2015年2月16日,如果进展顺利,2015年6月州政府即会与工程交付伙伴签署委任书。政府招标条件中列明要优先落实的轻快铁计划将可以在2017年动工。

槟城交通大蓝图是一项至2030年的槟城交通发展规划,蓝图除了轻快铁也涵盖了电车、大道、巴士专用道、提升渡轮、火车等大大小小约100项工程。

逾50公司购竞标文件 料最终有10公司下标

曹观友透露,目前已经有逾五十家公司购买了槟城交通大蓝图寻找工程交付伙伴(PDP)的竞标文件,当局相信最终会有十家公司下标。

他坦承,政府在交通大蓝图计划的落实方面,采用了新的PDP的模式概念,让很多公司望而却步。不过他相信,在完成PDP的环节后,那些在第一个阶段没有参与竞标的公司,将可以在第二阶段时加入。

他认为,第二阶段将可以让有意要参与大蓝图计划的公司有更充足的时间做准备。

BTS管理公司经验丰富 计划第二阶段或加入

曼谷大众运输系统(BTS)管理公司对槟城轻快铁计划有兴趣。

BTS(曼谷高架轻快铁)控股集团的主席黄创山2013年11月曾前来槟城针对轻快铁计划与槟州政府会面。

当时在接受光华日报访问时表示,准备注资4亿美金(约12亿4000万令吉)在槟城兴建轻快铁。只要州政府及中央政府点头,槟城轻快铁可以在4年时间内建成。

尽管到目前为止,该公司仍未参与落实大蓝图的PDP竞标,不过相信该公司参与槟城轻快铁计划的可能性仍非常大。

曹观友透露,BTS管理公司的强项在于操作系统。目前虽然该公司没有参与PDP的竞标,不过该公司仍有可能在大蓝图计划进入第二阶段时加入。

槟城交通大蓝图招标团队今年11月前往泰国时,也与BTS管理公司进行了深入的交流。

曹观友透露拥有15年轻快铁管理经验的BTS管理公司向槟州政府代表团分享经验、融资模式及曼谷城市交通蓝图等多方面的资讯。一行人还到曼谷BTS总站实地考察。

他说,轻快铁是一个庞大且复杂的系统,实地考察后他发现,单单维修就已经充满挑战的工作。

他指出,除了前往泰国,槟城交通大蓝图招标团在11月也同时前往新加坡举办路展,在新加坡的路展吸引了该国30多家公司参与,当中吸引不少金融咨询公司前来洽谈。

计划必须有政府参与 日后营运不计成本

曹观友表示,基于轻快铁是一项庞大的计划,投入资金也非常钜大,因此不可能将成本计算在日后营运当中。

他以曼谷BTS做为例子,BTS尽管有广告收入,也只占营运成本的10%。因此轻快铁计划必须要有政府的参与。

他说,如果没有联邦政府的拨款,州政府也必须要设法获得资金,负责硬体的建设。

他透露,政府可以采用的其中一项融资方案是用土地与承建公司交换。

用地换取轻快铁的方案,之前有说是政府会用建议中的槟威海峡中浅滩填海计划及槟岛南面填海计划与私人公司交换。

针对这个说法,曹观友承认,州政府资金有限,土地交换是目前州政府可以动用来做为落实大型计划选择之一。不过至于是那些政府地,州政府将会交由投标的私人公司做出建议。
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 楼主| 发表于 16-12-2014 09:44 AM | 显示全部楼层
supadupa 发表于 15-12-2014 08:49 PM
我打给bank lawyer然后他说需要给SnPLawyer和BankLawyer两边做。。。我真 ...

最好是一样的律师,一起做。不太清楚为什么一定要不同的律师来做,原因是什么?
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发表于 16-12-2014 09:58 AM | 显示全部楼层
jeffanb 发表于 16-12-2014 09:42 AM
系列2 交通把脉 交通大蓝图 槟轻快铁工程 预料2017年动工

二零一四年十二月十五日 晚上十时十分

槟城的人口流动量不过,请问您觉得这项计划的可行性多高呢?
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发表于 16-12-2014 01:54 PM | 显示全部楼层
明明明 发表于 16-12-2014 09:58 AM
槟城的人口流动量不过,请问您觉得这项计划的可行性多高呢?

如果是人民+外捞+游客,应该是够的。
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发表于 16-12-2014 02:41 PM | 显示全部楼层
lich 发表于 16-12-2014 01:54 PM
如果是人民+外捞+游客,应该是够的。

在2013年大选的时候,我有看过一份数据,东北县的人口大约是60万,而西南县20万,
加上游客和外劳(外州和外国不足1mil),这样的人流对于轻快铁的基础建设。
基建投资(撒钱)倒是算勉强可以,但是要经营的话难度就很大了
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发表于 16-12-2014 03:51 PM | 显示全部楼层
明明明 发表于 16-12-2014 02:41 PM
在2013年大选的时候,我有看过一份数据,东北县的人口大约是60万,而西南县20万,
加上游客和外劳(外州 ...


轻快铁计划不能用能不能收回成本来考虑建与不建。槟城交通系统不能够没有轻快铁。

http://www.kwongwah.com.my/news/2014/12/14/121.html

系列 1交通把脉 槟城轻快铁繁荣发展不可少 无法回本也得建 二零一四年十二月十四日 晚上十时二十三分

车比人多!槟城人每天都要塞车上下班,假日外地游客涌入,乔治市及重点旅游区更是寸步难行,人人叫苦。
根据槟州交通大蓝图计划报告,目前槟城工作天上班繁忙时段,在路上移动的人有25万之众,而这个数目到了2030年将增加到33万5000人。
工作天路上有25万人,对于大城市而言并不是一个大数目,然而槟城却因为公共交通使用率超低,大部分上班或外出的人们都使用私人交通工具,给公路造成庞大的负荷,致使交通阻塞问题越加严重。
对此报告也点出,目前槟城的公共交通在移动人的方面扮演的角色几乎微乎其微,25万移动的人员当中,有接近90%的人是使用私人交通工具,其中汽车占56%,摩托车33%。
仅3%人使用公巴
使用公共巴士的移动人员只有3%,而工厂巴士及学生巴士也只有8%。
槟城作为国际制造业投资的重镇和旅游业快速发展的城市,如果公共交通系统没有获得明显的改善,人口、游客的不断增长势必让槟城道路最终变成露天停车场,拥挤的街道只能被塞得水泄不通,人民生活及经济发展将因此受到限制,停滞不前。
槟州人口料在2015年增至176万人;2020年增至200万人;2030年增至245万人。如果州经济持续发展,就业机会就增加,道路使用量也会相应增加。到了2030年,在每天早上及傍晚的繁忙时段,全槟料会有33万5000名道路使用者;如果交通系统不被改善,情况可想而知。
槟城要继续向国际城市发展,没有选择的必须要解决当前的公共交通使用率严重偏低的问题。因此在槟州交通大蓝图计划当中,州政府在已经宣布的海底坠道及三条新绕道的计划之外,再提出了衔接峇六拜与丹绒武雅的新路及轻快铁计划。
槟城人平均一户三辆 拥车率超过人口数目
马来西亚物流师协会总会长曾家麟说,槟城人的拥车率已经超过人口数目,普遍上一个家庭就有三辆车。而槟城公路的负荷还不只是本地人的车辆,槟城还有很多外州车辆,当中有在槟城就业的外地人,而遇到假日时候,则会有更多的外州自驾的游客驶进槟城。
曾家麟同时也是槟州交通理事会委员及国家道路安全理事会槟州分会委员。他认为,槟城的公路已经达到饱和点。而政府的交通政策过去都是以车为主,都是治标而不治本的方案。
他说,交通大蓝图州政府开始将重点放在公共交通系统了,接下来就要看政府怎样吸引人们使用公交。槟城现有的公共交通使用率偏低,更甚的是公共巴士服务的对象最主要的还是“外国人”,并不能吸引槟城人放弃私家车转用公共巴士。
他认为,要提高公共交通的使用率,就要提高人们对公共交通的信心。现下的情况下,一般人如果叫他不自己驾车出门改用巴士,他们都会不知所措,无从下手,会有行程时间都失去掌握的焦虑。
他认为,只要将槟城的公共交通使用率提高到25至30%,交通问题就可以看到明显的改变。
执法 教育 同步进行
曾家麟说,要提高槟城公共交通的使用率,必须要从多方面着手。除了公交系统的建设,执法和教育都是必须要同步进行的。
他说,当下槟城街道常因为胡乱停车、随便占道而使到原本就已经狭小的街道问题加剧。
“政府花了这样多的钱拟出了交通大蓝图,必要在执行上花费更大的心思和力度,确保这项庞大的计划可以取得成功。”
谈论多时却因各原由 轻快铁至今未能落实
曾家麟说,公共交通是政府的责任,作为很多大城市的交通骨干的轻快铁,在槟城已经谈论了很长一段时间,但是却都因为许许多多的原由,至今仍未得到落实。
他说,今年公布的槟州交通大蓝图,在提出一系列的交通解决方案中,轻快铁也明列在其中。
他认为,槟城的繁荣发展是不可能少了轻快铁的参与,而它的建设,也不应该是用建了能不能赚钱来作为考量。
“全世界的公共交通都不是拿来赚钱的。”
“如果根据现有的使用率逻辑来解决交通问题,那么槟城就只能不停的开辟新道路。因为槟城私家车最多,对道路的需求最急切。但是这并不是最终的解决方案。”
他认为,不论是不是要蒙受亏损,槟州都应该要有轻快铁。开始阶段,轻快铁计划可以先以轻型车厢,再慢慢增加载客量及路线。
建议先从外围开始
他建议,槟城的轻快铁可以先从外围开始,先将从外围进入乔治市的车辆数目减少,再通过公共巴士、电车等解决市区内的交通问题。
可以用土地交换方式 让私人公司负责承建
马来西亚房地产发展会(REHDA)槟城分会主席拿督陈福星也认为,轻快铁计划不能用能不能收回成本来考虑建与不建。槟城交通系统不能够没有轻快铁。
他认为,政府现在就应该计划,如果争取不到联邦政府的拨款,州政府可以用土地交换的方式,让私人公司来承建。
他认为,州政府可以动用的“未来的土地”也就是计划中的槟威海峡中浅滩的填海计划和槟岛南部的填海计划作为交换条件。
长远眼光看待计划
至于成本是不是能够收回,陈福星认为政府应该从长远的眼光来看待轻快铁计划,并把建造成本与日后的运作分割开。成本方面不能计算在日后的运作成本当中,如此就不会把票价订得过高,鼓励人民使用。


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 楼主| 发表于 16-12-2014 04:25 PM | 显示全部楼层
Penang Monorail 其实早在2007已经容扩在第九大马计划里面了。很多人不知道,当时已经招标了,而MRCB在2008获得这个工程。不过变天之后,这项计划也就无限期的搁置了。

任何评估应该早在2007年或之前就做好了,而当时的决定是“建”。如果2008年的时候可以建,六七年后的今天更有理由建,因为不管是人口,车辆,发展,都增加了许多。

http://en.wikipedia.org/wiki/Penang_Monorail
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发表于 17-12-2014 08:07 AM | 显示全部楼层
如果因为贵而搬去别的州, 理由有点牵强吧.. 如果因为工作地点转换还  ok.


屋价涨外资跌人口迁 东北县中学骤减2千新生

槟城16日讯)槟岛屋价高踞不下,外资下跌引人口外迁潮?东北县今年升上中学的新生人数即骤减了2000名!
槟州教育局总监奥斯曼胡先认为,东北县今年中学新生人数骤减,主要原因是不少家长无法支撑高踞不下的房价及外资投资额大幅下跌,转而搬迁吉州谋生及让孩子在他州求学。
奥斯曼胡先接受光华日报访问时说,有部分原本设在槟岛的工厂搬迁至威省、吉打州居林及双溪大年;而槟城只留下储备中心,他相信这是槟岛人口向这些地方迁移的原因。
他说,房价大幅度飙涨问题,也让许多来自槟岛的家长买不起房子,转而选择在吉打州居住及寻找就业机会,连带影响他们的孩子也跟随他们的家长齐寻找当地中学就读。
他反问记者你的月收入是否足够应付高踞不下的房价,这也导致不少年轻家长搬迁他州,去别州或威省一带购买房屋。
当被询及学生大幅度减少是否会影响校方开班数目时,他表示不会。因为目前学生人数仍不至于让学校必须要减少开班,是因为一班学生最少人数是25人。
奥斯曼胡先解释每班学生的数量减少从平均的45人减少至30人,反而可让各校集中师资力量及提高教学的质量,这根本一举两得。
槟州教育局官员较早前与各东北县中学校方领导层召开明年度新生入学汇报会上,也曾提及由于今年东北县各源流小学的毕业生人数下降,因而影响该县年度中学新生人数。

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参与人数 1人气 +3 收起 理由
夜铃 + 3 政府官员的思维不同凡人。

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发表于 17-12-2014 08:25 AM | 显示全部楼层
should I invest house at Prai?
I just deposit Imperial residence, think to cancel as I feel now penang island too jam and too much condo and 500k+
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发表于 17-12-2014 10:01 AM | 显示全部楼层
lich 发表于 16-12-2014 03:51 PM
轻快铁计划不能用能不能收回成本来考虑建与不建。槟城交通系统不能够没有轻快铁。

http://www. ...

私人界以企业利益为先,吃力不讨好又不能赚钱的是应该不太会考虑,我想能吸引到私人界参与的只是土地。除了土地还是土地而政府管理却无法给到普罗大众,我想人民应该抱有怀疑的态度吧~
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发表于 17-12-2014 10:27 AM | 显示全部楼层
caoyun 发表于 17-12-2014 08:07 AM
如果因为贵而搬去别的州, 理由有点牵强吧.. 如果因为工作地点转换还  ok.

我觉得搬迁的意识不是某家庭往外搬,而是他们的孩子成家时往外搬,造成新家庭都是在"外"的地方。

槟岛而言,人口是往南移。槟州而言,人口是往mainland移。

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发表于 17-12-2014 10:32 AM | 显示全部楼层
long601 发表于 17-12-2014 08:25 AM
should I invest house at Prai?
I just deposit Imperial residence, think to cancel as I feel now pen ...

我觉的Prai的交通不会好到那里,设施分散。如果你在Prai工作还可以。

Imperial Residence那边太多condo了,为何不直接考虑Sg Ara的Reflection,已经建好了,或Solaris等?

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发表于 17-12-2014 01:11 PM 来自手机 | 显示全部楼层
lich 发表于 17-12-2014 10:32 AM
我觉的Prai的交通不会好到那里,设施分散。如果你在Prai工作还可以。

Imperial Residence那边太多cond ...

价位如何????大山脚有一间便宜得了
我在槟岛做工的只是在想买多一间但我感觉槟岛有些饱满了,而且我觉得大山脚都住着便宜的如果买贵来住不值得。。。投资的话那边不知还能还能上多少,最近市场有些低迷。。。犹豫了
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发表于 17-12-2014 02:52 PM | 显示全部楼层
明明明 发表于 17-12-2014 10:01 AM
私人界以企业利益为先,吃力不讨好又不能赚钱的是应该不太会考虑,我想能吸引到私人界参与的只是土地。除 ...

如果交通系统要以利益优先,那我国很多和交通有关系的公司都要关门的,包刮槟城第二大桥。

要考虑到LRT会为槟城带来的发展,就想第二大桥为Bt Kawan带来的发展一样。

凡事都要踏出第一步。

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