马来西亚房屋买卖问答（Q&A)买卖前后必读（新人请看215 #）更新501#

blueyap82

交屋手工差‧向誰投訴？

    * 問診室

2008-01-05 18:22

余文莉說，她於2006年5月在柔佛新山購買了一間雙層排屋，已於2007年8月取得入伙紙與鎖匙，她也開始針對房屋的缺陷，對發展商做出投訴。

她認為其中一項她覺得非處理不可的是位於客廳的地磚，其客廳面積鋪上的是由發展商供應的2尺地磚；不過她覺得手工太差，鋪上的地磚出現磚與磚之間高低不平的問題。

另外，磚與磚之間的縫與她在發展商示範單位看到的有很大的差別。針對這點，她非常不滿意，對發展商做出投訴，但得到的回應卻是發展商工程師查看其單位後，認為沒有問題不給予更換。

她在信中提出以下問題：

1. 請問我們消費者針對所購買的產業出現貨不對辦的問題時，在發展商那方面投訴無門時，還能做那些努力？消費者的權益能到哪個程度？

2. 能否提供一些相關政府部門的電話與地址，以便可以更快速、有效處理問題？

3. 如果發展商不肯更換地磚，我們有其他辦法嗎？

答：發展商示範屋給予的材料與裝設，是經過專業設計師一手打造而成。在多數時候，瓷磚的採用，往往與購屋者最後看到自己房屋的裝設有些出入。

陳鍾靈說，發展商若有根據買賣合約說明的瓷磚類別，提供給購屋者，購屋者欲爭取更換比較不容易。至於說手工粗劣，發展商與購屋者之間各執一詞不是新鮮事，如果對發展商這方面確實非常不滿，可以將他帶上房屋仲裁庭或是民事法庭。

當然，欲將發展商帶上法庭之前，要聘請專業建築檢測師，證明發展商或其承包商的鋪設手工粗劣、掌握證據後才進行。

另外，由房屋與地方政府部成立的房屋仲裁庭，其地址、電話與電傳號碼如下：

Tribunal Secretariat/Registry
Ministry of Housing & Local Government
Level 2, Block B South
Pusat Bandar Damansara
50782 Kuala Lumpur
電話：03-2099 8389/8402
電傳：03-2093 4776
星洲日報／財富廣場／產業問診室．2008.01.05

blueyap82

律師費印花稅如何計算？

    * 問診室

2008-01-12 18:01

在買賣產業時，我們需支付印花稅、律師費及其他費用，印花稅的支付是買賣價的首10萬令吉：1%、接下來的40萬令吉：2%，以及再下來的數目：3%。

至於貸款合約的印花稅則是貸款數額的0.5%，假如貸款30萬令吉，需付的印花稅是1500令吉，以此類推。

呂先生來信說，他最近購買了一間店屋，做為生意上的需要，大約是34萬令吉，並支付了約1萬3500令吉的律師費、印花稅及相關費用。

他的問題是：這筆費用的支付合理嗎？

答：林若輝律師在回答呂先生的問題時指出，在產業買賣交易，針對印花稅的支付，其算法是：

─首10萬令吉：1%
─接下來的40萬令吉：2%
─再下來的數目：3%

假設一件產業是34萬令吉，印花稅的支付如下：

─首10萬令吉1%：1000令吉
─接下來24萬令吉2%：4800令吉

他需支付的產業印花稅是5800令吉。

至於貸款合約的印花稅則是貨款額的0.5%，在這項產業買賣中，他貸款28萬8000令吉，其貸款合約的印花稅是1440令吉。

至於律師費的收費架構是這樣：

─首15萬令吉：1%
─接下來85萬令吉：0.7%
─再下來200萬令吉：0.6%

呂先生購買價值34萬令吉的產業，他需支付的律師費如下：

─首15萬令吉1%：1500令吉
─接下來19萬令吉0.7%：1330令吉
─共2830令吉

另外，他也需要支付貸款合約的律師費，收費的架構以貸款數額為準，如果是28萬8000令吉，首15萬令吉1%，需付1500令吉，接下來13萬8000令吉0.7%，需付966令吉，共2466令吉。

結算上述幾筆費用，總共是1萬2536令吉，呂先生支付的1萬3500令吉，可能包括其他雜項收費，惟他在信中沒有提及，不能針對他所付的收費是否合理加以評定。
星洲日報／財富廣場／產業問診室．2008.01.12

blueyap82

更新: November 24, 2010 17:55
涵蓋方圓20公里範圍
1+5地方政府打造大吉隆坡

獨家
報導：林淑慧
攝影：潘嘉威
（吉隆坡24日訊）政府將鑑定吉隆坡方圓20公里範圍內，1+5個地方政府，即吉隆坡市政局加雪州5個地方政府，打造大吉隆坡，作為我國經濟轉型的一個平台！
城市土地運用與交通規劃專家吳木炎指出，政府鑑定吉隆坡方圓20公里範圍內，進行大吉隆坡計劃，這個地理區域，是日后要發展我國經濟轉型的一個平台，因此必須進行關鍵改革和提升。
他接受《中國報》專訪時說，吉隆坡方圓20公里內的範圍涵蓋東南西北各區，包括東部的部分莎阿南及八打靈再也；南部的加影及史里肯邦安；西部的萬撓及鵝嘜一帶，北部的雙溪毛糯直下斯里白沙羅。
不反對設高檔住宅
“整體來說，就是整個吉隆坡市政局管轄範圍，加上5個雪州地方政府，即安邦再也市議會、八打靈再也市政廳、加影市議會、士拉央市議會及部分莎阿南市政廳管轄範圍。”
吳木炎說，當巴生谷被鑑定為讓外國尖端人才能夠立足的平台，他不反對在吉隆坡和巴生谷建設高檔住宅，以提供日后國際級專才在這裡居住。
他說，就要全面改善基礎建設環境，因當外國專才來到這裡，道路就變成了高收入者的專利，我們沒有法子讓普通收入且生產力低的人，把車駕到路上和收入高的人去擠。
“變成日后道路有限，因此僅讓願意繳付高費用的人使用，以英國倫敦為例，駛進市中心得繳付8英鎊（約40令吉），這是我們要面對的問題，所以政府要給他們選擇，如乘坐公共交通。”
國家關鍵經濟領域
朝向高收入成長消費
吳木炎指出，國家關鍵經濟領域（NKEA）是我國朝向高收入、高成長、高消費目標的主要策略，而大吉隆坡計劃，就是國家關鍵經濟領域其中一個領域。
他說，國家關鍵經濟領域注重于11項經濟領域如發展農業、工業、金融，確保資源獲充分利用，此外，還有一項區域發展，即發展巴生谷。
他說，區域發展在國家關鍵經濟領域扮演重要不同角色，要朝向世界發展國，就得有一個平台，一個管道，一般上，就是“大都會”。
擁足夠基礎建設
“因大都會是一個適合給予其他領域集中發展的一個中心點，加上國際化有關領域，就能朝向高收入的先進國。”
他說，國人擁有提供區域及國際性商業及服務的能力，惟那么多年來，我國豐富的天然資源、基礎建設、人力資源，尤其尖端人才，因沒有一個好環境發揮而人才外流。
“我國同時擁有足夠的基礎建設、通訊系統，給予國際區域能夠在大馬設立總部，但卻說不上很有吸引力，且我們沒有足夠的居住環境，讓跨國的尖端人在這裡居住，人才不如選擇新加坡或香港。”
他說，因為資源沒有充分被利用，出現資源管理浪費，所以經濟轉型計划（ETP）注重于好好管理資源，創造適合環境，讓不同的領域能匯集在一起發揮。
“這整個改革，我們必須要有清晰目標，就是2020年先進國，目標過后，就是擬定策略，即國家關鍵經濟領域，而巴生谷被鑑定被最適合金融、行政發展的平台。”
吳木炎：沒按照規劃進行
導致發展沒連接
吳木炎說，吉隆坡雖擁有資源，惟長久以來吉隆坡沒有按照規劃進行發展，導致一個地方的發展與另一地的發展沒有連接。
“如各地有發展中心，但各有各操作，沒有發揮一個大都會的商業活動，在新加坡的旅遊購物中心，遊客可以通過地底，直達五六個購物中心，但我們沒有辦法做到。”
因此，他說新加坡的人流集中，我們卻分散，在有資源的當兒卻被各自發揮，導致潛能有限。
“然而，為了迎接世界大都會的腳步，我們開始建設百層摩天樓，將吉隆坡的辦公樓環境推向更高層次，並符合國際跨國公司所操作的環境。”
舒緩交通須市民配合
興建綜合城市捷運系統是否能有效舒緩隆市交通，還得配合人民的思維。
吳木炎說，整個大吉隆坡計劃和經濟轉計劃，政府能給予全面配合，但要成功舒緩交通，人民就要與政府合作。
他說，即使擁有完善交通系統，仍然有不少人選擇自己駕車，不善用公共交通。
“人民為了方便自己，還在抗拒這政策，還是想要自己駕車，這方面的確要有所改變。”
惟他說，一旦整體的公共交通順暢，且達到符合人民需求階段，政府就要從另一方面實行提高應用私人汽車進入市中心的收費。
“收費才能改變人民，惟今天不適合，因為沒得取代，只要公共交通提升到一個能夠被人民接受，且對人民是公平的，人民也該對政府進行的努力，給予公平的態度。”
提升公共交通最重要
公共交通，是最明顯的關鍵改革和提升。
吳木炎說，大吉隆坡擁有現有資源，但卻沒有良好協調，沒辦法以一個比較大規模且系統性發揮所有，因此必須重新組合管理資源，充分發揮。
他說，在全面提升人流時，必須考慮到交通系統，因此政府採用綜合性的交通系統，即以大部分現有的資源，再配合綜合城市捷運系統（MRT），以達到一個全面的交通系統。
“綜合城市捷運系統本身發揮一個捷運及集運系統，容量比較大，把自己本身成為一個主流，一個干線，將其他的系統連貫起來。”
5分鐘就有巴士服務
他說，根據保守估計，公共交通能夠有效涵蓋大約80%大吉隆坡的地理地點，意味著，以后80%人口只要走400公尺，就能抵達一個巴士站、輕快鐵站或捷運站，同時不需要等超過5分鐘就可使用公共交通服務。
“一般上，從最郊外的地點到達市中心，只需25分鐘；從最北段去最南段，即從雙溪毛糯至加影，大概花40分鐘。”
吳木炎說，作為先進國，先要說效率，從離開家至工作崗位，必須不超過半小時，但在現在過兩路口都要費時30分鐘，這些地區沒人想要居住。
“有了含有3大主要干線的捷運系統，屆時哥打白沙羅、沙登新村、加影、甲洞、增江、孟加拉拉等80%部分將被公共交通涵蓋，其余20%是綠肺。”
他說，至于興建至新加坡高速快鐵系統則是連接世界大都會的做法，像倫敦去巴黎有直接的火車，而吉隆坡和新加坡也有很好的連貫關係。“再下來，可能直接連接去曼谷，這些都是區域連貫一個基本的需求。”

blueyap82

貨不對辦

    * 問診室

2008-01-12 18:02

鄭小姐說，她不久前購買了一間位於甲洞的公寓，可是在發展商交屋時，屋子內的不少設施，譬如大門、浴室門、廚房洗碗盆等的安置，與平面圖所顯示的不一樣。

其中一點是大門的安裝，從防火門改為採用普通門，違反了買賣合約的條文。

答：發展商與購屋者簽署買賣合約，必須根據買賣合約列明的項目，提供購屋者有關的設施，假如發展商提供的材料與買賣合約的不符合，購屋者可以到房屋與地方政府部屬下的房屋仲裁庭起訴發展商。

要指出的一點是，如果材料提供的說明不在買賣合約內，則另當別論。

房屋仲裁庭的地址與電話如下：

Tribunal Secretariat/Registry
Ministry of Housing & Local Government
Level 2, Block B South
Pusat Bandar Damansara
50782 Kuala Lumpur
電話：03-2099 8389/8402
電傳：03-2093 4776
星洲日報／財富廣場／產業問診室．2008.01.12

blueyap82

發展商清盤怎麼辦？

    * 問診室

2008-01-12 18:03

張女士說，她在多年前購買了一間中價公寓，該公寓大約有400個單位，購屋者針對一些索償起訴發展商；不久前，高庭諭令發展商賠償受影響的 100多名購屋者。

發展商是一家私人有限公司，他基以面對財務危機，不願做出賠償。

結果，起訴者聘請律師入稟法庭發出清盤令給該公司。

請問：

1. 假如發展商收盤，是否影響我們持有的臨時入伙紙，如何取得正式入伙紙及分層地契？

2. 假如我們的訴訟最終勝了，是否有望獲得賠償？因為銀行是擔保債權人，而我們是不擔保債權人。

3. 萬一發展商宣告清盤，這公寓的管理如何進行？

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈表示，假如發展商清盤，會有接管公司接手發展商的業務，如果發展商有提呈E表格，取得正式入伙紙一事不會有問題。

至於分層地契的申請，負責接管發展商業務的接手公司或清盤師，會處理這方面的事務，包括協助業主處理分層地契的申請。

假如起訴發展商的訟案最終勝了，若發展商有錢賠償，擔保債權人將優先獲賠償，非擔保債權人次之。

另外，萬一發展商宣告清盤，接手公司將負責公寓的管理與維修，直到公寓業主獲得分層地契、成立管理機構為止。
星洲日報／財富廣場／產業問診室．2008.01.12

blueyap82

雙層排屋漏水

    * 問診室

2008-01-12 18:04

我在2006年4月遷入新買的雙層排屋，屋子是在2005年12月取得入伙紙，遷入發現屋頂漏雨；同時，天台牆壁出現裂痕，發展商在接獲通知後，有派人來修補，前後補了3次，但問題並未獲得解決。

這間房屋如今已過了保證期，結果還是漏雨，多次撥電發展商，要求他派人來修補，但他們只是敷衍了事。

請問如今是否還有權利要求發展商修補？

答：陳鍾靈指出，房屋已過了發展商的18個月義務修補期，他們一般都不會派人來處理，除非是共管公寓的屋頂情況則不一樣，因為那是共用產業。

發展商前後修補了3次，但問題並未獲得解決，若不是問題的嚴重性，就是發展商或承包商的人員沒有認真處理問題，導致問題遲遲未能解決。
星洲日報／財富廣場／產業問診室．2008.01.12

blueyap82

贊同交易收費怎麼算？

    * 問診室

2008-01-19 18:02

在產業仍屬於總地契期間，業主欲脫售產業，須發展商的批准，發展商在發出批准文件之前，會向業主徵收一筆費用，就是俗稱的贊同交易收費（consent fees）。

Stella說，她於2005年2月購買了一間雙層店屋，價格大約60萬令吉。2007年11 月，她以68萬3000令吉出售，以減輕個人財務負擔。

由於這間商業單位仍屬於總地契，發展商仍未將個別地契發給業主，因此買賣需獲得發展商的批准。

發展商要求1% consent fees

可是，發展商要她支付1%的consent fees，就是當初購買產業價的1%，以及315令吉的律師費，總共約6313令吉。

她說：“據我所知，我與發展商簽署買賣合約時，並沒有說明轉手交易時要付1%的consent fees。針對此事，與發展商辦公室的經理提出我的意見，他仍堅持要我付4000令吉（而且還說已經折扣），以及律師費315令吉。”

她指出，如果不支付這筆費用，新買主的律師不能為她辦理轉移產業擁有權的手續，同時與銀行貸款的事項也會被拖延。

請問：應該如何處理這項問題？

另外，她也提出其他一些相關問題：

1. 為了讓新的買主委托律師順利辦理手續，我是否能夠先付錢給發展商，待三四個月辦妥手續後，然後才向仲裁庭投訴？索取已付的錢？行得通嗎？

2. 我可以向哪間仲裁庭投訴？

3. 我委托的律師已寫信跟進，但發展商依然要我付錢，並說這是房屋發展法令下的條例，可是有關的法令並沒有這一條，最多也只是付50令吉。

本期諮詢顧問購屋者協會理事陳鍾靈答：

在產業仍屬於總地契期間，業主欲脫售產業，必須需求發展商的批准，發展商在發出批准文件之前，會向業主徵收一筆費用，就是俗稱的贊同轉手交易收費（consent fees）。

這筆費用的徵收，若按房屋發展法令之下標準買賣合約的條例，是當初購買產業價的0.5%或 500令吉，以低者為準。就是說，假如當初你購買的產業是一間9萬令吉的公寓，0.5%的收費是450令吉，以低者為準，賣方支付450令吉。

假如是10萬令吉、甚至12萬或15萬令吉的產業，按比例是500、600或750令吉，但最多只徵收500令吉，意即賣主只需付500令吉。

商業產業不受條例約束

但這只適用予住宅產業，商業產業如店屋則不受這一條例的約束或管轄，因此經常會出現發展商徵收不同比例的收費，如產業價的1%，甚至2%的費用。

不過，業主可以針對這一點極力爭取，因為轉換商業單位擁有權的行政工作，是否比住宅單位的較為複雜、涉及較多層的工大，這些都是值得商榷的地方。

另外一點，商業單位的資本價值一般比較高，60萬至100萬令吉的成交價，已經是很普遍的水平，若能爭取批准交易收費在產業原先價格的0.5%，對發展商來說，已經是一筆不錯的收費。

住宅產業‧批准交易收費最高500令吉

這位讀者若準備付了錢，再向仲裁庭投訴，可以嘗試向消費人仲裁庭提出，因為涉及商業單位的糾紛，不受房屋部仲裁庭審理。

最後要補充的一點是，在標準買賣合約下，涉及住宅產業需尋求發展商批准的交易，業主繳付的批准交易收費，最高是500令吉，不是50令吉。
星洲日報／財富廣場／產業問診室．2008.01.19

blueyap82

屋前出現變電站

    * 問診室

2008-01-19 18:03

    *

Carol說，2005年杪她從報章的促銷房屋廣告，以及看了示範屋後，相中“夢想”房屋，因此決定訂購一間。

2007年12月初，就是簽署買賣合約後的近2年時間，她第一次去看她的“夢想”屋，看看房屋興建的進展。不看還好，一看把她給氣壞。雖然房屋的興建工程已經完成大約99%，可是卻是個惡夢，因為在她的屋前建起國家能源的變電站。

她指出，在房屋的規劃圖，未見有變電站這設施，她擔心變電站很靠近住家，可能對健康不利。

答：發展商在推行任何產業計劃之前，必須擬定好規劃圖，提呈給地方政府尋求批准，獲批了才能推行。

一個住宅區有幾個變電站，視該區發展計劃大中小規模而定，這些都在規劃圖清楚列明。若沒有列入規劃圖，或發展商沒有根據規劃圖推行建築計劃，購屋者可針對這點向發展商爭取本身的權益。

關於變電站是否不利於人類健康的問題，相關領域的專才指出，這個論據不成立。如果確有這回事，變電站不可能獲准興建在住宅區附近。
星洲日報／財富廣場／產業問診室．2008.01.19

blueyap82

新屋有裂痕失去租戶

    * 問診室

2008-01-19 18:04

李先生說，最近剛拿到新屋鎖匙，發展商告訴我們，可在18個月內將房屋的問題向他們反映。

當我們領取新屋鎖匙時，發現新屋天花板有嚴重的裂痕，通知發展商有關問題，可是問題遲遲未獲得解決。

本來在11月有租戶欲向我們租屋，但因為屋子還沒有弄好，結果租戶只好向其他人租屋。

請問：

1. 我是否可向發展商索賠這幾個月的損失？

2. 交屋後18個月內，如果房屋仍有問題，是否都由自己負責？

3. 我有找過其他建築師查看我的房屋，他們都說我的房子可能面對倒塌的問題，請問可否起訴發展商？

答：在標準的買賣合約，沒有所謂的允許業主針對屋子未弄好、目標租戶“另結新歡”一事，向發展商索償的條例。

業主應在發展商給予購屋者18個月的義務修補期，向發展商爭取將房屋問題修補好，不好等到18 個月的期限已過，欲抓緊時間已經來不及。

根據標準的買賣合約，發展商在接獲購屋者提呈的修補房屋項目表格30天內，必須將問題處理好，假如發展商沒有履行其職責，將問題解決，購屋者可請來自己的承包商，對需修補的問題商議收費，然後交給發展商，包括附上一封公函，再給他14天時間。

如果發展商仍未行動，購屋者可通知其承包商動工，隨後將收費單據交給持有最後5%屋價的發展商律師，以索回有關開銷。

另外，假如合格的建築檢測師查驗後，證明房屋架構有問題，可要求發展商拆掉重建，假如欲針對這點起訴發展商，可在請示法律顧問，討論勝算有多高後才進行。
星洲日報／財富廣場／產業問診室．2008.01.19

blueyap82

地契轉移知多點

    * 問診室

2008-01-26 18:15

讀者A來信說，他在數月前購買了一間單層排屋，簽署買賣合約、貸款合約及相關文件。

他說，這間房屋已有個別地契、入伙紙，發展商將房屋所在位置的土地抵押給一家商業銀行。

在與發展商查詢有關轉移地契業主的名字時，他們表示地契仍在土地局，只給他一份 hakmilik sementara表格11AK及表格B2，有關表格仍保留發展商的名字。

他表示該土地是永久地契地皮，而他已支付轉移產業擁有權的收費。

他在信中問道：什麼是hakmilik sementara或sempadan belum ditetapkan，手中握有這樣的地契文件會不妥嗎？

另外，有什麼方法將土地的地契轉為 hakmilik tetap？是否需要進私人凍結令，以避免發展商在未進行擁有權轉移之前，將土地拿去抵押？

Hakmilik sementara屬未經測量土地

答：黃振原（CY Wong）律師指出，在確定地契（final title）發出之前，一般地契稱為hakmilik sementara是普遍的事，這類地契的簡稱通常是HS（D）或 HS（M）。

一張誌明hakmilik sementara的地契，具備完整的法律效用，給予業主或地主相關的司法保障。

這地契之所以稱為sementara主要是土地事務相關當局，仍未派人對有關土地進行測量，譬如一塊haklimilk sementara的土地，其面積大約是1560平方尺，這面積被視為是正確的，也是發展商出售產業給買主時說明的面積。

當土地局的官員對該地段進行測量後，如果證實正確無誤，該地契將自動轉為hakmilik tetap就是我們俗稱的牙蘭（Geran）。

因此，買家不需對sementara或sempadan belum ditetapkan的字眼過於擔心。

另外，在房屋未轉到買主的名字期間，買方可以對土地進私人凍結令，然後在地契轉移到其名字之前，撤銷私人凍結令。

假如買主準備向銀行貸款，其地產可以抵押給銀行，不過由於發展商將該地皮抵押給他本身的融資銀行，在買主律師辦理抵押手續給貸款銀行之前，律師會協助他將該地段從發展商銀行解押，然後再辦理相關手續。
星洲日報／財富廣場／產業問診室．2008.01.26

blueyap82

租戶搬走家具“不告而別”

    * 問診室

2008-01-26 18:16

來自瓜拉冷岳的顏女士說，其姐姐有一間房屋出租給人，可是租戶在住了2個月後卻不知去向，而且還將家裡的家具搬走。

她針對此事向警方備案，警方例行公事來查看房屋，並建議其姐姐將事件帶上法庭，因為她與租戶有訂立租約。

請問《產業問診室》有怎樣的看法與建議？

答：顏女士的姐姐與租戶有訂立租約，如今發生租戶帶來的問題，的確可以訴諸法律，將問題帶上法庭，由法庭來裁定。

不過陳鍾靈說，在將租戶帶上法庭之前，要確定是否有辦法聯絡上租戶，當然法庭可以發出傳召令，但是假如無法交到其手中也是個問題。

另外，訴諸法律需要花一筆律師費，這一點最好是請示相熟律師的意見，由他來估計所需的費用，然後才決定是否通過法庭追回損失。

另外，業主與租戶簽署租約，如果是普通民宅，租戶一般需支付2個月的屋租抵押金，以及一筆介於 300至500令吉的水、電抵押金。

按租賃產業市場的行規，租戶不應該將最後2個月的租金，由抵押金來對扣，如果提前解約，或“不告而別”，抵押金將被沒收，租戶也不能搬走屋內家具或電器，因為2個月的租金，未必相等於被搬走的器材、或是房屋被損壞的修補費用。
星洲日報／財富廣場／產業問診室．2008.01.26

blueyap82

驅逐庭令對付欠錢租戶

    * 問診室

2008-01-26 18:18

CS Chong說，他的妻子有一間店屋公寓，過去2年出租給一對夫婦。在開始的幾個月，他們定期支付租金，可是後來他們拖欠至月尾才繳付。

最近更離譜，他們已拖欠租金2個月，撥電話及去找他們都不得要領，至今他們不交租又不遷出。

他說：“我們計劃將房屋上鎖，直到租戶聯絡我們，繳付拖欠的房租，然後要求我們開鎖，這是否符合法律程序？”

請問：是否還有其他可行的辦法？

扣鎖租戶財物不明智

購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，業主在遇到這樣的租戶時，應該向警方備案，或是自費向法庭申請驅逐庭令，以下逐客令。

至於自行將租戶未遷出的財物上鎖，這不是明智的行事方式，而且恐怕會惹上麻煩，因為我們必須顧及萬一發生意想不到的事情，譬如房子意外失火，問題或形勢可能複雜化，欲解決更為困難。

假如業主與租戶有之訂立租約，可以根據租約賦予的權利行事，要不則需想方設法找到租戶，明確告訴他們，再不繳租就得搬走，否則將面臨被驅逐出屋的窘境。
星洲日報／財富廣場／產業問診室．2008.01.26

blueyap82

檢查公寓漏水‧費用誰負責？

    * 問診室

2008-01-26 18:19

雲森說，他居住的是公寓單位，樓下業主投訴說他的陽台流水，漏到其陽台天花板。

他猜想是下大雨時，雨水滲進其單位的陽台地面瓷磚，積水後流向樓下單位的陽台天花板。

可是現在已經過了房屋保證期，發展商不準備負責，而是要業主自己出錢解決問題。

他問：萬一敲開牆壁或瓷磚查看，發現並非因為房屋的結構造成漏水問題發生，礙於費用可能不少，這筆費用應該由誰來負擔？

答：公寓的業主覺得傷腦筋的其中一個問題就是漏水。

如果問題的發生是在房屋保證期，事情會比較好辦，至少可以交給發展商處理與解決。

但是過了保證期，發展商在商言商，他們不可能承擔有關費用，鑒於敲開牆壁或瓷磚查看可能需要不少費用，而且若發現漏水不是樓上單位建築架構的問題，不可能由他一手負責，但如果由樓下單位的業主承擔，也有欠合理與公平。

最好是在動工之前，受影響的雙方進行協商，並由第三者見證，對如何承擔有關費用有一個方案，才行動會比較妥當。
星洲日報／財富廣場／產業問診室．2008.01.26

blueyap82

買賣土著單位分別在哪？

    * 問診室

2008-02-02 18:52

非土著欲購買土著單位，向州政府提出申請，一般不易通過，除非是發展商賣不完、已申請開放的土著單位，非土著才能夠購買。

不過，非土著欲將其房產單位賣給土著，問題就不存在，這就是分別的地方。

岑女士說，她於1998年購買了一間房屋，是屬於土著單位，至于已有10年，如今有一名友族同胞準備購買她的房子。

她提出以下問題：

1. 我能否將房屋賣給土著？因為我購買的是土著單位。

2. 如果我的房屋賣給該名買主，不過，暫時沒有地方住，因為正等待新屋鎖匙、到時需要裝修，如果繼續與該名買主租現有的房屋數月或半年，直到領取新屋鎖匙、遷入新居為止，是否需要訂立租約？

3. 公務員與政府貸款購買房屋，貸款利率是否比私人界商業銀行的貸款配套較低？

4. 如果向銀行貸款，從批准到銀行釋出貸款給發展商，需要多久的時間？

答：在我國的房屋買賣市場，非土著欲購買土著單位，坦白說，轉名的申請不容易通過，除非是發展商賣不完、已申請開放的土著單位，非土著才能夠購買。

不過，非土著欲將其房產單位賣給土著，問題就不存在，這就是兩方面之間的分別。

岑女士可在律師未擬定買賣合約時表明意願，就是假設交易落實了，岑女士購買的新屋仍未完工，又準備向買方租有關單位數月或半年，如果買方購買了不是自住，而是準備出租給其他人，而且對這個提議沒有異議，那可以將你的要求列入合約內，不需另外簽訂租約，因為轉手市場的交易，買賣雙方簽署的並非標準合約。

公務員向政府申請房屋貸款，貸款利率會否比較低的問題，這要看貸款的配套，以及附帶的條件，過去當商業銀行的房屋貸款利率超過8%時，公務員的貸款利率才4%，相比之下確實顯得低；但隨著商業銀行業者相互競爭，推出“優惠貸款配套”，不少已包裝的貸款計劃都相當吸引人，足以和政府的公務員貸款一較高低。

另一方面，假如向銀行貸款，從批准到發放給發展商或賣主，應在3個月內完成，如果逾期買方需支付遲付款利息。

建屋工程雖停頓、購屋者卻要繼續償付銀行利息

梁先生說，他于2000年購買了一間商業單位，合約誌明在24個月後交屋，可是，發展商在 2001年起，建築工程開始放緩，到了2002年工程幾乎已停頓下來，可是，銀行那方面，卻不讓我們開始房屋貸款供期，堅持要我們償還利息。

更令我們氣憤的是，銀行表示，他們已經釋出大約90%的屋款給發展商，而且是根據建築師的證書支付，可是，建築工程未達到90%。

請問：

1.我們可以向銀行取回已付的利息嗎？

2.為什麼發展商的建屋工程停頓下來，身為購屋者的我們卻還要付利息給銀行？

3.據說發展商已宣告破產，難道就可以這樣將一切推給購屋者？

4.如果認為建築師的證書不正確，應該向哪一方面投訴？或者向法庭申請取回已付的利息？

答：發展商的建屋工程停頓下來，有涉及貸款的購屋者被迫繼續支付利息給銀行，是很無奈的事，因為發展商工程停頓，購屋者支付利息給銀行是兩個不同的事件，購屋者不可能以發展商建屋工程停頓，不支付貸款利息給銀行，銀行可以針對這點向貸款者追討，包括採取進一步的行動。

銀行針對建屋工程的進展發出分階段屋款，然後向購屋者徵收利息，購屋者已支付的利息，欲向銀行追討是不可能的事。

另外，如果證明建築師簽批的證書有問題，可以向大馬建築師公會投訴，但在展開投訴行動之前，要準備充足的資料，包括有照片在手，證明工程仍未達到90%。

假如證實工程仍未到90%，銀行在沒有查證的情況下釋出屋款，嚴格來說，銀行也有責任，可以針對這點投訴銀行。

關於發展商是否已清盤或宣告破產，可以請律師進行搜尋，如果證實發展商已清盤，若採取法律行動起訴發展商，即使勝訴了，是否能獲得賠償，還是個疑問。

要補充的一點是，若要通過法律行動起訴發展商，由於梁先生購買的是商業單位，不能通過房屋部屬下的房屋仲裁庭進行，而是必須訴諸民事法庭。

發展商拒絕賠償購屋者逾期交屋

黃女士在2004年6月訂購了一間共管公寓，根據買賣合約，發展商定在2007年6月移交房屋，可是，如今逾期交屋已超過6個月，當我向發展商負責人提出索賠的問題時，對方表示要向房屋部申請證明書（原因是水務局拖延申請），拒絕做出有關的賠償。

另外，我也詢問發展商的其他負責人，他們說水供與開始建屋同時進行，但發展商在開始建屋後的2 年內才建築蓄水池，以及接駁輸水管，原因是水務局拖延處理申請水供的工作。

請問：

1.發展商與公用事業公司之間的問題，是否與購屋者有關，並要他們承擔？

2.房屋部是否有權利發出證明書（針對水供問題）給發展商，做為發展商不賠償的證明？

3.如果發展商不賠償，我們應該如何處理問題？

答：發展商與公用事業公司或地方政府部門之間的問題，與購屋者並沒有直接關係，因為那是發展商與有關公司之間的事，雖然可能影響發展商移交鎖匙的進程，但畢竟是發展商要面對的問題。

提到房屋部是否有權利發出水供問題的證明書給發展商，以便發展商可以節省賠償一事，這是不可能的事，如果真有這樣的事件，那房屋部何需插手這些，這確實有些令人費解。

如果發展商不願意賠償購屋者逾期交屋蒙受的損失，購屋者可以通過房屋仲裁庭提出索賠要求，但是在未向房屋仲裁庭索償之前，需先向發展商提出索賠要求。
星洲日報／財富廣場／財富問診室．2008.02.03

blueyap82

房屋擱置‧想再置產

    * 問診室

2008-02-23 17:21

好不容易儲蓄了一筆錢，並訂購了一間房屋，可是卻面對房屋興建工程擱置一旁的問題，想購買第二間房屋，卻對申請貸款是否獲批存有疑慮。

楊先生說，他在數年前購買了一間房屋，售價大約12萬6000令吉，可是該計劃已經擱置一邊，他計劃購買第二間房屋，能購買售價介於哪一水平的房屋？

他說：“我與妻子倆人的收入共5500令吉，未扣減公積金。目前與父母同住，扣除給雙方父母零用錢、我們的交通費、家庭開銷、保險費，以及償付銀行的利息，總共用去4000令吉，剩下的不到1500令吉。”

楊先生問道：“假如我向銀行貸款，能夠獲取最高的貸款額是多少？”

答：今天的屋價普遍偏高，普通公寓一般已在15萬令吉之上，如果是巴生河流域，多數已超過20 萬令吉。假如是購買一間價格20萬令吉的房屋、貸款16萬令吉，供期15年，在沒有汽車貸款或其他貸款負擔的情況下，每月供期若不超過1500令吉，獲批應該沒有問題。

不過，假如是有地房屋，售價多半超過上面所敘述的水平，如果情況是這樣的話，除非有能力多付自備款；否則，欲購買售價在25萬令吉以上的房屋，而且支領貸款在20萬令吉之間，比較難獲銀行批准。

不過，如果楊先生仍需承擔第一間屋的貸款利息，這筆開銷有多大，必須衡量一番，因為這是一筆持久性的開銷項目。

另一方面，儘管受到通貨膨脹因素的影響，但每年的薪資收入會繼續增加，假如申請貸款獲批的條件略微不足，獲批的可能性還是相當高的。

還有一個要點是，如果是購買發展商興建中的房屋，要慎選發展商及他旗下的發展計劃，避免再購買到擱置單位，假如條件允許，不妨考慮購買即將完工或已完工的產業。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.02.23

blueyap82

公寓變示範單位

    * 問診室

2008-02-23 17:23

劉小姐說，她於去年5月向發展商購買了一間公寓，今年初發展商在沒有通知她的情況下，將她的公寓用來做示範屋。

請問：“發展商有沒有權利用我的公寓作為他們的示範屋？”

“如果是這樣的話，那我辛苦儲蓄購買的新屋，就沒有意義了，因為房屋的櫥櫃門，還有屋內的其他設施，可能比較容易損壞。”

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈指出，發展商若準備將某公寓用做示範單位，在售賣給購屋者之前，一般都會講明，不可能草率行事。

如果發展商事先沒有說清楚，那購屋者可以針對這事向發展商投訴。說到購買示範單位，還有一種情況是，發展商幾乎已將房屋悉數賣出，才物色示範單位的買家，而這間示範單位，屋內的設施幾乎齊備，如廚房壁櫥、餐桌、冷空調、熱水器、冰箱、燈飾、甚至沙發、窗簾布。

在脫售這個示範單位給購買者時，屋內的設施多半以優惠價出賣，這樣對購買者比較公平，雖然是新的配套，但在接待潛在購屋者後，已成為非全新家具，因此須以折價配售。

另外，在發展商未將房屋交給購屋者之前，他擁有該房屋的使用權，這是購屋者處於劣勢的地方。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.02.23

blueyap82

發展商承諾沒兌現

    * 問診室

2008-02-23 17:24

崔先生說，他購買的服務公寓發展商沒有履行承諾，逾期交屋已有一段日子，公寓只完成80%，而且他所推行的其他產業計劃也陷入滯工狀態。

之前，發展商答應協助我們物色租戶，現在看來一切已成空。

我們已向馬華、律師及房屋部長反映我們的問題，可是沒有反應及下文，我們還能做什麼努力？

答：假如發展商沒有完成建屋計劃，而且已經收盤，接管公司會找人接手有關計劃，購屋者若要有所行動，必須聯合進行，一個人的力量是不足夠的。

陳鍾靈說，發展商是否已經清盤、是否已有人接手其業務，可以向銀行跟進。

提到服務公寓，雖然在已新的房屋發展法令，服務公寓的購屋者也將受到房屋發展法令的保護，但崔先生是在數年前購買服務公寓，當時簽署的不是標準買賣合約，有關的發展商不受房屋發展法令約束，購屋者向房屋部投訴也不獲得受理。

另外，我們對發展商的口頭承諾需經過篩選，不能全單照收，當初發展商答應業主協助物色租戶，是否有白紙黑字說明、還是只有口頭承諾，這是分別的地方。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.02.23

blueyap82

沒有E表格能交屋嗎？

    * 問診室

2008-02-23 17:25

吳女士說，她購買了一間共管公寓，位於吉隆坡怡保路，該產業共有3座，她購買的是第一座，第二及第三座仍未建好。

發展商應在2007年9月22日交屋，但他沒法如期交屋。在逾期交屋數月後，發展商在取得吉隆坡市政局發給的臨時入伙紙後，草率交屋。

針對這點，發展商只有建築師證書，無法出示E表格，也沒有水電供應。

她說：“發展商在交屋後，向購屋者收取屋款的尾數，以及1000多令吉的管理維修費與維修儲備金，我們也交了這筆錢。”

請問：在沒有E表格的情況下，我們能否要發展商收回移交新屋的信件？

答：發展商在取得臨時入伙紙後可以移交新屋鎖匙，不過假如移交新屋鎖匙後，新屋卻沒有水電供應，這一點讓人不解，購屋者可以針對這點、詢問市政局在怎樣的情況下發臨時入伙紙給發展商？

我們知道，發展商要移交新屋鎖匙給購屋者，必須備有建築師的證書，證明房屋工程已經完成，以及提呈給地方政府的E表格，表示已有基本設施及水電供應，以符合交屋程序。

既然發展商已獲得地方政府發給臨時入伙紙，意即他已提呈E表格，如果沒有E表格，他又如何領取臨時入伙紙？

發展商有了臨時入伙紙，他就不會出示E表格，這是其中的分別。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.02.23

QQQ85

回复 438# blueyap82


    不好意思,我想问你,,如果我还在MAINTNCE 其间(公寓) 家里的马桶裂了,可是我已经住进去已经3个月了,发展商就讲他门不负者要我自己负者......
这是真的吗??

blueyap82

售屋予租戶有何手續？

    * 問診室

2008-03-01 19:12

歐小姐在柔佛州的峇株巴轄，擁有一間3房的排屋，房屋貸款已還清，現在租戶有意購買她的房屋。

她問：買賣房屋的正確手續如何進行？需要估價師來評估屋價嗎？另外，需要律師協助進行交易嗎？

如果需要律師協助處理，大約需要多少的費用？

答：當業主有意將房屋賣給租戶，可以通過律師進行，買方將透過其律師草擬買賣合約，賣方也可委任其律師協助交易的進行。

當買方向銀行申請房屋貸款，銀行會透過估價師對產業進行估價，來信沒有提及產業的交易價；因此不可能針對交易涉及多少的費用提供數字，確實數據可以向律師樓查詢。

做為參考，賣方需要支付律師閱讀買賣合約以及其他一些項目的收費。

至於買方需要支付的費用比賣方多，假設排屋的目標售價是20萬令吉，那麼印花稅是3000令吉（首10萬令吉1%、接下來10萬令吉2%，就是1000加2000令吉）。

至於律師費是1850令吉（首15萬令吉1%、接下來5萬令吉0.7%，意即1500加350令吉），還有其他項目的費用，譬如申請及解除私人凍結令、轉移產業註冊費、土地搜尋費、公司／破產搜尋費、文件收費、交通及其他雜費等。

永久地契房屋交易‧無須當局批准

在買賣合約準備好之後，雙方將簽署買賣合約，如果該產業的地契是租賃契約，但已有個別地契，賣方的律師將向有關當局提出批准買賣申請。

如果是永久地契的房屋，交易不需尋求有關當局的批准，而是從買賣合約日期算起，一般是在簽署買賣合約後的3個月內落實，但也可能附加一個月寬限期，惟在第4個月，買方須支付賣方利息，以多少個百分比支付利息，有賴於雙方律師在草擬合約前，與客戶進行商議。

在這段期間，買方可提出貸款申請，銀行的律師則致函賣方的律師，通知他銀行已批准貸款給買方。

假如賣方房屋貸款已繳清，但未辦理贖回產業手續，賣方在繳清銀行貸款後，銀行會發給一封信，說明貸款已繳清，律師將致函賣方的銀行，要求贖回產業的文件。

接下來賣方的銀行將簽署解押文件，然後交給賣方的律師，以便送去壓印，賣方銀行將呈上解押文件給買方的銀行律師，以便律師將解押文件、地契等交到土地局註冊。

在完成這些程序後，買方的貸款銀行將釋出購屋款，當賣方的律師收到屋款後，賣方須交出房屋鎖匙、已付款的最新水電、排污費、門牌稅等單據，以便賣方的律師鑒定後，將副本交給買方的律師。

到了這個時候，賣方將可領取屋款，交易也算是來到尾聲。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.03.01