马来西亚房屋买卖问答（Q&A)买卖前后必读（新人请看215 #）更新501#

blueyap82

新屋有裂痕失去租戶

    * 問診室

2008-01-19 18:04

李先生說，最近剛拿到新屋鎖匙，發展商告訴我們，可在18個月內將房屋的問題向他們反映。

當我們領取新屋鎖匙時，發現新屋天花板有嚴重的裂痕，通知發展商有關問題，可是問題遲遲未獲得解決。

本來在11月有租戶欲向我們租屋，但因為屋子還沒有弄好，結果租戶只好向其他人租屋。

請問：

1. 我是否可向發展商索賠這幾個月的損失？

2. 交屋後18個月內，如果房屋仍有問題，是否都由自己負責？

3. 我有找過其他建築師查看我的房屋，他們都說我的房子可能面對倒塌的問題，請問可否起訴發展商？

答：在標準的買賣合約，沒有所謂的允許業主針對屋子未弄好、目標租戶“另結新歡”一事，向發展商索償的條例。

業主應在發展商給予購屋者18個月的義務修補期，向發展商爭取將房屋問題修補好，不好等到18 個月的期限已過，欲抓緊時間已經來不及。

根據標準的買賣合約，發展商在接獲購屋者提呈的修補房屋項目表格30天內，必須將問題處理好，假如發展商沒有履行其職責，將問題解決，購屋者可請來自己的承包商，對需修補的問題商議收費，然後交給發展商，包括附上一封公函，再給他14天時間。

如果發展商仍未行動，購屋者可通知其承包商動工，隨後將收費單據交給持有最後5%屋價的發展商律師，以索回有關開銷。

另外，假如合格的建築檢測師查驗後，證明房屋架構有問題，可要求發展商拆掉重建，假如欲針對這點起訴發展商，可在請示法律顧問，討論勝算有多高後才進行。
星洲日報／財富廣場／產業問診室．2008.01.19

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地契轉移知多點

    * 問診室

2008-01-26 18:15

讀者A來信說，他在數月前購買了一間單層排屋，簽署買賣合約、貸款合約及相關文件。

他說，這間房屋已有個別地契、入伙紙，發展商將房屋所在位置的土地抵押給一家商業銀行。

在與發展商查詢有關轉移地契業主的名字時，他們表示地契仍在土地局，只給他一份 hakmilik sementara表格11AK及表格B2，有關表格仍保留發展商的名字。

他表示該土地是永久地契地皮，而他已支付轉移產業擁有權的收費。

他在信中問道：什麼是hakmilik sementara或sempadan belum ditetapkan，手中握有這樣的地契文件會不妥嗎？

另外，有什麼方法將土地的地契轉為 hakmilik tetap？是否需要進私人凍結令，以避免發展商在未進行擁有權轉移之前，將土地拿去抵押？

Hakmilik sementara屬未經測量土地

答：黃振原（CY Wong）律師指出，在確定地契（final title）發出之前，一般地契稱為hakmilik sementara是普遍的事，這類地契的簡稱通常是HS（D）或 HS（M）。

一張誌明hakmilik sementara的地契，具備完整的法律效用，給予業主或地主相關的司法保障。

這地契之所以稱為sementara主要是土地事務相關當局，仍未派人對有關土地進行測量，譬如一塊haklimilk sementara的土地，其面積大約是1560平方尺，這面積被視為是正確的，也是發展商出售產業給買主時說明的面積。

當土地局的官員對該地段進行測量後，如果證實正確無誤，該地契將自動轉為hakmilik tetap就是我們俗稱的牙蘭（Geran）。

因此，買家不需對sementara或sempadan belum ditetapkan的字眼過於擔心。

另外，在房屋未轉到買主的名字期間，買方可以對土地進私人凍結令，然後在地契轉移到其名字之前，撤銷私人凍結令。

假如買主準備向銀行貸款，其地產可以抵押給銀行，不過由於發展商將該地皮抵押給他本身的融資銀行，在買主律師辦理抵押手續給貸款銀行之前，律師會協助他將該地段從發展商銀行解押，然後再辦理相關手續。
星洲日報／財富廣場／產業問診室．2008.01.26

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租戶搬走家具“不告而別”

    * 問診室

2008-01-26 18:16

來自瓜拉冷岳的顏女士說，其姐姐有一間房屋出租給人，可是租戶在住了2個月後卻不知去向，而且還將家裡的家具搬走。

她針對此事向警方備案，警方例行公事來查看房屋，並建議其姐姐將事件帶上法庭，因為她與租戶有訂立租約。

請問《產業問診室》有怎樣的看法與建議？

答：顏女士的姐姐與租戶有訂立租約，如今發生租戶帶來的問題，的確可以訴諸法律，將問題帶上法庭，由法庭來裁定。

不過陳鍾靈說，在將租戶帶上法庭之前，要確定是否有辦法聯絡上租戶，當然法庭可以發出傳召令，但是假如無法交到其手中也是個問題。

另外，訴諸法律需要花一筆律師費，這一點最好是請示相熟律師的意見，由他來估計所需的費用，然後才決定是否通過法庭追回損失。

另外，業主與租戶簽署租約，如果是普通民宅，租戶一般需支付2個月的屋租抵押金，以及一筆介於 300至500令吉的水、電抵押金。

按租賃產業市場的行規，租戶不應該將最後2個月的租金，由抵押金來對扣，如果提前解約，或“不告而別”，抵押金將被沒收，租戶也不能搬走屋內家具或電器，因為2個月的租金，未必相等於被搬走的器材、或是房屋被損壞的修補費用。
星洲日報／財富廣場／產業問診室．2008.01.26

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驅逐庭令對付欠錢租戶

    * 問診室

2008-01-26 18:18

CS Chong說，他的妻子有一間店屋公寓，過去2年出租給一對夫婦。在開始的幾個月，他們定期支付租金，可是後來他們拖欠至月尾才繳付。

最近更離譜，他們已拖欠租金2個月，撥電話及去找他們都不得要領，至今他們不交租又不遷出。

他說：“我們計劃將房屋上鎖，直到租戶聯絡我們，繳付拖欠的房租，然後要求我們開鎖，這是否符合法律程序？”

請問：是否還有其他可行的辦法？

扣鎖租戶財物不明智

購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，業主在遇到這樣的租戶時，應該向警方備案，或是自費向法庭申請驅逐庭令，以下逐客令。

至於自行將租戶未遷出的財物上鎖，這不是明智的行事方式，而且恐怕會惹上麻煩，因為我們必須顧及萬一發生意想不到的事情，譬如房子意外失火，問題或形勢可能複雜化，欲解決更為困難。

假如業主與租戶有之訂立租約，可以根據租約賦予的權利行事，要不則需想方設法找到租戶，明確告訴他們，再不繳租就得搬走，否則將面臨被驅逐出屋的窘境。
星洲日報／財富廣場／產業問診室．2008.01.26

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檢查公寓漏水‧費用誰負責？

    * 問診室

2008-01-26 18:19

雲森說，他居住的是公寓單位，樓下業主投訴說他的陽台流水，漏到其陽台天花板。

他猜想是下大雨時，雨水滲進其單位的陽台地面瓷磚，積水後流向樓下單位的陽台天花板。

可是現在已經過了房屋保證期，發展商不準備負責，而是要業主自己出錢解決問題。

他問：萬一敲開牆壁或瓷磚查看，發現並非因為房屋的結構造成漏水問題發生，礙於費用可能不少，這筆費用應該由誰來負擔？

答：公寓的業主覺得傷腦筋的其中一個問題就是漏水。

如果問題的發生是在房屋保證期，事情會比較好辦，至少可以交給發展商處理與解決。

但是過了保證期，發展商在商言商，他們不可能承擔有關費用，鑒於敲開牆壁或瓷磚查看可能需要不少費用，而且若發現漏水不是樓上單位建築架構的問題，不可能由他一手負責，但如果由樓下單位的業主承擔，也有欠合理與公平。

最好是在動工之前，受影響的雙方進行協商，並由第三者見證，對如何承擔有關費用有一個方案，才行動會比較妥當。
星洲日報／財富廣場／產業問診室．2008.01.26

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買賣土著單位分別在哪？

    * 問診室

2008-02-02 18:52

非土著欲購買土著單位，向州政府提出申請，一般不易通過，除非是發展商賣不完、已申請開放的土著單位，非土著才能夠購買。

不過，非土著欲將其房產單位賣給土著，問題就不存在，這就是分別的地方。

岑女士說，她於1998年購買了一間房屋，是屬於土著單位，至于已有10年，如今有一名友族同胞準備購買她的房子。

她提出以下問題：

1. 我能否將房屋賣給土著？因為我購買的是土著單位。

2. 如果我的房屋賣給該名買主，不過，暫時沒有地方住，因為正等待新屋鎖匙、到時需要裝修，如果繼續與該名買主租現有的房屋數月或半年，直到領取新屋鎖匙、遷入新居為止，是否需要訂立租約？

3. 公務員與政府貸款購買房屋，貸款利率是否比私人界商業銀行的貸款配套較低？

4. 如果向銀行貸款，從批准到銀行釋出貸款給發展商，需要多久的時間？

答：在我國的房屋買賣市場，非土著欲購買土著單位，坦白說，轉名的申請不容易通過，除非是發展商賣不完、已申請開放的土著單位，非土著才能夠購買。

不過，非土著欲將其房產單位賣給土著，問題就不存在，這就是兩方面之間的分別。

岑女士可在律師未擬定買賣合約時表明意願，就是假設交易落實了，岑女士購買的新屋仍未完工，又準備向買方租有關單位數月或半年，如果買方購買了不是自住，而是準備出租給其他人，而且對這個提議沒有異議，那可以將你的要求列入合約內，不需另外簽訂租約，因為轉手市場的交易，買賣雙方簽署的並非標準合約。

公務員向政府申請房屋貸款，貸款利率會否比較低的問題，這要看貸款的配套，以及附帶的條件，過去當商業銀行的房屋貸款利率超過8%時，公務員的貸款利率才4%，相比之下確實顯得低；但隨著商業銀行業者相互競爭，推出“優惠貸款配套”，不少已包裝的貸款計劃都相當吸引人，足以和政府的公務員貸款一較高低。

另一方面，假如向銀行貸款，從批准到發放給發展商或賣主，應在3個月內完成，如果逾期買方需支付遲付款利息。

建屋工程雖停頓、購屋者卻要繼續償付銀行利息

梁先生說，他于2000年購買了一間商業單位，合約誌明在24個月後交屋，可是，發展商在 2001年起，建築工程開始放緩，到了2002年工程幾乎已停頓下來，可是，銀行那方面，卻不讓我們開始房屋貸款供期，堅持要我們償還利息。

更令我們氣憤的是，銀行表示，他們已經釋出大約90%的屋款給發展商，而且是根據建築師的證書支付，可是，建築工程未達到90%。

請問：

1.我們可以向銀行取回已付的利息嗎？

2.為什麼發展商的建屋工程停頓下來，身為購屋者的我們卻還要付利息給銀行？

3.據說發展商已宣告破產，難道就可以這樣將一切推給購屋者？

4.如果認為建築師的證書不正確，應該向哪一方面投訴？或者向法庭申請取回已付的利息？

答：發展商的建屋工程停頓下來，有涉及貸款的購屋者被迫繼續支付利息給銀行，是很無奈的事，因為發展商工程停頓，購屋者支付利息給銀行是兩個不同的事件，購屋者不可能以發展商建屋工程停頓，不支付貸款利息給銀行，銀行可以針對這點向貸款者追討，包括採取進一步的行動。

銀行針對建屋工程的進展發出分階段屋款，然後向購屋者徵收利息，購屋者已支付的利息，欲向銀行追討是不可能的事。

另外，如果證明建築師簽批的證書有問題，可以向大馬建築師公會投訴，但在展開投訴行動之前，要準備充足的資料，包括有照片在手，證明工程仍未達到90%。

假如證實工程仍未到90%，銀行在沒有查證的情況下釋出屋款，嚴格來說，銀行也有責任，可以針對這點投訴銀行。

關於發展商是否已清盤或宣告破產，可以請律師進行搜尋，如果證實發展商已清盤，若採取法律行動起訴發展商，即使勝訴了，是否能獲得賠償，還是個疑問。

要補充的一點是，若要通過法律行動起訴發展商，由於梁先生購買的是商業單位，不能通過房屋部屬下的房屋仲裁庭進行，而是必須訴諸民事法庭。

發展商拒絕賠償購屋者逾期交屋

黃女士在2004年6月訂購了一間共管公寓，根據買賣合約，發展商定在2007年6月移交房屋，可是，如今逾期交屋已超過6個月，當我向發展商負責人提出索賠的問題時，對方表示要向房屋部申請證明書（原因是水務局拖延申請），拒絕做出有關的賠償。

另外，我也詢問發展商的其他負責人，他們說水供與開始建屋同時進行，但發展商在開始建屋後的2 年內才建築蓄水池，以及接駁輸水管，原因是水務局拖延處理申請水供的工作。

請問：

1.發展商與公用事業公司之間的問題，是否與購屋者有關，並要他們承擔？

2.房屋部是否有權利發出證明書（針對水供問題）給發展商，做為發展商不賠償的證明？

3.如果發展商不賠償，我們應該如何處理問題？

答：發展商與公用事業公司或地方政府部門之間的問題，與購屋者並沒有直接關係，因為那是發展商與有關公司之間的事，雖然可能影響發展商移交鎖匙的進程，但畢竟是發展商要面對的問題。

提到房屋部是否有權利發出水供問題的證明書給發展商，以便發展商可以節省賠償一事，這是不可能的事，如果真有這樣的事件，那房屋部何需插手這些，這確實有些令人費解。

如果發展商不願意賠償購屋者逾期交屋蒙受的損失，購屋者可以通過房屋仲裁庭提出索賠要求，但是在未向房屋仲裁庭索償之前，需先向發展商提出索賠要求。
星洲日報／財富廣場／財富問診室．2008.02.03

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房屋擱置‧想再置產

    * 問診室

2008-02-23 17:21

好不容易儲蓄了一筆錢，並訂購了一間房屋，可是卻面對房屋興建工程擱置一旁的問題，想購買第二間房屋，卻對申請貸款是否獲批存有疑慮。

楊先生說，他在數年前購買了一間房屋，售價大約12萬6000令吉，可是該計劃已經擱置一邊，他計劃購買第二間房屋，能購買售價介於哪一水平的房屋？

他說：“我與妻子倆人的收入共5500令吉，未扣減公積金。目前與父母同住，扣除給雙方父母零用錢、我們的交通費、家庭開銷、保險費，以及償付銀行的利息，總共用去4000令吉，剩下的不到1500令吉。”

楊先生問道：“假如我向銀行貸款，能夠獲取最高的貸款額是多少？”

答：今天的屋價普遍偏高，普通公寓一般已在15萬令吉之上，如果是巴生河流域，多數已超過20 萬令吉。假如是購買一間價格20萬令吉的房屋、貸款16萬令吉，供期15年，在沒有汽車貸款或其他貸款負擔的情況下，每月供期若不超過1500令吉，獲批應該沒有問題。

不過，假如是有地房屋，售價多半超過上面所敘述的水平，如果情況是這樣的話，除非有能力多付自備款；否則，欲購買售價在25萬令吉以上的房屋，而且支領貸款在20萬令吉之間，比較難獲銀行批准。

不過，如果楊先生仍需承擔第一間屋的貸款利息，這筆開銷有多大，必須衡量一番，因為這是一筆持久性的開銷項目。

另一方面，儘管受到通貨膨脹因素的影響，但每年的薪資收入會繼續增加，假如申請貸款獲批的條件略微不足，獲批的可能性還是相當高的。

還有一個要點是，如果是購買發展商興建中的房屋，要慎選發展商及他旗下的發展計劃，避免再購買到擱置單位，假如條件允許，不妨考慮購買即將完工或已完工的產業。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.02.23

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公寓變示範單位

    * 問診室

2008-02-23 17:23

劉小姐說，她於去年5月向發展商購買了一間公寓，今年初發展商在沒有通知她的情況下，將她的公寓用來做示範屋。

請問：“發展商有沒有權利用我的公寓作為他們的示範屋？”

“如果是這樣的話，那我辛苦儲蓄購買的新屋，就沒有意義了，因為房屋的櫥櫃門，還有屋內的其他設施，可能比較容易損壞。”

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈指出，發展商若準備將某公寓用做示範單位，在售賣給購屋者之前，一般都會講明，不可能草率行事。

如果發展商事先沒有說清楚，那購屋者可以針對這事向發展商投訴。說到購買示範單位，還有一種情況是，發展商幾乎已將房屋悉數賣出，才物色示範單位的買家，而這間示範單位，屋內的設施幾乎齊備，如廚房壁櫥、餐桌、冷空調、熱水器、冰箱、燈飾、甚至沙發、窗簾布。

在脫售這個示範單位給購買者時，屋內的設施多半以優惠價出賣，這樣對購買者比較公平，雖然是新的配套，但在接待潛在購屋者後，已成為非全新家具，因此須以折價配售。

另外，在發展商未將房屋交給購屋者之前，他擁有該房屋的使用權，這是購屋者處於劣勢的地方。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.02.23

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發展商承諾沒兌現

    * 問診室

2008-02-23 17:24

崔先生說，他購買的服務公寓發展商沒有履行承諾，逾期交屋已有一段日子，公寓只完成80%，而且他所推行的其他產業計劃也陷入滯工狀態。

之前，發展商答應協助我們物色租戶，現在看來一切已成空。

我們已向馬華、律師及房屋部長反映我們的問題，可是沒有反應及下文，我們還能做什麼努力？

答：假如發展商沒有完成建屋計劃，而且已經收盤，接管公司會找人接手有關計劃，購屋者若要有所行動，必須聯合進行，一個人的力量是不足夠的。

陳鍾靈說，發展商是否已經清盤、是否已有人接手其業務，可以向銀行跟進。

提到服務公寓，雖然在已新的房屋發展法令，服務公寓的購屋者也將受到房屋發展法令的保護，但崔先生是在數年前購買服務公寓，當時簽署的不是標準買賣合約，有關的發展商不受房屋發展法令約束，購屋者向房屋部投訴也不獲得受理。

另外，我們對發展商的口頭承諾需經過篩選，不能全單照收，當初發展商答應業主協助物色租戶，是否有白紙黑字說明、還是只有口頭承諾，這是分別的地方。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.02.23

blueyap82

沒有E表格能交屋嗎？

    * 問診室

2008-02-23 17:25

吳女士說，她購買了一間共管公寓，位於吉隆坡怡保路，該產業共有3座，她購買的是第一座，第二及第三座仍未建好。

發展商應在2007年9月22日交屋，但他沒法如期交屋。在逾期交屋數月後，發展商在取得吉隆坡市政局發給的臨時入伙紙後，草率交屋。

針對這點，發展商只有建築師證書，無法出示E表格，也沒有水電供應。

她說：“發展商在交屋後，向購屋者收取屋款的尾數，以及1000多令吉的管理維修費與維修儲備金，我們也交了這筆錢。”

請問：在沒有E表格的情況下，我們能否要發展商收回移交新屋的信件？

答：發展商在取得臨時入伙紙後可以移交新屋鎖匙，不過假如移交新屋鎖匙後，新屋卻沒有水電供應，這一點讓人不解，購屋者可以針對這點、詢問市政局在怎樣的情況下發臨時入伙紙給發展商？

我們知道，發展商要移交新屋鎖匙給購屋者，必須備有建築師的證書，證明房屋工程已經完成，以及提呈給地方政府的E表格，表示已有基本設施及水電供應，以符合交屋程序。

既然發展商已獲得地方政府發給臨時入伙紙，意即他已提呈E表格，如果沒有E表格，他又如何領取臨時入伙紙？

發展商有了臨時入伙紙，他就不會出示E表格，這是其中的分別。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.02.23

QQQ85

回复 438# blueyap82


    不好意思,我想问你,,如果我还在MAINTNCE 其间(公寓) 家里的马桶裂了,可是我已经住进去已经3个月了,发展商就讲他门不负者要我自己负者......
这是真的吗??

blueyap82

售屋予租戶有何手續？

    * 問診室

2008-03-01 19:12

歐小姐在柔佛州的峇株巴轄，擁有一間3房的排屋，房屋貸款已還清，現在租戶有意購買她的房屋。

她問：買賣房屋的正確手續如何進行？需要估價師來評估屋價嗎？另外，需要律師協助進行交易嗎？

如果需要律師協助處理，大約需要多少的費用？

答：當業主有意將房屋賣給租戶，可以通過律師進行，買方將透過其律師草擬買賣合約，賣方也可委任其律師協助交易的進行。

當買方向銀行申請房屋貸款，銀行會透過估價師對產業進行估價，來信沒有提及產業的交易價；因此不可能針對交易涉及多少的費用提供數字，確實數據可以向律師樓查詢。

做為參考，賣方需要支付律師閱讀買賣合約以及其他一些項目的收費。

至於買方需要支付的費用比賣方多，假設排屋的目標售價是20萬令吉，那麼印花稅是3000令吉（首10萬令吉1%、接下來10萬令吉2%，就是1000加2000令吉）。

至於律師費是1850令吉（首15萬令吉1%、接下來5萬令吉0.7%，意即1500加350令吉），還有其他項目的費用，譬如申請及解除私人凍結令、轉移產業註冊費、土地搜尋費、公司／破產搜尋費、文件收費、交通及其他雜費等。

永久地契房屋交易‧無須當局批准

在買賣合約準備好之後，雙方將簽署買賣合約，如果該產業的地契是租賃契約，但已有個別地契，賣方的律師將向有關當局提出批准買賣申請。

如果是永久地契的房屋，交易不需尋求有關當局的批准，而是從買賣合約日期算起，一般是在簽署買賣合約後的3個月內落實，但也可能附加一個月寬限期，惟在第4個月，買方須支付賣方利息，以多少個百分比支付利息，有賴於雙方律師在草擬合約前，與客戶進行商議。

在這段期間，買方可提出貸款申請，銀行的律師則致函賣方的律師，通知他銀行已批准貸款給買方。

假如賣方房屋貸款已繳清，但未辦理贖回產業手續，賣方在繳清銀行貸款後，銀行會發給一封信，說明貸款已繳清，律師將致函賣方的銀行，要求贖回產業的文件。

接下來賣方的銀行將簽署解押文件，然後交給賣方的律師，以便送去壓印，賣方銀行將呈上解押文件給買方的銀行律師，以便律師將解押文件、地契等交到土地局註冊。

在完成這些程序後，買方的貸款銀行將釋出購屋款，當賣方的律師收到屋款後，賣方須交出房屋鎖匙、已付款的最新水電、排污費、門牌稅等單據，以便賣方的律師鑒定後，將副本交給買方的律師。

到了這個時候，賣方將可領取屋款，交易也算是來到尾聲。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.03.01

blueyap82

店屋未建好‧市議會有權徵收門牌稅？

    * 問診室

2008-03-01 19:12

潘先生說，他在布特拉高原購買了一間店屋，發展商預定2008年6月可以移交店屋鎖匙，不過他面對被徵收門牌稅的問題。

他在信中問：

1. 在店屋還未建好之前，市議會是否有權徵收門牌稅？

2. 三層店屋是否分為3張門牌稅單據來繳付門牌稅？如果估價比周圍店屋高，可向哪一個部門投訴？

3. 市政府是否以租金的水平來估價門牌稅？

4. 店屋的門牌稅率是否為6%？

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，在標準的買賣合約，買主只負責發展商交屋後的門牌稅、地稅、排污費等收費。

商業產業胥視買賣合約

惟店屋是商業產業，業主在未領取產業鎖匙之前，是否需負責門牌稅、地稅等收費，胥視買賣合約如何說明。

他說，假如發展商是將3層店屋以一座賣給一名業主，而且只有一張地契，那麼門牌稅單也只有一張。

假如是一層、一層分開賣，3層店屋將有3張分層地契，意即有3張門牌稅單。如果認為門牌稅收費過高，可以向產業所屬的市議會投訴，最好是聯合其他業主一起投訴。

另外，市政府是根據有關產業一年租金所得，乘以一個百份比，得出門牌稅的收費，假設一個產業的一年租金收入是1萬2000令吉，如果稅率是6%，以RM12,000X6%=RM720，以此類推。

至於店屋門牌稅的徵收比率是否6%，這要看個別地區的市政府如何鑒定與計算。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.03.01

blueyap82

水電錶未安裝‧可否移交新屋鎖匙？

    * 問診室

2008-03-01 19:13

凱先生說，2007年10月他接獲發展商移交新屋鎖匙通知；同年11月14日，他對房屋做了檢查；結果發現水錶、電錶還未裝上。他致函發展商，並提出遲交屋索償申請。

發展商在誌期11月29日的回信指出，其建築師已發出完工證書，至於水電供應可駁接到個別單位。

他表示不滿意發展商的解釋，因為水電錶仍未安裝，發展商在12月31日的信中指出，惟有在移交鎖匙給購屋者的同時，發展商才安裝水電錶，以避免被偷竊。

凱先生提出以下問題：

1. 發展商是否可在還未安裝水電錶的情況下移交新屋鎖匙？遲交屋索償是否可算至安裝水電錶的日子？

2. 發展商無法依時在2007年9月7日移交新屋鎖匙，他同意給予凱先生1644令吉的遲交屋賠償；可是至今發展商仍未付款。請問：發展商是否應該在移交新屋鎖匙時給予購屋者遲交屋賠償？

3. 假如發展商延遲做出賠償，購屋者能採取怎樣的行動？

答：發展商只要符合3個條件，就是擁有建築師的證書、水電供應可駁接到個別單位、E表格被地方政府接收，符合入伙紙申請，即可移交新屋鎖匙給購屋者。

陳鍾靈說，多數的發展商以水、電錶容易被偷竊為由，通常在移交新屋鎖匙後才安裝水電錶，並且白紙黑字表明水電錶安裝後，任何的失竊與發展商無關 。

發展商無法按時交屋，應給予購屋者遲交屋賠償，遲交屋的賠償可算至發展商提呈E表格、被地方政府接收的日子；假如發展商沒有履行承諾賠償購屋者，購屋者可以將發展商帶上房屋仲裁庭。

根據法令，假如發展商遲交屋，他在移交新屋鎖匙給購屋者後，需給予購屋者應有的賠償；但是鮮少有發展商主動做出賠償，待購屋者提出索償申請後，可能還一拖再拖，如果情況是這樣的話，購屋者需有所行動。

不過，假如購屋者的產業並非住宅單位，那他就不能將發展商帶上房屋仲裁庭，如果仍準備對發展商採取行動，需通通過民事法庭進行。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.03.01

blueyap82

如何以低價競購拍賣屋

    * 問診室

2008-03-08 18:02

當貸款者沒有依時償還房屋貸款分期付款，銀行會採取行動拍賣有關產業，以償付未償清的房屋貸款；假如拍賣價低於未償清的房屋貸款，貸款者必須補充其中的不足。

Chloe說，她的哥哥和弟弟有一間聯名的房屋，位於吉打州的小鎮，目前父母居住在該房屋。

她哥哥在數年前開了一間私人有限公司，其中一位股東要退股，哥哥將房屋抵押給銀行，大約有30萬令吉，然後將這筆錢付給那位股東。

弟弟是其中一名貸款者，也是擔保人，當時弟弟替哥哥打工。

較後，哥哥讓弟弟成為受薪股東，卻要他償還幾筆貸款，包括自己的私人房屋、車子、工廠機器等資產。

由於經營不當，大約在3年前，哥哥被銀行起訴破產，當時他沒有出庭，過後到外國工作，間中有寄錢回來償付房貸，現在房貸餘額尚欠18萬令吉。

可是，最近他已有4個月沒有繳付房貸，銀行說要拍賣房子。

2007年12月31日，我們到銀行詢問，銀行才告訴我們，我們每月支付的1700令吉，只是當房租，還說要我們馬上付1300令吉，要不然戶頭將被關閉。

請問我們應該怎樣辦？銀行說如果拍賣，拍賣價大約20多萬令吉，對於在小鎮的生活的我們來說，這是一筆不小的數目。

我們也有自己的房貸及車貸要償還，可是我們也希望保留該房屋，希望能投標買回來給父母繼續在該屋子居住。

請問：

1. 可以幾個人聯名擁有該間房屋？如何以低價購買？

答：林若輝律師說，當貸款者沒有依時償還房屋貸款分期付款，銀行會採取行動拍賣有關產業，以償付未償清的房屋貸款；假如拍賣價低於未償清的房屋貸款，貸款者必須補充其中的不足。當然，貸款者可以和銀行協商，嘗試爭取扣減貸款數額。

另外，銀行若有所行動，自會通知貸款者，假如銀行準備拍賣有關產業，一份拍賣通知書將張貼在有關產業。

針對Chloe宣稱其兄弟未接獲銀行通知書的說法，Chloe可向銀行查詢，其兄弟留給銀行的地址，是否為最新的記錄，否則不可能收不到銀行的通知書。

另外，假如產業的市價比拍賣價低，相信不會有人去投標，只要沒有投標者出現在市場，每一次的拍賣價，將調低10%。

如果說拍賣價是10萬令吉，假如沒有投標者，拍賣行動將告吹，下一次的拍賣價將跌減10%；假如Chloe準備加入投標行列，可是覺得拍賣價太高，她可以等下一次拍賣機會。

關於多少人可以聯合購買一間房屋，嚴格來說沒有限制，但是如果太多聯合擁有人，申請銀行貸款可能不容易獲批准。

此外，林若輝建議這位讀者不要對償付房貸分期付款一事過於傷腦筋，因為房屋的價值仍比未償清的房貸分期付款高，如果準備擁有該房屋，可以等待銀行進行產業拍賣行動時，加入競購行列。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.03.08

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如何以低價競購拍賣屋

    * 問診室

2008-03-08 18:02

當貸款者沒有依時償還房屋貸款分期付款，銀行會採取行動拍賣有關產業，以償付未償清的房屋貸款；假如拍賣價低於未償清的房屋貸款，貸款者必須補充其中的不足。

Chloe說，她的哥哥和弟弟有一間聯名的房屋，位於吉打州的小鎮，目前父母居住在該房屋。

她哥哥在數年前開了一間私人有限公司，其中一位股東要退股，哥哥將房屋抵押給銀行，大約有30萬令吉，然後將這筆錢付給那位股東。

弟弟是其中一名貸款者，也是擔保人，當時弟弟替哥哥打工。

較後，哥哥讓弟弟成為受薪股東，卻要他償還幾筆貸款，包括自己的私人房屋、車子、工廠機器等資產。

由於經營不當，大約在3年前，哥哥被銀行起訴破產，當時他沒有出庭，過後到外國工作，間中有寄錢回來償付房貸，現在房貸餘額尚欠18萬令吉。

可是，最近他已有4個月沒有繳付房貸，銀行說要拍賣房子。

2007年12月31日，我們到銀行詢問，銀行才告訴我們，我們每月支付的1700令吉，只是當房租，還說要我們馬上付1300令吉，要不然戶頭將被關閉。

請問我們應該怎樣辦？銀行說如果拍賣，拍賣價大約20多萬令吉，對於在小鎮的生活的我們來說，這是一筆不小的數目。

我們也有自己的房貸及車貸要償還，可是我們也希望保留該房屋，希望能投標買回來給父母繼續在該屋子居住。

請問：

1. 可以幾個人聯名擁有該間房屋？如何以低價購買？

答：林若輝律師說，當貸款者沒有依時償還房屋貸款分期付款，銀行會採取行動拍賣有關產業，以償付未償清的房屋貸款；假如拍賣價低於未償清的房屋貸款，貸款者必須補充其中的不足。當然，貸款者可以和銀行協商，嘗試爭取扣減貸款數額。

另外，銀行若有所行動，自會通知貸款者，假如銀行準備拍賣有關產業，一份拍賣通知書將張貼在有關產業。

針對Chloe宣稱其兄弟未接獲銀行通知書的說法，Chloe可向銀行查詢，其兄弟留給銀行的地址，是否為最新的記錄，否則不可能收不到銀行的通知書。

另外，假如產業的市價比拍賣價低，相信不會有人去投標，只要沒有投標者出現在市場，每一次的拍賣價，將調低10%。

如果說拍賣價是10萬令吉，假如沒有投標者，拍賣行動將告吹，下一次的拍賣價將跌減10%；假如Chloe準備加入投標行列，可是覺得拍賣價太高，她可以等下一次拍賣機會。

關於多少人可以聯合購買一間房屋，嚴格來說沒有限制，但是如果太多聯合擁有人，申請銀行貸款可能不容易獲批准。

此外，林若輝建議這位讀者不要對償付房貸分期付款一事過於傷腦筋，因為房屋的價值仍比未償清的房貸分期付款高，如果準備擁有該房屋，可以等待銀行進行產業拍賣行動時，加入競購行列。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.03.08

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如何以低價競購拍賣屋

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2008-03-08 18:02

當貸款者沒有依時償還房屋貸款分期付款，銀行會採取行動拍賣有關產業，以償付未償清的房屋貸款；假如拍賣價低於未償清的房屋貸款，貸款者必須補充其中的不足。

Chloe說，她的哥哥和弟弟有一間聯名的房屋，位於吉打州的小鎮，目前父母居住在該房屋。

她哥哥在數年前開了一間私人有限公司，其中一位股東要退股，哥哥將房屋抵押給銀行，大約有30萬令吉，然後將這筆錢付給那位股東。

弟弟是其中一名貸款者，也是擔保人，當時弟弟替哥哥打工。

較後，哥哥讓弟弟成為受薪股東，卻要他償還幾筆貸款，包括自己的私人房屋、車子、工廠機器等資產。

由於經營不當，大約在3年前，哥哥被銀行起訴破產，當時他沒有出庭，過後到外國工作，間中有寄錢回來償付房貸，現在房貸餘額尚欠18萬令吉。

可是，最近他已有4個月沒有繳付房貸，銀行說要拍賣房子。

2007年12月31日，我們到銀行詢問，銀行才告訴我們，我們每月支付的1700令吉，只是當房租，還說要我們馬上付1300令吉，要不然戶頭將被關閉。

請問我們應該怎樣辦？銀行說如果拍賣，拍賣價大約20多萬令吉，對於在小鎮的生活的我們來說，這是一筆不小的數目。

我們也有自己的房貸及車貸要償還，可是我們也希望保留該房屋，希望能投標買回來給父母繼續在該屋子居住。

請問：

1. 可以幾個人聯名擁有該間房屋？如何以低價購買？

答：林若輝律師說，當貸款者沒有依時償還房屋貸款分期付款，銀行會採取行動拍賣有關產業，以償付未償清的房屋貸款；假如拍賣價低於未償清的房屋貸款，貸款者必須補充其中的不足。當然，貸款者可以和銀行協商，嘗試爭取扣減貸款數額。

另外，銀行若有所行動，自會通知貸款者，假如銀行準備拍賣有關產業，一份拍賣通知書將張貼在有關產業。

針對Chloe宣稱其兄弟未接獲銀行通知書的說法，Chloe可向銀行查詢，其兄弟留給銀行的地址，是否為最新的記錄，否則不可能收不到銀行的通知書。

另外，假如產業的市價比拍賣價低，相信不會有人去投標，只要沒有投標者出現在市場，每一次的拍賣價，將調低10%。

如果說拍賣價是10萬令吉，假如沒有投標者，拍賣行動將告吹，下一次的拍賣價將跌減10%；假如Chloe準備加入投標行列，可是覺得拍賣價太高，她可以等下一次拍賣機會。

關於多少人可以聯合購買一間房屋，嚴格來說沒有限制，但是如果太多聯合擁有人，申請銀行貸款可能不容易獲批准。

此外，林若輝建議這位讀者不要對償付房貸分期付款一事過於傷腦筋，因為房屋的價值仍比未償清的房貸分期付款高，如果準備擁有該房屋，可以等待銀行進行產業拍賣行動時，加入競購行列。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.03.08

blueyap82

如何以低價競購拍賣屋

    * 問診室

2008-03-08 18:02

當貸款者沒有依時償還房屋貸款分期付款，銀行會採取行動拍賣有關產業，以償付未償清的房屋貸款；假如拍賣價低於未償清的房屋貸款，貸款者必須補充其中的不足。

Chloe說，她的哥哥和弟弟有一間聯名的房屋，位於吉打州的小鎮，目前父母居住在該房屋。

她哥哥在數年前開了一間私人有限公司，其中一位股東要退股，哥哥將房屋抵押給銀行，大約有30萬令吉，然後將這筆錢付給那位股東。

弟弟是其中一名貸款者，也是擔保人，當時弟弟替哥哥打工。

較後，哥哥讓弟弟成為受薪股東，卻要他償還幾筆貸款，包括自己的私人房屋、車子、工廠機器等資產。

由於經營不當，大約在3年前，哥哥被銀行起訴破產，當時他沒有出庭，過後到外國工作，間中有寄錢回來償付房貸，現在房貸餘額尚欠18萬令吉。

可是，最近他已有4個月沒有繳付房貸，銀行說要拍賣房子。

2007年12月31日，我們到銀行詢問，銀行才告訴我們，我們每月支付的1700令吉，只是當房租，還說要我們馬上付1300令吉，要不然戶頭將被關閉。

請問我們應該怎樣辦？銀行說如果拍賣，拍賣價大約20多萬令吉，對於在小鎮的生活的我們來說，這是一筆不小的數目。

我們也有自己的房貸及車貸要償還，可是我們也希望保留該房屋，希望能投標買回來給父母繼續在該屋子居住。

請問：

1. 可以幾個人聯名擁有該間房屋？如何以低價購買？

答：林若輝律師說，當貸款者沒有依時償還房屋貸款分期付款，銀行會採取行動拍賣有關產業，以償付未償清的房屋貸款；假如拍賣價低於未償清的房屋貸款，貸款者必須補充其中的不足。當然，貸款者可以和銀行協商，嘗試爭取扣減貸款數額。

另外，銀行若有所行動，自會通知貸款者，假如銀行準備拍賣有關產業，一份拍賣通知書將張貼在有關產業。

針對Chloe宣稱其兄弟未接獲銀行通知書的說法，Chloe可向銀行查詢，其兄弟留給銀行的地址，是否為最新的記錄，否則不可能收不到銀行的通知書。

另外，假如產業的市價比拍賣價低，相信不會有人去投標，只要沒有投標者出現在市場，每一次的拍賣價，將調低10%。

如果說拍賣價是10萬令吉，假如沒有投標者，拍賣行動將告吹，下一次的拍賣價將跌減10%；假如Chloe準備加入投標行列，可是覺得拍賣價太高，她可以等下一次拍賣機會。

關於多少人可以聯合購買一間房屋，嚴格來說沒有限制，但是如果太多聯合擁有人，申請銀行貸款可能不容易獲批准。

此外，林若輝建議這位讀者不要對償付房貸分期付款一事過於傷腦筋，因為房屋的價值仍比未償清的房貸分期付款高，如果準備擁有該房屋，可以等待銀行進行產業拍賣行動時，加入競購行列。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.03.08

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購屋者病逝‧產業可否轉移擔保人名下？

    * 問診室

2008-03-08 18:04

陳先生來信說，他妻舅在2005年簽署買賣合約，購買了一間雙層排屋，位於沙亞南附近，房屋在2006年完工。

不幸的是，妻舅在2006年9月因病去世，發展商則在2006年12月移交房屋鎖匙。

這間房屋的貸款擔保人是他的太太，雖然妻舅在申請房屋貸款時有購買房貸保險，可是保險公司基以一些原因拒絕承擔，只退回保費。

結果，他太太被迫償還房屋貸款，每個月千多元，已償還大約一年。

請問：“我太太有可能避開償還房貸責任？雖然她是房屋貸款的擔保人，但她卻不能代其兄長領取房屋鎖匙，因此既不能出租該產業，也無法脫售該單位。”

雖然妻舅已婚，但已經與太太分居，房屋是他個人名字，育有3名小孩，最大的才15歲。

另外，有可能將產業轉移到太太名下嗎？

答：林若輝說，貸款擔保人是在貸款者無法償還或拖欠貸款的分期付款時，負責償付貸款的人。

這意味陳先生的太太儘管無奈，卻需負責其已去世哥哥的房屋貸款，假如拖欠償還分期房貸，產業將被拍賣，以償付有關的貸款，不足的部分尚需由她來承擔。

另外，假如陳先生的妻舅有立遺囑，列陳太太為該產業的受惠人，那她可以將有關產業轉移到她名下，除非她哥哥與嫂嫂已合法離婚，否則該產業的權益將交給其嫂嫂及侄兒、侄女們。

如果不會出現爭議，陳太太可以向法庭申請為遺產執行人，如果有遺囑比較容易進行，假如沒有遺囑需要比較長的時間，但可以尋求律師的意見與協助。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.03.08

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外籍工人住在新屋內

    * 問診室

2008-03-08 18:05

林先生與蔡女士在蒲種購買了一間雙層排屋，並已支付80%的屋款，可是他們發現，發展商讓他們的外籍工人住在屋內，而且已住了幾個月。

當他們向發展商做出投訴時，他們表示會給予修補，不過他們覺得這對他們不公平，因為他們購買的是新屋，可是現在卻變成別人住過的房屋，心裡很不是味道。

請問：

1. 我是否能起訴發展商和要求賠償損失？

2. 在發展商移交鎖匙之前，身為購屋者的我們，能做出哪些努力？

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，發展商必須根據他與購屋者簽署買賣合約誌明的條文、依時移交房屋鎖匙給購屋者。

關於發展商讓其建築工人住在屋內，這種事常發生，最主要是確保發展商在移交新屋鎖匙給購屋者之前清理乾淨，或是要求發展商重新粉飾房屋，還回房屋的原有面貌。

在發展商還未移交新屋鎖匙給購屋者期間，如果不是逾期交屋，購屋者惟有等待，難有所行動。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.03.08