槟城房地产投资

jeffanb

HUNZA 的 ALILA2 建筑申请年头已经批准了，但到现在还没有正式推介。

jeffanb

jeffanb 发表于 18-10-2014 11:31 PM
Ijm在sg pinang，oceanview旁 的新计划应该是有两栋楼的商业title计划， 40楼左右。具体设计可能和golden t ...

据悉不是住宅式，而是和Maritime Suites 一样，duplex的office suites。

jtoh1985

jeffanb 发表于 11-10-2014 11:48 PM
sg ara 近年来房市大步提升，基本上依靠的就是合理价位，又有一定素质的高楼发展，这也是一个自然平衡的现 ...

jeffanB，爬楼之后才发现到你对整个槟城房产都很有研究，厉害~

最近小弟和女友在sg ara买了一间condo(imperial residence)
2017年完工~

目前住在one world,打算imperial建好过后搬去住~

我是有点害怕2017年建好后，会不会来个房市崩盘。。

我发现到sg ara一带的楼都是给年轻一族买的（打听到3个ex同事已经买在那边了）

jeffanb

jtoh1985 发表于 1-11-2014 08:26 PM
jeffanB，爬楼之后才发现到你对整个槟城房产都很有研究，厉害~

最近小弟和女友在sg ara买了一间condo( ...

房市崩盘，这点对槟城，尤其槟岛来说，是非常，非常难的，为何？槟岛房产有道地槟岛人的强力支持，而这些人有很好的财政基础，不容置疑。就算不能cover installment，可以承担利息也就行了。就算不能承担利息，installment我还是撑得起，就是这样。槟岛人支持槟岛的房产，基本盘永远存在，就算价钱疲软了少许，都有需求可以持续。

sg ara 是本地人市场，就像多年前的puchong一样。就算puchong的房市最终和klcc，damansara，mont kiara 还是差了一级，but who cares，我才用多少钱来投资这里？ 现今回酬又是多少？

我觉得你已经踏出了正确的第一步，接下来需要谨慎，但可以在继续下去。one world 当年的价位超低，你已经赚钱了。one imperial也不差，可以守。

jeffanb

槟岛滨海综合型房产发展有四大天王：

1） eno seri tanjung pinang。爱他或恨他，如果四五年前你没有投资它，现在只能对它有爱又恨吧？新兴的高尚房产市场，不管外国或本地人都对他情有独钟，独树一格。和gurney个体的发展不同，独一的发展商综合发展让它占尽优势，独领风骚。除非再来一个tsunami，stp 接下来估计还是能继续风骚下去。外国人市场还是最大的动力，不管是白人或新加坡，香港人等等。

2）the light waterfront。本地人沿海高尚住宅式发展典范。stp距离ftz太远了，不实际。bayan lepas，bayan baru又不够高格，the light watetfront就填补了这方面的不足。在kulim，ftz工作的槟岛人来说，这就是最适合居住的典范。时尚的设计，顶尖的设施，适中的地点，前卫的卖点（coral reef），等等。接下来phaseii commercial 发展重点才是主角。

3）penang world city。没有stp的外国市场，没有the light的独特性，但它就靠着“较”可负担性发展走下去，毕竟地点还是王道。现今除了住宅式发展以外，还看不到其它的可能性，但这也是机会。借着queensbay已经成熟及成功的优势，接下来的commercial发展能让他继续发光发热。

4）southbay。mahsing的个人魅力支撑这个发展，也是唯一依靠第二大桥，东南未来发展吃胡的海滨计划。成功与否，完全依靠发展商的个人功力，及地点未来的发酵效益决定。

jtoh1985

jeffanb 发表于 1-11-2014 10:54 PM
房市崩盘，这点对槟城，尤其槟岛来说，是非常，非常难的，为何？槟岛房产有道地槟岛人的强力支持，而这些 ...

JeffanB兄，谢谢你的用心解说和支持。

希望我的第一步会是正确的。哈哈，当年的one world和如今的one world,我恨不得自己当初可以拥有2，3间。只可惜~~~

danielong1982

有谁知道GSD的CEO是谁吗?

开心牛

最近没有什么好的new launch出现了
市场好像蛮静

开心牛

最近没有什么好的new launch出现了
市场好像蛮静

jeffanb

Penang Sentral:

http://www.kwongwah.com.my/news/2014/11/03/114.html

jeffanb

开心牛 发表于 5-11-2014 09:34 AM
最近没有什么好的new launch出现了
市场好像蛮静

市场的确是很安静。而随着几年前新的房产逐渐建竣，二手市场有了生力军的加入，交易量和价位似乎也有点趋软（个人观察，没数据）。 在新建竣或即将完成的房产中，我觉得可以留意的有The Summerton， 和The Vertiq, 是黑马。

随着消费税即将在明年四月实行，市场上普遍预测房价还会调高，而发展商也估计应该会趁这段时段推出新的计划。需要密切留意于跟进。

最近Shah Alam的Icon City的The Liberty掀起了一段抢购热潮，从这点可以看出一些端倪，在槟岛也可能符合：

1）市场买气还是很炙热，但不是什么计划都能热卖，conditions apply；
2）地点很重要，如未来公交发展，道路链接等等；
3）大型综合型发展，有商场为妙；
4）小型，《800sf的单位。这符合年轻人和小型投资者的需求，价位上较可负担，面积也不需要这么大。

jeffanb

jeffanb 发表于 6-11-2014 01:14 PM
市场的确是很安静。而随着几年前新的房产逐渐建竣，二手市场有了生力军的加入，交易量和价位似乎也有点趋 ...

我觉得槟岛的新房产在如今世道要卖得好，须符合以下规格：

1）Freehold；Residential title；
2）两个车位；
3）价位《=700k
4）面积《1000sf。平衡高psf的差距；
5）三房一厅两个梳洗间；
6）好的素质与设施；

如果用在IJM的The Waterside的话，基本上可以符合1），2），5）和六了了 ，它们可以建～800sf的面积，然后卖700k左右的价格，这样应该可以热卖。

darienong

danielong1982 发表于 2-11-2014 11:35 AM
有谁知道GSD的CEO是谁吗?

是姓许的，在大山脚发迹。

dodojinan

jeffanb 发表于 19-10-2014 12:15 AM
Mont residence 这个周末接受预定。freehold，residential，两个车位，这点不错。地点方面“保留”。虽然促 ...

即使不介意白云山，这个狭小的区域，搞了这么多CONDO，还有大量的租屋，胡椒园的发展也已经箭在弦上, 不知道以后业主怎么进去！

dodojinan

jeffanb 发表于 6-11-2014 01:26 PM
我觉得槟岛的新房产在如今世道要卖得好，须符合以下规格：

1）Freehold；Residential title；

高度认同楼主的见解！
从理论角度分析，楼主提出的上述产业标准，实际上就是咱们槟岛刚需一族真正的购房需求（刚性需求），不是投资客的需求！
由于目前槟岛的屋价短期内已经见顶（屋价已经严重超越当地收入水平），3-5年内已经进入滞涨期（价格很难大幅上涨、也不会大幅下跌、销量持续低迷），仅仅少量持有大批现金的投资客还能收购产业，纯粹高级、高价的投资产业，将进入严冬！会有个别现金不充足的发展商由于项目定位不准确，现金流断裂，出现停工、跑路、破产。。。

dodojinan

jeffanb 发表于 20-10-2014 10:27 AM
市场已经放缓了，房价也差不多见顶，利息甚至在年尾前还会上调。虽然说各自的房产表现可能不同，但整体上 ...

在坛子了，第一次看到楼主正面表述“市场已经放缓了，房价也差不多见顶” ？

jeffanb

dodojinan 发表于 6-11-2014 09:07 PM
即使不介意白云山，这个狭小的区域，搞了这么多CONDO，还有大量的租屋，胡椒园的发展也已经箭在弦上, 不知 ...

除了Mont Residence, 胡椒园，还有OHM新的公寓发展，The Aspen 的tri pinnacle，和ivory的Taman Bukit Erskine等等，接下来据悉还有新的LMC计划。

这现象就反映了槟岛的困境：

1）70%的地皮都是私人拥有，很难规划及控制；LMC,LC apartment要挤进那里永远是一个头痛问题；
2）地皮贫乏，加上山坡发展又很难获批准，连传统墓地范围都被发展商青睐了；
3）交通连接系统还是很落后，西南部如balik pulau， 北部如teluk bahang，南部如teluk kumbar，东北中部如paya Terubong等等还是很难和其他区域连接起来。基本的设施落后，也就很难吸引
4）Squatters问题越来越难解决，如The Curve，已经放弃了。只有大型发展商能够应付这种政治和赔偿角力，但最终羊毛出在羊身上，还是要转嫁到房价上；


接下来槟岛能走的路只有：
1）填海；
2）旧组屋翻新计划；
3）放松山坡发展准则；

lich

jeffanb 发表于 7-11-2014 10:16 AM
除了Mont Residence, 胡椒园，还有OHM新的公寓发展，The Aspen 的tri pinnacle，和ivory的Taman Bukit Er ...

在Sg。Ara，Tunas Muda有很多地，也在策划着交大型的计划(Sg. Tiram)。另一个在Sg。Nibong Kecil（BJ Complex对面）Hunza的计划，应该也是着几年会开始吧。其实这个听了5-6年了，很慢。很期待它可以把BJ和Bayan Baru连接起来。

alesi616

lich 发表于 7-11-2014 02:21 PM
在Sg。Ara，Tunas Muda有很多地，也在策划着交大型的计划(Sg. Tiram)。另一个在Sg。Nibong Kecil（BJ Com ...

"Sg。Nibong Kecil（BJ Complex对面）Hunza的计划"

这个应该有排搞啦.......之前单单一个小小的 kg buah pala 已经让 Nusmetro 头疼了几年. 这个 squatters kampong 这么大，还这么多人住在那儿, 都不懂要搞到几时才能解决

trize

Jeffanb大大，想问一下permatang tinggi新的project小型工业BLT Park 2值得投资吗？

刚刚问了说是freehold的。