房产-脱售6年以上房屋 不必缴产业盈利税 ---849楼

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谈谈GST



城中最热门的话题──消费税，已经在本周三开跑，究竟消费税对大马经济以及房产投资有何影响？

长篇大论的作文，恐怕大家更吃不消；我就在这里用问答方式来和大家讨论一下吧！

问题1：透明提高税收

大部分分析员认为，消费税（GST），或在一些国家被称为附加价值税（VAT），是最为普遍的消费税务，可让政府以较为透明及中和的方式提高税收。

答：这是100%正确的说法，我也完全支持消费税的推行，因为这是一项较为透明且公平的税务系统，只会针对交易中拥有附加价值的部分征税。

问题2：必须良好执法

从1970年至今，长达43年的赤字问题已经成为人们的舆论课题，政府将财赤问题归咎于逃税，以及因自由贸易导致进口税务减少，政府因此决定要实施消费税制度应对财赤问题，但消费税真的有效应对这些问题吗？

答：无可否认，消费税的实施可以减少逃税行为，许多实施消费税或附加价值税的国家，包括我的国家意大利，在过去30年实施这项税务后，取得极佳的成效。

相信今年实施消费税的大马，在良好的执行制度下也可因此受惠，我的意思是政府必须赋予执法单位及监管单位适宜的权力，那样才能达致预期的效果。

以新加坡为例，该国在实施消费税期间，采用了一项软体，交叉监督征税情况，允许执法单位直接以影像记录商家的逃税行为，其他国家也可采用一样的方式，多方面监督消费税的征收情况。

谈到财政赤字时，以消费税减低赤字只是其中一个方法，更重要的是，国家需要一个更具效率的公共行政以及完善的法律制度，才能有效地遏制贪污行为，并且提升公共交易的透明度。

问题3：推行时机正确

每当谈到消费税或附加价值税课题时，德国常常成为讨论的例子，以说明消费税并不会导致通胀。

不过，这个命题的讨论前提是德国在税务改革之时采纳附加价值税制度，当时正好处于正确的时机，但你认为现在在大马推行消费税，时机正确吗？

答：相较区域其他国家，大马推行消费税制度，晚了5年至10年。

但在东南亚国家中，除了进入第三阶段发展的新加坡，大马是唯一一个正处于蜕变中的国家，因大马正从以效率为导向（第二阶段）的发展方向，提升至以创意为导向的第三阶段发展，将逐步朝先进国目标迈进。

但大马却是至今仍未实施消费税的国家，有鉴于此，可以说大马现在实施消费税的举措是适时的。

但在实施新制度的同时，政府单位也需要在公共教育、反暴利机构管控及权力制裁，以及中小企业的支持，还有会计系统的更新，以及员工教育上多下功夫。

问题4：首半年物价扬

当消费税生效后，最大的疑虑就是通胀也将因此飙升，你认为这是大问题吗？

答：这是许多人都会有的疑问，相信大马有80%的人口都不完全了解消费税的计算方式。

根据我在其他国家的观察，我预期大马在实施消费税的首3至6个月，物价指数肯定扬升，但经过一段时间后，物价会自然调整至合理水平。

就如我上述所提，主要关键在于顺利地实行，这也是反暴利机构必须监督的地方，因为市场上会有一些商家，大幅度将成本转嫁牟取暴利。

问题5：房价约增3%

在现有的销售与服务税（SST），落在首个货品项目的建材并不在征税范围，可是，在消费税实施后，所有的建材都必须支付消费税，你认为，这会否提高发展商的建筑成本？

答：在住宅房地产的发展计划中，我们有多个成本因素，一些被征收消费税，一些则没有。

回顾数个月前，我为马来西亚房地产发展商会（REHDA）所撰写的消费税分析报告，预测结果是，消费税的实行会导致房价扬升3%至3.5%，我认为，纵观目前房价走势，大部分地区的房价下滑4%至8%，相信3%至3.5%的增幅，应该不会对购屋者造成太大的负担。

（待续）


REI集团创办人兼总执行长 Dr. Daniele Gambero丹尼尔博士



http://www.nanyang.com/node/691873?tid=686

产业周刊
问诊室
财税专科
   2015-04-05 15:30

tboontan

年轻人应考虑累进房贷

现在的大学生于大学毕业以后，都有着很大的抱负，想要进入职场闯出漂亮的成绩，同时要断除源自于父母的经济上的资助，想要达到经济独立的目标。

在接下来的人生目标里，肯定也少不了进入买屋买车的行列，成为有房兼有车一族。

然而，依目前的经济情况来说，这种种的抱负与目标是否能在短期内达到，还是个未知数。

市区房屋屋价不断上涨，对于刚踏入社会的新鲜人无非是一种经济上的压力，让这买房的目标无限期押后。

其实，对于刚踏入社会的人士若想要购买房屋，可以尝试申请银行所提供的累进分期付款计划（Graduated Payment Schemes）。

这种抵押或按揭贷款概念是专门为应届毕业生和刚踏入社会工作的新鲜人而设，初期可选择还较少供款，待收入渐渐增加时才多还贷款。

这让年轻人在购屋规划中，有多一个选择，不过，是否适合目前的经济负担就因人而异了。

初入社会工作的毕业生的收入一般上都不会很高，因此，若想要向银行借贷购买房子，收入可能无法支付房贷的每月分期付款。

累进分期付款计划的概念就是专门为这群刚踏入社会的毕业生而准备，在这项计划里，借贷者的基本申请条件会比一般的房贷申请条件低，因此，申请者可能更容易获得贷款。

获得贷款后，借贷者将拥有灵活性的分期付款方式，借贷初期的分期付款款额会相对的低。

不同银行要求各异然而，想要申请累进分期付款计划，还是必须符合银行所规定的基本申请资格，但不同银行的要求各异。

简单来说，一般的规定包括了申请者是首次置业者，符合年龄限制规定、拥有高等教育水平等等。

可更灵活分期付款

累进分期付款计划的主要特点，是让借贷者能更灵活的分期付款。

换句话说，最初的低还款期（一般长达5年），借贷者可开始支付较低的分期付款款额予银行。

有些银行的累进分期付款计划，允许借贷者在低还款期间只支付利息的部分，之后才随着借贷者的收入而逐步增加。

因此，在经过了最初的低还款期后，借贷者的分期付款款额将逐步增加，直到达到了标准的分期付款款额为止。

购房前仔细考虑2情况

虽然累进分期付款计划确实很有吸引力，特别是对已工作一小段日子的毕业生来说，这是成为业主的好渠道。

然而，在决定以这项计划购买房屋前，有些事项还是必须先仔细考虑了以后才可以作决定。

‧注意1：还款能力

首先，申请者必须先了解累进分期付款计划的运作方式是否真的适合自己的经济情况，虽然借贷者的初始还款很低。

然而在低还款期届满以后，银行是假设借贷者有足够的经济能力支付标准的分期付款款额。

因此，在低还款期届满了以后，若借贷者仍然没有达到收入的特定水平的情况下，每月的供款将会成为相当大的负担。

‧注意2：附加费较高

其次，累进分期付款计划的附加费用，比普通房贷来得高。

俗话说，鱼与熊掌不可兼得，就是这个道理；银行不会在没有利益的情况下允许借贷者只偿还最低的分期付款款额。

借贷者在初始低还款期所偿还的款额，大部分都是用于抵消每月的利息费用；在初始低还款期届满了以后，每月的分期付款款额相对的也会比一般上的房贷分期付款款额来的更高。

换句话说，在享有低还款的待遇的同时，你也必须偿还更高的总贷款额。

案例：一开始工作就能购房

约翰于法律系毕业以后任职第一份工作的收入，根本无法负担购买房子的分期付款。

工作数年后，约翰在工作上的卓越表现，收入随之增加，同时，他也已有足够的经济能力负担起房贷的每月供款。

但事实上，假如约翰选择累进分期付款计划，他可能从一开始工作就能购买房子，因为这种贷款，初期供款都很低，而他当初开始工作时的收入可能已足够每月供款。

直到他加薪后，也可能就是最低供款期届满时，而这时候，他的收入增加了，也就有能力负担全额的分期供款了。

累进分期付款的概念，让刚踏入社会工作兼且收入不高的约翰，能以最低的经济负担购买他的第一间房屋。

此外，由于约翰的收入逐步增加，这让约翰在初始低还款期期间，可用多余的金钱于其他的用途上，比如购买代步工具和给予父母经济上的资助。

总结：经济负担将大幅增加

总的来说，累进分期付款计划其实就像一般的房屋贷款计划。

不同的是，这概念能为借贷者减轻贷款初期的财务负担，同时为银行换取日后更高的总贷款额。

若你正在考虑采取这项计划，必须清楚了解在低还款期届满了以后，你的每月经济负担将会大幅度增加。

尤其是当你的生活里同时还有着其他的财务负担，而你也想要专注于事业发展，经济负担的增加将会对你的生活有所影响。

另外，你也必须为未来无法偿还房贷的可能性而做好心理准备。

小词典：随年薪额增长
付款额逐步加大

在融资市场，借贷者总有不同的需求。

银行近年推出的累进分期付款计划（Graduated Payment Schemes），其实就是累进付款抵押贷款（Graduated Payment Mortgage）。

最简单的概念就是贷款获批后，初期的每月供款很低，有的甚至不足以偿付当月的利息。

以后每月付款额随着年薪额的增长而逐步加大，而在低还款期结束后，借贷者就必须供还正常的供款额。

这和一般传统的平均偿付的抵押贷款不同，虽然借贷期间的利率是固定的，但并非所有偿付额都相等。

偿付额起初比较小，然后在供款期间的某个或几个时点，会被调到一个新的较高水平，并持续一段时间，甚至到某一个时点，在剩余期间的支付额相等。

这个基本框架有各种变形，但其原理基本上是一样的。

当然，借贷期间的利率也有可能是根据市场波动而调整。

初期供款不足支付当期利息

累进还抵押贷款的分期付款时间表，通常包括一个负摊销的时期。

这是因为初期的供款不足以支付当期利息，这导致贷款母金或本金增加，并且这会维持几年。

假如收入增加的速度追不上供款额增加的速度，借贷者也有可能面对更高的违约风险。


产业周刊
融资和贷款专科
   2015-04-05 15:23 http://www.nanyang.com/node/691872?tid=686

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纳吉：不涉政府开销
“交叉补贴”发展一马房屋

（吉隆坡8日讯）首相拿督斯里纳吉吁请更多私人发展商通过“交叉补贴”来发展一个马来西亚公务员房屋计划（PPA1M）及可负担房屋计划。

他说，交叉补贴的方式不会涉及政府开销，因为政府批准发展商在一马公务员房屋计划邻近土地，以市场价格兴建开放给所有人购买的房屋，让发展商承担一马公务员房屋计划的成本。

“这无形中协助政府省了一大笔钱，同时也造福所有公务员，因此我呼吁及非常鼓励更多私人界，通过交叉补贴的方式发展一马公务员房屋计划及可负担房屋计划。”

纳吉推介位于武吉加里尔的一马公务员房屋计划，致词时这么说。出席者包括联邦直辖区部长拿督斯里东姑安南、城市和谐、房屋及地方政府部长拿督阿都拉曼、政府首席秘书丹斯里阿里韩沙博士及Aset Kayamas私人有限公司董事经理丹斯里蔡景康。

一马公仆房屋超值

他以武吉加里尔一马公务员房屋计划为例，1000至1434平方尺的房价介于15万至30万令吉，这意味着每平方尺售价介于150至210令吉，而发展商毗邻的公寓房价1100平方尺，售价从60万5000令吉起，1300平方尺的房价则是72万8000令吉以上，显示真正的市价是每平方尺550至600令吉。

“一马公务员房屋计划非常超值，随着房价会增值，成功购买房屋的公务员就有钱赚了。”

纳吉也说，欲申请这次房屋计划的公务员，家庭收入条件提高至1万令吉，让更多公务员可拥有策略地点及更宽敞的房屋。

全国建10万间纳吉指出，政府了解每个人都希望拥有自己的房屋，公务员也不例外，因此政府同意在全国各地兴建10万间一马公务员房屋。

他说，政府自2013年推行以来，已在布城兴建了1万336间公务员房屋，最近也推出了布城一马公务员房屋计划第二期，增加了4911个单位开放给公务员申请。

毗邻建豪华公寓

武吉加里尔一马公务员房屋计划是由政府与Aset Kayamas私人有限公司合作发展，该公司将在毗邻的土地兴建Parkhill Residence豪华公寓，是99年地契发展项目，发展总值达6亿8000万令吉。占地5.65英亩的Parkhill Residence分C和D两栋，各45层楼高，共1062个单位。



全国http://www.nanyang.com/node/692562?tid=460
   2015-04-09 08:09

tboontan

解决低收入者居住问题
研究商厦天台建便宜屋


（吉隆坡11日讯）近年屋价暴涨，城市地区中低收入者难以购屋，政府已经探讨在现有商业建筑物的顶楼，即天台加建套房式“亲民居屋”（Social Housing），协助国人拥屋。

国家房屋局（Jabatan Perumahan Negara）主任古迪夫星指出，政府已在探讨这类在国外流行的套房式社区住宅。

“政府了解到目前移居到城市的居民逐渐增加，这类套房计划，料可应付城市居民的居住问题。”

他是在出席“重新审视起居”房屋论坛后，回应大马建筑师协会的建议时，这么表示。

大马建筑师协会允许发展商在现有商业建筑物的顶楼加建套房式“亲民居屋”，解决加低收入者的居住问题。

该协会主席曾祥安指出，很多年轻人没有能力购屋，况且难以获取银行贷款。

他认为，在屋价飙升之际，必须兴建更多便宜的房屋，解决国人的居屋问题。

详文请购阅《南洋商报》


独家报道：郭维婷


头条http://www.nanyang.com/node/693252?tid=643
   2015-04-12 07:27

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罗杰斯：柔或现房地产泡沫

（新加坡11日讯）著名投资大师罗杰斯提醒房地产投资者，柔佛州房产已经供过于求，未来甚至可能出现房地产泡沫，应谨慎投资。

世界知名的投资家吉姆‧罗杰斯（Jim Rogers）今早在新加坡新达城会议展览中心的InvestGlobal投资展上发表演说，跟出席者分享投资心得。

在这场题为《2015年我会把钱放在哪里？》的讲座上，罗杰斯开场时即用中文“你好”跟出席者打招呼。

狮城房产将持续走低

在2007年移居新加坡的罗杰斯，跟家人在武吉知马租屋子住，但透露他正在物色适合的房产。

他也预测新加坡房产价格将继续走低。

他认为，新加坡政府将继续给房价降温，所以要购买房产无需急于一时，未来两三年内将是进场的好时机。

持股将让女儿自豪投资首选中国

如果你手上有一笔资金，你会把钱放在哪里？罗杰斯首选中国，建议投资者对中国市场继续保持信心，扬言几十年后女儿会因他拥有中国股票而自豪！

现年72岁的罗杰斯曾说过，世界在19世纪和20世纪分别由英国和美国主导之后，21世纪无疑将由中国主导。

看好旅游及农业

他今早再次表态，指中国仍然是他今年投资的首选，尤其是旅游业及农业。

罗杰斯表示，投资市场起落难免，但认为投资者应对中国市场有信心，一时的问题，只是一次更好的投资机会。

他说：“我自1988年购入中国股票以来就不曾脱售，未来还会考虑买入更多。”罗杰斯扬言，女儿在几十年后会因为继承了他的中国股票而感到自豪。

预言日本将迎来灾难

中国以外，罗杰斯次选投资日本股市，并建议投资者可趁低进场，投资蓝筹股。

不过，他吁请投资者谨慎，有鉴于日元贬值，加上日本人口问题，罗杰斯预言日本在未来20年将是一场灾难。罗杰斯的第三选择是俄罗斯，他认为俄罗斯的资源丰富，国债少，有很大投资潜能。

即时新闻http://www.nanyang.com/node/693249?tid=772
   2015-04-11 14:26

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消费税增成本
房价续涨

消费税开跑，全民关注，发展商也不例外！大部分发展商都对消费税将如何影响他们的经商成本感到忧虑。《南洋商报》在首季，进行了一年一度的市场调查；这次针对2015年房市展望，走访了50个发展商，试图在房产市场一片阴霾中，探究发展商的展望。调查结果显示，发展商坦承买气有放缓，但他们认为房价还是会涨，中价房产会继续大热，可能有人认为这太乐观，且听听发展商的理据和分析。

逾半发展商预测

屋价不跌市场放缓

目前，产业价格相信是人人都非常关注的课题。尤其近几年我国产业价格激烈上涨后，大家都有一个疑问，产业价格是否会回落？《南洋商报》的“2015年房市展望”调查显示，超过半数或达52%的发展商，预计今年内，大马的产业市场表现将持平。但基于消费税落实和建筑原料带动成本，国内产业价格料继续趋扬。参与问卷调查的发展商，近三分之二或62%预计，产业价格还会继续上扬；20%认为价格不会上扬，其余18%则相信价格持平。

建筑材料价格上涨

发展商指出，导致产业价格继续上扬，最大的原因就是建筑材料价格上涨。已经落实的消费税，也将提高产业发展成本。在这项调查中，产业价格上涨原因是多项选择题，回应者可以选择超过一个原因。在众多原因中，高达31个或62%发展商选择了建筑原料价格将持续上扬，进而带动产业价格。其次，达30个或60%发展商则预见消费税，将加重产业发展成本。其他发展商相信会带动产业价格的原因，包括政府相关政策、购屋需求带动及购地成本增加，不过这些原因都占少数。22个或44%发展商认为政府政策会继续推动产业价格；仅4个或8%发展商认为产业价格是由强劲的购屋需求带动。


询及今年内产业市场展望，26个或52%发展商预计，今年内，大马的产业市场表现将持平。同时，17个或34%接受“2015年房市展望”调查的发展商认为，大马产业市场将放缓。另外，相信今年内，产业市场将有好表现的发展商仅占4个或8%。其余3个或6%的发展商则认为，市场表现将变得更加恶劣。尽管市场展望黯淡，对于今年内产业需求增长率，发展商的看法相当平衡，并没有太悲观。

产业需求仍呈扬势

达19个或38%接受访问的发展商预见，产业需求今年内仍呈扬势。同时，17个或34%接受访问的发展商认为，产业需求不会上涨；14个或28%的发展商则认为产业需求将与去年持平。虽然今年房产市场将与去年表现持平，符儒仁指出，房价还是稳健增长，因此强调，这样的成长趋势是健康及可持续。

发展商担忧商业成本

马来西亚房地产发展商会（REHDA）3月公布去年下半年房地产行业调查时指出，消费税于4月1日开跑后，将带动产业价格增长6.2%。该商会主席拿督斯里法特依斯干达指出，因为一些建材将被征收消费税。不过，住宅产业豁免消费税。他还说，大部分发展商都对消费税将对商业成本的影响感到担忧，也是目前产业领域所面对的主要问题。符儒仁则预计，落实消费税后，建筑成本预计增加3.97%。但占最大成本的土地价格，并不受消费税影响。他说，整体而言，落实消费税后，住宅产业价格预计增加3%至4%，商业产业价格则增加5.5%至6.5%。另外，MIDF分析员相信，除了银行更谨慎的贷款条件，消费税的推行，也使消费者趋向谨慎。

涨幅预计介于5%至15%

配合一年一度的房市展望调查，本报这次在西马各州发出问卷，共收集到50家发展商的回应。回应的发展商，包括上市公司及私人有限公司，他们的发展项目分布全马各地，且种类多元，涵盖住宅、商业、工业以及休闲房产领域。受访发展商认为，今年内，我国整体产业市场表现料持平甚至回缓，却不代表产业价格将回调。

大部分发展商相信产业价格不跌反涨！根据“2015年房市展望”调查，大部分发展商预计，整体产业价格涨幅还是会介于5%至15%。达16个或45.1%回应调查的发展商认为，今年内，产业价格涨幅介于5至10%；另外12家或35.5%发展商认为，产业价格增长率介于10.1%至15%。6个或19.4%发展商则预计今年内产业价格涨幅少于5%。房产咨询公司威廉氏、达哈与王私人有限公司（简称WTW）董事经理符儒仁早前预计，我国在过去3年，持续获得双位数房产价格增长后，今年将呈单位数增长。

去年新楼盘减

根据马来西亚房地产发展商会（REHDA）的数据，我国去年下半年推出新房屋计划的发展商减少了。该会上月发布的季度报指出，去年下半年新推出的住宅减少至5894单位，去年上半年是9362单位。同时，商用单位发展减少了18%。主席拿督斯里法特依斯干达认为，房屋发展数量减少，将造成另一轮供应问题。“供应减少，表示未来房价肯定会上涨。”

产业市场冷却主因

购屋者“借贷无门”

近一至两年，购屋者面对融资困难导致产业市场冷却。

REHDA主席拿督斯里法特依斯干达认为，房地产市场持续冷却，不是因为需求减少，主要是购屋者开始面对“借贷无门”的情况。他在一项记者会上说，据调查，房贷申请遭拒从2013年的16%，提高至2014年的23%。另外，MIDF分析员也认为，随着原产品价格和消费情绪疲弱，我国经济增长展望欠佳，预见今年贷款申请增长会放缓。该机构相信，接下来的一年，银行的贷款条件会更加谨慎，尤其是非住宅产业贷款。然而，法特认为，我国房地产未泡沫化，银行不应对放贷顾忌。应该探讨放宽借贷条件，包括提供更长的借贷期。

新产业销售额下滑6.9%

3月初，MIDF投资研究指出，观察的产业股中，截至去年底的新产业销售额平均下滑了6.9%，末季业绩表现大都低于预测。MIDF之前的报告说，约60%观察的产业股，去年末季业绩表现低于预测。“且反映出发展商自去年开始面对的销售走低趋势，将持续至今年。”的确，《南洋商报》的调查中针对回顾去年产业表现时，22个或44%接受问卷调查的发展商认为表现持平；18个或36%发展商则认为表现不俗。其余9个或18%发展商，自去年就察觉产业市场已放缓；而只有2%发展商认为，产业市场表现突出。去年，随着政府祭出打房措施，银行贷款收窄，产业领域陷入巩固状态。不少发展商销售表现受到打击，纷纷下调销售目标。

购屋者观望需求呆滞

至于房产需求呆滞的主因，达17个或34%发展商认为，产业需求不会增长，最主要是因为购屋者采取观望态度。其次，16或32%发展商相信，购屋者面对融资困难，所以将导致房屋需求今年内停滞不前。其余8个或16%的发展商相信消费税是冲击产业需求的原因；6个或12%发展商则认为是政府政策影响产业需求。其余3个或6%的发展商预见，建筑材料价格上涨，影响产业需求增长。




封面故事
产业周刊
   2015-04-12 11:24 http://www.nanyang.com/node/693575?tid=688

tboontan

产业倾情：有借有还，贷款不难     ·拿督林景清

在争议声中，大马终于从4月1日起，迈入消费税（GST）的时代。

市场预测，消费税生效后，今年的大马经济增长，预料将放缓至5.2%（较去年6%稍逊），因而直接或间接地影响国内的产业发展趋势。

其实，早在今年首3个月，产业交易已明显放缓，购屋者对消费税后的产业购兴也逐渐冷却下来，并按兵不动、以静观其变。

只是，眼前所见的放缓，消费税并非唯一或祸首，同时困扰房地产市场的还有其他因素……

经济学家也预测，尽管去年第四季经济增长超越预期，并成功“保6”，但却不足以改变经济增长放缓的事实。

再加上全球经济表现不佳、国际油价大跌，迫使政府削减开销、消费税、打房措施等带来的负面影响，纵使第四季还有临门收关的强劲表现，也不会改变今年5.2%的增长预期，甚至下调的可能。

针对攸关自身利益的发展商而言，大多发展商也对今年上半年或消费税后的产业市场前景悲观，并预计低迷情绪还会延续至下半年。

消费税增加20%建筑成本

除了消费税增加发展商的整体建筑成本（达20%）外，近90%发展商也面临消费税后销售放缓或滞销。

当然，他们也同时承受着第三房贷只允借房价70%、责任贷款指南、产业盈利税（RPGT）等多项打房、冷却措施的影响。

另一方面，根据大马房地产发展商会最近发布的2014年下半年产业调查显示，产业市场持续遇冷的另一主要关键，还是因为购屋者贷款难，而非仅仅只是消费税的因素促成。

贷款难、不易获得银行批准贷款的主要原因，包括购屋者收入不符贷款条件、贷款额度低、信贷纪录不佳、银行要求更多文件辅助等。

各取所需适合就好

尽管银行都有自订的最高偿债比率（debt servicing ratio），但仍需遵守国家银行的最新规定不可。

目前，只有年轻的首购族，可以获得100%，甚至110%的房贷。

根据国家银行的最新规定，第三房贷的最高房贷比（LTV）或贷款顶限70%，也多少减低投资者的购兴、缓和贷款者的投资风险。

依财力需求选择配套

至于选择那种房贷类型，定期贷款（Term Loan）、活期贷款（Flexi Loan）或透支贷款（Overdraft Loan）二合一3种配套，每月供款多少、供期多长等，都可根据个人财力与需求选择适合的配套。

其中，定期贷款，每月摊还固定数额房贷，适合每月收入仅够生活开销、固定摊还银行贷款而无多余储蓄的受薪阶级、打工一族。

手头宽裕可选活期贷款

活期贷款或透支贷款，每月随意摊还数额房贷，利息根据每日结算的欠款余额计算，利率较定期高，则比较适合每月收入除供生活开销、摊还银行贷款以外，还有多余储蓄、摊还大笔数额的高薪阶级、专业人士与生意人。

而定期与活期或透支贷款二合一，则结合定期与活期或透支贷款两者特点，让贷款人根据个人财务情况，随心所欲将部分按期供款分作定期、活性或透支摊还，坐收两者之利。

家债呆账偏低

买屋容易供屋难。银行绝不做亏本生意，批贷的每分钱都讲求回报。

房屋贷款，却又占了家庭债务中最大的一环。无论是贷款者与发贷银行，在签约与批准之前都经过精打细算、步步为营，以确保借、贷双方在往后二、三十年里都严格遵守承诺，有借有还、万无一失。

所幸的是，根据国家银行发布的数字显示，虽然我国家庭债务比率较高，占国内生产总值的86%，但偿还比超出80%而言，坏账或呆账率还是偏低（介于1.2%），金融资产占债务比率达2.2倍。

显示一般家庭的资产负债情况依然健康、偿债习惯依旧良好。

谁说贷款难？难的恐怕是你的信贷纪录与偿债能力吧！

银行纷加房贷利息

去年7月10日，国家银行将隔夜政策利率（OPR）上调至3.25%。

之后，各银行也陆续宣布从7月16日起，将基贷率（BLR）与从原有的6.6%调整为6.85%，无形之中，也加重了贷款人沉重的利息负担。

尽管一些银行与金融公司提供的房贷利率差别并不很大，大多都在零头上下浮动；唯一不同的是，就看各大银行或金融公司为你提供的房贷配套（如豁免律师费等）有多优惠了。

必须特别注意的是，房贷合约中注明的锁定期。锁定你至少须贷款多少年（一般多为5年），并且说明提早终止合约转换银行或无法偿还贷款或转售房屋，否则违约即被罚款，赔偿银行损失。



产业周刊
   2015-04-12 12:23 http://www.nanyang.com/node/693381?tid=686

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钱途屋语：买高层物业须三思

能力或供需使然，现今的年轻一代似乎更倾向购买高层物业，购买高层物业的趋势成了最流行的选择，尤其是在城市地区更是如此。

然而，购买高层物业，不管是供居住或目前流行的商居两用，都和购买有地房产不同，这点是许多买家或投资者下单前常忽略的事。

国家正在发展期间，土地不断地开发，让可供发展的土地买少见少，土地稀缺和地价一再高涨更成为市场关注的问题。

城市的高层住宅，即公寓的发展就如雨后春笋般地激增。

虽然居住在高层物业的好处难与居住在有地房产相比，但一般的有地房产通常没有如游泳池与健身房的设施；但若居住在高层物业，便能享受到这些设施，例如游泳池、健身房、咖啡厅等等。

一般情况下，所提供的设施越多，且素质与实用性越好，居住环境应更舒适。

但任何事物都会伴随着利与弊，让我们一起来探讨居住在高层物业所需注意的事项。

一旦购买了或者是入住高层住宅单位，各种费用都会随之而来。

虽然这些费用在刚入住时并不明显，但我们都必须了解与谨慎处理这些小小的费用。

管理和维修费

对于一般类似公寓的高层物业，业主每个月都必须缴付管理和维护费用给管理处。

这些管理和维护费用将被用来支付物业的维护、维修与设施升级等用途。

目前，雪隆区的高层物业，管理和维护费大概是每平方尺25到45仙之间。

高层物业的管理和维护费会因为设施的老化而增加，因此较老的高层物业的维护费用都会来得高，且有可能随着时间的推移而增加。

另外，即使物业已出租，身为业主的你依然有责任缴付物业的管理和维护费等等的账单。

停车费用

一般上的高层物业都会提供一至二个停车位给业主，但若家庭成员拥有多辆汽车，便会面对停车位不够的困扰。

这时候，你就必须选择租用或购买额外的停车位来解决这问题。

但是，并非有钱就能解决问题，假如你所居住的高层物业没有额外的停车位，那么你其余的汽车就必须停放在社区范围。

若真如此，你还必须面对接踵而来的问题，如停放汽车的地方治安是否良好及是否有地方可停放汽车等。

水电收费

城市地区建有许多服务式公寓（serviced apartment），很多人听到服务式公寓，会觉得这是更高级的公寓。

但事实是，更高级表示需付的账单更多，加重经济负担。

大多数的服务式公寓都建在商用地，这表示水电费用都是依商业收费来计费，表示即房产的水电费会比一般住宅公寓高出至少一倍。

要不要买服务式公寓，这必须是你考量的其中因素。

因此，在决定是否购买建在商场顶部的高层物业作为居住用途时，请谨慎衡量其中的利与弊，并且三思而后行。

探索宜居问题

有迹象显示，一个高层物业的宜居程度会被多种因素影响。

我们在这里也和大家分享一下，或许有些是你之前忽略了的因素：

稠密度

高层物业的密集度越高，反映了该住宅会过度拥挤。

因此，若你入住到密集度太高的高层物业，可能面对等候升降机时间长、停车位狭小，又或是高峰时段进出时，会出现交通拥挤等等的情况。

这整体的体验，肯定会让你觉得不愉快。

噪音

高层物业的四周环境是否安静及平和，也是影响一个单位的宜居度。

打个比方说，若你的单位是背对着轻快铁铁路，那么就必须一整天生活在噪音之中。

因此，处于更高或背向游泳池单位，便可避免这类噪音的干扰，住起来也比较舒适。

治安

不管是有地房产或是高层物业，治安肯定是影响物业的宜居度的因素。

若是一个地区常发生罪案，如抢劫、偷窃等等，又或是已被列入罪案黑区，那么这里的宜居度便大大的减低。

另外，一个经常发生罪案的地区，物业的租赁需求也一定不会很高。

邻居

在决定购买高层物业前，你应该环顾物业所处的整个社区。

你必须先了解你未来的邻居大部分是学生、家庭还是外籍劳工等。

一个地方的生态系统，由社区的这些因素来决定。

因此，选择强大而稳定的社区，可确保你所居住的地区能保持良好的保养。

多因素影响升值潜能

对于房地产投资者来说，物业的升值和幅度和速度，是决定投资与否的要素。

高层物业能否升值，都离不开其设备是否完善、宜居和舒适度、该地区的交通设施系统、地契属性等等。

再来就是该地区未来发展的潜能和可能性，物业的买卖需求量等等，也是因素。

因此，你必须清楚的了解物业升值的可能性并做出正确的抉择，以减低投资失利的可能性。

总结：应考虑利与弊

在将所有的因素融入考量范围以后，你应该可适当的调整，从而拥有更加完善的规划。

以上所说的所有考量，有助你购得更好的物业单位。

至于是选择有地房产或购买高层物业，那属个人选择和偏好。

最重要的是，必须事先做好调查以及考虑其中的利与弊，方才做出抉择。

原稿链接： http://loanstreet.com.my/learning-centre/keys-to-consider-highrise-prope...



每日一专
产业周刊
融资和贷款专科
   2015-04-19 11:49 http://www.nanyang.com/node/695066?tid=678

tboontan

直区可负担屋完成36%

（吉隆坡20日讯）联邦直辖区部副部长拿督罗加峇拉莫汉指出，拥8万个单位的联邦直辖区可负担房屋计划（RUMAWIP）已完成36%兴建及策划工作，暂无意增建计划。

他今日于国会上议院，回答上议员拿督斯里哈兹哈林提问，联邦直辖区可负担房屋计划的进展时这么说。

他说，在与吉隆坡市政厅、布城机构及纳闽机构合作下，共9309个联邦直辖区可负担房屋计划单位在兴建中，另4483个单位已获得建筑批准，也正策划兴建1万5259个单位，总计2万9051个单位，也是计划中8万个单位的36%。

“上述8万单位，分别在联邦直辖区兴建5万单位、布城2万单位及纳闽1万单位。”

他说，联邦直辖区可负担房屋计划下的屋价不超过30万令吉，面积至少800平方尺。

“至于供公务员申请的一个马来西亚公务员房屋计划（PPA1M），则有8208个单位兴建中，另1万7130个单位策划当中。”他说，为了减轻低收入者的负担，该部已分别推出上述两个房屋计划，条件是每月家庭收入低于1万令吉。


全国
   2015-04-21 08:04 http://www.nanyang.com/node/695417?tid=460

tboontan

不符合银行条件
买可负担屋半数难贷款

（吉隆坡23日讯）可负担房屋，还是许多人无法负担！

雪兰尔发展机构（PKNS）总经理阿兹兰说，2012至2014年，雪州发展机构交付了2000单位可负担房屋，近50%的购屋者，在完成所有文件程序后，申请贷款时竟不符条件而被银行拒绝。

他说，数据显示，住宅物业及非住宅物业的贷款申请，于2014年分别降低9%及13%。

“其实，有时候不是年轻人追求其他的生活方式，而是根本就负担不起房屋。”

雪州发展机构于1964年8月1日成立，至今已兴建15万6000单位的房屋，85%为可负担房屋，15%为高级房屋。

阿兹兰说，该局计划从今年至2019年，兴建7万070单位可负担房屋，这项房屋发展计划需要雪州政府3亿8780萬令吉的补贴。

他说，尽管可负担房屋市场需求大，但购屋者却借贷无门。

年轻人没能力买房

邝崇伟指出，时下年轻人在信用卡和汽车贷款上的负担，加上几千令吉就可以拥有新车和分期供家私等吸引人的招数，让他们在负担各类贷款方面已“气喘如牛”了，何来能力购屋房屋？

谢雷鸣说，可负担房屋问题，往往与首次购屋者牵连在一起，其实刚刚加入职场的年轻人没有购屋的能力，而家长才是首次购屋者。

他说，家长一般上为孩子购屋后，希望孩子定期负担房屋供期，可是孩子收入不高，又走高调的生活方式，最后还是向家长发出“SOS”求救信号。

他认为，准备成家者，才是首次购屋者。

他指出，发展商应该探讨如果提供价格实惠的房屋，可以考虑的问题包括，是否需要很大的客厅或浴室。

“通常第一间房屋，未必是终身的房屋，一般上都会升级到更大的房屋；最重要是，供应实用功能的房屋。”

年轻人宁租不买低价屋

邝崇伟从问题根源谈可负担房屋，他指政府用心良苦，与私人界合作为人民兴建更多可负担房屋，但其他诸如房屋需求、私人发展商的盈利、不同地区的可负担房屋的定义，购屋者承担房屋供期的能力等，都不容忽视。

他说，Y及Z年代的年轻人重视形象，不太能接受低价房屋，他们宁可租屋。

他说，所以，私人发展商是否可以如期施工及交屋，其实不那么关键，必须了解，私人发展商必须考虑盈利问题，对他们而言，有需求就会快快去发展。

“购屋首先必须缴付的订金，然后就是银行贷款。

单身是因买不起房屋

屋价节节上升，年轻人除了难圆居者有其屋的梦想，连成家都意兴阑珊！

一个大马人民房屋机构（PR1MA）总营业长阿米鲁丁直言，这种发展可能促成我国未婚人口增加，不利国家发展。

他说，目前向该机构登记以拥有一个大马人民房屋的人数高达90万，40岁以下人士占了90%，且未婚。

“我们是一个强调以客户为中心的机构，在向这些人士作出了解后，竟然发现，他们单身，是因为买不起房屋。

“这个现象的确令人感到惊叹，长远下去，恐对国家发展不利。

“没有婚姻，何来生育？”

卡马鲁说，政府设定目标在2018年兴建100万单位可负担房屋，这项许诺，必须由政府和私人界一起联手去落实。

应履行社会责任

他说，政府和私人界合作，可以从政府、承包商或发展商及购屋者三方面来谈。

他说，私人发展商加入国家的房屋发展计划，暂且不要过于重视盈利，把履行社会责任放在第一。

卡马鲁指出，政府在手上有土地的私人界作出献议后，会到有关地点展开视察，如果一切都符合兴建可负担房屋的条件，包括发展公商按时交出有素质及成本效益的项目，就足以促成政府和私人界的合作伙伴关系。


全国
   2015-04-24 09:49 http://www.nanyang.com/node/696311?tid=460

tboontan

哈丽玛：落实“居者有其屋”
3年内建100万可负担屋


（吉隆坡23日讯）城市和谐、房屋及地方政府部副部长拿督哈丽玛说，尽管政府已定“居者有其屋”的目标，然而，拥有房屋的人口依然不到50%。

她说，政府希望通过2018年前兴建100万间可负担房屋的承诺，逐步扩大人人有其屋的梦想。

她说，国家不断发展，我国与澳洲人口相若，土地却几乎只有二十分之一，所以，政府采取步骤，如新加坡和香港一样，确保有足够的房屋供应。

哈丽玛今日为亚洲策略及领导研究院（ASLI）主办的2015年可负担房屋峰会主持开幕礼后这么说。

出席开幕仪式者包括研究院董事潘斯里谢叔珍、协办单位REI Group of Companies总执行长丹尼尔。

哈丽玛说，政府将兴建更多房屋，包括通过房政部属下的国家房屋局、首相署属下的一个大马人民房屋机构（PR1MA）及财政部属下的国家房屋公司（SPNB），及与私人界合作。

屋价40万元以下

此外，她说，通过一马人民房屋机构、可负担房屋计划（Skim MyHome）、国家房屋公司的可负担房屋计划及房政部的人民房屋计划（PPR），政府为人民提供价格介于40万令吉以下的房屋。

她说，负责国家房屋发展的机构，隶属不同政府部门，并不会出现不协调问题，因为政府的国家房屋理事会是最主要的协调机构。

哈丽玛指出，2013年，国内中等家庭平均收入为3200令吉，对于中等收入家庭而言，有能力购买可负担房屋，也必须有能力维持一定的生活水准。

全国
   2015-04-24 09:46 http://www.nanyang.com/node/696310?tid=460

tboontan

开跑后尚有20%上扬空间
投资房产应“紧跟捷运”

财经新闻http://www.nanyang.com/node/697072?tid=462
财经
   2015-04-27 10:09
“产业投资与捷运（MRT）”讲座会

（吉隆坡26日讯）投资房地产有何窍门？

马来西亚产业经纪协会（MIEA）主席西华山卡尔点醒投资者：“以前的游牧民族逐水草而生，现在的房地产投资者应跟随着‘捷运发展路线跑’，那将无往不利。”

他说，如果投资者现在的布局是“跟紧捷运”伸展，那么在捷运全面投入运作后，肯定再有15至20%的上扬空间，这些都是有数字作为根据的。

买家出手时机

“在完成投资后，只要守一守，所购入的房产业将会上扬。”

西华山卡尔受邀主讲“产业投资与捷运（MRT）”讲座会，提点投资者应如何“逐水草而生”。

受询及目前是否还是进场的时机，他乐观地说，现在是买家出手投资房产业时机，未来3年将继续是荣景。

从事房产业经纪超过30年的西华山卡尔指出，房产业经历了2013年的低潮后，现在慢慢走向复苏时时刻，以他个人经验所得，未来3年前景会越来越好，进入2018年后将达到高峰。

近年来许多投资者都想知道的是，应何时“进场”，西华山卡尔说：“现在！”

捷运方圆1公里皆“黄金区”

捷运，如何带动周边房地产价格？

捷运机构策略与通讯董事玛穆阿都拉萨说，住家或商业中心和捷运最好的距离是0.5至1公里都是“黄金区”。

“举个例子，某地区在2009年的房价25万令吉，随着捷运在周边建起后，4年内的房价上升到45万令吉，从这里你们看到了它的影响力吗？

“住家或商业中心和捷运最好的距离是0.5至1公里，只要多走多运动，5至8分钟就足于改善人们的健康情况了！”

受邀主讲“产业投资与捷运（MRT）”讲座会的玛穆阿都拉萨指出，未来的巴生谷涵盖11条捷运与轻快铁路线，政府旨在为人民提供更加完美的交通设备外，也希望减少更多车辆来往市区，以免造成过度的交通拥挤。

马星集团连续两天先后主办了“产业投资与捷运（MRT）”两场讲座会，该集团总裁丹斯里梁海金、市场与销售总经理杨志明也出席这项活动。

捷运完成60%工程

玛穆阿都拉萨说，总值250亿令吉、将于2016年年底投入操作的的捷运目前完成了60%工程，而且进度还比预期中还快。他说，由于工程进度顺利，因此成本仍在控制中。

捷运溪毛糯至加影路线全长51公里，设有31个车站、其中7个属于地下车站，2016年底操作后，每日乘客估计超过40万人。

根据了解，从双溪毛糯到士曼丹（Semantan）的路线在2016年底投入操作，从士曼丹至加影的路线于2017年操作。

“我们不想见到吉隆坡成为第2个雅加达，不想看到这个城市成了‘停车场’。所以，捷运是最实际和可以解决交通拥挤的方法。

“捷运贯穿市中心多个重要枢纽，明年底投入操作后，每小时单向接载2万人。”

消费税冲击不大

西华山卡尔说，从现阶段看来，消费税对房产业造成的冲击看来不大，尽管还有许多不确定因素。

“在2013年，我们看到买卖交易明显下跌，直到2014年上半季，情况开始有了好转。

“为什么我国房产业价格高企不下，事实上，国家银行在2012年也采取了许多打房政策，可是不太见效，由此可见，投资者对房产业前景依然抱着乐观的态度。也许消费税的到来，成了投资者必须考虑的因素之一，不过阵痛期过了，一切将恢复正常。”

西华山卡尔说，只要投资者反应不过敏，国内房产业很快就能再创高峰。

“按照我个人观察，部分投资者在下半年还是会采取谨慎和观望态度，踏入明年情况会更好，2017年是冲击年，2018年将达到高峰！”

tboontan

影响房价4大因素

最近我国人民茶余饭后的话题，总会离不开有关产业价格的话题。产业价格不断攀升，让有意购置房产的人起了退缩的念头。如今，高不可攀的房价已成购屋者首要面对并解决的问题。

根据国家银行的资料，我国截至去年第二季的房产价格指数，较第一季度有明显的下滑迹象。

然而产业价格指数的走势，纯粹是随机上升或下滑，还是固定起落，都存在着争议。

接下来让我们一起去探讨影响产业价格最深的几个因素。

1. 有期地契VS永久地契

一般上，与其购买有期地契产业，购屋者更倾向于拥有永久地契产业。

持有永久地契的业主，产业拥有权是没有期限的，直到该业主通过合法管道把产业转让给第三者为止。

但若产业属于有期地契，那么业主持有该产业的期限为99年，因为有期地契的土地最终必须归还给政府。但业主可选择缴付一笔费用，延长该土地的租用期限。

若要延长有期地契的租用期限，业主可根据雪兰莪州2003年土地条例第七条文的续约费用公式，自行计算续约费用。

续约费用=¼x1/100x土地每平方尺的市值x续约年龄x土地面积（平方尺）

假设，一间面积4000平方尺，坐落在白沙罗地区的住宅产业，有期地契租赁期限还剩20年，有关当局对这间产业的估价为每平方尺150令吉。

因此这有期地契产业的续约费用为：

¼x1/100x1500x（99-20）x4000=11万8500令吉

但这个公式所计算的续约费用，并不包括土地上的建筑物价值在内。

此外，永久地契产业价格与有期地契产业不同，可能会比有期地契产业更高或更低，但以长远投资来看，永久地契产业增值表现更好。

2. 地点

有迹象显示，产业的地点与位置将影响该产业的价格。让我们一起来看看是哪些地点因素影响着产业价格？

I。 产业与学校、工作场所和零售店之间的距离 一般来说，产业价格随着学校、工作场所和零售店之间的距离而有所不同。越靠近以上提及的场所，产业价格也会相对越高。另外，若产业附近有个购物中心或是大卖场，那么毗邻产业的价值也会有所提升。

II。 由于犯罪率不断地上升，人们对于住宅保安系统的要求大幅提高。

人们对于保安与安全的定义是在住宅区主要出入口处设置保安亭，住宅区范围建筑围墙，成立保安员巡逻队及安装闭路电视。如今，保安系统已成为一个住宅区的必需品，几乎所有的住宅区都有着自己的保安系统。拥有完善保安系统基本上可为产业增值，从而提高市价。

III。 环境质量随着城市化发展，大自然景观变得越来越珍贵。

大多数人喜欢住所接近大自然，并且时时刻刻能够沉醉在绿色空间里。发展商若把一部分的空间用来种植树种，发展成本就会增加，而这笔成本都将反映在产业售价里。因此若产业坐落在一个充满大树与植物的环境里，价值自然也会随着提高。当然，环境的质量是否适合居住对于产业价格影响也很大。

3. 交通设施系统与方便性

要如何从城市中心，去到城市边缘是大多数没有私人交通工具城市人会面对的问题。

因此，公共交通工具，如轻快铁和巴士就成了这群人其中一个解决方法。

住宅区距离地铁站的距离，若以步行时速计算，20分钟步行路程是最佳距离。因为若地铁站与住宅区距离太近，可能导致交通拥堵、噪音和小型犯罪活动。

另外，住宅区附近备有巴士站也能让住户出入方便。

对于拥车族来说，使用高速公路绝对是到达城市最快速的方法之一。

城市人都希望能以最短时间到达目的地，所以都会选择使用最快的路线；若住宅区靠近高速公路，其产业价格都会比较高。

拥停车空间更具吸引力

另一方面，拥车族也时常面对停车位不足的困扰。住在城市地区，大部分时间与汽油都被耗在寻找停车位。

因此，住宅区范围有足够停车空间，该住宅区更具吸引力，价格也更高。

且住宅区内若设有各种休闲与娱乐设施，产业价值也会随着提升。

休闲与娱乐设施如游泳池、健身房、桑拿浴室、烧烤角落等，能够让住户生活得更自在与放松，显然这些设施与设备也将影响产业价格。

4. 未来发展

一个住宅区内，未来发展机会高，产业自然更有价值。

一个好例子，就是位于八打灵再也第13区的工业地被重新分区成为商业地，这个转变让当地价值顿时向上飙升。

土地扩张影响产业价格

此外，是否有足够土地扩张，也会影响产业价格。

尤其城市，土地越来越稀少，人口不断增加，就会增加土地需求导致价格不断上涨。

总结：依能力购产业

依据过去经验，在一般情况下，永久地契产业若地点理想，且拥有良好交通系统和未来发展机会多这些条件，就能催化增值。

然而，购屋者必须依照自己的经济能力选择要购买的产业，因为并不是所有人负担得起上述所提及的产业价格。

原文链接： http://loanstreet.com.my/learnin ... r-property-price...


每日一专
产业周刊
   2015-05-03 12:54 http://www.nanyang.com/node/698341?tid=686

tboontan

产业倾情：购屋不悔10大指标



成家立室，当然要有个家才像家。

如今的年轻人，特别是80后的新生代或首购族，崇尚自由自在，无拘无束的生活。尽管父母的家也还住得下，却大多不愿与父母同住。

一心一意只想在外自已也买一间自住，组织小家庭，过小俩口甜蜜的二人世界。

要买一间房子，当然不是说买就买，嘴上说说而已。

要具体行动，认真考虑一下，要买怎样的房子？在哪儿买？然后再仔细盘算一下，要贷多少？你或你俩的收入够付贷款吗？最重要的是，头期够吗？

还有一些购屋细节，也要慎重考量，真的要想好好才买，这样买了房子才不会后悔。

1.头期不够怎么办？

虽说头期不够，可以找父母借或让父母帮忙。

但父母劳碌半生赚的辛苦钱，都是准备下半生退休的养老金，能不借最好。除非父母乐意，家庭经济也宽裕，否则还是自已想办法，开源节流或找银行贷款。

2．月供勿超过月入30%

房贷每月供款，最好不要超过每月收入的30%，否则，你买了一间房子，就等于终身受累，沦为房奴。

每月为了供款，要勒紧腰带省吃俭用，甚至降低生活品质，牺牲了自已最喜欢的休闲娱乐、旅游购物等生活乐趣与活动。

3．勿贪便宜买郊区屋

若你的工作地点或生活圈集中在市区，那你最好还是不要贪便宜买郊外的屋子。

否则，单是每日来回上下班花费的时间、精神，再加上交通堵塞、过路费、汽油消耗等，长年累月不是人人可以承受得住。

披星戴月，每日消耗两三个小时在路上，根本就不明智。若再加上太太也无交通，上下班还要你负责载送，一部车子两人用（再买一辆又是另一笔开销），左赶右赶，真的累人。

4．生活便利是否齐全？

人不能独屋而居，周边环境还需要有便利设施如商店或商场、餐厅、银行、幼儿园或学校、诊所或医院、邮政局等，方便生活。

试想，周边若没有间适合你口味的好餐厅，就得天天在家做饭；到银行或邮区办事，也要跑到千里之外；甚至生病了，也找不到一间好的诊所或医院等，这种无助又无奈的生活，真会令人抓狂。

5．择友为邻守望相助

远亲不如近邻。有个好邻居，对屋主来说，是一种莫大的福气。

找到好地点好房屋，记得要与家人、亲友、好朋友分享。可以的话，最好大家一起买，做邻居，敦亲睦邻守望相助，彼此也有个照应。

6．房子升值空间多少？

购屋，考虑的当然不只是住而已；除了住，还要看看这房子未来增值空间。

甭说他日发迹有钱了，经济宽裕了，小屋换大屋，这屋子更有价；纵是脱售套现，也比较容易，可卖到好价钱。

7．邻近可有好学校？

昔日孟母三迁，无非就是为了要让孩子好好学习。

今日父母买房子，很多时候第一考量的就是，邻近可有间好学校如华小、独中、国际学校、学院或大学？

未雨绸缪，趁早规划总是好的。切勿到了孩子要上学了，找学校时，才惊觉家离开学校实在太远了，那时才来后悔也许已经太迟了。

8．买房也要懂得省钱

虽说买房是笔庞大开销或投资，花钱自是难免。

新发售的房产售价已定，少有折扣，但若买二手房，就要学会跟屋主讨价还价，纵使看中了，很想买，也勿喜形于色，表露出来，能砍一点就省一点。

9．尽量别买精修房

精修房，价格贵，姑且不说，万一买了，不喜欢它的设计与装修，还要找人重新装修，费时费事，又浪费钱。

要买二手房，最好还是买那种看了钟意，不需怎么再做装修或翻新，直接迁入即可居住，既省时、省钱又实在。

10．物业管理是否妥善？

买下房子，就是决定从今以后定居在此。

因此，若是围篱社区或公寓，买时最好也仔细检视一下，物业管理与保安是否完整妥善，以确保日后安居，也安心安乐，无后顾之忧。

别说你不懂，不知道，不要等事情发生了，才来懊悔就来不及了。


拿督林景清（怡克伟士（Ekovest）董事经理）


投资策略
产业周刊http://www.nanyang.com/node/699787?tid=686
   2015-05-10 13:25

tboontan

GST年代的房产投资

4月1日开跑的消费税（GST），对房地产带来一阵混乱，不光是购屋者，就连发展商本身，也面对不少棘手问题。

市场原本还乐观以为，消费税落实前会掀起一阵购房潮，尤其是属于商用房产的服务式高级公寓，可惜最终梦碎，对原本就已放缓的房市又是另一冲击。

转售房地产涉及的产业盈利税（RPGT）已是许多人头痛的课题，如今遇上消费税，更是错综复杂。

我们访问了财税专家锺贵发博士，让投资者重新学习如何看待和处理手法。

错误诠释‧多缴冤枉税‧GST后租售更复杂

迈进消费税年代，不管是投资者或是发展商，都必须重新调适步伐和认知，尤其消费税下的商住两者有差别。

若是持有房产不超过5年就转售，不管是原本的业主或是接盘的投资者，都必须留意产业盈利税在消费税下的效应。

再来，收租业主的身分，是个人或公司，也会对缴税额有影响。

这些种种都是业主必须了解和掌握的切身问题，少一点知识，可能就会多缴原本可避免的税金，自损口袋啰！

笼统来说，消费税刚开跑，不光是对一般零售或餐饮业混乱一片，其实也对房地产市场造成混淆和冲击。

混淆，在于住宅房产豁免（exampted）消费税，但商用房产属标准税率（standard rated），有6%消费税。

财税专家锺贵发博士指出，这不光是对购屋者，而对发展商来说，也是会计和账务上必须克服的问题。

至于冲击，看起来比较直接，市场对消费税的影响还需时间消化，大多数人先观望，因此去年下半年至今，新推楼盘少，而新推介的认购率也已大不如前了。

投资者倾向观望

根据《2014年房地产市场报告》，我国首季产业交易总值385亿令吉，同比下滑了4.2%，与去年第四季度相比则是下跌6.2%；而首季交易量为8万8600宗。

这反映了之前市场推测，会出现的消费税前购屋潮，并没有出现，表示投资者更倾向观望。

锺贵发是马大商务院前教授，曾受委为政府的税改委员，出版过数十本和财税相关的书籍，最近配合消费税更出版了一系列锺子税术书籍，包括《消费税实用手册》、《GST迷思96问》、《零售商踏实实践消费税》等等。

他表示，商用房产必须缴6%消费税，意味着，出租或出售商用房产必须课征6%消费税。

他说，消费税的流程与模式和以往的销售税或服务税不同，误解或不解可能带来不必要的刑罚及税款。

“同时，业主身分是个人或公司，都可以产生不同的消费税效应。”

锺博士解释说，标准税率供应与豁免供应最大区别，除了在于有无征收消费税，更重要的是，相关开销与资产采购所需缴付的消费税是否可作抵扣。

商用6%‧住宅豁免
发展商为税金头大

根据政府的规范，只有商用房产需课征6%标准消费税率，而住宅房产则豁免消费税。

他说，豁免消费税的物品无需征销项税（output tax），但同时也无法抵扣进项税（input tax）。

因此，对于同时进行商业与住宅房产的发展商而言，要在共用的开销与资产上，分配出各类房产所占的比率，才能计算可抵扣的进项税数额。

“这对发展商来说，肯定是一大挑战。而且必须通过专业会计和消费税软件做计算。”

就这点上，他认为，如何正确分辨商用房产与住宅房产极为重要，因这决定业主出售或出租时，是否需要收消费税。

“房产类别的定义，取决于房产本身原始的主要用途。”

商用房产，包括工厂、酒店、商场、店屋等；出租或出售此类房产将承担6%消费税。

供居住SOHO豁免消费税

房价越来越高，更多小户人家或单身贵族，购买小型家庭办公室（SOHO）、多功能小型办公室（SOVO）及小型灵活办公室（SOFO）等来居住。

但根据地契归类的话，这种可商住两用的房产是属商业地契，是否要缴消费税？

锺贵发说，各种名词取代的商住两用单位，虽属商业地契，在国内，主要还是用作住宅，因此属于住宅房产，出租或出售将豁免消费税。

“同样的，对于那些链接商场的公寓或建在商业地上的公寓，虽是商业地契，但单位原始用途是居住，因此此类型的供应亦属于住宅房产，同样豁免消费税。”

已注册须发税务发票

已注册消费税者，不管是个人或公司，都有责任发出税务发票给买家或租客。

锺贵发提醒说，税务发票可以以不同的方式呈现，但必须符合关税局列明的各项条件。

他指出，消费税注册者必须根据各自的课税期（一个月或三个月）通过GST-03报表呈报并缴付消费税予关税局。

“而租客或买家，若也是消费税注册者，应向屋主或卖家家索取税务发票以抵扣进项税。”

没注册不可收消费税

不管出租或转售商用房产，只有已注册消费税的个人或商家才可收6%消费税。

锺贵发提醒说，没有注册的业主，即使是脱售或出租商用房产，都不可收消费税。

之前，就有不少餐饮业者没注册消费税，但却征收额外的6%，企图混水摸鱼。但当局已迅速行动，部分业者已被扣查或被控。

消费税注册者在4月1日前，买了一个商用房产，若在4月1日后转售，便需要征收6%消费税。

锺贵发说，市价包含消费税，消费税取决于“供应”，不是买卖都有。举个例子，A公司在2011年买下一栋店屋，刚在这个月中出售，A公司必须呈报售价内包含的6%，同时上缴给关税局。

“当然，这只适用于消费税注册者，非消费税注册者出售商用房产就不会有消费税。”

销项税（Output Tax）
销项税是指商家在销售货物时，按照售价和规定的税率计算，并向买家收取增值税。例如商家卖的产品原本是10令吉，加上6%消费税后就必须卖10.60令吉，这60仙必须上缴给政府。

进项税（Input Tax）
进项税额是指商家购进货物时，所支付或者承担的增值税。商家向供应商取货，原价是100令吉，加上6%消费税后就必须付106令吉，假如商家已注册为消费税商家，这取货时多付的6令吉税金，可向政府索回。

售价租金须含GST
++收费概念终结>

4月1日前后这段消费税过渡期，售价与租金从没有消费税到消费税生效后，多少有些变化。

房产消费税的价格模式有别于在大马实施了30多年的销售税（Sales Tax1972）以及服务税（Service Tax1975）。

2014年消费税法令第9（5）条文清楚阐明价格必须包含消费税，无论标价或报价，标价必须是买家最终需支付的价格（终极价格）。

锺贵发一再强调：“在消费税的时代，不再有‘++’的概念。”

他解释说：“就如以前的销售税，一般的产品或服务标价，都是以市价+10%来呈现，若还有6%的服务税，则是市价+10%+6%。”

但进入消费税年代，不管转售或出租商用房产，达致协议的成交价和租金，都必须是已包含消费税在内。

锺贵发解释说，售价或租金中的6%为消费税而100%才是卖家所得。

“所以，业主在定价时，不管是出售的价格或是出租的金额，都须将消费税考量在内。”

针对买卖或出租商用房产的情况，锺贵发提供了一些范例做大家参考。

脱售商用房产案例>

例子：业主要以40万令吉出售一间办公楼。

有注册消费税的人或公司转售商用房产时，成交价中有6%是消费税，而消费税法令第9（5）条文阐明，标价必须包含6%消费税。

意思是说，业主不能要求40万令吉，再加6%消费税作为成交价。也就是说，若以40万令吉成交，业主可拿到的款额并不是40万令吉。

忽略了6%消费税

消费税=RM400,000X6/106=RM22,641.5

业主所得=RM400,000X100/106=RM377,358.5

从计算，清楚可看到，这位业主只能从脱售该办公楼中取得37万7358.5令吉；因为40万令吉中的2万2641.5令吉必须上缴给政府。

与没注册消费税的业主相比，有注册者脱售商用房产，真正所得或会比没有注册消费税的人低。

“但相对下，向有注册消费税的业主购买商用房产，因为买家可索回进项税，可能更容易找到人接盘。”

要是业主已注册消费税，不想“吸纳”消费税，出价时就必须考量到6%消费税的影响。

假如业主不想少赚，一心要从交易中取得40万令吉，他应该要求以42万4000令吉成交。

先纳入6%消费税

消费税=RM424,000X6/106=RM24,000

业主所得=RM424,000X100/106=RM400,000

这么一来，业主上缴了6%消费税，还可有40万令吉稳稳进袋。

出租商用房产维修开销可抵扣

对业主来说，出租商用房产将迎来6%销项税（Output Tax），但同时间涉及的开销6%进项税是可用作抵扣的。

锺贵发说，出租产业，业主必须负责一定固定的开销，例如维修与翻新、火险、房产经纪等。

这些开销在新法规下，都是6%标准消费税率，因此业主在得到这些服务或产品时已付了6%消费税，但业主可从进项税中索回，或用作抵扣。

“最终，需要缴付给关税局的，就是销项税减去进项税的余额。”

至于住宅房产，虽然房租豁免消费税，但所有房产开销如维修与翻新、火险、房产经纪等还需缴付6%进项税。

租约4月前生效不可另加消费税

收租的业主必须注意，出租合约的条文和消费税法令之间的约束。

锺贵发说，在出租商用房产上，“++”的概念同样不再存在。

“而且，假如租约是在4月1日前签署且没消费税条例，理论上，屋主不可在原有租金多征6%消费税。”

因为，业主不能沿用以往服务税概念，将6%消费税套在2000令吉租金上，因为这违反消费税法令。

当然，要是业主够聪明又有远见，早在租约上列明，可另征政府要求的新税又或是为缴新税而加租金的话，一个欲加，一个愿付，那倒也没问题。

锺贵发说，若业主出租商业单位，租金敲定为2000令吉，那2000令吉是106%，100%是业主租金收入，而另6%则是消费税。

维持旧约租金

维持旧有租金2000令吉，业主必须把当中的6%呈交给关税局，也就表示业主因为消费税而少赚了6%。

消费税=RM2，000X6/106=RM113.2

业主所得=RM2,000X100/106=RM1886.8

依额外税加租金

业主与租客双方同意调整租金（原有租金增加6%），事情就好办了。

那么，新的租金（含6%消费税）将是2120令吉，业主依然有2000令吉进袋，另外的120令吉为消费税上缴给关税局。

原本租金：RM2,000

转嫁6%消费税：RM2,000X6%=RM120

调整新租金：RM2,000+RM120=RM2,120

因为合约内有阐明条款，业主可加租金来抵销；为公平起见，业主不应多赚，而只是将需上缴的消费税金加上，同时自己也维持原有的被动收入。

消费税=RM2，120X6/106=RM120

业主所得=RM2,210X100/106=RM2,000

已注册租户可索进项税

买家购入商用房产时，成本会因为可以抵扣进项税而减低。同样的，要是业主有注册消费税，出租商用房产则需收6%消费税。

站在租户角度，要是本身也是消费税注册商家，那么租金付出的消费税，可凭业主发出的税务发票抵扣6%进项税，相对下，就赚了！

4月前签购兴建中房产冀发展商与买家分担

至于购买商用房产，锺贵发说，若买卖合约是在4月1日前签署的，有无消费税就视乎合约内，是否有清晰列明消费税条款。

“买家在签署合约前须清楚被告知与了解此条款，并于该条款上签名才能被视作有效。”

他指出，即使是消费税条款有效，这对买家而言无疑是两难。

买家若已根据合约上的交易申请贷款，4月1日后需另付消费税数额，叫买家情何以堪呢？

锺贵发呼吁发展商：“市场不景气，恳请发展商海量吸纳消费税，不增加买家困扰，同时以避免不必要法律纠纷。”

他另建议：“或许，各退一步，发展商吸纳4%，买家负责2%也不失为一个中庸对策。”

买卖双方须确保呈报产业盈利税

在消费税的实施下，市价必须包含了消费税，锺贵发说，在计算产业盈利税也应以100%的数额作准。

“虽说产业盈利税是卖家需缴付的，但买卖双方皆有责任确保产业盈利税的呈报。”

他说，产业盈利税法令更规定买家在支付给卖家前，必须先扣起其中的3%，并在出售后（买卖合同签署）后的60天内，作为产业盈利税呈报及缴付给税收局。

“当买卖双方签署了买卖合同，交易正式完成，也就表示卖家需要在该课税期内呈报6%的消费税。”

他说，这6%是依据买卖合同总额计算，并非根据收到订金而算。

也就是说，即使卖家只收到10%头期钱，仍必须依课税期准时正确地呈报及缴付全额消费税，即买卖合约总数额乘以6/106。

如果是消费税注册买家，他建议，务必提醒卖家发出税务发票，以确保能抵扣进项税。

税收局（IRB）与关税局（Customs）属于两个各别机构，产业盈利税缴付予税收局而消费税缴付予关税局。

买卖合同上的售价：
6%：消费税-呈报与缴付予关税局
100%：卖家所得
买家会先扣取当中的3%以作为产业盈利税缴付予税收局




总结

寻求专家咨询较妥当

消费税后，对买家或业主利或弊，还是必须视情况而定不能一概而论。

消费税对房产业而言确实带来不少困扰，个人或商家若缺乏这方面的知识，应咨询消费税顾问或专家抑或是汲取更多消费税的相关资讯。

在三国时代，刘邦因张良得天下，项羽失范增而自刎乌江。韩信如有陈平，三国鼎立，历史重写。

同样的，面对复杂的税务问题，还是寻求专家咨询比较妥当。



封面故事
产业周刊
   2015-05-10 12:25 http://www.nanyang.com/node/699784?tid=688

tboontan

房政部长：不断增建房屋供应
房价飙升问题大

（万宜12日讯）城市和谐、房屋及地方政府部长拿督阿都拉曼说，《2013年大马人民幸福指数报告》当中，房屋指数上升最高达到136.9点，显示政府在推动兴建房屋应对人民需求的努力不断的提高。

他说，我国在增加兴建房屋供应不是问题，最大的问题是房屋的价格在近几年来不断的飙升。

“政府只能够通过提供各种奖励予发展商及推出一个马来西亚人民房屋计划及“我的第一家园计划”等，以落实居者有其屋的目标。”

他说，为了应付人民的需求，政府通过私人界每年兴建15万至30万单位的房屋。

他今日为幸福指数新的需求指标与测量区域研讨会主持开幕礼后，向媒体发表谈话。

共有7个国家及150名代表出这项两天的研讨会。

阿都拉曼说，我国过去人民生活素质指数来测量，过后改为大马人幸福指数，它主要由14个部分及68个指标组成，即环境、家庭、运输系统、沟通、教育、收入及分配、工作生活、住宅、休闲、管理、公共安全、社会参与、文化及健康。


全国
   2015-05-13 12:07 http://www.nanyang.com/node/700337?tid=460

tboontan

依区房市过热 从2609跌至838单位
狮城人更谨慎购马房产

（新加坡12日讯）依斯干达特区将迎来33万6000个新私宅单位，超过新加坡私宅总数，新加坡买家购买的大马房地产，从前年的2609个单位，跌至去年的838个，剧减68%。

新加坡文化、社区及青年部长兼通讯及新闻部第二部长黄循财昨日在国会上披露以上数据。

恐供应过剩房价跌

义顺集选区议员李美花询问，金管局是否清楚多少新加坡人在依斯干达特区投资房地产，以及新加坡银行对于这类买家的贷款违约是否有所防范。

黄循财指出，银行对此十分谨慎，与海外购买房地产相关的贷款只占主要贷款者房贷组合的2%。

他也表示，一些报道指发展商在依斯干达使劲购买和储存土地，令人担忧当地未来会因房屋供应过剩而导致房价下跌。

黄循财表示，新加坡买家已提高警惕，通过房地产经纪公司购买的大马房地产从前年的2609个单位，下滑至去年的838个。该国金管局和房地产代理理事会也将更努力提醒和教育投资者有关海外投资房地产的风险。



全国
   2015-05-13 11:34 http://www.nanyang.com/node/700314?tid=460

tboontan

钱途屋语：破产和产业拥有权

近年来，我国破产个案不断增加。2013年，破产个案已达2万2000宗，日益恶化的数字令人相当沮丧。

据了解，大部分破产原因是买卖汽车所致，其次是拖欠房屋贷款。根据报穷局的数据，年龄介于35至44岁人士，占破产者最高比率。

让我们一起来探讨破产后果、对破产者的财产影响，及避免破产的方法。

什么是破产？

简单来说，破产是个法律程序。当欠债人不能准时，偿还到期欠款时，为了保障债权人利益，将把欠债人全部财产按顺序和比例，公平偿还给债权人。

债务可来自信用卡欠款、汽车、房屋和商业贷款。基本上，任何涉及合约上所欠下的债务，都有可能导致破产。

当债务达到3万令吉，且欠债人已无力在六个月的期限内支付或偿还所有债务时，欠债人可选择申请破产。

一旦破产，报穷局总监（DGI）会接管破产者所有文件和个人资产，包括银行户头和产业，随后管理和调查破产相关的所有事务。

接着，报穷局总监，有权出售破产者所拥有资产，并把出售所得款项，按照顺序与比例，分配给债权人。

总的来说，报穷局总监将全权负责破产者的资产与还债程序。

破产的影响

破产意味着什么？

对许多人来说，破产可能意味着世界末日。虽然破产所带来的影响，不如想像中那么戏剧化，但对破产者有很大限制。

第一，破产者不能在没有报穷局总监批准下，离开所居住国家或开设银行户头。

第二，破产者不可在属于配偶或亲戚的公司工作，他/她必须向任何潜在雇主坦白破产的实际情况。

第三，破产者不被允许开始或打理自己的生意，或成为任何公司管理层。

或许以上所提及的限制会让你觉得沉重，但关于破产还有一项更重要的讯息，你必须知道。

一旦宣布破产后，若要解除破产状态其实过程并不容易。

破产者必须偿还所有欠款，或者得到债权人同意，并接受还款计划。

另外，破产者也可向法院提出解除破产状态申请。法院的判决取决于报穷局的报告。

如果以上所提及方法都失败，那么破产者可在五年后，向报穷局伸请解除破产状态。

当然，报穷局会考虑这个过程中，所有必要因素，如个人行为，年龄和目前财务状况。

破产者的产业与资产处理

破产者所有资产，包括产业将会被报穷局扣押。

破产者若企图在申请破产前，通过转让或出售他/她的产业给亲属，以避免报穷局扣押该物业，那么接下来所要提及的讯息，将让破产者所做一切化为乌有。

欠债者宣布破产以后，报穷局有权力驳回破产者在破产前五年期间，所有产业转让或出售。

举例，若欠债人破产前，转让公寓单位给他/她的亲属，报穷局可让这项转让程序无效，并拍卖该产业。

然而，若欠债人以市价脱售产业，该产业买卖不会遭到驳回，因为这项买卖可被视为真实的买卖。也就是说，欠债人出售产业的用意，不是为了逃避报穷局扣押及拍卖。

避免破产的方法

其实破产是可避免的。让我们以模拟情况来为你讲解该如何避免破产危机。

假设，迈克是个产业投资者，最近的投资明显超过本身能负担的范围。

他所持有的三个产业都以房屋贷款购得，但过去几个月内，面对经济压力，让他无法缴付三单位房屋的分期付款。因为他在应付孩子大学学费之余，还有越来越多的信用卡债务和两辆汽车贷款，导致迈克的经济状况越来越不理想。

以下是迈克可做的事

重组房屋贷款

迈克可采取防范措施，与银行协商调整房屋贷款。

如果银行同意，迈克将会有一个全新还款计划，理想情况就是较低利率和更长的再融资期限。

迈克若成功获得所有贷款银行的同意与宽限，他就更容易偿还各项贷款。

债务合并

将所有债务合并为一。

若A银行愿意借出一笔贷款，让迈克偿还所有其他银行的债务，那么迈克的债权人就只剩下银行A。

这意味着，迈克每月还款数额更低，贷款期限更长。

若迈克已偿还大部分欠款，新贷款总额就会更小。在一些情况下，银行会还提供一个贷款初期，只需偿还利息的便利，让迈克会时间改变本身经济状况。

脱售产业

若以上两方法都行不通，即使产业增值幅度不大，迈克最好的选择还是出售一或两个产业。

且还需支付产业经纪的佣金、法律费用、产业盈利税及其他出售房产的相关费用。

不过，如果此举可避免破产，还是一个明智的选择。

总结：

无论你是否面临破产危机，采取适合的防范措施，避免宣布破产是必要的。依据本身经济能力投资，并且经常对于所做投资进行风险评估，将有助于你更好管理投资项目，并且避免投资额超出能力范围。



产业周刊
融资和贷款专科http://www.nanyang.com/node/701260?tid=686
   2015-05-17 12:51

tboontan

羅依薇：房市裡的蠻牛

談起國內房產業在過去5年翻倍再翻倍的漲潮，大部分人都是咬牙切齒，認為太不可理喻。

　不過事情往往一體兩面，是否想過如果你或你父親在吉隆坡舊區擁有2間普通排屋，在這頭“蠻牛”的推波助瀾下，你的個人資產值從20萬令吉飛快衝上百萬，無端端被推進“百萬資產俱樂部”？

　有位房產業者說，房產市場從2008、09年開始的超級大牛市，是馬來西亞有史以來最猛的一次，之前未發生過，經過了這一波，以后也不懂還是否會再上演一次。

　的確是，本來在2008年之前價值不到10萬令吉的一間排屋，誰會想到只在短短5年就變成開價至少70萬令吉以上。

　當然，你會說，再高的房價也沒用，賣了也沒本事再買第2間，因為週圍的房價也跟著猛漲。也的確是這個樣子。

　但如果腦筋再動一下，不必把房子賣掉，而是把本來不是很值錢的屋子拿去銀行再融資，可以籌到比以前更多的一筆首期錢，再去買間新房子，自住也好，投資也好，個人資產值又增加了。

　房產專家說，你付得起首期、銀行願意貸款給你，現在利息又低，為何買不過？想一想，市場的遊戲規則就是這樣。銀行存在的本質就是要借錢給人才有利息賺，要是它不借，那是因為算過以后覺得博不過。

　當然，先決條件是購屋者一定要有供得起屋子的持有能力（holding power），做好準備面對像現在這樣的房市放緩期，賣不出也租不出的時候，還有財力守下去。

　人往高處，你是希望自己是手上有兩、三間房產等待房市里的蠻牛再出現的那一個？還是希望自己眼睜睜看著房價又起，自己又分不到一杯羹的那一個？

http://www.chinapress.com.my/node/622768#.VVrpCWRwMaM.facebook

tboontan

战略目标1·收租直至售出
土著机构可购滞销固打屋

战略目标1：加强包容，社会公平

在增加土著财富策略下，政府允许土著从公积金第一户头提款，购买第二轮土著信托基金（ASB2）。

此外，政府将推介新的筹资机制，如宗教基金（Waqf）投资基金及私募股权投资，通过群众集资方式投资于高潜质及有利可图的公司，以增加土著财富。

政府也会推介一项允许土著机构购买在新产业发展项目中未售出的土著单位，直至有土著购买者有意购买为止。

在此期间，土著机构将拥有有关土著单位，并获得租金回酬。

发展商违固打制须“回补”

此外，玛拉（MARA）、全国企业商业基金（TEKUN）及国家企业家机构（PUNB）将会继续收购策略性商业地点及店面，以出租给土著企业家。

政府将会推介“回补”（clawback）机制，向在产业发展中没有遵守土著固打机制的发展商征收“回补”基金，用以兴建更多可负担房屋。

发展商需支付的“回补”基金数额相等于卖给非土著的土著单位折扣价。

政府放眼在第11大马计划中，至少90%土著家庭拥有一间屋子。

此外，政府将成立土著商业产业周转基金，协助土著企业家购买商业产业。

这项倡议将允许土著企业家从租凭产业迈向拥有产业。

土著地产投资（PHB）受委为领导机构，由各个企业家发展机构支持，合购商业产业。这些产业将租凭给土著企业家，租凭约满后他们将拥有有关产业。

培养独立减少依赖政府

为了培养更独立的土著企业家，政府将采取合适的措施改变土著的心态，以减少对政府的依赖。

政府也会重组政府采购及合约，减少竞租（rent-seeking）及欺骗性活动。

这些措施有助于提升土著企业家的信心，在全球市场中更灵活及具竞争力。

政府也会设立一个包含土著经济社会地位的综合资料库及制定实际的关键绩效指标，并重新检讨各个企业家发展机构的功能及扮演的角色。

政府也会通过重新调配人力资源，进一步巩固各个部门及机构的强化土著经济单位。

助有潜质者融资

政府将推出第二机会政策，协助有潜质的土著企业家继续营业。

政府将会加强企业家融资计划，并将焦点专注在大部分土著参与的领域包括汽车、建筑、航空与国防、商业服务、教育、医疗保健及石油和天然气领域。

此外，政府也会善用宗教基金（Waqf）及回教银行与金融，在策略性次领域尤其是清真领域培养更多土著企业家。

提高生活水平

确保全民受惠

第11大马计划是以人民发展为核心，人民经济将列为优先考量，政府承诺提高国人生活水平、尊严及地位。为了让大马达到在2020年成为具经济前瞻性及包容性先进国家地位的目标，社会各阶层都要在国家经济繁荣中受惠。

本着这个精神，我国史上首次不仅把国内生产总值成长及人均收入纳入国家经济增长的目标，家庭收入及大马幸福指数（Malaysian Wellbeing Index）也会涵盖在内，以便估计经济增长对人民福祉的影响。

‧对于国民平均收入（Average national income）政府渴望我国在2020年达到先进经济体的地位，拥有超过1万5000美元的全国人均收入。

虽然并非所有的国人都能达到这收入水平，但预计社会各阶层在不分地区、种族或收入水平之下，都能提高收入及福利。所有家庭将有机会享有高效基础设施和公共设施、高质量医疗和教育、有品质及可负担房屋及全面的支持服务。

鼓励企业低收入区设厂

政府将会提供私人领域奖掖，鼓励跨国公司及本地大企业在40%低收入家庭（B40）居多的地区设厂及营业，为这群人士提供更好的就业机会，增加他们的收入及财富。

政府也会提供基础设施，包括在乡区提供银行、邮政等服务，以降低经商成本。

目前，政府提供双重扣税或税务减免奖掖，鼓励大企业聘请及培训本地员工。也会为欲继续深造的员工提供低息贷款，以便能够觅得更好的工作及更舒适的生活。

为了协助B40家庭迈向中等收入群，政府为乡区及偏远地区的学生提供宿舍、交通及财务援助，以减少辍学率。政府也鼓励乡区农民及渔民使用新科技以提升生产力及增加收入。

严格监控物价

中小企业机构会协助B40家庭的中小企业业务，为他们提供各项援助及拓展业务的机会，其他倡议包括与研究及发展机构建立精明合作关系，协助提升产品素质及标准。

政府将继续采取加强监测及实施价格控制规定，以遏制价格不合理增涨，尤其是生活必需品，以克服日益上涨的生活费问题，降低B40家庭负担。

续建可负担屋

政府也会继续提供可负担房屋，政府也鼓励州政府建设足够的可负担房屋。

政府也会为B40家庭提供金融教务及债务咨询服务，预防B40家庭高负债率及协助他们改善财务管理。

此外，政府将会设立一项机制，整理、合理化及协调各个政府部门及机构拉拔B40家庭至中等阶级的努力，确保所有活动及项目与国家政策与策略是一致的。

这一项机制将会使用“由下至上”的方法，鼓励所有利益相关者的参与，完成确认问题、监督及评估项目过程。


第11大马计划http://nanyang.com.my/node/702345?tid=460
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   2015-05-22 14:59