马来西亚房屋买卖问答（Q&A)买卖前后必读（新人请看215 #）更新501#

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產業問診室：廚房擴建出現裂痕新屋主要索償

    * 問診室

2007-09-29 18:58

林先生來信指出，他在2006年10月購買了一間19萬4000令吉的城市排屋，當天在房地產代理和屋主的同意下一同看屋，覺得還不錯，建築方面也沒有問題。

他在這種情況下簽署了買賣合約，直到2007年6月，他上律師樓領取鎖匙，較後再前去看房屋，檢查後發現已擴建的廚房牆壁出現裂痕。

請問：

1. 在這種情況下，我們能夠做什麼努力？向屋主索賠嗎？

2. 我們可以繼續住下去嗎？

3. 我們可以重建及維修嗎？重建或擴建是否需要申請？

4. 如果我們終止或放棄這間房屋，需要付出什麼代價？

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，有意購買二手房屋的業主，如果能連同對房屋有認識的人一起查看會比較好，因為類似房屋的交易，一般的情況是：“您所得的與所看到的一樣。”除非是您在看屋時，發現有漏水或滴水問題，與屋主協商後，屋主答應承擔修補費，則另當別論。

這位讀者面對的問題是，他在看屋時沒有發現有什麼大問題，可是在領取鎖匙再查看時，卻發現已擴建的廚房出現裂痕。

遺憾的是，林先生欲向前業主爭取賠償的機率可說微乎其微，因為事隔已經超過半年，除非能證明裂痕在更早前已存在，但看屋的時候沒有察覺，這又是一個爭議。

假如前業主有申請擴建廚房的批准文件，而且能向該業主索取，則不需再申請及重新繪圖。但若要更改圖測，應該再向地方政府提出申請，支付手續費，獲批後拆掉重建，這樣會比較妥當，日後住了也比較安心。

如果欲放棄或終止這項交易，可能需付出相當大的代價，我們不曉得林先生已付了屋價的多大比率，是以現金購買或向銀行貸款取得融資；假如是後者的話，銀行一般有設下一個鎖定期，業主將房屋賣了，償清銀行貸款，可能尚需要根據貸款合約設定的條件賠償銀行。
星洲日報/財富廣場•2007.09.29

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產業問診室：臨時入伙紙過期 如何取得正式入伙紙？

    * 問診室

2007-09-29 19:01

吉隆坡蕉賴署名小琴的讀者來信說，她與其他業主持有的臨時入伙紙已經過期，應該如何取得正式入伙紙，以及分層地契？

另外，萬一發展商清盤，或是發展商已經清盤，業主應該怎麼辦？

答：陳鍾靈說，申請正式入伙紙是發展商的職責，業主需要繼續向發展商跟進，以瞭解事件的進展，確保發展商能更有效率辦事，讓他感受到業主對本身權益的關心，不應怠慢看待整個事件。

另外，最好也能從中瞭解發展商在這之前、是基以什麼條件獲取臨時入伙紙，為何無法領取正式入伙紙，是否因為一些必備的基本設施未完成而達不到要求。

在發展商未清盤之前，業主應該掌握時間爭取本身的利益，譬如成立居民或購屋者協會，以集體行動向發展商跟進，包括嘗試找出發展商是否將產業抵押給銀行，發展商是否仍拖欠銀行貸款、是否有按期繳付地稅、進行分層地契的申請等等。

假如發展商已經清盤，會有接管公司接手 該發展商的業務，接管公司將負責處理的事務，包括為業主進行分層地契申請，業主應該瞭解已清盤的發展商，是由哪一家公司接手其業務。
星洲日報/財富廣場•2007.09.29

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房屋未完工已有裂痕

    * 問診室

2007-12-15 18:33

張女士說，她購買了一間單層獨立式洋樓，房屋的興建工程已完成90%；不過，房子牆壁卻出現多處有裂痕的問題。

請問：

1. 應該如何處理問題？

2. 能否對發展商採取一些行動？如果是的話，應該怎樣做？

答：張女士面對的雖然是煩瑣問題，但由於房屋仍未完工，購屋者只能在發展商交屋後，將房屋需修補的地方列出來，等待發展商在30天內修補好。

另外，張女士購買的是獨立式洋房，她與發展商簽署的買賣合約，是否有一些對購屋者較不利的條文，這一點最好是張女士將合約交給律師代為解釋。
星洲日報／財富廣場／產業問診室．2007.12.15

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產業問診室：簽了二次新屋移交文件 會否影響索償？

    * 問診室

2007-10-06 18:58

李小姐問：我在2005年2月11日簽署買賣合約，購買一間雙層排屋，2007年2月27日，發展商致函通知已可以交屋，信中附有建築師的核准證書。

3月5日，她與發展商一同查看房屋。在查看前，發展商要求她簽署一份文件，證實已領取新屋鎖匙。儘管在查看房屋之前，發展商仍未將新屋鎖匙交給她。

由於銀行仍未釋出最後一筆屋款，在查看房屋後，她受促將鎖匙交回給發展商。

當天在檢查房屋時，發現一些需要修補的地方，譬如主人房的洗手盆已被破壞，還有其他一些瑕疵，這些問題已清楚列在發展商提供的投訴表格，並在同一天交給發展商。

3月16日，李小姐受促第二次簽署接受新屋移交文件，在移交鎖匙時，宣稱新屋已正式移交。

4月4日，李小姐第二次提呈投訴表格，列出有待發展商修補的地方。

5月21日，李小姐親自將信件交給發展商，通知他們儘管已先後兩次提呈投訴表格，發展商並未展開所需的修補工作，同時修補工程的時間已過期。

5月28日，李小姐第3次呈上投訴表格給發展商，有關3份表格列出的是不同的問題。

6月6日，李小姐以“快郵”發出第二封提醒函件，通知他們假如再不行動，她將聘請第三方面展開修補工程，費用將由發展商承擔。

鑒於發展商沒有反應，李小姐致函照會他們，通知他們有關聘請第三方面修補所需的成本。

7月13日，已損壞的洗手盆仍未撤換，能否針對這點置疑建築師簽准完工證書的可靠性？因為房屋的完工必須符合買賣合約第3目錄才有效。

李小姐準備在買賣合約第23節條文下，向發展商提出索償，請問兩次簽署接受新屋移交手續，是否仍有條件提出索償？

答：陳鍾靈表示，發展商在移交新屋及鎖匙給購屋者時，通常會有一名職員與購屋者一起查看新屋，證實發展商提供的屋內設施，待購屋者簽署領取新屋文件後，發展商將把其中一串新屋鎖匙交給購屋者。

發展商本身也保留一串鎖匙，以便按購屋者提呈的待修補問題表格，進行補修。

新屋移交的一般情況是購屋者簽收一份接受新屋文件，購屋者一次過將待修補的問題，列在發展商提供的修補問題表格，發展商在接收表格的30天內，修補相關問題就是這麼簡單。

提到已損壞的洗手盆，應該列入修補問題表格內，發展商換來一個新的洗手盆，這一項不會難解決，只是不明白為何發展商將問題複雜化，沒有在期限內安裝一個新的洗手盆。

關於第二次簽收領取新屋文件，這一點不可能成立，李小姐可以嘗試在買賣合約第23節條文下爭取她的利益。
星洲日報/財富廣場•2007.10.06

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產業問診室：公寓不建了發展商承諾退10%頭期錢

    * 問診室

2007-10-06 18:57

劉女士在2006年8月購買了一間價值大約25萬令吉的公寓，已簽署買賣合約，以及支付4500令吉的律師費；後來，發展商遲了一年半致函購屋者，表明已決定取消有關產業發展計劃，同時答應退還10%首期錢。

身為購屋者的我們，要求發展商退還買賣合約律師費，他們沒答應也沒正面答覆，只說要我們寫信向他們提出要求。

1. 請問在法律上，他們是否應該退還律師費？

2. 如果他們只退還一部份或不退還，我們應該如何爭取？

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，發展商表明放棄有關發展計劃的信件，可做為受影響購屋者爭取賠償的依據。

如果是一般公寓，購屋者若對發展商的賠償不滿，可以將事件帶上房屋仲裁庭，但假如是服務公寓，則需通過民事法庭爭取，儘管勝算高，但需要支付數目不小的律師費，要衡量是否值得。

在提及退還律師費一事，儘管他們沒有正面回應，但表示可以寫信提出要求，說明有爭取的希望，至於能否爭取100%的賠償，就得看受影響購屋者爭取的技巧，以及如何去努力。
星洲日報/財富廣場•2007.10.06

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產業問診室：看上拍賣單位 三思為妙

    * 問診室

2007-10-06 18:56

鍾先生說，他看上一個拍賣公寓，拍賣價比發展商原先的售價低；不過，發展商已經清盤，欲購買這樣的單位妥當嗎？

另外，銀行要他清還前業主拖欠的管理費，這一點有條件商議嗎？

答：鍾先生看上的拍賣公寓單位，除非是很值得購買、地點很好、有一定的增值潛能，否則還是三思為宜。

更何況發展商已經清盤，如果有關公寓仍未有分層地契，業主在日後欲辦理相關手續，可能也會比較困難。

銀行在拍賣一個產業單位時，有設定一個底價，同時成功競標者須簽署一份買賣聲明文件；文件可能會列出買方需承擔一些拖欠的費用，譬如公寓的管理與維修費、門牌稅、水電、排污等費用。

如果投標者者在簽署有關文件後，表明已接受拍賣機構列出的條件，他欲從中爭取豁免繳付的可能性不大。
星洲日報/財富廣場•2007.10.06

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產業問診室：產業擁有者逝世 如何轉換名字？

    * 問診室

2007-10-06 18:55

假如一個人在簽署協議之後的日子逝世，其名下的產業在脫售後，將根據所訂立的遺囑來分配，假如沒有立遺囑，則根據遺產分配法令進行。

沒有署名的讀者來信指出，她的父親去世後留下一間公寓，這個單位目前還是父親的名字，不過房屋貸款已還清。

她在信中提出以下問題：

1. 父親去世後，律師遵照父親的遺囑取得遺產執行令，請問要如何將產業轉移到本人及兩名弟妹的名下？

2. 在進行產業轉名時，是否需要簽署買賣合約？此外，尚需要什麼文件？

3. 這個產業單位已有分層地契，分層地契寫明她是有關單位的“sebagai pentadbir si mati”，如今欲將有關產業轉為3個人共同擁有，應該如何處理？

4. 假如買賣合約中的其中一人去世，產業是否還可出售？

答：林若輝律師說，遺產執行令是一項授權遺產執行人代表已逝世者簽署文件的庭令。

有關產業如今在“pentadbir si mati”名下，這位讀者必須履行“轉移備忘錄”（國家土地法典14Ａ表格），以便將有關產業轉移給3名受益人。

他可以尋求土地局的協助，或者聘請律師負責有關的轉移，但不需要簽署買賣合約，只需取得最新的地稅單、門牌稅單、地契、身份證、遺囑及遺產執行令認證副本，以便進行有關的轉移手續。

提到產業擁有者其中一人逝世，有關產業是否能出售的問題，答案是：可以，假如一個人在簽署協議之後的日子逝世，其名下的產業在脫售後，將根據其所立的遺囑來分配，假如沒有立遺囑，則根據遺產分配法令進行。

假如有關人士在簽署協議之前逝世，在遺產執行人有權行使職權之前，他必須先取得遺產執行令才可以進行。
星洲日報/財富廣場•2007.10.06

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遲交屋‧集體向發展商跟進

    * 問診室

2007-12-15 18:34

鍾小姐說，她在2003年購買了一間位於蒲種的房屋，預期交屋日是2006年杪；可是至今逾期交屋快一年，房屋仍未完工。

她說：“我們曉得可以在買賣合約下，針對遲交屋提出屋價10%的索償，可是至今仍不肯定交屋的時間，因此不能展開行動。”

另外，每當我們提出何時可以領取新屋鎖匙的問題，他們總是說不肯定，因為仍有一些問題未解決。

答：發展商未移交新屋期間，若論及索償的問題，法律上屬於“未成熟”期，購屋者不可能採取行動，因為針對遲交屋一事，仍是個未知數。

任何購屋者欲針對發展商的遲交屋提出索償，必須在發展商交屋後才行動，因為這時才可算出發展商遲交屋的天數，計算後有一個數目，然後交給發展商。

在過度期，購屋者可以籌組購屋者委員會，跟進發展商的交屋進展，包括以集體名義致函發展商，聲明發展商已逾期交屋快一年時間，將面對購屋者提出的遲交屋追索等等。
星洲日報／財富廣場／產業問診室．2007.12.15

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購屋新丁須注意甚麼？

    * 問診室

2007-12-15 18:58

佘小姐今年33歲，她準備購買一間中價公寓，但對於購買產業的手續不大瞭解，致函《產業問診室》，提出相關問題：

她說，目前月入2800令吉，每月只需給一些家用及保險費，如果購買一間15萬令吉的公寓，可行嗎？

此外，她也提及購買房屋是否應該聯名、購買公寓需要注意的一些地方，以及所需費用的問題。

答：我們在購買房屋之前，最好確保該房屋發展計劃的發展商擁有執照、廣告與營業准證，而且擁有仍有效的文件。

接下來是確定欲購買的房產種類，如果是購買有地房屋，譬如單雙層排屋、半獨立式房屋等，與發展商簽署買賣合約後的24個月內，發展商需移交建好的新屋給購屋者。

假如是購買分層產業單位，譬如共管公寓、公寓、組屋以及城市房屋，購屋者與發展商簽署買賣合約後的36個月內，發展商應該將房屋建好並交給購屋者。

另外，購屋者也應該向發展商領取免費的銷售冊子，裡邊需包括諸如有關產業發展計劃、發展商的執照號碼、何時到期等資料。

還有要確定有關產業所在的位置是永久地契或租賃地契？假如是租賃地契，尚有多少年、土地是否抵押給銀行，這些都應該瞭解。

此外，建築圖獲批准的參照號碼、負責審批的地方政府機構等等。

佘小姐在信中提及擁有8萬令吉的儲蓄，若準備購買一間15萬令吉的公寓，是否可行？

針對這個問題，佘小姐的計劃是購買一間15萬令吉的公寓，應該沒有問題，不過在當今的市場，不少公寓的售價已經超過15萬令吉，除非是在外圍地區，或是吉隆坡、雪蘭莪或檳城之外的州屬。

萬一看上的單位大約是20萬令吉，如果貸款80%，自備購屋款需20%或4萬令吉，貸款16萬令吉、供期25年，每月付款若不超過1000令吉，貸款的申請將獲批准。

假如個人在申請房屋貸款獲批沒有問題，一般不需聯名申請，特別是假如申請者還年輕，除非申請者年齡已超過45歲，而且條件不是很優越，金融機構或保險公司會列明需聯名申請房屋貸款，以及購買房屋貸款保險。

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租戶不搬又不交租金

    * 問診室

2007-12-15 18:59

鄭先生說，他購買了一間5層樓的角頭店面，店屋底樓是一間仍在營業的餐館，租金5000令吉，不過租戶已經數月沒有交租。

該租戶較後介紹他的朋友租下有關單位，租金也從之前的5000令吉減至3500令吉，他與該名新租戶到律師樓簽署租約。

開始的2個月，租戶準時交租，可是到了第3個月，他就從租金扣除他在生意上的開銷，譬如購買電風扇的費用，隨後每個月都發生類似的情況。

我們覺得這是無理的，與租戶聯絡，以解決此事，可是沒有結果；到律師樓徵詢律師的意見，他說根據租約，任何一方可中止合約。

最後，我們決定不租店給該名租戶，律師也寫信發出通知，可是到了期限，租戶並沒有搬遷，律師過後向法庭申請庭令，租戶那方面也聘請了律師，案件將在2008年2月聽審。

現在想把店租給其他人，以便有租金收入；可是該名租戶仍在有關店內營業，卻又不交租，這與免費使用店面沒有兩樣。

希望你們能提供一點意見。

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，根據租約的條例，租戶若超過一個期限沒有繳交租金，即等於違反租約，業主可以通過律師申請庭令，要租戶搬遷。

這位讀者與租戶簽署的租約，附有任何一方可中止合約的條文，這是讓雙方有一個進退的空間；若是這樣，鄭先生應該徵詢律師的意見，領取庭令之後，下一步棋應該如何走，是否要等明年法庭聽審後才有定案，相信律師會更清楚鄭先生的問題。
星洲日報／財富廣場／產業問診室．2007.12.15

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業主破產‧產業無法脫售？

    * 問診室

2007-12-22 18:14

假如某件產業的其中一名業主被宣判破產，該產業是不可能脫售，除非有人願意購買那半份的產業，但通常沒有人會願意這樣做。

潔娓絲說，她與另外3名伙伴在1998年購買了一間一層半的工廠，2005年其中一人破產，工廠被凍結。

不久前，一買主表示有意購買，但必須申請解凍文件，等了大約半年時間，準備所需的公文，但破產局的處理似乎很慢。

請問如何才能較快領取有關的文件？

答：黃振原律師（CY Wong）說，假如某件產業的其中一名業主被宣判破產，該產業是不可能脫售，除非有人願意購買那半份的產業，通常沒有人會願意這樣做。

他說不只是該工廠無法脫售，買主也不能或者說很難取得銀行批准貸款融資有關的資產收購。

不過有2個可行的辦法，首先解除破產身份，就是破產者償清所有的債務，然後進行解凍申請。

第二：爭取破產局的批准，以便破產者可以脫售產業，不過破產局通常會施加一些條件，譬如脫售產業的收入須交給破產局或破產者的債權人，以償清其債務。

坦白說，沒有所謂的特別途徑可以加快速度，以早日取得所需的文件，好比其他政府部門一樣，都需要時間，新買家或其律師也可以定時向破產局緊密跟進，以加速交易的落實。
星洲日報／財富廣場／產業問診室．2007.12.22

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發展商申請公司保護令‧購屋者可否續索償？

    * 問診室

2007-12-22 18:17

署名陳TT的讀者來信說，他於2003年購買了一間房屋，按買賣合約，發展商須在簽署合約後的24個月內交屋。可是至今發展商仍未完成建屋工程。

2007年4月，發展商獲得法庭發給176保護令，在該保護令被撤除之前，債權人不得對公司採取任何行動。

他說：“我們認為可以對公司展開遲交屋索償，因為發展商遲交屋已超過2年的時間。”

另外，發展商也在2007年6月為10B期的購屋者擬定表決方案，大多數的購屋者已採納發展商的獻議，採納有關方案者，將在6至12個月內獲發展商移交房屋鎖匙；同時不能對發展商的遲交屋提出索償。

發展商恫言，假如大多數的購屋者表決反對有關計劃，他們將擱置該計劃的發展，按照合約，發展商不應逃避買賣合約下應盡的責任。

他說：“去年至今，我致函發展商幾次，表示我將會展開遲交屋索償行動，因為他們並沒有按時交屋，從我與該公司客戶服務部門的書信來往，證實他們曾經表示在領取新屋鎖匙後，可以向該公司的財務部提出索償要求。”

“遺憾的是，今年形勢出現大逆轉，他們通過取得法庭保護令，迫使購屋者接受這種不合理的表決方案。”

“另外不久前，發展商來信囑咐我們通知銀行，催促銀行發出終期付款，假如不按他們的指示進行，將面對發展商按買賣合約向購屋者徵收遲付款利息。”

請問：

1. 我們在領取新屋鎖匙後，是否仍有爭取遲交屋索償的機會？

2. 發展商能否免除與購屋者簽署買賣合約所肩負的責任？買賣合約是否仍有效？高庭的批准是否能超越買賣合約的權限？

3. 假如我準備聘請律師展開這場訴訟，勝算的機會有多高？我們不能讓這樣的發展商不斷破壞我們的人生與心情，雖然我們已向房屋部投報，可是這類發展商並未被列入黑名單及遭對付。

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，公司向高等法庭提出申請，獲批准後取得公司法令下176條文的保護，以進行業務重組；在這期間，債權人不能對公司採取任何行動。

公司法令176有多項條文，其中多項賦予公司與債權人協商，以重組債務，林若輝律師說，在保護令的有效期間，購屋者不能對公司提出索償要求，與庭令權限是否超越發展商在買賣合約下所肩負的義務，是兩項不同的事情。

購屋者一般認為接管公司要他們放棄一些權益，包括不能對發展商遲交屋提出索償，但另一方面，購屋者卻需支付發展商遲付款利息，這對他們很不公平。

可嘗試與發展商協商

針對這一點，購屋者可以嘗試與發展商協商，在購屋者放棄應有權益的同時，期望發展商也做出讓步，至於能否爭取到發展商不向購屋者徵收遲付款利息，可能就要看後者如何爭取。

提及聘請律師起訴發展商，陳鍾靈說，訴諸法律行動需要時間、金錢與精神的付出是一回事，假如有關公司已陷入財務困境，即使起訴人勝訴，能否取得賠償，又是另一回事，這一點需要權衡，如果堅持要採取有關行動，最好先徵求律師的意見。
星洲日報／財富廣場／產業問診室．2007.12.22

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購店屋無LA‧合約無法取消？

    * 問診室

2007-12-22 18:18

Cristy Lim 說，她於2004年12月與先生聯名購買了一間價值60萬令吉的店屋，並支付10%首期錢，貸款也辦妥了，只是還沒上律師樓簽貸款合約。

不幸的是，她的先生於2005年2月突然去世，於是她要求發展商取消原有的合約，另做一份新的合約，以便她能申請新的店屋貸款。

可是，發展商要求她出示一項名為LA的文件，由於其先生沒有立遺囑。因此，拖了相當久都未能領取LA，結果發展商就一直計算利息。

在那段期間，她已申請店屋貸款，待LA發出後，她就可以付款給發展商；但是由於拖欠太久，銀行取消了她的產業貸款。

2007年9月，她終於領取LA，當她出示給發展商時，對方交給她一封信，要她在14天內還清所有的差價，以及累積了8萬令吉的利息，否則將沒收她的10%首期錢，然後將她訂購的單位脫售，但她仍需支付所累積的利息。

請問：

1. 發展商在當初是否可在沒有LA的情況下取消原有的合約？

2. 如果可以，為何發展商當初不直接沒收我的10%首期錢，直到現在才發信給我？

3. 我是否應該支付發展商共8萬令吉的利息，因為先生的突然離去是無法預測的，或是可以要求發展商豁免利息的支付？

4. 我已經向銀行申請了貸款，準備再與發展商討論，是否還有更好的建議供參考，以便向發展商爭取減少或豁免利息的支付？

答：林若輝律師說，Christy與先生（生前）和發展商簽署的協定，是他們之間在當時達致的協議。以我看，如果當時還未簽署買賣合約，她可以要求更換買賣合約中的名字，發展商可以在不需要LA的情況下撤除其先夫的名字。

如果Christy認為該店屋值得購買，最好再與發展商洽商，以尋求一個解決問題的方案。
星洲日報／財富廣場／產業問診室．2007.12.22

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瞭解合約不怕受騙

    * 問診室

2007-12-29 18:35

張先生來信指出，他與朋友在2007年3月購買了一間公寓，購買時建築工程已完成大約80%。由於對購屋一事不大瞭解，因此來信向《產業問診室》提出一些問題，以解除心中的疑問：

他說，合約上寫大約800平方尺，而廣告上卻寫明836平方尺；向發展商提這問題時，他的回答是比836平方尺多一些，因為可在左或右邊兩旁增建，這有什麼差別？

另外，買賣合約與貸款合約都採用英文，為何不用中文或其他語文，這樣一些不會英文的人或許比較容易明白？

他在信中尚提出以下問題：

─在領取鎖匙時，是否與入伙紙一起領取？

─請問入伙紙的英文字如何寫明 ？

─據我們所知，在領取新屋鎖匙之後才付服務費，為何發展商卻說要支付之前6個月的服務費，但合約上並沒有這樣寫明，這合理嗎？

答：林若輝律師針對張先生提出的為何合約以英文為主一事表示，我國的法律是根據英國法制定，我們修讀的法律科系是以英文為教學媒介，這一點大家都很清楚。

此外，英文是我國的商用語文，也是我國市場上廣泛接受的語文。很自然的，做為印證交易的合約以英文擬定。

他指出，當然我國也有一些以馬來西亞文為主的合約，例如與政府部門簽署的契約是以大馬文為主；至於在中國，商業契約主要以中文為準，但是在全球化的基礎上，現今不少合約皆以英文為主。

提及購屋者從發展商中手領取鎖匙時，是否與入伙紙一起領取的問題，購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，有些發展商在移交鎖匙給購屋者時，已備有入伙紙。

不過，也有一些在移交鎖匙時，未握有入伙紙，但只要發展商已擁有建築師簽准的完工證書、發展商已提呈E表格給地方當局，並獲得有關當局的簽收接受，以及水、電可駁接到個別單位，他可以移交鎖匙給購屋者。

另外，入伙紙的英文全名是Certificate of Fitness，簡稱CFO。

在標準的買賣合約，我們在領取新屋鎖匙才付管理服務費，這是正確的。假如發展商說要支付之前6 個月的管理服務費，這有些費解，除非張先生與朋友購買的是服務公寓，或是房屋興建工程已到了一個階段，購買時與發展商簽署的是非標準買賣合約，情況可能不一樣，需看過合約才比較清楚。

如果說合約寫明大約800平方尺，意思是比800平方尺稍微多一些，至於發展商說可以在左或右邊增建，建築面積可能比836平方尺還要多一些，這一點也令人不解，公寓左或右兩邊怎會有空間讓業主擴建？
星洲日報／財富廣場／產業問診室．2007.12.29

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維修儲備金不成比率

    * 問診室

2007-12-29 18:36

韋先生說，他於2000年在斯里肯邦岸購買了一間公寓，維修儲備金年費是100令吉，每月的管理服務費是45令吉。

他指出，據我們所知，維修儲備金是維修服務費的10%，管理公司徵收100令吉，就不只這個比率。

答：陳鍾靈說，在標準的買賣合約H目錄，維修儲備金是管理服務費的10%，韋先生公寓每年的管理維修費是45令吉，按算一年的維修儲備金只是54令吉。

除非韋先生購買的是服務公寓則另當別論；另外，韋先生是在2000年購買該產業單位，當時買賣合約的一些條文，與2002年修訂後的房屋發展法令可能有些不同。
星洲日報／財富廣場／產業問診室．2007.12.29

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預付管理服務費

    * 問診室

2007-12-29 18:37

另一位讀者戴先生提的問題與韋先生的以上問題一樣，這裡不重覆回答；不過他提出的另一個問題是發展商在移交鎖匙給購屋者時，徵收3個月的維修與服務費抵押金，發展商是否宜長時間保有這筆款項？

答：根據標準的買賣合約，發展商在移交鎖匙給公寓的業主，可向業主徵收1個月的管理與維修費抵押金，以及3個月的預付管理費。

假設發展商是在2007年12月移交鎖匙，他將握有業主支付的一個月維修與服務費抵押金，另外3個月的管理維修預付費，則是支付2007年12月、2008年1及2月的管理與服務費。
星洲日報／財富廣場／產業問診室．2007.12.29

blueyap82

查詢發展商背景管道

    * 問診室

2007-12-29 18:39

許先生說，不久前他在檳城時代廣場購買了一個產業單位；根據買賣合約，預期在2009年完工。

但他有些顧慮，提出了如何確保發展商是可信賴公司的問題？

他說，登陸房屋與地方政府部及購屋者協會的網站，皆無法查詢有關公司的資料，請問還有其他管道嗎？

答：房屋與地方政府部網頁有關可信賴或黑名單發展商資料的更新可能不是很完整，在一些時候被市場人士認為黑名單的發展商，並未及時掛在房屋與地方政府部的網頁。

陳鍾靈說，如果要掌握最新的資料，可能需要撥電話向房屋與地方政府部查詢，另外也可以向公司註冊局搜尋，查看有關公司是否為一家空殼公司，這樣或許可讓自己比較安心。

房屋與地方政府部的地址與電話是：

Ministry of Housing & Local Government
Level 3, Block B North
Pusat Bandar Damansara
P.O. Box 12579
50782 Kuala Lumpur
電話：03-2093 6714／03-2093 4336
星洲日報／財富廣場／產業問診室．2007.12.29

blueyap82

入窮籍者能否領公積金？

    * 問診室

2008-01-05 18:19

我們都知道，公積金繳納者在年滿55歲時，可以向僱員公積金局提出提取公積金存款的申請；不過，假如一個人在年滿55歲之前或之後，遺憾的被判入窮籍，他將面對從銀行提取現金的問題，因為其銀行戶頭已被凍結。

不過，假如一個人被列入窮籍已超過5年，他可以去見官方財產托管人，提出解除被判入窮籍的申請。

讀者可欣說，她的丈夫在數年前被宣判破產，如今已60歲，請問他是否可以悉數領取他的公積金，僱員公積金局會否知會銀行關於這一些？

答：林若輝律師說，公積金繳納者在年滿55歲時，可以向僱員公積金局提出申請，這位讀者的丈夫如今已滿60歲，他當然有資格提出申請。

可是身為破產者，他可能面對從銀行提取現金的問題，因為其銀行戶頭可能已被凍結，而且僱員公積金局一般不直接發放現款給繳納者，反之，選擇將款項匯入繳納者的戶頭。

假如他被列入窮籍已超過5年，他可以去見官方財產托管人，提出解除之前被判入窮籍的申請。
星洲日報／財富廣場／產業問診室．2008.01.05

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房屋被拍賣未接通知

    * 問診室

2008-01-05 18:20

關丹的張先生說，他有個表哥在新加坡工作。多年前，在霹靂州實兆遠、紅土坎購買了一間共管公寓，是屬於發展商售予購屋者後，代購屋者出租，然後將租金交給業主的單位。

在買賣協議的安排下，業主只需繳付首期錢，然後以租金償還銀行貸款，若是不足，自己再補貼一些。

開始的時候，發展商守承諾，每個月匯錢進入其銀行戶頭，大約是400至500令吉。之後過了幾個月，開始出現拖延情況，有時3至5個月才進一次款項，而且只是250令吉左右，後來是3個月一分錢都沒有匯入戶頭。

他表哥找發展商理論，可是對方說沒有生意、沒有房客欲租房，所以沒有錢匯入業主的戶頭。

他說，表哥因面對財務問題，所以沒有按期償還銀行的分期付款，大約已有1年多至2年的時間。在這期間，銀行也沒有來信催促他償還分期付款。

最近他表哥向有關貸款銀行瞭解情況，銀行職員告訴他有關單位已被拍賣，但是還不曉得拍賣的價格，如果拍賣價不足以償還拖欠銀行的貸款，其表哥必須補充其中的不足。

有關公寓的價格大約18萬令吉，銀行通知他拍賣低價10萬9000令吉，是在表哥完全不知情的情況下拍賣，扣除銀行貸款，還倒欠銀行7萬令吉，銀行囑咐他須在3年內還清，每月分期付款大約2500令吉。

問題是：

1. 銀行在業主不知情的情況下拍賣有關公寓，事先沒有給予通知。

2. 銀行還說如果能一次過清還7萬令吉，可以折扣25%。可是當初未拍賣前，為何沒有找業主商量如何扣除利息，以便他能繼續償還房屋貸款？

3. 如果表哥無法清還7萬令吉欠款，應該怎樣辦？要如何進行財務重組？

4. 請問能否將這事件帶上房屋仲裁庭，以尋求解決方案？

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，銀行在拍賣業主的產業之前，一般會設法通知業主，知會他們銀行將採取有關的行動。至於說業主沒有接到通知，會否因為聯繫地址更改了，沒有通知銀行最新的記錄，造成失誤。

當貸款者連續3個月沒有償還銀行分期付款，銀行會致函業主，照會他若不按期繳付貸款，銀行準備將其產業拍賣。

提到第2個問題，為何銀行又說若能一次過還清7萬令吉，可以折扣25%，可是當初未拍賣前，為何沒與業主商量扣除利息。陳鍾靈說，在產業拍賣前，銀行一般不會給予折扣獻議或折價安排。

在銀行拍賣產業之前，銀行會履行追討職責，待一切努力失敗了，銀行才將產業推上拍賣桌。

另外，如果貸款者沒有辦法還清7萬令吉欠款，可能面對銀行採取提控上法庭、起訴他入窮籍的行動。

當然，拖欠貸款者可以嘗試與銀行相關部門的負責人協商，擬定一個償還債務的計劃，譬如從3年的分期付款償還，拉長至5年，如果有誠意解決問題，相信銀行可給予配合。

關於能否將這事帶上房屋仲裁庭，陳鍾靈指出，房屋仲裁庭處理的是發展商與購屋者之間糾紛的個案，這位讀者表哥所面對的問題，不受房屋仲裁庭的審理。
星洲日報／財富廣場／產業問診室．2008.01.05

blueyap82

如何得知地契年限？

    * 問診室

2008-01-05 18:21

Jeremy Chew問：我們如何曉得土地的地契是99年期限或永久地契？

答：林若輝說，租賃契約的土地，其地契有列明期限，譬如在那一年屆滿。另外，假如是永久地契（freehold），地契有“Hak milik selama-lama”的字眼。

如果是向發展商購買新建的房屋，廣告及小冊子也會註明、產業座落在永久地契或租賃地契，如果是租賃地契，會寫明契約在那一年期滿的字眼。
星洲日報／財富廣場／產業問診室．2008.01.05