槟城房地产投资

jeffanb

dodojinan 发表于 14-5-2014 08:52 PM
能否帮助分析一下Setia Pearl Island和Sunway Cassia，两个项目优劣！那个项目更有升值潜力！
    就屋子 ...

我是觉得大同小异。地点SPI可能好些，毕竟Cassia左近“现阶段”还蛮hulu的。Sunway Cassia应该是没有Gated & Guarded 的，不过有绿地。

myhp

jeffanb 发表于 15-5-2014 12:22 PM
Taman Sri Nibong的双层排屋有怎么贵吗？是角头间吗？

不是角头间的。不过屋宽有２４尺的。屋龄有１５年，是那区最新的ｐｈａｓｅ.要价到1.18M 的。

dodojinan

jeffanb :

   能帮助分析一下Setia Pearl Island和Sunway Cassia，两个项目优劣！那个项目更有升值潜力！
    就屋子本身，感觉差不多，都是FREEHOLD，地都是20*70左右，都是三层，都是两家大公司的项目，屋子质量本省肯定没问题，一个在机场前面，一个在机场后面，都是新屋子。

YoyoMonkey

jeffanb 发表于 14-5-2014 03:23 PM
的确，所以我说车贷利息是“死”的，并不像房贷一般是以principal 的daily rest来计算，房贷是还princi ...

很好的分析。我受教了！

jklim

jeffanb :

Batu Ferringhi Eden Seaview 可做投资？网上看可出租1200~1500. 很多租给外国人因为uplands school 就在隔壁. Mah Sing project complete 可以带来capital appreciation?

dodojinan

jeffanb :
     你好！想请教关于公寓投资的问题，请指点：
      1、看报纸上去年屋子销售的资料，说2009年开始，槟城每年成交都是3万多套，但是由于政府打房政策，导致2013年降低到了2万多套，近五年累计成交了15万套，这么大的销售量，槟城就这么100多万人，有这个消化能力吗？ 而且好多都是公寓项目。
     2、最近咨询差不多5位中介朋友，他们讲，月租金超过2500元的公寓出租，基本是租给外国人，特别是3500元以上的公寓，基本100巴仙要租给外国人。槟城有那么多外国人吗？
     3、 最近没事，顺便到几个新的公寓项目转了转（都是屋主已经拿到锁匙的项目），发现入住率很是低（估计不超过10%），屋主开始装修的也很少（估计不超过20%），难道90巴仙的屋主，都在等着起价，然后击鼓传花，卖给下一个上钩的屋主，下一个屋主再起价卖给下一个上钩的屋主（最好是外国人）。。。。！这是不是就是公寓严重过剩征兆，也就说我们通常说的“ 鬼城” 先兆！
     转的几个项目：
     1、The Light Linear、The Light Collection；
     2、Surin Condominium；
     3、Elit Heights @ Bayan City。
   

   

dodojinan

jeffanb :
   看到你推荐Dedaun Bandar Cassia还不错，顺便去看了看。
   请教如下项目，多少钱入手，你认为当前比较合适。
   
   Bungalow Land
   Freehold
   Land Area: 6000 sq. ft.
   Built-Up: 3,600 sq. ft.
   原单位。

jeffanb

dodojinan 发表于 16-5-2014 01:15 PM
jeffanb :
     你好！想请教关于公寓投资的问题，请指点：
      1、看报纸上去年屋子销售的资料，说200 ...

jeffanb :
      你好！想请教关于公寓投资的问题，请指点：
      1、看报纸上去年屋子销售的资料，说2009年开始，槟城每年成交都是3万多套，但是由于政府打房政策，导致2013年降低到了2万多套，近五年累计成交了15万套，这么大的销售量，槟城就这么100多万人，有这个消化能力吗？ 而且好多都是公寓项目。
     2、最近咨询差不多5位中介朋友，他们讲，月租金超过2500元的公寓出租，基本是租给外国人，特别是3500元以上的公寓，基本100巴仙要租给外国人。槟城有那么多外国人吗？
     3、 最近没事，顺便到几个新的公寓项目转了转（都是屋主已经拿到锁匙的项目），发现入住率很是低（估计不超过10%），屋主开始装修的也很少（估计不超过20%），难道90巴仙的屋主，都在等着起价，然后击鼓传花，卖给下一个上钩的屋主，下一个屋主再起价卖给下一个上钩的屋主（最好是外国人）。。。。！这是不是就是公寓严重过剩征兆，也就说我们通常说的“ 鬼城” 先兆！
     转的几个项目：
     1、The Light Linear、The Light Collection；
     2、Surin Condominium；
     3、Elit Heights @ Bayan City。



1. 交易量下降，不过交易价持平，整体来看价格还是上升的。买房产的不只是第一次买房者而已，还有要小屋换大屋的，投资的，买给儿女的，度假屋等等。所以就算槟城人才一百六十多万，整个买卖圈子还是可以自我维持的。

2. 没错，我之前也提过，槟岛外国人的圈子和人口就怎么多。所以如果要投资在高价房产（》600k）， 一定要瞄准外国人聚集的区域，如gurney， Tg Tokong， Queensbay 等等。其他如metro east， The Light， Penang Times Square，Tg Bungah， Batu Ferringhi等等 也是有潜力和市场的。如果你买了Air Itam， SgAra， Relau的高价房产，要找租客是有挑战的。

3. 这是需要时间的。Baystar，Bayswater，summerplace和Platino刚OC的时候也是这样。 The Light Linear 和 Collection大部分都是上层投资者和IJM员工购买，这些人资金充足，当初买价低，他们根本不急着卖，甚至也不想出租。你要买的话就需要给高的价钱。Surin和elit height就大多数是本地中上级的买家用来投资的，先吊高来卖，卖不出的话就暂时出租，租不到好价钱的话就减租，再不行就想办法自己住。而在这个过程中，慢慢的有些单位就会被自主的买家购买，有一些租出去，有些买家决定自住，剩下些屋主有子弹的，单位还在继续空着。越高价的房产，如super condo， 空置率也就更高。现在看baystar， Bayswater， summerplace，platino等等其实空置率是由改善的。

bcheng

dodojinan 发表于 16-5-2014 01:15 PM
jeffanb :
     你好！想请教关于公寓投资的问题，请指点：
      1、看报纸上去年屋子销售的资料，说200 ...

槟城公寓新project购买者的比例，大约70%是投资者（包括flipper），30%或以下是home buyers。
不过这个也看project，比如IJM project可以说几乎90%是投资者，尤其前几年的热潮IJM是卖给internal investors甚至要找外劳排队购买，基本上都是投资者。

这种现象就会造成公寓OC后1-2年内很多空闲的单位，然后转二手后occupancy才慢慢提高。
sub sales来说home buyers的比例居多（因为要住了所以买，来不及等project）

打个比如Oasis Condo，OC接近2年了，二手市场购买的大多是自住用途，现在已入住大概30%，装修中大概10%，估计明年入住率将提高到50-60%。
Surin Block B OC一年多了，入住率开始稳定（比较多是租客），Block A刚刚OC，occupancy = 0。

IJM的The Light投资者大多数是等appreciation，有些甚至不急出租。一来比较难出租（construction声杂灰层多，外国租客不大喜欢；而且竞争Platino, Bayswater, Pearl Regency, Light Linear, Collection），二来懒得装修，反正空的单位增值了就卖了，简单。

Elit Height这个项目大多数是Factory的人投资（当然也有其他投资者），所以holding power比较低。
由于近期One World assessment issue，transaction受到影响。目前就有些屋主就急于出售。最近看到的1465sf, 660k急售 （450psf）。
其实目前入场机会还满多。
估计Elit Height也要两年入住率才会开始提升（跟One World差不多）

再来Super condo和luxurious condo就不必说了，很多都是买来投资和Holiday Home，久久住一次..

bcheng

senarsenal92 发表于 15-5-2014 10:41 AM
请问槟城房产（condo）还值得投资吗？价钱这么高（例：RM550k-RM600k），租金回报才RM1200-RM1600. 算起来一 ...

投资最重要买地点，选好地点容易出租/出售，宁愿买贵一点（或小间一点）。
二来找附近有future development的。
Eg, Light Linear价钱一直涨因为旁边project phase by phase建，每个launching price都比前一个高。甚至附近的Platino和Bayswater也受影响。
Bayswater是传奇，旁边建E-gate, Platino, Pearl Regency, Vertiq, Light Point, linear, collection，每个新project complete他的价钱就刷新。

换个例子The Spring，虽然没swimming pool，不过建完spring建summer place，然后maritime，然后附近还有几块地等着建，所以也是hosei了。

再换个例子Quayside目前行情1000psf，旁边new phase Andaman就喊1400-1700psf，然后就填土新project不必看也至少1800-2000psf，慢慢刷价钱。

不过Future developement不一定要是其他project，更好的是Amenities and mall，LRT，college，学校等等。看Alma就可以了。Elit的Jusco当初也骗了好多人买。

Rental Yield来说其实是拿来waive部分mortgage的，槟城都是3%了，你可以当作像股票的Dividend bonus，减轻负担。
换个角度看，appreciation 10-20% p.a.快过你的mortgage 4.2%。
Yield是based on购买价，rental会起，买了过5年看回rental yield，就不止3-4%了，所以投资还是看长期。

condomx

bcheng 发表于 18-5-2014 01:15 AM
投资最重要买地点，选好地点容易出租/出售，宁愿买贵一点（或小间一点）。
二来找附近有future developm ...

Appreciation 10%-20% p.a. 看能持续多久,槟城房产尤其是公寓,已经和当地人的收入严重脱节了

槟岛不是小新,虽然地是有限,不过居民收入是有限的,单靠旅游业,医院,电子厂和一些华商,槟岛月收入过10k的人究竟有多少呢?

500-600psf的公寓究竟多少槟岛人住得起呢? Laptop的下滑,平板和智能手机的崛起对槟岛不是个好事哦

dodojinan

同意楼上CONDOMX的观点，我觉得槟岛的CONDO价格，确实已经和槟岛人的收入严重脱钩，售价已经严重脱离了租金，已经在严重违背经济规律，在完全靠发展商新项目虚高售价、投资客跟风起价。
原因：

1、槟岛虽然说已经地不多了，这只是相对而已，只是和北海、大山脚那边比，地确实比较少了，少的只是可以大面积连片开发的净地（不需要拆旧房子）；
2、想想新加坡、香港，我们、日本东京、中国上海，我们的地还多的是，而且是多的不可想想！
3、槟岛的房价无法像新加坡、香港、东京、上海，那样高速持续上涨到2000-3000块一尺，因为我们仅仅100多万人，而且没有全球有竞争力的支柱产业；
       新加坡，国民600多万，外国人200多万，外劳500多万，全球金融中心，仅仅银行就1万多家，国际航运和大宗贸易中心！可以轻松 吸引全球买家。想想我们槟城有啥啊？  就靠吸引几个退休的外国老头老太太，他们会买房吗？他们需要买房子吗？
      这几年，外国人确实买了不少房子，特别是新加坡人、香港人、台湾人、中国人，他们都是见利就收的！
      10年一个周期的经济危机，就在眼前，1997-2007-2017，这些投资客还会坚守我们的房子吗？

condomx

dodojinan 发表于 18-5-2014 08:57 AM
同意楼上CONDOMX的观点，我觉得槟岛的CONDO价格，确实已经和槟岛人的收入严重脱钩，售价已经严重脱离了租金 ...

观察当地人收入最简单的方法是看看附近购物中心里的名牌货商店,单单看那些店,就知道槟岛人的收入和消费与kl还有一定的距离

在kl,别说月入10k,就算是月入20k的人都不在少数

Ihealthy

请问各位帮帮忙关于 mutiara indah 靠近bukit gambir 值得吗？大概330k

jeffanb

dodojinan 发表于 18-5-2014 08:57 AM
同意楼上CONDOMX的观点，我觉得槟岛的CONDO价格，确实已经和槟岛人的收入严重脱钩，售价已经严重脱离了租金 ...

纵观全马，甚至全世界的房产，有哪些主要城市的房产是低价（低过人民平均收入），高租回酬，然后有有非常高和快capital appreciation 的？有的话请让我知道。

其实很多人都以短线投资的看法来买房产，如现今的价钱vs租金，新产业三年哪建好后可以立刻赚多少等等，这是投机的观点。

我觉得只要有抱着长远投资的打算，有足够的资金，选择对的房产，任何时候都可以购买房产-现在也一样。

jeffanb

condomx 发表于 18-5-2014 02:52 AM
Appreciation 10%-20% p.a. 看能持续多久,槟城房产尤其是公寓,已经和当地人的收入严重脱节了

槟岛不 ...

别小看槟城人了，尤其是槟岛这个华人居多的岛屿。很多在新加坡，吉隆坡，甚至世界各地工作的专才都是槟城人。槟城人对自己的这个地方很有感情，很多人都会选择回来居住或退休。而在电子厂工作的工程师薪水也不一定就如很多人想像的低，两夫妻上班月入过万根本不是很稀罕的事。还有很多做小生意的收入也不错的。ijm 的thelight 计划超过90%的买家都是本地人，价位是多少大家也应该清楚的。

槟城人很kiam siap，名牌商品欠奉，穿着短裤在外面溜达的uncle可能是millionaire，但说到房产投资可不手软。

kyai

jeffanb 发表于 18-5-2014 08:45 PM
别小看槟城人了，尤其是槟岛这个华人居多的岛屿。很多在新加坡，吉隆坡，甚至世界各地工作的专才都是槟城 ...

这观点太正点了。。

caoyun

jeffanb 发表于 18-5-2014 08:45 PM
别小看槟城人了，尤其是槟岛这个华人居多的岛屿。很多在新加坡，吉隆坡，甚至世界各地工作的专才都是槟城 ...

是咯.. 我觉得槟城人对屋子有很深的情意节, 对名牌就...
那天 weekday 去 paragon. 完全觉得整间商场是为我开的... 没有人影..
外国朋友觉得很稀奇, 这类广场在印尼, 新加坡在周日都是人满的, 大家都在替里面的商家冒汗担心租金如何  cover. (开始幻想是不是很多是洗黑钱还是小三开的..哈..)

sheer

我在檳城電子業工作多年， 我和我的同事們都有同樣的觀點，電子製造業只求能再維持多二十年，到我們退休為止，已謝天謝地。如果不能轉型到研發型的電子業， 前景不樂觀。但換不成政府，就別妄想這裡會成為區域研發中心。以目前的製造業的狀況來說，十年過後，工程師薪水只比現在多幾百塊，不足為奇。

但我們馬來西亞總是幸運的，泰國水災，政治動盪，越南暴亂，如果印尼再來一次暴亂，那可喜可賀，檳城電子製造業或許就可以安安穩穩維持到我退休為止。

我想檳城還是期待旅遊業較實際，如果有錢可以考慮在batu kawan, teluk kumbar買店屋，或許就可以從旅遊業的發展分一杯羹。

ck@cari

jeffanb 发表于 18-5-2014 08:45 PM
别小看槟城人了，尤其是槟岛这个华人居多的岛屿。很多在新加坡，吉隆坡，甚至世界各地工作的专才都是槟城人。槟城人对自己的这个地方很有感情，很多人都会选择回来居住或退休。而在电子厂工作的工程师薪水也不一定就如很多人想像的低，两夫妻上班月入过万根本不是很稀罕的事。还有很多做小生意的收入也不错的。ijm 的thelight 计划超过90%的买家都是本地人，价位是多少大家也应该清楚的。

槟城人很kiam siap，名牌商品欠奉，穿着短裤在外面溜达的uncle可能是millionaire，但说到房产投资可不手软。

Good points. There is banker told me that there are numbers of millionaire ah pek with singlet and short riding bicycle in the town. If you ever heard that, millions dollar industrial units open for sales nearby Juru is done by balloting with deposited cash cheque. Much more examples can tell us that Penang is a state with wealthy. Do not limit our view within boundaries, employees not only group to support Penang econ. There are numbers those can't afford even a LMC house, however, tons of them treat millions as few dollar.