马来西亚房屋买卖问答（Q&A)买卖前后必读（新人请看215 #）更新501#

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產業問診室申請公務員貸款出問題

    * 問診室

2007-09-08 19:25

梁小姐說，她是一名政府公務員，不久前訂購一間房屋，向政府申請房屋貸款，但面對一些問題。

她在信中指出，發展商以書信通知她必須支付1280令吉的利息，因為負責發放政府貸款的機構逾期付款。

在這之前，她接獲政府方面的書信表示有關機構無法釋出屋款，主要是因為發展商提呈的文件不齊全。

綜觀以上情況，我是否需被迫支付10%逾期付款利息？

答：購屋者若向政府申請貸款，一般需要較長時間處理，申請者眾多、文件批發行政等都是其中的原因。

要追查那一方出問題，可從來往信中瞭解，假如負責發放政府貸款的相關機構表示發展商提供的文件不齊全，導致他們無法適時釋出房屋貸款，購屋者可以用這做為爭取豁免遲付款利息的理由。
星洲日報/財富廣場•2007.09.08

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產業問診室房貸未清可以轉手嗎？

    * 問診室

2007-09-08 19:26

岑小姐說，她在2年前購買了一間雙層旁邊屋，當時在倉促之下做了決定，該單位比中間單位貴了5萬多令吉。

2年後，房子建好了，看了別人的房子，有些後悔，儘管不滿意，不過還是搬進去住。

請問：如果現在要賣或再過2年才賣，手續如何辦理？目前主要是擔心無法如期償還房屋貸款。

假如現在能將這個單位脫售，然後買一間比較小、自己能力負擔得起的房屋，可能比較恰當，但也可能倒虧。

另一個問題是：貸款未償清的房屋，可以轉賣嗎？

答：政府在2007年4月起撤消產業盈利稅的徵收，如果不準備保留有關產業，只要有買家，可以考慮脫售。

不過，現在開始物色買主或等到2年後才賣，這要看房屋貸款配套有哪些限制，譬如貸款獻議文件、貸款合約有定下哪些條件。

雖然，今天銀行在提供消費者貸款配套各具特色，但他們也同時設定了一些條件，譬如3年內或5年內不能償清房屋貸款，包括再融資。

假如要進行再融資安排，或提早償還房屋貸款，會面對銀行徵收罰款，譬如未償還貸款額的2%或3%，諸如此類的限制。
星洲日報/財富廣場•2007.09.08

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產業問診室未成年能獲產業轉讓嗎？

    * 問診室

2007-09-15 18:51

一個人若被宣判破產，他名下的產業將受影響，若要轉讓給家屬，在法律上，接受產業轉名者的年齡必須在18歲以上，假如不滿18歲，必須物色適當人選充當信託人。

蘇小姐來信說，她與父親聯名購買產業，現在她父親年紀老邁，準備將他那一半擁有權轉讓給她大哥。

但是，她大哥在幾年前欠下銀行一筆數目不小的債款，至今仍未解決，已經被銀行列入黑名單。

她問：

1. 如果父親將她那一半擁有權轉讓給她大哥，房子會被銀行拍賣嗎？

2. 父親能否將他那一半擁有權直接轉給我大哥的女兒，可是她今年只有4歲，如果需要監護人，需要具備什麼條件？

3. 我想知道我大哥是否已被宣告破產，要到什麼部門查詢？如果已經破產，要怎樣才能將名字從破產名單中清除，以便日後能購置產業？

答：林若輝律師回答蘇小姐的問題時表示，假如一個人被宣判破產，她名下的產業將受到影響。

蘇小姐的爸爸可以將產業轉移給她的侄女，可是小侄女的年齡只有4歲，在法律上，接受產業轉名者的年齡必須在18歲以上。

在這個事件上，她爸爸必須物色一或二位適當人選，以充當小侄女的信託人。

另外，蘇小姐也可以向首相署屬下的一個部門破產局查詢其大哥是否已被宣判破產，該局座落在布城，可以撥103向馬電訊公司查問該局的電話號碼。

一名被宣判破產的人，在償清債款後，可以申請解除破產籍，不過要確保有關的解除是通過官方財產托管人進行。
星洲日報/財富廣場•2007.09.15

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產業問診室公寓管理維修問題多居住環境素質下降

    * 問診室

2007-09-15 18:54

鍾小姐說，她於3年前在沙亞南購買了一間公寓，發展商在收取管理維修費及維修儲備金不是很順利；因此對公寓的保養與維修也不是很落力，不曾粉刷以保持公寓外觀的整潔。

公寓幾成半個外勞城

也許是沒有將所有的單位售出的原因，發展商將一些單位（大約有60間）出租給附近工廠的工人，這些租客中，外籍工人大約有150人，公寓幾乎成為半個外勞城。

好幾次在電梯內發現這些外籍工人在裡邊抽煙，造成電梯內空氣污染，令我們非常苦惱。

另外，電梯的狀況已因為管理欠妥當顯得非常糟，操作失靈、臭氣令人噁心時而發生。

還有，自私的業主或租戶總是將電單車泊在電梯門外的空間，對其他業主造成很大的不便，同時弄髒共用空間，發展商其實應該在多用途禮堂外保留一些空間供他們停泊。

這個居住環境的素質已經日漸走下坡，身為業主，我們定時繳付管理維修費，為的是獲得理想的居住環境；可是事實恰好相反，在繳付管理維修費的同時，還被迫住在一個如“魔鬼”似的地方。

答：陳鍾靈說，發展商與公寓的業主簽署共管契約，而公寓主要的管理準則，將以這份契約做為參考依據。

另外，發展商未悉數售出的單位，轉為出租給外籍工人，成為最大的房東，但發展商是否按所擁有的單位數目，與其他業主一樣，繳付同等數目的管理維修費，業主應該嘗試找出答案。

我們不曉得整座公寓有多少的單位，以及60個單位佔多大的比率，假如發展商沒有按比率支付管理維修費，是否為沒有繳付管理維修費的主要業主，進而影響公寓的管理素質，這一點也是關鍵。

假如公寓業主有成立居民協會，可以要求發展商派代表，針對有關問題與居民代表共商對策；另外，業主也可以通過居民協會要求查看發展商管理公司的賬目，確保業主所繳付的管理維修費，真正用在公寓的管理與維修，賬目的透明化，將有助於改善公寓的管理與維修水平。
星洲日報/財富廣場•2007.09.15

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產業問診室入伙紙“遲到” 業主是否有權索賠

    * 問診室

2007-09-15 18:55

馮依伶來信提問：

1. 假如一間房屋沒有入伙紙，身為業主是否有權不領取房屋鎖匙？

2. 如果領取鎖匙後，是否有權向發展商索賠，因為入伙紙遲了半年或超過一年的時間？

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，發展商申請入伙紙的程序是將E表格提呈給地方政府，在獲得接收時，發展商必須至少持有7個相關機構支持的文件，這7個部門包括國家能源、水務公司、公共工程局、水利灌溉局、排污公司、消防局及電訊局，以符合取得入伙紙的條件。

當發展商已呈上E表格，獲得地方政府接收意味符合交屋基本條件，能否針對入伙紙遲到手提出索賠的問題因此不存在。

另外，在發展商發出領取鎖匙通知的14天內，假如購屋者沒有辦理領取鎖匙手續，亦表示他已領取鎖匙，在14天過後，18個月的房屋維修期開始計算。
星洲日報/財富廣場•2007.09.15

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產業問診室一次過償付現金，銀行沒減息合理嗎？

    * 問診室

2007-09-15 18:57

楊小姐說，她在2002年7月購買了一間公寓，並向本地一家銀行貸款6萬令吉，固定利率是7.78%。

在這期間，她曾經數次支付一筆現金，但在2007年4月這一次支付，銀行並沒有削減利息，向銀行多次詢問，但卻不得要領。

她在信中提出以下問題：

1. 我們一次過支付一筆現金，主要是要減少本金及利息，但銀行卻沒有扣除利息，這樣合理嗎？

2. 以目前市場的水平看，固定利率7.78%未免太高，假如我們向別間銀行申請個人貸款，全數償還目前這筆房貸，只要利息低於7.78%，是否會比較合算？

答：按目前市場的水平看，固定利率在7.78%，的確有些偏高，如果已過了鎖定期；同時，未償付的貸款數額仍相當大，可以考慮轉換其他銀行的貸款配套。

至於貸款者一次過償付現金，以減少本金及利息，可是銀行卻沒有採取相應行動，這一點需看當年簽署的貸款合約或獻議貸款文件如何寫明。

一些銀行設定的條件是：欲削減貸款本金，必須提前一個月致函銀行貸款部，正式獲批後才支付。

個別銀行設定的條件稍有不同，上面所提的只是一個例子，不能一概而論。

這位讀者最好是與相關銀行瞭解，或是查看當年簽署的合約與文件，預料這將可以解除心中的疑慮。
星洲日報/財富廣場•2007.09.15

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產業問診室房屋能一分為二嗎？

    * 問診室

2007-09-22 19:18

兩人共同擁有一間房屋，當其中一人有意進行交易，另一人卻堅持己見，這將造成原本簡單的一回事複雜化，遇到這樣的問題，要如何解決或應對？

坦白說，如果協商不果，惟有將另一方帶上法庭，但這花錢、時間及精力，除非迫不得已，否則儘可能避免。

林先生說，他與另一人（稱A）共同擁有一間房屋，他佔房屋的2/3，A佔其餘的1/3，如今他準備與A進行買賣；可是A無論如何都不接受。

另外，延長租賃地契的地稅，全部由林先生支付，A卻一分錢都不支付。

他在信中提出以下問題：

1. 我應該如何處理這間房屋？

2. 假如將A帶上法庭，需要多少的費用？

3. 一間房屋能否一分為二？

答：林若輝律師說，假如A不準備出售他的1/3持有權，那林先生可以獻議將他的2/3持有權出售給A。如果A仍執意不肯，在協商不果後，最後的選擇惟有將A帶上法庭。

至於延長地契的收費，雙方必須根據持有比率共同承擔，林先生可以向A索回過去已付的1/3持有權費用。

另外，關於律師費的問題，最好是林先生詢問他的律師有關對一個人展開訴訟行動所需要的官司費用。

提到一間房屋是否能一分為二，相信林先生是指地契的分割，這一點必須與產業所屬土地局查詢。
星洲日報/財富廣場•2007.09.22

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產業問診室沒簽文件•訂金會被沒收嗎？

    * 問診室

2007-09-22 19:18

Joe說，2007年6月，她付了3000令吉，訂購吉隆坡怡保路的一個產業單位，在簽署買賣合約及共管契約之前，她寄信給發展商，要求發展商知會她10%首期錢的數目，就是扣減3000令吉後需要繳付的數額，以便她向僱員公積金局提出申請，來繳付這筆數目。

在此同時，發展商要求她呈上獻議貸款文件、最新的公積金結單，補償損失信，以符合他們對其要求所設的條件。

此外，發展商也要求她同意在30天內簽署買賣合約及共管契約時，支付10%首期錢的其餘屋款。

可是，發展商寄出兩封信，通知她必須在7月25日起的14天內，簽署所有的文件，譬如買賣合約、共管契約等；否則，發展商將沒收她已付的3000令吉訂金，做為行政費用。

她說，至今她仍未簽署買賣合約及共管契約，銀行已經批准她的貸款申請，正準備貸款獻議書讓她簽署。

Joe在信中提出以下問題：

1. 發展商是否有權沒收我的訂金，雖然我仍未寄回補償損失信，以符合他們批准我提出要求附帶的條件？假如我通知發展商取消我的要求，意思就是說我不申請公積金支付首期錢的餘額，情況會怎樣？

2. 在訂購收據，並沒有表明我必須在某日期簽署買賣合約及共管契約，是否有任何條例讓發展商有權迫使我簽署有關的文件？我個人覺得主要是因為我提出申請公積金支付10%首期錢的其餘數額。

3. 假如我取消上述交易，不購買該項產業，我是否有權利取回已付的3000令吉訂金？

答：陳鍾靈說，發展商如果給足購屋者一定時間處理事務，譬如貸款申請，而購屋者無法履行其職責在預定時間內簽署相關文件，以及支付10%首期錢的餘數，加上有關的產業計劃是熱賣單位，發展商會沒收購屋者已付的訂金。

針對Joe提出的第二道問題，陳鍾靈說當購屋者支付訂購產業款項時，發展商會要求購屋者在限定的時間內簽署買賣合約，以及購買共管公寓的相關文件。

如果Joe不準備以公積金支付首期錢餘款，她需要動用本身的儲蓄現款支付，假如她取消交易，發展商在商言商，會以訂購文件或收據予以的權利，不退款給購屋者，除非購屋者在支付訂金時，表明若貸款不獲批准，要發展商同意退回大部份的款項，只同意發展商沒收一個小比率的訂金做為行政費用。
星洲日報/財富廣場•2007.09.22

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產業問診室舊藍圖會否改變？

    * 問診室

2007-09-22 19:19

劉小姐說，她有一間祖屋是爺爺留下來的產業，不久前發現這間屋子只有臨時地契，查看文件及藍圖後，才發現原來房屋位置處於馬路方位，有關藍圖是於1982年由土地局發出。

事過多年，許多建築物已建在這房屋的左右及前後，請問土地局是否會改變藍圖？如果想要申請房屋地契，需要什麼文件，以及向哪個部門申請？

答：林若輝說，劉小姐必須確定申請土地的位置，假如其他人已擁有該土地的分割，欲申請該土地的持有權可能會比較困難。

不管怎樣，最好是劉小姐針對土地轉讓事項，與相關土地局查詢，當然她也可以通過律師的協助跟進和瞭解。
星洲日報/財富廣場•2007.09.22

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產業問診室屋款轉交必須通過律師？

    * 問診室

2007-09-22 19:20

梁先生說，他在一項房屋轉售交易中，以25萬令吉脫售他的房屋，有關房屋的貸款已經償清。

買方的律師已通知保險公司（買方向保險公司貸款）發放其餘的90%屋款給他的律師，從律師樓接獲款項的3天後，他將把房屋交給買方。

他在信中提出以下問題：

1. 我要求買方將90%的屋款交給我，可是買方的律師不同意，在這種情況下，我如何保護自己免受騙？

2. 買方同意延長交屋期，請問我可以要求延長多少天？

3. 我覺得我方律師並沒有扮演好他的角色，包括捍衛我的權益，請問應該如何是好？

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，在產業買賣的過程中，屋款的轉交必須通過彼此的律師進行。

他說，90%的屋款將在辦理地契轉換名字後移交，關於延長交屋期限一事，賣方可以要求延長多少天，這一點應該是買賣雙方針對買賣合約的條文進行協商、同意後達致的協議或決定。

如果對律師的專業或服務精神有不滿，可以根據事實向律師公會投訴，該公會的地址與電話如下：

Bar Council
No, 13,15,17 Leboh Pasar Besar
50050 KUALA LUMPUR
電話：03-2031 3003
星洲日報/財富廣場•2007.09.22

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產業問診室：地契號碼不同買錯房子住錯屋？

    * 問診室

2007-09-29 18:56

土地局可能因為更新登記系統或簡化行政措施，更改房屋的Lot與PT號碼，不論是否有更改，通常仍會反映在地契的最後一頁。

馮太說，我們正辦理購買一間雙層排屋的手續，房屋位於首邦市，才簽署買賣合約不久；可是我們發現地契上的Lot和PT號碼，與房屋號碼不一樣。

該房屋的Lot No 9314及PT 1797與房屋所在地點的號碼不同，根據位置圖，Lot No. 9314與 PT 1797應該是另一間，這的確令我們感到混淆。

我們不明白為何會有這樣的現象？我們真的不想購買到一間錯誤註冊Lot與PT號碼的房屋。

答：林若輝律師回答說，土地局可能因為更新登記系統或簡化行政措施，更改房屋的Lot與PT號碼，不論是否有更改，通常仍會反映在地契的最後一頁，就是這張地契原有的Lot或PT號碼是123（假設）等字眼。

一個產業單位的地契，通常會有位置圖，顯示產業所在的位置，譬如您的房屋Lot號碼如地契所顯示的是222，這個222號碼也反映在位置圖上。

有關的位置圖未必容納或顯示同排所有的房屋號碼。因此，這可能是為何房屋實際號碼與位置圖不一樣的緣故。

當然，如果仍有疑問，馮太可以向土地局或測量局查詢，以進一步瞭解實情。
星洲日報/財富廣場•2007.09.29

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產業問診室：廚房擴建出現裂痕新屋主要索償

    * 問診室

2007-09-29 18:58

林先生來信指出，他在2006年10月購買了一間19萬4000令吉的城市排屋，當天在房地產代理和屋主的同意下一同看屋，覺得還不錯，建築方面也沒有問題。

他在這種情況下簽署了買賣合約，直到2007年6月，他上律師樓領取鎖匙，較後再前去看房屋，檢查後發現已擴建的廚房牆壁出現裂痕。

請問：

1. 在這種情況下，我們能夠做什麼努力？向屋主索賠嗎？

2. 我們可以繼續住下去嗎？

3. 我們可以重建及維修嗎？重建或擴建是否需要申請？

4. 如果我們終止或放棄這間房屋，需要付出什麼代價？

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，有意購買二手房屋的業主，如果能連同對房屋有認識的人一起查看會比較好，因為類似房屋的交易，一般的情況是：“您所得的與所看到的一樣。”除非是您在看屋時，發現有漏水或滴水問題，與屋主協商後，屋主答應承擔修補費，則另當別論。

這位讀者面對的問題是，他在看屋時沒有發現有什麼大問題，可是在領取鎖匙再查看時，卻發現已擴建的廚房出現裂痕。

遺憾的是，林先生欲向前業主爭取賠償的機率可說微乎其微，因為事隔已經超過半年，除非能證明裂痕在更早前已存在，但看屋的時候沒有察覺，這又是一個爭議。

假如前業主有申請擴建廚房的批准文件，而且能向該業主索取，則不需再申請及重新繪圖。但若要更改圖測，應該再向地方政府提出申請，支付手續費，獲批後拆掉重建，這樣會比較妥當，日後住了也比較安心。

如果欲放棄或終止這項交易，可能需付出相當大的代價，我們不曉得林先生已付了屋價的多大比率，是以現金購買或向銀行貸款取得融資；假如是後者的話，銀行一般有設下一個鎖定期，業主將房屋賣了，償清銀行貸款，可能尚需要根據貸款合約設定的條件賠償銀行。
星洲日報/財富廣場•2007.09.29

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產業問診室：廚房擴建出現裂痕新屋主要索償

    * 問診室

2007-09-29 18:58

林先生來信指出，他在2006年10月購買了一間19萬4000令吉的城市排屋，當天在房地產代理和屋主的同意下一同看屋，覺得還不錯，建築方面也沒有問題。

他在這種情況下簽署了買賣合約，直到2007年6月，他上律師樓領取鎖匙，較後再前去看房屋，檢查後發現已擴建的廚房牆壁出現裂痕。

請問：

1. 在這種情況下，我們能夠做什麼努力？向屋主索賠嗎？

2. 我們可以繼續住下去嗎？

3. 我們可以重建及維修嗎？重建或擴建是否需要申請？

4. 如果我們終止或放棄這間房屋，需要付出什麼代價？

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，有意購買二手房屋的業主，如果能連同對房屋有認識的人一起查看會比較好，因為類似房屋的交易，一般的情況是：“您所得的與所看到的一樣。”除非是您在看屋時，發現有漏水或滴水問題，與屋主協商後，屋主答應承擔修補費，則另當別論。

這位讀者面對的問題是，他在看屋時沒有發現有什麼大問題，可是在領取鎖匙再查看時，卻發現已擴建的廚房出現裂痕。

遺憾的是，林先生欲向前業主爭取賠償的機率可說微乎其微，因為事隔已經超過半年，除非能證明裂痕在更早前已存在，但看屋的時候沒有察覺，這又是一個爭議。

假如前業主有申請擴建廚房的批准文件，而且能向該業主索取，則不需再申請及重新繪圖。但若要更改圖測，應該再向地方政府提出申請，支付手續費，獲批後拆掉重建，這樣會比較妥當，日後住了也比較安心。

如果欲放棄或終止這項交易，可能需付出相當大的代價，我們不曉得林先生已付了屋價的多大比率，是以現金購買或向銀行貸款取得融資；假如是後者的話，銀行一般有設下一個鎖定期，業主將房屋賣了，償清銀行貸款，可能尚需要根據貸款合約設定的條件賠償銀行。
星洲日報/財富廣場•2007.09.29

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產業問診室：臨時入伙紙過期 如何取得正式入伙紙？

    * 問診室

2007-09-29 19:01

吉隆坡蕉賴署名小琴的讀者來信說，她與其他業主持有的臨時入伙紙已經過期，應該如何取得正式入伙紙，以及分層地契？

另外，萬一發展商清盤，或是發展商已經清盤，業主應該怎麼辦？

答：陳鍾靈說，申請正式入伙紙是發展商的職責，業主需要繼續向發展商跟進，以瞭解事件的進展，確保發展商能更有效率辦事，讓他感受到業主對本身權益的關心，不應怠慢看待整個事件。

另外，最好也能從中瞭解發展商在這之前、是基以什麼條件獲取臨時入伙紙，為何無法領取正式入伙紙，是否因為一些必備的基本設施未完成而達不到要求。

在發展商未清盤之前，業主應該掌握時間爭取本身的利益，譬如成立居民或購屋者協會，以集體行動向發展商跟進，包括嘗試找出發展商是否將產業抵押給銀行，發展商是否仍拖欠銀行貸款、是否有按期繳付地稅、進行分層地契的申請等等。

假如發展商已經清盤，會有接管公司接手 該發展商的業務，接管公司將負責處理的事務，包括為業主進行分層地契申請，業主應該瞭解已清盤的發展商，是由哪一家公司接手其業務。
星洲日報/財富廣場•2007.09.29

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房屋未完工已有裂痕

    * 問診室

2007-12-15 18:33

張女士說，她購買了一間單層獨立式洋樓，房屋的興建工程已完成90%；不過，房子牆壁卻出現多處有裂痕的問題。

請問：

1. 應該如何處理問題？

2. 能否對發展商採取一些行動？如果是的話，應該怎樣做？

答：張女士面對的雖然是煩瑣問題，但由於房屋仍未完工，購屋者只能在發展商交屋後，將房屋需修補的地方列出來，等待發展商在30天內修補好。

另外，張女士購買的是獨立式洋房，她與發展商簽署的買賣合約，是否有一些對購屋者較不利的條文，這一點最好是張女士將合約交給律師代為解釋。
星洲日報／財富廣場／產業問診室．2007.12.15

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產業問診室：簽了二次新屋移交文件 會否影響索償？

    * 問診室

2007-10-06 18:58

李小姐問：我在2005年2月11日簽署買賣合約，購買一間雙層排屋，2007年2月27日，發展商致函通知已可以交屋，信中附有建築師的核准證書。

3月5日，她與發展商一同查看房屋。在查看前，發展商要求她簽署一份文件，證實已領取新屋鎖匙。儘管在查看房屋之前，發展商仍未將新屋鎖匙交給她。

由於銀行仍未釋出最後一筆屋款，在查看房屋後，她受促將鎖匙交回給發展商。

當天在檢查房屋時，發現一些需要修補的地方，譬如主人房的洗手盆已被破壞，還有其他一些瑕疵，這些問題已清楚列在發展商提供的投訴表格，並在同一天交給發展商。

3月16日，李小姐受促第二次簽署接受新屋移交文件，在移交鎖匙時，宣稱新屋已正式移交。

4月4日，李小姐第二次提呈投訴表格，列出有待發展商修補的地方。

5月21日，李小姐親自將信件交給發展商，通知他們儘管已先後兩次提呈投訴表格，發展商並未展開所需的修補工作，同時修補工程的時間已過期。

5月28日，李小姐第3次呈上投訴表格給發展商，有關3份表格列出的是不同的問題。

6月6日，李小姐以“快郵”發出第二封提醒函件，通知他們假如再不行動，她將聘請第三方面展開修補工程，費用將由發展商承擔。

鑒於發展商沒有反應，李小姐致函照會他們，通知他們有關聘請第三方面修補所需的成本。

7月13日，已損壞的洗手盆仍未撤換，能否針對這點置疑建築師簽准完工證書的可靠性？因為房屋的完工必須符合買賣合約第3目錄才有效。

李小姐準備在買賣合約第23節條文下，向發展商提出索償，請問兩次簽署接受新屋移交手續，是否仍有條件提出索償？

答：陳鍾靈表示，發展商在移交新屋及鎖匙給購屋者時，通常會有一名職員與購屋者一起查看新屋，證實發展商提供的屋內設施，待購屋者簽署領取新屋文件後，發展商將把其中一串新屋鎖匙交給購屋者。

發展商本身也保留一串鎖匙，以便按購屋者提呈的待修補問題表格，進行補修。

新屋移交的一般情況是購屋者簽收一份接受新屋文件，購屋者一次過將待修補的問題，列在發展商提供的修補問題表格，發展商在接收表格的30天內，修補相關問題就是這麼簡單。

提到已損壞的洗手盆，應該列入修補問題表格內，發展商換來一個新的洗手盆，這一項不會難解決，只是不明白為何發展商將問題複雜化，沒有在期限內安裝一個新的洗手盆。

關於第二次簽收領取新屋文件，這一點不可能成立，李小姐可以嘗試在買賣合約第23節條文下爭取她的利益。
星洲日報/財富廣場•2007.10.06

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產業問診室：公寓不建了發展商承諾退10%頭期錢

    * 問診室

2007-10-06 18:57

劉女士在2006年8月購買了一間價值大約25萬令吉的公寓，已簽署買賣合約，以及支付4500令吉的律師費；後來，發展商遲了一年半致函購屋者，表明已決定取消有關產業發展計劃，同時答應退還10%首期錢。

身為購屋者的我們，要求發展商退還買賣合約律師費，他們沒答應也沒正面答覆，只說要我們寫信向他們提出要求。

1. 請問在法律上，他們是否應該退還律師費？

2. 如果他們只退還一部份或不退還，我們應該如何爭取？

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，發展商表明放棄有關發展計劃的信件，可做為受影響購屋者爭取賠償的依據。

如果是一般公寓，購屋者若對發展商的賠償不滿，可以將事件帶上房屋仲裁庭，但假如是服務公寓，則需通過民事法庭爭取，儘管勝算高，但需要支付數目不小的律師費，要衡量是否值得。

在提及退還律師費一事，儘管他們沒有正面回應，但表示可以寫信提出要求，說明有爭取的希望，至於能否爭取100%的賠償，就得看受影響購屋者爭取的技巧，以及如何去努力。
星洲日報/財富廣場•2007.10.06

blueyap82

產業問診室：看上拍賣單位 三思為妙

    * 問診室

2007-10-06 18:56

鍾先生說，他看上一個拍賣公寓，拍賣價比發展商原先的售價低；不過，發展商已經清盤，欲購買這樣的單位妥當嗎？

另外，銀行要他清還前業主拖欠的管理費，這一點有條件商議嗎？

答：鍾先生看上的拍賣公寓單位，除非是很值得購買、地點很好、有一定的增值潛能，否則還是三思為宜。

更何況發展商已經清盤，如果有關公寓仍未有分層地契，業主在日後欲辦理相關手續，可能也會比較困難。

銀行在拍賣一個產業單位時，有設定一個底價，同時成功競標者須簽署一份買賣聲明文件；文件可能會列出買方需承擔一些拖欠的費用，譬如公寓的管理與維修費、門牌稅、水電、排污等費用。

如果投標者者在簽署有關文件後，表明已接受拍賣機構列出的條件，他欲從中爭取豁免繳付的可能性不大。
星洲日報/財富廣場•2007.10.06

blueyap82

產業問診室：產業擁有者逝世 如何轉換名字？

    * 問診室

2007-10-06 18:55

假如一個人在簽署協議之後的日子逝世，其名下的產業在脫售後，將根據所訂立的遺囑來分配，假如沒有立遺囑，則根據遺產分配法令進行。

沒有署名的讀者來信指出，她的父親去世後留下一間公寓，這個單位目前還是父親的名字，不過房屋貸款已還清。

她在信中提出以下問題：

1. 父親去世後，律師遵照父親的遺囑取得遺產執行令，請問要如何將產業轉移到本人及兩名弟妹的名下？

2. 在進行產業轉名時，是否需要簽署買賣合約？此外，尚需要什麼文件？

3. 這個產業單位已有分層地契，分層地契寫明她是有關單位的“sebagai pentadbir si mati”，如今欲將有關產業轉為3個人共同擁有，應該如何處理？

4. 假如買賣合約中的其中一人去世，產業是否還可出售？

答：林若輝律師說，遺產執行令是一項授權遺產執行人代表已逝世者簽署文件的庭令。

有關產業如今在“pentadbir si mati”名下，這位讀者必須履行“轉移備忘錄”（國家土地法典14Ａ表格），以便將有關產業轉移給3名受益人。

他可以尋求土地局的協助，或者聘請律師負責有關的轉移，但不需要簽署買賣合約，只需取得最新的地稅單、門牌稅單、地契、身份證、遺囑及遺產執行令認證副本，以便進行有關的轉移手續。

提到產業擁有者其中一人逝世，有關產業是否能出售的問題，答案是：可以，假如一個人在簽署協議之後的日子逝世，其名下的產業在脫售後，將根據其所立的遺囑來分配，假如沒有立遺囑，則根據遺產分配法令進行。

假如有關人士在簽署協議之前逝世，在遺產執行人有權行使職權之前，他必須先取得遺產執行令才可以進行。
星洲日報/財富廣場•2007.10.06

blueyap82

遲交屋‧集體向發展商跟進

    * 問診室

2007-12-15 18:34

鍾小姐說，她在2003年購買了一間位於蒲種的房屋，預期交屋日是2006年杪；可是至今逾期交屋快一年，房屋仍未完工。

她說：“我們曉得可以在買賣合約下，針對遲交屋提出屋價10%的索償，可是至今仍不肯定交屋的時間，因此不能展開行動。”

另外，每當我們提出何時可以領取新屋鎖匙的問題，他們總是說不肯定，因為仍有一些問題未解決。

答：發展商未移交新屋期間，若論及索償的問題，法律上屬於“未成熟”期，購屋者不可能採取行動，因為針對遲交屋一事，仍是個未知數。

任何購屋者欲針對發展商的遲交屋提出索償，必須在發展商交屋後才行動，因為這時才可算出發展商遲交屋的天數，計算後有一個數目，然後交給發展商。

在過度期，購屋者可以籌組購屋者委員會，跟進發展商的交屋進展，包括以集體名義致函發展商，聲明發展商已逾期交屋快一年時間，將面對購屋者提出的遲交屋追索等等。
星洲日報／財富廣場／產業問診室．2007.12.15