产业致富？可能吗？

jackson_sie

原帖由 Focus 于 15-7-2007 08:11 PM 发表
产业致富？ 可能吗？
如果只有几千块就想产业致富， 我觉得有点在做梦。
毕竟有多少人能够做到呢？
我一直在想， 股票产业。 到底哪一个比较稳当加实际。
感觉都不甚实际， 如果你只有几千块。

大有大買  小有小買
錢少就投資小型的如:停車位

心耕

kitkatlow大大，請不要叫心耕前輩，小弟受不起。

讓心耕大概解説一下那位大叔如何靠房地產致富。

首先，他用少許的錢付頭款，買了一棟十個Units的apartment.由於手上現金不足以付down payment, 所以他必須動用信用卡的credit line支付頭款。然後再向銀行貸款。

房地產不景氣的時候，他買了一棟50万的10個units Apartment, 貸款45万， 利率在6.25% -fixed 30 years，分30十年付清，每個月付款$--------------，年度縂支出是$--------------

每個Unit的房租￥650，年度收入平均￥75，000。

年收入-年支出= 正數

那就代表人家幫你付放貸。有錢的話，一年多付幾期的貸款，不到30年，地產增值，在加上放貸付清，之後，每個月的房租就好像是印錢機一樣，咚咚咚的進入他的口袋。 然後，再買一個Apartment， 到時候是兩個Apartments的房客養一個Apartment，可以更快付清貸款。一直連鎖下去。

九十年代初，加州的房地產不景氣，那位叔叔就是靠買Apartment開始，一直在番，今天，他的縂財產已經超過千萬美金，而且還在蒸蒸日上。聽説他最近開始到德州投資。

如果要省錢，自己住一個Unit，然後自己儅apartment manager, 負責管理和修理。或是在房客當中，選一個Apartment Manager 那麽做，給他減房租。

以上數字只是一個大概，有機會的話，心耕會用正確數字補上．

心耕還在學習當中，希望過些時候可以和大家分享更多。

請多多指教。

[ 本帖最后由 心耕 于 24-7-2007 10:22 AM 编辑 ]

心耕

有一次，心耕看到一個臺灣企業到加州投資地產的財務報表．

該企業花了一千多万美元買了一個２０－３０個店的廣場．　根據心耕估計，只要房客量保留在８０％，該廣場的　年收入　減　年支出　就會是正數．　十五年之後，該企業將會付清貸款，以少許的本錢得到該廣場．

其實，投資地產不一定要自己，只要有信得過的人，　幾個人合起來投資也行．

过路客

他很有自信。如果你能跟着他学习，也是一种福气。

话说回头，虽然有可能得到这种高回酬的投资，但是风险太大，不适合一般投资者，尤其刚学习投资的人。

不要说投资房产，某些生意的投资平均年度回酬可以超过一倍，但是要投资时机很重要，要顺时势，风险相当大。万一进错或错失了时机，也许这些钱的大部分将化为乌有。我宁愿稳打稳扎。除非是非常特别难得的机会。

无论如何，一个对自己非常有信心的人，你如何压抑他、劝阻他，他最后还是会坚持己念。也许他们就是金麟蛟龙，非池中物。

tbthong

不好意思，也许我离题了但看这POST 的人应该有很多知深的AGENT 吧！所以想问问大家的意见。。

请问谁对SELAYANG MALL 附近的房屋，店发展有认识呢？？那里的环镜如何？店值得买吗？？

kitkatlow

原帖由 心耕 于 24-7-2007 10:11 AM 发表
kitkatlow大大，請不要叫心耕前輩，小弟受不起。

讓心耕大概解説一下那位大叔如何靠房地產致富。

首先，他用少許的錢付頭款，買了一棟十個Units的apartment.由於手上現金不足以付down payment, 所以他必須 ...

原來如此，謝謝分享。
希望三十年我我也能擁有類似的成績。

心耕

您不用等三十年，十來年就應該有成勣了。

對了，提醒一下

聽説，美國的銀行利率正在往上爬，現在是6.多。去年，還有在5點多。

有人提醒，如果貸款利率是放自由浮動的，可以趕快考慮轉成固定利率。

美國的房地產開始吃緊了，Foreclose的房子越來越多。遲些時候，貸款利率在高一點，房地產業就有好戲看了。

總統大選前，股市攀高是慣例，但是，大選之後，股市應該就會有好戲看了。

心耕懂得不多，只是希望到這裡多了解國内的地產業。

kitkatlow

哈哈！
沒記錯的話你都已經在美國大展拳腳，應該沒有回來的必要了。

我國的房產價格波動不大，雖然長期看漲，但應該不會一百萬變一千萬，但好在下滑的空間也不大，變負資產的可能性較低。小弟也曾探討過房價漲幅低的問題,
http://chinese.cari.com.my/myfor ... 3Ddigest&page=5

要一百萬賺千萬，非靠銀行不可。但應該不會三五年就做到。。。

jackson_sie

听說芝加哥和底特律的地产很便宜
心前輩可以出手

Focus

Foreclose的房子
---〉是什么意思？

过路客

无力偿还贷款而被银行充公然后拍卖的是 Foreclose 房屋。

这位心耕友应该是喝洋水，英文很棒，哈哈。

再说，这也和我帖 #4 第 5 点提到的情形一样。（我故意提醒的）

http://chinese.cari.com.my/myfor ... age%3D1&page=1#

Focus

过兄,请教你是用什么方式投资房产呢?

过路客

心耕友，你在美国投资房产，应该接触一种买积分降低贷款利息吧？比较直接扣除母金，这个的好处在哪里？

我对这个很兴趣。请问一般投资家是如何玩的呢？买还是不买呢？

而且，美国房产现在不是在下降趋势吗？为何还要吃下 foreclose 单位？你一定有自己的看法才和大家的说法不同。

你是美国 bona fide 居民吗？如果是，请问条件是什么？如果不是，请问如何特别方法在当地投资房产？

请多多赐教。谢谢。

过路客

抱歉说一句，现在一点小生意已经用掉大部分资金了，没有多余闲钱投资房产。pai seh。

有也是那种我提到最少钱的，给头期就好了。如果借贷得当，连头期都不用，只要律师费就好了。（嗯，现在才发现和心耕友说到的方法一样，但是肯定我没有这么大胆）

Focus

我反而担心借贷过度的问题.
借贷多, 供期就多, 那么万一有什么冬瓜豆腐, 自己就真的挂了.
可是我又觉得放太多的头期会减低了机会成本.
我还停留在robert kiyosaki的概念， 进 〉出 = 值得投资
矛盾矛盾。

kitkatlow

其實，在mont kiara 一帶，300k + 的公寓，租金兩千以上的多的是。

在SPA 裏把price 拉高10% ，貸款 95%， 就可以 0 成本買入該公寓。
每個月的租金足以繳付供款以及管理費。

買入十個，二三十年后，三百万就在銀行戶口等著你了。

心耕

首先，心耕想澄清一件事情，就是心耕是個年輕小伙子，根本就沒有什麽社會經驗，不是前輩。

再來，心耕還沒有足夠的資金買房子，現在還是個跟人家租房間的窮小子。只不過心耕發現房地產可是讓人致富，而且有機會遇到長輩説明方法，正在努力學習有關房地產的知識，懂得連皮毛都還稱不上。

然後，有人說「听說芝加哥和底特律的地产很便宜，可以去投資」。

心耕以爲，即使現在手頭有錢也不會跑到那麽遠去投資。投資房地產要看的不只是房價，還有周邊的商業發展，當地的房地產法規，稅法和地處管理問題。人不在那裏，一個可以信任的朋友也沒有，怎麽可能拿一大把錢去投資呢？難道不怕買了產業，幾年之後去看的時候，有一對Homeless或是非法移居住在裏面嗎？哈哈，還是算了。

再來，有人問「你在美国投资房产，应该接触一种买积分降低贷款利息吧？比较直接扣除母金，这个的好处在哪里？」

請把那個貸款名稱用英文寫上，心耕可以幫你Google一下，然後，再幫你問一下前輩，在給您答案。

再來，有人問「美国房产现在不是在下降趋势吗？为何还要吃下 foreclose 单位？」
現在有很多房子被Foreclose,是因爲一些人「吃不下那麽多，卻硬撐」的關係。換句話說，就是他們在房價高漲的時候，房價漲出來的價值去從新貸款，從新貸款多是第二代款（100%貸款）。第二貸款的利息很高，很多是自由浮動利率，因爲風險比較高。儅周邊的房子都開始降價的時候，利率上漲的時候，貸款人的房子抵押市價不如貸款額，那怎麽辦呢？再來，本來每個月付放貸是1000元，可是，儅利率調高的時候，每個月的付款也要跟著提高，那時候負擔不起，房子賣了不夠付銀行，那就讓銀行Foreclose貝！

房價跌，是地區性和暫時性的跌．對地產有經驗的人，知道由於人口增加和商業發展機會，地產還是會升回來．儅利率高和房價跌的時候，超貸款買房子的人，沒辦法付放貸，必須賣房子．那些有錢人，手上有現金，就可以撿好貨。然後，咱們這些還沒本事買房子的人，
就會向他租房子，幫她付放貸儸。

[ 本帖最后由 心耕 于 25-7-2007 03:17 PM 编辑 ]

心耕

有人問「你是美国 bona fide 居民吗？如果是，请问条件是什么？如果不是，请问如何特别方法在当地投资房产？」

如果您打算投資加州房地產，心耕可以幫你介紹一個好的地產經紀，他可以幫你完成任務．大致上，有錢比有身份重要．

「有也是那种我提到最少钱的，给头期就好了。如果借贷得当，连头期都不用，只要律师费就好了。」
現在多數被Ｆｏｒｅｃｌｏｓｅ的房子，大都是０頭期付款買的房子。所以真的要很小心。

Focus

要有胆量+眼光。

原帖由 kitkatlow 于 25-7-2007 01:28 PM 发表
其實，在mont kiara 一帶，300k + 的公寓，租金兩千以上的多的是。

在SPA 裏把price 拉高10% ，貸款 95%， 就可以 0 成本買入該公寓。
每個月的租金足以繳付供款以及管理費。

買入十個，二三十年后，三百 ...

kitkatlow

投資的路途上，最大的敵人其實是自己。