如果你有金河广场的单位，你会现在卖掉吗？

过路客

我是不专业的说说而已。


kitkatlow 提到的购物广场，从兴旺到衰退的，最明显的例子就是 Phoenix Plaza，开始营业时多热闹。到最后要倒闭前，只有卖翻版的生意让它继续生存。

其他的还勉强在勾且偷生，没提到的还包括旧的如 The Mall（PWTC 附近那间），Amcorp Mall，The Weld 等。比较新的，从来没有真正成功过的更多，South City Plaza，Berjaya Times Square，Great Eastern Mall 等等。

所以，要做到 KLCC, Mid Valley, 1U 那样成功，真不容易。即使 旺区 Damansara 一带的 The Curve 、Cineleisure 也做到勉勉强强而已。

所以，很多人很好奇金河如何生存到今天。

有人说，是风水。那个底层的水池摆设，几十年来都没变。一条龙的化身。也有人说 KLCC 能旺也是一条大龙。

我不知道。

从理性角度分析，我觉得购物广场会旺只有三个原因：
1. 策略性地点
2. 附近交通系统
3. 主要大租户 （anchor tenant）

selayang、subang 等多间购物广场都没有这几个优势。加上越来越多竞争对手，难怪它们会做不起。

策略性地点不用说也知道。一定要在黄金三角，或人潮旺盛的住宅区。

再来就是附近交通系统。比方说，klcc、1U、Mid Valley 三者都有共同一点，就是超好的交通系统。虽然市中心交通拥挤，可是我们会发现这几个购物地点都同时有几条路可以进出。Berjaya Times Square 就是败在这点。虽然有庞大的停车场，却没有良好的系统引入流量。所以才催促完成单轨火车。再加一个天桥通 Low Yat、金河。是有帮助，但是帮助不大。单轨火车车资贵、容量小、系统范围不完整（都在市中心），单靠它没有太大好处。

最后，就是 anchor tenant，如霸级市场、戏院等。虽然 KLCC 没有充分利用这点（Isetan 勉强算是百货公司，有 TGV），但是它的其他两点已经处理的非常好，而且附近都是高楼大厦，附近有很多人流上下班。但是，Mid Valley 和 1U 会成功，霸级市场如 Jusco、Carrefour 居功不少。刚开始营业时，Mid Valley 根本没什么人潮，原因是霸级市场还正式驻进。加上戏院属于一种耗时消费。再旺季看戏还要排队，未必买到即使的座位。可能是几个小时后的。间接造就了其他商业，如饮食业、精品业的成功。

说过龙了，想打住又不能，唉... 暂时是这样多了。

goldtree

不会.........
那是极好的 passive income 哩

除非找到更到高回酬的投资... （应该很难吧）
又或者金河广场因为某些因素，开始没落了

过路客

奇怪的是，无论附近广场如何没落，金河仍似一条金龙在黄金三角间飞腾。

最近附近刚建好的 Pavillion KL，看来同样是期望过高，失望更多。它走的路线属于高档，参杂一点廉价品牌，看来品牌定位不强。少了 KLCC 的宽阔花园供一家大小消遣，也没有方便的道路系统。看来要突围有点难。

Pavillion KL 对面，两年前 YTL 从新加坡 CK Tang 买下 StarHill，去年再弄一个 LV Starhill Gallery，做个 bintang walk，环绕在 5-星级酒店周围，目的就是为了提高整个地区的形象。可是现在情形反而不如想象中般顺利。如今被迫走低档路线的 BTS，中、低阶层兼顾的金河，还有注重高档路线的 StarHill、Lot 10，看来这局棋还是给金河赢了。

如果你是金河店铺的业主，除非年迈后继无人，或是买主出价高到让人不能抗拒，不然，这个生金蛋的肥鹅，没有人愿意放手的。

向旁边走廊的底层店铺随便也超过 25k/月。超过 3 年租金过百万，那个业主舍得放手？

那你们觉得在没有什么人潮的地方,在金河除了卖电话,还有什么生意是可以做的?
如果地方又小的?

过路客

卖手机本大利小，竞争强，根本不是利润大的生意。因此需要人潮，靠卖加额卡、附件、二手货、水货来生存。

人潮少，但是好在地点方便，做些卖特别产品，价格比较高的生意。

六楼是金河人潮最少的地方。很多我们叫专做＂啦啦妹＂的生意。进些都是非常便宜的中国货，但款式和日本的非常相似，五颜六色，珠片闪闪发亮。5 元成本大倾销卖 20 元都大赚。

可惜六楼不够旺，要赚点还可以，但要靠那边生意起家就比较困难。

pointlim

如果我有一个这么好的地点，我不会卖。

可以将每个月所收的租金拿来发展其他。

magnumao

过路客大大,有事想请教.

我所看到的例子是,通常将单位出售的商场,最后都沦落到死的死,残的残....最大的原因乃是租户不团结,或是自私所导致.

为什么金河却能克服这个问题?

过路客

原帖由 magnumao 于 9-10-2007 11:10 AM 发表
过路客大大,有事想请教.

我所看到的例子是,通常将单位出售的商场,最后都沦落到死的死,残的残....最大的原因乃是租户不团结,或是自私所导致.

为什么金河却能克服这个问题?

你问倒我了。这个到今天仍然是做生意朋友出来的茶饭话题。

简单的说法，是＂风水＂。八个门。喷水池。

Low Yat 广场曾经差点面临困境，但是最后却靠 IT 产品起死回生，几乎把大部分 Imbi Plaza 的生意转过来。也有人说是风水。两只貔貅在后门（对 Jln Imbi），注意到吗？

其实金河从 70年代到今天的成功，除了玄学之外，比较科学的说法应该是交通系统进出方便（几乎从市中心的四面八方都可以进出，Mid Valley 广场等也有这个好处）、租户的能力（很多都是老租户，靠金河起家，不像附近的大型广场谁都可以买个单位希望发财，广场太大难集中），还有产品消费层对象等问题。要做到 1 站式中、高、低层兼顾是非常不容易的。也许 management 管理好应该记上一功。

走高档路线的广场多半很难维持。这个关系到本地的消费能力。很多人觉得我们仍然没有准备好接受高档产品。因此，以前的 Sogo、后来的 Lot 10、到现在的 Avenue K 等都不太受落。当然，也参杂着其他因素造成它们不太成功。

也许你会好奇，同样走高、中档路线的 KLCC Suria 如何突围呢？我又扯回风水说了。KLCC 也是个风水地。我对风水没研究，但是那整个 KLCC 加后面的花园呈一个龙型。因此即使走高档路线，无阻人潮的旺盛。当然，进出方便也是条件之一。几乎在 Klang Valley 任何一个角落都有道路通往 KLCC。

我的答案看似转弯抹角，坦白说是因为我自己也不太知道真正原因。哈哈。希望说这么多能多少回答到你的问题。

王百万

不过40万买左一铺,出租了2950元每个月,请问各位高人,

      是否好价?

kitkatlow

第幾層，那一間。

400K很便宜啊
没有过百万都是很便宜

siokae0422

你有兴趣？？？？？？？？？

雪影狂刀

原帖由 过路客 于 10-10-2007 12:35 AM 发表


你问倒我了。这个到今天仍然是做生意朋友出来的茶饭话题。

简单的说法，是＂风水＂。八个门。喷水池。

Low Yat 广场曾经差点面临困境，但是最后却靠 IT 产品起死回生，几乎把大部分 Imbi Plaza 的生意 ...

那两只不是貔貅 是镇宅避邪用的石狮子
一雌一雄，雌的脚下有小狮子，雄的脚下有石球

金河前面的喷水池如果没有记错，是有5个小孩子的

我是大牛

金河市价是四亿还是四十亿了啊??我忘记了..

magnumao

原帖由 siokae0422 于 27-10-2007 08:52 AM 发表
你有兴趣？？？？？？？？？

我有兴趣,有划咧....
租金够付INSTALLMENT,好像还有剩.

sech

会。。 因为现在太多的广场在竞争着 。。。 so 租金会一直跌！！跌倒没人要的时候，看还有没有人要买！！！

过路客

这个帖还像很久了... 最近的确发生一些变动。

Pavillion KL 等对金河带来是良性还是恶心竞争，暂时都不太清楚。Pavillion 的租金也是天价。但是，可以看见前者的维持好像有点吃紧了。

如果经济不见好转，预见在短暂的未来，很多购物广场都面对一些问题。

magnumao

过路客大大，好久没发表了，别来无恙乎？

过路客

magnumao 兄弟，我这里很好，偶尔都在佳礼潜水，谢谢关心。

虽然没有登陆佳礼，倒是注意到，配合经济萧条时代的来临，心态必须自我调整，未来产业价格将会有一番风雨，对不同类型的产业，将会有不同的起落，但是购物广场的租价肯定好不到哪里去。

我只是以消费者角度去观看，雪隆大概有二十多间具规模的购物广场，只要常跑跑，去看购物场所的食物广场、餐厅、停车场、娱乐场所如电影院等，如刚好有购物可以进去店里顺便和店员聊聊，就能大约了解销售情况究竟如何。

Alexander880128

每月收租金都不用烦了，会生金蛋的母鸡不能杀的啊。除非。。有其它更好的投资加上有人出超越市场的价钱，那就卖。（因为有另1只会生更大金蛋的母鸡了）