Property guru 说2015 年第一季，季对季，房产价格升了

科学就是未来

jimls 发表于 15-6-2015 11:41 PM
今年的房价，感觉有涨有跌。
价格稍低，如过注意 200-400千的市场，稍微涨了一些。
价格稍高的，如 700-1 ...

700k-1m 的如果房子bank value maximum只有RM 650k, 屋主喊到RM 700k，不减价肯定难卖。
同样道理，RM 400k 以下房子也面对这个问题。

现在bandar rimbayu 卖到7-800k landed, 还是有人买。

我住的puchong 旧区，有人喊到RM 7xxk, bank value 才 RM 6xxk, 通常交易到的，都是有钱人买来住的，结果全部后来搬进来的人都是大装修，驾豪华车，竟然连RM 400k 汽车业出现在我taman 了。merc bmw 常常见到了。只是RM 7xxk 的房子而已。

虽然我那区要over bank value 卖出去较难，但是屋主不急的话，可以赚多几十K。

其实我也吓到，因为agent 跟我讲我那区去到 RM 6xxk 很尽头了，结果有人7xxk 交易到，现在要卖的都是喊价7xxk, corner 1.2-1.4M

shan9

有漲有跌
這個定律不變
有錢的會更任性

仓底货

最近这两个星期已经感觉到房市有点有价无市，热门地点突然涌现多个单位，而且价钱也没预期高，购房者态度谨慎。

gugugu8

仓底货 发表于 16-6-2015 12:52 PM
最近这两个星期已经感觉到房市有点有价无市，热门地点突然涌现多个单位，而且价钱也没预期高，购房者态度谨 ...

现在谨慎，过多三年就要上佳礼骂炒家咯。

jimls

科学就是未来 发表于 16-6-2015 10:44 AM
700k-1m 的如果房子bank value maximum只有RM 650k, 屋主喊到RM 700k，不减价肯定难卖。
同样道理，RM 4 ...

是的，没错。虽然，bank value 一般不会离市价太远。700k 的屋子，bank value 600k，如今状况，要卖出已经相当勉强了。
（但如你说的，也不是没可能）

水能载舟，亦能覆舟。资金来去，几乎都是地产。


过去几年，我有听说一些朋友靠投资赚到退休生活了。
主要都是地产，股市其次。


比如，你有一间 2004年用 250k 买到的双层排屋。
去年 750k 卖出，欠银行近 200k，差不多有 550k，扣除经纪佣金、律师费，还是有 520k+。


用这笔钱，可以买入一间 120万的 semi-D，而且只要贷款 70% 就可以了。扣完律师费、setem duty 等，还有约几十千闲钱。
不同的是，每个月从供款 1.2k，变到 4k。工资从 4k 涨到 9k，压力反而更大。


但，升格当半独立房子的屋主。

我不知道其他人如何想，但我是觉得，时机很重要。
早期买屋子的人，都靠地产升值，无端赚了点小财。
但现在买地产的人，能否再一个十年再升三倍？
不是很看好。

仓底货

gugugu8 发表于 16-6-2015 06:48 PM
现在谨慎，过多三年就要上佳礼骂炒家咯。

炒楼要有资本，如果是屋奴方式来炒不见的有多好，所以实力派还是占尽优势。

haryewkun

jimls 发表于 18-6-2015 12:22 PM
是的，没错。虽然，bank value 一般不会离市价太远。700k 的屋子，bank value 600k，如今状况，要卖出已 ...

这是因为生活享受提高了，从住 700k 双层排屋变成住 120万的semi-D。更好的享受，每月供款当然也会越多。

如果他不选择更好的享受，反而拿来投资，比如把多出来的钱买 apartment 或 flat，他可以买四、五间。将之一一出租，情况就不一样了。假设每间可以租 1k，四间就是 +4k了。（当然选择错误、租不出去、将来不升值反而贬值，那就是另一回事了）

irishlavender

屁呀！！
从去年放到现在的屋子，都卖不出。
上个月放的价钱，这个月就降价了。
都卖不出

u0508950

irishlavender 发表于 19-6-2015 09:03 PM
屁呀！！
从去年放到现在的屋子，都卖不出。
上个月放的价钱，这个月就降价了。

说说地点和价钱趋势？

nick888666

有注意看mudah，我的地区近半年的房价都升了一万到五万。。

u0508950

nick888666 发表于 19-6-2015 09:40 PM
有注意看mudah，我的地区近半年的房价都升了一万到五万。。

你的地区又是什么地区？

nick888666

u0508950 发表于 19-6-2015 10:08 PM
你的地区又是什么地区？

安邦，蕉赖的二手房产

jimls

haryewkun 发表于 18-6-2015 02:58 PM
这是因为生活享受提高了，从住 700k 双层排屋变成住 120万的semi-D。更好的享受，每月供款当然也会越多。 ...

说易，行难。
的确，可以如你所说这么去做。
但有好必有坏。

买4、5间 apartment，还不至于吧。（除非是那些 low cost 的，因为律师费等也要计算进去）

但 2、3间，大约 300千的 apartment，勉强可行。

坏处是：
- 银行只能让最多两间 90% 住宅贷款。

- 管理费永远是未知数，一个月 150，三间等于 450。
现在的行情，要拿到 80% 租金来偿还贷款已经差不多了。
比如，一间 350千的中价公寓，月贷款1633左右，加 MRTA 之类的，贷款 322k。
再加上 150管理费。每月付费 1820。

如果租得出 1400，已经算不差了。每个月『亏』420左右。
如果 5年后卖，尚欠银行 294千。
5年，赚了 322-294 = 28k
但亏了 420 x 60个月 = 25.2k
打个平手而已。如果连律师费等也计算下去，大概要 6、7年才回本。

- 价格中下的 apartment，通常也带有其他问题。
如设外观、施维修不足，地点不靠近市中心，住户阶层来自各类（不能轻易出租于白领高新租户），管理层不佳，分层地契还没割好等等。
要买这类价格的 apartment，就不能嫌弃太多，必须接受当中一些不足之处。

除非突然该地区有很大的发展项目、如轻快铁、霸级市场入驻、中小学建设等因素，不然，日后卖出价格也不会突然大涨的。


- 最后一点是最重要的。
如果买进 3间 350k 的屋子，价格上涨到 500k。
为何不买入 1.2m 的屋子，让价格上去1.6m 呢？

这个年头，要实现收租盈利，其实已经不太容易了。
（那些团购导师，有教导 6% 回酬法则吧？5% 已经不错了。）

只能靠价格上涨。


现在投资房产，未必风险大，但要大赚，真的比较不容易。

haryewkun

jimls 发表于 20-6-2015 04:43 PM
说易，行难。
的确，可以如你所说这么去做。
但有好必有坏。

我前面 reply 的是指你在 25楼所说的，某人当初买的双层排屋从 250k 涨到 750k，现在卖掉再买 1.2mil 的半独立，供款从 1.2k 起到 4k，压力反而更大了。

我说他会觉得压力更大，是因为他升级了他的享受（从本来的双层排屋升级到变成住半独立）。如果他不是升级去住半独立，而是降级去住 apartment、flat，每个月的收入就会增加许多、甚至可以不用供屋子了（750k卖出、手上有550k，应该可以cash buy一间apartment/condo了）。