为什么现在是黄金ＲＥＦＩＮＡＮＣＥ的时刻？

watertan

wk_924 发表于 25-10-2014 06:07 PM
（在买价和bank value之间，银行只会根据何者为低作为financing 准则）
S&P 照做500K 的话，银行只能做R ...

谢谢回复。
可是之前我的屋子买价150k. 3人联名。refinance 做 MOT 换成 1 个人的名。 Stamp duty agreement 都是以 150k价钱。

可是loan 可以用 300k valuation. 借210k 请问是什么做法?

谢谢

Madgenius

wk_924 发表于 25-10-2014 03:11 AM
那间银行以 35年算DSR？

35年DSR 必需是 UNENCUMBERED

OCBC是实行这样的算法。

Madgenius

watertan 发表于 25-10-2014 05:26 AM
我试过联名屋子买价150k. Refinance 然候换成一个人的名 300k*70% = 210k . Cash out 60k。 mot transfer s ...

买卖的scenario
RM900K VALUATION ，卖你500K 这个房屋UNDERVALUE 了，是个必买。
因为银行就只是看待SPA 的价钱罢了。
VALUERM900  ，SPA 500K，银行就只是借你500K
refinance
就看你拿到的value

但通常你也先要付一笔款，订金律师费或什么的，然后如果屋主同意mark up，你就能向银行借更多钱出来盖你的头期，银行出钱后，屋主就收到剩下的钱了。看到吗，房价有什么可能不升，中间agent要找吃，也会不断怂恿屋主提高卖价，valuer只要能证明三间spa价涨了，就能批准银行借钱了。价钱就是这样被推上来的，有经历过的大大挺我一下吧~ 每个单位都要找吃，除了屋主外，agent，valuer，banker，还有lawyer，没有托高那个价，有人又兴趣吗？市价市价，市场是人为的，不管在哪一个行业，市场是被制造出来的。

你也可以申请 RNR（RENOVATION AND REFURBISHMENT）SCHEME 没记错，就只有OCBC 有，借你30% 或 300K MAX（那个最低） 的钱给你装修或PERSONAL CONTINGENCIES。

Madgenius

2013 2014 是最适合REFINANCE？
这个很SUBJECTIVE，是看个人对未来和历史的认识

2009 2008 2010 2011 2012 2013 政府还没有冷冻市场时，市价在起REFINANCE CASH OUT 来购买更多房屋一定是个好选择，因为盲目投资房屋都会升价。

2014 冷冻市场了，有RPGT，MOF 70%， 贷款GUIDELINE更严。
为什么也是个好时机？
是以我的看法，因为2014 房屋也差不多到了 CYCLE  PEAK，市场从以前到现在都是一样的旋转， 政府已经采取许多冷冻手法来SLOWDOWN市场，不要让INVESTOR 炒到泡沫。

近年里，我国有可能会抵达泡沫时期。我所说的泡沫不一定是 USA RECESSION PERIOD，但我国经济会缓慢下来。所以这个会是个好时机来给我们投资，尤其是新手。
2014 当屋价起到最高，REFINANCE CASH OUT 一笔钱，当房屋价慢了下来，就是我们（筹备好，有足够资金，站对位子）的时光。
2015 2016 2017 有可能缓慢
1）政府冷冻手法
2）SUPPLY 〉 DEMAND

2017 后，可以说经济会慢慢转好，MRT， LRTEXTENSION，HSR
这些帮助连接SUBURBAN 居民来城市，当大批人来市中心寻找机会，找地方住就是个需要，所以会有DEMAND

以后的市场就是给 知识投资者  来玩， 不是盲目投资。

这只是我的SUBJECTIVE 想法给与未来投资去向，好有大大更有智慧的请发表，共同学习

TOBECONTINUE

Wendy@84@

Madgenius 发表于 25-10-2014 10:16 PM
2013 2014 是最适合REFINANCE？
这个很SUBJECTIVE，是看个人对未来和历史的认识

我赞成你的看法,我觉得屋价必定下跌,也许5-10%于有地房地产，公寓单位应该更多。可是长远来算，肯定会起

有目标的大头

Madgenius 发表于 22-10-2014 09:34 PM
小弟，你好猛噢

ＲＥＦＩＮＡＮＣＥ　ＣＡＳＨ　ＯＵＴ了

不明白，可以给一个例子吗？

watertan

Madgenius 发表于 25-10-2014 10:02 PM
RM900K VALUATION ，卖你500K 这个房屋UNDERVALUE 了，是个必买。
因为银行就只是看待SPA 的价钱罢了。
...

你好。如果这间屋子没有snp。是不是银行就根据 valuation price 贷款?

屋主老了。要卖给我。可能可以和他商量细节问题。。。mot 20年前的原价给我或亲戚给我。我可以和他商量不根据snp的方法 3+1, 10% dp

他只要拿到500k就好。我打算借 630k

chris0206

watertan 发表于 26-10-2014 12:13 AM
你好。如果这间屋子没有snp。是不是银行就根据 valuation price 贷款?

屋主老了。要卖给我。可能可以 ...

银行借钱是根据估价不是SPA price,  大家不用乱~refinance 是DSR 以10年计算， 偿还期可以30年都没问题~  在下做refinance 几年了，现在的确是黄金时期，因为可以-2.6 BLR 或免贷款合约费！T&C apply 。

Madgenius

chris0206 发表于 25-10-2014 04:43 PM
银行借钱是根据估价不是SPA price,  大家不用乱~refinance 是DSR 以10年计算， 偿还期可以30年都没问题~  ...

买卖是
Valuation 和 卖价
Whichever is lower.

Refinance 是 valuation.

=)
你对现在可是好refinance时期

Madgenius

watertan 发表于 25-10-2014 04:13 PM
你好。如果这间屋子没有snp。是不是银行就根据 valuation price 贷款?

屋主老了。要卖给我。可能可以 ...

Refinance 就只是看你屋子拿到的 valuation,所以refinance必需还valuation fees

Refinance也可以不必还 valuation fees,你拿到的价最重要不要超越市场太高,可以根据iproperty  average 的价钱。

你要refinance我可以慢慢的帮助您。

Madgenius

Wendy@84@ 发表于 25-10-2014 02:23 PM
我赞成你的看法,我觉得屋价必定下跌,也许5-10%于有地房地产，公寓单位应该更多。可是长远来算，肯定会起

怎样说都好，MALAYSIA还在发展中，POLICY 时改时变，很多漏洞
也给了我们新人机会

Madgenius

有目标的大头 发表于 25-10-2014 02:29 PM
不明白，可以给一个例子吗？

10年前，你跟银行借买一间RM500K 房屋 A

10年后，
你还欠银行RM250K，
你要REFINANCE，CASH OUT 多少就是  
比如你现在屋价A得到RM900K valuation

Cash Out Amount
RM900K x 90% (银行借你）
RM810K - RM250K （你还欠） = RM560K

你可以跟银行夺得RM560K CASH

当你要借的时候 DSR（DEBT SERVICE RATIO）
算你的工钱过关吗
RM250K 会用 35年 算法 BLR-2.3（每月还大约 RM1500）
RM560K 用 10年算法  BLR-2.3       (每月还大约 RM4000）如果房屋还清了得 （DSR 35年算法）

你的工钱必须承担到 RM1500+RM4000  的AMOUNT 才可以借

但当你还CASHOUT AMOUNT 是以房屋BLR RATE 利息来还，所以是蛮便宜的COMPARE TO OTHER PERSONAL LOAN

你本身就还
RM250K  35年 BLR-2.3    （RM1500）
RM560K  35年 BLR-2.3   （RM2300）大约

你的CASH OUT 钱 DSR 是算10年，但是你本身还是 35年

银行有两个ACCOUNT
ADVANCE  和  CAPITAL
你把CASHOUT 了的 RM560K 的 RM250K 放入CAPITAL ACCOUNT 你就只是还着 RM310K CASHOUT 的利息。



这个算法是BASED ON OCBC

还有那位大大要补充，学习无止尽。



asd

有目标的大头

Madgenius 发表于 26-10-2014 02:33 AM
10年前，你跟银行借买一间RM500K 房屋 A

10年后，

你本身就还
RM250K  35年 BLR-2.3    （RM1500）
RM560K  35年 BLR-2.3   （RM2300）大约

你的CASH OUT 钱 DSR 是算10年，但是你本身还是 35年

银行有两个ACCOUNT
ADVANCE  和  CAPITAL
你把CASHOUT 了的 RM560K 的 RM250K 放入CAPITAL ACCOUNT 你就只是还着 RM310K CASHOUT 的利息。



这个部分是OCBC里的flow，所以大头每个月要还的数额时2300？还是1500+2300？？
所以最重要的是要通过10年的DSR？

ficky1234

那以我的例子

我有一間 leasehold (剩60年) 排屋, 已供完

Valuation大概600k, asking700-800k

在下月薪大概4-5k, 請問能refinance多少呢?

超笨无比

有目标的大头 发表于 26-10-2014 10:13 AM
你本身就还
RM250K  35年 BLR-2.3    （RM1500）
RM560K  35年 BLR-2.3   （RM2300）大约

RM560K  35年 BLR-2.3   （RM2300）大约

我算到560k 35年, BLR-2.4%要还26xx..........你的很便宜下

Madgenius

有目标的大头 发表于 26-10-2014 02:13 AM
你本身就还
RM250K  35年 BLR-2.3    （RM1500）
RM560K  35年 BLR-2.3   （RM2300）大约

1500 + 2300 = RM 3800

你的SPENDABLE NET INCOME 必须盖得过这个数目，银行才给你过得到。

是的，OCBC，别的BANK 也差不多一样，只是BLR-%  和 TENURE 会不同，有些BANK ALLOW 30年罢了。

Madgenius

ficky1234 发表于 26-10-2014 04:36 AM
那以我的例子

我有一間 leasehold (剩60年) 排屋, 已供完

屋子得到VALUATION RM600K 。

所以BANK MAX REFINANCE 你90%
RM600X90%  = RM540K

你已经供完了 所以是（unencumbered）
你可以CASH OUT RM540K
UNENCUMBERED 可以供35年 如果你的年龄加35  不超过 70年龄

RM540K 每月需供RM2300 （大约罢了）

你的工钱RM4000  AS NETINCOME RM4000X0.7 =RM2800

如果你没有其他债务。

是可以FULLY CASH OUT 。

Madgenius

超笨无比 发表于 26-10-2014 08:53 AM
RM560K  35年 BLR-2.3   （RM2300）大约

我算到560k 35年, BLR-2.4%要还26xx..........你的很便宜下

我是大约预测罢了，没有按CALCULATOR。 哈哈
如果是真的需要帮忙我才真真的去按！

ficky1234

Madgenius 发表于 26-10-2014 08:46 PM
屋子得到VALUATION RM600K 。

所以BANK MAX REFINANCE 你90%

那樓主
我應該怎麼利用那540k来增加我的capital呢?
这笔钱又应该放在什么account比较好？

shirlreen

chris0206 发表于 26-10-2014 12:43 AM
银行借钱是根据估价不是SPA price,  大家不用乱~refinance 是DSR 以10年计算， 偿还期可以30年都没问题~  ...

BLR-2.6% 有屁用？

明年初都已经走 based rate 了，而且年尾或明年初 OPR 又将要上调了，到时也是LPPL

你们做房贷的最近生意差，under con 少了很多很多很很多新的 lauching， sub sale approval 又要死不死这样，当然会仙人家说什么现在最好refinancing 啦，不然你很快也会失业了