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发表于 7-9-2014 02:42 PM
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bk8896 发表于 7-9-2014 01:24 PM 
为什么是七十二千呢？可以算算给我看吗？
我的算法是现在我已经省了五十多千的首期！屋价532000， 我大 ...
大大，如果你是cash buy的话你这样算是绝对正确的，但是大大你算少一个最大的成本支出：利息。
大大，请看帖，如果你问所有的投资者他们都会一致告诉你，你前面“10”年（大概你还了1/3的年份）都是在还利息而已。
他们是怎么算的？就比如大大你开始供屋子1个月是RM2,500。目前利息是4.55%左右，利息钱差不多是买1间供2间的价钱，就是说如果大大你安分守己供完30年，差不多500k的屋子你几乎还了100m的价格。如果要更加明确，大大你去apps store下载一个叫做loan calculator/上网找寻算法，你就会清楚。而且前面几年，甚至十年，大大你的供期应该会分为70/30或者80/20，70%~80%是利息钱，大大你没听错，是70%~80%!只有30或者更少。
做个比如：
70的话
RM2500x70%=1750(利息钱)
RM2500-1750=750（母钱)
80的话
RM2500x80%=2000(利息钱)
RM2500-2000=500(母钱)
平均每个月直到10年过后的供期才会开始拉平，后面就是几乎在供母钱，所以屋子前面肯定是在让银行赚钱。
我们做个假设，如果大大你急忙脱售的话可能还不会让银行赚那么多钱。但是大大你有没有想过，如果你脱不了手呢？排屋的出租率一定不及公寓，如果出租不了又卖不了，大大你只能自己住是不是？(有这个风险大大你要算进去的，其实买屋子你最起码要有1年的预备金)
如果大大你die die住了1个9年总算这里有发展，开始有买家在找，然后大大你要卖出，大大你的算法就是如此：
70的话
RM2500x70%=1750(利息钱)
RM2500-1750=750（母钱)
RM2500x12(month)x9(year)=RM270,000
利息:RM1750x12(month)x9(year)=RM189,000
母钱:RM750x12(month)x9(year)=RM81,000
RM500,000(屋价)-RM50,000(头期钱/或者没有，这已经是after rebate price)-RM81,000=RM369,000(balance credit for bank)
RM500,000+RM189,000(利息)=RM689,000 Cost，十年后的cost
80的话
RM2500x80%=2000(利息钱)
RM2500-2000=500(母钱)
利息:RM2000x12(month)x9(year)=RM216,000
母钱:RM500x12(month)x9(year)=RM54,000
RM500,000(屋价)-RM50,000(头期钱/或者没有，这已经是after rebate price)-RM54,000=RM396,000(balance credit for bank)
RM500,000+RM216,000(利息)=RM716,000 Cost，十年后的cost
那么我想问大大你十年后你要卖多少钱才可以赚到大大你所谓10%?
大大利息恐怖吗？这就是4.45%Blr的恐怖，当然比起中国的7.7还是小巫见大巫。
所以大大屋子是全世界最保值的东西，但是不见得是最增值的东西。为什么？因为你的通货膨胀都被利息吃去了。
当然，详情肯定问banker最好，别再问小弟再详细的东西，小弟怕露出马脚~
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在回答大大你第二个问题，银行的批准贷款方式是：
（大大你的收入（稳定））x70%=(大大你所有可贷款的数额)
(大大你所有可贷款的数额)-(所有供期包括车期，信用卡等等）=(银行还会批准你的贷款余额）
比如月收入稳定在RM5000
5000x70%=3500
3500-1000(供车）-100(信用卡)=RM2400
RM2400大约可以买到480k的屋子
这2400就是银行极限可以借给你的数额。
但是每个人的状况不同，可能大大你还有一些隐藏费用(比如养家费用，2老费用，油钱，保险，教育费等等)银行不会帮你算的，那么大大你觉得这么大负担只有1500你觉得够吗？肯定不够的，那么如果大大你还要再负担一间屋子2400供期，那么大大你不是雪上加霜了吗？
银行批你是你在没有任何意外还可以继续供屋子的最完美状况，但是个人评估偿还能力还是要根据个人来算的。
本帖最后由 calt 于 7-9-2014 02:43 PM 编辑
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发表于 7-9-2014 03:47 PM
来自手机
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bk8896 发表于 7-9-2014 01:24 PM
为什么是七十二千呢？可以算算给我看吗？
我的算法是现在我已经省了五十多千的首期！屋价532000， 我大 ...
那间屋子你是用来自住，如果要卖，就是发生一些你现在无法预计的事情，你需要firesales。贷款每个月供2.5k,现在开始你每个月要有存2.5k的实力，万一你需要firesales,你就可以经得起亏损。 |
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发表于 7-9-2014 03:53 PM
来自手机
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bk8896 发表于 7-9-2014 01:37 PM
有个朋友告诉我，银行肯借你钱就代表你有本事供这间屋子，是要看你如何运用你的钱罢了！ 银行家每天都在算不 ...
拿flexi loan, 把全部钱丢进flexi loan 盖利息，可以省很多。需要钱可以拿出来，也可以顶供期。 |
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发表于 7-9-2014 05:10 PM
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先买一间便宜又供的起的屋子， 拿1K租金来供，将来有钱再换大间的。 |
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发表于 7-9-2014 08:13 PM
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calt 发表于 7-9-2014 02:42 PM
大大，如果你是cash buy的话你这样算是绝对正确的，但是大大你算少一个最大的成本支出：利息。
大大， ...
如果我要卖当然是一建好后就卖了 ， 不是大大所谓的住几年后才卖出去， 建着屋子的时候我们是不需要给480K的利息的， 银行会以工程进度来计算的。 建好后已经是三年了， 政府的profit tax是10% ， 那时候我卖出去560000的话， 我的利润是28000 ，再加上我的首期53200（发展商给的），所以我有81200来给政府10% =2800 的TAX 我还剩下 76200 来给银行的利息和penalty ! 如果我们以480K的利息算三年是21360 X 3 = 64080 ， 我还剩下12120 ！ 所以我还是应该不会要再拿一大批钱出来倒贴吧! 当然我也要存一笔最少六个月的供期，以防万一！
不知道这样的算法对吗？
但也谢谢大大帮我算了那么多！
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发表于 7-9-2014 08:15 PM
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y2ksaw18 发表于 7-9-2014 03:47 PM
那间屋子你是用来自住，如果要卖，就是发生一些你现在无法预计的事情，你需要firesales。贷款每个月供2.5 ...
对， 一但决定了我就要开始每个月存2500
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发表于 7-9-2014 08:18 PM
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u0508950 发表于 7-9-2014 03:53 PM
拿flexi loan, 把全部钱丢进flexi loan 盖利息，可以省很多。需要钱可以拿出来，也可以顶供期。
我是要拿flexi loan ， 但还没去银行问清楚他们的flexi loan有没有这样flexi的配套！
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发表于 7-9-2014 11:01 PM
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bk8896 发表于 7-9-2014 08:13 PM
如果我要卖当然是一建好后就卖了 ， 不是大大所谓的住几年后才卖出去， 建着屋子的时候我们是不需要给480 ...
没错，前提是大大你要卖得出。
万一买不出呢？如果有人恶性丢价呢？
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发表于 8-9-2014 12:30 AM
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calt 发表于 7-9-2014 11:01 PM
没错，前提是大大你要卖得出。
万一买不出呢？如果有人恶性丢价呢？
卖不出这真的是没办法了， 就是要赌一赌了！
恶性丢价肯定不会有这个问题咯，除非那个人真得走投无路，亏少少卖掉！不可能有人买500K， 为了丢价钱卖450K吧？？？如果真的有这样的一个人也不可能有第二个吧！！ 如果真的有我也只好能认命了！！！ 哈哈哈
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发表于 8-9-2014 12:33 AM
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bk8896 发表于 8-9-2014 12:30 AM
卖不出这真的是没办法了， 就是要赌一赌了！
恶性丢价肯定不会有这个问题咯，除非那个人真得走投无路， ...
恩，既然大大你有这个觉悟了，而且承担风险管理都已经计算好了，那么小弟在这里祝大大加油，一本万利~！！！
(不过即使卖不出大大你也能自住的，反正还有3年时间，谁知道会发生什么事呢~)
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发表于 8-9-2014 01:16 AM
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calt 发表于 8-9-2014 12:33 AM
恩，既然大大你有这个觉悟了，而且承担风险管理都已经计算好了，那么小弟在这里祝大大加油，一本万利~！！ ...
本来我也是在等看屋子会不会跌价， 但看了一两年， 不但没跌价而且还爆升，但我相信也差不多顶峰了！已经超过60% 以上的人买不起屋子了， 而且外地人都很少进来投资了！都跑去中国泰国。。。。了! 但如果我继续等下去，年龄越来越大， 贷款会越来越难借 ，到时什么都没有，倒不如现在还年轻就跟他来赌一场！但如果今天我还是个打工的那就不用考虑那么多，因为打工的收入五年后会是多少都大概知道了！
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发表于 8-9-2014 01:29 AM
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bk8896 发表于 7-9-2014 08:15 PM
对， 一但决定了我就要开始每个月存2500
你可以做到这一点的话，在我看来，风险基本不存在了，买了房子，你也可以安心睡觉。不过我一向不太鼓励压完你所有的贷款额在自住产业，不过你不喜欢投资产业，这就不会太大的影响你。 |
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发表于 8-9-2014 10:08 AM
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把生意发扬光大 做生意还赚这么少 你愧对自己了 |
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发表于 10-7-2015 05:47 PM
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请问480k loan 还40年，一个月rm2100这样，如果每个月多还rm2000母钱的话，大概能提早多久时间还完贷款，谢谢 |
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发表于 10-7-2015 05:55 PM
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现在最多是借35年。。。每个月需要还大概2250，加多2100，大概12年还完。
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发表于 10-7-2015 06:00 PM
来自手机
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发表于 10-7-2015 06:03 PM
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我的loan是40年。。blr 6.6减2.4...一个月还2100...如果我每个月多还2000母钱的话能减少多少年。。。谢谢 |
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