房产问诊室--疑难解答

tboontan

屋理絮闹：土地索偿的最后堡垒

屋理絮闹
产业周刊
   2014-12-12 15:51 http://www.nanyang.com/node/668443?tid=686


每天，我国都有许多土地和产业交易进行，全国各地的土地局所处理的交易数量数以千计。

因为交易数量庞大，交易过程中，难免出错或疏忽。

但当这种错误出现的时候，购屋者可据1965年土地法令第434条文，通过仲裁庭索取应有的赔偿。

上周，我接到一个朋友的电邮，与我分享了一则新闻，新闻的题目是“鹅麦土地局疏忽男子丢失家园”。

一位屋主伊斯迈林阿都拉，针对房子索赔的上诉案被上诉庭驳回。

这引起我的好奇，于是就针对该案件进行研究，也探讨最终的上诉庭裁决结果。

以下是我对整个案件的研究结果：

征地建军院

伊斯迈在鹅麦有一间房子；1973年，政府为了兴建军事学院，必须征用该地段（下称EMR4091）。

政府在1973年4月10日，根据1960年购地法令第8条文，在雪州政府的宪报上发布D表，公布征地消息，EMR4091概括在内。

时隔约一年，1974年3月11日，政府又在雪州政府的宪报上公布新消息，这次是接管被征用的土地通告K表。

根据1960年购地法令第22条文，当屋主获得K表通知时，土地行政官员就可征用已被列入征用名单的土地。

地契没纪录

但伊斯迈以地契上没有记录为由，并不知道土地已被征用，针对EMR4091征用案件提出诉讼。

吉隆坡高庭于2010年3月11日裁决。

法官在第4.1和4.2段指出，经过审讯，尽管伊斯迈林阿都拉原本所拥有的EMR4091地契上，并没有记录到政府征用土地的记录。

但政府于1974年3月11日发出了K表后，政府的征地程序已完成，因此EMR4091属于州政府。

同时，征收后土地拥有权转到联邦土地委员会（Pesuruhjaya Tanah Persekutuan）时，联邦土地委员会的土地拥有权利是不可剥夺的。

吉隆坡高庭做出裁决后，伊斯迈到上诉庭上诉。

惟上诉庭今年5月19日裁决，维持吉隆坡高庭于2010年3月11日的裁决。

上诉被驳回

上诉庭的结论是：“根据1960年购地法令第23条文，土地交易在地契上的记录仅属于其中一个手续，若疏忽没有记录到，并不会导致收购活动无效。因此EMR4091的征用实际上在1974年，当政府发出K表时，就已完成。”

5月19日被上诉庭驳回上诉后，伊斯迈又再向上诉庭提呈了上诉许可申请书。不过于11月18日被上诉庭拒绝。

可援引434条文索赔

我从报章上看到，伊斯迈失望的说，他跟着法律程序走，最后却无法争取本身的权益。

难道他花了整10万令吉的律师费，想要索赔150万令吉的土地赔偿金，就此结束？没有其他办法了吗？

幸运的，伊斯迈并非别无他法。

我认为，1965年土地法令第386条文和434条文是他最后的堡垒。

因为1965年土地法令允许通过仲裁来解决土地纠纷。

伊斯迈可通过这条文向鹅麦土地局追讨合理的赔偿。

未即时记录属疏忽

因为后者疏忽，没有及时将政府征用土地的活动记录在案，导致他在没有获得合理赔偿的情况下，就失去了土地。

每天国内都有数千宗土地交易进行，难免出错或遗漏。所以当这类型的纠纷发生时，受到影响的业主，可遵循第434条文来追讨赔偿。

该条文阐明，任何人或单位，可以通过仲裁裁决并获得赔偿。

同时，第386条文则允许土地购买者、转让者，或是地主，因土地搜寻文件上的错误讯息或疏忽，通过仲裁庭索偿。

像鹅麦土地局在EMR4091土地征用时的疏忽，不但没有在1973年4月10日政府发出D表时，记录相关讯息；1974年3月11日，政府公布K表时，再犯同样的错误，也没有记录下。

张仰荣博士 Dr Ernest Cheong 资深房地产顾问

tboontan

顽疾专科：改建须获市会批准

产业周刊
问诊室
顽疾专科
   2014-12-19 12:32 http://www.nanyang.com/node/669877?tid=686


你好，我的邻居最近在装修房子，他们将原本的单层排屋，改建成双层楼。

除了噪音困扰，最近我发现房子在漏水，我怀疑是因为他们在装修时，破坏了水管所致。

不只是我，在他隔壁的房子也面对同样的问题，我们两家人试过向邻居反映此事，但对方却没有提供补救方案，请问我们可以怎么做？

～～甲洞黄先生

答

首先，你需要了解，邻居将单层排屋改建成双层楼，是否获得地方市议会批准？

如果地方市议会并未批准相关装修与改建工程，当局有权发出通知，要求违例业主停止建筑工程并拆除违例建筑，同时，向你的邻居提出罚款。

我们建议你先到地方市议会，向官员查询你的邻居的改建计划申请，此外，也可就房屋漏水事宜向当局投报，要求有关单位介入调查。

地方市议会到时或许将会召集受影响的业主，与进行改建的业主一起会面，了解受影响的情况。

何雪芬 G Prop 董事经理

tboontan

法律专科：联名贷款却不肯签文件，怎办？

产业周刊
问诊室http://www.nanyang.com/node/669873?tid=686
法律专科
   2014-12-19 04:31


你好，我是黄小姐，有个问题困扰了我很久。

我在蕉赖买了一栋房子，那栋房子是在我的名下，但银行的贷款是由我和我姐姐的前男友联名申请，但自从他们分手后，房屋供期一直由我支付。房子建筑期限长达两年，3个月前房子建好了，我也找到买家转售，但却因贷款联名户口问题，使得售屋程序无法完成。

与我联名申请贷款的人（姐姐前男友），尽管屡次被律师催促，但依然迟迟不肯签署售屋文件，请问我该如何解决？

～～白沙罗黄小姐

答

若你姐姐的前男友（简称A先生）迟迟不肯签署文件，售屋的程序的确会被拖延，甚至是无法顺利完成。

在这样的情况下，我建议你亲自联络这位A先生，告诉他如果他不肯签署这些文件，对他日后向银行申请贷款购屋时，会有极大的影响。

根据你所提供的资料，A先生只是和你联名贷款，而不是半个屋主。或许A先生不了解卖掉这间房屋并且付清银行贷款，对他来说，卸下借款人的这个责任是件好事，至少他将来向申请银行贷款来购买自己的房屋时，会更加容易获批准。

就算他不曾支付房贷，但是若以他的名义向银行借贷，对他来说，并不是一件好事。

也许他在明白了这个道理后，应该会马上联络你的律师去签署文件了。

陈佐彬律师 亿达法务办事处

pitseng

请问如果买方律师刻意拖慢办理买卖合约。 请问要如何应对？

tboontan

pitseng 发表于 23-12-2014 12:23 PM
请问如果买方律师刻意拖慢办理买卖合约。 请问要如何应对？

你没委任一名卖方律师吗？

pitseng

tboontan 发表于 23-12-2014 03:52 PM
你没委任一名卖方律师吗？

我方，有！ 我的律师也为这事很头痛。

tboontan

法律专科：标法拍屋前的提问


问：

陈律师你好，我想在芙蓉买一家银行拍卖的屋子，有以下提问：

1.如何调查该屋子是否属于土著单位？

2.如何确定该屋子是否属于永久地契？

3.前屋主所欠下的银行贷款、水电费、门牌税、土地税、排污费等由谁承担？

4.该屋子现在还有人租住，银行会否负责清空屋子给得标的人？

新山———李先生

答：

李先生，如果想知道一间房子是否土著单位（bumi lot），可向发展商咨询，以了解更多详情。

发展商持有相关土著单位或已申请开放土著单位的纪录，所以必须向他们询问，才能作准。

至于地契性质，你可以通过土地局进行土地搜寻（land search），以获得有关土地的最新资料。土地搜寻会清楚列明各地段是否属于永久地契（freehold）。

基于该屋子是银行拍卖，所以当你成功竞标后，将会获得一份销售公告（Proclamation of Sale），而该公告将会列明前屋主所需承担的所有费用及责任。

通常，前屋主所欠下的银行贷款、水电费、门牌税、土地税等，都由买家自行承担。

关于该屋子还有人租住的问题，你也需参考销售公告。

需要注意的是，一般上银行不会负责清空屋子给得标者，所以买家在购买银行拍卖的屋子时，必须注意并自行承担所有风险与后果。


文：陈佐彬律师 （亿达法务办事处）



产业周刊
问诊室    http://www.nanyang.com/node/685454?tid=686
法律专科
   2015-03-06 15:30

tboontan

法律专科：收据可作为财产分配证明文件

问：陈律师，你好。

我和丈夫在结婚时联名一起买了一间屋子，因为当时丈夫没有什么钱，所以头期是我这边付，同时，我也在我的公积金第二户口提出一笔钱给头期。

之后我们一起供屋子，有时我供，有时他供。

大约供了2年多之后，丈夫经济出现问题，于是屋子就变成我一个人在供。

情况维持了约1年，如今丈夫要和我离婚，还要买掉屋子，将买掉的钱平分。

我觉得很不公平，因为屋子大多数都是我在供，而且头期都是我付的。

我想问，在这样的情况下，我可以占屋子买掉后的大部分钱吗？之前的头期收据，我都有收着，还有供期的收据我全部都有保留，这些可以做为我供屋子的证据吗？

谢谢你。

金宝———卢女士

答：卢女士，你好。

在1976年法律婚姻和离婚法令下，法院有权力在授予离婚判令时，划分夫妻在婚姻期间的财产。

你可以向法庭提出申请，法院会根据各种考量而作出分配决定，决定的因素包括：对产业贡献的程度、债务状况、孩子的需要等等。

如果可证明产业头期与供期是由个人贡献较多，那么此方可依据向法院提出对该产业应获得较大部分的钱。

此外，头期和供期的收据是可以作为财产分配申请的证明文件。



产业周刊
问诊室
法律专科   http://www.nanyang.com/node/688394?tid=686
   2015-03-20 15:06

tboontan

前屋主隐瞒损坏可否索偿

问：陈律师你好。

我之前去看一间二手屋子，当时情况都很好，问仲介屋子有没有漏水，他也讲没有。

等到全部手续都办好了，拿了钥匙去看屋子时，发现屋顶原来漏水，厕所也有堵塞的情况，甚至漏水到房间和厨房。

我很生气，问起旧屋主，旧屋主竟说一直以来的情况就是这样了，还叫我自己去处理。我觉得屋主隐瞒真相，而仲介也没有做好仲介的本分。

请问我可从法律的途径，要求旧屋主或仲介赔偿，或至少修补的钱由他们付吗？

～～吉隆坡 张女士

答：张女士，您好。

这种情况，必须看您和前屋主所签的买卖合约，是否有列下关于该屋子的缺陷责任。

如果合约条款里有列明漏水问题该由前屋主负责，那么，您可以根据该合约条款向前屋主办索取赔偿。

不过，如果合约条款里没有列明屋子缺陷责任该由谁承担，向前屋主索取赔偿的几率并不大。

租客将我的家具全搬走

问：您好，我之前把屋子出租给一户家人。出租时，屋子里有完整家具，包括沙发、冷气、冰箱、电视机等，一直以来的租金都很准时，租了近两年都相安无事。

之后，租客说他要搬走，结果，他竟然连我的家具一起搬走。

我跟对方争吵，对方表示，我的家具如冷气、冰箱早就坏掉了，这些都是他自己重新买过的。

此时的我真是哑巴吃黄连，有苦说不清。这时的我可以怎么做？要怎样才不让对方搬走我的家具？

请帮帮我。谢谢。

～～怡保 廖先生

答：廖先生，您好。

首先，必须确定，您和租客所签的租赁合约，是否有家具清单及列明租客必须保留家具清单里的家具。

如有列明，就能咨询法律途径阻止租客搬迁清单里的家具。

手机短讯协议有效吗？

问：你好，陈律师。有一些关于售屋方面的问题想请教你。

在6月时，我与一名买家达成协议，将新山百万镇的一栋房子出售给他，也收下他开出的头期款支票。

但之后，他却像人间蒸发，再也联络不上，而我也未接到有关房屋买卖的律师或银行通知，因此感到很纳闷。

在这段期间，不断有人向我洽询，有意以更高的价钱向我买下这栋房子，但碍于我已收下前一名买家的头期款，因此不能答应新买家的要求。

我在收下头期款支票时，并未签下任何文件，却有和对方达成协议的手机短讯，内容是我已接受这项买卖交易，也已收下支票；万一我把房子卖了，他会不会回来向我索取赔偿？

请问手机短讯的协议是否成立？如果我将房子卖给其他人是否违法？

～～雪州 Anthony

答：您好，根据您所提供的资料，鉴于该手机短讯可充分证明您和买家双方都有意愿达成该项买卖交易，因此，这协议是具备法律效应，必要时也可作为呈堂证供。

基于您的手机短讯里并没有提及有关交易的最后期限，所以，该买家是有权利向您追诉，并要求您完成该项买卖交易。

因此，如果您在这段期间将屋子卖给其他人是属于违法。

其中的解决方法就是，您可以发出通知信至该买家的住址，以告知该买家须在特定时间内，完成买卖交易。

若在特定时间内，仍未得到回应，那么，您就有权利将其头期款没收，并与其他买家进行交易。

如果您没有该买家的住址，建议可到马来西亚国家注册局（Jabatan Pendaftaran Negara）查询该买家的最新住址。亿达法务办事处


文：陈佐彬律师（亿达法务办事处）




http://www.nanyang.com/node/698342?tid=686

tboontan

休閒公園變電房‧該如何？


張先生說，他父親去年訂購了一間獨立式洋樓，屬角頭單位，旁邊有一塊空地，原先是說要闢為休閒公園，作為居民休閒的場所，因此，其屋價比其他單位多了3萬令吉。



至今年4月已付給發展商第三期的屋款，最近他去建築工地查看，發現空地上建起一間電房，令他感到很意外，因為在買賣合約的平面圖並不存在這間電房，如果當初顯示有，他是不會考慮購買這間房屋的。




答：買賣合約一般只顯示房屋的平面圖，譬如個別單位的建築面積、各個房間的尺寸、客廳、廚房有多大，諸如此類的資料。

在發展商推售之前印刷的促銷手冊，可能會包括建築圖，但那不是最精確的一份，往往有可能進一步修改。

如果想要瞭解有關產業計劃的詳情，必須到產業所在位置的地方政府處（譬如首邦市是到首邦市議會）、土地局購買一份建築圖、或向發展商建築師查詢。

購屋者在簽署買賣合約之前，可以提出看一看發展商建築圖的要求，因為在建築圖會顯示那一塊空地是公園、公園的那一端有電房等設施。

發展商在推行產業興建計劃之前，必須向地方政府提呈建築圖，待當局批准並發出興建准令後，才可動工興建房屋。

假如在買賣合約的平面圖，並未顯示有該電房的設施，如今卻建起來，是否表示發展商有所隱瞞，假如是，可以向發展商提出取消交易，要求退款的要求。（星洲日報／投資致富‧產業問診‧文：鄭碧娥）

http://property.sinchew.com.my/node/3078

tboontan

嫁外國人‧哪些產業不能買？


雪蘭莪州的張女士說，她在前年與一名外國男子結婚，目前在雪州租屋子居住，今年新年後，她與先生開始在二手市場物色房屋；不久前，終於看上一間共管公寓，經過還價後，價格65萬令吉，地點是在八打靈再也一個比較寧靜的地區。



本來是準備和先生聯名購買，可是，先生是外國人，加了他的名字，就不能購買65萬令吉的房屋，而是100萬令吉或200萬令吉的房產單位。




朋友告訴他們，在這之前報章報道，指外國人若購買地帶1和地帶2的產業，只能購買價格至少200萬令吉的房產，如果是位於地帶3的產業，那麼他們可以購買至少100萬令吉的房產。

請問：

“地帶1、地帶2和地帶3，指的是哪些地區？為何還要分在不同地帶可購買的產業價格？還有，只能購買價格200萬令吉或以上的產業，那指的不只商業產業單位嗎？”

張女士說，假如只是她一個人的名字購買，多數不符合申請貸款的條件，不知該如何決定？

另外，先生是否可以購買“大馬-我的第二家園”房產計劃的產業？

答：雪蘭莪州政府宣稱的地帶1包括八打靈縣、鵝嘜、烏魯冷岳、雪邦及巴生、地帶2分別是，瓜拉雪蘭莪及瓜拉冷岳，地帶3則是烏魯雪蘭莪及沙白安南。

除了提高購買產業價格的門檻，雪州土地局只允許外國人、永久居民及外資公司購買分層產業，至於農業地、馬來保留地、有地房產，以及拍賣產業，都將他們排除在外。

當局基於地帶1和地帶2的產業，應該是屬於需求比較多的地點，因此，設定上述條件，在這之前，當局的設定條件是購買至少100萬令吉或以上的房產。


關於“大馬-我的第二家園”計劃，在新的指南之下，外國人只能直接向發展商購買，“大馬-我的第二家園”房產不能在轉手市場購買，而且每一家庭只能購買一個單位。

另外，如果只是以張女士一個人的名字購買她在信中提及的65萬令吉公寓，這裡是一個供參考的意見：在徵求先生同意後，選擇降低貸款額度，例如只貸款70%，增加首期購屋款的支付，那麼尋求貸款的批准，幾率將相應提高，只要張女士的先生不介意本身協助支付購屋款，可是，在產業擁有權這一項卻沒有名字，那麼是一項可行的方案。

假如這方面無法達致協議，那麼被迫購買價格100萬令吉（地點比較偏遠）或200萬令吉的房屋，是否適當？財力條件符合嗎？這就要看兩人的協議了。

提到商業與工業產業，外國人只能購買上述3個地帶價格至少300萬令吉的產業，他們也不能購買土著指定單位，至於非土著單位，他們只能購買不超過待售的10%單位。

上述措施不只是在雪蘭莪州實行，其他州的州政府也有他們的產業與土地擁有權政策，雖然聯邦政府在每年的財政預算案，有提出一些相關措施或建議供參考，不過，個別州政府除了採納聯邦政府所建議的措施，也可以建議只適用於該州屬的措施。（星洲日報／投資致富‧產業問診）


2015-06-14 13:06 http://property.sinchew.com.my/node/3083

tboontan

法律专科：联名贷款买房 分手后怎样处理？



产业周刊
问诊室
法律专科
   2015-08-09 14:48 http://www.nanyang.com/node/716587?tid=686




问：

陈律师你好！

大约两年前，我和前男友联名贷款买了一间房子。由于有优惠配套，房子不需给头期，我们各自平均分担了定金3000令吉和律师费。

但后来我们分手了，前男友估计他已经开始在供利息。房子预计会在2017年竣工，他想要屋子完成后，拿回拥有权，将我从贷款和产业拥有权除名。

我想知道在这样的情况下，我的权益是什么？能否得到一些赔偿？该如何处理才公平合理？

吉隆坡———刘小姐

答：

刘小姐你好，从您的问题，我了解房子和贷款都是您和前男友联名，目前还在建筑阶段。

身为该房子的业主之一，您的权益就是该房子的50%拥有权，您有权要求以买卖的方式把50%的拥有权转让给前男友。

买卖价可按照双方同意的价钱或房子的市价拟定。

至于另外50%的贷款可从买卖价方面扣除。

就是说，如买卖价是高过贷款的数额，那么您可以得到其中的差价。相反的如买卖价是低过贷款的数额，您必须补上差价。

因此，简单来说，您可以得到“补偿”与否，关键于买卖价和贷款的数额。

尽管如此，一般银行都不愿为在建筑阶段的房子融资，所以在签署买卖合约前，建议您前男友先找寻他的融资方案。


陈佐彬律师 亿达法务办事处创办人

tboontan

法律专科：外国人在马买屋需担保人？

问：你好。我是台湾人，来马来西亚工作接近3年，近来我想在马来西亚投资房产，不知道有什么条例是我必须遵守的呢？

我听说外国人在马来西亚买房子一定要有担保人才可以，是真的吗？有什么文件是我必须呈交的？

～～吉隆坡周先生

答：非马来西亚公民（非公民）在马来西亚买屋子，不需要担保人，只需遵守因州而异的马来西亚置业的土权限制和先决条件即可。

例：如果你想在吉隆坡买房产，价格必须是100万令吉以上；以此类推，建议你购买前向房地将经纪多加了解。

此外，根据国家土地法曲433B条例，外籍公司或非公民在收购产业时，都必须获得州政府的批准。

你必须呈交和卖方（土地所有者）所签立的同意申请书、申请费及连同合同买卖及所有其他相关文件，给相关土地局或向土地注册处申请批准。

州政府可全权的酌情决定、批准或拒绝任何申请物业收购的外国买家，目前申请至获准时间需大约1至3个月。




产业周刊
问诊室
法律专科http://www.nanyang.com/node/724289?tid=686
   2015-09-20 14:30

tboontan

法律专科：前业主涉违建，如何处理？



问：陈律师，希望你能帮忙解答。

我不久购买了一栋洋房，成交后才察觉前屋主之前扩建时，并没有提呈申请扩建图测，相信这栋洋房可能涉及到违建的问题。

如今，我担心会因此抵触法令，我该怎么做呢？应马上向地方政府重新提出申请？如果真的有问题，扩建的部分是否有什么办法可以避免被拆除？请你帮帮忙，谢谢。

～～雪州温先生

答：温先生，你好。

根据182年联邦直辖区法令第26例，违例者将会被罚款不超过5万令吉；兼如果违例者继续违反法令，罚款可进一步征收每天500令吉。

建议你呈上建筑草图到市政局做个评估，同时洽谈。

假设扩建无法通过审批，你也可向当局要求宽限期，以便纠正违建的部分。希望你的问题很快可解决。


陈佐彬律师 亿达法务办事处创办人



产业周刊
问诊室
法律专科http://www.nanyang.com/node/724288?tid=686
   2015-09-20 14:28

tboontan

拍卖专科：拍卖房产比较便宜？



问：谢先生，你好。

很多人都说，拍卖的房地产价格比一般新房产便宜，但我最近观察所得发现并非如此，很多拍卖的房产底价和新推的单位相差不远，为什么会这样？

若是两者价格相若，投资者直接买发展商新推的房子不是更保险吗？

谢谢你。

～～加影彭女士

答：彭女士你好，房地产第一次被金融机构安排拍卖销售之前，金融机构都会根据估价师的预估价，以现有和最接近市价为有关产业设定拍卖底价。

这是为了保障金融机构以及贷款者的利益。

假如一项要拍卖产业在首次拍卖会上，没有吸引到投标者，金融机构可能在未来拍卖会上，下调之前设定的底价10%。

如果在第三或第四次的拍卖会上，还是没投标有关房产，一些金融机构可能会为有关产业重新估价，以设定拍卖的底价，等待时机成熟，才重新拍卖该产业，惟这胥视个别金融机构的政策。

对于产业价值，每一位投资者都有不同的观点和目的，比方一位现有的业主，由于业务的拓展，迫切需要在现有的地点寻找类似现有的产业，但他无法从二手市场找到，因此，他没有选择，可能需要从其他方式着手。

作为一个产业投资者，主要目的是确保你所投资的物业，能够带给你可观的利润。

每项投资产业都涉及风险，风险较高回报越大。

投资者当然可以直接向发展商购买新推的房子，问题在于新推的发展计划是否能够实现、发展能否如期完成、发展商的信誉是否良好和可以信任等等。

身为一个产业投资者，无论你从什么管道购买或投资产业都好，能够产生可观的利润给你的投资产业，都是好的投资。

每一个方式购买或投资产业都好，都有正反两面。

对于产业的价值，每一位投资者都有不同的观点和目的。


谢廉义 总执行长 auctionguru.com.my



拍卖专科
产业周刊
问诊室
   2015-09-20 14:27 http://www.nanyang.com/node/724287?tid=686

tboontan

法律专科：担保人可变贷款人？

：

弟弟之前要购一栋双层排屋，但薪金不符合贷款条件，之后银行的人员告诉我，可以担任弟弟的担保人，于是我就答应了。

可是在签署文件的时候，我才了解我不是担保人，而是和弟弟一起贷款。我十分意外，但最终还是签署了合约。

这会否影响我在日后贷款的条件？而我可不可以从贷款人转为担保人？或者用定期来作为担保？

我一直都很迷惑，其实，是不是银行的政策是只有担保人还不足够，所以才会变成是联合贷款呢？

～～芙蓉汪小姐

答

汪小姐，你好。

银行在考虑是否批准你接下来的贷款时，会以你现有的贷款作为考量。

因此，多一项贷款，多少也会在你未来的贷款带来影响。

贷款人不能转为担保人，只能更换贷款人；不过，银行再融资也会看回条件和能力是否符合要求。

至于你的迷惑，你应该在签署前发现身分不对时，就向银行要求解释；所谓“担保人不足够而变成联合贷款”的说法不成立。

无论如何，建议你先跟银行商量，因为只有银行可决定是否可把“贷款人转为担保人”或“可否用定期来作为担保”。



产业周刊
问诊室
法律专科
   2015-09-27 15:05 http://www.nanyang.com/node/725549?tid=686

tboontan

法律专科：破产前转移产业 有效吗？


问

陈律师，我面对生意失败，加上又欠下银行许多钱，让我感到十分担忧。

我常听到拖欠银行贷款，会被列入黑名单，甚至可能被禁止出国。

想请问，如果我长期拖欠房屋贷款，或长期没有按时限偿还银行贷款，会不会被列入黑名单？甚至被判破产？

如果被判破产，除了欠款的产业将会被拍卖之外，我的其他产业会不会也被拍卖？如果我在被判破产前，把产业转移到其他人的名下，有关产业转移权会有效吗？

谢谢你。

～～雪州章先生

答

其实，列入“黑名单”指的是被输入“中央信用参考资讯系统”的资料库内，以便提供给银行、贷款机构等作为个人信用参考，作为评估是否批准贷款或提供任何交易条件给信贷者。

一旦系统显示申请者的负面信用评估，银行或贷款机构一般都会拒申请者于门外。

根据1967年破产法令第5（1）条例，欠款人所欠的债务超过3万令吉，债权人才可向法院提出破产申请。

若被法院宣判该欠款人破产，国际护照将被扣留，其名下的产业、银行账户，不论是属个人或联名拥有，都将被冻结，并由官方接管。

另外，银行无权出售欠债人的产业。

当欠债人被宣判破产时，报穷司将受委为临时监管人并掌握决定权，接手所有事项，包括出售欠债人的房产或相关资产，以偿还欠债人的所有债务。

依据1967年破产法令第52（1）条例，产业的转让要是在妻子或孩子之间进行，如果进行转让者（欠债人）在转让产业的2年内破产，有关的转让将被报穷司视为绝对无效。

此条例也进一步说明，倘若转让产业者（欠债人）在转让产业随后的5年内宣告破产，其转让也可能被报穷司视为无效，除非可以证明欠债人在产业转让时，有足够的经济能力缴付所有债务。

此外，若把产业转让给无关的第三者，有关转让不会被视为无效，前提是第三者必须是不晓得该转让者（欠债人）被起诉破产，交易也必须以市价为准。


陈佐彬律师 亿达法务办事处创办人




产业周刊
问诊室
法律专科
   2015-09-27 15:02 http://www.nanyang.com/node/725548?tid=686

tboontan

法律专科：99年地契更新疑惑


问：陈律师，我原本物色了一间屋子，但屋子不是永久地契，业权只有99年，让我想要退缩，因为常听朋友说，99年地契不值得，更新时很麻烦。

我想知道，如果要更新99年地契，要通过怎样的程序？假如99年地契的屋子不获更新，是否会有任何的赔偿？

谢谢你。

～～吉隆坡聂先生

答：聂先生，想要更新99年地契，业主必须在产业租赁期届满前，向相关土地局或州政府注册处申请更新租约；最好是在租约期剩下2至5年左右开始提出申请。

申请更新租赁地契的过程和审核程序所需的时间不等，一般申请程序估计需要3个月完成。

申请获批准后，地主需缴付一笔更新租约期的费用（Land Premium）。基本上更新租赁地契的申请，只要地主符合所有条件、提呈所需文件并依时缴付所需费用，获得批准的几率相当高。

当然，州政府也有可能选择不更新租赁地契，而把土地回收以做其他的特定发展用途。

其实不只是租赁契约产业，地方政府有权援引1960年土地征用法令，征用所有土地，即使是属于永久地契的土地以作城市发展规划。

然而，政府只有在必要且特定的情况下，才会征用土地，如：提升公共建设、扩建道路等。

当然，土地被征用的地主将会获得合理的赔偿，而赔偿标准则以1960年土地征用法令下的第一列表（First Schedule）为根据。

土地的价值、征地后地主所面对的亏损、搬迁费用等等亦纳入考量范围内。


陈佐彬律师 亿达法务办事处创办人




产业周刊
问诊室
法律专科
   2015-10-11 14:34 http://nanyang.com.my/node/728101?tid=686

tboontan

屋子断供联名业主都列黑名单？


问：陈律师，你好。我和丈夫有一间联名屋子，之前一直都是丈夫在供，还有20年才供完。如今，我和丈夫感情出现问题，目前在办离婚手续，我也打算向丈夫讨取赡养费，同时取得一半的屋子。

可是近来我才知道，丈夫已经有几期没有供屋了，而银行已经出信了。我担心，如果没有再供屋子的话，屋子是不是被拍卖？

听朋友说，因为我和丈夫联名，所以两人的产业全部都会被冻结，甚至被列入黑名单，真的吗？在这种情况下，我是否应该帮丈夫供屋子避免屋子被拍卖？

~~槟城大山脚邓女士

答：首先，你没清楚列明谁是贷款者，是你丈夫一人或是联名贷款。

如果屋子是由你和丈夫拥有、贷款合约也是以你们两人签署，你们两人必须同样肩负共同承担房贷分期的责任。

当贷款者拖欠每月的房贷分期付款时，银行有权依据贷款条约拍卖，作为贷款抵押的相关产业。

依据1967年破产法令第5(1)条例，贷款者所欠的债务若超过3万令吉，银行可以向法院提出破产申请。

一旦贷款者被法院宣判破产，其名下的产业、银行账户，不论是属个人或联名拥有，都将被冻结，并由官方接管。

其实，所谓的列入“黑名单”指的是供银行、贷款机构等作为个人信用参考的“中央信用参考资讯系统”资料库。

金融机构根据这里的资料，评估是否批准贷款或提供任何交易条件给信贷者。若系统显示申请者的信用评估负面，金融机构一般都会拒申请者于门外。

如果贷款者只是你丈夫一人的话，虽然你不会被起诉破产，当鉴于购买者当初一同签署的抵押(Charge)；或转让契约(Deed of Assignment)和委托书(Power of Attorney)，银行还是有权依据贷款条约拍卖你们的屋子。

一旦你的丈夫被法院宣判破产，你们联名的屋子都会被冻结。

为了避免以上事件发生，你若是贷款者，应该偿清过去拖欠的房贷分期。

你和你的丈夫不妨考虑进行贷款重组，银行可在政策允许范围内给予宽容，好让贷款者可以按期还款，又或赎回并出售你们的房子。如果仍无法出售该房子，或是本身有其他产业，不妨考虑出售其他产业，以解决当前的问题。

鉴于你和丈夫正办理离婚手续，你又拥有屋子一半的产权，可以说服你的丈夫把另一半转让给你。

供屋半途可换贷款人吗？


问：陈律师，你好。

有些愚昧的问题，希望你可帮忙。

我月入5000令吉，太太月入3000令吉，本身有供一间屋子，每月供期1800令吉，供20年。

之前，因为妹妹要结婚，需要买房，但未来妹夫薪水不固定，很难向银行借钱，于是就借用了我的名字，和妹妹联合一起购买了另一间屋子，每月供2000多令吉。

日前，我看中一间店楼，想要买来投资，但又担心两间屋子都在贷款，怕银行不批，故想请问，是不是有办法可以退出之前妹妹的屋子贷款？

因为妹夫的工作开始稳定，有固定的薪水，是否可以转换贷款人？比如说，在贷款人添加妹夫的名字，而我就退出贷款呢？

答：你好！你可以退出贷款，转换你的妹夫为贷款人。

你有两种选择：一是要求银行以转换你的名字至你妹夫的名字，重组贷款；或妹妹和妹夫另申请新的贷款来取代现有的贷款。

若是以上其中一种方式，你的妹夫可申请到贷款，通常都会把你的那一半屋子转到你妹夫。但转让手续需要准备相关的法律文件及费用，如注册费、印花税和律师费。

哥哥昏迷可售屋筹医药费？


问：陈律师，麻烦你了。我哥哥发生意外陷入昏迷，他有一栋房子，每月都必须偿还贷款。

哥哥昏迷后，我们兄弟姐妹都轮流替他支付供期，但我们经济能力已无法继续承担，所以打算将该屋子出租或脱售。

可是，我哥没有立下遗嘱，导致我们无法处理，而我们又不想他的屋子被银行拍卖，请问我们可以怎样做呢？在这样的情况下，我们是否有权将其屋子出售，以承担其医药费？

谢谢。

~~柔佛麻坡心急人

答：基于你的哥哥没有立下遗嘱或委托书，你们无权将其屋子出售。

建议你通过诉讼方式，请求法院确认你的哥哥已无民事行为能力，由法院判决决定你哥哥的监护人。

之后，监护人可暂替你哥哥处理他名下的房产以偿还其医药费，直到你哥哥苏醒为止。

http://www.enanyang.my/news/2015 ... %e5%8d%95%ef%bc%9f/

tboontan

如何通过拍卖脱售房子？/谢廉义


http://www.enanyang.my/news/2015 ... %e5%bb%89%e4%b9%89/