房市買氣降溫

vincentsieng

thomaslim 发表于 22-10-2012 12:27 PM
问题是，为什么人家一定要租你的那间屋子？

看地点吧！有些地方你要找个床位也难。

stventure

u0508950 发表于 22-10-2012 12:58 PM
房价就快下了，不要急着买。thomaslim 讲的哦。

买屋子是一件大事， 不能凭一个网民来做决定呀。。

kitkatlow

http://www.malaysiaeconomy.net/m ... 010-12-26/8315.html

房价暴涨家庭债务创新高 大马楼市泡沫化风险上涨

王德齐  2010-12-13

随着2010年大马经济全面复苏，摆脱此前全球金融风暴的颓势，房价於过去一年也随之激烈飙涨，家庭债务创下历年来最高水平，再加上美国再度祭出6000 亿美元的量化宽松政策引发热钱流窜，尽管尚无法论断大马楼市已经陷入泡沫危机，但是其风险已然升高，尤其是巴生谷一带的房价最受外界的关注。

楼价高涨在2010年演变成一个政治人物必须处理的炽热课题，由于民众买房的负担日益加重，因此这也一度引发雪州马华和民联在报章上启动笔战，争议究竟中央或州政府应该为这个问题负责。

根据全国产业资讯中心（NAPIC）发布的《2010年上半年产业报告》 ，大马平均年房价於今年上半年上升16%，从去年18万3807令吉上升到21万2815令吉。

相对之下，吉隆坡房价涨幅最为激烈，平均上涨34%，从去年36万2569令吉提高到48万5435令吉。其中，今年第一季是顶峰，高达50万1035令吉。

若以我国2009年2万3841令吉的人均收入，即每月2000令吉相比，这意味我国屋价将是人均收入9倍，而吉隆坡则是20倍。若是缴付10%定金，以及分30年偿还，购屋者每月将必须至少偿还2000令吉，这也意味着他们的收入水平必须有6000令吉以上。

这对许多刚出来工作几年，薪水只有2000到4000令吉，并且还需要供车（至少需要400令吉）的年轻人来说，绝对是一大重担，除非他们将目标放到20或30公里以外的房屋，如加影、巴生和蒲种一带。

更令普通市民感到沉重的是，雪隆屋价预料在2011年还会再涨。

家债5601亿占GDP76%

我国家庭债务也处于上升趋势，而在今年拉响警钟。截止2010年8月31日的国家银行数据，我国家庭债务已经高达5601亿令吉，这是历年来最高水平。更拉起警报的是，我国家庭债务於2009年占经济总产值的76%，这是除了日本以外的亚洲最高数目。

此外，我国债务也占个人可使用收入的140.4%，比其他国家都更高，比如美国123.3%、韩国101%、印尼38.2%、新加坡105.3%和泰国52.7%。

在5601亿令吉家庭债务，房贷占最大的部分48.5%、接下来是车贷25.9%、以及信用卡6.1%。房贷也从去年10月的2072亿令吉，上升到今年10月的2328亿令吉，幅度是12.4%。

这连串数据都显示我国房产出现升温的现象，并且引发外界担忧若楼市泡沫爆破，就会重蹈我国1997年金融风暴，或是2008年美国次贷风暴的覆辙。

回教党瓜拉雪兰莪国会议员祖基菲里近期在部落格中就撰文警告，一旦地产泡沫爆破，那么我国就可能会重蹈1997年经济风暴的窘境，因为银行内出现518亿令吉呆账而拖累国家经济。

“既然大多数大马人都如此健忘，并且有否认症候群，因此有必要提醒我国政治领袖和策划者有关1997和1998年区域金融风暴所面临的沉痛地产通缩。”

国行坦承出现过度投机活动

另一个国内楼市泡沫风险升高的迹象是国家银行在11月初出招，宣布限制购买第三间屋子贷款顶限（maximum loan-to-value）70%的措施，希望能够打击投机活动。

国家银行在11月3日的文告中承认，我国楼市出现过度投机的活动，导致一些地点的房价高于平均价格，因此他们决定推出这项措施来建立稳定且具持续能力的房地产市场，以及鼓励公众继续有能力购屋。

“我国房屋价格整体上仍然处于可控制的情况，并且没有歪离长期的价格趋势。但是，近期一些特定地点特别是城市中心和周遭地区面临屋价和交易更高成长的情况。这也可从单一借款人借贷购买多个单位的融资增加而获得证明，这表明越来越多投机性质的投资活动。”

“这项借贷顶限措施的实行，预料将能中和房地产市场的过度投资和投资活动。这些活动已经导致一些地点的房价高于平均价格，这也带动周遭地点的屋价提高，因此导致真正购物者的整体承担能力下降。因此这项措施依然符合大马人居者有其屋的目标。”

尽管国家银行在文告中并没有点名道姓，但是它明显是指雪隆一代的房地产。

房价过去10年仅涨37%

无论如何，我国政府和房地产商皆否认我国已经出现房市泡沫。虽然他们不否认雪隆地区房价飙升，但却认为未至于达到泡沫危机的情况。

房屋及地方政府部长曹智雄在9月初就表示，“许多大都市如新加坡和香港都存在房产价格高企的情况，这是正常的现象，重要的是国家银行必须采取平衡的措施，确保屋价不会飙升到失控地步，房地产市场也不会受到影响。”

他们也提出种种数据和理由，证明我国房市还是处于可控制的水平。

房屋及地方政府部副秘书长杨庆鍭日前就声称，我国今年第二季的屋价指数维持在137.8点，於过去一年只是增长大约4.3%，而过去10年也只是37%。这与新加坡今年增长38%、香港24%、台湾12%，以及中国8.5%较低。

值得一提的是，杨庆鍭的数据也是援引自全国产业资讯中心，但是该中心《2010年上半年产业报告》却显示平均房价上涨16%，两个数据出现矛盾。

童贵旺：车贷使家债高企

近期因旗下产业公司阳光（Sunrise）与官联公司马友乃德置地合并，而备受瞩目的华裔企业家童贵旺也撰文表示，我国家庭债务高企的主因，是因受到政府保护政策扭曲的汽车市场，而非房市。

“企于家庭债务25%水平，大马拥有世界其中一个最高的车贷比率，这是国家银行、经济学家和分析员漠视的事实。在新加坡，车贷只是占家庭债务9%，而家庭债务占银行整体借贷45%。”

“因此，车看来是问题的主因，而非房产。”

他也列举房地产在过去10年只是每年上升3.1%的数据，声称这其实与通膨率相符，并且低过经济和薪水成长。

“我认为去年的复苏是一次性重新评价事件，而非开启一个泡沫，价钱随后就会稳定或温和。”

亚洲市场皆面对泡沫风险

除了大马之外，其他亚洲新兴市场也面对同样的楼市泡沫风险增高，特别是美国联储局近期宣布的6000亿美元量化宽松政策，更是加剧了泡沫化的担忧。

亚洲各国的资产特别是房地产，都於2008年全球金融风暴后随着经济复苏而率先反弹，并且纷纷创下新高。其中，香港豪宅的价格就被指已经超越1997年经济风暴高峰期10%，而一般住宅的价格同样趋近历史新高。

至于英国莱坊房地产经纪公司(Knight Frank LLP)近日发布的报告，也揭露新加坡楼市在今年第二季度的涨幅是全球最高37%，中国（36.8%）和香港（24.9%）则次之。

因此，这些国家为了给房市降温，已经在近期宣布多项措施，包括中国宣布上调购买第二和第三套住房的贷款利率，而新加坡也于上调了房地产交易税和下调借贷顶限，香港则征收额外印花税和收紧贷款。

kitkatlow

http://www.ehornbill.com/ehcms/i ... 36-53&Itemid=53

房价疯狂飙涨的危机

大量的热钱投注在房地产业，造成房价高涨不下，高档房屋和公寓不断推出吹大了房市泡沫，因为高档房屋是投机客炒高价格，转手以更高价格出售的最佳工具。以我国过去十多年的经济低迷情况，实在很难说服人相信，突然有大量人民有能力购买高档和高价房屋。投资者在政府当局拍胸口“保证没有”房市泡沫的情况下，大胆的进军房地产。

房价疯狂飙涨

2010-12-25 08:00 任我行

《2010年上半年产业报告》披露，大马房价今年上半年平均上升16%。其中，首都吉隆坡房价涨幅最惊人，平均上涨34%。
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当局一再宣称“没有”泡沫 情况还在“掌控”之中
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房屋及地方政府部指出，我国屋价过去10年也只是上涨了37%。而首都房价竟然在今年短短半年就飙涨惊人的34%，抵得上10年的涨幅，房价疯狂飙涨程度委实吓人。然而，当局一再宣称目前国内房市还“没有”出现泡沫，而且情况还在“掌控”之中。
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希望我国当局能谨记前车之鉴

放眼全球各地，确实许多国家，尤其是亚洲国家的房市近1、2年来都在以惊人的幅度上涨 。然而，若是掉以轻心，不乘早着手处理，谁也不敢担保不会重蹈美国次贷风暴的覆辙。

香港上世纪末的房市泡沫和2008年爆发的美国次贷风暴早在泡沫爆破前就发出许多警讯，只是有关当局一再自欺欺人，直到最后情况无可挽回，终于遭殃的是该国人民，甚至各国人民，希望我国当局能谨记前车之鉴。

经济历史上著名的郁金香泡沫，对于提高当局对房市泡沫的忧患意识应该有所帮助。历史学家说，历史会不断自我重复。另外一句名言是，人类从历史学到的教训是，没有从历史中吸取教训。17世纪发生于荷兰的郁金香泡沫告诉我们，当时投机客疯狂的炒高郁金香的价格，以至于在最高峰时，一株郁金香的价格可以抵得上一栋高档房屋的价格。
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投资者在政府当局拍胸口保证"没有房市泡沫"的情况下 大胆的进军房地产

大量的热钱投注在房地产业，造成房价高涨不下，高档房屋和公寓不断推出吹大了房市泡沫，因为高档房屋是投机客炒高价格，转手以更高价格出售的最佳工具。以我国过去十多年的经济低迷情况，实在很难说服人相信，突然有大量人民有能力购买高档和高价房屋。

据悉，国内有一些发展商推出租金回酬保证配套，这更是吸引投资（投机？）者投注在这些配套上，以追求受到“保证”的回酬。投资（投机？）者在政府当局拍胸口“保证没有”房市泡沫的情况下，大胆的进军房地产。专家告诉我们，当每个人都在谈投资股市时，就是市场过热，应该退场的时候。同样的，房市市场也是如此。不过老夫只是一介平民，并非投资专家，至于是否要听取“专家”的意见，就凭各人的造化了。

u0508950

kitkatlow 发表于 22-10-2012 01:21 PM
http://www.malaysiaeconomy.net/my_economy/three_industries/manufacture_industry/real_estate/2010-12- ...

這則新聞出了後，房價這兩年猛漲啊！

kitkatlow

http://cforum.cari.com.my/forum. ... ead&tid=2343295

大马可能出现房产泡沫化！

回看马来西亚房产的飙升，其实泡沫化的出现，几率很高！政府为了压抑通货膨胀，坚持多时的低利息（今年五月已经开始调整），然而长期的低利息，会鼓励房产的投机活动。导致房价的急速飙升，这可能为部分拥屋者带来短期益处，然而却让广大民众，负担不起特别是城市里头的房屋！


政府可能有自己的考量，只要屋价不断的上扬，经济就会好，市场流动基金多了，政府管理金融的成效，就能换取管理得当，可能进一步争取到选票。低利息，会让市场活跃起来，导致商业活动蓬勃发展，然而过多消费，却会造成通货膨胀。政府开始推出机制管理过火的市场，基于成效，还有待观察。

大马房产过热，价格过高，不止是区域问题，人均收入与房产比例失衡，许多人买不起房产，社会问题会潜伏着等待爆发。吉隆坡房产指数，由2009第三季增长率3.1%，到2010年第三季增长到惊人的11%！雪州由负增长2.1%，激增到10.1%![1]  用简单的原理来分析，吉隆坡可能缺地，雪州却不是那样哦！按照世界银行2009年国家人均收入的报告，大马人均收入为马币41，130[2] ，比较平均雪隆房价为马币328，868， 用银行惯例，30%的收入来计算房贷为每月马币1028，每年的供款为1028 x 12 = 马币12，336.

按照这方法计算年数[3] ，马币328，868的房子，用30年的供期，每年却需要马币25,200！马币2，100是合理贷款的一倍咧！还有就是以个人的方式借贷，几乎是不可能！需要接近相同的双薪收入，才能借贷.

注：以上的资料参考，是官方公布的数据，数据引用双层排屋为计算单位.*坊间的价钱比官方价格高许多。

这计算证明一点，大马人均收入，完全不符合房产飙升的比例！买进过高房产，负担会加重，银行也面对贷款风险，而且如此攀升的房价，有极高炒作的可能性！是否会出现类似美国的房产泡沫化，还有待观察，但有些兴风作浪因素，应该值得警惕。

大马需要吸取美国房产泡沫化的后果，过高的屋价，贷款者放弃供期可能增高，即将导致房价急速下滑，银行账面损失提升，缺乏基金会让银行体系瘫痪，延伸的社会问题也会一触即发，不满情绪会加深社会矛盾。炒作者得利，购屋者亏损！政府，人民，银行应当随时警惕，需要繁华的经济背后，不该只有昙花一现的短暂美景，能持续，健康的经济增长才是万全之策。

kitkatlow

u0508950 发表于 22-10-2012 01:24 PM
這則新聞出了後，房價這兩年猛漲啊！

不敢说，人家是专家，评论员。。。我只是星斗市民。。。只是我从不听取专家评论员意见而已。
你看楼上那个研究员引用了多少数据，我几乎没一个看得懂。

watanabesan

u0508950 发表于 22-10-2012 12:52 PM
其实哦，大家为什么都要新房子？不去买旧房子？旧房子不是更便宜吗？

旧房子要给很多现金...市场价,银行估价不到那么高的...所以那些差价加其它费用等等,没有个70K-100K现金在手都买不到..反而新的就可以loan90%..头期少....年轻打工一族比较有能力买啦...
有错请纠正..别插我..

vincentsieng

kitkatlow 发表于 22-10-2012 01:27 PM
不敢说，人家是专家，评论员。。。我只是星斗市民。。。只是我从不听取专家评论员意见而已。
你看楼上那 ...

和大大你一样，从不信这些所谓的专家。

看数据我也会看自己的数据，有多余钱，还有点能力，不就去再买来收租。市场升也好，跌也好，我也不理会的。

highlander1979

今天香港报纸说，港楼市现在平均是每越增长 2% ...

gekgek

不觉得是什么降温现象，而是大家已在过去两年里一窝锋购买了楼房。。。

过去两年，原本就要买的都买了，原本计划迟点买的也担心越来越贵也买了。。。

smallizard

楼主，你慢慢等。。。
连旧的condo如menara alpha都快上到400k咯。。。。
还想降价！！！

twcheong0307

thomaslim 发表于 22-10-2012 11:55 AM
有人讲屋子很多卖不出就把屋子出租。

但是如果很多人把屋子出租，

但问题是屋子买不起的人，不租，还能怎样？
屋越来越贵，人越来越多，有买不起屋，还能怎样？
有钱的人当然是放租，没钱的人当然是租屋咯。

vincentsieng

twcheong0307 发表于 22-10-2012 02:55 PM
但问题是屋子买不起的人，不租，还能怎样？
屋越来越贵，人越来越多，有买不起屋，还能怎样？
有钱的人 ...

我知道，他想叫那些买不起屋子的人去睡bus stop，公园或天桥底下。

vincentsieng

smallizard 发表于 22-10-2012 02:44 PM
楼主，你慢慢等。。。
连旧的condo如menara alpha都快上到400k咯。。。。
还想降价！！！

alpha有400k了？

willchh

10年後，就是2022年，大家往回看，可能（我是說可能啦）那時雪隆的房價是貴到像現在的香港這樣，可能那時的年輕人也是像現在香港年輕一代這樣放棄買房產，只是把錢花在吃喝玩樂。

我們這一批，會不會是雪隆最後一批買到房產的人？

smallizard

vincentsieng 发表于 22-10-2012 03:02 PM
alpha有400k了？

是在iproperty看到。
应该是agent乱来吧。。。

http://www.iproperty.com.my/prop ... Condominium_ForSale

stone-creation

thomaslim 发表于 22-10-2012 12:39 PM
你没有回答到问题。

1）

这才是重点问题：无论你怎么选，不管是A，是B，还是C，到最后，你还是要租。
就算你要住山洞，到时可能也要租。
你选屋子租，屋主也选租客，这都在已经发生了几百年的事，你不是到今天才忽然发现吧？
我隔壁单位已经空了十多年，屋主要的价格没有人要买，他又不出租，又不见他去跳楼。

vincentsieng

stone-creation 发表于 22-10-2012 03:19 PM
这才是重点问题：无论你怎么选，不管是A，是B，还是C，到最后，你还是要租。
就算你要住山洞，到时可能也 ...

你隔壁的还不够吐血，我有块地的隔壁的地主更强。找到他问他要不要卖，他告诉我不等钱用，不卖。叫他租给我朋友开车厂，他说每个月才那1千2千的，太少钱了，不要租。如果我没记错这块地最少40年没人用了，就一直在那里养蛇罢了。

Thx2012

vincentsieng 发表于 22-10-2012 03:02 PM
alpha有400k了？

没有拉，Alpha现在300千罢了。。。

我的PV没有上500千，Alpha是没有机会去到400千的。。。