【智者还房贷】用精算的方式还一个正确的数额给银行，顺便拥有更多的产业

rylee

回复 29# harimau


   
银行有信通知我。（收到信之前，我已经知道了）

tt5893

利率波动是属于全球性的，未必经济好就利率高，也未必经济不好利率就不高。

就好像１９９８年金融 ...
网络侠客 发表于 11-12-2009 07:24 PM

那你的收费是多少？1998blr上是因为那时的fd也很高。就用最简单的心态来理解，如果interest高那么会不会很多人来存fd（那时的target是外资，包过那些把钱放在外国的malaysia有钱人）.等他们把钱转回马来西亚后，政府就宣布每个人不能带太多钱出国。然后blr很快的就下回了。还有很多的理由。很想写多点，可是华文写得不好，写得很慢。就懒得写了。哈哈。。。
还有用了你的精算可以帮到我什么吗？blr上升，你叫我top up monthly instalment,可是我没钱，拿要如何？那就等于白白算了。 像harimao讲的就对了， 那里的return最好就跟那里。管他供几年。如果我的200可以帮我赚回100%的return, 那我还要不要把它拿来做monthly installment 的top up?总之有钱又用不着就供贷款。算来算去，没有钱topup 也是白算的。

kianopy

回复  网络侠客


显然你还没看过。呵呵。

当然，那个 worksheet 只适用于全世界 daily rest daily  ...
harimau 发表于 11-12-2009 02:26 PM

   可以给我一份吗？？？

anon_t

harimau 大大，
现在 保险公司的fixed-rate loan 利息瞒低，
如果用 fixed-rate loan加 bond fund 的组合 会比 flexi loan 好吗？？

p.s 另外，可以给我一份那个 worksheet吗？？？

mingshi

回复  gb_kee76


我们的操作是配合投资的，而且是用 flexi loan 来操作。

首先，你要知道为什么 OP ...
harimau 发表于 11-12-2009 02:55 PM

    刚刚和顾客讲，退休后，不要拿epf 的钱去给settlement

顾客的回复是，怕将来govt change policy,不可以一次withdraw 全部，分成每个月withdraw limited amount

我汗

harimau

回复 32# 网络侠客


1998 年是货币风暴，货币瞬间贬值，提高利率是顺从游戏规则的方式，用来安抚要外流的资金。实行资金封锁管制是不按牌理出牌的玩臭方式，因为老马玩臭，大马随后被外资冷落忽略了十年到现在。

1998 年动用所有资金投资房地产的，现在应该已经是大富豪了。即使是动用所有资金买蓝筹股的，到 2001 年不上三年时间，就已经发到不清不楚了。而那些丢钱还房贷的，不晓得今天那间屋子供完了没？

mingshi

回复 37# anon_t


    我个人的看法是

如果有钱的

贷款了，把钱丢回去current acc,不要动


银行。。。更本不能赚

harimau

回复 31# 网络侠客


我做 worksheet 只是计算一个顾客自己本身的房贷，银行的系统要用在所有顾客上面，而且每个顾客的 T&C 都不尽相同，你这样拿来相提并论，实在是太抬举了，真不好意思呢！

harimau

回复 35# 网络侠客


你有听过 margin 吗？

那个利率分分钟在 10% 以上，房贷再怎么高也追不上。

你有听过信用卡吗？

那个利率分分钟高达 18%，房贷再怎么高也追不上。

再不然，你有听过车贷吗？你知道 3% 车贷相等于多少 % 房贷吗？

我觉得不必费力气在相对低利率的有抵押贷款项目上面，你要做的是给越少越好，供越长越好，能够供 100 年更好。利息不是给他啰！

我们应该费力气在 cash flow management 上面来 cover 掉小小的房贷利息，以达到最佳理财效果。

如果你是：
+ 完全没有欠信用卡
+ 完全没有欠车贷
+ 完全没有欠商业贷款
+ 完全没有欠私人贷款
+ 完全没有用 margin 投资
+ 每次投资都莫名其妙的失败
+ 有点钱在手
那么你就应该越早还清房贷越好。也不必什么精算，有钱就丢进去就是了。

我是建议那些要做生意的，把视野放大，去跟 AKPK 抢顾客。不然就是对准信用卡利率著手，都好过花时间精力在房贷这一块上面。

harimau

回复 37# anon_t


给公众借钱的 fixed loan 的利率比浮动利率高，不然大家都去做 fixed loan 了。

给 "自己人" 借钱的 fixed loan 的利率通常比银行的浮动利率低，所以那些自己人都去借这个。这包括大公司给员工的房贷、政府给公务员的房贷、银行给员工的 fixed 房贷、...

如果你借到 3.5% fixed ("自己人" 贷款有这个 rate)，那么你就每个月定时还钱不用想那么多也不用算那么多。得到的 cash flow 你可以买更多的产业，再用 3.5% 继续借（如果允许的话），这也是不错的投资。

Bond fund 的回酬向来低 (<10%)，手续费也没有很便宜。买 bond fund 不如买性质差不多一样的 ASM、AS2020、... (如果买得到的话)，利息也许比较多。

rylee

mortgage reduction是看你给多少的供款，以当时的利率计算出可以缩短多少个月的供期。
BLR Manageme ...
网络侠客 发表于 11-12-2009 07:38 PM

    例子：如果你给我的账簿是以现在的BLR5.5%计算，一年后起回BLR6.5%,
你们是否要为顾客从新计算过新的一份呢 ？？

liximi

http://www.xun6.com/file/1d6266c ... +payments1.zip.html
在excel office online 找到， upload 给大家 试试看

timelime

在excel office online 找到， upload 给大家 试试看
liximi 发表于 12-12-2009 12:57 PM

    The file you are trying to access is temporarily unavailable.

送佛送到西啦大大，再upload一次

liximi

回复 49# timelime


    http://www.xun6.com/file/1d6266c ... +payments1.zip.html

timelime

got it!tq!!中文

口水晶

是的，完全免费。

我们会为顾客精算那多出的利息，要怎样还给银行，以顾客的经济能力还到刚刚好，避 ...
网络侠客 发表于 12-12-2009 01:22 PM

不需要用“精算“来形容吧，好像很深奥的样子
依我看，这生意也不太难做吧！只是需要算而已...

harimau

回复 50# liximi


   
这个已经很接近了, 尤其是用在 monthly rest 上面.

要更接近的话, 需要以天来算, 因为每个月有长有短, 长月利息比较多, 短月利息比较少.
不管是闰年还是平年, 利息都是用 365 天来分.
还钱的日期也会影响到利息的数目, 虽然不是影响很大. 拜六礼拜利息照跑, 但不能还钱, 就算还钱, 也会当拜一还的.

这样就会算到很准, 然后再弄个统计后的月表和年表, 三张 worksheet 就已经一目了然.

harimau

回复 48# 网络侠客


   
呵呵,你遇到 flexi loan 的顾客, 不是要天天算, 天天 update 啰?

像我这样, 喜欢喜欢今天丢两百进去, 后天拿五千出来, 下个礼拜再丢回五千进去, 然后又拿来 autopay 我的信用卡.....

你能准确 "精算" 到吗?

我的 worksheet 能, 只是每次进进出出之后要 update 而已.

tankangkai

回复 54# harimau

Harimau兄，能share你的excel file吗？

kianopy

回复  harimau

Harimau兄，能share你的excel file吗？
tankangkai 发表于 13-12-2009 09:08 AM

    我也想要。。。