Sri Petaling的Condo有投资的潜能吗？(#171 RM 100的漣漪。)

深海宝贝

原帖由 都市人 于 7-10-2008 09:40 PM 发表
如果你的目标是买一间landed property，你还是租比较划算。一间180K的condo租RM800－RM900，扣了管理费等杂费，还剩RM600多，你贷款80％，借146K，前5年的利息差不多就要RM600，买了这间condo将使你更慢达到你买双层排屋的目标。因为它并不会为你们赚钱，只会让你们用更多的钱来付银行的贷款利息。

如果你的投资是错误的，只会使你蒙受金钱的损失，虽然拥有一间自己的屋子会有安全感，但是这不是明智的，因为事实上你并没有获利。如果你觉得没有利益也要拥有它，因为你们都喜欢，就买吧。

提取公积金直接进入储蓄户口是有期限的，过了这个期限就不能获得现金，只能用来还贷款的母金。期限好像是半年。

其实买这里肯定无法为我们赚钱的，只能做到“分担”。因为我们正住着这里的主人房，分租出去的只是中房和小房。如果租出去的是整间屋子，才能为我们赚钱，这里很好出租。当初我找这里出租的，也找了3个月。

这里的租金是850，我包租，所以我的主人房只是240。管理费杂费等等大约150，上网水电每人50左右，我和另一半共是100。所以，如果租，我们每月付款340。如果买，我们需要多付管理费杂费每月150，然后还有门牌税。供期若870，出租的两间房间就替我分担610，那么我付360+150+门牌税。我和另一半，一人负担一半，那么是不是我们付出租房的钱，来拥有自己的屋子？

其实继续租是很不稳定的，屋主只肯签1年租约，当他要卖的时候，我就要费心费力再找一间，又要重新找租客。

都市人，不知道这样的出发点，买得下手吗？我们打算有租金分担供期的同时，我们每月多投入更多的钱去principal，来减低interest。

唉。其实说这还很早，因为屋主方面，需要看她的意愿是否确定出售给我们。

[ 本帖最后由 深海宝贝 于 8-10-2008 09:42 AM 编辑 ]

Focus

深海，一点思考问题

A.你买屋的目的是：
1。 投资赚钱 (不能赚到钱的就不能买)
2。 买屋自住 (只要划算住舒适就好了)

B.落脚的期限
1。 长期住（10年20年）
2。 短期住（1年，3年）
[你提到在家乡买一间，恩，是回家乡发展吗？
如果短期在这里住的话，干脆租算了]

C.机会成本
1。 再买多一间的机会高，同时拥有2间
2。 将来会卖掉，然后才买多一间

---------------------------------------------------------------------------------

cont...

5。 用银行估价的价格offer他。比如他offer你180k, 银行估价160k, 那么你就offer他160k.
6。 买屋子不要掏空自己所有的积蓄，会很痛苦的。
7。

都市人

原帖由 深海宝贝 于 8-10-2008 09:39 发表


其实买这里肯定无法为我们赚钱的，只能做到“分担”。因为我们正住着这里的主人房，分租出去的只是中房和小房。如果租出去的是整间屋子，才能为我们赚钱，这里很好出租。当初我找这里出租的，也找了3个月。

这 ...

Loan Overview

Principal	Payment	APR	Total Interest	Total Loan Value
$146000.00	$774.86	4.9000%	$132949.60	$278949.60

Amortization Table

Pmt #	Principal	Interest	Balance
1	$178.69	$596.17	$145821.31
2	$179.42	$595.44	$145641.88
3	$180.16	$594.70	$145461.73
4	$180.89	$593.97	$145280.84
5	$181.63	$593.23	$145099.21
6	$182.37	$592.49	$144916.84
7	$183.12	$591.74	$144733.72
8	$183.86	$591.00	$144549.86
9	$184.61	$590.25	$144365.24
10	$185.37	$589.49	$144179.87
11	$186.13	$588.73	$143993.75
12	$186.89	$587.97	$143806.86
13	$187.65

.
.
.

356	$759.23	$15.63	$3068.87
357	$762.33	$12.53	$2306.54
358	$765.44	$9.42	$1541.10
359	$768.57	$6.29	$772.53
360	$771.71	$3.15	$0.83

按你所说，没有“分担”，只有增加你的负担，你目前也租给人，你有RM600的收入，你只需付RM200，这RM200就是你租主人房的租金。

如果你买，你贷款是RM780，利息 RM600就是你的开销，加入管理费和门牌税可能就要RM800，你租给别人租金RM600，你还是要付RM200。你头期36K的利息也没了。

这是贷款30年的计算，利息只算4.9%,如果利息调整，你的亏损更多。

租给你更多的利益，如果你认为买也有好处，你买到的只是安全感和方便。所以三思而行。

[ 本帖最后由 都市人 于 8-10-2008 03:49 PM 编辑 ]

深海宝贝

回复 都市人 于 8-10-2008 03:39 PM 发表

按你所说，没有“分担”，只有增加你的负担，你目前也租给人，你有RM600的收入，你只需付RM200，这RM200就是你租主人房的租金。

如果你买，你贷款是RM780（是指预算的每月供期吗？），利息 RM600就是你的开销（这个我不明白），加入管理费和门牌税可能就要RM800，你租给别人租金RM600，你还是要付RM200。你头期36K的利息也没了（也是不明白）。

这是贷款30年的计算，利息只算4.9%,如果利息调整，你的亏损更多。

如果买这间公寓是增加负担，那么，若我买家乡一间225千的双层排屋，因为在KL工作关系，一年住96天，贷款90%供30年，利息4。75计算，每月供期要1056，这个负担是不是比我买现在住的公寓更加重？尤其没有租金“分担”？

[ 本帖最后由 深海宝贝 于 8-10-2008 04:58 PM 编辑 ]

庄子

如果左算右算不划, 可以考虑或外面找一间回凑率高又可以为你提供被动收入的来投资

深海宝贝

原帖由 庄子 于 8-10-2008 04:57 PM 发表
如果左算右算不划, 可以考虑或外面找一间回凑率高又可以为你提供被动收入的来投资

租着这间，另外买一间收租？

都市人

原帖由 深海宝贝 于 8-10-2008 16:48 发表
回复 都市人 于 8-10-2008 03:39 PM 发表

按你所说，没有“分担”，只有增加你的负担，你目前也租给人，你有RM600的收入，你只需付RM200，这RM200就是你租主人房的租金。

如果你买，你贷款是RM780（是指预算的 ...

如果你买，你贷款是RM780（是指预算的每月供期吗？）
是的。

利息 RM600就是你的开销（这个我不明白），
因为你贷款的利息是要还给银行的，就是你贷款的开销。

你还是要付RM200。你头期36K的利息也没了（也是不明白）。
如果你没把公积金的钱和你的储蓄买房子，至少这些都是有利息的。

你不能把一个更差的投资和一个差的比较，然后再他们之中选一个比较好的。如果你在两个不好的投资中选一个，你还是没有好处。

投资有地产业和公寓不同，有地产业比较有前景，适合有资金的投资者，
公寓，condo涨幅不大，所以一定要选择租金回酬高的。

庄子

原帖由 深海宝贝 于 8-10-2008 17:02 发表
租着这间，另外买一间收租？

是的, 我正干着这回事
原因是我现在租的靠近工作地点, 便宜又方便, 但是屋价房租永远不会起, 有降的趋势, 买来投资的话就免了

深海宝贝

回帖由 Focus 于 8-10-2008 10:13 AM 发表
深海，一点思考问题

A.你买屋的目的是：
1。 投资赚钱 (不能赚到钱的就不能买)
2。 买屋自住 (只要划算住舒适就好了)

一开始就是要自住，而如果要自住就不会选择KL，而是选择芙蓉，这个自己的家乡，价廉物美。现在不买家乡，因为一个星期只是住2个晚上，我们还在KL工作，屋子空置的日子是大多数。

没有办法之下，我们想要买现在租着的公寓。因为屋主一直想要卖，连title都不拿，等buyer买的时候用自己的律师割名。屋主还有1年左右就供完这里，她预算那时候出售，到时候我们现在住着的人就要重新找单位。我找的时候，就用了3个月左右，才找到这里租下来。我们心想，反正要买，而屋主想要卖，不如现在一切都安定下来，就买这里。

B.落脚的期限
1。 长期住（10年20年）
2。 短期住（1年，3年）
[你提到在家乡买一间，恩，是回家乡发展吗？
如果短期在这里住的话，干脆租算了]

另一半想要回乡创业。我们至少5年内，还会在KL，因为我们才来1年而已。

C.机会成本
1。 再买多一间的机会高，同时拥有2间
2。 将来会卖掉，然后才买多一间

这个不太明白........。
---------------------------------------------------------------------------------

cont...

5。 用银行估价的价格offer他。比如他offer你180k, 银行估价160k, 那么你就offer他160k.
6。 买屋子不要掏空自己所有的积蓄，会很痛苦的。如果买这个公寓，不会掏空，因为给了头期、律师费、印花税、杂费、水电等等，我们就不打算做任何装修，会维持现在这个现状。这样还好吗？

很谢谢你的解说。

深海宝贝

原帖由 都市人 于 8-10-2008 05:06 PM 发表


如果你买，你贷款是RM780（是指预算的每月供期吗？）
是的。

利息 RM600就是你的开销（这个我不明白），
因为你贷款的利息是要还给银行的，就是你贷款的开销。

你还是要付RM200。你头期36K的利息也没了 ...

Hometown land house对我们来说，是best choice。但是一个星期才住2个晚上，会浪费，而且也担心治安问题，我们远水救不了近火。

买KL是因为，我们工作这里，一星期5天在这里。至少5年内，我们会在这里。这里容易出租 / 出售，如果5年后要回乡发展，也容易把屋子脱手，难脱手就先收租。而5年内还没回的日子，供期就有些许租金帮忙负担。

基本上，我们的要求，是自住，且有租金分担，就是这么简单。或许我们的出发点的跟你的有差异吧。

深海宝贝

原帖由 庄子 于 8-10-2008 05:19 PM 发表

是的, 我正干着这回事
原因是我现在租的靠近工作地点, 便宜又方便, 但是屋价房租永远不会起, 有降的趋势, 买来投资的话就免了

我现在租的这里，去我的公司才15分钟，上班的时候对面塞车，下班的时候也是对面塞车，通畅无阻。房间中房350-400，小房都要280，主人房更不用说了。

以我的情况，如果我买自己租这间，就算另外2间房暂时没有人租，我们依然可以负担，毕竟也是要给供期的。但是如果我不买这里，另外买一间，那么我另一边要给供期，又要负担现在租着的租金和风险（因为我包租），会不会变成两个负担了？

Focus

大家交流交流， 有错的地方还请都市人大大提醒更正。

关于C,看回去，我自己也是看不明白。。。哈哈哈。。。
从新写过

C. 机会成本
买了一间， 是否会让自己没有机会再买第二间。
还是买了一间， 自己还是有机会再买第二间。
还是，必须要卖掉第一间， 才能买第二间。
这个就是机会成本。。。。 经济学都搬出来了。。。。

------------------------------------------------------------------------------

6。 保持原状，这个主意不错。。。。
7。 都大， 是以投资的角度看， 深海，是以另外一种角度看。 如果以投资角度，不划算。 不同的角度，不能相等比较。。。。但是如果能够做到都大的标准来买房产，就最好，但是可遇不可求。
8。 你明确知道自己的方向

基本上，我们的要求，是自住，且有租金分担，就是这么简单。

9。

庄子

原帖由 深海宝贝 于 8-10-2008 17:36 发表


Hometown land house对我们来说，是best choice。但是一个星期才住2个晚上，会浪费，而且也担心治安问题，我们远水救不了近火。

买KL是因为，我们工作这里，一星期5天在这里。至少5年内，我们会在这里。这里容 ...

你提到五年, 这么短的时期就必须考虑到投资方面了
买来自住如果五年过后卖掉亏钱, 只爽五年罢了很不值得, 当然有钱人除外

深海宝贝

原帖由 Focus 于 8-10-2008 05:50 PM 发表
大家交流交流， 有错的地方还请都市人大大提醒更正。

关于C,看回去，我自己也是看不明白。。。哈哈哈。。。
从新写过

C. 机会成本
买了一间， 是否会让自己没有机会再买第二间。
还是买了一间， 自己还是有机会再买第二间。
还是，必须要卖掉第一间， 才能买第二间。
这个就是机会成本。。。。 经济学都搬出来了。。。。

------------------------------------------------------------------------------

6。 保持原状，这个主意不错。。。。
7。 都大， 是以投资的角度看， 深海，是以另外一种角度看。 如果以投资角度，不划算。 不同的角度，不能相等比较。。。。但是如果能够做到都大的标准来买房产，就最好，但是可遇不可求。
8。 你明确知道自己的方向 引用:

基本上，我们的要求，是自住，且有租金分担，就是这么简单。

9。

现在很清晰了，非常感激！

C. 机会成本
买了一间， 是否会让自己没有机会再买第二间。
还是买了一间， 自己还是有机会再买第二间。
还是，必须要卖掉第一间， 才能买第二间。
这个就是机会成本。。。。 经济学都搬出来了。。。。

重新思考你说的这个，我说说我们的想法，也请你及各位大大指正。

1。买此间，回乡后把整间出租，签署租约，用租金付供期。然后，回乡另买一间。
2。卖此间，回乡再买一间。卖不出的时候，就继续收租。

不知道如此，可行吗？

关于6。会打算保持原状，因为我包租的这段期间，所有的细节都管理的已经很好了。维修、清洁，其余设备应该有的我都已经在这段期间逐步增加了。

关于7。都市人的帖子我看了很多，当然都大的方案最好。不过我们现在因为用的头期等等都是父母的钱，加上要成家，所以会以成家为出发点了。

关于8。我跟另一半争执了无数次，皱眉许久.......才有这个方案。之前差点做错选择了，申请了一间屋子的贷款也批准了，但是我们没有签。

庄子

原帖由 深海宝贝 于 8-10-2008 17:47 发表
我现在租的这里，去我的公司才15分钟，上班的时候对面塞车，下班的时候也是对面塞车，通畅无阻。房间中房350-400，小房都要280，主人房更不用说了。

以我的情况，如果我买自己租这间，就算另外2间房暂时没有人 ...

任何赚钱的东西都有风险.
现在这间打死确保有人租, 另外一间当作一门生意来经营.
生意经营得当就财源滚滚来, 经营不当就完蛋.
所以投资就要像做生意一样做很多功夫来把风险减低.
未必全部人都适合这么做

深海宝贝

原帖由 庄子 于 8-10-2008 06:10 PM 发表

你提到五年, 这么短的时期就必须考虑到投资方面了
买来自住如果五年过后卖掉亏钱, 只爽五年罢了很不值得, 当然有钱人除外

如果出租呢？我们也知出售不易了。

深海宝贝

原帖由 庄子 于 8-10-2008 06:17 PM 发表

任何赚钱的东西都有风险.
现在这间打死确保有人租, 另外一间当作一门生意来经营.
生意经营得当就财源滚滚来, 经营不当就完蛋.
所以投资就要像做生意一样做很多功夫来把风险减低.
未必全部人都适合这么做:lov ...

若以我的情况。我现在这间说不定多1 / 2年屋主就要我们走，那么她就卖掉了。

庄子

出租的话就要回到基本面了
除了都大提出的贷款回酬问题，需要考虑到的范围还有：
管理层好吗？
租户对象是谁？
交通方便吗？
附近的公众设备齐全吗？
靠近商业区或工厂吗？
附近有哪些类似的住宅和你竞争？
未来该地区有什么发展宏图？
等等等等

这些需要注意的东西在大大留下的贴，网络和书都可以找得到
你住在那边实地考察就更容易了

都市人

原帖由 深海宝贝 于 8-10-2008 18:17 发表


如果出租呢？我们也知出售不易了。

庄大言之有理。

5年后，过了优惠期，贷款的利率不再是4.9％了，而且你五年后的租金并不能为你带来利益。租金和杂费只能够让你还贷款的利息吧了，你还要掏不少的钱补贴。这种投资和储蓄现金有什么不同？而且你也知道你以180K买下，未必能够以180K卖掉。
何必为了只几年的方便，冒那么大的风险呢？

你应该找更好的投资目标，也许会发现比这间更好的也说不定。

[ 本帖最后由 都市人 于 8-10-2008 09:18 PM 编辑 ]

深海宝贝

原帖由 庄子 于 8-10-2008 08:52 PM 发表
出租的话就要回到基本面了
除了都大提出的贷款回酬问题，需要考虑到的范围还有：我回覆中曾有提到，我們這裡的租金，是從800-900或更高；若設備齊全，個別出租房間，可以得到1000-1200的價格。而我們現在租的整間價格，是850。其實能夠cover每月預算RM 867的供期。
管理层好吗？還不錯，至少打理得公寓很清潔，態度還可接受，保安不錯，住戶有安全感。
租户对象是谁？附近college學生、TPM上班人士。
交通方便吗？公寓前面沿路後車停有3個。走路10分鐘bukit jalil lrt。
附近的公众设备齐全吗？旁邊是carefour，對面花園有the store。
靠近商业区或工厂吗？很多商業區。銀行餐館全齊全。
附近有哪些类似的住宅和你竞争？
最靠近的是endah puri、endah regal公寓。我們這裡沿路3區公寓。

endah puri高級，二手出售也要230k以上，比較新，出租的話也比較貴，學生打工仔都很辛苦負擔，但附近尋找出租的人士，卻也是學生及一般打工仔多。

endah regal多是外國人如黑人、中國人等等外勞，家庭少；因為這樣，fully furnished的一間3房2廁公寓，也只是出租1000，這個價錢也很難有人租，治安及保安問題；保安還會罵租戶粗口。

我住的這，是家庭多，外國人少，保安盡責有禮貌。電梯、保安亭都有cctv。這是為甚麼很難在這裡找到單位。這裡的價格1房式租金650-700空屋；3房2廁空屋大約750 - 850；若設備齊全，可以出租900 - 1200。若我們沒有住這裡，整間出租，不只850這個價錢。

未来该地区有什么发展宏图？
等等等等 旁邊正在起新的公寓，底下是shopping centre和商業中心。

这些需要注意的东西在大大留下的贴，网络和书都可以找得到 都大及kitkat的帖子，我差不多都看了。所以以上你問我的問題，我都仔細了解過了。
你住在那边实地考察就更容易了