计算投资回酬率的excel

el/leepy

原帖由 庄子 于 23-9-2008 12:42 AM 发表
你下的应该是前一个版本, 一打开是excel的第二面的
我刚上传一个新的, 试试看

有了, 谢谢..

kkawaii

不是你的错，只是我必须跟回我的银行给的，ＰＲＯＧＲＡＭＭＩＮＧ的东西我不在行的，我是外行，应该问题不大巴

纸鹤

原帖由 庄子 于 23-9-2008 12:48 AM 发表
奇怪, 试着用http://docs.google.com开看能不能

哦~~可以了~~~也看得到华语了,
原来只要直接edit数目 , 其他的资料就会直接更改,
我稍微玩玩一下, 过后再来指教~

纸鹤

仔细看, 其实很完整一下, 感觉上...哈哈
因为我是第一次用这种东西...哈哈
以你EX.1做为例子
(1) 150000的屋子, 贷款135000
135000/30年/12个月=375(每月摊还的母金)这我懂,
但是那每月还的利息的数目怎么算出来?

(2)你这个是Fixed Loan的算法吗?
偿还数目会越还越少? 为什么你固定在809/月
那些前两年/五年和之后的利息不一样的配套是不是不适合用在这里??

(3)利息定在6%是因为基本上不会高过6%?

庄子

(1) 150000的屋子, 贷款135000
135000/30年/12个月=375(每月摊还的母金)这我懂,
但是那每月还的利息的数目怎么算出来?

拿总利息除供款的月数

(2)你这个是Fixed Loan的算法吗?
偿还数目会越还越少? 为什么你固定在809/月
那些前两年/五年和之后的利息不一样的配套是不是不适合用在这里??

是的. 这个excel只能算平均数而已. 这也是通常那些property网站提供的计算方式.
那些前后利息不一的配套的几年几年是个变数, 每个配套不一样, 不容易放进去.

(3)利息定在6%是因为基本上不会高过6%?

是的. 但你也可以改改来配合你看到的配套. 所以它是白色的.

laurent

总体来说，是一个很完整的表格，感谢楼主

另外想借地和其他人讨论一下
如果是你们在使用这个表格，你们的杂费会放多少？
我觉得不会只有50那么少咯，个人觉得，杂费应该要包括
1。地税和各种有可能的税（以月计算）
2。装修费、家具费等的

个人觉得，对房地产投资而言，这种杂费分分钟就会影响你的投资的好坏
个人建议，可以把杂费再细分为一个栏目，里面包括各种大家经常会忽略的，一次性的费用，不知大家有何意见？

庄子

好提议
哪一位大大可以帮帮忙提供每月杂费这方面的资料?
有什么费用是可以预计每个月要给或准备的?
装修费和家具费平均每月需要准备多少钱作backup?
地税怎样算? 还有什么其他的税吗?

robinnpk

很好的Ｅｘｃｅｌ．
Ｔｈｘ！！！　

纸鹤

50000的屋子, 贷款135000
135000/30年/12个月=375母钱
135k贷款月供809-375=434
就是说每个月还434的利息?

我用另一个方式算却不是这个号码?是我用错方法了吗?
135000/30/12=375
130000x6%=8100/12=675
做么供期不是375+675的1050,
而是809呢??

庄子

谢谢你看得那么仔细

50000的屋子, 贷款135000
135000/30年/12个月=375母钱
135k贷款月供809-375=434
就是说每个月还434的利息?

434是个平均数. 实际上每个月还的利息是越来越少的. 因为我们每还一个月, 本金就减少, 利息就得重新算过.

我用另一个方式算却不是这个号码?是我用错方法了吗?
135000/30/12=375
130000x6%=8100/12=675
做么供期不是375+675的1050,
而是809呢??

如上, 需考虑到本金越来越少, 利息就越来越少的算法.

用这个看看graph就容易懂了 http://www.mlcalc.com/

[ 本帖最后由 庄子 于 24-9-2008 04:38 PM 编辑 ]

纸鹤

我还在想不会用excel,怎么都做不出这个表来...哈哈~
真是救了我啊~lolz~

try了很多manual的计算, 就是算不出来~
数学不好真的惨啊~~还是得靠电脑

虽然还母钱和利息的数目会一直改变,
不过每月的供期还是会一直保持在809咯??

我算的时候把property tax, insurance 和 PMI都放成 0,
不过算贷款的时候需要这些东西? 那PMI是什么?全名又是什么?

庄子

excel其实不难，里面的formula来来去去也只有那几招，呵呵。

是咯，还是用电脑方便得多，很多东西可以自动和重用。

母钱和利息只是809里的占有率变动，加起来一定是809的。

property tax是门牌税。至于insurance和PMI，是不是指MLTA和MRTA呢？有错请指教。

纸鹤

PMI – If your down payment is less than 20% of your home's purchase price, your bank may require you to pay an additional yearly percentage of your home's purchase price in the form of Private Mortgage Insurance (PMI). If so, enter the PMI percentage here.

Private Mortgage Insurance (PMI)少过20%就要给...
不过没有听说过~谁能解释一下~?

母钱和利息只是809里的占有率变动，加起来一定是809的。

算算一下, 30年的Loan, 那比例看了就冒冷汗~
哈哈~~~

[ 本帖最后由 纸鹤 于 25-9-2008 07:36 PM 编辑 ]

纸鹤

想问一下你的"每月所生回酬"
为什么是每月收入(租金-分期) 加 每月付还的本金???

庄子

租金-分期是每个月入你的口袋或从你的口袋拿出来的钱，赚或赔
每月付还的本金是还了多少本金给loan或那间屋子的价格，租户或你自己还的，到最后屋子也是你的。
这两个都是每个月的金钱流动, 就是回酬了

纸鹤

根据你的方程式, 你看我有没有解释错...

根据例子2, 是借10年而已.每月扣了租金还要还591给银行
但是, 用591,去还975的"每月付还的本金"
所以可以说我们有赚384
这384x12个月=4608
4608再除于我们的25000本钱=18.4%(年回酬)

问题(1)
我们还银行的本金有算进去,
但是还给银行的利息就不用?
是没有关系到的吗?因为收到的租金已经cover掉了

问题(2)
虽然说借十年回酬比较30年高,
可是需要供591, 相对30年却可以Contra
所以借30年比较好?
但是单是contra, 可是要30年不断有租户才能供完, 值得??
是不是一定要一直deposit多余的钱进CA, 到Outstanding balance和CA 一样为止?

[ 本帖最后由 纸鹤 于 9-10-2008 05:29 PM 编辑 ]

庄子

问题(1)
我们还银行的本金有算进去,
但是还给银行的利息就不用?
是没有关系到的吗?因为收到的租金已经cover掉了
利息在这例子已经给租金cover掉了。租金减掉一切开销包括贷款利息，所剩下的就是回酬。
如果租金cover不到利息，我们就白白给银行赚还要自掏腰包给本金和杂费了。

问题(2)
虽然说借十年回酬比较30年高,
每月收入那边必须尽量给它是正值。Robert Kiyosaki说好的投资是能够把钱放进你的口袋的。
可是需要供591, 相对30年却可以Contra
所以借30年比较好?
这要看个人的理财计划。
基本上可以这样说，假设你有能力每个月多给，选贷款期限短如果你要减掉贷款利率，而选贷款期限长如果你想把那些钱放在其它能跑赢贷款利率的投资。Robert Kiyosaki会选贷款三十年。
但是单是contra, 可是要30年不断有租户才能供完, 值得??
不管哪个贷款期限如果没有租户也会惨吧。如果看到势头不对就赶快把它放掉，当然最好在lock in period过后。
是不是一定要一直deposit多余的钱进CA, 到Outstanding balance和CA 一样为止?
到Outstanding balance和CA 一样”为止“是说供完吗？

contra是什么意思？

[ 本帖最后由 庄子 于 9-10-2008 11:27 PM 编辑 ]

纸鹤

每月收入那边必须尽量给它是正值。Robert Kiyosaki说好的投资是能够把钱放进你的口袋的
这我同意...在不加重负担下做投资.
空白期30年要还900, 但10年却多600=1500
算起来就很凶一下了...

基本上可以这样说，假设你有能力每个月多给，选贷款期限短如果你要减掉贷款利率，
而选贷款期限长如果你想把那些钱放在其它能跑赢贷款利率的投资。Robert Kiyosaki会选贷款三十年。
我会有那种 "租房就是要Cover开销了后, 还要看到钱, 这才叫赚钱的投资",
不过要做到真的不容易...没Zap到宝, 根据市价买屋出租,
一般很难做到1%of 屋价, 不然大家早都赚翻咯
但是看你的Excel, 就算只是抵消, 实际上却有16%的回酬, 是3.5%的很多倍咧...

还有另一个问题, 可能也是我白痴想太多...
384x12=4608/25000(本钱)= 18%
为什么不是4608 / [25000+(591x12)] = 14.3%呢??
因为每个月多给的591不是也应该算进去我们拿出来的本钱吗?

到Outstanding balance和CA 一样”为止“是说供完吗？
对, 因为两个Acc一样就相等于供完了,
我只需要让那钱继续趟在CA里减息, 不要Settle
然后我就可以去添另一间屋子的贷款, 不用再担心这间,
同时那些现金又可以随时支出

contra是什么意思？
刚刚想不到"抵消"这个词, 所以用了contra
不懂我有没有用错...

eddom

那么你还多是扣Base的还是扣Interest的？
通常是怎么样的？（还多的情况）

庄子

还有另一个问题, 可能也是我白痴想太多...
384x12=4608/25000(本钱)= 18%
为什么不是4608 / [25000+(591x12)] = 14.3%呢??
因为每个月多给的591不是也应该算进去我们拿出来的本钱吗?
是哦, 你不说我也没注意到. 你的算法才对. 我会想办法更正它.

对, 因为两个Acc一样就相等于供完了,
抱歉, 不明白这一句
current account只有减息的份而已.
我只需要让那钱继续趟在CA里减息, 不要Settle
然后我就可以去添另一间屋子的贷款, 不用再担心这间,
同时那些现金又可以随时支出
你是说flexi loan吧.
银行每个月会从CA里拿出供款转移到另一个account, 所以每个月进的应该是供款的数目吧.

不懂有没有回答道你的问题.