贷款投资房产，低利息、零利息不是唯一考量

nelson.c

有得有失啦。。。看你自己要怎样loh
因为一个是有资金周转，一个就不用烦的意思！！

ps：我现在才知道租屋子给人会中tax的。。又学到东西了

[ 本帖最后由 nelson.c 于 11-9-2008 04:45 PM 编辑 ]

Kenger

原帖由 Mr.Business 于 11-9-2008 03:37 PM 发表
出租合约只有屋主和租客有。。。
要控告屋主，难道要劳师动众找回租客和出租合约上庭供证，只为了要屋主还一年几百块少付的税务罚款？

哦。。我以为政府部门有记录。

yyhhcc

原帖由 nelson.c 于 11-9-2008 04:43 PM 发表
有得有失啦。。。看你自己要怎样loh
因为一个是有资金周转，一个就不用烦的意思！！

ps：我现在才知道租屋子给人会中tax的。。又学到东西了

对，明白。

lz这贴很新鲜。多谢分享。

火炎焱燚

看到数目字我就觉得头疼了
想不到要投资房地产也是不简单
要了解很多很多的东西
谢谢分享

Mr.Business

Duty Setem是要贴啦，记录应该是没有。不然政府部门不是有很多文件要收？？？

cyc6211

原帖由 kitkatlow 于 11-9-2008 03:01 PM 发表


关税局的操作我有一点认识，逃税的人多不胜数，他们都只会抓一些较大的鱼。
就好象用翻版会被抓，但如果你只是住家一台电脑，就算有人举报当局也懒的理会。

而且，如果我把房子租给A，A 每个月付租金。
要是 ...

簽租約時，不是要去关税局蓋章(印花稅)RM30+RM10=RM40---2份。
那他們不是就已經有記錄了 ????

kitkatlow

其实，就算政府有保存一份 租约又能怎样？
根本没有一个部门去处理计算，看那个业主的租金没有缴税。
一般上房子的租金很多都是给现金的，没有黑白证明。
屋主说 ：哦，那个租客当年没有给租。
难道又要经过了那个一个部门去要求银行提供当年的银行过账记录？
要是租户是现金提交而不是银行过账，那么怎么查？
通过警方寻找当年的租客出来作证？那么租客的供词又有什么证据证明呢？


就算租客是公司，所交付的租金有在公司帐目里列入营运成本。对，关税局是可以查到。
但，这一切都没有放入电脑，要查，就必须人手一个个翻查，要核对租客A 缴付的租金有没有被业主呈报。
一般业主都不止一个产业，比如两栋店屋，三层就一共六个租客。就一共要查六间公司的帐目。
你以为关税局很得空咩？
有看过公司会计报告的人都知道是多么的复杂。搞不好要花上好几个小时甚至一天。
至今好像没有听说过关税局会针对租金税收而采取行动的。

我的个人理解，除非你逃的税很多，是五六位数。
因为关税局的调查对象都是花费跟收入很不平衡的纳税人或公司。
又或者你得罪政府，比如当上了行动党领袖天天骂政府，又或者开公司跟首相的儿子抢生意。
不然，别担心。他们的效率没那么高。不得空去理你这些芝麻绿豆。

[ 本帖最后由 kitkatlow 于 11-9-2008 05:33 PM 编辑 ]

kitkatlow

原帖由 cyc6211 于 11-9-2008 05:15 PM 发表

簽租約時，不是要去关税局蓋章(印花稅)RM30+RM10=RM40---2份。
那他們不是就已經有記錄了 ????

他们没有备份，只是盖章而已。

Kenger

原帖由 kitkatlow 于 11-9-2008 05:22 PM 发表
我的个人理解，除非你逃的税很多，是五六位数。
因为关税局的调查对象都是花费跟收入很不平衡的纳税人或公司。
又或者你得罪政府，比如当上了行动党领袖天天骂政府，又或者开公司跟首相的儿子抢生意。
不然，别担心。他们的效率没那么高。不得空去理你这些芝麻绿豆。

我不管！以后如果我有幸成为第一个被罚款的芝麻绿豆，我找你算帐。

kitkatlow

原帖由 Kenger 于 11-9-2008 05:46 PM 发表


我不管！以后如果我有幸成为第一个被罚款的芝麻绿豆，我找你算帐。

会被关税局找上门的，你肯定不会是芝麻绿豆而是大富大贵了。
你什么时候听说过那一个月入三五七千的sales 或打工仔被关税局找上门的？
记得请吃。

祥华

缴税是良好公民的责任。诚实、正确地报税（租金必需报税的收入之一）是纳税人的义务。（道德教育老师？ ）
管我们缴税的叫内陆税收局（不是关税局，关税局是管Sales Tax, Service Tax,走私的）。
投资房地产确实可以很复杂，甚至有人认为投资房地产比起投资股票、信托基金更加需要知识及良好规划。（有无夸张点 ）
如果投资是为了增加财富，却为了增加财富、减低成本，选择逃税（租金），会不会像承包商为了赚取暴利而偷工减料。其中的风险及影响，大至“死人榻楼“，或“屋漏购塞”，身心如何安宁？
况且，有租金收入，需要报税，不代表会中Tax。

祥华

如何计算租金收入的应缴税务呢？
收到的租金 （Rental Income)
减可扣除开销( 如 Quit Rent, Assesment, Repairs)
减可扣除开销( Mortgage Interest）
== Net Rental Income ===> Statutory Income
然后。。。。 Statutory Income x tax rate = 需缴所得税
如果Statutory Income 是 Negative，不必缴税。

Mr.Business

你的回应刚好跟我设想的一样。。。

回到你的主题吧。你的第一楼是想证明什么呢？如果贷款投资房产，而低利息不是主要考量，那主要考量什么呢？

祥华

举例：你的一间屋子年收租RM6000，减去当年的可扣除开销（包括贷款的年利息）RM7000后，你是无需缴税的（需要呈报）。RM6000就是你的“Disposable Income"，喜欢如何用钱、烧钱内陆税收局也拿你没符。
若你的可扣税开销是RM4000，RM6000 - RM4000 = RM2000 Net Rental Income。假设你的Tax Rate 15%，中Tax RM2000x 15% = RM300。就是RM300给了政府去做“Satu Lagi Projek Kerajaan Barisan Nasional" ，另外RM5700自己袋袋平安。

祥华

曾经有个人，单单年租金收入是RM150,000。他的财务规划就是“逃税”（因为没有遇到像我们酱全面的理财师 ，走了歪路）
因为照他的理解，RM150,000 x 28% = RM42,000 必需贡献“Satu Lagi Projek Kerajaan Barisan Nasiona"。所以就选择不报（看官，不要以为只是罚款或Kopi-O了事，我见过因为好多年前“逃”了数十万今天却需赔上全部财产及生意的倒霉人）。他选择偷偷摸摸、提心吊胆地用它的每年的RM150,000。
这种提心吊胆的日子很折磨，他遇到贵人，帮他做了一次理财手术（全面的理财规划，过程复杂，“商业秘密” ），结果是他每年的租金曝光（呈报租金收入），因为租金收入诚实呈报后的税务是他想象的10%。

难以置信，税务规划的名言：1+1 不等于2

祥华

若其他条件T& C相同，6%年率vs 5% 年率，首选当然是较低的5%。
一楼的例子要说明的是：

有足够的现金、可以不必贷款，但选择了FlexiLoan，用RM200k存款来达到0%利息的，他的投资回酬率比不上
拿Flexi Loan，但如果有更好的利率或回酬，把本来可用来达到"0%利息”的RM200k投资、储蓄在他处。
其中的关键因素是因为税务的影响。
同样的理由，如果有一个人，有足够的现金、不必贷款，投资回酬率比不上借多多，然后把剩余的钱拿去投资会取得更高的回酬率（即使投资的回酬与贷款利率相同，这太学术性了，有人看到数字会看不下去 ）
注意：回酬率是收入除于所投下的资金；同样资金，收入越高，或同样收入、资金越低表示越高的回酬率。
话所回来，除了应该考虑零利息，也应该考虑税务、也该单考虑回酬率，也应该考虑高Leverage借贷的风险，也应该考虑。。。。
所以说，零利息不应该是唯一的考量。

[ 本帖最后由 祥华 于 11-9-2008 07:47 PM 编辑 ]

Kenger

请问选择1的(A)税后租金收入是如何计算呢？谢谢你。

祥华

A
RM16,000 - (RM16,000 - 11933) x 27%
= RM16,000 (租金） - RM1098（缴税）
= RM14,904
选择（1）的A数大过选择（2）。

kitkatlow

原帖由 祥华 于 12-9-2008 10:28 AM 发表
A
RM16,000 - (RM16,000 - 11933) x 27%
= RM16,000 (租金） - RM1098（缴税）
= RM14,904
选择（1）的A数大过选择（2）。

问题是，你的租金，在税前已经缴付了11k 的利息，只剩下 4k。
你的收入，在扣除了 1k 的 税务之后，又何来的 14k 呢？

举例：

我公司营业额一年是一千万，当中七百万是成本，净赚三百万。
同时，我必须缴付 33%，就是 一共一百万 的税务。

那么，我的税后收入，怎么会是 一千万 减 一百万  等于 九百万 呢？

[ 本帖最后由 kitkatlow 于 12-9-2008 10:38 AM 编辑 ]

Mr.Business

选择2的回报是省下房屋贷款利息6％。请注意，这6%的回报是无风险的。

而选择1的回报是假设投资报酬率5%。我认为5%的回报假设是不客观的，因为投资是有风险的。因此你应该用无风险的投资回报来作为假设，在这例子我认为FD的3.7%才是合理的无风险回报。