中型茶飯模擬投資研究

el/leepy

LZ, 还有你说的RM350k, 租金RM3800的..
可以考虑啊.. 为什么不买下来??

P/S: LZ, 你本身是做什么的呢? 产业顾问吗??

kitkatlow

在有足夠的網友參與研究上述四個產業后，我會舉出另外幾個實例出來研究。

danny83

原帖由 kitkatlow 于 12-8-2008 07:56 AM 发表
不是。

我無法用短短幾段字把整個情形百分百說完出來。
1 的確較穩，但3 卻也不差。

1. 2500 x 4 = 10 000 方尺，賣 1.05mil。
就是說一方尺 105 塊，而且有裝修，這實在是太便宜了。
2500 方尺租金 1500， ...

说到不知道为何只能出租给23线的租客，突发奇想想到了times square.
离一离题，为何那一带的shopping mall的生意这么好，唯独times square 做不起呢？
有好一些谣言， 但是很想听听kitkat大大的意见。
是不是房地产上的问题， 还是已经超出了呢？
谢谢大大。。。

多利

我觉得时代广场的人流和生意量都比2、3年前好多了。
所谓的做不起是指5楼以上的店铺，1楼到4楼的人流算不错。
小弟的浅见，有错漏请各位指教。

kitkatlow

danny 仔，

time square 的現象，很多人都有各種不同的看法，包括地點，管理等。
我倒想先聽聽你的“謠言”，可否分享？

pipi88

以上的案例可以放地点吗？比如在 ampang, kota kemuning, damansara perdana....等等。。。

这样会比较容易分析那边的情况。。。

danny83

没问题。。。首先是风水的问题， 这个小弟完全不会， 无从考究。。。

2。 是管理层的问题， 是说他们一开始很lanc, 当一些大型garments公司如Padxni等要与他们商量降低租价， 也没有商量的余地。 所以如今我们完全看不到这些公司有设置分店在这购物商场。而改走小型的租客。
而7-11也好像有好几间， 我认为是租不出去的现象。

3。位置的问题？位置不适合，离开其他购物商场有一段距离，人们不愿意走这么远。

4。 供过于求？太多购物商场，顾客不足够。

纯属谣言，如有雷同，纯属巧合。

pipi88

还有，附近有外劳＋工厂吗？？

就算多高尚的地点，有了外劳在那边溜达，要好生意都难。。

nehooi05

我在mall里上班
我想说二句
以前问过我老板为何有些mall很好走，人很多，生意不错
她说租户很重要，人们去mall多数是想买些东西才去，
布置也很重要，高贵华丽的mall进去走2圈不买东西也爽
最后就是food count更重要（我上班的地方）
去mall shoping肚子饿，又没有好地方吃:@
下次不来啦

kitkatlow

地點我打算遲些宣布，希望大家能不理會地點的觀點下做出看法，不想大家現入為主過分主觀。。。比如 usj 就一定不錯，sungai buluh 就很山笆。。。這是大家都有的眼光，包括我，很難避免。

danny 仔，
你的那些不是什么內幕啦。。。大家都懂了。。。我還以為你說背后什么財團有什么陰謀，還是哪里鬧鬼，哪里被什么風水陣叉住。。。

說到mall，kl 一帶都有幾個不可思議的，比如 damansara perdana 某個叫 tropic 的，簡直是人間慘劇。。。
近來一直打廣告的什么 牛車水，搞到怎么了？

danny83

原帖由 kitkatlow 于 13-8-2008 02:23 PM 发表
danny 仔，
你的那些不是什么內幕啦。。。大家都懂了。。。我還以為你說背后什么財團有什么陰謀，還是哪里鬧鬼，哪里被什么風水陣叉住。。。

說到mall，kl 一帶都有幾個不可思議的，比如 damansara perdana 某個叫 tropic 的，簡直是人間慘劇。。。
近來一直打廣告的什么 牛車水，搞到怎么了

哈哈。。。 我说是谣言， 不是内幕。。。原来是事实。
如果要说闹鬼风水就跑去恐怖鬼话了。。。

哇。。。很有兴趣。。。可以告知小弟多一点吗？
还是应该开另一个贴，不然这里就rojak rojak了。。。

多利

我有亲戚在牛车水开店，生意。。。。。。

probank79

总算可以让小弟发表一点看法。
1。时代广场有很多7-11不是因为没人租。有一位大大可以肯定他的理由。
2。牛车水给很多人做marketing的话。我想早就倒了。别看小他们的功力。我有个顾客之前在那里买了13间。现在慢慢租出去了。
3。kitkat 大大的楼盘我也看好第一和三。理由一样。其实最近我也在研究ＤＥＳＡ　ＰＡＮＤＡＮ　的市场。９０％马来人。如果建一座ｓｏｈｏ　的话。７００ｓｆ　卖３００ｋ。　大大认为如何？

kitkatlow

1. 如果人潮夠的話，搞不好time square 會有三兩間 McD 呢。
3. desa 雖然靠近市中心，但馬來區是死穴，450 psf 的房子恐怕沒看頭。
除非你在發展商頭銜處掛上 YTL 或 IGB 等的名字。
keramat 就有一個好例子。

el/leepy

原帖由 probank79 于 13-8-2008 11:14 PM 发表
1。时代广场有很多7-11不是因为没人租。有一位大大可以肯定他的理由。
2。牛车水给很多人做marketing的话。我想早就倒了。别看小他们的功力。我有个顾客之前在那里买了13间。现在慢慢租出去了。
3。kitkat 大大的楼盘我也看好第一和三。理由一样。其实最近我也在研究ＤＥＳＡ　ＰＡＮＤＡＮ　的市场。９０％马来人。如果建一座ｓｏｈｏ　的话。７００ｓｆ　卖３００ｋ。　大大认为如何？

1. 你说time square有很多7仔不是因为没人租, 那是因为什么呢??
2. 这整句我不是很明白...

对不起, 我的catch up能力比较差.. 所以一直打烂砂锅问到底..

hancom

原帖由 kitkatlow 于 8-8-2008 07:18 PM 发表
2. 三層樓，業主沒什么打理，有點破爛但不嚴重。
租金分別是 3000 1500 1000。
市價 950k，銀行估價1 mil 現賣 750k。
缺點：lease hold，單位缺乏維修，需花十多千維修不然萬一空置較難出租。擁有空間可建多一層，建筑費80k 之后額外租金1500。
優點：投資額低，租金回籌高

我觉得第二项的不错。按照资料来看，只需花多80k就扩建，然后出租就可以有额外的1500元租金入袋。而且他现在的市价是无装修的市价。经过装修扩建多一层后，潜在价值又不一样了。

kitkatlow

好像沒有人考慮第四個。

第四個今年年頭我offer 買入，720k，但業主在最后一分鐘說不賣了。
我曾為此肚爛了好一陣子。
上個禮拜我去看，看到有人裝修樓上三層，應該是賣了給別人。

根據估計，市價在短短的半年里，大概漲了越150k。因為同一個地區年頭都只是叫價1.1 mil，現在最便宜都1.2mil 了。

地方，叫做 cheras taman segar。

pipi88

最近帮我老板在TTDI买了一间1800， 3房式公寓。

价钱，８２５千！！    屋主只肯减价25千。其他的ｕｎｉｔ，低两层的，才卖６００多千。但是老板喜欢golf view,所以就买这一间．．．

我和那个ＡＧＥＮＴ谈，她讲这种ｇｏｌｆ　ｖｉｅｗ　的属于ｐｒｅｍｉｕｍ　ｕｎｉｔ，　就算有钱，只有那些ｄａｔｕｋ　ｄａｔｉｎ　才可以预购。

这个公寓４年前ｌａｕｎｃｈｉｎｇ低价５５０千，每层加五千。

我老板拿在２１楼，５５０＋　１５ｘ５（７楼算起）＋２０　ｆｏｒ　ｐｒｅｍｉｕｍ　ｕｎｉｔ　＝６４５　千本钱。

现在卖８２５　－６４５　＝　１８０　ｇｒｏｓｓ　ｐｒｏｆｉｔ

扣除了利息，其他费用，估计屋主赚了１００千左右。。。

[ 本帖最后由 pipi88 于 14-8-2008 01:43 PM 编辑 ]

probank79

不知道大大还有那里有类似的楼盘。我有买家。
本人觉得。接着的产业因该会有上升的趋势。虽然现在是买家的市场。不过在成本上升的扶持下。一些有能力与见解的投资者，应该会等迟些再放手。我想未来要买百万以下又的好地点的3层店屋，因该是梦想了。

关于牛车水。我觉得能够化腐朽为神奇，把没有人去的地方，让那么多人曾经有一个梦想会旺起来。真的是个能者。好像MONT KIARA 的SUNRISE。只是牛车水没有那么幸运。

probank79

很多地方赚100千只是牛刀小试。我有一个顾客转手一百万都不要买。ps. 店。