槟城房地产投资

froggie777

jeffanb 发表于 14-5-2014 05:40 PM
不清楚这个计划，对不起。

Jeff大哥，
would like to ask for your advise. Nowadays with LMC ruling by Pg Govt, if i want to invest in property and holding power 5yrs, what would be a good project to invest in? be it new project or subsale?

senarsenal92

请问槟城房产（condo）还值得投资吗？价钱这么高（例：RM550k-RM600k），租金回报才RM1200-RM1600. 算起来一年回酬2.6%到3.2%，比FD还低，而且还没扣除monthly maintenance fee

dogdogman

emilybeautyshop 发表于 12-5-2014 04:04 PM
13. 避免直接在car park上面那一层的单位

这个是什么原因呢？

車聲。汽車廢氣也容易進入屋子。
還有，不要買靠近電梯的，那個電梯“叮叮聲”，夠你受了。

jeffanb

senarsenal92 发表于 15-5-2014 10:41 AM
请问槟城房产（condo）还值得投资吗？价钱这么高（例：RM550k-RM600k），租金回报才RM1200-RM1600. 算起来一 ...

租金回酬依个别产业的条件和需求而定，不一定五六百千的房产就只能出租RM1200-RM1600而已。不过基本上我同意rental Yield是越来越低了，和高屋价不成正比。和四五年前的租金比较的话，其实没什么大改变， 不过房价就上升了》40%。高租金的产业都靠expatriate或外地高层人士来支撑，不过这些人的数目也许没有特别的增长。

现在入场是的确有点晚了，不过也不代表就完全不能投资， 重点是：

1）长远投资计划。历史数据证明长远下来房产的价钱还是上升的；
2）投资在好的房产，如地点，综合型计划等等。这些房产有出租需求或市场，租金怎么说都能cover一部分的贷款；

jeffanb

myhp 发表于 14-5-2014 11:32 PM
Jeff 大哥，请问Taman Sri Nibong 双层拍屋１.１８Ｍ　买得过吗？屋有装修。。买来自住的。谢谢！

Taman Sri Nibong的双层排屋有怎么贵吗？是角头间吗？

jeffanb

froggie777 发表于 15-5-2014 08:10 AM
Jeff大哥，
would like to ask for your advise. Nowadays with LMC ruling by Pg Govt, if i want to i ...

如果符合资格的话，最好的选择当然是申请政府的中廉屋计划，价格比公开市场低很多。

jeffanb

dodojinan 发表于 14-5-2014 08:52 PM
能否帮助分析一下Setia Pearl Island和Sunway Cassia，两个项目优劣！那个项目更有升值潜力！
    就屋子 ...

我是觉得大同小异。地点SPI可能好些，毕竟Cassia左近“现阶段”还蛮hulu的。Sunway Cassia应该是没有Gated & Guarded 的，不过有绿地。

myhp

jeffanb 发表于 15-5-2014 12:22 PM
Taman Sri Nibong的双层排屋有怎么贵吗？是角头间吗？

不是角头间的。不过屋宽有２４尺的。屋龄有１５年，是那区最新的ｐｈａｓｅ.要价到1.18M 的。

dodojinan

jeffanb :

   能帮助分析一下Setia Pearl Island和Sunway Cassia，两个项目优劣！那个项目更有升值潜力！
    就屋子本身，感觉差不多，都是FREEHOLD，地都是20*70左右，都是三层，都是两家大公司的项目，屋子质量本省肯定没问题，一个在机场前面，一个在机场后面，都是新屋子。

YoyoMonkey

jeffanb 发表于 14-5-2014 03:23 PM
的确，所以我说车贷利息是“死”的，并不像房贷一般是以principal 的daily rest来计算，房贷是还princi ...

很好的分析。我受教了！

jklim

jeffanb :

Batu Ferringhi Eden Seaview 可做投资？网上看可出租1200~1500. 很多租给外国人因为uplands school 就在隔壁. Mah Sing project complete 可以带来capital appreciation?

dodojinan

jeffanb :
     你好！想请教关于公寓投资的问题，请指点：
      1、看报纸上去年屋子销售的资料，说2009年开始，槟城每年成交都是3万多套，但是由于政府打房政策，导致2013年降低到了2万多套，近五年累计成交了15万套，这么大的销售量，槟城就这么100多万人，有这个消化能力吗？ 而且好多都是公寓项目。
     2、最近咨询差不多5位中介朋友，他们讲，月租金超过2500元的公寓出租，基本是租给外国人，特别是3500元以上的公寓，基本100巴仙要租给外国人。槟城有那么多外国人吗？
     3、 最近没事，顺便到几个新的公寓项目转了转（都是屋主已经拿到锁匙的项目），发现入住率很是低（估计不超过10%），屋主开始装修的也很少（估计不超过20%），难道90巴仙的屋主，都在等着起价，然后击鼓传花，卖给下一个上钩的屋主，下一个屋主再起价卖给下一个上钩的屋主（最好是外国人）。。。。！这是不是就是公寓严重过剩征兆，也就说我们通常说的“ 鬼城” 先兆！
     转的几个项目：
     1、The Light Linear、The Light Collection；
     2、Surin Condominium；
     3、Elit Heights @ Bayan City。
   

   

dodojinan

jeffanb :
   看到你推荐Dedaun Bandar Cassia还不错，顺便去看了看。
   请教如下项目，多少钱入手，你认为当前比较合适。
   
   Bungalow Land
   Freehold
   Land Area: 6000 sq. ft.
   Built-Up: 3,600 sq. ft.
   原单位。

jeffanb

dodojinan 发表于 16-5-2014 01:15 PM
jeffanb :
     你好！想请教关于公寓投资的问题，请指点：
      1、看报纸上去年屋子销售的资料，说200 ...

jeffanb :
      你好！想请教关于公寓投资的问题，请指点：
      1、看报纸上去年屋子销售的资料，说2009年开始，槟城每年成交都是3万多套，但是由于政府打房政策，导致2013年降低到了2万多套，近五年累计成交了15万套，这么大的销售量，槟城就这么100多万人，有这个消化能力吗？ 而且好多都是公寓项目。
     2、最近咨询差不多5位中介朋友，他们讲，月租金超过2500元的公寓出租，基本是租给外国人，特别是3500元以上的公寓，基本100巴仙要租给外国人。槟城有那么多外国人吗？
     3、 最近没事，顺便到几个新的公寓项目转了转（都是屋主已经拿到锁匙的项目），发现入住率很是低（估计不超过10%），屋主开始装修的也很少（估计不超过20%），难道90巴仙的屋主，都在等着起价，然后击鼓传花，卖给下一个上钩的屋主，下一个屋主再起价卖给下一个上钩的屋主（最好是外国人）。。。。！这是不是就是公寓严重过剩征兆，也就说我们通常说的“ 鬼城” 先兆！
     转的几个项目：
     1、The Light Linear、The Light Collection；
     2、Surin Condominium；
     3、Elit Heights @ Bayan City。



1. 交易量下降，不过交易价持平，整体来看价格还是上升的。买房产的不只是第一次买房者而已，还有要小屋换大屋的，投资的，买给儿女的，度假屋等等。所以就算槟城人才一百六十多万，整个买卖圈子还是可以自我维持的。

2. 没错，我之前也提过，槟岛外国人的圈子和人口就怎么多。所以如果要投资在高价房产（》600k）， 一定要瞄准外国人聚集的区域，如gurney， Tg Tokong， Queensbay 等等。其他如metro east， The Light， Penang Times Square，Tg Bungah， Batu Ferringhi等等 也是有潜力和市场的。如果你买了Air Itam， SgAra， Relau的高价房产，要找租客是有挑战的。

3. 这是需要时间的。Baystar，Bayswater，summerplace和Platino刚OC的时候也是这样。 The Light Linear 和 Collection大部分都是上层投资者和IJM员工购买，这些人资金充足，当初买价低，他们根本不急着卖，甚至也不想出租。你要买的话就需要给高的价钱。Surin和elit height就大多数是本地中上级的买家用来投资的，先吊高来卖，卖不出的话就暂时出租，租不到好价钱的话就减租，再不行就想办法自己住。而在这个过程中，慢慢的有些单位就会被自主的买家购买，有一些租出去，有些买家决定自住，剩下些屋主有子弹的，单位还在继续空着。越高价的房产，如super condo， 空置率也就更高。现在看baystar， Bayswater， summerplace，platino等等其实空置率是由改善的。

bcheng

dodojinan 发表于 16-5-2014 01:15 PM
jeffanb :
     你好！想请教关于公寓投资的问题，请指点：
      1、看报纸上去年屋子销售的资料，说200 ...

槟城公寓新project购买者的比例，大约70%是投资者（包括flipper），30%或以下是home buyers。
不过这个也看project，比如IJM project可以说几乎90%是投资者，尤其前几年的热潮IJM是卖给internal investors甚至要找外劳排队购买，基本上都是投资者。

这种现象就会造成公寓OC后1-2年内很多空闲的单位，然后转二手后occupancy才慢慢提高。
sub sales来说home buyers的比例居多（因为要住了所以买，来不及等project）

打个比如Oasis Condo，OC接近2年了，二手市场购买的大多是自住用途，现在已入住大概30%，装修中大概10%，估计明年入住率将提高到50-60%。
Surin Block B OC一年多了，入住率开始稳定（比较多是租客），Block A刚刚OC，occupancy = 0。

IJM的The Light投资者大多数是等appreciation，有些甚至不急出租。一来比较难出租（construction声杂灰层多，外国租客不大喜欢；而且竞争Platino, Bayswater, Pearl Regency, Light Linear, Collection），二来懒得装修，反正空的单位增值了就卖了，简单。

Elit Height这个项目大多数是Factory的人投资（当然也有其他投资者），所以holding power比较低。
由于近期One World assessment issue，transaction受到影响。目前就有些屋主就急于出售。最近看到的1465sf, 660k急售 （450psf）。
其实目前入场机会还满多。
估计Elit Height也要两年入住率才会开始提升（跟One World差不多）

再来Super condo和luxurious condo就不必说了，很多都是买来投资和Holiday Home，久久住一次..

bcheng

senarsenal92 发表于 15-5-2014 10:41 AM
请问槟城房产（condo）还值得投资吗？价钱这么高（例：RM550k-RM600k），租金回报才RM1200-RM1600. 算起来一 ...

投资最重要买地点，选好地点容易出租/出售，宁愿买贵一点（或小间一点）。
二来找附近有future development的。
Eg, Light Linear价钱一直涨因为旁边project phase by phase建，每个launching price都比前一个高。甚至附近的Platino和Bayswater也受影响。
Bayswater是传奇，旁边建E-gate, Platino, Pearl Regency, Vertiq, Light Point, linear, collection，每个新project complete他的价钱就刷新。

换个例子The Spring，虽然没swimming pool，不过建完spring建summer place，然后maritime，然后附近还有几块地等着建，所以也是hosei了。

再换个例子Quayside目前行情1000psf，旁边new phase Andaman就喊1400-1700psf，然后就填土新project不必看也至少1800-2000psf，慢慢刷价钱。

不过Future developement不一定要是其他project，更好的是Amenities and mall，LRT，college，学校等等。看Alma就可以了。Elit的Jusco当初也骗了好多人买。

Rental Yield来说其实是拿来waive部分mortgage的，槟城都是3%了，你可以当作像股票的Dividend bonus，减轻负担。
换个角度看，appreciation 10-20% p.a.快过你的mortgage 4.2%。
Yield是based on购买价，rental会起，买了过5年看回rental yield，就不止3-4%了，所以投资还是看长期。

condomx

bcheng 发表于 18-5-2014 01:15 AM
投资最重要买地点，选好地点容易出租/出售，宁愿买贵一点（或小间一点）。
二来找附近有future developm ...

Appreciation 10%-20% p.a. 看能持续多久,槟城房产尤其是公寓,已经和当地人的收入严重脱节了

槟岛不是小新,虽然地是有限,不过居民收入是有限的,单靠旅游业,医院,电子厂和一些华商,槟岛月收入过10k的人究竟有多少呢?

500-600psf的公寓究竟多少槟岛人住得起呢? Laptop的下滑,平板和智能手机的崛起对槟岛不是个好事哦

dodojinan

同意楼上CONDOMX的观点，我觉得槟岛的CONDO价格，确实已经和槟岛人的收入严重脱钩，售价已经严重脱离了租金，已经在严重违背经济规律，在完全靠发展商新项目虚高售价、投资客跟风起价。
原因：

1、槟岛虽然说已经地不多了，这只是相对而已，只是和北海、大山脚那边比，地确实比较少了，少的只是可以大面积连片开发的净地（不需要拆旧房子）；
2、想想新加坡、香港，我们、日本东京、中国上海，我们的地还多的是，而且是多的不可想想！
3、槟岛的房价无法像新加坡、香港、东京、上海，那样高速持续上涨到2000-3000块一尺，因为我们仅仅100多万人，而且没有全球有竞争力的支柱产业；
       新加坡，国民600多万，外国人200多万，外劳500多万，全球金融中心，仅仅银行就1万多家，国际航运和大宗贸易中心！可以轻松 吸引全球买家。想想我们槟城有啥啊？  就靠吸引几个退休的外国老头老太太，他们会买房吗？他们需要买房子吗？
      这几年，外国人确实买了不少房子，特别是新加坡人、香港人、台湾人、中国人，他们都是见利就收的！
      10年一个周期的经济危机，就在眼前，1997-2007-2017，这些投资客还会坚守我们的房子吗？

condomx

dodojinan 发表于 18-5-2014 08:57 AM
同意楼上CONDOMX的观点，我觉得槟岛的CONDO价格，确实已经和槟岛人的收入严重脱钩，售价已经严重脱离了租金 ...

观察当地人收入最简单的方法是看看附近购物中心里的名牌货商店,单单看那些店,就知道槟岛人的收入和消费与kl还有一定的距离

在kl,别说月入10k,就算是月入20k的人都不在少数

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