槟城房地产投资

bcheng

jeffanb 发表于 8-5-2014 01:20 PM
分享一下我个人选择高楼房产单位的标准 （只供参考）：

1. 地点沿海一区，或成熟点如georgetown，pula ...

很好的参考~
买屋时想好如何卖，无论行情如何都比较容易出货。

补充
9. 有两个车位；车位越近单位入口越好；
现在很多公寓车位back to back，如果加钱可以换side by side会更好。

其他分享
1. 避免一楼或二楼的单位，当OC很多人装修时，工人洗cement容易造成pump阻塞，到时就淹水了。
2. 别买在facility floor下一层 （尤其有水池/jacuzzi的facility floor）
3. 避免单位有4的号码，比较难卖。
4. 尽量不要贪便宜买小发展商的project，虽然比较便宜，先看回发展商之前track record看手工和诚信如何。
5. 避免单位“冲路”，家里有老人家的不大喜欢。

bcheng

chengcheewei 发表于 5-5-2014 11:10 AM
Hi Jeff,

她们说700sqf 到900sqf 是soho unit, 只有1000sqf above 是normal units。 价钱600 to700 ps ...

更新下，Maritime银行估价fair price 700psf，最高750psf，市场开价750-800psf (海景）。
Management透露Starbucks, Subway, 7-11, KFC已经确定进入，旁边McD已开张。

隔壁是高级Church（建筑中，速度很快），据说有badminton court等facilities。。
Maritime设计不适合做住宅用途，商业soho还可以，尤其常上Bayan Lepas/北海和GeorgeTown两边跑的话地点不错。

商业来说location wise暂时还需要等几年，附近Light Industry比较多，银行律师楼有距离。
leasehold 800psf的话倒不如拿218 Macalister 950psf，对面Ecoworld还有地作未来发展计划。

jeffanb

jeffanb 发表于 2-5-2014 10:50 PM
batu uban villaris/sanctuary附近将会有三栋楼的公寓计划。是freehold，residential title。发展商warisan ...

根据bcheng的消息，The Curve的地皮已经卖给Asia Green了。

jeffanb

PE Land在Batu Kawan的Premium Retail Outlet已经提出计划申请了， 119间一和二楼的店铺，规模不小。

mingock

Jeff大哥
如果是你，会怎么做？

净收入：3500
汽车贷款月供：800 （5年）
廉价屋月供：200 （10年）
现金：50k

1。把车一次过填完，给不起槟岛二手屋头期，只好找北海的低头期的新房产，如Tambun。
2。找槟岛低价的二手apartment，200－300k。
3。卖掉廉价屋来给头期。  

jeffanb

mingock 发表于 13-5-2014 09:00 PM
Jeff大哥
如果是你，会怎么做？

1. 汽车是贬值的物品，不应用现金来购买。况且车贷利息比房贷低，应该继续贷款。总之不值得因为汽车而牺牲或绑死了可以用来投资的现金。有些人可能不同意，不过我对车贷的看法是拉越长，越好，如九年。因为和房贷不同，车贷利息是死的，而房贷的利息是直接从principal算（daily rest interest）。车贷供长点虽然需要给多利息，不过因为利息比房贷低，如果现金可能拿来填补房贷或别种投资，回酬可能更高。

2. 廉屋不该卖，你再也不能用同样的价钱买回来了，让它继续升值。

3. 用手上的现金来投资你负担范围内的房产是较好的选择。

darienong

jeffanb 发表于 14-5-2014 12:40 PM
1. 汽车是贬值的物品，不应用现金来购买。况且车贷利息比房贷低，应该继续贷款。总之不值得因为汽车而牺牲 ...

车贷利息应该会比房贷高的！比如说车贷3% （其实是3%Flat rate, 跟房贷的Effective rate不同），借100千，供期7年，每个月还RM1440.48。算一算，换成跟房贷的算法，利息是大约4.90%，这比很多现有的房贷利息还高！

jeffanb

darienong 发表于 14-5-2014 02:53 PM
车贷利息应该会比房贷高的！比如说车贷3% （其实是3%Flat rate, 跟房贷的Effective rate不同），借100千， ...

的确，所以我说车贷利息是“死”的，并不像房贷一般是以principal 的daily rest来计算，房贷是还principal越多，interest越低。其实以100k的车贷款来看，3%，其实每月的利息是RM250，其他的～RM1600是车本身的principal payment。

就是因为汽车是贬值的，而利息是“死”的，我觉得并不值得要尽快供完。用一样的例子，100k的车贷，3%利息：

1. 供期五年。月installment RM1916.17， 月利息是RM250 包括在内。
2. 供期九年。月installment RM1175.93， 月利息是RM250 包括在内。

第一和第二的例子来看，月利息是一样的，不过供期九年每月你可以少还RM741的principal部分的installment. 而这RM741你是可以拿来支付～RM190k房产的installment （90% loan， 利息BLR-2.4%， 供期35年）。

所以正常情况有现钱的话应该拿来还车期还是买房产的，我觉得我选者后者。别忘了五年内房产还会升值，但车子继续贬值。

还有，如果车贷供期九年是九年，五年内你想要settle还是可以的，而且不用给剩下四年的利息，银行会有回扣。这也比五年供期较flexible。

其实这个车期和房贷的问题我很多年前已经很仔细的研究过了，我的做法还是拉长车贷，钱用来买和供房产。我觉得我的选择是正确的 ：-）

dodojinan

jeffanb ：
    ，SUNWA

jeffanb

jeffanb 发表于 14-5-2014 03:23 PM
的确，所以我说车贷利息是“死”的，并不像房贷一般是以principal 的daily rest来计算，房贷是还princi ...

听起来有点复杂，但“贬值”的东西让银行来一起承受，in the meantime用省下来每月的cash-flow的钱来进行有回酬的投资，如房产。而房产的capital appreciation其实又帮你offset你的车贷利息，甚至车本身的价值和depreciation。

以我本身的经验，我用车贷减下来每月的cash-flow来投资的房产的升值率，远远高过我给的车利息。

dodojinan

jeffanb  :
     你好，新人请教两个问题：
   1、Bayswater,1300尺左右，装修，高楼层，900多千； The Light Linear，1400尺左右，原单位，低楼层，900多千；应该选择哪一间投资，比较划算，帮忙分析一下！
    2、 SUNWAY CASSIA ，排屋， 20*75，三层，3341尺，角头1.19M ，中间单位1.13M, 值得买吗，5-10年有大的升值潜力吗？

darienong

jeffanb 发表于 14-5-2014 03:23 PM
的确，所以我说车贷利息是“死”的，并不像房贷一般是以principal 的daily rest来计算，房贷是还princi ...

谢谢你很详细的说明，其实我也很同意拉长车贷然后另作一些有升值的产业投资这个方案！算算车贷跟房贷的利息，可能只有少许的相差，但是投资房产是会有回酬的。。比如说，车贷4.90%，房贷4.20%， 相差自有0.70%， 但是房产的回酬可以高至10%， 算算还有9.30%赚！！

jeffanb

dodojinan 发表于 14-5-2014 03:34 PM
jeffanb  :
     你好，新人请教两个问题：
   1、Bayswater,1300尺左右，装修，高楼层，900多千； The L ...

Bayswater是1302sf还是1313sf? 两者价钱有相差的，因为1313sf的单位直接面海，价钱较高和硬一些。 装修了多少钱你也没有提到。

不过我应该会选择The Light Linear。 理由是未来The Light Waterfront phaseII 的commercial 是高级综合型发展，肯定比E-gate或Tesco来得好。计划中有酒店，convention centre，购物商场等等，整个The Light Waterfront将会是槟岛其中一个高级的海滨区域，如straits Quay。不过这要等至少五年，成绩会是怎样也是未知数，是个风险。短期内bayswater其实是比较方便的，毕竟metro-east已经很成熟了。所以决定还是在于你自己。

jeffanb

dodojinan 发表于 14-5-2014 03:34 PM
jeffanb  :
     你好，新人请教两个问题：
   1、Bayswater,1300尺左右，装修，高楼层，900多千； The L ...

Sunway Cassia来说，其实只要是槟岛的有地房产，长远的回酬是有一定保证的，Batu Maung也是在第二桥通车后，有潜力的地点。不过有地房产较难出租，租金也不高，这点要考虑在内就是了。

froggie777

Jeff 大哥，你觉得casa residence bukit mertajam 值得投资吗？location好不好，租得出吗？谢谢

jklim

Jeff 大大，请问Eden Seaview batu ferringhi 能投资吗？

jeffanb

froggie777 发表于 14-5-2014 04:55 PM
Jeff 大哥，你觉得casa residence bukit mertajam 值得投资吗？location好不好，租得出吗？谢谢

不清楚这个计划，对不起。

dodojinan

jeffanb 发表于 14-5-2014 03:51 PM
Sunway Cassia来说，其实只要是槟岛的有地房产，长远的回酬是有一定保证的，Batu Maung也是在第二桥通车后 ...

能否帮助分析一下Setia Pearl Island和Sunway Cassia，两个项目优劣！那个项目更有升值潜力！
    就屋子本身，感觉差不多，都是FREEHOLD，地都是20*70左右，都是三层，都是两家大公司的项目，屋子质量本省肯定没问题，一个在机场前面，一个在机场后面，都是新屋子。

mingock

jeffanb 发表于 14-5-2014 03:34 PM
听起来有点复杂，但“贬值”的东西让银行来一起承受，in the meantime用省下来每月的cash-flow的钱来进行 ...

谢谢你详细的分析。但如果想买更好环境的，等五年后肯定更难下手了，不是吗？如果还有车贷，又借不到高loan,填了车又不够头期，很矛盾。

myhp

Jeff 大哥，请问Taman Sri Nibong 双层拍屋１.１８Ｍ　买得过吗？屋有装修。。买来自住的。谢谢！