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siaolee2000

陈总不需要付出任何头期就能取得每个月200的现金流,果然不是盖的

尔齐

原帖由 tan81 于 14-4-2009 01:13 PM 发表
会。如果交易不可以完成，就会亏损印花税和律师费。
不过，印花税也许可以追回，要问才知道。

那个Ａｇｅｎｔ　同意这样的条件。
我的律师也是不相信的。

风险（１）too good to be true。

原帖由 tan81 于 14-4-2009 01:14 PM 发表
补充一句，白纸黑字写下去，签了就不可以反悔。

有些人是不害怕／担心被控告。

原帖由 tan81 于 14-4-2009 01:19 PM 发表
目前这个Ｕｎｉｔ　是有租户的。每个月的房租是ＲＭ１４５０。
估计每个月的开支，包括　Ｍａｉｎｔａｉｎａｎｃｅ　Ｆｅｅｓ　是ＲＭ２００。再扣除每个月额外开支Ｒｍ５０。
净租金大约是ＲＭ１２００。我们借贷 ...

不错得现金流！

刚刚拿你的case分析， 在以下是我的想法／疑问。

１。为什么不随着标准的程序上完成买卖？

２。贷款的有效性可以那么久？ １８月？

３。假如要等候Title 转换的日期， 为什么不find out转换到你们的名下需要多少钱， 然后从Selling Price扣除。 那么就不需要等。

４。太久＂程口金＂半路杀出的可能非常高。 基于你们的buying price， 如果新的买方顾意出１０％超过你的Buying Price 那么。。vendor 就会。。。（如果经济是恢复快）

始终觉得假如是好的现金流， 那么应该完成买卖ASAP。

tan81

这是不正确的。不要误导其他人。
我们是先付钱，要等交易完成，银行过账了，才可以拿回现金。

律师费和Stamp Duty，还是要自己先付的。

暂时还不知道怎么可以做到不需自己付现金，也许和别人借钱？

tan81

信任，还是很重要的。我也不希望要告人。
有一点很关键的地方，我没有说。等交易完成后，我才告诉大家。

也许有些老手已经猜到了，为何我那么有信心。

1。哪里的程序不标准？
2。不知道。等Offer Letter 才知道。18个月不是一定，只是大家同意的一个最长期限。

3。不可以这么做。现在Developer 正在Issue Strata。Owner 也登记了。Developer不会 同意换名字。
4。所以，要保密。知道的，只有你们几个，有变动，我只好追杀你们。要做个名单了。

不过即使知道，也不一定敢要。这么好的东西，当然有一些问题的。只是看谁愿意解决这些问题而已。

最后一点，就是这些问题，所以急不来。

谢谢分享。

ThermoFisher

一个正确的投资决定，就每个月有200块入袋，何来破产。。。

tan81

我的钱，哪里有你的LPI 和PBB 在2个星期涨几块钱那么好赚？

尔齐

回复 361# tan81 的帖子

信任，还是很重要的。我也不希望要告人。

同意，浪费时间和金钱。


有一点很关键的地方，我没有说。等交易完成后，我才告诉大家。

也许有些老手已经猜到了，为何我那么有信心。

很想知道。。我不知道，还是新手！


1。哪里的程序不标准？
3+1

2。不知道。等Offer Letter 才知道。18个月不是一定，只是大家同意的一个最长期限。
我也想知道， banker可以给最长的loan offer period（application validity period）


3。不可以这么做。现在Developer 正在Issue Strata。Owner 也登记了。Developer不会 同意换名字。
i c 已经登记了。freehold？

4。所以，要保密。知道的，只有你们几个，有变动，我只好追杀你们。要做个名单了。
, 我现在有其他的计划。。。所以count me out。


不过即使知道，也不一定敢要。这么好的东西，当然有一些问题的。只是看谁愿意解决这些问题而已。
哇，能人所不能。好样！


最后一点，就是这些问题，所以急不来。
第二步， 开始了吗？


谢谢分享。
not at all.

尔齐

原帖由 tan81 于 14-4-2009 01:19 PM 发表
目前这个Ｕｎｉｔ　是有租户的。每个月的房租是ＲＭ１４５０。
估计每个月的开支，包括　Ｍａｉｎｔａｉｎａｎｃｅ　Ｆｅｅｓ　是ＲＭ２００。再扣除每个月额外开支Ｒｍ５０。
净租金大约是ＲＭ１２００。我们借贷 ...

刚粗野计算借贷ＲＭ２５０Ｋ，３０years，Interest Rate (% pa): ３。３， RM１０９５ per month。

如果BLR 回到６。５％， 需要RM1237。 建议需要分配一些资金成为每月分期付款后备。

just for sharing。

tan81

如果没有听错，3+1 不是规定的程序。其实只要买卖双方同意，可以设定在一定的日期。我们设定的日期，是在Vendor拿到Strata Title，并且通知买方开始的21天内，签署SPA。

为何坚持这点，是因为要在StrataTitle 出了后，才可以进行Land Title Search。这样才可以了解Owner 是否有任何不可以继续交易的问题。根据律师的说辞，现在做SearcH， 没有意义，只会看到Master Title 的资料。

无论如何，我还是会去土地局一趟，多点了解过程。其实我去过一次了，只是没有去到正确的土地局。

3+1 ，通常比较适合有Strata Title的公寓。如果没有Strata title 你在签了SPA 之后，才发现问题，就会花掉不少冤枉钱。我个人认为，等到确认Owner 的清白，才签SPA，才比较正确。而且，这样做，也可以把现金继续保留在身边。当然也有坏处，就是Owner 可能不卖了。这个要看买者如何取舍。我们宁可不要犯错，也不要担心买迟了。巴菲特的原则。  

tan81

谢谢。你的计算应该是准确的。因为我没有从新核对。
我们应该不会把投入的现金：10% 的订金，律师费，Stamp Duty 等费用，
再支出来。所以借贷应该小于RM250K。不过回酬方面，就比率降低了，因为会用到现金。

目前，还没有一个最后的决定。需要等到事情完成了，才可以确认投入的现金数额。

尔齐

原帖由 tan81 于 14-4-2009 11:41 PM 发表
我的钱，哪里有你的LPI 和PBB 在2个星期涨几块钱那么好赚？

恭喜这位温渔夫(ThermoFisher), 投资高人！

PropertyAgent

原帖由 tan81 于 14-4-2009 10:02 AM 发表
看到一个网友询问如何付订金的过程。
我分享一下自己付订金的过程。

首先，我发现很多人都不愿意寻求律师的意见。其实，这些问题，都是免费的。

现在的律师业务，也是竞争很大。服务不好，就可以过当了。
我 ...

我有的时间不多，简短的回答就好了
非常同意你以上所说的，所以 quote 了起来

这笔订金，通常是2% 。千万不要私下付给Owner。比较正确的做法是付给Agent Company，然后把2% Park 在那边。在屋子成交之前，是不应该给屋主任何钱的。
如果屋主已经是债务缠身/破产了，要拿回订金是很难的（他烂命一条）

在决定付订金之前，有很多东西可以先做。首先，就是先谈好在什么情况之下，可以Refund 2% 。
这个很重要。如果签了booking form，表示你同意里面的 T&C
Booking form 里的 T&C 是可以更改的，可以要求自己要的条件

我们双方同意设立在18个月内。如果超过这个期限，房子交收还不可以完成，我有绝对的权力来决定是否要继续该项交易。当然，如果我不愿意继续交易，可以100% Refund 我付过的任何订金。
“可以给最长的loan offer period（application validity period）-  尔齐”
C 银行的贷款有说，如果 loan 在 36 个月里还未完全出钱，就有权利收回有关的 offer（cancel loan）
银行只有在买卖顺利进行下，交屋时才会出完全部的钱；至于其他银行，我就不那么确定

问清楚什么电器和家具是owner 会给的，那么在签 S& 时，就不会出现不一样的 List
为了避免收屋时货不对办，应该写清楚；通常专业的 agent 都会做一个清单给买方

重点是，律师的劝告很重要。我发现许多网友犯下的错误，都是因为没有寻求律师的法律意见。希望大家找到一间好房子，一个好律师。
以前听说和律师聊天，每分钟都要算钱，被误导了
一个好的律师，会不厌其烦的为你解决法律上的疑问
（找律师，要有经验而不大牌的）

原帖由 tan81 于 14-4-2009 09:51 PM 发表
这是不正确的。不要误导其他人。
我们是先付钱，要等交易完成，银行过账了，才可以拿回现金。
律师费和Stamp Duty，还是要自己先付的。
暂时还不知道怎么可以做到不需自己付现金，也许和别 ...

对！买屋子是需要给头期钱的！
不然银行告你欺诈就惨~

陈总向屋主买 RM280k，贷款 RM250k
屋主收到钱后，忽然觉得陈总很帅，就送他 RM20k 现金咯
不是人人这么幸运的

ThermoFisher

我不是什么投资高人，你别被陈总误导了。。。。

siaolee2000

轻轻松松就赚1x万而已，不是很多

尔齐

原帖由 ThermoFisher 于 15-4-2009 08:36 AM 发表
我不是什么投资高人，你别被陈总误导了。。。。

原帖由 siaolee2000 于 15-4-2009 08:51 AM 发表
轻轻松松就赚1x万而已，不是很多

好！

不过， 如果只是说如果。。。。

1x万 赚得 1x万 within a year ==＞ 非常好。

1xx万 赚得 1x万 within a year ==＞ 标准的。

1xxx万 赚得 1x万 within a year ==＞ 没吸引力。

pipi88

原帖由 tan81 于 14-4-2009 01:21 PM 发表
刚刚约见了一个Ａｕｃｔｉｏｎ　的Ａｇｅｎｔ。态度差到

什么资料也没有带来，只是给我Ｌｅａｆｌｅｔ，就叫我Ｒｅｇｉｓｔｅｒ。　
把我当水鱼。。。。:@ :@ :@

以后劝告大家，还是不要打这些粘 ...

你遇到的，应该不是银行appoint  的auction agent。。。

尔齐

原帖由 PropertyAgent 于 15-4-2009 01:49 AM 发表

我们双方同意设立在18个月内。如果超过这个期限，房子交收还不可以完成，我有绝对的权力来决定是否要继续该项交易。当然，如果我不愿意继续交易，可以100% Refund 我付过的任何订金。
“可以给最长的loan offer period（application validity period）-  尔齐”
C 银行的贷款有说，如果 loan 在 36 个月里还未完全出钱，就有权利收回有关的 offer（cancel loan）
银行只有在买卖顺利进行下，交屋时才会出完全部的钱；至于其他银行，我就不那么确定

谢谢， PropertyAgent！

１。36 个月里还未完全出钱。条件是签了loan agreement 或者是只是签了loan offer letter？

２。36 个月里， market 有更好的offer 可以adjust／revise rate 吗？

Mr.Business

tan81兄没有兴趣买新launch的屋子？SP Setia, Mahsing，Sime Darby不是有offer免律师费，免stamp duty，０％interest的购屋计划？买了等OC拿到再卖出去，有考虑吗？

尔齐

原帖由 Mr.Business 于 15-4-2009 01:13 PM 发表
tan81兄没有兴趣买新launch的屋子？SP Setia, Mahsing，Sime Darby不是有offer免律师费，免stamp duty，０％interest的购屋计划？买了等OC拿到再卖出去，有考虑吗？

Mr. B， 请详细说明。

比较行情， ０％interest的购屋计划的价格高过market吗？

Mr.Business

原帖由 明讯7887701 于 6-3-2009 11:09 PM 发表
看来我得到错误讯息。
所以我一直以来都很想去问土地局。
为什么土地局不把这个计算的方程式放在网上。
有没有认识在土地局做工做到退休的官员 ？他们应该很清楚。

以下是HBA解释Leasehold extention and renewal的文章。

...He said the premium charged is based on a formula stipulated in theSelangor Land Rules 1966. For residential areas, the formula is 1/2 x1/100 x land size x market value of property x tenure of lease...

Leasehold renewal demystified
19/10/2002                                                
NST-PROP By Eileen Ng
                                                
MollyTan has been living comfortably in a bungalow in Section 14, PetalingJaya in Selangor for over 40 years and the house holds many happymemories for her and her family. For it was here that Molly grew up,got married and returned to raise her children after she inherited thehouse from her parents.
                                                
However, of late, Molly and her children have become increasingly concerned about the status of the house because they only have 50 years left on the lease. Their worries have been exacerbated by newspaperreports beginning in April this year of the PJ draft local planunveiled by Majlis Perbandaran Petaling Jaya (MPPJ), which heraldchanges for the township.
                                                
The plan has received a lot of flak from affected residents who havenot only questioned the re-zoning of certain areas in PJ for commercialuse, but also the high premiums imposed on those who want to renewtheir leases.
                                                
The issue of lease renewal is a pertinent one for many residents of PJ,who live on leasehold land alienated by the state government beginningin the 1950s, and as such, have only 50 to 60 years left on theirleases. Several of them are now preoccupied with how to renew theirleases and the premium they will have to pay to continue staying intheir homes. Those who want to sell their properties are worried ifthey can find buyers, considering the limited time left on the lease.
                                                
                                                It’s not just individual homeowners who are concerned.
                                                
Developers who see the potential of redeveloping parts of “old” PJ aredeterred by the short life span left on leasehold parcels that wouldotherwise be deemed prime by virtue of their location and profitpotential.
                                                
The limited time left on the lease is also a factor to consider whenseeking bridging- and end-financing for new projects. Will banks extendloans for those who want to buy properties with less than 50 years left?
                                                
                                                The best solution, it appears, would be to apply for an extension of the lease, or renewal if it has expired.
                                                
                                                Extension and renewal
                                                
Petaling District and Land Office land administrator Zoal Azha Yusofsaid the procedures for extending or renewing leases both by developersor individual owners are the same.
                                                
He said theextension of leases is governed by Section 197 of the National LandCode 1965, which stipulates that before applying for an extension, thelease must first be surrendered to the state government.
                                                
Both developers and leasehold property owners have to fill in a formcalled Permohonan Serahbalik dan Mohon Semula Tanah Untuk TujuanMelanjutkan Tempoh Pajakan (application to surrender and re-alienateland to extend lease duration). Those who want their lease extended canopt for either 60 or 99 years.
                                                
Zoal said together with the form,the owner also has to submit to the land office a certified copy of theland title, which can be obtained from the office’s registrationdepartment, a copy of the current year’s quit rent receipt, personaland land particulars, a copy of the latest assessment receipt, twocopies of site plans and a copy of the applicant’s identity card.
                                                
Once the office has received the forms, a settlement officer (SO) willbe sent to the area to check on the land status to ensure that it isused only for the approved purpose.
                                                
“The SO and theplanner will then prepare a report to be incorporated in a draft paperfor approval, which will be forwarded to the state exco through thedistrict officer,” explained Zoal.
                                                
Hesaid the whole process is estimated to take three months, depending onthe number of applications received by the land office. However, theexco might take a longer time to approve the applications as it needsto meet first to look into them.
                                                
Once the land office has received approval from the exco, it willnotify the owner, who will then be required to submit another form,Form 12A, which entails giving back the property to the landadministrator for re-alienation.
                                                
The re-alienation process is subjected to procedures stipulated underthe National Land Code. When the department has receive the Form 12A,it will check to ensure that all the necessary details are in place,for example, whether the latest quit rent had been paid.
                                                
                                                If there are any discrepancies, the application will be rejected and property owners will be informed of the decision.
                                                
If the application is approved, the land office will issue the “Noticethat Land Revenue is Due “ (Form 5A) to the property owner, who willhave to pay the premium within three months of the date of the notice.
                                                
Upon payment of the premium, the land office will get the land titleready and inform the property owner that it is ready for collection. Ifthe owner is unable to pay the premium, the approval for re-alienationis revoked and the application is deemed withdrawn.
                                                
Zoal said the entire surrendering and re-alienating process takes atleast one year due. Hence, he advised property owners to startreapplying for an extension at least two to three years before thelease expires.
                                                
If the lease has expired, property owners will have no choice but toapply for lease renewal using the Permohonan Pemberimilikan Tanah form(Application for Land Re-alienation). The subsequent procedures are thesame as applying for an extension.
                                                
However, Zoal warned that once the lease has expired, the propertyautomatically reverts back to the state government and this allowsanyone to apply for the land.
                                                
                                                “Thus, it is very dangerous to let the lease expire,” he said.
                                                
                                                High premiums
                                                
Zoal conceded that the trouble with the RTPJ1 draft local plan is dueto the fact that residents are upset over the high premium rateimposed. But, he said, the public has to understand that the rate iscalculated based on the current market value of properties in the area.
                                                
He said the premium charged is based on a formula stipulated in theSelangor Land Rules 1966. For residential areas, the formula is 1/2 x1/100 x land size x market value of property x tenure of lease. Forcommercial and industrial properties, the formula is 3/4 x 1/100 xmarket value of property x tenure of lease (see sidebar).
                                                
Hesaid the deciding factor in the formula is the property’s market value.The valuation is done by the Finance Ministry’s Valuation and PropertyServices Department and is based on the latest transaction values inthe area.
                                                
Zoal said some owners who are unable to pay the premium, especiallythose with still some years left on their leases, have withdrawn theirapplications and opted to wait for land values to drop.
                                                
“Some have decided to reapply for extension later but they fail torealise that the rate may rise in tandem with higher property values,”he said.
                                                
He added that owners could appeal to the state government to reduce thepremium, but they would have to pay up the revised amount within threemonths. The revision will be considered on a case-to-case basis andwill be at the discretion of the state government.
                                                
                                                Other variations
                                                
However, Raine & Horne International Zaki + Partners associatedirector James Tan said if the lease is surrendered for re-alienationbefore the term expires, the years remaining on the lease will have tobe forsaken.
                                                
He gave the example of the owner of a 99-year leasehold property whodecides to surrender his lease and apply for re-alienation in 2002although its term only expires on Sept 1, 2022.
                                                
“When theapplication is approved, the clock on the new 99-year lease - if it isapproved for 99 years - will start. Thus, the remaining 20 years on thelease will be forfeited,” he said.
                                                
                                                Tan advised those wanting to renew their leases to do so only when they have 10 years left.
                                                
He said he has also come across other variations of leases. Some peoplehad been given 30, 42, and 66 years by various state governments, whileothers in Sabah and Sarawak had even obtained 999 years!
                                                
At the Selangor Science Park, the developer, the Selangor StateDevelopment Corp (PKNS) is selling a variety of leases for industrialland, such as 30 years at RM17psf, 60 years lease at RM22.50psf and 99years at RM36.50psf.
                                                
“The are some who prefer to pay more for short leases. For example,those in Sg. Buloh new village with 30 years lease are willing to paybetween RM20 to RM30psf, almost close to freehold value,” Tan said.
                                                
He said if a developer wants to develop a parcel with 50 years or lessleft on the lease, it would be more viable to apply to renew the leaseto 99 years in order to attract more buyers.
                                                
                                                Financing options
                                                
Tan said the best time to sell leasehold properties is when there is atleast 50 years left, as anything less than that will affect theproperty value and its saleability.
                                                
But can a personobtain financing to buy such a property? According to sources fromfinancial institutions, the answer is yes. Although the requirementsmay differ from bank to bank, overall, these institutions do not seeany problems.
                                                
A source with a major bank in Malaysia said banks are still willing toextend loans as long as the lease tenure is longer than the loan tenure.
                                                
“For example, if a customer is seeking a 20-year loan against a 50-yearlease, we will approve it. Certain areas in PJ and Jinjang in KualaLumpur have less than 60 years but the owners can still obtain loanswithout difficulty,” said the source.
                                                
The source said even when a property has 25 years left, if a customeris only seeking 50 per cent loan against current market value, and thepay-back tenure is only five years, the loan may still be extendedprovided the bank is comfortable with the customer’s repaymentcapacity, the property has some resale value; and the customer has agood repayment track record.
                                                
An Affin Bank Bhd spokesman said his bank will still accommodatefinancing requests on leasehold properties with 50 years lease andabove, as such properties still command either considerable demand ormarket value on the property market.
                                                
“The housing loan application will be processed and evaluated like anyother housing loan applications. No special requirements are needed,”he said in a faxed reply to PropertyTimes.
                                                
He saidfor the bank, the unexpired lease should not be less than 40 years asthe market demand for such properties will decline. He said if, uponexpiry of the lease, the state government takes back the land thebank’s right as the chargee would be extinguished.
                                                
“Affinbank will then become an unsecured creditor where our availablelegal recourse for remedy is against the borrower(s) or theguarantor(s),” he said.


http://www.hba.org.my/news/2002/1002/leasehold.htm

[ 本帖最后由 Mr.Business 于 15-4-2009 03:32 PM 编辑 ]