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楼主: AAspanky

大马房价会大跌吗?

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发表于 26-8-2015 04:31 AM | 显示全部楼层
本帖最后由 moot 于 26-8-2015 04:34 AM 编辑

有句话叫做『自欺欺人』。 当原产品价格被炒高涨的时候,很多砖家就说什么原料不会跌,然后说一大些蠢话,当泡沫是永久性不会破灭的。

比如说当油棕价格高的时候, 这些人就说世界需求什么的,然后催眠自己说人口增加, 需求增加 。好像科技完全没有进步,油棕可以吃掉先进国家的大豆油种植业。 这问题和80 年代马来西亚的锡矿价格垮掉的问题是一样的.

洋灰很”贵“吗? 在2008 到2014 之间, 马来西亚限制不准外国便宜洋灰入口, 而且政府政治官僚假借名目吃钱,就弄一大堆不实用的建设,才会有那个洋灰的需求。 所以才会有那么高的价格 。而且那个时候, 马来西亚洋灰根本就无法出口去中国,因为中国的洋灰也过量了。

不过每一次经济泡沫破灭前, 那些反供需, 不看科技发展, 不看市场垄断的说法,又会再重复。

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发表于 26-8-2015 09:01 AM | 显示全部楼层
AAspanky 发表于 26-8-2015 03:06 AM
建材都掉了一年了。。。起什么价?哈哈。。他们说起你们就信咯。

政府差,不会管理。。。什么都起价给奸 ...

美国打喷嚏,全世界都感冒,08年金融海啸时,美国打了一个喷嚏,还好那时有中国做经济火车头,现在有人竟然期待美国和中国一起打喷嚏,如果没有强国可以做经济火车头的话,先死的绝不是他们,而是像大马这样的小国。











點看全文:http://biz.sinchew.com.my/node/121406#ixzz3jrEdfy3Z
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发表于 26-8-2015 09:17 AM | 显示全部楼层
本帖最后由 潘君亮 于 26-8-2015 11:03 AM 编辑

4大層面把脈馬幣

這12個月來,令吉跌跌不休,已經成為人民口中一大話題。因為下跌速度過於快速,一年就已經累積下跌23%。所以人民在言語間,認為令吉兌美元破“4”,已經是板上釘釘的事情(結果一語成讖)。

人民對令吉的悲觀,並非完全是它兌美元貶值,因為當前幾乎所有國家的貨幣都兌美元下跌,令吉問題是即使兌其他貨幣也一樣出現貶值。一年來,令吉兌新幣貶值9%、兌台幣貶值17%、兌人民幣貶值20%。更甚者,就算面對歐債問題的歐洲和大印鈔票的日本,也不能顯示優勢,分別對二者貶值1.7%和1.2%。



要探討令吉的弱勢,可以分幾個層次來看,而不是單純從匯率市場。

黃金儲備撐不起馬幣?

以前政府發行貨幣的基礎取決於黃金儲備。

雖然在美元本位的今天,政府發行貨幣已經不由黃金決定,但是黃金仍是最後的堡壘。因此全球各國幾乎所有國家都有黃金儲備存在。

馬來西亞目前的黃金儲備市是37.01噸,折合馬幣52.63億令吉。而根據國家銀行提供的最新資料,截至今年6月,我國流通的貨幣總值838.73億令吉,廣義貨幣高達15825.22億令吉。

如此,市場每流通1令吉,只有6仙是有黃金支持。而廣義貨幣規模則是黃金的300倍。

在法幣體系下,政府發行的法幣沒有多少黃金支撐,這在各國是很普遍的事情,所以令吉的孱弱,不能以這作為單一因素解釋。

大馬黃金儲備太低

不過無論如何,大馬的黃金儲備的確也太低了。建議最少需要累積相當於流通貨幣的20%,以提高國家主權貨幣最後的防禦能力。

貨幣反映經濟總體力

一國的貨幣,就如一個國家的股票。國家總體經濟力上升,貨幣就會增值,反之則下跌。

但總體經濟能力的判斷比較複雜,從工業生產力、服務競爭力、金融、教育和政治及經濟體系等,這些都是微觀分析,極為耗費心力。一般來說,屬於策略型的人,都需要對此深入研究。唯此文章並非研究經濟總體競爭力,所以直接以結果來看,到底發生甚麼事情造成令吉下跌?

在美元本位的情況下,美元代替了黃金作為國家發行貨幣的儲備。而美元的來源主要來自國際貿服和金融賬的順差。

馬來西亞的經常賬一向都是順差,雖然這幾年來因為大宗商品價格出現大幅度下跌,唯仍處於相當不錯的水平。

可為何在經常賬順差的情況下,仍會造成馬來西亞的外匯儲備跌破1千億美元呢?(見圖一)答案就在金融賬中的投資市場(或外匯賭場)。在浮濫的法幣體系下,國際間的外匯交易並非都是為國際貿服而設,更多的都是外匯賭博,或者美其名為投資。只要有足夠多的人從馬來西亞的金融市場撤離,國家銀行就會面對美元外匯的兌換而流失儲備金。

外匯儲備起落與令吉匯率往往同步

如圖二顯示,外匯儲備金的起落,往往和令吉兌美元匯率是同步的,只是外匯賭場會比較波動,過度反應是很平常的事情。唯大馬這次令吉下跌,是符合經濟實際狀況,還是已經過度反應了呢?

從GDP增長率來看,自2013年開始,大馬GDP的增速顯然已經落入一個更低檔的水平起伏。但是,若以此作為令吉下跌的理由則缺乏說服力。因為GDP增速趨緩幾乎都是世界性的,並非大馬獨有,所以不能以此作為令吉下跌的原因。

就大馬的貨幣政策來說,實際上是趨於緊縮.只差沒有大手腳升息而已。銀行房貸審查更為嚴謹,很多房貸車貸都不獲批准。依常理,貨幣政策緊縮應該有利於貨幣增值,但是這點並沒有在大馬出現。

高外債成隱憂

法幣和黃金最大的不同的是,黃金的價值不需任何評級機構給予它AAA評級,不需要任何信用支持,因為它本身就是支持。法幣的內在價值是零,價值取決於政府的信用,而信用則取決於政府財政。

大馬政府債務雖然表面上是占GDP的52.8%,但是若將政府擔保的政府官聯公司債務加進去,則不下於70%。

雖然債務高,但是仍比歐、美、日等國家低,唯小國寡民,雖然低於先進國家,但是相對卻也不能說低。

就未來幾年來說,大馬政府財務危機仍不大可能出現,目前評級仍是穩定正面的A級。

風暴以來仍無法財政平衡

要說大馬財政會否爆發危機,不在現在,而是未來。這是因為自97/98亞洲金融風暴以來,我國政府就採取赤字政策,至今仍無法財政平衡。

政府無法削減赤字,卻用消費稅(Goods and Services Tax,GST)提高人民賦稅壓力填補財政虧空,加重人民生活負擔。可惜的是,這世界上從來沒有一個國家可以靠提高課稅來達到財政平衡,這是因為問題不在於政府收入不夠,而是花太多。另外,政府承諾的企業消費退稅耗費大量時間不見回退,影響商業資金周轉,加劇經濟困境。

自97/98亞洲金融風暴以後,作為支持經濟成長的消費開支也面對瓶頸,因為家庭債務已經占GDP的87.9%,舉債消費的空間已經不大了。

一年內需清債務高達3463億

要說大馬債務的隱憂,就是外債。大馬一向來是低外債的國家,但是2009年以後,大馬政府和私人界的外債出現巨幅飆漲,如今高達7681.47億令吉。

若說甚麼原因造成馬幣下跌,外債短期內急劇增加,乃一大隱患。因為根據國家銀行的報告,一年內需要還清的短期債務高達3462.79億令吉(其中1569.81億令吉是不包括國內非居民的外債)。

這種短期債過高,其實在流動性氾濫的今天已經是各國非常普遍的現象,也是一個危險信號。

不同國家對此的分別,也只是看短期債是外債多?

還是內債多?以及國家如何操縱市場信心使自己流動性不枯竭?

若外債多,那這債務泡沫的上漲上限比較有一定的限制。這是因為外國債權人對匯率敏感,而且撤出資金也比國內債權人方便。國內債權人對匯率變化感覺遲鈍和方便性較低,雖然可以因此提高國家更高的債務承擔信心,但壞處就是泡沫會製造的更大。當債務泡沫破裂後,國內經濟受損更為嚴重。反之,若因外債而造成經濟崩潰,國內損失會相對小些,因為損失主要由外人承擔的緣故。

去槓桿化成關鍵

過高的短期外債使債務人更依賴流動性以債養債,若流動性不足,利率上升,一樣會造成利息成本開支飆漲而引發違約危機。可流動性不能無限應付這些短期債務,因為過度流動性一樣會引發通膨而造成利息成本上漲。

要解決問題,關鍵還是去槓桿化。將短期債長期化,停止過度借貸的行為。

資金黑洞衝擊馬幣

外匯儲備金從最高時期的1551.65億美元計算,至今總共流出584.65億令吉,全年平均估計約2千億馬幣。依據大馬目前經常賬盈餘的狀況,本不該兌美元出現如此大的跌幅,外匯儲備大幅度流出三分之一,故原因只有可能在金融賬方面。

584.65億美元資金外流

根據國家銀行截至6月的數據,這一年來,外資持有我國債券仍處於緩慢增持,就算考慮股市撤資因素,今年迄今外資在股市的賣超金額達到30億美元、雖然創2008年以來新高,但是二者相加也不能讓我國流失584.65億美元。

最明顯的一點可以證明,就是流失規模高達584.65億美元,相當於大馬17%的GDP。若真是從大馬金融市場流出,大馬債市和股市早就崩潰了!可目前大馬金融市場卻沒有出現相應流失的外匯該有的暴跌。

因此在統計數據上,有一股資金黑洞無法被統計所見,這股資金外流或許就是馬幣跌跌不休的原因。

2012年時,全球金融誠信機構(GFI)公佈的一項非法資金流動報告指出,大馬於2009年非法流失在外國的黑錢達468億美元,居全球第四位。2010年流失643億8千萬美元,成為全球第二大黑錢外流的國家,僅次於中國。而從2001至2010年累積外流的黑錢高達2千850億美元。

須遏止黑錢外流

全球金融誠信機構總監貝克指出,發展中國家有天文數字般的黑錢持續流出,進入境外避稅天堂及先進國家的銀行。在貧富國都難以刺激經濟成長之際,發展中國家持續流失資金,這份報告應該是世界領袖的警訊,他們必須採取更多行動,解決黑錢外流。但是,大馬的國家銀行至今仍未見開檔調查。

實際上,黑錢流出,有時未必真走黑路,白路也行。特別是在恩庇政治下,都不是稀奇的事情。無論如何,我國外匯儲備流失速度對比我國貿服盈餘和金融市場狀況,是不應該出現的,當中必然有黑洞。

馬幣能否回升?

人民自然不願意看見自己手中的貨幣縮水,令吉回升是人民關心的問題。

若要馬幣回升,必須搞明白資金黑洞,並且遏制資金外流。當前政治動盪需要設法平息,不穩定的政治會成為滋擾馬幣的不良因素。政府擔保的企業不良債務也影響了國家財政的穩定性,應該儘快對其進行清算,讓它和政府徹底切割。

過度依賴低技術廉價勞工和原產品

馬來西亞如今的根本經濟問題是依賴低技術、廉價勞工和原產品,國際競爭力無法取得革新進步,故步自封,難以融入全球化競爭,不上不下,靠吃老本渾渾噩噩度日。就短期而言,我國問題不大,但長期前景卻不樂觀。

法興匯率分析師Alvin Tan曾指出,印尼盾、令吉是最受商品價格波動影響的亞洲貨幣。Spiro主權策略創辦人Nicholas Spiro11日在英文版日本經濟新聞發表專文指出,馬來西亞是亞洲新興國家當中唯一的石油淨出口國。馬來西亞GDP的結構中,石油、天然氣與棕油佔了約24%,所以大宗商品價格變化對我國經濟的確影響很大。因此令吉回升的必要條件,就是大宗商品價格的回升。

不過,就算令吉回升,人民也不能得到多大好處。雖然令吉貶值會讓入口產品價格上升,推高物價膨脹。但是大宗商品價格回升依然會推高物價膨脹風險。

馬來西亞,已經陷入無論那條路,都無法避開不斷上漲的物價。


http://biz.sinchew.com.my/node/121406


外汇储备已经大减,黄金储备更少得可怜,连希腊也比大马多几倍
As at June 2013 (Top 40 based on World Gold Council data)[1][td]
排名
國家 / 組織
黃金儲備(2013年6月)
(噸)
黃金佔儲備比率(2013年6月)
(%)
-G6(EU)
8,972.6
76%
1 美國
8,133.5
70%
2 德國
3,390.6
66%
3[url=https://zh.wikipedia.org/wiki/Filenternational_Monetary_Fund_logo.svg][/url] 国际货币基金组织
2,814.0
N.A.
4 義大利
2,451.8
65%
5 法国
2,435.4
65%
6 中国
1,054.1
1%
7 瑞士
1,040.1
8%
8 俄羅斯
1,015.4[2]

9 日本
765.2
2%
10 荷蘭
612.5
52%
11 印度
557.7
7%
12[url=https://zh.wikipedia.org/wiki/Fileogo_European_Central_Bank.svg][/url] 欧洲中央银行
502.1
27%
13 土耳其
487.3[3]
16.2%
14 中華民國
423.6
4%
15 葡萄牙
382.5
84.0%
16 委內瑞拉
365.8
66.0%
17 沙烏地阿拉伯
322.9
2%
18 英國
310.3
12%
19 黎巴嫩
286.8
22%
20 西班牙
281.6
23%
21 奥地利
280.0
48%
22 比利時
227.4
33%
23 菲律賓
192.7
9%
24 阿尔及利亚
173.6
3%
25 泰國
152.4
3%
26 哈萨克斯坦
130.9
19%
27 新加坡
127.4
2%
28 瑞典
125.7
7%
29 南非
125.1
10%
30 墨西哥
124.9
3%
31 利比亞
116.6
4%
3222px 国际清算银行
115.0
N.A.
33 希臘
112.0
76%
34 韩国
104.4
1%
35 羅馬尼亞
103.7
9%
36 波蘭
102.9
4%
37 澳大利亚
79.9
6%
38 科威特
79.0
9%
39 印尼
75.9
3%
40 埃及
75.6
21%
41 巴西
67.0
1.0%
42 丹麥
66.5
3.5%
43 巴基斯坦
64.4
27.4%
44 阿根廷
61.7
7.2%
45 白俄罗斯
49.4
24.5%
46 芬蘭
49.1
21.3%
47 玻利维亚
42.3
13.6%
48 保加利亚
40.0
9.3%
49西非经济货币共同体
36.5
12.0%
50 马来西亚
36.4
1.2%








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发表于 26-8-2015 10:44 AM | 显示全部楼层
arionb212 发表于 26-8-2015 01:10 AM
就是这里!我以为是进口的!
听说进口会更便宜!

进口如何便宜?

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发表于 26-8-2015 11:11 AM | 显示全部楼层
怎么可能50%,5%已经很过份了。
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发表于 26-8-2015 12:51 PM | 显示全部楼层

好像钢铁泥水之类因为中国生产量过剩!
亚投行就是为了解决这问题而成立的!
半买半送借钱给跟他们买货发展的国家!
本地钢铁业要求限止他们的进口!
所以本地钢铁业就来顶不顺了!每间亏到啊妈都不认得了!
我没有正确的数句!

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发表于 26-8-2015 12:52 PM 来自手机 | 显示全部楼层
出售。只有Rm49k。市场价格Rm60k。良好的投资
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发表于 26-8-2015 01:44 PM | 显示全部楼层
arionb212 发表于 26-8-2015 12:51 PM
好像钢铁泥水之类因为中国生产量过剩!
亚投行就是为了解决这问题而成立的!
半买半送借钱给跟他们买货 ...

本地的厂家都已经停止生产steel bar了,他们现在都是从中国进口了,然后在贴上自己的牌子,而且quality还好过自己生产的。。。

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发表于 26-8-2015 04:11 PM | 显示全部楼层
马币大跌,建材起价,房价还会起。
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发表于 26-8-2015 05:22 PM | 显示全部楼层
kau1955 发表于 26-8-2015 12:52 PM
出售。只有Rm49k。市场价格Rm60k。良好的投资

在这里促销很适合啊!那些炒房的快用的着了

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发表于 26-8-2015 05:36 PM 来自手机 | 显示全部楼层
放上老给大家看看,集中发表其实比较好。

PETALING JAYA: House prices are expected to increase on higher building and material costs due to a weaker ringgit. Property developer LBS Bina Group Bhd managing director Tan Sri Lim Hock San said the impact of the ringgit depreciation local currency on the property prices was inevitable. “Building materials are more expensive and construction costs are going up as well as the ringgit weakens and even the workers are asking for higher salaries because they get lesser value for every ringgit. “To sustain themselves, housing developers may need to increase the prices to curb the higher building costs,” said Lim after LBS’ extraordinary general meeting here today. “As a developer, we also urge the government to abolish cooling measures for the sector such as the real property gains tax (RPGT), foreign home ownership and tight lending rules,” said Lim. He added that the reduction of house prices for foreign buyers from RM1 million to RM500,000 can help stabilise the ringgit.

Selanjutnya di : http://www.nst.com.my/node/97906?m=1
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发表于 26-8-2015 07:48 PM 来自手机 | 显示全部楼层
js188 发表于 26-8-2015 05:22 PM
在这里促销很适合啊!那些炒房的快用的着了

这是真理出售。适合投资
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发表于 26-8-2015 07:48 PM 来自手机 | 显示全部楼层
js188 发表于 26-8-2015 05:22 PM
在这里促销很适合啊!那些炒房的快用的着了

这是真出售。适合投资
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发表于 26-8-2015 07:54 PM | 显示全部楼层
汇率贬值的影响会在明年才看到。现在大部分进行中的 project 都早在几个月前或去年就已经tender。影响不大。这几个月才开始投标的工程就会跟以往不一样。
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发表于 26-8-2015 08:24 PM | 显示全部楼层
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发表于 26-8-2015 10:07 PM | 显示全部楼层
哈哈,都是老黄卖瓜,林先生当然说物价未来会上涨,因为他是卖瓜人。

以目前的经济局势,除非美国真的复苏无望而进行QE4,否则未来三年屋价如能够保持不变,不涨不跌的话,房产投资者就可以感谢祖宗护佑了。
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发表于 26-8-2015 10:18 PM | 显示全部楼层
潘君亮 发表于 26-8-2015 09:17 AM
4大層面把脈馬幣這12個月來,令吉跌跌不休,已經成為人民口中一大話題。因為下跌速度過於快速,一年就已經 ...

马来西亚在98 年风暴期间,马哈帝把国外银行的黄金储备完全提出了。 多年下来就把风暴前的剩下的黄金储备花很high..
黑金流出的黑洞,许多笨蛋当神来拜的Zeti 就是“很行”的放任那几百亿的任钱流出去 。
每10 亿的流出,大概会让马币下调0.10 。这世界上没有天掉下来的钱, 可以让 Zeti 盖到马币不用掉的。 800亿这个数目,说明Zeti 用了许多转嫁的手法, 差不多就是“先借未来钱 :国家石油赚到的外汇,到底用了多少。

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发表于 27-8-2015 12:13 AM | 显示全部楼层
本帖最后由 fp19830 于 27-8-2015 12:30 AM 编辑

以我看法,到2017年都是萧条,2016更是严重,房价肯定不会起,跌的都是地点不好,通常会维持旧价钱,而且很难很难卖。其实去年到现在很多人已经没有去买2手屋了,第一要准备几十千现金头期,几千或几十千的stamp duty and lawyer fees,很多人都没有那么多的子弹转去买新屋,给几千booking,loan到就loan,loan不到就找别的,反正全部费用都在贷款里面。而且很多人都等着prima的房屋。 而且7月银行已经black list了没继续还ptptn的人,yijing造成有资格得到loan的人更少
很多炒家2012 2013时买的屋子,有些已经有cf,有些快要起好,有假价没有市,身边就有很多朋友都中了,勉强低租金租出去,很多都是holding power很低的人
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 楼主| 发表于 27-8-2015 01:50 PM 来自手机 | 显示全部楼层
fp19830 发表于 27-8-2015 12:13 AM
以我看法,到2017年都是萧条,2016更是严重,房价肯定不会起,跌的都是地点不好,通常会维持旧价钱,而且很 ...

就是咯,买新屋方便。developers 跟你办好。买二手的除非便宜或地点好。
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 楼主| 发表于 27-8-2015 01:54 PM 来自手机 | 显示全部楼层
moot 发表于 26-8-2015 10:18 PM
马来西亚在98 年风暴期间,马哈帝把国外银行的黄金储备完全提出了。 多年下来就把风暴前的剩下的黄金储备 ...

马来西亚的黄金储备真的是太少了。政府要检讨。他们弄了个10人经济特工人员会做什么行动呢?会不会越搞越乱。哈哈!
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