房产-脱售6年以上房屋 不必缴产业盈利税 ---849楼

tboontan

选择富足：小心投资泡沫

理财专栏
财经周刊
   2014-12-22 04:13 http://www.nanyang.com/node/670446?tid=687


当遇上没有能力再支撑而被迫不惜成本脱售套现的人，市价便开始逆转，一旦发生，那些盲目跟风的投资者，会被吓得惊慌抛售，一场产业泡沫风暴因而成型，接下来的情况大家可想而知。

“老师，房地产可不可以投资？”

“你的投资目的是什么？”

“赚钱啊！”

“怎么才能赚到钱？”

“低买高卖啊！”

“现在的房价是高还是低？”

“就是很高才吸引人”

“房价高的时候应该是买还是卖？”

“理论上是卖，但应该还会继续上涨，看来还可以买。”

“会不会上涨你都知道了，看来你比我更厉害！何必还要问我？”

唉！这就是人心！总是会想尽办法来掩饰自己的决定！

早在70年代的美国加洲，就发生过类似的情况：当时，发展商早已看准投资者的心理，因此巧妙地设计了一套市场行销策略来赢得投资者的芳心。

发展商将整个房屋计划分期推出，比方说第一期以50万的价格推出。

对于首期推出的房子，市场反应格外冷清，无法引起投资者青睐，当然，这只是放长线钓大鱼的开始。

当大家还在冷眼旁观之际，发展商随即造势将第二期的房屋以略高的价钱，比如说60万的价格推出市场，让人们感觉到该项计划“快速增值”。

然而，连场的好戏还在后头呢！再过不久，发展商再以更高的价格，比如说70万，推出第三期的房产。

如此这般，每一期不断地把房价推高一些，因此很快的就引起市场关注。

举棋不定盲目跟风

这时，一些在较早前举棋不定的投资者已开始心动，并认定若一早开始购买，现在已赚得可观回酬。

于是，抱着不想错失良机的心态，赶紧冲进场。

当然，还有许多耐力比较强的投资者仍抱着“小心驶得万年船”的想法，仍然在旁观望。

发展商怎会就此罢休？因此乘胜追击，继续以更高的房产价格陆续登场。

这使到许多还在观望者越来越难耐，眼看屋产价格一天比一天高，心中已认定机不可失，纷纷加入了抢购。

随着每一期的价格继续飙升，仿佛是派了一颗定心丸，进场投资的人数也越来越多。

最后，当发展计划完工后，继续往别的发展计划开发。

当发展商“功成身退”后，接下来的产业价格，就由市场的自由交易来定夺。所谓“自由交易”，就视当时市场的供需。

由于当初市场被炒得热腾，投资者并非以需求为出发点，而是因为那股势不可挡的“产业增值”而抢购，在原本没有需求，人们却相竟购买的情况，就产生了所谓的泡沫效应。

当一切回复正常，由于供过于求，产业价格急速上升的好景不再，想要脱售也找不着买主。

买主大多数都是借贷投资，时间一久，在无利可图甚至要支付贷款利率的情况下，许多投资者再也无法忍耐。

当遇上没有能力再支撑而被迫不惜成本脱售套现的人，市价便开始逆转，一旦发生，那些盲目跟风的投资者，会被吓得惊慌抛售，一场产业泡沫风暴因而成型，接下来的情况大家可想而知。

投资者是泡沫效应者

如果说发展商是泡沫现象的制造者，那么，投资者即是泡沫现象的效应者。

当制造者以价格作为卖点不断鼓吹，效应者就会产生错觉，以为这是天掉下来的“大礼”！

其实，类似的泡沫现象，何止发生在加州？

所谓好计不怕重复用，此后，这种行销策略就不断的在各地上演，再加上全球化及资讯科技发达，跨国投资早已成型，房价的趋势，不只深受地方性的影响，其他地方甚至其他国家的房市动态，也在相互产生效应。

在2008年全球股灾被严重“烧伤手”后，中国的投资者暂时也不再敢触碰股市，一股庞大的资金因此流向房地产。

经过几年龙腾虎跃般的炒作，把中国房市炒得不亦乐乎，这股房价上涨之势甚至漂洋越海，深深地带动全球房价上涨。

当许多人眼巴巴看着短短几年房价就翻了几倍，大家都目瞪口呆，打从心底浮现出猫王的成名曲“It's Now or Never……”

心里在想：若再不进场买，恐怕房价继续上涨，以后再也没有机会买了！

这种想法搞到原本对房地产没有需求也没有兴趣的投机客，也一口气只买下多个单位，期望有朝一日房价飙得更高时能发一笔财。

至于那些有需要但已经没有能力跟上市场价格的房屋需求者，拼死也得弄一间。有许多原本“不信邪”，但眼巴巴的看着在短短几年里房价就翻了几倍，而躲在暗暗的地方拿锤（暗锤）之人，也忍不住纷纷“跳”出来“抢”回几间。

这种局势，加上一些在市价高涨之际突然冒出头来的房地产“专家”鼓吹下，哈哈，气势简直不亚于一支庞大的管弦乐队！

发展新城变鬼城

在我的课程里，就时常挖苦这些“勇士”，问他们说：“你买了这么多房子谁来住？”

他们都回答说：“我们是买来投资，不是买来住！”

当我再问：“那谁来住呢？”他们还是回答说：“我们是买来投资，不是买来住！”

我又问：“现在没有能力的人都至少买了一间，像你们这些有能力的人也不只买一间，到最后这些房子谁来住？”他们还是回答说：“我们是买来投资，不是买来住！”

哈哈，那就好了！只是投资而已，不必有人住！

过去的房地产泡沫使到大马留下了许多的“死城”。最近，中国也陆陆续续打造了许多“鬼城”。这是不是泡沫的迹象？只有聪明的投资者才知晓！然而，投资者总是会想尽办法来掩饰自己的决定！

黄凯顺 MonQ 财商教育家

tboontan

产业倾情：理财有方
置业有道

投资策略
产业周刊http://www.nanyang.com/node/669867?tid=686
   2014-12-19 04:24


买房置业，是人生的一件大事，就像结婚成家一样。

结婚，是你将自已的终身委托给一个人；而置业，是你将自已的家当委托给一宗产业。

买到一幢好房子，可以让你富贵一辈子；就像嫁或娶对人一样，可以让你幸福一辈子那样。

因此考量再三，你又怎能不像终身大事那般谨小慎微、做好财务规划了？

想想买房需要的首期付款、房贷利息、律师费、印花税、房险，以及交屋后的每月房贷摊还付款、装修费、水电费、排污费、管理费、地税、家具家电费用等林林总总，样样都要钱、缺一不可，真令人看了心惊胆跳。

再想想，若是买房之前，没有做好财务规划，量力而为，甚至做好万全准备。一旦经济不景来袭、产业下跌，或不幸买到“烂尾屋”、产业搁置或延期交屋，到时面临的供（房贷）租（房租）两难、现金周转不灵、甚或遭到银行拍卖等，那又是何等的苦不堪言？

置业成功全在理财

置业，是财务规划之一；而财务规划，也从置业做起；成功与否，全在理财。

首先，你要扪心自问：为何要买房？买来自住，还是投资、出租？可有足够的首期付款？

以你的个人条件，你可向银行借贷多少？每月你可摊还的房贷又是多少？摊还多久？你可准备好了未来的20、30年省吃俭用，甚或不惜牺牲生活素质或乐趣，只为了缴付房贷等。

勿用完存款买房

尤其是首期付款，你可准备好了？首期付款，最好是你定期储蓄的存款，存在银行已有至少三个月以上的记录（若跟父母或亲友借，也要还啊）。

盘算一下，若是10%首期付款，你可以借贷的顶限，是房价的90%；若是购买豪宅，房价更高，你的首期付款自然也要准备多一点。

所谓天有不测之风云。存款也切勿一次全部用来买房，除了缴付首期付款，最好也要预留部分存款，以应不时之需如失业、患病或意外等突发灾难发生。

理财不当 资产也变负资产

至于向银行借多少，如何借贷，未买之前，都可以先向银行或信贷金融查询借贷的各项条件与细节及提供个人资料，进行预先评估。

在获得一个预估的借贷数额与配套之后，你即可根据这个借贷数额与配套寻找你心目中的房子。

相关资料包括收入（薪资）、工作（文件证明）、专长、经验（年资）、风险、银行存款、资产（如汽车、产业、股票、债券、信托基金、现金等）、负债数额（如车贷、卡债、私人贷款、产业贷款、孩子的教育费等）、信用评级、其他收入来源（如产业投资），以及首期付款来源证明。

当然，所有这些资料必须正确、真实无讹、没有虚报或做假，否则银行一旦查获借贷人意图欺骗隐瞒，非但有权提告，而且批准的贷款也将有被撤回的可能。

身陷财困非投资置业

至于房贷。或许很多人只想到向银行借贷，借得越多越好（如借贷90、100甚至110%），却从不考虑自已以后20、30年的摊还能力，以及所缴付的高额利息。

有多少能力就买多大的房子，如果你没有充足的积蓄、稳定的收入，切勿打肿脸孔充胖子。

如果你的收入，在应付每月房贷之馀，也不足以应付日常生活的各项开销，往后你的日子将捉襟见肘、被房贷压得喘不过气来。买一间超过你个人能力以外的房子，你也将成为房奴、终身为钱所困。

如今时下大多年轻人，爱炫挥霍成性，先用未来钱；不仅身上没有多余储蓄，而且也没有危机意识，从没想过投资置业要有首期付款，先买了再说。

有些既使付不起首期付款，也敢借贷100%，并且尽量延长来还，一借就借30年，却从不考虑未来的30年，每月摊还的房贷数额多少、利息多少。

如此没有财务规划，就等同冒险犯难、自陷财困，而非投资置业。

总结：勿眼高手低

机会是给有准备的人，投资置业亦然。

买房之前，做好财务规划，理财有方加上置业有道，你的资产、财富才会增加。

否则，不知量力、眼高手低，你的资产难保不会变成你的负资产，最后因无力摊还房贷，不幸坠入产业被银行拍卖、万劫不复的窘境，置业投资终究也美梦成空、白忙一场！

拿督林景清-- 怡克伟士（Ekovest）董事经理、依斯干达海滨控股董事

tboontan

申请跌27% 批准降10.8%
屋贷疲弱房市趋软

头条
全国
   2015-01-03 00:22 http://www.nanyang.com/node/672699?tid=643

（吉隆坡2日讯）根据国家银行最新数据，我国去年11月银行领域的住宅产业贷款申请和批准分别下跌27%和10.8%，反映出国内房产业今年或面临更严峻挑战，短期产业需求料趋软。

4年来最大跌幅

数据显示，11月的住宅产业贷款申请额为184亿3800万令吉，同比下跌27%，写下过去4年来的最大按年跌幅，同时也是去年3月以来的最低申请额。

此外，同月的非住宅产业贷款申请额为88亿8200万令吉，同比也下跌7%。

在批准率方面，住宅产业贷款按年跌10.8%，至101亿6600万令吉；非住宅产业贷款则下滑3.3%至40亿6700万令吉。

这都比10月的111亿7400万（住宅产业贷款批准）和47亿6900万令吉（非住宅产业批准）来得低。

去年10月的住宅产业贷款申请额为200亿5900万令吉，非住宅产业则为88亿6300万令吉。

将拖累房贷增长

联昌国际投行研究指出，去年11月的产业贷款申请和批准，都显示出疲弱征兆，将会拖累今年内的住宅产业贷款增长率。

除了因为政府一系列打家债和打房措施下，国内产业市场趋缓等因素之外，前年同期的比较基础较高，也是导致住宅产业贷款申请下滑的主因。

回看去年11月，当时的住宅产业贷款申请额253亿4000万令吉，是多年来最高的申请额月份之一，同期非住宅产业贷款申请则为95亿9100万令吉。

打债措施奏效

为了压抑国内持续高涨的家债水平，政府去年和前年接二连三出招打债，紧接着在2013年7月收紧银行贷款条件后，11月又推介打房措施。

兴业研究高级经济学家白文春指出，最新资料意味着，国行自2012年开始的一系列打债措施，已经奏效。

他说，不断上涨的家债开始受到压抑；截至今年6月，家债占国内生产（GDP）总值比率减少至86.7%，去年底达86.8%。

截至今年次季大马房屋价格指数按年增长6.6%，为2010年以来增速最慢的季度，反映出购买情绪转弱。

隔夜利率料维持3.25%

丰隆投行研究指出，各个主要的贷款指标都显示出，11月家债领域的房屋贷款持续失去动力。

基于家债领域增长动力趋缓，加上本地经济增长面对下行风险，该行分析员预测，今年全年内，国家银行将维持隔夜政策利率将维持在3.25%的水平。

他相信，短期内，实际利率面对负回酬的风险，国行会继续更严谨的放贷条件，同时需维持经济增长动力和财务稳定。

联昌国际投行研究经济学家吴美玲则补充，家债随家庭贷款放缓，现处可控制水平。而低油价，则有助提高家庭购买力，进而带动内需。

她还说，油价低也会带动外围需求。加上全球经济复苏、经济转型执行方案（ETP）和政府支撑的中小型企业领域，都会支撑着国内银行领域的贷款增长率。

tboontan

产业倾情：买房新手 慎防误区

产业周刊
   2015-01-02 08:02 http://www.nanyang.com/node/672686?tid=686


买房投资，一般可以通过发展商或产业经纪，买到你心目中的房子或产业。

而买房投资，正如进行其他买卖或投资一样，非靠经验与智慧不可。

但对第一次买房的首购族或产业投资新手而言，第一次是盲撞误撞中、慢慢学习、摸索累积起来的机会。不买不知道，一买才知道，原来买一间房子，有这么多的手续要办。

产业首购族或产业投资新手，不买不知，一买才知道原来买一间房子，并不简单，要办的手续繁多。

若你买的房子，是直接向发展商买的最新推介的新单位，只要找对、信誉卓著的发展商，事情就好办了。但是若你买的房子，是通过产业经纪介绍其代理的新单位或二手房时，那你就要万分倍加小心、谨慎了。

一些买卖的误区和盲点，更是不可不知、不防；否则万一一个不小心，误信产业经纪或投资错误，赔了夫人又折兵，那就不值了。

经纪律师职责需分明

购屋的过程，最重要是产业经纪与律师的职责需分明。经纪是经纪，律师是律师，切勿为了省事，就让经纪为你代办一切，或以为经纪就可以代表律师了。

买房投资，是一宗动辄数十万令吉，甚至上百万令吉，或数百万令吉的买卖交易。

因此，找一个可靠，值得信赖的产业经纪非常重要。

若非经纪本身也是律师，并持有律师执照；否则，经纪与律师，必须分清楚。那些是经纪或律师要办的事项，两者不得混淆。

产业经纪，赚的是佣金，为使达成交

多个产业经纪，不一定买到好价位

急于买房子或投资的人，大多都会多找几个经纪帮忙，代为介绍，以为这样或许可以屋比三家，找到更好的。

事实上，多找几个经纪，充其量只能跟你找多几个管道找多几个单位，让你多点选择而已；但却不一定可以帮你省钱，买到更便宜的单位。

因为产业都有一个定价和市价，价位跟着市场浮动。

一个好的单位或产业，一般价格不会便宜；而便宜的，通常地点或环境较不理想。所以，就看你选择，投资要买的是一个好价位，还是一个好的单位或产业。

贷款不批，别以为可以拿回订金

决定买房或投资之前，最好也预先评估一下自已的财务状况（或向银行咨询），查询你可以融资、借贷的款额。

至于向银行借多少，如何借贷，未买之前，都可先向银行或信贷金融查询借贷的各项条件、细节。

根据你的个人资料、收入、工作（文件证明）、专长、经验（年资）、风险、银行存款、资产（如汽车、产业、股票、债券、信托基金、现金等）、负债数额（如车贷、卡债、私人贷款、产业贷款、孩子的教育费等）、信用评级、其他收入来源（如产业投资），和首期付款来源证明等预先评估。

先向银行领取一个预估的借贷数额与配套。切勿在订金付了之后，到申请房贷时，方才知道贷款不批。除非你事先与卖主有协议，否则，你预付的订金，就可能午饭拿回了。

买了房险，别以为就高枕无忧

房险，就如其他保险一样，也有其所属承保和涵盖的范围。

而一般房险，所保的也是基本的火险而已。至于其他如盗窃、水灾、等天灾人祸，都不在承保范围内。因此，在选择和购买房屋保险时，务必查明清楚。

如有必要，可以额外加保，以策万全。

切勿在不幸事故发生，保险公司拒绝理赔时，才呼天抢地，大嚷损失惨重，上当受骗也无事于补！

拿督林景清 产业倾情 怡克伟士（ Ekovest ）董事经理

tboontan

屋理絮闹：可负担房屋 应设价格顶限

屋理絮闹
产业周刊
   2015-01-02 07:50 http://www.nanyang.com/node/672685?tid=686

近年，在我国屋价起飞的情况下，可负担房屋计划成了热烈讨论的话题。

然而，什么是“可负担房屋计划”？

30年前，廉价和中价房屋的定价，分别是2万5000令吉和5万令吉。

对于当时的大马人来说，这个价格定义合理，因为是低收入家底可以承担的价格水平。

但今天，一些当年以廉价或中价出售的产业，价格都已攀升5倍多，远远超越之前的可负担定义。

所以，顶价为2万5000令吉和5万令吉的低价屋计划已不合时。



低收入家庭只能负担廉中价屋

正如我今年头写过的文章中，大马家庭基本可分成3组主要收入组别，即月入1万4000令吉、8000令吉和3000令吉，而各组每月所剩可供屋的余额分别是2960令吉、1720令吉和520令吉。

基于他们每月可负担的贷款，结果发现，收入达1万4000令吉的高收入家庭，可负担双层排屋；类推下去，中等收入家庭可负担公寓，低收入家庭则可负担廉价或中价屋而已。




政府应脱售土地提供财援

为了解决人民的住宅问题，政府近年也推介了3项可负担房屋计划，包括“我的第一家园计划”（MFHS）房屋计划、延长首次购屋者豁免印花税措施及青年房屋计划。

延长首次购屋者豁免印花税措施让购屋者在购买50万令吉以下的住宅产业时，可节省50%印花税。

至于青年房屋计划，则供年龄介于25岁至40岁已婚青年申请，申请者的家庭收入不可超过1万令吉，必须是首间房屋，房屋价格不超过50万令吉，以及偿还贷款期限最高35年。

然而，以上这三种计划，是否能够有效的解决人民的住宅问题？

我认为，就如政府所倡导的可负担房屋计划，“可负担房屋计划”

就是要可以负担的价格水平。

假设照我刚刚提过的研究，若大概75%的巴生谷大马家庭都只能负担屋价不超过20万令吉的房屋，政府最近推介的3种可负担房屋计划，都不会成功。

我认为，要为人民提供可负担房屋计划，联邦政府和州政府都必须脱售手上大量的土地，并提供财务资源，才能提供人民价格介于10万至20万令吉的廉价和中价房子。

40%家庭只能负担廉价屋

另外，我基于最近的研究，发现截至去年底，巴生谷的家庭收入情况，月入3000令吉以下占了40%、月入3000至5000令吉占20%。

而月入5000至8000令吉比率为15%；月入8000至1万4000令吉仅占10%；及月入1万4000令吉以上为15%。

言下之意，截至2013年，有40%的大马家庭只能负担价格达10万令吉的廉价组屋。

另外20%的月入3000至5000令吉群也是一样只能负担廉价组屋，不过，可负担价格可达15万令吉。

而15%收入介于5000至8000令吉的家庭，也只能负担最高价格20万令吉的中价组屋。

发展商不倒贴不转移成本

若要为数百万的年轻大马人提供可负担房屋计划，政府应该重新设定廉价屋价格顶限，同时豁免发展商建立可负担房屋的责任。

我建议，联邦政府或州政府应该设定可负担房屋价格顶限，并设定可购买的条件。

如每单位10万令吉以下的廉价屋，只允许月入低于3000令吉的家庭购买；接下来，顶价到15万令吉的房屋，则由收入介于3000至5000令吉的家庭收入家庭认购；价格20万令吉的单位，则供收入介于5000至8000令吉的家庭购买。

当然，这些可负担房屋的土地，应该都来自于联邦政府和州政府庞大的保留地地库。

我相信，一旦政府释放保留地来建立可负担房屋，将可满足75%大马家庭的房屋需求。

政府也应豁免发展商向土地局申请土地用途转移准证或发展计划准证时，须以没有赚头或甚至低于成本价，兴建可负担房屋的条件。

发展商若不用倒贴建造可负担房屋，就不会把该些成本负担转移到其他发展计划，以抵消冲击；最后，也可以拉低整体的房价。

这样，大马产业市场会更加公平和健全，且能够持续。

张仰荣博士 Dr Ernest Cheong 资深房地产顾问

tboontan

接楼上

tboontan

钱途屋语：土著产业特质与特权

• 产业周刊
  

  2015-01-09 08:36 http://www.nanyang.com/node/674181?tid=686

购屋者在物色产业时或许偶尔会看见一些字眼，例如：土著单位/产业（bumi lots）、土著折扣（bumi discount）、土著固打单位（bumi quotas）以及马来保留地（Malay reserved lands）。

这期，我们将逐一介绍这四种有关的土著产业特质。

在新经济政策下（NewEconomic Policy，简称NEP），政府推行土著固打制主要是为了提高土著的产业拥有权，固打制为30%或以上。

换言之，自1971年开始，发展商推出任何住宅或商用房产项目时，必须保留至少30%的产业单位给土著。

土著单位各州不同

根据马来西亚的宪法，各州政府被赋予其州属的所有土地管理权，例如土著固打制属于州政府的管辖范围内，因此各州的土著固打机制都各异。

土著固打单位是指只限土著购买及拥有的土地或房产单位，不过，这些土著单位有别于马来保留地。

对于买房自居的购屋者以及长期投资者来说，土著单位制是一项良好的措施，因为这些潜在的购屋者都不会迅速地出售该单位。

然而，当业主想出售其土著单位将面临以下的种种问题，当中包括：

-由于只有土著才有资格购买土著单位，一般上市场对土著单位需求并不高。

-土著单位的升值幅度较慢，因此业主出售该单位后赚取的收益也相对的不高。

-土地局往往会拒绝把土著单位转让给非土著等交易。

无论如何，土著单位仍有机会被开放给非土著购买，条件如下：-倘若发展商在刊登促销广告一段时间后仍有一部分的土著单位未能卖出，即拥有充足的理由向土地局申请释放给非土著认购。

-当申请被拒绝后可向土地局申请上诉。

-补偿发展商所提供的土著折扣数额

被释出不代表转为非土著单位

购屋者需了解所谓被释出的土著单位，并不代表该单位已被转换成非土著单位。

万一非土著要出售土著单位给另一个非土著买家，业主还是得向土地局重新申请同意书（consent）以把产业拥有权转换给其他人。

此外，根据当地州属的规定，该地契文件上或许会标明“土著单位”的字眼，然而，房屋买卖合约里则极少注明是否土著单位。因此，购屋着必须委托律师彻底地查阅地契内容以及向土地局查询有关记录。

如今并没有实际的政策或法律来管制二手房市场的产业买卖。

土著业主不容易出售

土著业主还是不容易出售该土著单位，主要原因是无论该产业是否土著单位，土地局人员经常拒绝将土著拥有的产业转让给非土著。

注意事项：

一、相较于永久单位，土地局会更严格地管制租赁土地或房产。

二、不成文的政策显示，不管产业单位是否是土著单位，由土著转让给非土著的第一次产业转让申请都会一律被土地局拒绝。

马来保留地土著单位大不同

相信大多数人会把马来保留地和土著单位混淆，事实上，两者之间的差别甚大。

马来保留地是指只有马来土著才可持有的土地，与土著单位不同的是，马来保留地几乎不可能开放给非马来土著。

而只有当同样价值和大小的土地被申报为替代土地，马来保留地才可被批准解放。

为了成事，行政议员将会探查县内周围有无适用的土地。

此外，以下的几项特点也可区分马来保留地和土著单位：

一.马来业主不容许出租建在马来保留地产业给非马来人。

二.只有马来土著才能在马来保留地上经营生意。

三.上市公司只能由马来股东所组成。

土著享折扣仍滞销

土著购买土著单位可享有原价的15%折扣。不同的州属有不同的折扣率，例如在柔佛，不同的房产售价会有不同的土著折扣率。

按照惯例，当房产在建设和发展的阶段时，发展商在获取州政府的同意下会标签几个单位并注明为土著单位，而这些单位便会被推销为土著单位并出售给土著。

不过，由于土著单位的需求量大幅度降低，所以发展商被迫尽快出售这些滞销单位以减低亏损以及避免遭罚款。

投资者不愿购买

与其注明和推销特定的单位为土著单位，发展商寻获土著购屋者并获取他们的同意后，将他们看中的单位标为土著单位再给予折扣。

取决于产业地点，土著单位一般上还是比较难出售，因为该市场只是限于土著。很多有能力的土著购屋者，尤其是房地产投资者皆因为这个劣势而不愿购买土著单位。

以基本的经济理论来理解，当需求低以及供应过剩会导致价格下跌。因此，当非土著单位的价格上涨时，同一地段的土著单位价格并没有以同样的幅度升值。

当然，以上的理论并不适用于所有的土著产业。在一些土著居住的密度较高的区域，例如沙亚南、龙溪和布城等就广受土著们的喜爱。因此这些地区的业主无需担心难出售其单位。

先了解各类地契

了解大马各类型的地契类型和特点，对购屋者来说十分重要。

虽然那些寻求定居或长远投资者来说土著单位看似很棒，但当业主需要紧急的资金周转时，也需要注意这些土地一般上不容易脱售。

因此，在购屋前，购屋者需要向发展商询问所购买的单位是否为土著单位，并积极向土地局洽询有关土地的事项。

loanstreet免费贷款资讯及谘询网站

tboontan

https://www.youtube.com/watch?v=mkT_S0NCiPk&feature=youtu.be

房贷换新算法对大家有什么好处?

tboontan

售价放缓‧投机绝迹
新房减产‧二手屋抬头

头条http://www.nanyang.com/node/674637?tid=643
全国   
   2015-01-11 23:23


（吉隆坡11日讯）大马产业经纪协会（MIEA）指出，政府的打房措施会在今年发酵，发展商今年将减少推介新房产，反之二手房屋市场将开始“抬头”重返市场。

该会主席西华山卡尔说，一些房屋发展商暂缓其新房产的推介礼，这与往年发展商高歌猛进，只要推介新房屋就一定畅销的情况相比，明显差异很大。

据他观察，与之前相比，如今我国房产价的涨幅已放缓许多，这意味着政府推行的打房措施开始发酵，新房产的投机活动似乎已经绝迹。

新房屋无优惠

“因为现在新房屋市场的投机交易开始减缓，房屋市场交易又开始逐步地重返二手房屋市场。”

西华山卡尔在2015年房地产展望大会发表演说时表示，协会的产业经纪向他透露，现在我国二手房屋市场改善不少，购屋者开始回流。

“其中一个原因是，新房屋已没有优惠的措施，加上城市或策略性地点的房屋已饱和，新房所建地都远离市区，因此购屋者开始偏向寻找市内的二手房屋。”

他举例说，就如购屋者想要购买八打灵再也市区SS2和白沙罗的有地房产，都只能购买二手房屋，因为该市区已没有土地再建新房子，否则只好买公寓。

详文请购阅《南洋商报》
独家报道： 郭美裙

tboontan

选择富足：放纵自由失自由

理财专栏
财经周刊
   2015-01-12 07:03 http://www.nanyang.com/node/674798?tid=687

这是许多“大师”、理财畅销书、成功大会、创业说明会、投资讲座等等都在提倡及推广。

奉行此信念的人，一想到达成财务自由后要什么就有什么，听到都爽啦！到时上餐馆岂不是只看左边（的菜单），不必看右边（的价钱）？

在一个产业投资讲座，有一位产业投资“专家”在台上道出他的投资威水史，并引以为荣向现场观众炫耀：“……在现实社会，拥有很多钱就能随心所欲、要什么有什么、过着财务自由的生活。我投资了过百间的产业，因此，我能财务自由！”

台下顿时引起一阵轰动，有的啧啧称奇，有的为之咋舌……。

我百思不解，到底拥有过百间的产业与财务自由有什么关系？再说买百间房产也不是一个小数目呢！

刚刚想到这里，讲员更嚣张地向大家宣称：“到目前为止，我向银行贷了整两千万。然而，这只是一个开始！”台下又是一阵哗然！

此刻，我更是莫名其妙，曾几何时，我们的社会竟然把借贷视为极之光采之事？更奇怪的是，难道这也是通往财务自由之道？

借贷财务自由

这时，讲员向观众抛出了一个问题：“你们当中，谁有投资房地产？”现场过半的人都举起手来。第二道问题又来了：“举着手的人，有谁是没有向银行贷款的请继续举手。”这时上千只的手顿时都放了下来，全场就只剩下稀稀落落的三两只手，我也是其中之一。

讲员继续讲道：“此刻手仍然举着的是老祖母方式（Old Grandmother Way）的投资者。如果能以别人的钱赚更多的钱，为什么只满足于自已的小钱？”最后还多加了“最给力”的一句：“Stupid！”

此时，那几只“笨蛋”的手想“缩”都来不及，哄得全场大笑起来。

而我却一点儿也不觉好笑，反而莫名纳闷。并非因为我被视为笨蛋，我原本就不算是什么料子，被叫笨蛋也没有关系。

再说，一个知道自己是谁，并不会因为别人的一句话而有所改变。

让我忧心的是：尊贵的讲员，你可知道自己在说什么？聪明的群众，你们可知道自己在笑什么？

财务自由＝要什么有什么？

当你有了“什么”，就能安于“什么”，不会再要些什么了吗？

难怪这位讲员声称买了过百间的产业、欠了近两千万的贷款只是一个开始！

就是因为他对自己想什么就要什么的财务自由意识心知肚明，而且知道自己想要的东西越来越多并越来越大，与自己无穷尽的欲望相比，现在这些怎么不是“才在刚刚开始”呢？

能节制欲望才算自由

任凭自己的欲望扩大，每个人都会，但别搞错了，那不是什么财务自由，而是放纵欲望！

只有能做到收得回、放得下，能节制自己欲望的人，才真正称得上自由。

话说回来，当时我也有几间在收租的产业，可是，我已经对那烦人的维修和管理工作吃不消，现在也只好缩减到剩下一间。我真的没有办法想象同一个时间必须管理过百间产业的状况。

我很很好奇，这种“财富自由”的定义是什么？

用别人的钱赚钱？当然很动听！但可否想一想，就算利息不高于租金回酬，又假设所有产业都能出租。这头进来（租金）那头出（贷款利息），也只不过是充当银行的收租代理而已。

此外，大家都知道，利率和房价都有周期，现在是产业起、利息低时代，盘算当然打得响。有朝一日两头U转，利率起、房价跌，到时不懂是用别人的钱赚钱，或是用力帮别人赚钱？

庞大贷款压心头

那些为了在产业赚快钱而债台高筑的，整个心情就被变化无穷的利率与市场风险左右，这种大起大落的心情，还可以称得上自由？

就以两千万的贷款来说，先别谈本金如何摊还，只要利率微涨1%，每年就必须多还20万利息，到时看是你自由还是银行比你自由？

虽然目前还不见产业市场有显着的泡沫现象，然而，只是蜜月期过去了，梦也醒了：产业已建好、分期付款开跑了，房子只是不如想象中容易出租和脱售，就已经有许多的人因“顶不顺”而纷纷来上课“求救”了。

想要财务自由？千万别因放纵自由而失去自由！

黄凯顺MonQ财商教育家 ■

tboontan

西华山卡尔： 只涨不跌 大马房市“不正常”

全国
   2015-01-13 10:59 http://www.nanyang.com/node/674877?tid=460



（吉隆坡12日讯）一般而言每7年房地产市场会有一个涨跌循环，可是我国房地产市场“不正常”的房价只会持续增涨，即使交易量减少房价也持稳，从未下跌过。

大马产业经纪协会（MIEA）主席西华山卡尔指出，我国房产市场跟别的国家市场不同，这是不成熟的现象，因为我国房产市场充斥着许多投机活动。

需控制投机活动

“我们需要控制有关投机活动，恢复市场原有的成熟度。”

他是昨日在2015年房地产展望大会发表演说后，受记者询问时这么说。

他指出，唯有控制房地产投机活动，当屋价上涨时涨幅不会突然飙涨，而是慢慢地持续增长，这样房价也不会发生一次过暴跌的情况。

发展商承担利息计划 让投机分子推高房价

西华山卡尔说，2008年全球金融风暴时，美国、欧洲和新加坡的房产价格大跌30%至40%，可是在2008年和2009年，大马的房地产市场仅是放缓，房产价格没有下跌，就算有下挫，跌幅也不大。

“直到2010年，房地市场开始复苏，2011年和2012年时，市场上涌现许多房产投机分子，许多‘投资俱乐部’如雨后春笋般涌现，提供许多房产优惠配套，促使房地产市场交投炽热。

限制贷款门槛 交易减缓

他说，当时2年的发展商承担利息计划（DIBS）、豁免利息辅助、免印花税和免律师手续费等优惠配套，造成似乎不用花费分毫就可以买到房屋的优惠，“诱惑”许多没能力的投资者纷纷跳进来投资房地产，进而推动房屋价格升高。

“（投资者）他们无法承担房价，但因为是‘免费’的，所以他们就去买了。在房屋建成后，他们又将房屋卖出，到时房价已升值，他们无需费力，就可以赚到一笔，这导致越来越多人跳进这种投资的圈子内。”

他说，2012年1月1日，国家银行就实行《负责任贷款指南》，限制购屋者的贷款门槛，才开始减缓房地市场的交易量，从2011年的43万403次交易量，减少至2012年的42万7520次。

然而，我国房屋交易值依然没有下跌，持续走高，从2011年的1378亿3000万令吉，增加至1428亿令吉。

他说，房屋投资者依然有本钱继续投资，并未就此受到压抑而喊停，他们继续推高房屋的市价，尽管市场上的交易量已经减少，因为发展商推出许多诱人的配套，继续吸引投资者入场。

二手房屋市场成熟 交投减缓价格未降

此外，西华山卡尔也补充，二手房屋市场成熟，屋主不会轻易地减低屋价，因为他们有经济能力给首期，继续贷款供屋，有能力找到适合房屋的买家为止。

“虽然二手房市场的交投减缓，二手房价仍然不减。”

何文雄：具自我持续发展能力 应投资人口超过40万地区

投资房地产应锁定人口超过40万的地区，因人口少过40万的地区产业多为当地人买来自住。

何振顺研究私人有限公司总执行长何文雄指出，产业投资者在决定投资的房地产前，应将该地区的人口纳入考量的因素之一，并建议投资地区的人口需超过40万人。

人口多寡 影响发展

他说，少于40万人口的地区，其产业较为适合当地的居民买来自住；反观若是要投资，应考虑超过40万人口的地区，因为这说明该地区具有自我持续发展能力。

“很多时候问及投资者，在决定所要投资的产业时所考量的因素，他们多数会以地点、价格、基本建设为主，却忽略了人口这部分。”

他说，人口的多寡将会影响该地区的经济发展机会和发展资源，若是人口少过40万，不太适合投资。

何文雄昨日主讲“大吉隆坡计划的人口流动-捷运、轻快铁及巴生谷快捷巴士系统（BRT）”时这么指出，同时也与出席者分享，通过地图来预测这三项工程所会影响到的地区。

他较后受询时也强调，该公司所绘制的地图主要协助投资者了解，上述的基建工程会影响哪些地区，但并不意味着鼓吹投资者购买该地区。

“反过来看，我们让在有关地区的屋主了解到，该地区的房地产未来具有的发展潜能。”

无法获全额贷款购屋条件 改变二手房屋市场滞销

另一方面，西华山卡尔说，当时国行推出《负责任贷款指南》，新房屋市场并未受到打压，反而是二手房屋受到冲击。

“因为二手房屋的购屋者无法获得全额贷款，顶多只能借贷70%至80%，还需偿还印花费和律师费等费用，购买二手房屋者，需要存有一笔金额方可置产。

“二手房屋市场滞销，尤其是老旧房屋产业，其他原因包括购屋者的品味转变，他们想要追求新的生活方式，购屋条件也改变了，向往购买全新房屋。”

因此，他说，纵然二手房屋市场走跌，新房屋市场依然吃香，这也是为何我国房产交易量挫跌，房价依旧攀高的原因所在。

他说，直到2013年10月财政预算案宣布，政府要在2014年禁止发展商为购屋者提供DIBS等优惠后，震惊房地市场，2013年房产交易量就下跌10.9%，从2012年42万7520次跌落至2013年38万1130次。

报道： 郭美裙

tboontan

钱途屋语：土著产业特质与特权

• 产业周刊
  

  2015-01-09 16:36        http://www.nanyang.com/node/674181?tid=686

购屋者在物色产业时或许偶尔会看见一些字眼，例如：土著单位/产业（bumi lots）、土著折扣（bumi discount）、土著固打单位（bumi quotas）以及马来保留地（Malay reserved lands）。

这期，我们将逐一介绍这四种有关的土著产业特质。

在新经济政策下（NewEconomic Policy，简称NEP），政府推行土著固打制主要是为了提高土著的产业拥有权，固打制为30%或以上。

换言之，自1971年开始，发展商推出任何住宅或商用房产项目时，必须保留至少30%的产业单位给土著。

土著单位各州不同

根据马来西亚的宪法，各州政府被赋予其州属的所有土地管理权，例如土著固打制属于州政府的管辖范围内，因此各州的土著固打机制都各异。

土著固打单位是指只限土著购买及拥有的土地或房产单位，不过，这些土著单位有别于马来保留地。

对于买房自居的购屋者以及长期投资者来说，土著单位制是一项良好的措施，因为这些潜在的购屋者都不会迅速地出售该单位。

然而，当业主想出售其土著单位将面临以下的种种问题，当中包括：

-由于只有土著才有资格购买土著单位，一般上市场对土著单位需求并不高。

-土著单位的升值幅度较慢，因此业主出售该单位后赚取的收益也相对的不高。

-土地局往往会拒绝把土著单位转让给非土著等交易。

无论如何，土著单位仍有机会被开放给非土著购买，条件如下：-倘若发展商在刊登促销广告一段时间后仍有一部分的土著单位未能卖出，即拥有充足的理由向土地局申请释放给非土著认购。

-当申请被拒绝后可向土地局申请上诉。

-补偿发展商所提供的土著折扣数额

被释出不代表转为非土著单位

购屋者需了解所谓被释出的土著单位，并不代表该单位已被转换成非土著单位。

万一非土著要出售土著单位给另一个非土著买家，业主还是得向土地局重新申请同意书（consent）以把产业拥有权转换给其他人。

此外，根据当地州属的规定，该地契文件上或许会标明“土著单位”的字眼，然而，房屋买卖合约里则极少注明是否土著单位。因此，购屋着必须委托律师彻底地查阅地契内容以及向土地局查询有关记录。

如今并没有实际的政策或法律来管制二手房市场的产业买卖。

土著业主不容易出售

土著业主还是不容易出售该土著单位，主要原因是无论该产业是否土著单位，土地局人员经常拒绝将土著拥有的产业转让给非土著。

注意事项：一、相较于永久单位，土地局会更严格地管制租赁土地或房产。

二、不成文的政策显示，不管产业单位是否是土著单位，由土著转让给非土著的第一次产业转让申请都会一律被土地局拒绝。

马来保留地土著单位大不同

相信大多数人会把马来保留地和土著单位混淆，事实上，两者之间的差别甚大。

马来保留地是指只有马来土著才可持有的土地，与土著单位不同的是，马来保留地几乎不可能开放给非马来土著。

而只有当同样价值和大小的土地被申报为替代土地，马来保留地才可被批准解放。

为了成事，行政议员将会探查县内周围有无适用的土地。

此外，以下的几项特点也可区分马来保留地和土著单位：一.马来业主不容许出租建在马来保留地产业给非马来人。

二.只有马来土著才能在马来保留地上经营生意。

三.上市公司只能由马来股东所组成。

土著享折扣仍滞销

土著购买土著单位可享有原价的15%折扣。不同的州属有不同的折扣率，例如在柔佛，不同的房产售价会有不同的土著折扣率。

按照惯例，当房产在建设和发展的阶段时，发展商在获取州政府的同意下会标签几个单位并注明为土著单位，而这些单位便会被推销为土著单位并出售给土著。

不过，由于土著单位的需求量大幅度降低，所以发展商被迫尽快出售这些滞销单位以减低亏损以及避免遭罚款。

投资者不愿购买

与其注明和推销特定的单位为土著单位，发展商寻获土著购屋者并获取他们的同意后，将他们看中的单位标为土著单位再给予折扣。

取决于产业地点，土著单位一般上还是比较难出售，因为该市场只是限于土著。很多有能力的土著购屋者，尤其是房地产投资者皆因为这个劣势而不愿购买土著单位。

以基本的经济理论来理解，当需求低以及供应过剩会导致价格下跌。因此，当非土著单位的价格上涨时，同一地段的土著单位价格并没有以同样的幅度升值。

当然，以上的理论并不适用于所有的土著产业。在一些土著居住的密度较高的区域，例如沙亚南、龙溪和布城等就广受土著们的喜爱。因此这些地区的业主无需担心难出售其单位。

总结

先了解各类地契

了解大马各类型的地契类型和特点，对购屋者来说十分重要。

虽然那些寻求定居或长远投资者来说土著单位看似很棒，但当业主需要紧急的资金周转时，也需要注意这些土地一般上不容易脱售。

因此，在购屋前，购屋者需要向发展商询问所购买的单位是否为土著单位，并积极向土地局洽询有关土地的事项。

英文原稿：
http://loanstreet.com.my/learning-centre/Bumi-Land-Jargons-Explained

loanstreet免费贷款资讯及谘询网站   

tboontan

仅20层商办出租 吉隆坡118不会供应过剩

• 财经新闻
  
• 财经
  

  2015-01-14 11:17 http://www.nanyang.com/node/675108?tid=462

（吉隆坡13日讯）市场传言，一旦“吉隆坡118大楼”（KL118）在2019年建竣，里头的办公室和商业空间将会被填满，不会出现供应过剩或需求不足的问题。

《商业时报》引述与国民投资机构（PNB）相关消息人士指，最初的目标是要填满所有的商业空间。

他指，只有100层楼是会开放出租，其中60层楼将保留给国民投资机构和部分涉足国际市场的子公司，20层楼将作为酒店，由一家国际高档酒店集团管理，共有250间房间。

“另外20层楼将分配给跨国和大马企业。

若租客要寻找一个享誉国际的标志性大厦经营生意，要出租吉隆坡118大楼的空间并不难。”

今年料颁30亿工程

至于剩余的18层楼，将包括在最高两层楼的观景台，其余则是用于商业中心、电梯、娱乐和维修设备、及停车场。

一名消息人士指，将会在今年中颁发价值约30亿令吉的总工程、采购及建筑（EPC）合约，建筑工程为期5年。

吉隆坡118大楼位于吉隆坡市中心，未来5年的发展总值（GDV）将超越60亿令吉。

消息人士指，PNBMerdeka联营已取得所有必要的批准，兴建吉隆坡118大楼。

“该大楼将会改变整个城市美景。同时，已聘请国际著名的建筑师设计该大楼。”

“吉隆坡118大楼”前称为独立世代大楼（Warisan Merdeka）。

tboontan

http://www.nanyang.com/node/675699?tid=643

房价便宜20％
7116一马房屋供申请

头条
全国
   2015-01-17 08:05

（八打灵再也16日讯）一个马来西亚人民房屋（PR1MA）机构宣布，在吉隆坡、霹雳、吉打、马六甲及柔佛的7项一马人民房屋计划即日起公开让民众申请。

该机构总执行长拿督阿都慕达立在文告指出，在以上7项计划下共有7116个一马人民房屋单位，而在吉打和柔佛就个别暂居了2项房屋计划。

他指出，该机构从即日开始公开让民众提出申请，而申请者有望以低于房屋市价20%的价格，购得有关一马人民房屋。

即日起，民众可以通过游览http://www.pr1ma.my，以提出一马人民房屋的申请，申请截止日期为2015年2月28日。

新建一马人民房屋地点：
吉隆坡：
PR1MA @ Alam Damai
霹雳：
PR1MA @ Bandar Meru Raya
吉打：
PR1MA @ Sungai Petani 1
吉打：
PR1MA @ Kuala Ketil
柔佛：
PR1MA @ Bandar Layangkasa
柔佛：
PR1MA @ Terbrau
马六甲：
PR1MA @ Melaka Tengah 1

tboontan

固打，痛到深处

封面故事
产业周刊
   2015-01-09 16:20

土著固打房屋滞销，是发展商心中的痛，但谁也不愿意多谈这个话题。

在土著固打制度下，未售出或滞销的土著单位逐年增加，不光冲击发展商的销售表现，更套牢庞大资金，是经济体中失去应有的效益。

保守估计，去年上半年滞销土著单位价值就已达113亿令吉，估计全年的滞销土著单位价值超越2013年的215亿令吉，这个数目若可兑现，将可进一步推动国内生产总值增长。

影响业者利益剥夺置业机会 土著固打制伤房市筋骨

土著固打制是影响房市发展的重大政策之一，在过去协助不少土著同胞拥屋，带动房屋发展。

但随着社经情况改变，一成不变的土著固打制不仅无法发挥预期效应，更伤及发展商与投资者，以及置产者的利益。

土著固打制度对房地产领域的影响，已不是房屋滞销那么简单。

一些小型发展商因为房子无法卖出，面临资金周转不灵的窘境，一些房屋则因长期搁置，引发许多社会问题。

面对土著固打的压力，发展商叫苦，纷嚷：“发展商真的不好做。”

土著固打制度因各州政府而异，有者30%，有者高达70%，主要视当地人口结构而定。

《南洋商报》询问多位房地产发展商，大多数虽认同土著固打制度的必要性，但也呼吁地方政府有必要检讨释出期限与机制。

应落实自动释出制度

他们认为，在不断进步的社会，商业环境与人们的生活水准不断地改变，政府政策也需要与时并进，才可让经济发展事半功倍，而不是因不适宜的政策拖慢发展进度。

最好的做法是落实自动释出制度，即在限定期限过后，发展商可把滞销的土著房屋单位脱售予非土著购屋者。

房地产发展商公会呼吁州政府，落实自动开放制度，即在限定期限过后，发展商即可把滞销的土著房屋单位释出市场公开发售。

如此一来，发展商可更有效地规划销售进度，减低发展商陷入资金周转不灵的困境，也可避免部分区域出现土著房屋单位滞销或过剩题。

马来西亚房地产发展商会（REHDA）呼吁政府检讨现有土着固打制，并落实自动开放政策。

柔佛分会主席何美霖表示，当局肯定有相关土著单位的数据，若发现房产项目推出一段时间，土著买家不踊跃，当局应自动开放或调低保留单位，这也能让更多非土著买到理想地点的屋子。






滞销越久越难卖

马六甲州政府房屋局董事拿督魏佑杰受询时说，土著固打房屋单位滞销时间越久，越难卖出。

“因为滞销越久，将面对基本设备被偷，被破坏或遭白蚁蛀蚀，同时屋子设计可能过时。”

他说，甲州的住屋需求高，尤其是非土著购屋者，一般在新屋业计划兴建初期，甚至是兴建前就已热烈预购。

他指出，非土著单位建竣后滞销的只有少数，其中可能是所在地理位置有欠理想，如大门对准大路、电房或是化粪池等。

魏佑杰说，土著购屋者较能负担的是约20万令吉的屋子，超过30万令吉的就乏人问津。

“因此我们在图测上规划屋子种类时，尽量将多一些的单层排屋申请为土著固打单位，设法减少滞销数量。”

建竣10年 都无法解禁

房地产商会马六甲分会主席拿督曹天汉受询时说，在马六甲的一些发展计划，甚至在建竣10年后，也未获地方政府允许释出相关单位。

曹天汉说，滞销的土著单位一直累积，意即土著买家选择多，一般会认购较新产业，之前未售出的单位变得更难吸引土著买家。

“试想想，当多家发展商都面对同样问题，市场的未售出土著单位数量是多么惊人。”

据悉，一些商铺在滞销多年后，原有屋价虽扬升，但为了脱售房产，发展商反而以旧价沽售，以便尽早倾销滞销保留给土著的商铺。

更难解决的是，滞销单位空置多年，会引发卫生、美观等问题，若非围篱社区，空置单位随时被毒友霸占，甚至引发社会问题。

开放土著单位 须依市价出售

和丽园董事经理拿督张润安指出，过去不同房产种类和价位的土著固打不一。

当中，商用房产如工厂和公寓，若售价25万令吉以内，40%保留给土著；售价25万至35万令吉，固打30%；售价35万令吉以上则只保留20%。

他认为，旧制度比较合理，且更有效减少土著单位滞销问题。

根据目前规定，若房产计划建竣9个月后，保留的土著单位仍卖不出或是工程已完成50%，发展商就可向政府申请开放。

但张润安指出，开放后的土著单位售价不享有原本给土著的15%折扣优惠，而是依非土著市价计算。

何美霖说，开放后的土著单位售价必须调回原本的市价。其中是在转换这些单位的拥有权时，发展商必须缴付房价7.5%的税金给政府。

200亿套牢 无经济效益

业界人士表示，平均来说，大多发展商手上至少有20%是未售出的土著固打单位。

保守估计，滞销单位价值相当于房屋交易值的20%。

根据财政部房产估价及服务局（JPPH）旗下国家产业资料中心（简称NAPIC）数据，2013年，全马商务与住宅房产销售价值总计为1076亿2235万令吉，2012年则为955亿5436万令吉。

以20%的保守值推算的话，2013年滞销的土著单位价值或超过215亿，2012年则超过191亿令吉。

NAPIC截至去年上半年数据，商务和住宅成交值565亿2448万令吉，若以20%为基础，估计去年全年的滞销土著单位总值会超越前年。

至少需等4年

房地产发展商公会彭亨分会主席蔡世才表示，申请以及等候土著单位释出的这段时间，可能需要4至5年。

他说，这期间，发展商除了需承担银行利息成本，资金周转压力，同时也面对屋子空置所引发的社会问题风险等。

“即使开放后，依当时市价转售，发展商因需承担吃重的利息，利润相对减低，甚至无赚头可言。”

土著单位滞销期间，发展必须承担银行贷款，还要花钱保养维修，因此拖得越久，发展商承担的成本会更高，也影响现金流动。

有发展商更因为土著房产滞销，流动资金全被套牢，步上关闭的命运。






【點擊放大圖片】

土著也不买固打房

土著房产滞销另一个的肇因，是土著本身也不买土著单位。

在二手市场，土著单位其实是可转售给非土著，但必须得到地方当局的同意，且业者指出，一般并不顺畅，一宗交易往往拉扯几个月都无法完成。

产业代理指出，了解这点的土著购屋者，情愿不要享有折扣买非土著单位，避免往后难找买家接盘。

一名发展商就说：“尤其是以投资为主的土著买家，下单前都会强调不要土著固打单位，而这也加剧滞销情况。”

霹雳

在一些土著固打制度比例偏高的州属或地区，发展商与非土著购屋者面临有屋不能卖或不能买的情况，供应与需求之间也因此出现严重缺口。

不爱商店工厂

根据怡保成远产业发展有限公司（Villa world）执行董事许美远多年经验，土著不爱商店或厂房，也因银行银根收紧，对高价房屋不感兴趣。

“他们比较喜爱甘榜与重组村计划，自己设计建屋，造成市区，尤其华人区的房屋计划30%土著保留单位常常卖不出。”

他说，假使土著对高档房产缺乏购兴，发展商必须通过程序申请开放给非土著购置，否则流动资金会被套牢。

由此可见，一般马来人是以地点及楼价为选购的考量，轻松取得政府贷款的公务员比较倾向中价房产，对于高档房产却兴致缺缺。

发展商必须拥有雄厚的储备金，或者为了组合资金采取应变措施，与同业联手集资推出更大型、更符合时代要求的庞大房屋计划。

彭亨 申请转售非土著耗时

本报访问一位准备购二手房自居的投资顾问，他忆述，交易拖3个月仍未完成，幸好有房产仲介协助。

他表示，当时相中的单位地点正合他意，同时因为屋主没自居，所以看房时也并没留意到是土著单位，直到要拍板购买时，仲介才指那是土著单位。

“但他当时强调没有问题，只需要通过律师楼办一些文书呈报等等即可；谁料一拖就是3个月。”

他表示，律师提呈给地方当局的函件中，必须提出屋主必须脱售给非土著买家的原因，但提呈又被弹回，这样往来非常耗时。

开放须符合附带条件

依据彭亨目前条规，若房产项目拿到住用证超过一年，有关土著单位仍售不出，可向州政府房屋部申请开放转卖给非土著。

房地产发展商公会彭亨分会主席蔡世才指出，开放的过程有附带条件，包括在这一年内，在马来报章登至少3次卖屋广告。

若广告还是无效，则需在屋业计划处置放大型广告牌，并注明“土著单位供售”的字眼。

“假如依据这些条规做足，有关土著房屋单位还是卖不出，那么，发展商才可向州政府提出申请，释出市场公开发售。”

开放新规更严苛

霹雳州政府根据地区人口分布，来设定土著单位固打制，原是好事，但一些地区的土著保留单位要申请公开销售时，手续复杂和更严格。

手续繁琐耗时

陈志强指出，在新指南下，除了廉价屋不可申请开放，其他项目可在工程进度达70%时，要求开放转售土著保留单位。

他说，发展商只需填报地方政府认同施工水平的G和H的申请书通知土地局，但这过程相当耗时。

但他提到要求放宽的项目，发展商必须连续两个月，在电台以及主流马来报章刊登4次星期天广告。

开放须缴5-7%献金

反观旧有的条例只规定发展商在适当时段，至少在马来及英文报章分别刊登两次广告，以及在5天内连续安排30次电台广告，就可向土地局提出申请。

“待申请开放获准后，35万令吉以下的房屋，必须将有关房屋的5%土著折扣价缴给州发展机构属下的土著地产信托户头；而35万令吉以上的房屋则须缴7%。这个也是全新的规定。”

他说，新指南也限定发展商提出公开转售申请的同时，须通知至少10个政府及土著组织，并在一个月内取得书面表决，假如在指定限期内无异议，则表示各机构不阻止。

发展商就可把完整的报告提呈给州务大臣或行政议会考虑放行，上缴献金后需等待土地局决定性批文，才可正式开放转售。

“零固打区”只闻楼梯声

怡保成远产业发展有限公司（Villaworld）执行董事许美远受访时坦言，发展商都不清楚州政府如何理性规划土著保留固打，尤其鉴定与分配受到业者叫好的所谓“零度”土著固打的房产计划。

“业者迄今都只是道听途说，没有看过分配额的批文。同业有听说新房屋政策在华人区不设土著固打，但一直没有人接获官文印证，也摸不着头脑。”

他说，产业界近日传出，华人麋集的万里望，据说将施行20%的土著固打，也有人说九洞美露，及红毛丹的土著保留单位达50%，但却求证无门。

“政府应尽快厘清疑云，尤其是哪一区将带头全国，实行土著零固打？”

制度不透明 发展商叫苦

霹雳州因人稀地广享有廉价土地及便宜房产的好处，但好景不在，自大部分土地逐渐收罗到州政府投资臂膀或福利机构名下后，不透明的土著固打制度已让不少发展商资金周转不灵，吃尽苦头。

霹州政府去年中宣布新的房地产指南，从今年1月1日起生效，将原本一概30%的土著固打，调整成0%至50%不等。

新政策的土著保视地区而定，一些地区甚至完全不设土著固打。

部分华人区零固打

马来西亚房地产发展商会霹州分会秘书陈志强向《南洋商报》解释，一般房屋发展计划仍以30至50%的土著固打作分配，马来人占七、八成的地区，最高保留为50%；一些华人区的土著单位可调至0%，一些则是10%或20%。

但是他也指出，零固打地区清单，属于政府机密文件，房地产发展商会也未接获正式指南。

意即至今，没有人知道霹州无需保留土著单位的确实地点，令目前新旧制交替时候更混乱。

中价屋攻马来市场

成远产业发展集团目前在霹州多个地区推行发展计划，包括高乌、江沙、和丰、巴占及拿乞，兴建房产有中价房屋、高级公寓以及商店。

该公司在拿乞两个地点，分别推行两大发展计划，其中一座是中、高档房屋的华城阁，另一个是专为马来同胞兴建的特惠中价房屋，而在江沙也有另一项主攻马来市场的项目。

许美远说，拿乞和江沙主攻马来市场的项目，因为价格优惠，丝毫没受固打制影响，甚至是非土著单位，也很快就售罄，且买家全是马来同胞。

谈到华人区高价房产，他也表示销售相当顺利。

固打洋房仍难销售

但是华城阁最新一期的高级洋房因地价和建材暴起，加上设计用料豪华，平均售价追上40万令吉门槛，非土著的购买力不俗，但10间总价值达400万令吉的土著保留单位，迄今无人问津，庞大资金被套。

公寓保留单位滞销发展商套牢2千万

成远产业发展集团最近在华人集中的巴占入口处，23层的东环高级公寓，也是怡保最高建筑物。

因是之前批准的项目，因此必须遵守原有的30%土著固打。

吁华人区零固打

但预料3年内竣工的项目，共68个总值2000万令吉的土著保留单位，从推介至今仍无法吸引土著订购。

许美远希望通过向土地局上诉程序，要求特别个案处理，让它享有华人区零土著固打。

他也建议州政府，根据地点和人口分布松绑土著固打，或落实类似马六甲的对换政策，允许发展商将未售出的土著单位，转移到新发展项目。

例如，A发展计划的土著固打称到B发展计划，让马来区更多的马来买家享受到更多的土著优惠单位；同样道理，华人也可在华人集中的A区购买到价格合理的房产。

甲州“对换政策” 无济于事

甲州的房产土著保留单位没有自动松绑年限，发展商可向州政府申请开放，但批准与否由马六甲首席部长一人决定。

马来西亚房地产商会马六甲分会主席拿督曹天汉受询时指出，自2013年5月全国大选后，甲州新首长拿督依德利斯哈仑上任至今，不曾无条件开放土著固打单位。

土著库存一间不少

据悉，州内有些单位已建竣超过10年，仍未获开放。

曹天汉说，顺应发展商的诉求，甲州政府今年推出对换政策（Swapping Policy），允许发展商将旧屋业发展计划中滞销土著单位的同样数量，转移到新发展计划中，但这两项进行“对换”固打的新旧屋业计划地点，必须是在同一个州选区内。

他指出，即使是允许对换，州内所累积的土著库存，一间都没有减少。

“其实而且这个政策对小型发展商来说不公平，因为他们并没有这么多新的屋业发展计划，而且一般规模比较小，更何况限定必须是在同一个选区内的新旧屋业计划，才能进行对换。”

他说，这项新政策推出半年来，只听闻有一个规模较大的发展商提出申请，并已获得州政府批准。

“在我的印象中，这10多年来，只有在2012至2013年前甲首长丹斯里莫哈末阿里在位时，曾大幅开放10%至15%的土著固打单位，稍为纾缓当时积累的滞销数量。”

固打屋折扣10-15%

甲州政府也规定，同类型的屋款，土著固打单位售价，必须比非土著便宜10%至15%。

举例说，一间定价10万至15万令吉的房子，土著固打单位售价必须折扣10%；15万令吉至20万令吉必须折扣12.5%；20万令吉以上则必须折扣15%。

他说，土著固打单位经申请获开放后，出售时，发展商需另缴付售价的7%献金予州政府。

前景暗淡 发展商改行

州政府房屋局董事拿督魏佑杰受访时说，在州政府日益拉紧房屋政策的情况下，甲州屋业发展前景暗淡。

“很少外地发展商要来甲州发展，甚至是州内的发展商，有些已放弃，改行。”

他说，近来年，有甲州发展商被逼出走到芙蓉发展，结果也踢到板，碰上森州政府也推出新房屋政策，将原本30%的土著固打提升至50%。

成本转嫁非土著单位

另一位发展商则表示，若州政府再不无条件开放土著单位，建筑发展业前途更加暗淡，而且节节高升的屋价也没有喘息的空间！

他坦言，一些发展商预见土著保留单位滞销情况严重，根据经验大概估算出无法找到买盘的单位，再将这些单位的成本“转嫁”到其他非保留单位的售价上来自保。

“一些项目的非土著单位是在补贴这些相信售不出的单位，整体房屋售价于是被推高。”

报道： 陈爱玲、冯国芳、陈美灵、李明珠、王秉彬

tboontan

2015 步步为营或赢

封面故事
产业周刊
   2015-01-02 15:43 http://www.nanyang.com/node/672683?tid=688

2014年，对大马来说，是充满泪水的一年。

在国内憾事与外围不确定因素冲击下，房地产市场如同预期般，虽未交出好成绩，但也不至于满堂红。

面对新的一年，有什么值得我们期待？

历经火红的旺期，大马房市难以避免地进入了一段冷静时期。

在这段期间，发展商、投资者以及购屋者应是步步为营，还是在风险中找到好时机步步为赢？

买家喊跌，卖家喊涨，2015上半年可以是买家主导，也可以是卖家主导。

市场预期，上半年交投将因购屋计划提前大热，许多发展商已做好准备蓄势待发，下半年的种种不确定因素，发展商、投资者，还有购屋者又该如何应对。

总结分析界以及业界对于今年的房市展望，四大因素需要提防：

一‧房市降温措施，贷款审核条件继续收紧

二‧消费税开跑后的种种变数

三‧竞争加剧、成本扬升，赚幅压缩

四‧外围环境增添不确定因素，冲击置产信心

其中，借不到钱的困扰，将继续成为发展商与购屋者最感头疼的事情。

数据显示，截至2014年7月，房贷增幅按年跌13%，瑞士信贷分析员指出，虽然购屋者买气旺盛，但房贷申请难获批准，部分地区或发展项目的房贷申请回拒率甚至高达60%。

房贷增幅按年跌13%截至去年底，家债比例高达86.8%，其中房屋贷款比例达52%，在此前提下，相信政府绝不轻易放松房贷审核。

市场需要买气才能延续增长，无奈去年的多重消息，包括汽油涨价，以及2015年4月开跑的消费税，冲击消费意愿。

事实上，消费者的意愿去年首季起便下滑，可见消费税的威力，这项政策因充满许多灰色地带，也成为房市增长的最大疑虑。

银行持续收紧贷款

肯纳格投行指出，房产领域的景气下行期发生在2008年至2009年的金融海啸时期，当时欧美国家的经济不景气冲击全球，国内房市也难以幸免。

投资房产成风潮，带动需求增长，以及低利率环境，让我国房市在近三年取得佳绩。

贷款存款比例偏高

银行贷款审核未有放松的迹象，至今没有任何征兆银行会放松贷款，而且，目前的贷款与存款比例已处偏高水平，截至2014年次季，平均约为81%，而5大银行的贷款与存款比例介于87.8%至100.8%。随着银行贷款增加，他们需要更多的存款平衡，因此，各大银行均各出奇招，吸引人们存款，更有一些银行甚至推出高达4.5%利率，吸引人们选择定存产品。

虽然不能确定房市下行时期是否来临，但可以确定的是，发展商在这段期间，销售与发展步伐将同时放缓，特别是在消费税开跑后，整个房产发展领域的结构也将出现改变。

倾向选择名牌发展商

安联星展研究指出，在连串房市降温措施下，城镇住宅项目因拥有较佳的升值潜质，因此将继续受市场欢迎。

面对2015年的不明朗，市场人士认为，具有信誉的名牌发展商而言，不受放缓之势影响。

“相反的，由于市场充满不确定因素，投资者或购屋者心态趋向谨慎，更倾向于选择售价虽贵，但产品素质与日后资本升值潜质获保证的房产。”

近几个月，国际原油价格因产量大增，以致价格节节败退，布兰特原油价格更一度滑落至65美元以下水平，年初至今，累计跌幅已达42%。

油价动荡冲击

原油价格走跌，油气领域受挫，我国多家油气相关公司均遭殃，就连国家石油公司也坦言将降低开销支出，政府也不例外。

油价动荡也冲击国内其他领域，如银行与零售业，房地产市场也受到波及，因许多企业公司暂缓扩充或办事处搬迁计划。

房市增长靠年轻人口

年轻人口依然是支撑房市增长的最大动力，加上城市化步伐加速，这也将带动市场对于住宅、办公、零售，以及工业房产的需求。

丹尼尔指出，在家庭户收入以及经济改善后，人们将提升房屋，转购更大或更高级的房子，企业公司将扩充营业，零售房产也将获带动。

他认为，强劲的服务领域，以及大马作为回教金融中心的优势，将成为大马往前迈进的一大推动力。

“在转型成为高收入发展国的同时，可以预期的是，市场对于住宅以及办公单位的需求将大增。”

预算案及第11计划 迈向先进国最后一击

衣食住行，“住”成为了人类的必要生存条件之一。

也因为这个原因，即使情势再为险峻，房地产市场也不会因此陷入难以回弹的衰退期。

REI集团总执行长丹尼尔受询时指出，去年的预算案将是大马迈向先进国的最后一击，预算案中有许多策略有助于国家经济及房市发展。

“别忘了还有今年5月即将推介的第11大马计划，也是大马朝向发展国家目标的最后一步。”

房市步步为赢因素

一.强劲需求

二.置产计划提前，推高上半年销售表现

三.可负担房产继续大热

四.旅游业“游兴大起”

五.捷运与公共设施计划带动购兴

房价不断攀扬，家庭债务比例高企，引起政府担忧，以一系列的降温措施调控房市，这些措施的效果已逐渐反映在销售表现上。

景气循环来到高峰时期，不少业界人士担忧，下行期或许就在不远处。

许多房地产公司过去数季的销售表现递减，也让人忧心衰退势头已来临。

肯纳格投行认为，消费税开跑，预计将使市场在3至6个月期间“安静”下来，2015年下半年市场预期升息。

也因为预期消费税将导致房产售价提高，购屋者或将置产计划提前至首季，上半年的销售表现料骤增。

经济放缓竞争更大

在金融海啸后，国家经济跟随中国以及亚洲区域经济同步增长，市场充斥大量资金，我国的置产投资热潮也因此兴起，许多企业公司纷纷赶搭建商列车，多元化业务当起发展商。

在经济增长趋缓之时，市场竞争并未停下，成本扬升速度也一样续增。

在此前提下，发展商更加无法将成本完全转嫁，惟有压缩赚幅。

暂缓发展项目

一些发展商因此决定暂缓发展项目，资金雄厚的发展商，则会以先建后售方式应对，但对小型发展商来说，市场购兴放缓对他们冲击最大。

大马占地理优势

世界经济焦点由“西”向“东”

转，东方、中国以及南太平洋区域，已吸引约4000亿美元（约1.4兆令吉）的外企直接投资，先进国家也相中该区域的增长潜质，竞相将焦点转向这些区域国家。

丹尼尔表示，大马因地理优势，可成为中国以及东南亚市场的中心点，本地船运领域料将获带动。

从房市发展角度出发，随着许多船运港口出现，以及清真认证开跑，预期将会有许多物流中心因需求崛起。

他说，这些工业区也将跟随趋势形成，并且凝聚人气，带动城镇发展计划，连接住宅城镇的工业区，未来将成为投资热点。

和其他国家相比，国内算是地广人稀，他认为，每个州属都有各自的独特优势，若规划良好，将可让经济增长以及人均收入，分布更为平均。

旅游业支撑房市

大马旅游年计划成功打响大马于国际上的知名度，在过去两年，旅游业更成为国内生产总值的主要贡献之一。

不过，2014年的两宗客机失事事故，却为我国蒙上阴影，但相信今年将渐步复苏。

2014年游客增9.7%

之前不少人可能暂缓旅游计划，但相信很多游客将恢复行程，因旅游推广活动暂停，而受冲击的领域如零售业以及酒店餐饮业，也将慢慢恢复增长。

2014年1月至7月，前来我国的访客共达1610万4966人次，相较2013年同期的1468万2124人次，按年增幅达9.7%。

前10大到访我国的游客依序来自新加坡、印尼、中国、汶莱、泰国、印度、澳洲、菲律宾、日本及台湾。

不过，中国的游客人数，相较前年首7个月，按年下滑11.8%，由113万721人，降至99万7370人。台湾访客人数也按年减少2.9%，由17万3921人次，减至16万8962人次。

基建发展不停滞

尽管大市放缓，但在市场步伐放慢之际，有利于国家未来建设的发展项目可不能停下脚步，特别是经商环境优化工作，更应趁着这个时机加速进行。

丹尼尔表示，大马虽拥有地理优势，深受国际投资者青睐，但要迈向先进国，还必须加强工业园素质与设施，以便与先进国较量。

“未来5年至10年，工业园以及与之相连的住宅城镇，需求势必大增，现在开始进行发展，正好可以占尽先机。”在优化经商环境计划中，政府若能与私人界配合及合作，更能收得事半功倍的效果。

政府在预算案的宣布，可为私人界带来更多参与基础设施工程的机会，除了推升经济增长，新增公路、达到、火车轨道、巴士通道、社交与教育服务，也将惠及人民。

创新活动 催化房市

不仅如此，政府着重于创新活动开发，也将鼓励更多人参与创意与创新事业。

创新科技降低成本

同时，吸引更多外国创新领域公司进驻，开拓国内的知识经济领域，也是房市的催化剂。

新科技或创新点子的出现，也将为房市发展注入新意。

丹尼尔说，发展商在建造住宅与工业房产时，可以借用创新科技或技术，降低成本，或在设计中引入创新点子，增加产品吸引力。

例如，发展商可在发展项目设计中加入绿建筑特色，或运用资讯科技，加强保安系统，这也是吸引买家与租户的方式之一。

中小企业发力

中小企业是经济发展与增长的背脊骨，政府若能优化本地经商环境，同时为他们提供支援配套，有助进一步鼓励人们创业，同时让中小企业扩大规模。

须加强国人教育素质

中小企业也是本地房市的其中一股支撑动力，该领域为国家制造1200万个工作机会，若中小企业茁壮成长，势必推动房市发展。

在推广中小企业的同时，年轻人转型计划也是国家经济更上一层楼的关键，因为除了硬体（基础设施），国家往前迈进更需要软体（人力智力）。

要让年轻人转型，首先必须先加强国人的教育素质，为他们提供更好的工作机会以及接触优质生活环境，这样一来，才能逐步提升环境，让房市发展迈向更高层次。




可负担屋成主打

可负担房产热潮将继续成为2015年的主色调，特别是对巴生谷、柔佛州以及槟城一带。

因为大量的人潮聚集，未来需求依然旺盛，但发展商是否能提供符合需求的房屋将是确保获利增长的关键。至于供过于求的部分，仅锁定在公寓房产，但巴生谷问题不大，柔州以及槟城较为严重。

虽然政府在近两年不断讨论这个可能性，但是，有关当局推行的可负担房屋计划供应进度，却一直赶不上暴增的需求速度。

有报道指出，2014年预算案提出的14万间房屋，最后只推出了9600间，2015年的新增可负担房屋目标为14万3000间，加上之前未建的项目，总计需要推出27万3000间，这对政府来说，是项很大的挑战。

年轻世代成增长关键

大马人口相当年轻，未来数年，Y时代以及Z世代将形塑国家新面貌，并且成为迈向增长的关键。

青年城市旗舰计划

丹尼尔说，若能加强他们的知识水平，并且鼓励他们敢于创新与追求梦想，大马未来的局面将不一样。

他们同时也是房市的下一轮需求增长动力，在一个马来西亚青年城市（1Malaysia Youth City）旗舰计划，年龄介于25岁至40岁，且合计月薪低于1万令吉的夫妇，可认购这项计划价值50万令吉以下的房子。

不仅如此，政府也将为成功获得贷款申请者提供10%的头期款贷款担保，以及首两年给予200令吉的补贴。但可惜的是，这项计划仅开放予2万人申请，若以年轻人口统计，至少需要10万或15万个名额。

购屋者转二手市场

僧多粥少，使得购屋者还是必须转向私人发展商或二手市场寻找心仪的房屋，这也将成为房市增长的另一契机。

瑞士信贷指出，根据国人收入数据推断，巴生谷购屋者所能负担的房屋价格顶限，介于68.2万令吉至83.3万令吉；柔州顶限为45.2万令吉；槟城则为49万令吉。

国人收入平均增18%

该机构预计国人收入自2012年起至2014年，平均增长18%，推算出可负担房价顶限。

根据2012年国人收入数据计算，巴生谷购屋者所能负担的房屋价格顶限为62万令吉至75万8000令吉；柔州顶限为41万令吉；槟城则为44万6000令吉。

tboontan

首季30亿打造7计划
89万人抢10万一马房屋

全国
   2015-01-23 07:32 http://www.nanyang.com/node/676961?tid=460

（吉隆坡22日讯）截至今天，共有89万人登记，申请购买一马人民房屋。

该机构至今批准兴建10万5000单位房屋，其中600单位将于今年杪移交予购屋者。

有关房屋计划分别位于槟城泊淡及吉打瓜拉吉底，每项建屋计划为300单位。

一个大马人民房屋机构（PR1MA）总执行长拿督阿都慕达立今天向媒体汇报该机构的最新进展后说，一马人民房屋机构今年首季将进行7项建屋计划，次季则是14项，预测接下来会推出一系列房屋计划，希望符合资格者尽快向当局登记，以免坐失良机。

他说，该机构兴建排屋及高楼，前者的承建期是24个月，后者则为36个月。

他说，首季推出的7项房屋计划耗资30亿令吉，马来亚银行将为该项计划提供融资，融资合约可望在3月份签订。

首阶段推介3.6万单位

“我们在首阶段将推介3万6105单位房屋，所有融资及租赁后购买详情将会在2月或3月份公布。”

首相拿督斯里纳吉宣布调整2015年财政预算案后，大马人了解国家经济状况，更踊跃向一个大马人民房屋机构登记，申请购买一马人民房屋。

吸引发展商合作减风险

阿都慕达立指出，这项宣布让该机构受惠，更多人登记申请购买一马人民房屋。

“其次是，一些有意自行发展屋业计划的发展商，转而考虑与一马人民房屋机构合作，以期减少风险。”

他说，私人屋业发展商向该机构提呈建议书，兴建30万单位房屋。

经过当局筛选后，最终只批准10万单位的房屋计划，当中涉及74名发展商。

心急拥屋误信“中介” 137人各被骗2千

由于心急要购买一马房屋，共有137人受骗，缴付2000令吉予中介，作为取得一马房屋的代价。

阿都慕达立揭露，受骗的137人全是华裔，他们误以为一马人民房屋机构委任中介，纷纷掏出2000令吉，希望取得一马房屋。

未委代理中介

他澄清，该机构不曾委任任何人担任代理或中介，符合资格者都有平等机会通过抽签方式购买房屋。

“希望人们不要相信中介，以为付钱肯定买到房。”

他说，警方已介入调查此事。

为了避免欺骗事件一再发生，一马人民房屋机构除了在网页提醒购买者，也在报章上登刊广告，表明该机构不曾委任代理处理销售房屋事项。

一个大马人民房屋机构兴建的房屋售价介于10万至40万令吉，让年届21岁，个人或家庭收入介于2500令吉至1万令吉大马公民申请。

出席记者会的包括一马人民房屋机构总财务长哈斯林及总营运长阿米鲁丁。

今年将推出5万单位

一马人民房屋机构今年将推出25项房屋计划，届时将兴建至少5万单位房屋。

阿都慕达立说，申请者非常踊跃，往往一项只有2000单位的发展计划，有超过1万人申请。

“对于有兴趣申请一马房屋者，希望他们尽快登记，若一马人民房屋机构推介新房屋计划，我们将通知登记者申请，过后才公开抽签。”

他说，根据过去的经验，一些申请者在抽签仪式结束后，因错失机会而要求该机构考虑其申请。

“我们不可能在抽签过后接受任何人的申请，无论如何，往后我们在相同地区推介房屋计划时，错失机会者仍然可以申请。”

针对一马人民房屋机构原定计划在今年兴建8万单位房屋，这是否意味着该机构将无法达标，阿都慕达立解释，当局在完成建屋程序后，它不可能在1年内建竣，购屋者在签约后的24至36个月才可取得房屋。

tboontan

钱途屋语：买房 入场成本

产业周刊
   2015-01-23 15:05 http://nanyang.com.my/node/677163?tid=686


当我们谈及或有意购买产业时，会马上考量到须预付的头期，但这就是全部了吗？

当然不止，在签署买卖合约、贷款合约时还会有其他开销，例如律师费、印花税等等。

以下，和大家更详细的谈谈，基本入场费用。

事实上，购屋者除了需要支付头期或定金，也得准备其他的入场成本，包括律师费、印花税、估价费以及仲介费。

可是，这些重要的费用往往会被忽略纳入成本预算中，购屋者在置产时难免会因此面临周转不灵的情况。

这期，让我们来了解购买房地产所涉及的费用。

一、头期

房价，或者贷款额与房价的差额的10%。

二、买卖合约的相关费用（律师费以及印花税）

律师费与印花税的计算法各如下表：





注意：政府为了协助减少首购族购屋的负担，根据“2015年财政预算案”，首购族签署的买卖合约与贷款和约皆可获得50%的印花税折扣。

屋价的最高顶限从40万令吉提升至50万令吉，这项优惠已延长至2016年12月31日。

三、贷款合约的相关费用（律师费以及印花税）

律师费

贷款合约与买卖合约使用同样的律师费计算法。贷款合约的律师费采用所申请的贷款额来计算，买卖合约的律师费则基于购买的房价。



注意：政府为了协助减少首购族购屋的负担，根据“2015年财政预算案”，首购族签署买卖合约与贷款合约皆可获得50%的印花税折扣。

屋价的最高顶限从40万令吉提升至50万令吉，这项优惠已延长至2016年12月31日。



总结

一些购屋者或许在未正式够买房屋前低估了所须的入场成本。

购屋者可使用Loanstreet.com.my提供的偿还贷款与入场成本计算器，在预先参考和了解每月供款额以及入场成本，再评估本身的财务能力是否能够负担所有费用。

英文原稿：
http://loanstreet.com.my/learnin ... sts-buying-property
loanstreet免费贷款资讯及谘询网站

tboontan

tboontan

没地契‧管理差‧邻里吵
分层房屋问题累累

全国
   2015-01-27 07:51 http://nanyang.com.my/node/677795?tid=460

（八打灵再也26日讯）马来西亚购屋者协会中文组主任陈钟灵受《南洋商报》询问时说，分层房屋住户面对的问题可谓一箩筐，但因没有统一及更快速的解决管道，导致问题久久不能解决。

应赋权仲裁庭更大权力

他说，分层房屋住户通常面对的包括难获分层地契、管理不善，管理费争议、租户闹事、邻里吵闹、楼上漏水等。

因此，他希望当住户面对问题带上分层管理仲裁庭所作出的裁决，会是最后裁决，而非让发展商一再把问题带到民事法庭，导致许多投诉屋主因律师费昂贵而却步或更耗时，也导致仲裁庭裁决起不了作用。

他说，现有房屋仲裁庭处理购屋者及发展商案件时，纵使判决购屋者胜诉，但他们也未必能马上获得发展商赔偿，因为发展商往往会把问题再带到民事法庭。

他指按照规定，房屋仲裁庭的裁决就是最后裁决，但很多发展商不接受，坚持把案件带到民事法庭，导致仲裁庭判决无效。

“我们欢迎政府设立分层管理仲裁庭，但希望它的裁决更有力，否则起不了大作用。”

分层地契成问题根源

分层房屋住户面对的问题甚多，而难获一纸分层地契，堪称是问题根源。

马来西亚购屋者协会中文组主任陈钟灵说，一般而言，发展商在分层房屋建成6个月后就有责任申请分层地契，但很多发展商没如此积极。

屋主不重视

“一些屋主也不注重分层地契，好像没拿到也没关系。”

他回应宣布通过2013年分层管理法令，设立分层管理仲裁庭处理分层房屋问题时这么说。

他促请分层房屋屋主积极行事，包括组成居民协会向发展商施压，取得分层地契。

问题租户扰民

他提到，一些屋主把分层房屋租给外劳或黑人，可能引发某些问题导致其他住户不满、邻居半夜吵闹等，这些也是分层房屋住户可能会面对的头痛问题之一。

“这种情况在中低价房屋最普遍，但大家都不能限制屋主要把房子租给谁。”

至于管理费争议，陈钟灵指包括屋主不满管理层表现，拒绝缴付管理费，管理层则因屋主欠管理费而拒绝提供服务，各有说法。

漏水须协商

另一方面，针对分层房屋单位漏水问题，他坦言若楼上或楼下单位不配合，漏水单位屋主也没办法，因为现有房屋管理层只能扮演“中间人”角色与两者沟通，不能强制对方配合维修，除非当事人把问题带上民事法庭。