槟城房地产投资

明明明

jeffanb 发表于 17-2-2014 12:20 PM
新计划分享：

http://www.aspen.com.my/

我也是看上Beacon的地点～
per sqf不懂会是多少呢～

jeffanb

明明明 发表于 17-2-2014 10:32 PM
我也是看上Beacon的地点～
per sqf不懂会是多少呢～

不清楚，我估计800psf左右吧。

xiaoshuan

请问jeffanb对The H2O Condominium有什么看法吗?

jeffanb

xiaoshuan 发表于 17-2-2014 11:27 PM
请问jeffanb对The H2O Condominium有什么看法吗?

我有去询问了一下。不过基于三个理由我没有考虑：

1）没有泳池。很难出租，也较难卖出。毕竟对很多租客或买家来说泳池是一项很基本的公寓设施了（尤其这个价位，700k），不管有没有使用。
2）面积很大，超过1400sf，以出租投资立场这不需要。
3）地皮面积很小，感觉很拥挤 （虽然密度并不高）。

好处是两个车位，freehold residential，价钱非常合理（当时《500psf，没记错的话）， 还有DIBS. 楼下有商店。地点在Jalan Jelutong还算不错，未来直通大道的道路建成后会较方便。

如果是自住，不在乎泳池的话，基于这个psf，车位还有freehold residential， 这个计划还是不错的选择。

jeffanb

明明明 发表于 17-2-2014 10:32 PM
我也是看上Beacon的地点～
per sqf不懂会是多少呢～

其实Ivory拥有Aspen Vision49%的股份，Aspen Vision也算是子公司之一。Aspen Vision的领导班底也都是Ivory的旧人，如dato seri nazir，dato murly等等。所以如果要在Aspen Vision计划的销售策略打个底的话，Ivory就是最好的参考 - 知道我的意思吗？

明明明

jeffanb 发表于 18-2-2014 01:43 PM
其实Ivory拥有Aspen Vision49%的股份，Aspen Vision也算是子公司之一。Aspen Vision的领导班底也都是Ivor ...

吴x来的班底
程序上欠缺透明度，以及迟交屋子的问题。。。。。

jeffanb

发展商如果要出售四个或以上的单位给个体或团体，将需要得到相关政府部门的批准。也就是说，团购的活动将会被牵制了。虽然不否认还是可以有under table 的手段，也不容易被发现，但至少大型，或有稍微名誉的的发展商是不敢玩火的了。理由很简单，牵涉了这么多人的交易，难以确保消息不会泄露出去，风险太大了。

槟城我倒觉得情况还没如KL和Iskandar那么严重，有也是近期才刚开始的事。我所知道的就有IJM的Light Linear， Light Collection1, Maritime square, Penang World City, Quaywest等等。不过bulk buying也不是是指大型的Investment club而已，有些小型团队，或公司也有涉及的。还有根据我个人的观察，槟城投资房产的很多都是个人或小型的队伍（朋友，亲戚之类), 四个单位也足够了。所以基本上我觉得这对槟城的影响可能没那么大。

http://www.thestar.com.my/News/N ... ales-by-developers/

jeffanb

hanz1999 发表于 19-2-2014 02:37 PM
Hi Jeff

Thanks for your generous sharing....I think you can conduct Penang Property course with y ...

二手的店屋可以留意现在Jalan Tambun Indah大路两旁，或Pearl Square 1。毕竟Simpang Ampat的Pearl City一系列发展已经开始起步了，也会比Batu Kawan更快成熟。而且从现在到接下来两三年内Pearl City可以说是这一带规划得最好，也最密集的新综合发展计划。第二大桥一起，我觉得Pearl City会是最快崛起的热区。

看长远的话就要瞄准Batu Kawan了，不用说，未来IKEA一带的店屋发展将会是最有潜质的。现在还没有任何新的产业推出，不过需要密切留意发展商的消息与动向。 如Aspen Vision， Eco World， IJM Land, Tambun Indah, Asas Dunia，Mahsing， Malton， Paramount Corp等等。

2015年的消费税将会直接打击商业房产,如店屋，因为将不会如residential房产般可以获得赦免。所以要买商业房产，最好乘消费税设施之前。

lawrence_4920

Jeff大大，对于the light linear 有何看法？以现在的价位还值得投资吗？

spunit

the light linear 现在的价位 is how much

jeffanb

spunit 发表于 21-2-2014 03:58 PM
the light linear 现在的价位 is how much

The Light Linear 整体的条件其实是非常充足的。Freehold， Residential Title， 》=两个车位。地点的连接性好，直通大道，到市中心，FIZ，两条大桥都非常方便。IJM的计划，所以建筑素质和设施方面都很出色 - 3-tier security，olympic size 泳池，网球场，篮球场（half court），putting green等等都很齐全， maintainance fee 0.2psf也很合理。高楼十楼以上的单位也肯定会有海景。两个blocks才300多个单位，密度不高。要价从650psf起跳。如果和新的海滨综合型发展比较，如Penang World City，STP，Southbay， 这个价钱是非常中肯的。也是当中唯一一个的绿色建筑，GBI Certified。

不足的是The Light Linear的居民并不可以进入The Light Point 和collection的范围能，也就是说不能进接海边 （也没沙滩就是了）。还有The Light Linear对整个residential发展的作用其实就是作为屏障，把噪音隔绝，也给较高级的The Light Collection 一些隐私。因为就在大道旁边，噪音问题免不了。设计方面中规中矩，从内部看其实还不错的，还有玻璃的balcony。现在management不给居民在balcony晒衣服，还不好事因人而异。还有二手房产立刻就需要拿出头期钱，给律师费， agent fees，SnP，每月缴付利息等等，所以吸引力还是没有新的产业好。加上面积较大售价相对高，投机者比较难入场。

未来最大的推动元素就是Commercial portion了，今年就会开始动工了， 会有convention centre， 是和Singapore Suntex 合资的，路线和新加坡的esplanade一样。有去过新加坡esplanade的人也应该知道，周围也会有海滨走道，餐厅，购物中心等等，很写意，高级的地方。蓝图里也有酒店，办公楼等等。甚至有空中悬挂缆车 （有待证实，从video上看到的）。

对The Light Waterfront的residential 产业来讲，现今本身的条件已经非常雄厚了， 而未来commercial的成功， 将会是一个大大的加持。我觉得潜力非常高。 所以如果能力许可，The Light Linear 绝对可以投资。

小nic

jeffanb 发表于 11-2-2014 05:54 PM
新年期间和些朋友聚会，聊聊，也谈起了房产。有位朋友（1）刚刚卖了五年前买的公寓，买价300k，卖价450k。扣 ...

大路后有一个skyview project,请问对这个project有什么建议吗？？
现在的价码是多少？

小nic

jeffanb 发表于 17-2-2014 12:20 PM
新计划分享：

http://www.aspen.com.my/

the beacon 已经知道价钱了吗？？

jeffanb

小nic 发表于 22-2-2014 09:53 PM
the beacon 已经知道价钱了吗？？

据知是700psf++

jeffanb

第二大桥这个计划从2008已经开始动工，终于会在今年三月竣工。建筑期进行了超过五年，但奇怪的是一系列在威南的大型发展计划只有在要完成的半年内才相续见型，整个“发酵期”非常的长。其实这种大型的基建工程， 周遭的社区发展和硬体提升也应该同步进行的， 但这个例子看到不同的情况。


二桥通车后加速威南发展 未来２年内房地产升值15%

二零一四年二月二十三日 晚上九时九分
报道、摄影:王义展

（槟城23日讯）槟城第二大桥通车在即，房产界人士指出，威南土地和房产价格在未来2年有10%至15%的升值空间，而且威南发展步伐将加速推进。

槟州的发展向来集中在槟岛，不过威省房地产也逐年增长，尤其威北和威中的新兴商业区发展蓬勃，仅是威南发展比较缓慢 。

但是随着槟城第二大桥即将在3月初通车的消息传来后，商家和公众终于可放下观望的心态，预料威南的发展步伐将加快速度。

马来西亚房地产发展商会槟州分会主席拿督陈福星接受《光华日报》访问时，一针见血指出，威南的房子价格目前仍比槟岛同类型的房屋低70%，仍有很大的增值空间。

“由此可见，威南房屋的价格仍有上涨空间，预料一旦二桥通车，未来2年内会涨价10%至15%。”

槟 州政府对峇都加湾十分看重，除了计划在当地兴建槟城历史上最大型的组屋发展计划--峇都加湾可负担房屋，也为当地引入了许多发展计划，包括总发展耗资10 亿令吉的“Penang  Designer Village”计划，涵盖3年内竣工的国际名牌折扣广场和酒店及房屋单位等，以及最受瞩目的宜家家居（IKEA）销售中心。

lich

jeffanb 发表于 24-2-2014 10:40 AM
第二大桥这个计划从2008已经开始动工，终于会在今年三月竣工。建筑期进行了超过五年，但奇怪的是一系列在威 ...

其一，威南之前真的落后太多，大桥连接的地方基本上除了Bt Kawan stadium和周围的小projects，就没什么了。
其二，预料第二大桥的使用量不会太高。
其三，308的关系。

kenny5531

jeft 大大想请问你的意见我手头上有间all sensons park 在这moment 应该出租还是卖掉？
如果出租rental cover 不到 installment different Rm500
如果卖掉by now value after rpgt 还剩150k
如果等以后两年（snp三年）卖掉 assume value没起还剩 250k
so 我应该现在卖掉拿着150k投资别间
还是出租等两年后在卖（怕两年后屋价起很多）
p/s 我现在还有一间家和父母同住。。但老婆要生了，需要自己的空间。。all sensons park 是我冲动买的，如要住对我做工很不方便。。我觉得all sensons park 不是不好 capital gain 是有的但是没有rental ...那我应该怎样。。原谅我我太长气了。。

文璇-1758

想了解我本身是kl人最近就在大三脚订了一间屋子，可是借钱的银行一直很多问题，已经第三星期，还有两家银行还没给我答复，如果是银行的问题导致在我和发展商签下的一个月协议还没借到那怎么办？如借不到钱发展商会不会赔回之前我所给的定钱呢？因为不是我的问题而是银行耽误。

jeffanb

kenny5531 发表于 24-2-2014 09:54 PM
jeft 大大想请问你的意见我手头上有间all sensons park 在这moment 应该出租还是卖掉？
如果出租rental co ...

你好。卖房产的时候要考虑到以下的费用：

1）RPGT。你有提到了，但你清楚每个人一生中可以有一次赦免权吗？房产是个人还是共同拥有权？
2）银行lock in penalty；2-3%
3）代理费。1%。
4）律师费。
5）等待屋子卖出期间的利息，mnt fees，quit rent，门牌税，火险等等；
6）如果卖出的利润被当成是收入，需要缴税。该不该缴，没人说得准，要看税收局。

还有，如果想卖了ASP来买新的房产，已经有目标了吗？个人财务方面，你每月可以负担多少贷款？ 如果 没卖了ASP是不是就不能买新的了？