槟城房地产投资

jeffanb

这里有提到了Ideal在Queensbay的新计划。

http://my.news.yahoo.com/ideal-p ... nang-160637114.html

据知Bayan Mutiara的居民刚刚出席了关于这个计划的public hearing， 不问而知居民的立场是反对的。后果如何就不清楚了，不过Ideal花了钱买了地，不可能这样就算的。蓝图肯定要改，然后道路方面需要提升就是了。

lich

jeffanb 发表于 13-2-2014 11:42 AM
现在zenith还在做"可行性研究“（feasibility study ）， 四月的时候就有结果了。整個工程預計需時10年完 ...

这是去年的schedule，不知有没有更新的。

哈斯奇

jeffanb 发表于 12-2-2014 10:42 AM
恭喜，交屋期因该有稍微迟了吧？ 有赔偿吗？ 还是用mnt fee来回扣？

这一点我就不识很清楚了是我父亲告诉我20号说就可以拿钥匙的，至于他在那里收到风的我就不清楚了。
有网友说因为迟交屋IJM赔他一台60寸的大电视哈哈，迟一点没关系啦又不是等着住。

caoyun

哈斯奇 发表于 13-2-2014 07:04 PM
这一点我就不识很清楚了是我父亲告诉我20号说就可以拿钥匙的，至于他在那里收到风的我就不清楚了。
有网 ...

我宁愿免付两年 maintenance fee.. 哈...
不过 60 inch tv .. 好奢华...

jeffanb

（槟城13日讯）在槟威大兴土木的恒大置地有限公司（TAMBUN，5191，产业组）预计将在明年开始，从珍珠城商业园发展计划中取得7-8%的租金回酬。

位于威南新邦安拔佔地43.3公顷的珍珠城商业园发展计划，是恒大置地的旗舰发展计划，该综合性城镇设施齐全当中包括购物商场、国际学校、公共设施、娱乐设备、保健及健康中心、零售店、退休村和超过1万1000个住宅产业单位，因此珍珠城商业园也被喻为威省区新崛起的主要商业中心之一。

该公司董事经理郑克生受访时表示，第一阶段的工程将包括兴建一所耗资3800万令吉的国际学校，和耗资3000万令吉的购物商场。

郑克生指出，至於建筑面积29万平方尺的购物商场工程，预计於今年第2季展開。他說，恒大置地在珍珠城拥有202.3公顷的土地，将充作新邦安拔的未來综合发展计划用途。

另外，在去年12月，恒大置地曾表示，将斥资3800万令吉在槟城兴建一所GEMS国际学校，以出租給其经营者GEMS Maju 有限公司，为期30年。

这也将是马来西亚第一所GEMS国际学校落腳地，其目标是在2015年9月开始招收第一批新生就读。GEMS国际学校將兴建在珍珠城商业园一块佔地3.24公顷地段上，其建筑面积1万8580平方米，工程将在今年动工，预计会在2015年中旬竣工。

jeffanb

檳市局以商業單位計算 50戶不滿門牌稅太高

地點：峇央峇魯1 Sky及1 World公寓
　 （檳城13日訊）峇央峇魯1 Sky及1 World公寓逾50名居民，不滿檳島市政局產業管理及估價小組，以商業單位收費率，徵收過高門牌稅，其中一名居民門牌稅，一年高達2477令吉。

　居民今早9時30分，前往光大與市政局官員展開對話會，要求當局以住宅單位收費率，調整門牌稅。

　其中一名居住于1 World公寓的楊先生，接受《中國報》電訪時說，兩棟公寓的居民于去年12月期間，已向市局上訴要求調低門牌稅，不過遭到當局拒絕，因此今日為二度前來與市局官員展開對話會


Commercial Title 的房产有难了。虽然commercial的门牌税和水电费会较高这是所有人都知道的，但很多人可能都低估了它的impact。门牌税的计算法如下：

Property Assessment

1.0 General

Property assessment, also known as assessment rates is a form of taxation imposed by the Municipal Council of Penang Island on all properties in the Municipal Council of Penang Island area which is based on the 'Annual Value' and the Annual 'Percentage Rate'. Assessment rates must be paid twice in a year i.e. in January and July. An example of how assessment rates is calculated:

Annual Value of Property
RM 3,000
Annual Percentage Rate
10%

Assessment rates of property is - RM3,000 x 10% = RM300 per annum or RM150 every 6 months

2.0 Annual Value

The annual value of a holding, as defined in Section 2 of the Local Government Act, 1976, is the estimated annual rent at which the holding might reasonably be expected to let with the owner paying the cost of repair, insurance and other expenses necessary for the maintenance of the holding./p>

3.0 Annual Percentage Rate

The percentage rate is fixed annually by the Council according to its financial needs. Once the rate percentage is approved by the Council, it is retained for the whole year and no appeal may be made against it.

The Annual Rates for year 2006 is as follows:

No. Type of Property Area 1
(Urban) Area 2 (Rural)
1. Industrial 13.50% 13.50%
2. Commercial 10.30% 10.30%
3. Landed (Residential) 8.30% 8.30%
4. Strata (Residential) 7.50% 7.50%
5. Strata (Residential) - Low Cost (Residential)  /Middle Class (Residential)   7.00% 7.00%
6. Associations / Kongsi 7.00% 7.00%
7. Development (Vacant Land) 4.50% 1.70%
8. Agricultural (Vacant Land) 0.00% 1.00%
9. Hotel 13.50% 13.50%
10. Small Industry (Agricultural) 6.80% 6.80%

以这个方程式来看，strata是7.5%,commercial是10.3%， 相差2.8%。 如果annual value，也就是一年的租金是24000， 该还得门牌税就分别是是RM1800和RM2472， 差了RM672，不小的差距。中国报这篇报道的例子，annual value也应该就是24000了。

问题就在于这个“Annual Value”是怎么算，一向都没有透明化，也好象很多年都没有更新了，如近期吉隆坡发生的事件。

caoyun

jeffanb 发表于 14-2-2014 11:24 AM
檳市局以商業單位計算 50戶不滿門牌稅太高

地點：峇央峇魯1 Sky及1 World公寓

这间的市价现在起到很多了, 如果根据市价再起就...

当初很多人都说是 commercial title 了, 但很多买家都说他价钱比当时推介的屋子便宜又大又新. 也人为政府可以商量的. 大家有很大的侥幸心里.

如果没有得通融, 接下来再有 commercial title 屋子推出价钱就输了.

jeffanb

caoyun 发表于 14-2-2014 01:17 PM
这间的市价现在起到很多了, 如果根据市价再起就...

当初很多人都说是 commercial title 了, 但很多买家 ...

的确。当初有买，或有询问过one world1，one world II的朋友们都应该知道，销售员有提到说utilities fees的rate是可以appeal的，但事实是否如此就不清楚了。

现在Commercial title的新产业，如mansion one， 118@island plaza， The Wave， The central， 218 Macalister 等等，卖价都不会比residential title的低。不过因为计划中会有集成的商场或零售店， 会较方便。要买的朋友就要考虑清楚了， 可能为了这些便利，需要长远给高点的费用（utilities + assessment）。

jeffanb

caoyun 发表于 14-2-2014 07:57 AM
我宁愿免付两年 maintenance fee.. 哈...
不过 60 inch tv .. 好奢华...

还好啦，Surin Block B 和 Block A 发展商需要给有些买家几万块的late delivery penalty。 不过发展商很steady，不玩花样，据说直接开支票，这点symphony life很值得称赞。不过也很同情那些真正要自住的买家就是了，迟了一年多影响很大。

哈斯奇

瓦老的有cash拿当然是最好啦~我也想拿cash hohor

DNA2

jeffanb 发表于 14-2-2014 02:56 PM
还好啦，Surin Block B 和 Block A 发展商需要给有些买家几万块的late delivery penalty。 不过发展商很s ...

surin现在的价钱还可以长线投资吗？

jeffanb

DNA2 发表于 15-2-2014 04:29 PM
surin现在的价钱还可以长线投资吗？

Surin 本身的条件其实非常好：freehold, residential title, 2car parks, good location, nice sea or hill view.. 同样具有如此条件的新计划肯定要800psf以上。现今 <=600psf 的价钱我觉得长远还有很大的上涨空间。

jeffanb

（檳城15日訊）檳城首個真正的腳車專道正式啟用！隨著發展商Asia Green集團移交660公尺的腳車專道給檳島市政局，從即日起，民眾可以到皇后灣使用該腳車專道，享受騎車樂趣。
這條腳車道位於皇后灣沿海第一個交通圈至皇后灣沿海第二個交通圈路旁。建造這腳車道費用為91萬3588令吉。
檳島市政局主席拿督峇達雅週六出席移交儀式時說，在當局推出的環島腳車道大藍圖中，包括2012年10月推介的12.572公里“沿海腳車專用道”計劃，即從皇后灣至喬治市。
據了解，在大藍圖中共有3種腳車道，即腳車專用道，不與其他交通工具共用道路，其寬度為3.5公尺；第二種是在馬路上騰出寬1.5公尺的作為腳車道，以及第三種與其他交通工具共用的車道。而上述660公尺的腳車專道即屬於第一種。
峇達雅說，腳車專道是由市政局、大道局與5個發展商共同合作，即Asia Green集團、IJM置地、Tropicana Ivory有限公司、Midas Ceria有限公司和Ideal GIM Venture。
“在此之前，市政局也針對這項計劃向民眾收集意見，並得到良好的支持和正面的回應。”
她指出，檳州在腳車道與腳車設施方面領先其它州，相信州內的腳車人士和日常運動的人數會上升。
皇后灣至喬治市 沿海專道料年中完工
檳島市政局建築部主任尤端祥在受詢時，希望12.572公里的“沿海腳車專用道”可以在今年中旬完工。
他說，由於皇后灣路旁有非法小販營業，當局將會更積極的去處理安頓小販事宜。
檳州第一副首席部長拿督莫哈末拉昔也受邀致詞。出席者有檳州地方政府委員會主席曹觀友、檳州國內貿易、消費人及宗教事務委員會主席拿督阿都瑪烈和Asia Green集團執行董事陳文發和多位檳島市議員。
腳車專道也稱為第一期沿海腳車專道，以皇后灣為起點，經敦林蒼祐大道、雙溪檳榔、海墘及最後抵達喬治市光大。5家發展商負責9.6公里的腳車道建造，其餘的2.9公里則交給市政局負責。 （光明日報）

jeffanb

所以之前的消息是正确的，从the light 到weld quay 间的海岸线在未来将会进行填海的计划。


（檳城15日訊）多年來不斷傳出發展消息的檳城大橋以北的小沙洲（Middle Bank），終邁上發展列車。檳州發展機構2月11日正式公開征求新發展計劃建議書（RFP），初步概念是以沙洲為中心開始填海，宣告檳島未來空間開拓，就是向海索地。
位於檳城大橋以北的小沙洲，是檳城大橋建橋時期堆出的沙島。自1986年大橋通車以後便存在，時任檳首長敦林蒼祐當時看准彈丸之地的檳島，未來的發展開拓必然是向海索地，便將之以“小曼哈頓”（Little Manhattan）為計劃代碼，收做未來發展。
日落洞國會議員黃泉安受詢時，證實小曼哈頓計劃在改朝換代後啟動，檳州發展機構已公開征求發展計劃書，標書上呈截止日期為4月15日中午，當局將於2月18日舉行匯報會。
以沙洲為中心開始填海
他週六接受《光明日報》訪問時說，小沙洲在敦林時代，已多次傳出填土發展計劃。建議計劃包括興建餐廳等，林林總總，不一而足。
“但，民聯州政府視是項填土計劃，應是作為銜接檳島和威省的基礎設施工程的項目。這是未來大方向。”
他指出，檳島土地寸金尺土，島上發展也近飽和。然而，州政府為創造新土地、發展價值，走向如香港、新加坡等發展之路，向海索地是必經之途。初步概念，州政府圈定上述地段填海，面積暫為500至750依格之間。
“這是敦林時代的專家勘查。不過，一切有待參與招標公司上呈的計劃、專家新勘查報告等，才能有進一步資料。”
他受詢及，填土計劃未來應作為銜接檳島和威省基礎設施工程的項目，是否意謂在上述發計劃中，也包括進行公共交通設施時回應說，交通疏散需鉅額投資和長期回收，一切還看參與投票公司的融資可行性。
早前，有媒體引述消息，指州政府圈定上述地段進行填海，面積是從小沙洲至海墘的海域範圍。初步發展概念是填土後，挪出110依格地段興建1萬間可負擔房屋，同時土地可用作“以地換計劃”用途。
黃泉安指出，一切尚言之過早，計劃目前只在征求發展建議計劃中，尚無具體計劃概念。只是，個人覺得倘若填土計劃展開，對檳州人民和經濟發展將帶來新優勢。 （光明日報）

jeffanb

jeffanb 发表于 14-2-2014 11:24 AM
檳市局以商業單位計算 50戶不滿門牌稅太高

地點：峇央峇魯1 Sky及1 World公寓

（檳城15日訊）針對峇央峇魯1 Sky和1 World公寓居民投訴門牌稅高一事，檳州地方政府委員會主席曹觀友解釋說，這是檳州第一個在SOHO（居家辦公室）指引下完成的發展計劃，該公寓可作為住宅用途，也可用作辦公室，不過，這項計劃是在商業用途下獲批，因此檳市局以商業收費率向居民徵收門牌稅。
他承認是政策上出現紕漏，以致讓業主須根據商業收費率繳交門牌稅。
他週六出席依恩奧集團“思綠”社區教育計劃推介禮後指出，吉隆坡的SOHO發展計劃也面對同樣的問題，但吉隆坡的SOHO公寓單位只有200至300平方尺，只能作為小型辦公室用途。“檳城的發展商興建的單位比較大，面積約1200平方尺左右，可用作住宅單位多過作為商業單位。”他強調，市局批准的發展圖測是商業用途的單位，所以不只是門牌稅，未來的電費率也會跟著商業收費率徵收。
儘管如此，他不認為發展商存有欺騙購屋者的成分，畢竟購屋者在簽署買賣同意書時，理應已獲悉該公寓屬於商業單位。
他承認，這是政策上出現的紕漏現象，因為一旦發展商用住宅單位提呈圖測的話，必須一併興建小販中心及宗教場所等，但若以商業單位提呈圖測，則不必提供這些設施。
他透露，他已接獲超過50封來自公寓居民的電郵，因此，他將在來臨的星期一召開記者會詳細解說事情的原由，他也會把這個課題帶到檳州議會上討論，以決定往後是否會批准類似的發展計劃。
至於週六開始恢復執行的固本停車制，曹觀友指出，目前市面上的固本供應量超過30萬本，他說，新制度需時進行，不過他相信多數民眾已知道並開始使用這項制度。

kooichuan

Hi Jeff,
请问 Georgetown pre-war shop house worth to invest?

jeffanb

kooichuan 发表于 17-2-2014 11:14 AM
Hi Jeff,
请问 Georgetown pre-war shop house worth to invest?

如果你能够用很低的价钱来自己翻新， 那就可以考虑。翻新好的很贵了，很难入场。

jeffanb

新计划分享：

http://www.aspen.com.my/

1. The Beacon. Beacon, the newest addition to landmarks in the heart of George Town. Located well along Jalan Sungai Pinang. A freehold development that is designed with a unique facade that will out shine others.  A single 36 storey building comprising of 258 units of well-designed suites ranging from 1,050sf. to 1,170sf. with State of Art Roof Top Bar & Lounge. Commercial Title, 地点在日本学校附近；

2. HH residence。 Tanjung Bungah， 还没有资料。

我觉得The Beacon 不错， 地点适中，可以考虑的一个房产。

kooichuan

jeffanb 发表于 17-2-2014 11:52 AM
如果你能够用很低的价钱来自己翻新， 那就可以考虑。翻新好的很贵了，很难入场。

谢谢你。

Thanks for your advise.

chengcheewei

jeffanb 发表于 14-2-2014 11:24 AM
檳市局以商業單位計算 50戶不滿門牌稅太高

地點：峇央峇魯1 Sky及1 World公寓

Hi Jeff,

请问一间400k commercial title的 Condo 门牌税 是多少？ bayan baru 的 Via residenz (seal developer) worth值得投资吗？ 或可以自住吗？