槟城房地产投资

Kenneth1205

jeffanb 发表于 12-2-2014 02:29 PM
Melody homes 整体不错。Freehold,面积适合小家庭，有公寓设施，地点在farlim也很方便。以这个地区新的计 ...

谢谢你的回复。这是我自己做的小分析：

看上Melody Homes Condo 当主要原因还是离父母家很近，毕竟才隔了大约500m, 走路也可以到的那种。

其他原因就包括：

1）价钱的范围在于RM290K-RM350K。
2）比较新，2012竣工。

       - 不管设计方面，还是layout都比较新潮，不必花太多钱去装修。另外，看了也比较顺眼。

3）前面就是Lebuhraya Thean Teik了。

- 大致上farlim是塞车的。它的位置偏偏就在Lebuhraya Thean Teik 的前端，就算塞车也已摆脱Farlim 区的后半段了。而且，它还在All Season之前就到了。

4）Normal Rate， 不是commercialize.

- 它是完全的住宿，不像All Season下面都是commercial lot。看起来方面，但是不见得真的很方便。

5) Free Hold

6）食物/日常用品依然方面

- 7-11就在James Foo 隔壁，走路就可以到，方面我买白面包。再说，Farlim centre, Sunshine      Farlim 也不是离很远，都在2，3km 范围之内。

当然，它也有坏处：

1）靠近坟墓/对面也是法师为死者念经的地方

       - 说信不信，多多少少还是会想太多。希望单位是望后山而不是对面的坟墓。

2）后面就是山，也是开拓山而建的。

       - 开拓山建高楼一定有一定的风险。

3）700方尺有点小。

4）Maintenance Fee ~RM120

       - Condo 最不值得就是要负昂贵的maintenance fee，尤其是那些用不着的设备

jeffanb

Kenneth1205 发表于 12-2-2014 03:21 PM
谢谢你的回复。这是我自己做的小分析：

看上Melody Homes Condo 当主要原因还是离父母家很近，毕竟才隔 ...

很好的分析，看来你的确有下过工夫做考察。

lich

Kenneth1205 发表于 12-2-2014 03:21 PM
谢谢你的回复。这是我自己做的小分析：

看上Melody Homes Condo 当主要原因还是离父母家很近，毕竟才隔 ...

注意AYER ITAM的新bypass可能会从你的背后过，到时候面山的units可能会比较吵。

jacky_888

jeffanb 发表于 11-2-2014 05:25 PM
Strata Title，Gated&Gated 的 Townhouse. 基本上就是三层排屋，不过第二楼是和底楼和三楼分享的。Townho ...

Jeff 大哥, 想问你一个question :-

    如果我有一间屋子, 值RM550K, 还欠银行RM170K ......

    现在如果我想再买一间RM350K的屋子, 我会用现金给MIN DOWN PAYMENT...

    然后用现有的屋子抵押给银行 to get loan approve (因为我全职在投资股票, 所以沒有summit income tax)...

    可行吗?   thks

   

Kenneth1205

lich 发表于 12-2-2014 05:12 PM
注意AYER ITAM的新bypass可能会从你的背后过，到时候面山的units可能会比较吵。

这个计划听了4，5年了，好像没有什么动静（也许要爬到高楼再研究一次肯定现状如何）。
当然，不能否定也许几年过后真的建立起来。
谢谢提醒。

lich

Kenneth1205 发表于 13-2-2014 08:30 AM
这个计划听了4，5年了，好像没有什么动静（也许要爬到高楼再研究一次肯定现状如何）。
当然，不能否定也 ...

去年LGE已经和Zenith签约了，预计AYER ITAM bypass在２０１８年完成。但近期那bypass也可能改成tunnel，那Melody就没引向。目前动向还不明朗。

http://www.themalaymailonline.com/malaysia/article/penang-approves-rm6.3b-undersea-tunnel-project

http://www.zenithbucg.com/#!project/c1n8o

jeffanb

jacky_888 发表于 12-2-2014 11:27 PM
Jeff 大哥, 想问你一个question :-

    如果我有一间屋子, 值RM550K, 还欠银行RM170K ......

不太清楚你真正的情况。不过如果是使用个人融資（re-finance）的话，多出的款项最高期限只為10年，这点对你不利。加上没有稳定收入和税收证明，银行也很难批准你的新贷款申请。除非把第一间产业卖了，然后放进定存， 用这个款项来justify第二间产业的贷款申请。或直接用现金买第二间。

我会建议你向银行贷款人员询问这个问题，他们能够评估你的财务状况和给你专业的建议。

jeffanb

lich 发表于 13-2-2014 11:08 AM
去年LGE已经和Zenith签约了，预计AYER ITAM bypass在２０１８年完成。但近期那bypass也可能改成tunnel，那 ...

现在zenith还在做"可行性研究“（feasibility study ）， 四月的时候就有结果了。整個工程預計需時10年完成，它包括一個从Gurney Drive 到 Lebuhraya Lim Chong Eu -4.2公里的bypass，从Lebuhraya Lim Chong Eu 到 Bandar Baru Air Itam -4.6公里的bypass，從丹絨惹到武雅到Teluk Bahang-12公里的配对公路，和檳城 到北海的海底隧道-6.5公里。

明明明

andy_pg 发表于 7-2-2014 01:19 PM
Home Stay 我觉得，投资在Jelutong 那边不是很好因为那边没什么景点。

Home Stay 我觉得USM一带不错，demand多。
usm 录取很多外国学生，中国、韩国、台湾、中东、etc
一来就是十多天至一个月，利润还蛮可观的

明明明

jeffanb 发表于 11-2-2014 05:54 PM
新年期间和些朋友聚会，聊聊，也谈起了房产。有位朋友（1）刚刚卖了五年前买的公寓，买价300k，卖价450k。扣 ...

jeff大哥，

请问所扣除的费用有包括以下：
1. legal fees(snp, loan security, mot etc)
2. 管理费
3. 地税、门牌税

jeffanb

明明明 发表于 13-2-2014 11:52 AM
jeff大哥，

请问所扣除的费用有包括以下：

扣除了。律师费买的时候发展商承担S&P的那部分，而卖的时候用买家的律师。最主要的是他只做简单的装修，而家具可以移动，不包括在内。

明明明

jeffanb 发表于 13-2-2014 11:56 AM
扣除了。律师费买的时候发展商承担S&的那部分，而卖的时候用买家的律师。最主要的是他只做简单的装修，而 ...

333%的回筹比较可观的说～

jeffanb

这里有提到了Ideal在Queensbay的新计划。

http://my.news.yahoo.com/ideal-p ... nang-160637114.html

据知Bayan Mutiara的居民刚刚出席了关于这个计划的public hearing， 不问而知居民的立场是反对的。后果如何就不清楚了，不过Ideal花了钱买了地，不可能这样就算的。蓝图肯定要改，然后道路方面需要提升就是了。

lich

jeffanb 发表于 13-2-2014 11:42 AM
现在zenith还在做"可行性研究“（feasibility study ）， 四月的时候就有结果了。整個工程預計需時10年完 ...

这是去年的schedule，不知有没有更新的。

哈斯奇

jeffanb 发表于 12-2-2014 10:42 AM
恭喜，交屋期因该有稍微迟了吧？ 有赔偿吗？ 还是用mnt fee来回扣？

这一点我就不识很清楚了是我父亲告诉我20号说就可以拿钥匙的，至于他在那里收到风的我就不清楚了。
有网友说因为迟交屋IJM赔他一台60寸的大电视哈哈，迟一点没关系啦又不是等着住。

caoyun

哈斯奇 发表于 13-2-2014 07:04 PM
这一点我就不识很清楚了是我父亲告诉我20号说就可以拿钥匙的，至于他在那里收到风的我就不清楚了。
有网 ...

我宁愿免付两年 maintenance fee.. 哈...
不过 60 inch tv .. 好奢华...

jeffanb

（槟城13日讯）在槟威大兴土木的恒大置地有限公司（TAMBUN，5191，产业组）预计将在明年开始，从珍珠城商业园发展计划中取得7-8%的租金回酬。

位于威南新邦安拔佔地43.3公顷的珍珠城商业园发展计划，是恒大置地的旗舰发展计划，该综合性城镇设施齐全当中包括购物商场、国际学校、公共设施、娱乐设备、保健及健康中心、零售店、退休村和超过1万1000个住宅产业单位，因此珍珠城商业园也被喻为威省区新崛起的主要商业中心之一。

该公司董事经理郑克生受访时表示，第一阶段的工程将包括兴建一所耗资3800万令吉的国际学校，和耗资3000万令吉的购物商场。

郑克生指出，至於建筑面积29万平方尺的购物商场工程，预计於今年第2季展開。他說，恒大置地在珍珠城拥有202.3公顷的土地，将充作新邦安拔的未來综合发展计划用途。

另外，在去年12月，恒大置地曾表示，将斥资3800万令吉在槟城兴建一所GEMS国际学校，以出租給其经营者GEMS Maju 有限公司，为期30年。

这也将是马来西亚第一所GEMS国际学校落腳地，其目标是在2015年9月开始招收第一批新生就读。GEMS国际学校將兴建在珍珠城商业园一块佔地3.24公顷地段上，其建筑面积1万8580平方米，工程将在今年动工，预计会在2015年中旬竣工。

jeffanb

檳市局以商業單位計算 50戶不滿門牌稅太高

地點：峇央峇魯1 Sky及1 World公寓
　 （檳城13日訊）峇央峇魯1 Sky及1 World公寓逾50名居民，不滿檳島市政局產業管理及估價小組，以商業單位收費率，徵收過高門牌稅，其中一名居民門牌稅，一年高達2477令吉。

　居民今早9時30分，前往光大與市政局官員展開對話會，要求當局以住宅單位收費率，調整門牌稅。

　其中一名居住于1 World公寓的楊先生，接受《中國報》電訪時說，兩棟公寓的居民于去年12月期間，已向市局上訴要求調低門牌稅，不過遭到當局拒絕，因此今日為二度前來與市局官員展開對話會


Commercial Title 的房产有难了。虽然commercial的门牌税和水电费会较高这是所有人都知道的，但很多人可能都低估了它的impact。门牌税的计算法如下：

Property Assessment

1.0 General

Property assessment, also known as assessment rates is a form of taxation imposed by the Municipal Council of Penang Island on all properties in the Municipal Council of Penang Island area which is based on the 'Annual Value' and the Annual 'Percentage Rate'. Assessment rates must be paid twice in a year i.e. in January and July. An example of how assessment rates is calculated:

Annual Value of Property
RM 3,000
Annual Percentage Rate
10%

Assessment rates of property is - RM3,000 x 10% = RM300 per annum or RM150 every 6 months

2.0 Annual Value

The annual value of a holding, as defined in Section 2 of the Local Government Act, 1976, is the estimated annual rent at which the holding might reasonably be expected to let with the owner paying the cost of repair, insurance and other expenses necessary for the maintenance of the holding./p>

3.0 Annual Percentage Rate

The percentage rate is fixed annually by the Council according to its financial needs. Once the rate percentage is approved by the Council, it is retained for the whole year and no appeal may be made against it.

The Annual Rates for year 2006 is as follows:

No. Type of Property Area 1
(Urban) Area 2 (Rural)
1. Industrial 13.50% 13.50%
2. Commercial 10.30% 10.30%
3. Landed (Residential) 8.30% 8.30%
4. Strata (Residential) 7.50% 7.50%
5. Strata (Residential) - Low Cost (Residential)  /Middle Class (Residential)   7.00% 7.00%
6. Associations / Kongsi 7.00% 7.00%
7. Development (Vacant Land) 4.50% 1.70%
8. Agricultural (Vacant Land) 0.00% 1.00%
9. Hotel 13.50% 13.50%
10. Small Industry (Agricultural) 6.80% 6.80%

以这个方程式来看，strata是7.5%,commercial是10.3%， 相差2.8%。 如果annual value，也就是一年的租金是24000， 该还得门牌税就分别是是RM1800和RM2472， 差了RM672，不小的差距。中国报这篇报道的例子，annual value也应该就是24000了。

问题就在于这个“Annual Value”是怎么算，一向都没有透明化，也好象很多年都没有更新了，如近期吉隆坡发生的事件。

caoyun

jeffanb 发表于 14-2-2014 11:24 AM
檳市局以商業單位計算 50戶不滿門牌稅太高

地點：峇央峇魯1 Sky及1 World公寓

这间的市价现在起到很多了, 如果根据市价再起就...

当初很多人都说是 commercial title 了, 但很多买家都说他价钱比当时推介的屋子便宜又大又新. 也人为政府可以商量的. 大家有很大的侥幸心里.

如果没有得通融, 接下来再有 commercial title 屋子推出价钱就输了.

jeffanb

caoyun 发表于 14-2-2014 01:17 PM
这间的市价现在起到很多了, 如果根据市价再起就...

当初很多人都说是 commercial title 了, 但很多买家 ...

的确。当初有买，或有询问过one world1，one world II的朋友们都应该知道，销售员有提到说utilities fees的rate是可以appeal的，但事实是否如此就不清楚了。

现在Commercial title的新产业，如mansion one， 118@island plaza， The Wave， The central， 218 Macalister 等等，卖价都不会比residential title的低。不过因为计划中会有集成的商场或零售店， 会较方便。要买的朋友就要考虑清楚了， 可能为了这些便利，需要长远给高点的费用（utilities + assessment）。