房产-脱售6年以上房屋 不必缴产业盈利税 ---849楼

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亚洲十大豪宅 中国占6席

环球扫描
产业周刊
   2014-10-10 14:38 http://www.nanyang.com/node/654928?tid=686

2014年（第五届）《亚洲10大超级豪宅》排行榜日前在香港揭晓，当中，中国的豪宅包揽前六名，香港的山顶豪宅TWELVE PEAKS更位居第一。

这份报告研究亚洲富豪们的消费行为，盘点亚洲豪宅的市场、价格和品牌的流行趋势，为发展商和购房者提供极具价值的数据。

2014年“亚洲10大超级豪宅”是由世界经理人集团、《世界企业家》杂志主办，世界地产研究院联合编制并发布。

调查对象是亚洲范围内的知名别墅和高档公寓楼盘，以世界地产研究院开发的“豪宅指数模型”LEI（Luxury Estate Index）为基础，同时参照国际上关于奢华地产排名的通行标准。

该报告显示，随着全球的经济重心持续由西向东转移，亚太区豪宅市场的中期前景相当乐观。

28%财富投资房地产

“因此，亚洲的富豪阶层为了财富保值，将继续购买或持有包括豪宅在内的不动产。”

《世界企业家》研究发现，从古至今，土地拥有权是最典型，也最为久远用来展现财富的方式。

和欧美富豪阶层一样，亚洲的超高净值人士（个人净资产超过3000万美元或约9777万令吉）将投资房地产作为寻求安全的财富庇护港，他们将所持财富的28%投资房地产。

全球40%豪宅买家来自亚洲

近年来，随着香港、新加坡、孟买成为住宅投资的首选目标，亚洲买家对全球豪宅市场的影响与日俱增。

你知道吗？全世界约有40%的高档住宅买家，都是亚洲客户。

报告说，亚洲人认为房屋的风水至关重要，讲究五种风水元素（即土、气、火、水、太空五行）。

此外，亚洲豪宅注重室内装修是否使用超级品牌家具、壁纸和地毯。

但是，若和欧美的豪宅相比，亚洲豪宅在文化特征、环境友好、历史性、安全感和隐秘性等方面还有很大的距离。

《世界企业家》杂志总编辑丁海森说：“香港由于地少人多，土地供应受到制约，货币自由流动，导致豪宅价格一直在攀升，而俄罗斯富豪可能会进一步推高香港的豪宅市场。”




第一名：香港TWELVE PEAKS
最低1.65亿起

位于香港山顶加列山道12号的TWELVE PEAKS，由香港新鸿基地产集团开发，共12幢洋房组成。

这项目开价创山顶之巅，单位售价最低3.934亿港元（约1.65亿令吉）。

售价最贵的1号屋属示范单位，实用面积433平方米，附有416平方米大花园，总价8.191亿港元（约3.44亿令吉）。

打破香港开价最贵纪录

地势上在12幢洋房中最高，视野最开阔，加上花园面积最大，所以价钱最贵。

约每平方米售价达188万港元（约79万令吉），除打破香港开价最贵纪录外，同时也是亚洲最贵的豪宅。

占地面积7.91万平方米，容积率约0.593，低于山顶大部分地区，属于顶级地段，该楼盘绝大部分洋房均可看到港岛南区的海景。

TWELVE PEAKS全为独立屋结构，附有独立花园和游泳池等设施。

第二名：第二名上海汤臣一品
提供私人管家

汤臣一品是由汤臣集团开发，位于上海市陆家嘴嘴尖、黄浦江畔。

建筑内外部用材以世界顶级公寓为标准，物业管理提供私人管家式服务，是中国顶级豪宅的代表。汤臣一品由4幢极为豪华的滨江住宅和1幢高级会所组成，其中最高楼层为44层，高度达153米。

它与东方明珠、金茂大厦、环球金融中心等并肩而立，10万平米的中心绿地，犹如一个巨大的天然氧吧。

整座小区“品”形排布，形式稳固，楼宇顶部设计为一品官员的顶帽形状，大气庄重，“汤臣一品”由此得名。

汤臣一品的整个水系、园景设计是由加拿大CrystalFountains专业水景设计公司和美国PLACE MAKERS景观设计公司合力完成，其中水系为传统中国龙造形，瑞龙含珠的水景效果象征着吉祥富贵的东方韵味。

第三名：南京九间堂
东方文化大宅

南京九间堂位于江宁三山中央别墅区，由证大集团开发。

这里雄踞江宁三山中央别墅区，东邻河海大学，西接牛首山国家级度假风景区；背倚将军山，环抱康厚湖，俯仰天地山水，格局气象万千。

集群亚洲设计大师，溯源东方大宅传统，九间堂以现代手法及空间需求，运用传统元素、现代材质等重新创造亚洲大宅氛围。

这里有写意自然山水，独领东方品位，是厚重内敛的东方文化大宅的典型。

藏山纳湖道法自然

“三开三进，谓之九间”，九间堂空间主次有序，虚实相间，循序渐进，构建厚重内敛的东方文化大宅；九间堂萃取中国隐逸诗元素，规划九重主题园林胜境，藏山纳湖，道法自然。

今年6月，南京九间堂荣登第14届威尼斯国际建筑双年展，亚洲大宅从此走向世界舞台；7月，南京九间堂示范区秘境天开，亚洲大宅尊耀启幕。

第四名：香港普乐道10号
大地尽在脚下

普乐道10号别墅是原“天比高”项目上重建后的4幢别墅之一，周星驰及菱电公司各占一半权益。

俯瞰维多利亚港

周星驰的山顶豪宅市价约值2亿港元（约8400万令吉），俯瞰香港维多利亚港的美丽景色，白天的风光跟夜景各有不同风情，还有一种大地尽在脚下的气派。

豪宅内部主要采用名贵泰国柚木铺砌墙壁、天花板，房屋设计都是目前最流行的设计。

普乐道10号山顶豪宅，外形雪白，每座洋房楼高三层，每间洋房设有私家停车场及游泳池；由于地势较高，除了能够俯瞰维多利亚港海景，还可以观赏到宁静的南区海景，具有双海景优势。

第五名：北京运河岸上的院子
大师联袂执笔

“运河岸上的院子”位于长安街东起点，坐落京杭大运河河畔，北京通燕高速与长安街一线相通，仅20分钟就可以顺畅直达CBD，私享大运河原生河堤密林，天然的城市绿肺，使院子成为真正的第一居所城市纯独栋院落别墅。

超大私家庭院

由华人建筑大师张永和以及海内外多位国际建筑设计大师联袂执笔，结合地脉价值、人文底蕴，回归中国人千百年的院居生活情结，打造的中国大院式别墅。

静街深巷、古树高墙、门庭赫奕，传统院落建筑文化复兴在“运河岸上的院子”的设计中，将“院”的围合概念加以纯粹表现，同时规划350至1500平方米超大私家庭院，涵养北京大境生活。

第六名：香港大浪湾道12号

“大班”超级木屋

港岛大浪湾道12号超级木屋属于电讯盈科主席李泽楷的名下，花了8年耗资两亿兴建的石澳道12号豪宅，占地2万平方尺；由于装修材料以美国红木为主，被外界称为“超级木屋”。

欲成屋主须获邻居同意

港岛南区的石澳道，分布了23间独立屋，过去这些独立屋分别由英资大企业持有，故有“大班屋”之称，要成为这带大屋的屋主，要获毗邻其他业主同意。

时移势易，现时六成独立屋落入华资大亨手中。

木屋位于观音山山岗，前临大浪湾，北与石澳郊野公园内的古石刻遥遥相对，东眺蓝塘海峡，南望石澳乡村俱乐部，石澳高尔夫球场左侧大浪湾道有私家路通往，路口无任何标记且十分隐秘，保安严密。

第七名：伊斯坦布尔滨海地产
拥200尺码头

滨海地产位于伊斯坦布尔四分之三英亩的博斯普鲁斯（Bosphorus）上，提供了3万多平方米的华丽居住空间，共64间房。

装修金碧辉煌，有水晶吊灯，还有一个难得的近200尺长的码头。

售价1亿美元（约3.3亿两年共计），由Luici房产经记公司的AlpSahin代理。

第八名：长沙绿城青竹园
环高球场精品

足以令世界为之赞叹的“亚洲十大超级豪宅”，绿城‧青竹园以美国黑鹰山庄为蓝本，力邀全球顶级规划与建筑大师道格拉斯道林亲自担纲执笔。

全球50个大师级团队联袂打造，在8000亩太阳山国家4A级森林公园、300亩青竹湖、100亩翡翠湖等极致山水景观上，为长沙名流富豪贡献中国最后的，极具价值的环高尔夫与纯独栋藏品。

中国最好的别墅，必然有着一群同样尊贵非凡的主人。

商界领袖马云、李彦宏、文学泰斗金庸、奥运冠军孙杨、叶诗文等约170位亿万级富豪都是绿城的业主。也正因如此，与绿城贵族血统一脉相承的青竹园，必将成为湖湘名流富豪阶层最为理想的生活居所。

第九名：印尼Malimbu
悬崖人间天堂

Malimbu别墅是一家坐落于印尼龙目岛的悬崖别墅，是一个充满现代气质的度假酒店。

龙目岛是一个不亚于峇厘岛的度假天堂，这里有壮观的活火山、美丽可爱的热带鱼，更有如天籁般动听的音乐、巧夺天工的手工艺品和古朴的建筑物，一直保持着人间天堂的样子。而Malimbu悬崖别墅，则是在这美丽的小岛上。

Malimbu有极尽奢华的厨房以及专属的私人海滩。

第十名：新加坡Arwaa Mansion
汶莱亲王宅邸

Arwaa Mansion是新加坡最贵的豪华私人洋房，估计售价至少1亿2000万新元（约3.07亿令吉）；这栋坐落在那森路第46B和48的亿元洋房，由汶莱苏丹的弟弟杰菲里亲王所拥有。

豪华洋房耸立在山坡上，一览无遗的风景尽收眼底，它占地11万平方尺，由2栋洋房结合而成。

面积好比92间5房式组屋那么大，无疑是新加坡最豪华、最令人垂涎的梦想家园。

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屋理絮闹：什么因素影响房价？

屋理絮闹
产业周刊
   2014-10-17 14:46 http://www.nanyang.com/node/656399?tid=686


产业交易需要产业估价，但估价师只是解读市场上所有的讯息，所以估价只需参考。进行产业交易时，需了解影响产业的因素，价值、价格以及与成本之间的关系。

产业价值受到4大特点影响，它们都是评估产业价值时重要的因素。

1.使用价值

这个条件讲的是有关房产的功能性，例如能否充作洗衣店等，为投资者带来稳定的收入。

有屋主认为自主权就是价值，甚至是屋内的装潢或布置都是房产的价值。

使用价值，也可以单纯的来自于产业的平面规划，空间是否满足需要，是否实用。

2.供应情况

若不考虑土地稀少的元素，在特地地区内，特定的产业类型若供应不足，价值就会比较高。

比如在一个住宅区内的公寓，供不应求，就会推高公寓的价值和售价。

3.购买力

个人的欲望或需求，并不足以影响产业市场及其价值。

假如70%月入8000令吉的大马人，想住在价值100万令吉的房子，却很少人能够负担得起。那么，真正负担得起100万令吉价值房子的大马人，就是市场内的“有效需求”。

4.可转移

房产能否合法转卖或转让，如果不能转移业权，产业价值就不存在。

其中的例子就是土著保留地；土著保留地因不能转售给非土著，所以对非土著来说没有价值的。

且因为有限制，加上需求较小，土著保留地的价值也较其他产业小。

考虑了以上4个主要特点，还有环境、经济、社会因素和政府等4个主要素。

1.环境

地点、大小、形状、面向、土质、排水系统、公共设备实质环境因素，都会影响土地的使用和潜在利益，最后将影响产业的价值。

2.经济

经济因素包括信贷、价格因素、税率、利率等是影响产业价值的因素。

经济不明朗时，购屋者很可能就会展延购屋；像1997年区域金融风暴时，虽然很多房产价格大跌，但还是许多人取消购屋计划。

3.社会因素

社会因素包括家庭大小、孩子人数、人口增长、文化机会等。

若家庭规模不断增加，购屋者可能需要至少有4间卧室的屋子，只有3间或更少卧室的屋子吸引力就相对小，小屋子的价值就会下滑。

另外，屋前若有巴士车站或菜市对不同的社群，会有不同的影响。这两种设备对低收入社群来说很方便；但高收入群可能会认为这非常困扰。

4.政府

政府的公共政策也将影响价值，包括产业发展区的规划、法律、产业税务、公共组屋及其他。

政府规划产业的土地使用或密度规定，都会影响特定地区未来的发展潜能，不同的土地使用除了有不同的售价，还要看发展后可能带来的收入。

产业价值价格和成本

事实上，产业的价值、价格和成本是3个不同的概念。人们常常会将这3个因素混淆，并交替使用。

所以，当一个产业买卖在进行，谈判过程中必须要搞清楚产业的价值、价格和成本。

价值-

购屋者愿意支付来购买产业的价位。

价格-

真正成交的价值。每宗交易的价格可能会不同，因为有赖于买卖双方的谈判技巧。当一个购屋者以高于产业的价值买下产业，就是较昂贵。相反，以低于价值购得产业就是便宜。

成本-

你可用过去所支付的价格来衡量，也可用今日要建筑一个建筑物所需成本计算。但成本未必对今天的价值会有很大影响。

我将通过以下例子，说明产业的价值、价格和成本的关系。

假设山姆今日以20万令吉买入一片地，用50万令吉来建筑了双层屋子，共付出成本70万令吉。

3年后，他中了彩票500万令吉，决定把之前的房子卖掉，并搬到更大面积的房子，与5个孙子同住。

但很不幸的，当他决定售卖房子时，国家陷入经济衰退，因为工作受到威胁，大部分人都展延购房，市场上，房屋供过于求。

售价与估价差异5%可接受

委任了产业估价师评估后，山姆想要售卖的产业价值只值55万令吉。尽管不太满意，还是决定售卖。

买家小丽与山姆委任的产业经纪麦斯洽谈，麦斯出价60万令吉，小丽只愿意支付54万令吉。但山姆拒绝了小丽的献议，要等待更好的献议。

3个月后，等不到更好的献议，山姆欲接受小丽54万令吉的献议。

但小丽再把献议价降至50万令吉；最终双方同意以53万令吉成交。

这个例子看出，房子成本虽是70万令吉，但估价只有55万令吉，最后售价是53万令吉。可以看出这3个因素也未必影响着对方。

另外，在法庭上，产业售价与估价出现5%差异，是可以接受的，因为估价师只是解读市场上所有的资讯，并不是完全掌握。像例子中，山姆最后以53万令吉的价格售出，就等于估价55万令吉的5%折价。

张仰荣博士 Dr Ernest Cheong 资深房地产顾问

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钱途屋语：打房措施奏效吗？

产业周刊
   2014-10-24 13:05


近5年来，政府采取各种措施，抑制过度投机活动所导致的房价过快上扬。

然而，这一连串的打房措施是否有效地抑制房价上涨？

现在就让我们来重温自2010年就开始实施的打房措施。

自2011年5月以来，国行首次在2014年7月10日宣布隔夜官方利率调涨0.25%至新利率3.25%。

隔夜官方利率上调，促使银行机构相应调高基本借贷率（BLR），从6.6%调高至6.85%。

虽然国行极不可能只为了打压房价而升息，但每一次连续加息的效应多数被反映在房价上。

虽然近期的加息并未带来显著的影响，但我们不排除进一步调涨利率的影响力。

每一次调高利率都会增加总利息支出，使贷款炒房不再具有未升息前般的吸引力。





发展商另祭出DIRS

发展商承担利息计划（Developer Interest Bearing Scheme，简称DIBS）原本的目的是减轻购屋者的财务负担。

在这计划下，发展商承担房屋建筑期间的贷款利息；但投机者却借由这项计划以更低的资金购买房地产。

为了防止投机者避开支付建筑期间的利息政府废除DIBS，提高投机活动的入场价格，那么收入不足的投机者，要炒房的入场门槛便相应提高，多少可遏制房地产投机风气。

虽然这项打房措施有效地排除中低收入的房地产投机者，同时却打击到真正买主的购买力。

然而，发展商另有层出不穷的方法协助购屋者，其中发展商利息回扣计划（Developer Interest Rebate Scheme，简称DIRS）逐渐普遍。

说穿了，这是DIBS的化身，发展商会出支票协助购屋者承担建筑期间的利息；操作方式一般是买家先付银行的每月供款，每3到6个月提呈供款证明，向发展商索回款额。

意思是，只要买家有能力每月先付供款，他所承担的投资成本和当初的DIBS相距不远。

提高产业盈利税

政府在2014年财政预算案，提高产业盈利税（Real Property Gain Tax，简称RPGT）作为另一种打房措施。

马星集团董事总经理丹斯里梁海金指出：“提高房地产盈利税主要是制止房地产市场的投机分子，而且由于有关盈利税无需预先征收，因此想要买房自住或出租的购屋者都不会受影响。”

他也指出，长期来说，提高房地产盈利税确实能打压房地产炒风。

由于提高房地产盈利税将会减少售卖产业所得的收益，从而减少更多二手房产的投机者。长期投资者则不会在意此税务增加与否。

二手房恐涨价

一般上房屋建好也需要2至3年，之前，投机者在房产完工后出售，不会被征收最高的产业盈利税（2年征15%，3年征10%）。

最高30%房地产盈利税期延长至3年后，更多的投机者将被征收更高的税务。

市场对提高产业盈利税也存在一些争议，比如说此举将造成二手房的价格上涨，因为业者或许会尝试将增加的成本转嫁至买家。

同时，业者也可能延迟出售其产业，导致房产供应暂时减少。

外国人产业盈利税
首5年：30%
第6年起：5%
3年内售房征税30%

提高外国人购房门槛

为了防止海外买家和国人竞争购买可负担房产，政府将外国人可够买的房价下限从50万令吉提高至100万令吉。

但目前，外国投资者只占我国房地产投资者的7%，因此相信此措施不会为房地产市场带来很大的冲击。更何况，吸引外国投资者的多数房地产皆已超过100万令吉。

第三房贷限借70%

政府在2010年起，就限制国人房贷的上限，不管是个人或联名，只要是第三套房贷，最多只能借房产价格的70%。

这项以房贷与房价比率（Loan-To-Value，简称LTV）计算可借贷款的措施，使投资成本和所需现金上扬，使到投机者必须掏出更多现金来炒房。

然而，不管是有意或无意，此措施还是有一些漏洞令它无法发挥最大的功效。其中，商业产业贷款不受此措施限制，不管是第几套贷款，商用房产最高房贷顶额介于85至90%。

市场上许多推出的新房屋都介于商务和住宅类型之间，让精明的房地产投机者有机可乘，向银行申请商务产业贷款来化解贷款限制。

此外，此政策并无将抵押在银行的房屋数量纳为考量的范围里。

但事实也证明，这措施有效地抑制二手房市场的炒风，同时也打压了新房产的炒风。

房贷再融资最长10年

国家银行在2013年开始实施这项政策，房贷再融资涉及增值套现的部分，最长摊还期被限制在10年。

此措施能够有效地提高再融资套现的成本，从而抑制投资者间接造成的屋价趋扬。

提高售价透明度

发展商常提供各式各样的折扣或赠品，作为吸引购屋者的销售策略。然而，此销售策略中所涉及的费用已被纳入房屋的销售，导致屋价被提高，购屋者也因此需借更多的贷款。

从2014年开始，发展商必须展示详细的销售价格，包括提供买家的一切优惠如豁免律师费、印花税、现金回扣和免费赠品等。银行会根据该产业单位的实价，来定夺可借出的房贷款额。

再加上限制房贷的措施，大幅度地减少投资者的贷款额，也打压即将取代DIBS的一些补贴或回扣等优惠。

总结
打房或能稳定房价

通过减少投机性质的房产需求，未来的产业增值极可能取决于房屋质量以及逐渐提高的建筑成本。

再来，随着国内年轻人的人数和房产需求持续上扬，也会造成屋价攀升。总的来说，短期的投资者会深受这些措施影响，但买房自住或出租的买家，则不会受很大的影响。

通过以上数项打房措施，2013年里拥有3套以上房贷的人数，已从之前的从最高潮15.8%大幅度地下降至4%。

今年首季，房价仅上升8%（2013年的第四季度位9.6%）。

估计房价不大可能下降，但或许能在以后几年内稳定下来或至少是缓慢地上升。

英文原稿：
http://loanstreet.com.my/learnin ... lly-Curbed-Property
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产业倾情：青年购屋及时趁早

投资策略
产业周刊http://www.nanyang.com/node/657592?tid=686
   2014-10-24 12:53

一年一度的财政预算案终于在前周五正式出炉了！

2015年财政预算案”，果然正如所料，迎来了消费人不愿看到将于明年4月正式实行的消费税，而且也意料之外地，为年轻人捎来了一些小小的惊喜，那就是“青年房屋计划”。

根据“2015年财政预算案”，政府将与国民储蓄银行（BSN）、雇员公积金局（EPF）及大马再抵押机构（Cagamas）精明合作，联合推出一项“青年房屋计划”（Youth Housing Scheme），以解决年轻人，特别是城市购屋难的问题。

在这项计划下，年龄介于25至40岁、且家庭收入不超过1万令吉的年轻人（已婚、首购者），将可以购买价格不超过50万令吉的房屋，拥屋自住。

除了政府提供10%借贷担保，以便获得全额借贷，房贷最长可达35年摊还期外，购屋者甚至还可享有首2年、每个月200令吉的贷款津贴，以减轻年轻人的房贷与保险负担。

而公积金局也允许购屋者从公积金第二户头提款，作为支付房贷与其他相关开销。

印花税获减半

此外，在签署买卖合约或房屋转让费时，购屋者也将获得50%的印花税折扣。

不过，这项计划仅限2万个单位，先购者先得。

根据人口统计数字显示，25岁至40岁，几乎占了大马人口的61.6%；其中，家庭收入低于1万令吉的年轻人又占了大多数。

因此“青年房屋计划”相信将能协助中低收入的年轻人轻松拥有一个安乐窝。

建2.6万人民组屋

国家房屋发展有限公司（SPNB）也将耗资6亿4400万兴建2万6000个人民组屋单位（PPR），以及在大马理想房屋计划下，兴建5000个单位，和另外在其私人土地上兴建2万个单位“心愿屋”等。

至于其他如“我的第一房屋计划”、“一个大马亲民房屋计划”、私人界可负担房屋计划等也将继续进行，利惠更多低收入家庭。

若真的能力有限实在买不起，在政府倡议的先租后购概念下，租屋者也可透过每月缴租的方式，暂时先租，待能力宽裕或经济改善之后才来购买，从而达到居者有其屋的目标。

此外，政府也将分别拨款4000万令吉与1亿令吉，给保养房屋计划与维护私人低成本房屋的一马保养房屋基金。

PR1MA建8万房屋 供月入1万以下者

同时，在新的财政预算案中，政府也将提高“一个大马房屋计划”（PR1MA），购屋者的家庭收入月入顶限从原有的8000令吉至1万令吉，让更多的中等收入家庭受惠。

“一个大马房屋计划”下，预计房屋与地方政府部将与私人机构合作，在2017年前，兴建100万间可负担中价房屋，以迎合中低收入人民的需求。

预计政府将拨出13亿令吉，兴建8万间比市价低20%的一马房屋（介于10万至40万之间），给月入介于2500至1万令吉的购屋者（夫妻或家庭）购买（以抽签方式，条件是必须自住，并且10年内不得转售他人）。

根据计划，一个大马人民房屋机构将分别在全马（包括东马）38个地点兴建8万个单位的房屋。

首期计划拟定在15个地点发展约2万个单位可负担房屋，现已开始动工的包括吉隆坡蕉赖首都镇、柔佛巴西古当及森美兰芙蓉。

自行评估产业盈利税

产业盈利税（RPGT）方面，政府宣布要在2016年起，实行产业盈利税自行评估与呈报制度，让纳税人自行评估与呈报。

因此，在报税之前，纳税人最好征询专业顾问，以针对其拥有的产业进行评估与准确报税，以避免你的产业被低估，或因缴税不足被罚款。

总而言之，在屋价不断飙涨，加上消费税、百物腾涨、生活成本不断提高的重重压力下，如今越来越多的人深感购屋已成一种沉重的负担。

纵使有人认为政府做的仍然不够、扶助的方式仍然有限；然而最低限度，我们已经看到政府或联合私人界推出系列惠民利民房屋计划，付出的诚意与做出的努力，协助年轻人与低收入家庭，以低于市价与可以负担的屋价，在生活的城里，及早轻松拥有（或先租后购）一间真正属于自已的理想房屋！

拿督林景清 怡克伟士（ Ekovest ）董事经理、依斯干达海滨控股董事

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屋理絮闹：为公众利益
政府可强逼征地

产业周刊http://www.nanyang.com/node/659161?tid=686
   2014-10-31 15:53


政府为了大众利益要进行发展计划，可以征用人民的土地。

但对于一般大马人来说，被政府强行征用土地，可能是一些不好的经验甚至是伤害。

此话从何说起？我就用最简单的文字，和大家分享政府征用土地时一些资讯。

政府征用土地，将影响业权。

但一般上，政府只有在逼不得已的情况下，为了大众利益需要发展，才会行使征用权利。

根据1960年购地法令和1965年国家土地法典，各州政府无需获得地主的同意，就可收购征用私人土地，但第三3条文阐明条件包括：

1.公共用途：包括建医院、学校、学院和大学、军营、道路、高速公路、港口及公共措施。

2.有利民众的经济发展用途。

3.征用为矿场或住宅、农业、商业、工业及休闲产业用途，或这几个用途的混合。

政府征地约有16个步骤；地主一旦接获政府发出E表，就表示政府有意征用土地。土地被征用时，业主要出席土地局的审核；很多人会聘请律师，但我认为一个熟悉政府征地程序的估价师帮助更大。

他的专业知识，可协助地主争取合理赔偿。

马来人保留地

若政府征用的是马来人保留地，所谓的公众利益必须只关系到马来人的利益，否则土地局在评估相关土地市值和赔偿金额时，将忽略“马来人保留地”的地位。




1960年购地法令阐明政府征地步骤

1。发出A表（第4条文）：通知征地

2.发出B表（第5条文）：通知土地评估和考察

3.发出C表（第7条文）：公布将被征用的土地计划和名单

4.发出D表（第8条文）：公布征地消息

5.发出E表（第10条文）:通知地主到土地局审核

6.发出F表（第11条文：）要求地主出示业权证明

7.土地行政官员与地主会面:审核土地所有资料（第12条文）

8.土地行政官员发出G表：通知赔偿（第14条文）

9.向地主发出H表：发出赔偿（第16条文）

10.若紧急征地：土地行政官员可发出“紧急证件”，赔偿前，先紧急征用所需土地（第19条文）

11.发出J表：要求清空被征用土地上的建筑物（第20条文）

12.发出K表：接管被征用的土地（第22条文）

13.发出L表：地主将地契交给土地行政官员（第24条文）

14.土地行政官员批准征用土地6个星期（第14条文）内，地主可针对赔偿金上诉（第37条文）

15.上诉人可向土地行政官员提呈N表上诉（第38（1）条文）

16.土地行政官员会把地主的上诉提呈法庭：递呈O表（第38（5）条文）

张仰荣博士 Dr Ernest Cheong 资深房地产顾问

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产业倾情：公交系统便捷利民

产业周刊
   2014-11-07 16:31 http://www.nanyang.com/node/660700?tid=686


政府上月宣布的2015年财政预算案推出“青年房屋计划”，为年轻人捎来不小的惊喜。

另外，政府耗资数百亿令吉推动国内的多项高速公路工程与改善公共交通系统，也成为万众瞩目的焦点。

根据2015年财政预算案，政府拟议发展的多项计划，包括：

一、新街场———淡江大道（SUKE）

二、西海岸大道（从太平到万津）

三、白沙罗———莎阿南大道（DASH）

四、巴生谷东部疏散大道（EKVE）

五、第二捷运工程（MRT2）———从士拉央到布城

六、第三轻快铁干线延伸工程（LRT3）———从万达镇到莎阿南与巴生

七、东海岸电动火车（KTM）提升工程———从金马市到文德甲、而连突到话望生与道北

提供更多巴士服务

同时，为了改善公共交通，政府也为居住在吉隆坡以外，但每日往返吉隆坡的工作人士，提供城市之间的巴士服务，以及30%的巴士车费折扣优待。

预计第一阶段落实的路线有万挠至吉隆坡、巴生至吉隆坡、芙蓉至吉隆坡，之后，再扩大到其他地点。

此外，政府也将与巴士公司合作，在吉隆坡多个特定地点，为市民提供巴士接驳服务，并计划之后扩大至古晋、怡保、芙蓉、瓜拉登嘉楼及加央。

解决城市塞车问题

这些计划，其中很多都是规划多年，但还未正式落实的延伸与提升工程，但通过这次的正式宣布，相信有助于尽早实现这些计划。

特别是在推动高速公路工程之余，也侧重于改善公共交通系统，以在建设高速公路与改善公共交通系统两者之间，达到相辅相成的目的。

否则，高速公路建得再多也无济于事，永远解决不了城市道路堵塞的问题，而在这方面，我国至少已经延迟了30多年。

增设第三轻快铁干线

目前，巴生谷共有两条轻快铁干线（LRT1&LRT2），即STAR（安邦-洗都东部线、大城堡-洗都东部线）与PUTRA（格拉纳再也-鹅唛）。

此外，还有中环至蒂蒂旺莎，环绕市中心与武吉免登金三角地区的单轨火车、洗都至巴生港口线、万挠至芙蓉线的电动火车，以及吉隆坡国际机场直透快铁与机场中转快铁。

其中，STAR大城堡线将延长17.7公里，从大城堡站向南延伸至布特拉高原站（9个站），与PUTRA的格拉那再也延长线，即布特拉高原（12个站，全长17公里）交汇，这两项工程目前如火如荼赶建中。

填补万达镇到巴生缺口

如今，政府决定再增设一条轻快铁干线，即第三轻快铁干线延伸工程（LRT3），从万达镇到莎阿南与巴生，全长36公里，将有助于填补从万达镇到巴生这一带人口稠密的轻快铁缺口。

预计将于2016年竣工通车的巴生谷捷运系统第一工程（MRT1，从双溪毛糯到加影），自两年前开始分阶段动工以来，如今也已完成将近50%。

希望紧接下来，第二（环状捷运）、第三（南北捷运，涵括洗都、安邦、士拉央与布城）路线工程，也能尽快陆续展开，更快达到整合捷运系统的整体运作。

双轨火车发展迄今25年

自2008年开始动工，分6个阶段延伸，全长达1千公里，从玻璃市巴东勿刹（Padang Besar）至柔佛新山，横跨整个大马半岛的双轨火车计划，部分工程已竣工。

跨越北马四州，即玻璃市（35公里）、吉打（98公里）、槟州（63公里），及霹雳州（133公里）同步进行的轨段，也进行设施重建计划，如新火车站、高架天桥、天桥上下道路等，预计在试跑后，将在11月7日移交予大马铁道局（KTM）。

南马部分，随着森美兰芙蓉至柔州金马士这段路轨竣工之后，现也仅剩金马士至新山近200公里最后这段，预计在2020年全面完工。

形成环环相扣公交网

自1995年开始动工的双轨火车，距离首个阶段工程，从雪州万挠到森州芙蓉（全长150公里），接着从吉隆坡洗都到黑风洞等的分阶段延伸，整项工程历时达25年之久。

因此，可以预见若再加上其他的公共交通，包括Rapid KL巴士、快捷巴士（BRT，沿着联邦大道从中环到巴生的巴士专用道）、德士与建议中的有轨电车（KL Tram）的全面整合，将形成环环相扣的公共交通网。

这些工程势必有利于大众，让更多的驾车人士减少驾车或弃车，改搭公共交通，从此摆脱道路堵塞的恶梦。

停车转乘公交转松入城

中马部分，而今双轨火车正在展开的工程，是改善现有电动火车站的站台设施，包括与财团引进倡议中的“泊车转乘”（Park&Ride），甚至研究与其他快铁站，如巴生谷捷运系统（MRT）衔接的可行性。

“泊车转乘”，是在公交如电动火车（如完全已经20%，并将于2016年竣工的白沙罗-淡江大道2（DUKE2）沿路途经的火车站）、轻快铁与捷运站增设停车场，以方便驾车人士，从大道直接驶入站点，停车、再转搭电动火车、轻快铁或捷运上班、办事。

成社区补给中心

因此，站台将不再只是一座电动火车站（或轻快铁、捷运站）而已，而是一个涵括一座多层式停车场、人行廊道，甚至一些小商店的社区补给中心。

这个中心在提供泊车便利、转搭公共交通之余，也为使用者提供一个休憩落脚、喝喝茶（咖啡）、吃点小吃，或逛逛小商店的好去处。

事实上，大道与电动火车、轻快铁与捷运站衔接，不仅方便驾车人士，停车、转搭或改乘公共交通，也助减少车流进入市区或塞车黑区，从而避开道路堵塞，尤其是在上下班的高峰时段，这在国外如澳洲、日本等非常普遍。

总结：大马拥车率全球第三高

根据最近一项全球汽车调查显示，马来西亚是全球拥车率第三高的国家（达93%），也是拥有多辆汽车比率最高的地区，平均54%家庭拥有超过一辆车。

调查也显示，10个大马人中，其中3个人每天花逾一个小时的驾驶时间上下班；却只有23%的人用超过一个小时乘搭火车上下班，说明大马人是多么地爱车拥车，依赖汽车作为代步工具。

鼓励善用公共交通

根据大马统计局最新发布的数字显示，目前大马人口达3000万人，其中近70%人口集中在城市。

单是巴生谷，人口就有650万，可以预见，随着城市人口不断涌入，到2020年，大吉隆坡人口达到1000万。

若加上每年均以3%增长的拥车率，单在市内多建几条高速公路，并不足以解决城市的拥堵问题。

鉴此，推动高速公路工程与改善公共交通系统（包括增设站点大楼设施），两者之间并不相互冲突。反之，如何将之整合，并鼓励大家多搭并善用公共交通入城，倒成了城市交通规划的当务之急。

也唯有如此，才能一劳永逸地纾缓、疏散城市的车流人流，跟城市堵塞说再见！

或许在不久的将来，大马人要学习乘搭公共交通系统轻松入城了！

拿督林景清 怡克伟士（ Ekovest ）董事经理 依斯干达海滨控股董事

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钱途屋语：投资房产赚钱3招

产业周刊
   2014-11-07 16:23 http://www.nanyang.com/node/660698?tid=686


房地产投资已经成为热门的话题之一，大家都想利用这项投资工具达到财务自由。

事实上，房地产投资是一门学问，需深入地研究以及具备投资技巧，当然也需要一点运气。

想要借由房产投资取得获利，必须先了解房市会出现变动，不保证只赚不赔。

本期将介绍3种基本房产投资获利的方式供参考，包括转售、租金回酬及再融资套现。

一、转售

转售，顾名思义是指投资者购买房地产后将其转手以赚取价差的利润。

运作模式：

最基本的原则就是“逢低吸纳，趁高售出”。

通常，投资者会以特定的价钱购买发展商推出的新产业，预料这些产业在建筑期间或完成后升值。

当投资者寻获有兴趣及有意愿以理想的价钱成交的购屋者时，他们便会出售产业赚取利润。

注意事项：

投资者必须确保有能力承担入场费用如房屋贷款、律师费及印花税等，别忘了持有成本如地税和门牌税。

接下来，投资者若在5年内出售其产业也将被征收产业盈利税。

因此，投资者必须慎选产业，确定往后的售价有机会超过购买成本和持有产业的费用。

当然，转售二手产业也可获益，只要投资者购买存在低估的产业，进行装潢以提高其价值后再转售。

二、租金回酬

租金回酬是指业主将物业出租给他人，并定期获取租金为收益。

运作模式：

在房产界里，投资者通常会在一些繁忙地段购买房产，再将其出租以获取稳定的租金收入。

最常见的例子如投资者会将大学或学院附近的房子改造成学生宿舍，再出租给学生以每月获取租金作为投资报酬。

注意事项：

一般上，业主需支付和承担几项费用，尤其当购屋者购买新产业时便需支付入场费用以及持有成本如装潢成本、采购家具、保险及税费等。

只要业主不在5年内出售该产业，便不会被征收产业盈利税，不过，个人出租房屋并取得的租金收入将会被征个人所得税，也得缴门牌税以及地税。

租金报酬是长期的投资形式，估计一项产业通常需要5至7年的时间才能获取稳定和理想的租金回酬。

换言之，若个人持有的产业升值空间不大，出租是项很好的投资报酬。

三、再融资套现

再融资套现或为房产重新抵押融资（re-mortgage）是指将原有的房贷转换成成新的贷款配套，包括新的期满日、利率或每月供款额。

运作模式：

投资者通常通过再融资套现赚取被动式收入（租金）或扩大房产投资组合。

房贷再融资增值套现（Cash Out）的部分，最长摊还期被限制在10年。

注意事项：

投资者必须了解再融资将导致贷款期限被延长，每月的分期付款也会增加。

因此，大家必须清楚地衡量再融资的目的以及是否有实际的策略来长期维持本身的财务实力。

投资者可使用Loanstreet.com.my提供的偿还贷款与入场成本计算器，计算购买新产业所需的款项。

3基本法可循序执行

基本上，这三个基本投资方式可以用在同一项房产上。

投资者一般上会先出租该产业获取租金以偿还每个月的分期付款，待到最优势的时刻才出售其地产。

一旦产业升值，或投资者想停止支付房贷，便可出售地产并能赚取盈利。

投资者若不急需钱，他可将这笔套现的资金投资到另一个产业令其房产投资组合增值。此外，投资者也可为已缴清的房贷进行再融资套现。

再融资套现运作例子：

A投资者向X银行借了45万令吉（90%贷款），购买一间50万令吉的产业。

5年后，A投资者尚欠40万7000令吉的贷款余额。

最初贷款额：45万令吉

5年后的未偿还贷款额：40万7000令吉

摊还年限：30年

利率：4.00%

每月供款：2148.37令吉

5年后，该产业升值至75万令吉，A投资者最后选择通过Y银行进行再融资（假设新贷款拥有相同的期限和年利率）。

根据以下的状况，Y银行将会缴清A投资者在X银行未偿还的余额：

贷款余额：40万7000令吉

摊还年限：30年

利率：4.00%

每月供款：3222.55令吉

再融资套现额：[90%x75万令吉]-40万7000令吉=26万8000令吉

摊还年限：10年

每月分期付款：1279.47令吉

再融资总额：[90%x75万令吉]=67万5000令吉

每月分期付款总额：（3222.55+1279.47）令吉=4502.02令吉

这代表A投资者通过持有该产业，他的置业组合增值了25万令吉。

由于他已偿还当初45万令吉贷款里的4万3000令吉，因此能够进行再融资套现多过增值的部分。

换言之，A投资者的总套现值为：

总套现值=（房贷与房价的价值对比LTV x增值后的产业价）+（当初的贷款额-N年后的贷款余额）

总结：资讯充足才下决定

这篇文章里我们只提供三种利用房地产投资获利的方式，资深的投资者或行家则有自己的一套方法来获利。

虽然投资房地产看似可赚取丰厚的收益，但千万别在未获得充足资讯的情况下便匆促地做决定。

大家必须理智地进行财务规划、研究考察、累积经验以及掌握市场脉动以便寻得适合自己从房地产获利的一套方法。

loanstreet免费贷款资讯及谘询网站

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交易量降‧成交额增
房价越打越涨

头条
全国
   2014-11-12 07:15 http://www.nanyang.com/node/661533?tid=643

（吉隆坡11日讯）尽管2010年以来政府推出多项打房措施抑制房价，但过去3年房产交易量虽然逐年下降，交易额却每年增加，显然房价上涨势头不减，令政府打房努力打了折扣。

大马产业经纪协会（MIEA）主席西华山卡尔指出，2011年房产交易量为43万403宗，交易额是1378亿3000万令吉，2012年交易量下降至42万7520宗，但交易额却增加至1428亿令吉，即交易量下降0.67%，交易额却上涨3.6%。

“2013年交易量持续下降，交易额仍然呈上涨趋势，去年房产交易量为38万1130宗，交易额是1523亿7000万令吉。

“2013年交易量与2012年相比减少10.85%，惟交易额却增加6.7%。”

下半年较活跃

西华山卡尔今日出席公布大马产业经纪协会产业市场前景报告时说，2014年的数据虽然只有上半年，而房产交易量为19万3405宗，交易额已经达到820亿3000万令吉。

“今年下半年产业市场将比上半年活跃，若以下半年交易量保持与上半年相同计算，今年全年交易量为38万6810宗，交易额达1640亿6000万令吉。”

他说，虽然他说下半年数据是本身的估计，未必准确，不过，这股交易量下跌交易额上升的趋势是极明显的。

房市明年料缓升

西华山卡尔说，以今年上半年数据判断，房产市场下滑趋势已停止，明年将缓慢回升。

他说，住宅产业仍然是推动产业市场发展的主要领域，预计发展商将会兴建更多住宅产业尤其是公寓。

“虽然公寓有供过于求的现象，但土地价格高涨，发展商是资本主义者，肯定会以利润为前提，使用有限土地兴建更多单位，而且公寓是最畅销的住宅产业。”



2010年以来主要打房措施

‧国行将购买者购入第三间房屋的抵押贷款与估值比率（loan-to value ratio）顶限为70%。

‧国行设下非个人购屋者融资上限为屋价的60%。

‧融资超过90%者利率调高，调高产业盈利税，头2年征10%，3至5年征5%；超过5年维持免税

‧再调高产业盈利税，国内购屋者在3年内脱售房产税率为30%；第4年20%；第5年15%；第6年免税

‧外国投资者3年至5年内脱售房产税率为30%；第6年起税率为5%

‧外国人置产最低产值由50万令吉增至100万令吉

‧发展商利息承担计划（DIBS）一律禁止

‧发展商促销宣传需列明售价，包括给予购屋者的优惠或好处

‧国行实施房贷再融资涉及增值套现的部分，最长摊还期被限制在10年。

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交易量降‧成交额增
房价越打越涨

头条
全国
   2014-11-12 07:15 http://www.nanyang.com/node/661533?tid=643

（吉隆坡11日讯）尽管2010年以来政府推出多项打房措施抑制房价，但过去3年房产交易量虽然逐年下降，交易额却每年增加，显然房价上涨势头不减，令政府打房努力打了折扣。

大马产业经纪协会（MIEA）主席西华山卡尔指出，2011年房产交易量为43万403宗，交易额是1378亿3000万令吉，2012年交易量下降至42万7520宗，但交易额却增加至1428亿令吉，即交易量下降0.67%，交易额却上涨3.6%。

“2013年交易量持续下降，交易额仍然呈上涨趋势，去年房产交易量为38万1130宗，交易额是1523亿7000万令吉。

“2013年交易量与2012年相比减少10.85%，惟交易额却增加6.7%。”

下半年较活跃

西华山卡尔今日出席公布大马产业经纪协会产业市场前景报告时说，2014年的数据虽然只有上半年，而房产交易量为19万3405宗，交易额已经达到820亿3000万令吉。

“今年下半年产业市场将比上半年活跃，若以下半年交易量保持与上半年相同计算，今年全年交易量为38万6810宗，交易额达1640亿6000万令吉。”

他说，虽然他说下半年数据是本身的估计，未必准确，不过，这股交易量下跌交易额上升的趋势是极明显的。

房市明年料缓升

西华山卡尔说，以今年上半年数据判断，房产市场下滑趋势已停止，明年将缓慢回升。

他说，住宅产业仍然是推动产业市场发展的主要领域，预计发展商将会兴建更多住宅产业尤其是公寓。

“虽然公寓有供过于求的现象，但土地价格高涨，发展商是资本主义者，肯定会以利润为前提，使用有限土地兴建更多单位，而且公寓是最畅销的住宅产业。”



2010年以来主要打房措施

‧国行将购买者购入第三间房屋的抵押贷款与估值比率（loan-to value ratio）顶限为70%。

‧国行设下非个人购屋者融资上限为屋价的60%。

‧融资超过90%者利率调高，调高产业盈利税，头2年征10%，3至5年征5%；超过5年维持免税

‧再调高产业盈利税，国内购屋者在3年内脱售房产税率为30%；第4年20%；第5年15%；第6年免税

‧外国投资者3年至5年内脱售房产税率为30%；第6年起税率为5%

‧外国人置产最低产值由50万令吉增至100万令吉

‧发展商利息承担计划（DIBS）一律禁止

‧发展商促销宣传需列明售价，包括给予购屋者的优惠或好处

‧国行实施房贷再融资涉及增值套现的部分，最长摊还期被限制在10年。

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搁置新屋业申请‧森政府研究实行
土著房屋固打增至50%

头条http://www.nanyang.com/node/661789?tid=643
全国  
   2014-11-13 07:15

（芙蓉12日讯）森美兰州政府今天建议把州内土著房屋固打额，从现在的30%提高至50%。同时，在新政策出炉前，州内所有新房屋发展计划申请暂时搁置。

森州大臣拿督斯里莫哈末哈山说，州政府研究推出这项政策，是要让住宅区的种族比例更平衡。

他今午在森州政府大厦主持每周行政会议后，在记者会上宣布这项决定。

森大臣：将与房地产商会讨论

莫哈末哈山表示，提高州内土著房屋固打额的研究，已进入“最后阶段”。

他说，州政府将与马来西亚房地产商会森州分会及房屋发展商会面，以向他们了解意愿，过后才进入最后的政策制定。

“我们将听取发展商的意见，同时了解他们的意愿。”

莫哈末哈山解释，州政府有意推出这项措施，是为了要让各花园住宅区的各族人口比例，更为平均。

他说，虽然把土著房屋固打额从30%增加到50%，不过，当保留给土著房屋固打额过期后，非土著即可以原价购买土著单位。

至于这项政策对发展商公平与否，他表示州政府会先与州内的房地产商公会讨论这个问题。

此外，他说，州政府建议与发展商合作，在森州承建4个类别，售价少过7万5000令吉，至25万令吉以上的人民可承担房屋。

张锦祥：不同地区影响不一

金群利集团总经理张锦祥说，该集团发展的屋业，包括芙蓉达城，购屋者超过50%是土著，并认为州政府提出新建议，并不会冲击该集团。

他认为，上调土著房屋固打额或许会影响某些发展商，尤其在非土著区和城市地区的土著单位，销售方面可能会出现问题。

他说，如果政府是根据地区来落实土著房屋固打额，对发展商来说，是比较理想的方式。

黄丽萍：雪上加霜 售土著房屋不易

针对森州政府有意实施这项新措施，马来西亚房地产商会森州分会主席黄丽萍说，州内房屋发展赚幅目前已减少至15到20%，如果再提高土著房屋固打额，将使到同业面对另一股冲击。

她说，森州房屋发展政策单位已经联络该会，希望能够召开会议讨论州内的房地产发展事项。

“可是，他们并没提到有意上调土著房屋固打额事项。

跟进情况

“我们还未接到相关指示。如果州政府要落实此政策，大马房地产商会森州分会将和跟进整个情况。”

她表示，目前发展商要售出土著房屋单位，已经非常不容易，尤其是在非土著区的房屋。

“如今，州政府又有意要执行新政策，将让发展商难上加难。”

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马来人为增值宁购非固打房屋
森土著单位滞销恶化

头条
全国
   2014-11-14 07:20 http://www.nanyang.com/node/662032?tid=643

（芙蓉13日讯）马来西亚房地产商会森州分会指出，由于非土著单位增值快速及拥有投资潜能，已经有越来越多的土著宁愿放弃10%的屋价折扣，转而选购非土著单位，使到向来被积压的土著单位更恶化。

固打拟增至50%

该会森州分会主席黄丽萍说，如果森州政府还执意要把土著房屋固打从30%提高至50%，发展商将面对另一轮新冲击，包括更多的营运资金被牢套。

“目前的情况是，华裔人口稠密的地区、高尚住宅区及商业单位长期出现土著单位滞销的问题，森美兰州内的房屋发展商担心一旦州政府把土著房屋固打从30%提高到50%，问题会更严重。”

黄丽萍今日出席“森州房地产博览会”

记者会后，针对森州政府有意把土著房屋固打从30%调高至50%一事，发表谈话。

出席者有秘书叶保倖及马来西亚房地产商会理事吴立沧。

非固打房屋易转售

黄丽萍说，由于非土著单位增值快，转手容易，许多土著反而选购非土著单位，使到一些屋业发展的土著单位越积越多。

她说，土著单位在购买后，只能转卖予土著，而土著单位尽管比非土著单位便宜10%，可是土著在购买非土著单位后易转手，也具备增值潜能。

“反观土著单位，一些发展商甚至需要花费5年，才完成手续把土著单位转为非土著单位出售。”

收集数据与森政府对话

马来西亚房地产商会森州分会主席黄丽萍说，该分会目前已着手向州内发展商收集滞销土著单位数据，同时整理发展商对于州政府有意把土著房屋固打从30%提高至50%的意见，以便与州政府代表会会谈，提呈相数据。

她指出，马来人口稠密或是混合区并没有土著单位滞销的问题，可是在“华裔区”、高尚住宅区及商业单位，同业往往面对土著保留单位难以脱售的情况。

她透露，由于昨日才从媒体获知上述消息，所以并不知道整个政策的细节，因此会在与州政府对话时，共商有关建议。

她说，把滞销的土著单位转成非土著单位需通过繁文缛节的手续，时间比较冗长，一些甚至需要5年的时间才能够完成，所以经常接获发展商投诉表示很难申请开放土著单位。

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发展商赚幅21%
高美国一倍
可负担房屋比他国贵

头条
全国
   2014-11-18 07:17 http://www.nanyang.com/node/662912?tid=643

（吉隆坡17日讯）国库控股研究机构（KRI）公布的《家庭状况》报告显示，我国可负担房屋的价格是“年收入中位数”（annual median income）的5.5倍，而房地产发展商的盈利幅度达21%，显示我国可负担房屋价格比其他国家贵，发展商的赚利比其他国家高。

狮城发展商盈利25%

该机构董事经理拿督查伦指出，可负担房屋的价格应该是年收入中位数的3倍，我国却达5.5倍，比邻国新加坡的5.1倍高，意味着我国可负担房屋比其他国家更昂贵。

“我国房地产发展商的赚利近乎是美国（12%）的一倍，也比英国的17%及泰国的14%高，而新加坡房地产发展商的盈利则高达25%。”

查伦今日公布上述报告时，这么说。出席者包括该机构主席丹斯里诺莫哈末耶谷，他也是国库控股副主席。




或重组供应链与市价

询及该机构针对此问题有何建议时，查伦说，该机构将公布另一系列报告及建议政策，探讨如何为人民提供真正可负担房屋单位。

“也许可以重组建筑供应链、土地条规及土地市场价格，创新建筑科技也有助降低建筑成本。”


家庭收入18%还房贷

《家庭状况》报告显示，平均每户家庭花费18%收入用以缴还房贷，根据国库控股研究机构依据2012年我国收入中位数计算，可负担房屋价格应该介于7万令吉至16万令吉。

报告显示，1995年至2012年，我国实际家庭收入中位数增长19%，达3626令吉，惟仍比平均家庭收入5000令吉少。

报告显示，23%家庭每月收入少于2000令吉、55%家庭少于4000令吉及74%少于6000令吉。

国库控股研究机构是国库控股臂膀，是从国库控股研究部门分拆，以负责更宏观的国家和国库控股相关课题。

书到用时
收入中位数 贴近实际生活水平

收入中位数（median income）是用统计学上中位数的概念来衡量人民的收入水平，相较于人均收入，收入中位数更贴近人民实际生活水平，因为某地区的人均收入因贫富的差距可远远大于收入中位数，而收入中位数则可以将这种差距反映出来。

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[img]http://www.nanyang.com/files/artwork/20141118ggv04.jpg[/[img]

http://www.nanyang.com/files/artwork/20141118ggv05.jpg[/img]img]

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仿效韩国买卖方须付“保费”
大马拟推行“房屋保障”

全国
   2014-11-22 09:57 http://www.nanyang.com/node/663901?tid=460

（吉隆坡21日讯）我国政府有意仿效韩国政府推行“房屋保障计划”，保障所有涉及产业买卖、交易、租赁的人士，而在每一项产业交易中，买卖双方都须给付这笔供“投保”的费用。

城市和谐，房屋及地方政府部长拿督阿都拉曼说，目前上述计划还在商讨议中，该部也会派员前往韩国考察，以为大马量身定制适合的模式。

派员赴韩国考察

他说，建议拟定的“房屋保障计划”将由政府扮演主导角色，监管所有基金的款项。

他强调，其实交易双方给付的款额实际不多，它的性质如同保险一样，让人获得保障。

阿都拉曼说，换言之，在每一项产业买卖中，双方必须为这笔基金“贡献”。例如双方签署买卖合约时，必须额外付一笔费用给基金，以便任何事故发生，保障双方利益。

他也提到另一项例子，在租赁方面，双方需要为基金“贡献”。

这也是保障双方的其中方式，即租借方若因财务问题无法交租，基金将挪款协助支付。

他说，有关代付租金也非永久性，一旦过了限定期限，基金将停止介入协助。

阿都拉曼今天为星报产业产主持开幕仪式后，被记者询及此事时这么说。在场者计有星报总执行长拿督斯里黄振威。

房产发展商会呈建议书

阿都拉曼说，这个计划需要每个涉及者“贡献”，包括金融业者、发展商、地主、购屋者、租户及业主。

70%国人拥房

他说，大马房地产发展商会（REDHA）实际已向该部提出“房屋保障计划”，以解决房屋搁置问题，同时出呈上建议书。

阿都拉曼说，国内70%的人拥有自己的房屋，只有30%的人是租屋，或者住在政府或公司提供的宿舍。

他提到政府不能过度介入房产事务。毕竟房产是敏感领域，涉及周边另外140个领域。

“我国目前没有产业泡沫。如果屋价已超出市民所负担的水平，那么房产可能会垮。”

nakata017

回复 #304 楼的新闻

其实文冬是个蛮不错的地方, 可惜就是从那里去 KL 需要过两个 tol
不然的话, 那里的房价会更高
除非走旧路就不需要付 tol 钱, 可是路程很危险加远

tboontan

蕉赖
黄金蛋糕

封面故事
产业周刊   
   2014-11-21 12:26 http://www.nanyang.com/node/663805?tid=688

即使是外州人，对蕉赖（Cheras）这个名字应该一定不会感到陌生。蕉赖紧邻隆市心脏，只距离数分钟车程，可说是一片黄金地，而且是个以华裔为主的聚集区。

吉隆坡迈入急速城市化发展，人口逐年增加，蕉赖成了主要的发展区之一。如今如火如荼的捷运也经此地，使蕉赖如同一这块“黄金蛋糕”，吸引更多大型发展商抢着咬一口。

蕉赖 第二次蜕变

蕉赖，一个如今已有150万人口的百年城镇，是华人占大多数的地区，大小住宅花园至少50个。

毗邻隆市的蕉赖社区发展成熟，人口密集，也坐落在良好地理位置，经过政府的逐步发展，蕉赖已成为四通八达的枢纽。

数十年发展下来，数十个花园区、兴旺的商业圈和支撑经济的工业区，蕉赖已是一个发展相当成熟的地区，如今又迎来了捷运系统，难怪发展商都说这里第二次蜕变，变成更盛放、更有活力。

蕉赖，算是吉隆坡一个发展相当成熟的地区。但早年的蕉赖，主要是橡胶园和可可园，之后换成棕油园。

因缺乏大型商业或新概念等外来刺激，各区的发展步伐并不一致，而且整个蕉赖并没有一个突出的焦点。

即使是政府兴建的第二环公路（MRR2），拉近了蕉赖往旺莎玛珠（Wangsamaju）至雪州八打灵再也（Petaling Jaya）或梳邦（Subang）的距离，因此大道长期且严重的堵车情况，令蕉赖的房价并不像其他地区般大幅增值。

严格来说，甚至是5年前，蕉赖区的房价还是偏低。

房价涨11-26%

直到甘榜班登（Kampung Pandan）交通圈附近一带及贯穿花园区的道路提升，蕉赖才迎来新契机，房价开始有全面性调整，一些价格偏低的房产如旧公寓，身价也随着水涨船高。

根据国家房产估价及服务局发布的《2013年产业报告》显示，蕉赖区房地产，无论是店铺、办公室、公寓或排屋都有上涨的趋势，介于11%至26%不等。

当中，胡姬岭（Taman Orkid）及武吉马鲁里（Bukit Maluri）等地区的屋价，也涨了11%至17.8%不等，介于35万8000至65万6000令吉。

在一片涨势下，难怪房产经纪都形容蕉赖是“后起之秀”，期待这里。

捷运将成经济火车头

备受全城瞩目的捷运计划（MRT），被视为推动相关地区的经济火车头。全长9公里，从柯克伦路（Jalan Cochrane）至吉隆坡中环（KL Sentral）的8个捷运中途站，也将爆发尘封已久的潜能，包括蕉赖区。

隆人口最稠密花园区

蕉赖为吉隆坡人口最多，住宅花园最稠密的社区。这里与吉隆坡敦拉萨路（雪州皇家高尔夫球场）接壤，一直延伸到加影（Kajang）。

蕉赖区横跨隆雪两州，小部份即9英里外是属于雪州，大多数都是吉隆坡地址。

早期，蕉赖主要的花园住宅区为宝敦花园（Taman Bolton，后改名为美达花园-Taman Midah）、友力花园（Taman Yew Lek，后改名为蕉赖花园-Taman Charas）、马鲁里花园（Taman Maluri）、大同花园（Taman Taynton）、康乐花园（Taman Connaught）等。

开发至今，分布在蕉赖地区的花园住宅区已达50多个，包括班登再也、班登柏兰岭、联成花园、斯嘉镇、敦拉萨镇、皇冠城、敦霹雳花园、翠岭镇、明朗花园、安沙那花园、斯嘉岭公寓、美福园、珍珠花园、白马花园、丽雅公寓、美丽阁公寓、银禧阁、优丽阁、康乐公寓、美和家花园、琪琳花园、美嘉花园、蕉赖金地花园及美丽园等。

店铺租金应声涨26%

房价上扬，同步带动租金走高，《2013年产业报告》的数据，蕉赖区去年的租金全线上升。

例如皇后镇的店铺租金去年上涨26.3%，即从平均1200至1800令吉的价格，升至1200至2300令吉；而武吉蕉赖的店铺租金，也涨了23.1%。

以住宅单位来看，蕉赖的表现同样不俗，即使是传统及较旧的排屋的租金也攀升不少。

报告指单层排屋租金介于800至3800令吉，最贵及涨幅最高的是金地花园（月租3000至3800令吉，涨幅约25.3%），其次则是蕉赖首都镇和蕉赖大同花园（租金介于1100至3500令吉，平均涨幅超过20%）。

根据产业代理的非正式统计可见，2011年时产业行情都陷入低迷，相信是受到捷运计划不获民众支持的影响，当时许多涉及征地的居民都有很大的反弹。

不过，捷运计划工程敲定后，产业价逐渐回升，尤其在2013年及2014年更是飙升每平方尺破400令吉。

例如，有地房产在2010年每平方尺仅328令吉，今年已来到412令吉，公寓每平方尺均价也从2010年的353令吉升至417令吉。

以尺价来看，公寓的价格走势比有地房产强劲，尤其是位于马鲁里一带的公寓，每平方尺甚至高达741令吉。

吴明权：中产阶级潜力大

MCT集团执行董事拿督吴明权也有不同的见解，他说花园多是蕉赖的特色，大部分都是当地华裔落地生根，中阶层家庭居多。

他表示，蕉赖区的发展已很成熟，近几年的产业走势都较稳定。

而且，当地许多屋主的房贷供款已近乎还清，是一群有购买能力和融资条件的潜在客户。

“这类购屋者，只要遇上概念合心意的新房产计划，他们会考虑给房屋升级。”

至于未来有了捷运后，交通会更方便，但吴明权认为，房价也未必有太大的起伏，因为蕉赖人很少会依赖公共交通，大部分都是当地人住在花园区，有代步工具。

无统一规划发展欠完善

蕉赖的经济活动，从早年的农业和矿业，逐渐转向轻工业，主要以家庭式经营为生，如餐饮业、饼家及制作豆腐等日常食品。

这些转变，逐渐促进了当地饮食经济，同时吸引外资。

但相比其他地区，蕉赖的发展欠缺完善规划，吴明权将此归咎于没有单一较大的发展商主导所致。

他说，相比起非常接近的吉隆坡市区，蕉赖的发展已经接近饱和，没地方可再发展，而且蕉赖区并没有一个特别大的发展商，而是汇集了大大小小的发展商。

“在蕉赖区甚至没有企业办公楼，几乎都是小型自家经营或小贩居多，蕉赖并不属于是卫星市的一个区域。”

大发展商纷纷抢滩

蕉赖的发展力度，更多大型发展商进驻，正好是最佳证明。蕉赖早期的房产发展，有许多中小型的发展商主导，但随着经济潜能和发展力度逐渐受到关注，更多大型发展商竞相进攻。

比较早进驻的挂牌发展商包括马星集团（Mah Sing，发展Hijauan Residence和One Lagenda）、IJM集团发展Bukit Mandarina和Monte Bayu、LumChang集团发展Twin Palms）等等。另外，国浩置地（GuocoLand）也在当地发展包含独立式洋房和公寓的Cirrus，双威集团（Sunway）则开发名为永乐城（Sunway Velocity），马顿集团（Malton）不久前推介高尚公寓Amaya@KL。

首次跨界房地产的怡克伟士（EKOVEST），也选在蕉赖推出了第一项房地产项目亿国城（Ekocheras）。

当然，除了挂牌发展商，还有不少中小型发展商在蕉赖区有房产项目。

双威永乐城吸睛

洞悉先机的发展商争宝地，蕉赖马鲁里花园、桑林花园、第一花园等的新项，为当地的房市注入新激素。

当中，双威集团推出的双威永乐城，就相当吸睛。这里就在蕉赖路（Jalan Cheras）、啤路（Jalan Peel）与雪梨路（Jalan Shelly）交界处，可说是从隆市中心进入蕉赖的黄金地段，衔接多个主要道路与高速公路。

马鲁里花园与啤路一带虽然非常接近隆市心脏地带，虽发展脚步却很缓慢。直到被定型为财政预算案发展重区之一，成了蕉赖最诱人的黄金地带。

自此，马鲁里中价公寓的价格就从每平方尺200多令吉，增至400令吉以上，价格中下且比较残旧的公寓，面临大转变，变成一个比较中上和全国化的地区。

蕉赖中环
城中新蒲点

相信道地的蕉赖人对凤凰广场并不陌生，但因旺不起来最终在2005年8月结业，直到2008年被大马置地私人有限公司收购，才浴火重生成为现在的“蕉赖中环”。

发展商投入了1亿3000万令吉把凤凰广场买下及翻新，并易名为蕉赖中环购物商场，在去年12月正式开张营业，成功成为蕉赖区最新的购物热点。

高达13层的蕉赖中环位于衔接蕉赖路的第10公里处，离开吉隆坡市中心大约15分钟车程。

大马置地除了装修翻新，也找来了不少有名的租户，包括电器、商店、饮食餐、服装及戏院等。

不仅如此，在重新定位蕉赖中环的过程中，发展商也引进了一所酒店到此设立，这所酒店名为Silka Cheras，一共有319间客房，建筑面积占12万5970方尺。

正在如火如荼进行的双溪毛糯-加影干线捷运（MRT），其中一站就建在蕉赖中环对面，预计2016年竣工，届时，这里将成为蕉赖一带的交通枢纽区。

此外，蕉赖中环也涵盖一座从捷运站连接至蕉赖中环的行人桥，搭捷运免塞车，下捷运走数分钟就可抵达蕉赖中环。

此外，随着政府也计划在蕉赖推动“泊车转搭站”概念，将在蕉赖中环旁建一座5层楼，每层分上下两层的泊车场，预计2016年竣工。

届时，车主也会在下班后到蕉赖中环逛一逛、娱乐、休闲或吃顿晚餐，进一步提升客流量。

金山高原到隆市仅10分钟

金山高原坐落在巴生谷的蕉赖，是个混合发展聚集，道路四通八达。

这里被邻近的零售和商业中心所围绕，贯通蕉赖路，Kesas高速公路、第二中环公路（MRR2）和东西快速大道，到吉隆坡市中心的路程只需短短10分钟。

这里的产业发展计划一直没有断续过，反之还越来越蓬勃。金山高原可说是全马拥有最多住宅花园的旺区，数百个住宅花园当中，新旧交集。

这里最大卖点是居高临下，可眺望吉隆坡市中心标志建筑，例如双子塔和吉隆坡塔等；入夜时份，更是欣赏夜景的最佳视野。

如此好的条件，也吸引不少外地人前来蕉赖金山高原置产业，也无形中带动了周遭的产业价格，也提升生活素质。

郑水兴：丑小鸭变天鹅

马鲁里属于综合发展区，随着国际金融区即将崛起，商业气息将会越来越浓厚，让住宅区趋向中上市场，但却不会走向太高档路线。

郑水兴国际房地产投资者俱乐部创办人拿督郑水兴曾经形容，蕉赖马鲁里是沉寂已久的地区，惟随着政府积极推行各种大型计划，该地有望成为下一个热点。

“蕉赖具备天时、地利、人和，我相信它具备一个从丑小鸭变成天鹅的条件。”

坐拥天时地利人和

他指，从房地产发展角度来看，这个地区拥有的发展潜能无限，先从天时说起，在过去十多年来，这个地区毫无动静，有很多土地没有开发。

“至于地利，这个地区非常靠近市区，包括政府将要打造的世界金融区，因此，肯定会成为大肆发展的地区。”

基于马鲁里的土地不多，所以郑水兴相当看好当地的二手住宅有地房产，并预计产业价值有很大的上涨潜能。

“马鲁里能够成为热点，关键因素在于它是一个成熟的综合产业区，具备人口密集及地理位置理想等优势，以及还有可以改变的空间去转型。”

马鲁里的三层楼店屋的产业价值也在捷运计划下受惠，涨幅达23.8%，交易价为208万令吉。

新闻背景
紧邻首都华裔聚集

在英国殖民时期，蕉赖地区因为种植橡胶和可可，而成为重要的经济命脉。同时，大量的锡矿开发，吸引了大量的华人前来淘金，使得蕉赖地区至今仍有80%居民是华人，成为马来西亚其中一个华人的主要集聚地之一。

在马来西亚独立前，蕉赖非常荒芜，人口稀少，住处以非法木屋居多，只有一条要道，当时称为蕉赖老街场，当年的居民以割胶和淘锡米为生，居民几乎都是华人。

我国独立后，吉隆坡开始迈入急速的城市化发展，人口逐年增加，人们开始往郊外移动，紧邻吉隆坡市区的蕉赖就成为当时主要的发展区之一，经济活动也从农业及矿业，转向轻工业发展。

tboontan

澳洲严控置产
防中国人炒房

国际新闻
头条
国际
   2014-11-28 07:15 http://www.nanyang.com/node/665181?tid=643

（悉尼27日讯）澳洲政府发布一系列提议，收紧外国买家在澳买房需遵守的监管规则。

据《华尔街日报》报道，此举在于抑制澳洲房价大幅上涨，同时消除国内民众对于购买能力下降的担忧。

澳洲众议院下属住宅房产外国投资经济委员会拟定12项变更建议，包括加大对监管限制违反者的惩罚力度，修订移民法，以及向澳洲外国投资监管部门提供更详细的信息等。

近些年来，澳洲房价大幅上涨，悉尼和墨尔本的涨势尤为明显；创纪录低位的利率推动了房价上涨。

不过，有证据表明外国买家，尤其是中国内地买家购房升温，也是导致澳洲房价攀升的重要因素。

据大纪元近期报道，中国海外投资网站预测，在未来一年内，中国人在澳洲的物业投资将进一步升温，此消息导致澳洲人不安，更吁政府采取控制措施。

为此，有超过2万6000名澳洲人签署请愿书，要求澳洲政府加强对海外投资的控制。

tboontan

屋理絮闹：有期地契产业价值

屋理絮闹
产业周刊
   2014-11-28 12:20 http://www.nanyang.com/node/665351?tid=686


地契诠释土地业权的期限，主要分成永久和有期。这一期，我们将讨论有期地契产业。

假设你的房产地契是有期限的，你是否知道自己的权利？有期和永久地契的产业价值又有什么分别？

有期地契和永久地契最大的分别就是，前者有期限，永久地契则没有期限。

有期限的地契中，等同州政府是业主或出租人，授权土地给租用者使用，如99年，其他较常见的有期地契期限包括30年和60年。

在雪州，有期地契地区主要包括莎阿南、八打灵再也、蒲种和蕉赖部分地区。

产业交易需经州政府

在我国，政府有权力以99年的有期地契形式，把政府土地转让给私人用途，承租人（买家）除了需支付购地费和土地租金，还必须遵守州政府的各种条例。

有赖于地契内的条件和限制，有期地契产业进行任何交易如转让、脱售和申请房贷时，都需要获得州政府的同意，但未必每次都可获得批准。

因此，涉及有期地契的产业交易一般比较麻烦，而相比永久地契产业受欢迎程度较低，产业价值也受到影响。

越接近期限产业价下滑

要评估产业价值时，有期地契产业越接近期限，产业价值就会随着下滑，因为地契有可能不获更新。

投资者一般都不愿冒险，不愿支付更高价。

纵观市场，我发现，有期地契刚开始至少还有80至90年期限时，其产业价值与永久地契产业几乎没有分别。

虽然永久地契产业售价可能更高，且更容易卖，但在旺区，购屋者也愿意支付与永久地契产业一样价格的有期地契产业。

地契期限决定产业价值

但当去到地契期限的后期，比如只剩下20或30年时，因为购屋者开始趋避，这些产业价值就会明显下跌。

对这些产业估价时，一般会假定地契不获更新，因为地契更新也赖于州政府的政策，对潜在买家来说是一种风险。

不过，一旦地契获更新，有期地契产业价值与永久地契产业少有分别。

若有期地契期限剩下少过10年了，要为其产业估值，一般只会考虑相关产业未来10年内可获得的租金，未来10年的租金收入就是该产业的价值。

若要考虑到有期地契最后获得更新，可以再给予等于租金收入10%或20%的溢价。

可向州政府申请更新地契

当有期地契到期时，除了土地，建立在土地上的建筑物都须一起交回给州政府。

除非地契内有注明当归还土地时，建筑物会获得相应赔偿，否则业主不会获得任何赔偿。

如果你把有期地契比作租约，这种情况是符合逻辑的。

因为当租约到期，又没有与屋主更新租约，就要把土地或建筑物归还屋主。

同样的，除非租约写明，否则不管你在租用的物业上进行了任何形式的改装或安装设备，都要归还，且屋主不用赔偿。

当然，有期地契期限到，可向州政府申请更新，延长租约期限，但这完全有赖于州政府的斟酌，一般州政府会以当时的人口及土地发展等来考量。

且需注意的是，与大众一般所相信的不同，事实上，有期地契并没有自动更新，地主到了地契使用期限末期，必须与州政府洽商才能更新。

一旦获得更新，地主必须向州政府一次性缴付土地溢价，计算方式是以更新地契时的地价计算。



临时土地准证不能转让

常常有人会拿有期地契和临时土地使用准证（Temporary Occupation Licence，简称TOL）来比较。

临时土地使用准证也是州政府授权土地，供申请人使用的一种方式。

当土地局发出临时土地使用准证，意味着准证持有人，可以在指定的期限内使用该土地，其中一个例子就是在州政府拥有的土地上建立家具城。

准证持有人，必须缴付一笔定金给土地局作为保证金，准证到期后，土地局就可以使用该笔保证金来修复该土地。

简单来说，两者最大的分别就是，临时土地准证只是批准在该土地上进行特定活动，准证拥有人并不拥有该土地，所以不能把使用的权利转让给别人。

张仰荣博士Dr Ernest Cheong 资深房地产顾问 http://www.ecptl.com/

tboontan

拍卖官：更易转手售价更高
私人公开竞标售屋新趋势

全国http://www.nanyang.com/node/665636?tid=460
   2014-11-30 08:32


（槟城29日讯）传统上，大马人转售房屋是通过房屋经纪、刊登广告或产业网站发布消息，但外国已非常盛行私人公开竞标（Private Open Bidding）方式拍卖房屋，非但更容易转手，甚至可获得更高售价，这日后在大马也可能成为新趋势。

槟城拍卖官协会孙子龙指出，在外国尤其是在澳洲，已非常盛行通过私人公开竞标会场脱售房屋，与其通过房屋经纪推销售叫价40万令吉的房屋，倒不如将叫价调低到36万令吉，再以私人公开竞标方式求售。

将有更多人抢购

所谓私人公开竞标，指的是个人或公司委任拍卖行，以公开竞标方式拍卖产业。另一个做法，是个人或公司本身主办有关产业公开竞标活动，以拍卖手上的产业。

孙子龙说，一间市价40万令吉的房屋以36万令吉求售，肯定将更吸睛，也更多人抢购，这时屋主可以因市场的需求提高，而逐步要求提高售价，分分钟最终的成交价可高于原定的40万令吉叫价。

此外，屋主也可以更省时，不必逐一应对各别的买家谈判或看屋，定下一个时间召集所有有意买家看屋后，马上私人公开竞标，价高者得，马上付订金安排签约，让市场的需求来释放产业的价值。

孙子龙今日上午在MNP拍卖行有限公司举办的“私人公开竞标的魅力”讲座会上，如是捎来这项全球最新的售屋手法。

对屋主有利无害

也是MNP拍卖行董事经理的孙子龙说，通过私人公开竞标脱售房屋，其实是对屋主有利而无害。

他说，私人公开竞标售屋平台，不但让屋主更快速将房屋脱手，减少长期产业被套牢须承担的银行利息负担，这也是为何商业银行在充公拖欠房贷的产业后，要马上通过拍卖的方式来脱售这些房屋。

无论如何，他说，要有效的通过私人公开拍卖会场脱售房屋，当然是通过可信赖的拍卖行，这些拍卖行的产业拍卖部门的专业人士将提供专业的销售及策略方案，甚至提供详细的数据根据，如果有关卖主定价无法成交，专人将向卖主反映作出调整。

他说，私人公开竞标也没有银行或高庭拍卖产业般，硬性规定必须在登记时缴付10%首期的银行汇票，可与卖主洽商，甚至减至5%，而且余款甚至可以要求4个月再额外加2个月申请银行融资贷款等，在半年内完成交易。

此外，他说，在买主方面，他也向买家大派定心丸，购买拍卖产业仍享有银行贷款权利、须付律师与印花税、没有隐藏性收费、已设立最低价、并非“有问题”产业。

澳洲产业交易增长

孙子龙说，在目前全球各大报章报道产业市场走软，全球各大城市的拍卖房屋数量倍增，尤其是澳洲各大城市如墨尔本、悉尼、布里斯班及阿德莱德等，每周都有数以百计或上千房屋拍卖，很多人误以为澳洲经济走下坡。

他说，其实，实际的情况并非如此，这些并非银行充公的拍卖屋情况，而是澳洲人目前已盛行通过私人公开竞标会场平台，寻求脱售本身的房屋，以更省时、简易及具透明度的方法在家门前脱售房屋，随时还可以卖得更高的价格。

根据最新的报道，澳洲各大城市将在本周内有3977拍卖会在安排进行着，澳洲的产业市场其实是在活跃的交易及增长。

他说，很多人认为拍卖是一门很冷门的生意，在通过谷歌搜寻，大马拍卖搜寻仅有229万个成绩，不过，如果是全球，则有将近2亿个，显示大马的拍卖或私人公开竞标仍有待继续推动。

新加坡的一项拍卖研究报告指出，拍卖市场成为售屋的替代管道新趋势于2014年呈正面发展。

报道： 陈富全