马来西亚房屋买卖问答（Q&A)买卖前后必读（新人请看215 #）更新501#

blueyap82

產業問診室交屋遙遙無期•貸款繼續還

    * 問診室

2007-08-11 18:50

丘小姐說，她與男朋友在2003年5月訂購一間雙層排屋，根據買賣合約，發展商的交屋日期應該是2005年；不過建築工程仍未完工，因此影響他們原定在入住新屋後結婚的計劃。

三番數次撥電詢問發展商，總是得不到正面回應。

由於發展商無限期的拖延，他們無法預知何時可以結束在外租屋、搬進新家的日子。

這間房屋的價格是16萬令吉，當時付給發展商的首期大約是屋價的15%，從2003至2007年，支付給銀行的利息大約是2萬令吉。

以下問題請《產業問診室》幫忙解答：

1. 如果根據一般的買賣合約，我們有權利終止合約，以及追討我們付給發展商的首期錢和銀行利息嗎？

2. 我可以要求發展商償還我向銀行的房屋貸款嗎？

3. 我們曾經到過該發展計劃的地點，該處長滿野草，明顯的已擱置一段時候，其中一些屋子，不是屋頂破漏，就是牆壁有裂痕。

4. 要如何向發展商追討我們的損失？

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，根據一般標準的買賣合約，購屋者未賦予終止合約的權利，惟有在發展商移交新屋鎖匙，購屋者根據遲交屋天數，計算後有一個索償數目，才對發展商提出索償申請。

假如發展商不肯賠償，購屋者可以通過房屋仲裁庭向發展商提出索賠要求。

針對這位讀者的其他問題，鑒於受到條例的約束，購屋者不能向發展商提出追討首期錢、銀行利息及房屋貸款的訴求。

組購屋者籌委會交涉

今天，面對發展商遲交屋的購屋者大有人在，在標準的買賣合約條例，購屋者只能等到發展商移交鎖匙，才能向發展商提出遲交屋索償、要求發展商修補房屋等事項。

但發展商何時交屋，相信這是最令購屋者傷腦筋的事，最好是受影響的業主組成一個購屋者籌委會，不時向發展商跟進，這樣或許會有一點效果。
星洲日報/財富廣場•2007.08.11

blueyap82

產業問診室遲交屋索償有疑問

    * 問診室

2007-08-11 18:51

Kevin Lim說，他於2003年9月購買了一個公寓單位，該產業是受到房屋發展法令管制的發展計劃。

2007年4月，發展商移交新屋鎖匙，大約延遲4個月交屋，在買賣合約的條例之下，發展商延遲交屋，他可以提出索償申請。

依據房屋仲裁庭計算的數目，他向發展商提出的索償數額是1萬2000令吉，但發展商只願意賠償80%，而且分6次支付，他拒絕有關獻議，並於今年4月杪再向房屋仲裁庭提呈。

最近，他接獲發展商的表格2副本，該表格指他沒有權利提出類似索償，因為他已經與銀行簽署轉讓權益契約，惟有銀行才有權利提出有關索償。

他致電銀行要求有關信件，可是銀行的職員告訴他，沒有這類信件，以他們過去的經驗，購屋者可在不需要銀行參與的情況下，自行提出有關索償申請。

Kevin提出以下問題：

1. 在法律上，我是否可以向發展商提出索償申請？

2. 同樣的，在法律上，我是否需要通過銀行提出有關索償申請？

3. 如果需要通過銀行進行，而銀行拒絕協助我，我應該如何處理問題？

答：在法律上，Kevin可以通過房屋仲裁庭，向發展商提出遲交屋索償，購屋者採用的是表格1，就是我們常說的Borang 1。

購屋者向發展商提出索償申請，並不需要通過銀行提呈，提出索償申請者提呈表格1，有些發展商提呈表格2做為回應挑戰提呈表格1的購屋者，但不需對這一點過於擔心。
星洲日報/財富廣場•2007.08.11

blueyap82

產業問診室要付管理維修費火險嗎？

    * 問診室

2007-08-11 18:52

林小姐說，她於去年在蒲種購買了一間公寓，並已領取新屋鎖匙，有關公寓面積983平方呎；日前，她接獲發展商徵收6個月的雜費單，其中管理服務費884令吉70仙、維修儲備金88令吉47仙、2007年火險93令吉60仙，以及2007年地稅單76令吉95仙。

她在信中提出以下問題：

1. 發展商徵收的管理服務費每平方尺15仙，這收費是否過高？（去年的收費是每平方尺10仙。）

2. 為何我們需要支付維修儲備金？這筆收費難道不是已納入管理維修費？

3. 為何我需要支付火險？我與銀行簽署貸款合約時，已購買房屋貸款保險，我能否選擇不支付這筆費用？

答：陳鍾靈說，關於管理維修費的徵收，每平方尺15仙是否過高，這一點見仁見智，最主要是看公寓管理層提供哪些設施和服務、管理素質是否完善。

維修儲備金的徵收是管理維修費的10%，這是共管公寓業主與發展商簽署共管契約同意遵守的條件，是維修服務費的一部份。

房屋火險與房屋貸款保險是兩種不同的保險，其一是萬一公寓發生火患，保障業主的產業，至於房屋貸款保障則是保障業主及提供貸款的銀行，萬一業主失去工作能力，房屋貸款保險將負起接手償還房貸的責任。
星洲日報/財富廣場•2007.08.11

blueyap82

產業問診室洋樓地問題僅能訴諸民事法庭

    * 問診室

2007-08-18 18:40

洋樓地段的發展商，並不受房屋發展法令的約束，購買者與發展商簽署的不是標準的買賣合約，如果欲向發展商採取行動，可以通過民事法庭進行。

讀者陳先生來信指出，他於2000年7月15日簽署買賣合約，向發展商購買一塊洋樓地段，位於雪蘭莪州萬津。

該地段的售價9萬4000令吉，首期他支付4000令吉，接下來分120期付款，每期支付750令吉，發展商原本應該在簽署買賣合約後的36個月內，就是2003年7月15日或之前將土地移交給購買者，要不發展商將根據已付的分期付款數目，付給購買者8%利息作為補償。

至今他已支付84期分期付款，加上首期的4000令吉，總共支付6萬7000令吉，一年前致電發展商，他們的答覆是一年內會有消息，惟一年了仍未有任何訊息。

陳先生在信中提出以下問題：

1. 面對這個已延遲4年的計劃，我們可以採取什麼行動？

2. 我是否應該繼續償付發展商其餘的36期分期付款？

3. 在移交產業給購買者後，發展商需支付利息賠償購買者的損失，我是否可以停止我的供款，以對扣利息付款？

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈表示，洋樓地段的發展商，並不受房屋發展法令的約束，購買者與發展商簽署的不是標準的買賣合約，如果欲向發展商採取行動，可以通過民事法庭進行。

但是發展商應該移交地段給購買者已延遲4年，若要通過民事法庭進行，在6年的有效期內，現在估算只剩下2年時間。

至於是否可以不繼續償付發展商其餘的36期分期付款，以及是否可以停止供款，以對扣利息的繳付，這要看陳先生與發展商簽署的買賣合約如何寫明，畢竟那不是標準的房產買賣合約。
星洲日報/財富廣場•2007.08.18

blueyap82

產業問診室公務員貸款購屋欲脫售

    * 問診室

2007-08-18 18:44

莉莉是一名公務員，她於2005年向政府借了12萬令吉的房屋貸款，以購買一間單層排屋，如今房屋已建好，她也開始分期償還政府的房屋貸款。

她在信中問道：能否在這一兩年內將房屋脫售？需要什麼手續？律師費大約要多少錢？

答：林若輝律師回答說，當莉莉領取新屋鎖匙，有了適當買家後，她可以在任何時候選擇將房屋脫售。

鑒於她是向財政部申領房屋貸款，針對贖回產業這方面，財政部可能設定不同的條件與程序，因此她必須向財政部瞭解；至於贖回產業的收費事項，這胥視產業的價值。

大馬的律師收費在調整並於2007年1月生效後，其收費架構是：首15萬令吉1%、接下來85萬令吉0.7%，再下來的200萬令吉0.6%。

這尚不包括解押費用300令吉、向州政府申請批准300令吉、註冊、壓印及其他相關費用。
星洲日報/財富廣場•2007.08.18

blueyap82

產業問診室又是遲付款利息紛爭

    * 問診室

2007-08-18 18:45

黃先生來信指出，他購買了一間雙層排屋，發展商正進行辦理移交鎖匙給購屋者的手續，可是發展商沒有將鎖匙交給他，原因是貸款銀行付款有延誤，發展商要他支付延遲付款利息才將鎖匙交給他。

在向銀行查詢後，得知發展商延遲交給銀行所需的文件，造成付款一事出現延誤。

他問：發展商有權扣押購屋者的新屋鎖匙嗎？

答：當發展商向銀行索取付款信件，也會同時將副本寄給購屋者，從這些來往信件，可以瞭解是否如發展商所說，銀行延遲付款，又或者是發展商延遲發出所需的文件，影響銀行發放屋款。

根據標準的房屋買賣合約Schedule G（有地房產），關於逾期付款利息的第9條文、第1節，發展商身為賣主，在向買方發出支付分期付款賬單的21個工作天內，如果買方沒有支付款額，賣主有權要求買主支付以10%年利計算的逾期付款利息。

不過，第2節註明在以下任何一種、或超過一種情況發生的時候，發展商不可以向買主徵收逾期付款利息：

a）發展商發出不完整的工程進度付款通知，或不符合第4（2）細節的付款通知；

註：第4（2）細節付款通知：根據第3目錄表要求的分階段付款，必須獲得發展商建築師或負責房屋發展計劃工程師簽署的證書，證明分階段建築工程已經完成。

b）假如發展商將土地抵押給任何一家銀行或金融機構，這家銀行或金融機構無法適時提供贖回文件，或權益移交信件給買方，或提供貸款給買主的金融機構。

c）如果發展商將土地抵押給任何一家銀行或金融機構，提供貸款給買主的金融機構，應拒絕支付部份貸款，因為有關的付款不足以全數贖回有關單位。

在（b）情況下，就是發展商將土地抵押給銀行，貸款銀行在釋出第一筆付款之前，必須獲得發展商的承諾信，因為銀行將以這筆付款的一部份，作為贖回購屋者房屋所屬土地的資金，這項贖回行動將確保有關土地，不會受到發展商日後出現財務問題的影響。

一般來說，這個過程會導致銀行延遲付款，購屋者在瞭解問題後，如果確認是銀行的錯，可以致函相關銀行總部做出投訴。

如果是發展商的錯，應該據理力爭，包括爭取新屋鎖匙，若爭持不下的話，可以將問題帶上房屋仲裁庭，由法庭來評理。

黃先生可從上文瞭解本身的權益，再權衡如何向發展商或銀行爭取。
星洲日報/財富廣場•2007.08.18

blueyap82

產業問診室兄弟轉移產業需簽新合約？

    * 問診室

2007-08-25 19:29

產業擁有權的轉移儘管是在兄弟之間進行，雙方還是需要簽署一份新的買賣合約，接受產業轉移的買方需要另外申請房屋貸款，因為批准貸款的銀行需要買方出示買賣合約。

梁先生的弟弟在霹靂州購買了一間新屋，售價23萬5000令吉，已付10%首期錢，其餘的90%是向銀行貸款，開始的時候，他支付一部份的分期付款，其餘的主要是由在日本工作的梁先生償付。

一年後，梁先生的弟弟已無法償還貸款，因為他失業，分期付款主要是由梁先生支付。

但是買賣合約與貸款合約都是其弟弟的名字，在法律上，其弟弟是業主，儘管他沒有負起償還分期付款的責任，而梁先生卻不是業主。

最近，其弟弟同意將產業的擁有權轉移給梁先生，因為其弟弟也清楚自己在償還房屋貸款方面，沒有做出甚麼“貢獻”。

不過，梁先生仍在日本工作，不曉得何時可以返回大馬。

請問：若要將該產業單位轉移給梁先生，

兄弟之間的轉移是否需要簽署買賣、貸款合約，經歷與將產業脫售給其他人一樣的程序？

答：黃振原律師說，儘管產業擁有權的轉移是在兄弟之間進行，簽署一份新的買賣合約是必要的，因為梁先生必須另外申請房屋貸款，有關的銀行需要申請者出示買賣合約。

另外，只要梁先生能證明他在日本的收入，申請銀行貸款獲准的機率相當高。

不過，假如梁先生沒有收入證明，他可以呈上儲蓄及定期存款證書，如果無法呈上這些文件，那他提出房屋貸款申請獲批准的可能性就比較小。

2007年4月起，政府已撤消產業盈利稅的徵收，因此若選擇脫售產業不會有這方面的問題，關於所得稅的事項，這有賴於梁先生是否有呈報收入所得，以及所呈報的數額是否足夠，以惠及他購買產業。

如前面所述，梁先生必須與其弟弟簽署買賣合約。同時，另外與銀行簽署房屋貸款，程序就如同他與第三者購買產業類似，首先簽署買賣合約、申請房屋貸款，以便從弟弟的貸款銀行贖回產業。

當其弟弟的銀行執行產業解押手續時，相關的律師將辦理解押手續、提呈產業轉名表格、地契正本及其他相關文件給土地局。

關於將產業擁有權轉移給梁先生，接受轉移產業者、尚需支付根據產業價值的印花稅。
星洲日報/財富廣場•2007.08.25

blueyap82

產業問診室已付訂金能否要回？

    * 問診室

2007-08-25 19:30

黃女士說，她在去年底訂購一間半獨立式洋房，並支付1萬令吉訂金，該洋房的售價大約50萬令吉。

她問：“假如我不準備要該房屋單位，是否可以取回訂金？”

她說：“我向發展商要求取回訂金，發展商的答案是不可以。”

請問，我是否有權利向發展商要求退回已付的訂金？

答：購屋者付給發展商的訂金是否能退回一事，胥視訂購房產單位的文件如何寫明，根據產業市場的經紀指出，發展商給購屋者簽署的訂購房屋文件，一般會附上已付訂金不退回的字眼，如果情況是這樣，欲爭取恐怕不容易。

大馬購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，根據標準的買賣合約，購屋者惟有在簽署買賣合約時才支付屋價的10%為首期錢，但是發展商、轉手產業的買賣市場，多數人皆以先到先得、有付訂金為准，鼓勵有意購屋者繳付5000令吉、1萬令吉或是屋價的2%為訂金。

另外，在我們的商業市場，商家會要求訂購商品的客戶支付訂金，做為保留商品的誠意。
星洲日報/財富廣場•2007.08.25

blueyap82

產業問診室如何查詢發展商背景？

    * 問診室

2007-08-25 19:32

張太說，她不久前看中一間位於首都市郊的雙層房屋，售價大約32萬令吉，聽朋友說購買房屋之前，最好能清楚發展商的背景及財務狀況、土地是否有抵押給金融機構等等。

請問：要通過甚麼管道才能查獲有關資料？

答：假如要瞭解發展商的背景，可以登陸房屋與地方政府部、大馬購屋者協會的網站查詢。

房屋部的網址是：www.kpkt.gov.my、大馬購屋者協會的網址是：www.hba.org.my。
星洲日報/財富廣場•2007.08.25

mey

產業問診室又是遲付款利息紛爭

    * 問診室

2007-08-18 18:45

黃先生來信指出，他購買了一間雙層 ...
blueyap82 发表于 26-1-2010 03:27 PM

如果现在是银行process慢导致中late charges呢？
可以讲银行给的吗?

何人可

遲交屋如何索償
孫先生來信提問有關遲交屋如何進行索償的問題。

他的問題如下：

1. 遲交屋索償信是屋 ...
blueyap82 发表于 1-3-2009 13:59

请问，如果是二手屋呢？
有期限吗？

爱得力

我哥在这间发展商里面做工，他刚才打电话给我...问我要不要买房子，他说他们公司有剩楼要卖出去...high rise condominium 卖RM三百千，可借银行90%然后down payment 一分钱都不用出，还有他们公司gurantee你三年会有tenant租你的房子，就算没有tenant,我也不用出一分钱，bank loan也是一分钱都不用出。他们是要把剩下的房子卖出去拿到现钱可以去开发另外一个新的project。我心里有点疑问：
1）真的会有这么好的东西么？
2）如果是你们，你们会买么？
3）这些房子会有问题么？

请你们给我点意见...

paddy84

想请问如果我没有贷款过任何东西现在想购买房屋，贷款会难吗？
假如想贷款RM300k还30年.
现在在新家玻打工,月薪每个月$2k新币 左右.
要有什么条件吗??
希望你们能帮我.谢谢..

mycacha

烦。。。刚刚签了ＡＧＥＮＴ准备的ＡＧＲＥＥＭＥＮＴ，他只给我14天的时间找律师，和得到BANK OFFER，BANK那边还好，怕律师慢吞吞。。。还有。。。由于我的卖主是印度人。。我把会有很多问题，因为我们没办法长时间仔细检查。。请问如果我们SIGN了S&P，发现有些事情损坏。。可以怎样做。。其实我爬了整个贴。。里面你有提到交KEY时要检查清楚，但有问题时怎办？谢谢你。。

blueyap82

產業問診室租戶不交租怎麼辦？

    * 問診室

2007-08-25 19:33

林先生說，他與租戶訂立租約，將一單位出租給他，但該租戶已3個月沒有繳交租金，請問可以採取以下哪一些行動？

1. 終止水電服務？

2. 請鎖匙匠強制開門厘清物件？

3. 先行發出掛號通知信，然後採取以上行動？

答：由於沒有明文規定，業主不能以終止水電服務對租戶採取行動；另外，如果要查封屋內的東西，必須取得庭令才能進行。

不論是出租住宅或商業單位，業主在對租戶採取行動之前，必須先書面通知，催促他償還租金；如果依然沒有行動，再向法庭申請庭令，查封屋內東西、然後拍賣，對扣所欠租金。
星洲日報/財富廣場•2007.08.25

blueyap82

產業問診室避罰利息買屋先洽寬限期

    * 問診室

2007-09-01 19:22

假如房屋興建工程已完成超過三份之二，購屋者訂購房屋後，應該與發展商洽商，給予2至3個月的寬限期，以便擁有足夠時間安排貸款、辦理貸款手續，讓銀行發放貸款。

馬小姐說，她第一次購買房屋，已繳付1000令吉訂金，她購買的是99年租賃地契產業，日前向銀行提出房屋貸款申請。

發展商指出，有關產業興建工程已完成80%，她準備申請60%的貸款，因此必須支付40%的屋價。

她在信中指出，40%的差價必須在發展商發出單據的21天內繳付，不過也可以向發展商要求給予較寬鬆的時間。

她說，在簽署買賣合約後，發展商會發給她差價的單據。

請問：

1. 發展商將在何時要求銀行交付剩餘的數額？

2. 我會否被罰支付“遲付款利息”？

3. 要怎樣才可豁免“ 遲付款利息”？

答：黃振原律師說，這位讀者來信提供的資料不是很充足，意見的提供是假定不需尋求州政府的批准，或者是發展商已取得一個總的批准。

我們不曉得身為賣主的發展商，將在何時寄發已完成80%工程的付款單給她，買主是否面對遲付款利息仍言之過早。

在這個前提下，馬小姐應該與發展商洽商，給予2至3個月的寬限期，以便擁有足夠的時間安排貸款、辦理貸款手續，讓馬小姐的銀行發放貸款。

馬小姐的自付屋款是屋價的40%，扣除她簽署買賣合約已付的10%，在接獲發展商的付款通知單後，她需要支付其餘的30%。

因此，她必須儘快獲取房屋貸款，最主要是提醒銀行的律師迅速展開所需的調查，在等待發展商發出付款單時，取得所需的確認文件。

在接獲發展商的付款通知時，馬小姐必須自掏資金支付30%屋款，然後將已付款項的證明交給銀行律師，以便律師呈給馬小姐的銀行，證明她已付款。

假如沒有支付30%屋款，馬小姐的銀行將不會發放任何貸款。

由於房屋已建好80%，馬小姐與其銀行將各繳付40%屋款，假設發展商已寄發40%的付款通知給銀行；同時，寄發30%的付款單給馬小姐，在銀行與馬小姐各別收到付款通知時，將按單支付。

除非是馬小姐未取得銀行貸款，或銀行的律師仍未致函發展商，以及發展商不曉得馬小姐是否已取得貸款，則另當別論。

鑒於我們不曉得發展商將在何時發出付款通知單，因此我們不可能預知馬小姐是否將被徵收遲付款利息。

另外，馬小姐應該與發展商洽商在簽署買賣合約後，未發給付款單之前，給予2至3個月時間處理貸款事項，那麼她比較不會面對遲付款利息的徵收。
星洲日報/財富廣場•2007.09.01

blueyap82

產業問診室：糾紛未結•屋匙拿不到

    * 問診室

2007-09-01 19:23

維特說，他購買了一間12萬2000令吉的公寓，日前收到發展商來信，裡邊有地稅、管理服務費、維修儲備金、水供銜接費等，總共1300令吉。

不過，信中尚有一筆驚人的4000令吉逾期付款利息！

發展商說：那是因為銀行延遲繳付房屋貸款，可是他並沒有列出計算的項目，根據買賣合約，當買方與銀行在超過28天還未償付款項，發展商會在14天內以書面通知。

不過，一直以來，身為購屋者的我們並沒有收到遲付款通知，而且深信發展商會與銀行洽商以解決問題，但最後卻是移交鎖匙後才向購屋者徵收遲付款利息。

根據發展商所說的“利息”，銀行遲繳付6萬6000令吉分期付款，前後大約5個月時間，可是那段期間，銀行並沒有完成貸款手續。

在致函發展商要求取消這筆利息，只是繳付其他收費及辦理領取鎖匙手續，可是卻遭發展商拒絕。

發展商一再拖延時間，我應該怎麼辦？

答：當發展商向銀行索取分期付款信或文件，會同時將副本寄給購屋者，因此可以從這些來往信件中瞭解，銀行是否如發展商所說延遲付款，又或者是發展商的信件總是逾期發出？

發展商身為賣主，在向購屋者發出分期付款賬單的21個工作天內，如果買方沒有支付款額，賣主有權要求買主支付以10%年利計算的逾期付款利息。

不過，貸款銀行在支付第一筆屋款之前，須先獲得發展商的承諾信，大多數時候，這個過程會導致銀行延遲付款，在瞭解問題真相後，如果是銀行的錯，可以致函相關銀行總部做出投訴。

如果是發展商的錯，則可以據理力爭，爭持不下的話，可以將問題帶上房屋仲裁庭。
星洲日報/財富廣場•2007.09.01

blueyap82

產業問診室逾期交屋，如何是好？

    * 問診室

2007-09-01 19:24

Caren說，她於2003年9月購買了一間雙層排屋，並從僱員公積金局提取存款，支付10%首期錢。

根據她與發展商簽署的買賣合約，房屋將在2005年9月建好，可是至2007年7月，房屋建築工程只完成70%，逾期交屋已接近2年。

她說：“我們曾經前往發展商的辦事處詢問房屋完工的進展情況，他們給的解釋是有新的發展商將接管有關發展工程，不會演變為擱置計劃，不需要過於擔心。

不過，我們前往工地，發現工程並沒有進展。”

她說：“在過去的2年，我已開始繳付房屋貸款利息。”

請問：

1. 接下來應該採取什麼行動？

2. 買賣合約是否仍有效？

3. 我是否應停止償付貸款利息？

4. 我是否可以提出遲交屋索償要求？

5. 我能否提取公積金購買第二間房屋？

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，買賣合約仍是有效的文件，這位讀者可以嘗試聯絡其他購屋者，以集體行動向房屋與地方政府部投訴，這對發展商會有一些壓力。

提及能否停止繳付貸款利息，遺憾的是，貸款者不能這樣做，只要付款期限一過，銀行會發給通知書、再來就是律師信及採取其他不利於購屋者的行動。

發展商逾期交屋，購屋者可以提出遲交屋索償，但目前是“未成熟期”，因為發展商仍未交屋，提出索償的基本面未成熟。

但有一點購屋者可以嘗試的是，致函發展商，表明購屋者的立場，指發展商已逾期交屋，將面對購屋者提出逾期交屋索償要求，希望發展商儘所能完成建屋工程。

關於能否提取公積金購買第二間房屋的問題，除了胥視申請者的收入是否符合要求外，如何處理現有的貸款，是一個關鍵；一般來說，第一次申請公積金購買房屋，程序比較簡單，第二次情況比較不一樣，最好是親臨附近的公積金分局瞭解，這樣會比較清楚。
星洲日報/財富廣場•2007.09.01

blueyap82

產業問診室 99年地契能轉為永久地契？

    * 問診室

2007-09-08 19:23

以租賃期產業來說，地契年限以99年居多，在土地契約屆滿之前，業主可以向有關產業所屬土地局申請延長租賃期。

業主最好是在土地租賃期未屆滿之前提出申請，以免租約期滿時，土地擁有權自動歸州政府所有。

陳女士來信說，她有一間店屋，位於市區中心，不過地契租賃期是99年。

她在信中提問：

1. 如果租賃期已滿，身為業主應該如何處理？

2. 可以申請將租賃期轉為永久地契嗎？

3. 政府怎樣計算店屋的價格？是否按照市價計算？

4. 我們要用大約多少錢才能更新地契？

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，業主必須在產業租賃期未屆滿時，向土地局申請延長租賃期。

另外，欲將租賃期的產業地契，申請為永久地契這不大可能，政府如何計算店屋的市價，主要由財政部估價署計算。

租賃地契的更新或延長收費，有一個方程式，一般是市價ｘ面積ｘ2個比率不一的百份比，這2個百份比通常會每隔一個時候更改，最好是與相關產業所在地點的土地局查詢。

此外，住宅產業與商業單位的地契更新收費率不一樣。

在我國的許多州屬，不少產業是建在租賃地契的土地上，有關產業的業主，一般都對租賃地契屆滿之前、屆滿時，應該如何處理不大瞭解。

以租賃期產業來說，地契年限以99年居多，在土地契約屆滿之前，業主可以向有關產業所屬土地局提出申請延長租賃期。

業主若準備申請延長租賃期，可以在租約期剩下5至7年左右開始行動，假如租約已經到期，產業業主在沒有選擇的情況下，惟有採用土地轉讓權表格提出申請，程序與申請延長租約期類似。

不過，業主最好是在土地租賃期未屆滿之前提出申請，以免租約期滿時，土地擁有權自動歸州政府所有。

業主在提出申請延長土地租約時，必須支付一筆費用，費用的計算是根據各州土地局條例的規定。

最關鍵因素是產業的市價，產業的估價是由財政部產業估價署，根據有關地區最新的交易水平而定。
星洲日報/財富廣場•2007.09.08

blueyap82

產業問診室發展商更改產業計劃

    * 問診室

2007-09-08 19:23

許小姐說，數年前從一則促銷廣告中看到一個4合1產業計劃，一樓是超級市場、底層是批發、菜市場，以及迷你商店。

不過，在產業計劃完工後，只有超級市場和迷你商店，而迷你商店的售價，從一開始的每平方尺賣168令吉，逐漸上升至後來的268令吉，迷你商店的面積只有100平方尺。

請問：發展商是否有權將菜市場、批發市場，改為迷你商店？

在此補充一點，促銷廣告的內容這樣寫明：廣告內的資料在必要時可能更改，所有插圖為畫家的構想圖，不能當作合約的一部份。

答：陳鍾靈說，這位讀者可以和其他業主向地方政府購買平面圖，以確定發展商是否按圖測興建。

另外，有關產業是商店產業，這類產業的發展商不受房屋發展法令約束，他們的發展圖只要獲得批准，領取發展准令後即可開始動工。

當然，業主可以組織業主協會，針對有關問題向發展商爭取本身的權益。

如果雙方僵持不下，惟有挑戰發展商上法庭，由法官裁決。
星洲日報/財富廣場•2007.09.08