槟城房地产投资

cmdrun

jeffanb 发表于 18-11-2013 04:15 PM
G.I.M Venture 将会在Gold Coast 旁到Baystar 前填土和发展四个blocks的高楼计划,一共1900间SOHO 单位。还 ...

还有更详细的资料吗？如果是真的，我也是很失望。 之前Asia Green的Quaywest Residence 已经是超高密度的了，这个G.I.M Venture的计划应该也好不到那里。

jeffanb

cmdrun 发表于 22-11-2013 07:34 PM
还有更详细的资料吗？如果是真的，我也是很失望。 之前Asia Green的Quaywest Residence 已经是超高密度的 ...

正确的发展商应该是Ideal GIM Venture， 三月的时候已经购了地皮，包括填土的部分。卖价肯定不低，所以这个计划不可能会不进行。资料如下：

MPPP/OSC/PM(2211)/13(LB)/SRT-09(37) : PERMOHONAN KEBENARAN MERANCANG BAGI CADANGAN PEMBANGUNAN SOHO YANG TERDIRI DARIPADA: 1. 1 BLOK 23 TINGKAT SOHO YANG MENGANDUNGI 3 TINGKAT TEMPAT LETAK KENDERAAN DI PARAS BASEMEN, PARAS 1 & 2 SERTA 1 TINGKAT KEMUDAHAN MASYARAKAT DI PARAS BUMBUNG PODIUM DAN 3 MENARA SOHO SEPERTI BERIKUT: MENARA A : 19-20 TINGKAT SOHO (624 UNIT)  FASA 1 MENARA B : 5-18 TINGKAT SOHO (369 UNIT)  FASA 2 MENARA C : 18 TINGKAT SOHO (432 UNIT)  FASA 3 2. 1 BLOK 26 TINGKAT SOHO (475 UNIT) TERMASUK 5 TINGKAT TEMPAT LETAK KENDERAAN DI PARAS 1-5 SERTA 1 TINGKAT KEMUDAHAN MASYARAKAT DI PARAS BUMBUNG PODIUM.  FASA 4 PERSIARAN BAYAN INDAH, DI ATAS LOT 15739, MUKIM 12, DAERAH BARAT DAYA, PULAU PINANG  oleh IDEAL GIM VENTURE SDN. BHD.  di Majlis Perbandaran Pulau Pinang

《http://www.theedgemalaysia.com/p ... uthwest-penang.html》

据知masterplan已经有人看过了，希望在这里能够分享。

jeffanb

房市最近一片风声鹤唳，政府真的下重药了。整理一下近期来的一系列打房措施：

1） 已拥有两个未偿还房屋贷款的个人，第三个房贷的最高上限（LTV）为70%。已拥有两个未偿还房屋贷款的非个人，第三个房贷的最高上限为60%。
2） 提高外国买家购买本地房屋的价格门槛。 高楼一百万，有地两百万（槟州）；
3） 调高RPGT。本地买家在购入房屋的3年内出售，所取得的盈利须缴交30％的产业盈利税，在第4年是20％，第5年是15％，而超过5年则不须缴税。
4） 取消DIBS。发展商不能为买家提供负担利息计划，这意味着购房者在房屋施工期间必须承担利息；
5） 以“实销价”取代“大价”，来计算房贷上限。抑制发展商设法以其他优惠方式，取代被禁止的DIBS。 禁止金融机构发出贷款予任何提供利息资本化计划(interest capitalisation scheme，简称ICS）的房產项目或购房者；以净售价而非总售价来计算贷款对估值比例（LTV）。在计算房贷上限方面，房地产价值必须是净估值，不可纳入所有价格折扣、调整、回扣或任何来自发展商且会扭曲房地产实质价值的优惠。
6)   联名购屋者买第二间房屋时，银行必须评估个人偿债能力，而非联名者的共同偿债能力。表示就连夫妻联名都要各自评估。
7） 在计算个人的房贷上限方面，定期房贷保险（MRTA）的融资或可以不包含在内，但其他如律师费、印花税等成本的融资，则必须包含在内。
8）個人使用融資最高期限只為10年， 产业（居住/非居住）贷款最多35年；

第六和第八条例尤其非常狠。尤其是第八条，很多人都不知道现在要融资的话，超出贷款外的款项是被考虑成個人使用融資，而最高年限只能十年。

大家可以来讨论一下。

cmdrun

jeffanb 发表于 25-11-2013 02:18 PM
正确的发展商应该是Ideal GIM Venture， 三月的时候已经购了地皮，包括填土的部分。卖价肯定不低，所以这 ...

我有看过masterplan。如果没记错，一共有两个phase。第一个phase 是在Gold Coast旁，Bay Garden 后的地皮，一个block一共有四百多个units。第二个phase 是延续phase 1 的旁边，Bay Garden 后一直绕着沿海经过BayStar到Queensbay  South 的roundabout, 一共有三个blocks 一千四百个units。最高的block 应该有二十三楼，BayStar 后的units最底，只有5楼高。每一个block都有两三栋的高楼由一个点连在一起，看起来非常密。奇怪的是那里是飞机takeoff 和landing 的路线，二十三楼的计划如何可获得批准？这个计划让人看到发展商如何的贪得无厌。好好的地点就这么给糟蹋了。

Mr.Business

cmdrun 发表于 25-11-2013 06:42 PM
我有看过masterplan。如果没记错，一共有两个phase。第一个phase 是在Gold Coast旁，Bay Garden 后的地皮 ...

请问去哪里可以看Masterplan？

jeffanb

昨天据说是Penang World City 的正式动土仪式。感觉还蛮低调的。

gonchimah

darienong 发表于 22-11-2013 05:30 PM
如果是以90%贷款，180千（200千乘以90%），年利息4.3（BLR6.60%  minus 2.30%），供35年， 每个月要供RM8 ...

应该还好,因为都没有其它的commitment了,最多是保险罢了(还没买).
那么再多烦你一点点,想问下这样子的话头期就要付20千咯?数目也不小叻,还有银行的贷款不能更多吗,最多只能拿到你所写的180千而已?谢谢

gonchimah

cmdrun 发表于 15-11-2013 10:32 PM
SP Cheliah 的可负担房屋有进展了。不过听说Zubicon的品质不是很理想。

发展齐来也路可负担房屋　Zubic ...

请问下200千的会杂吗？

明明明

Owenks 发表于 20-11-2013 04:47 PM
Pearl Regency 好像已经交房了。那边居住环境怎么样呀。租一个Seaview 的三房大概要多少钱。如果现在购入要 ...

里面的装潢粗到无话可说～

租金方面可以设定在2.8k以上的

明明明

jeffanb 发表于 25-11-2013 04:35 PM
房市最近一片风声鹤唳，政府真的下重药了。整理一下近期来的一系列打房措施：

1） 已拥有两个未偿还房屋 ...

8）個人使用融資最高期限只為10年， 产业（居住/非居住）贷款最多35年；


目前hlb还可以到30年～不过明年应该也会换取十年了

oreef

cmdrun 发表于 25-11-2013 06:42 PM
我有看过masterplan。如果没记错，一共有两个phase。第一个phase 是在Gold Coast旁，Bay Garden 后的地皮 ...

有被遮到BayStar吗?遮到的话那边的住户就看不到海景了

jeffanb

oreef 发表于 27-11-2013 02:07 PM
有被遮到BayStar吗?遮到的话那边的住户就看不到海景了

Baystar高楼的还是有海景，因为前面的建筑是低楼的。

cmdrun

oreef 发表于 27-11-2013 02:07 PM
有被遮到BayStar吗?遮到的话那边的住户就看不到海景了

海景应该还有。只是大桥可能会被遮到。

spunit

baystar 是 １１ floor 高。 前面的condo ５floor高 ＋ ２ floor 屋顶， ７楼以下将没有seaview。

jeffanb

Jelutong 有一个新的SOHO project， 两栋楼，comercial title， freehold，已经在收取booking了。价钱很合理，但计划还没批准，发展商背景也普通。有兴趣冒险的人可以联络Urban Prestige Properties。

caMEron2

（吉隆坡27日訊）政府嚴厲執行打房措施，《中國報》探悉，國家銀行規定，若涉及“優惠”、“回扣”與“贈品”字眼的房地產新項目廣告，發展商必須解釋及交待清楚，否則廣告不被獲准刊登。

　政府是在提呈2014年財政預算案時宣佈打房措施，包括禁止“發展商承擔利息計劃”。

　據業界人士消息指出，在新措施生效以前，以往在申請新項目發展執照、刊登廣告及銷售執照，只需取得城市和諧、房屋及地方政府部批准。

　城市和諧、房屋及地方政府部發言人告訴本報：“但現在情況有別，我們在審批房產廣告時，需根據國行規定與要求決定是否違規，若獲通過才可發出廣告行銷執照。”

放慢腳步推新項目

　城市和諧、房屋及地方政府部本月15日宣佈，任何以利息資本化，包括推出發展商承擔利息計劃發展商，不獲准申請發展執照與刊登廣告，甚至也不允許申請行銷執照。

　《中國報》向數家發展商查詢，針對房產新項目刊登廣告前，必須確保符合國行在15日通知銀行的事項，即不允許貸款給“發展商承擔利息計劃”項目。

　“舉凡涉及“優惠”、“回扣”與“贈品”等字眼，都必須在廣告中備注解釋，比如根據國行規定，即使在本月15日前獲批的發展商承擔利息房產項目，明年起也將不再獲銀行貸款。”

　“國行嚴格打房，在未獲得最新資訊前，我們在推出新項目方面已放慢腳步，今年以來只推介2項房產項目，現在行銷團隊在處理廣告時，得更小心，盡量避免此類字眼。”

銀行派人扮買家
確保合作發展商遵守指示

為確保發展商遵守指示，銀行在審批新項目貸款時，據悉將派人扮成潛在買家，致電“查詢”詳情，包括該房產項目是否有“發展商承擔利息計劃”、更多優惠或現金回扣等。

　據一名房產銷售人員透露，根據國行向銀行發出的通知，若發展商在推出新項目上欲與銀行合作，需誠實呈報有關房產項目淨銷售價、折扣細節、贈品及印花稅等。

　“城市和諧、房屋及地方政府部之前並未如此嚴厲管控發展商，但在與國行聯手打房后，后者嚴格限制銀行貸款，故銀行在審批發展商房產項目時，都會派人假扮買家致電發展商查真偽。”

　他說，目前僅知道銀行會“密探”出擊，扮買家向發展商“套料”，但不知道接下來會否行動升級，親自到銷售廊實際“考察”。

免誤導買家

國行不允許“優惠”、“回扣”與“贈品”等字眼，出現在房產新項目廣告中，主要是為避免買家受誤導。

　亞歷山大告訴《中國報》，該部負責審批發展商執照部門，目前是依據國行規定，即不能有“優惠”、“回扣”與“贈品”等字眼，嚴格審核房產新項目申請。

　“這些字眼易誤導買家，國行為避免買家誤解，嚴厲禁止這類字眼出現。”

　他說，城市和諧、房屋及地方政府部一向的作法，是禁止發展商在廣告中，標明“免法律費”，不過這（免法律費）已成市場趨勢。

　“據我們向大馬律師公會與大馬房地產發展商協會了解，他們雙方都同意由發展商提供法律咨詢，但我們還是勸請消費者，最好是自行尋求法律咨詢，若發生問題更能得到妥善保障。”

Mr.Business

jeffanb 发表于 26-11-2013 01:41 PM
昨天据说是Penang World City 的正式动土仪式。感觉还蛮低调的。

我看26號的光華日報、光明日報和星報，沒有看到動土儀式的新聞。很奇怪。

caoyun

Mr.Business 发表于 27-11-2013 11:09 PM
我看26號的光華日報、光明日報和星報，沒有看到動土儀式的新聞。很奇怪。

我也在等.

看到他们里面有放牌说有.
那天打电话去的时候他们也叫我迟点才打去. 因为大家都很累, YB 刚刚走.

Mr.Business

PWC Block E開放訂購了。每方尺從RM800起。

跟我2月買的價錢比較（同樓層）起了RM160（每方尺）

darienong

gonchimah 发表于 26-11-2013 02:45 PM
应该还好,因为都没有其它的commitment了,最多是保险罢了(还没买).
那么再多烦你一点点,想问下这样子的话 ...

相信银行肯借180千屋价已经是上限了，你可以将MRTA跟 Legal expenses也借在贷款里边。不然，头期还得准备多一万才行。