槟城房地产投资

iorick

jeffanb 发表于 19-8-2013 01:51 PM
Zan Pavillion 我本身只是经过，没进去过， 所以很难下评论。 基本上这是一个低密度的计划， 而单位的面积 ...

多谢@jeffanb 的回复和见解！
就是贪它面积大和psf价钱相对比较低。。想换大间一点的屋子。。
泳池是小一点。。大概有24x55 ft。。。 maintainance fees 暂时还好。。加sinking fund 是RM198 （以后会不会起价就很难说）
缺点就是旁边连着低密度的low cost flat（54 units，不过这个flat现在也叫价 RM250千了！）。。还有就是附近有几间landed unit 租了给工厂当员工宿舍。。
neighbourhood 旁边有高尚landed区 SP的 Setia Green。。。不过也有low cost的Sri Abadi Apartment..
不懂SP将来的计划（Setia Green Phase2, Setia Pinnacle..) 会不会带旺这一带的发展。。。

默哑龟

放浪天使 发表于 18-8-2013 12:09 AM
新校舍？建在USM里面的哦？槟城寸土如金，USM那么好？还是有规定住一年就要搬？

您好，这个我可以给点意见。本人是4年前的毕业生，有几个point可以分享：
1。其实USM的宿舍蛮多的，也便宜。除了校园内的宿舍，Bukit Gambier那里有6栋比较新的宿舍，应该是5-6年前起好的。第一年规定住在宿舍。一年后，若想要继续住的话，可以申请，通常都批准的。
2。USM前几年获得研究大学的资格，收入degree学生的人数一年比一年少，会比较注重master/phd。当学生越来越少，宿舍的供应足够之下，会比较少学生会到外面租屋子/房子。
3。其实如果学生没有自己的交通，desa permai indah会比较远一点，尤其是晚上有课/活动的学生。还有，USM Sg Dua门口12am就会关，所以没有交通的，就要绕道从Bukit Gambier那里走回。

星际浪子

放浪天使 发表于 14-8-2013 09:31 AM
我是在这里看价钱的，应该比乱喊价的mudah准吧,

http://www.iproperty.com.my/property/searchresult ...

请问你看过了desa permai indah..吗？我之前住过这边，很喜欢这边的环境，管理也不错。。之前也是要考虑这边。。大约350k++
这边很多都是做工的，学生也有。。这边最大的问题是car park..即使有钱也很难租到停车位。。这边的car park 太少了
如果target 学生可以target u height..理大正门口，最近管理改善了很多

tlc5452

想买greenlane menara greenview 自住,上网看价钱1100psf都要四百多千了。会贵吗?不懂各位大大对这栋公寓有何意见?环境如何?毕竟已经是十多年的公寓了。

tlc5452

想买greenlane menara greenview 自住,上网看价钱1100psf都要四百多千了。会贵吗?不懂各位大大对这栋公寓有何意见?环境如何?毕竟已经是十多年的公寓了。

放浪天使

默哑龟 发表于 19-8-2013 03:55 PM
您好，这个我可以给点意见。本人是4年前的毕业生，有几个point可以分享：
1。其实USM的宿舍蛮多的，也便 ...

谢谢你的意见。U height 对我来说价位太高了。不能考虑。我曾经在地图上看过google map，gambier height离USM的距离也是蛮远的不是吗？而且还要进到里面。和desa permai indah在距离上actually分别不大.

应该是十二点过后还有出口这一点有优势

默哑龟

放浪天使 发表于 19-8-2013 11:25 PM
谢谢你的意见。U height 对我来说价位太高了。不能考虑。我曾经在地图上看过google map，gambier height离 ...

Gambier Height那里parking也很头痛的。
若给我选择，如果范围缩小于Bukit Gambier这一带，我会选择住宿舍或者Ivory Plaza那里。
Gambier Height vs Sg Dua's apartments (e.g U-Height, Desa U etc.)，我还是比较prefer Sg Dua，怎样都好，Sg Dua比较happening。
这是我个人的看法，你可以ignore我的。

cmdrun

槟城房地产继续萎缩。

http://www.starproperty.my/index ... ct-says-consultant/

放浪天使

默哑龟 发表于 19-8-2013 11:36 PM
Gambier Height那里parking也很头痛的。
若给我选择，如果范围缩小于Bukit Gambier这一带，我会选择住宿 ...

我也是觉得sungai Dua 比较happening。因为有Tesco Extra和其它facilities。Ivory那边的价位更加高。我根本没想过。所以才说比较喜欢Desa Permai Indah。以投资的角度来看.

jeffanb

cmdrun 发表于 20-8-2013 10:18 AM
槟城房地产继续萎缩。

http://www.starproperty.my/index.php/articles/property-news/penang-property ...

新推介房产的价钱持续提高， 高于二手市场20－30％， 但人们还是只对新的比较有兴趣。 从最近新推介房产的反应来看（Penang World City, Ideal Park, Arte-S, Garden Ville, Setia Pinnacle, Mirra Residence 等等）， 至少是没有放缓的趋势，所以整体交易量下降很大程度上是因为二手市场的交易减少而造成的。 价钱较低的二手房产反应冷淡而市场一路“拱”新产业， 这带有很大“投机”的味道。 另一方面， 在二线地点如relau, sg ara 等等的二手房产也没那么吸引， 而人们趋向较新，美，有素质的房产这是情由可原， 毕竟价位比较中肯。

好的地点， 好的房产二手价值~600psf 我知道的就有The Light Linear, Surin, Fettes Residence, Tg Park, bayswater, Platino, Putra Marine, Gold Coast等等, 但这些单位还是有很多在mudah.com 已经放了一段时候了， 不见得有什么”抢购“的现象。 反而Penang World City, Mirra Residence, southbay, City Residence, sky marinox等等反应热烈， 而价钱都>=700psf.

以现今二手房产的价钱来看， 拿不到好的rental yield, 也需要立刻付出一笔upfront payment, 短期无利可图，这是很多投资者避开的原因。 但如果二手房产没有市场， 新的房产建好后来卖给谁， 用什么价位，有多少赚头 这就不是大多数人考虑的问题。

我个人觉得这个时候可以考虑好的二手房产，比起新的可能更屋有所值。而新的， 就真的要选择那些优越地点， 有长久潜力的房产。

cmdrun

jeffanb 发表于 20-8-2013 11:59 AM
新推介房产的价钱持续提高， 高于二手市场20－30％， 但人们还是只对新的比较有兴趣。 从最近新推介房产的 ...

二手市场热不起的其中一个主要的原因是房屋贷款很难被批准。

贷款条件更苛刻　年轻人叹买房难！
（槟城19日讯）今年上半年槟州产业交易量比去年同期跌18%，其中一个原因是许多房屋贷款申请从今年初开始很难被银行批准，换言之，很多人借不到钱买房子，尤其是刚踏入社会的年轻人，买房子对他们而言几乎已是天方夜谭。
根据亨利行最近推出的“槟州产业市场分析报告”，槟州住宅产业交易量比去年同期跌18%。根据《光华日报》记者向发展商、银行职员和财务规划师等方面了解，发现银行今年开始严格审批房屋贷款，是产业交易下跌的主因，这也导致许多年轻人借不到钱买房子。
林先生：银行今年起严批申请
在一家银行房贷部任职的林先生说，各家银行从今年初开始严格审批房屋贷款申请。“以前，我们审批房贷申请时，只需要从申请者的家庭收入扣除公积金和社会保险，便可考虑发放贷款。”
他说，但今年开始，则必须扣除公积金、社会保险，以及申请者目前的其他承担，如汽车和房屋每月供期。他指出，扣除上述项目之后的净收入，其中3分之1才可被用来供新屋。
“低收入者的净收入本来就很低，3分之1更微不足道，如何供房子？比如一个收入1600令吉的家庭，净收入可能只有1000令吉 ，那他只买得起每月供期330令吉的房子。除了廉价屋，他几乎没有别的选择。”
建议联名购房
对于低收入者，他建议申请者与亲戚联名购买房子，或缴付更多的头期钱，这样就比较易获贷款。此外，他说银行现在也追踪申请者的过往金融纪录，如拖欠信用卡债和汽车贷款偿还记录不良的人士，难获银行批放房屋贷款。

auroras

想问北海或大山脚哪里有新的屋子可以买？budget max-rm400k. 要Landed 的，谢谢！

jeffanb

cmdrun 发表于 20-8-2013 01:18 PM
二手市场热不起的其中一个主要的原因是房屋贷款很难被批准。

需要探讨的就是难道新房产的贷款就比较容易被批准吗？ 也许是， 因为发展商的价钱就是银行可以接受的“市价”。 但二手的就不一定是那么一回事， 因为卖家的“要价”很多时候超出银行的“估价”， 买家如果需要额外付出现金来抵消， 就不是那么吸引了。 吊诡的是很多时候银行愿意接受超高如>700psf 的新房产卖价， 但不愿提供同样地点， 同样好的二手房产的<600psf 的估价。 就算这>700psf 的新房产价钱已经factor in 未来的增值，难道二手的就不能吗？ 有点矛盾。

我明白二手市场的估价是需要参考实际交易价的， 但对新房产的估价又是如何确定的，这点有点困惑性。如果有一致性的审核， 同样地点， 同样好的房产， 不管新或旧， 至少价钱会有一定的相识度， 至少不会象现在这么大的差别。 E&O, By-The-Sea, The landmark, southbay 这一系列的超高价发展的估价又是如何产生的呢？ 所以在这层面上又是有矛盾的， 银行和发展商也逃不过“投机”的嫌疑。发展商和银行之间的互惠互利关系也是市场投机的驱动力之一。

Net^Police

本人现在物色在二手 Rm180,000 左右的 (600-700psf) apartment, 打算租给人先，几年后自住的, 目前看中 sg ara 的 desa bayan...rm200,000 买得过吗？ 马来人或外劳多吗？谢谢各位给点意见。

Sky+Moon

jeffanb 发表于 19-8-2013 02:23 PM
1. 请问你知道为什么槟城mainland发展商会开始condo project呢? 那边地那么多为何他们不继续launch有地房 ...

penang sentral 对 mainland会影响很大吗？对那边的房地产会影响？

jeffanb

Sky+Moon 发表于 20-8-2013 04:52 PM
penang sentral 对 mainland会影响很大吗？对那边的房地产会影响？

Penang Sentral 的影响是不容置疑的。 非常大的发展计划， 除了各种交通总站之外，还有商场， 住宅房产等等。 可以研究这个forum:

https://forum.lowyat.net/topic/2807084/all

google 的话你也可以找到很多的图片与资料。 不过要多久才能成型就是一个大问题了。 政治，经济，效率因素都要考虑在内的话， 应该是要一段长时间了。至少消息是说今年会动工， 等这看吧。  

tansks1737

想要买400k以下的房子（地上），有好介绍吗？

Ultraironman

个人看中Sg Ara 一带的楼宇。。。计有Idaman Iris, Lavender, Zan Pavillion...有谁有门路介绍吗？

jeffanb

有看头的是：

1） Setia Eco Forest － Tg Bungah
2)  Setia Sky Hill - Taman Sg Nibong
3)  New Condo - Jelutong

我个人非常期待Setia Eco Forest, 我想买间有eco concept 的有地房产来退休。 毕竟清幽的环境， 绿地围绕的地点加上好的设计与发展， 槟岛几乎找不到了。 Pulau Tikus Jesselton 地带是有， 但多数是太大， 天价， 不如就是太旧。

By THE STAR

GEORGE TOWN: SP Setia Bhd still has 44ha on Penang island that it can use to develop some RM3bil worth of residential properties over the next five years.

SP Setia Property North general manager Khoo Teck Chong told StarBiz that the largest land-bank the group had in Penang was a 14ha site in Tanjung Bungah.

“It is being planned for the RM1bil GDV (gross development value) Setia Eco Forest project, comprising low and high-rise condominiums, scheduled to be launched in late 2014,” he said.

It also has 8ha in Balik Pulau, where the group planned to develop landed properties with a GDV of RM148mil.

“We also have 21 acres (8.5ha) in Sungai Ara, the state’s south-west district, where we plan to develop the RM350mil Setia Sky 8, RM250mil Sky Breeze condominium projects and the final phase of the RM130mil Setia Green landed properties,” Khoo said.

He also said the group was planning the RM600mil Setia Sky Vista condominium scheme on 6ha in Relau.

The group has smaller land parcels in Jelutong (3.8ha), Taman Sri Nibong (1.6ha), Teluk Kumbar (1.13ha) and Gurney Drive (0.73ha), where RM900mil worth of high-rise projects are planned.

“We are planning a RM500mil condominium scheme in Jelutong, and the RM200mil Setia Sky Hill and RM60mil Setia Sky Cube projects respectively in Taman Sri Nibong and Teluk Kumbar, and the RM140mil Setia V Residence Tower B in Gurney Drive,” he said.

According to Khoo, SP Setia will kick off the Setia Sky Vista and Setia V Residence Tower B projects in late 2013.

He said the group expected its properties on the island to contribute RM400mil to its revenue for the current year ending Oct 31, compared with RM350mil in 2012.

“We expect to perform better than last year because the high-end condominium projects such as Setia Pinnacle, Setia Triangle and Setia V Residence received strong response.

“So far we have achieved RM150mil in sales from our launches in Penang,” Khoo said.

On another note, he said there was no oversupply of SP Setia projects on the island.

“Our sub-sales are doing well. For example, our Reflection condominium scheme in Sungai Ara is now transacting at RM550 per sq ft, compared with RM350 per sq ft three years ago.

“In prime areas like Gurney Drive, we price our properties at RM1,200 per sq ft, compared with RM1,000 a year ago, which is still very attractive for a good location,” he said.

Meanwhile, Raine & Horne Malaysia director Michael Geh said that the outlook for the second half of 2013 looked flat versus the first half, due to tighter housing loan conditions imposed by banks.

“This has reduced the number of speculators in the market. In the first half, we had more genuine buyers purchasing their first property.

“Properties in choice location from reputable developers will always draw the attention of property seekers,” Geh said.

- Malaysia Real Estate News

jeffanb

jeffanb 发表于 20-8-2013 02:18 PM
需要探讨的就是难道新房产的贷款就比较容易被批准吗？ 也许是， 因为发展商的价钱就是银行可以接受的“市 ...

槟今年屋价进入放缓期　涨幅将少于5% 二零一三年八月二十三日 凌晨十二时四十九分
（槟城22日讯）马来西亚房地产发展商会槟州分会主席拿督陈福星估计，未来两年屋价将不会出现过去几年每年增长5至10%的飙升景象，不过也不会出现回跌。槟州产业交易量上半年锐减18%，屋价开始进入放缓期。
陈福星预测，在交易量减少后，今年槟城屋价的涨幅将会少于5%。不过基于产业市场仍然有需求，土地价格及建筑材料价格还在上升，因此槟城屋价不可能出现回跌。他估计，产业市场的“低潮期”估计不会太长，两年后即可以恢复勇态。
他说，槟州产业价格在过去几年出现大幅增长后，今年出现放缓是正常的，也可以给市场一个消化的时间，这样对长远发展而言，会更加健康。
他提及，过往因为屋价上涨很快，市场免不了出现投机现象。很多人都把投资产业视为一个赚钱的机会，因为只需要拿出5%的头期钱，就可在产业建成后赚到屋价飙升的差价。他表示，现在产业市场放缓，价格已经没有以前这么大的增长势头，将可以遏止投机活动。
据 亨利行最近推出的"槟州产业市场分析报告"指出，槟州产业市场在今年上半年交易量比去年同期跌18%。槟州今年上半年产业总交易量达5756宗，与去年同 时期的7007宗相比，跌了18%。其中，住宅单位的交易量比去年上半年季跌 15.7%，不过其市占率仍高占75%。
倪展鹏：几年来大幅上涨　进入放缓期是健康现象
永利行（Raine & Horne）国际顾问公司董事倪展鹏透露，早在去年槟州产业市场就开始出现放缓的迹象，不过他认为，已经大幅上涨了几年的槟州产业，进入放缓期是健康的现象。