马来西亚房屋买卖问答（Q&A)买卖前后必读（新人请看215 #）更新501#

blueyap82

小忠說，他於2002年4月在新山某市鎮購買了一個店屋公寓單位，訂購3年後，整個發展計劃宣告停頓；所幸的是，他購買的是第一期的店屋公寓，在拖拖拉拉的情況下宣告完工，只是無法獲得入伙紙。

為了大家的利益，受影響的業主出席臨時委員會召集的商討會，以解決買賣合約、銀行貸款利息、向發展商施壓等問題。

經過一番努力，獲知提供貸款的銀行暫停對貸款利息的追究。

另外，小忠提出以下問題：

1. 發展商到了2005年4月，仍無法移交鎖匙，店屋業主在委員會的協助下，自行尋求解決問題的方案，並在2006年4月成功獲得地方當局批准，取得入伙紙；可是，我們是否有權利向發展商追討逾期交屋的賠償？

2. 由於銅鐵有價，發展商在無法移交新屋鎖匙的期間，店屋的電線及一些配備被盜匪偷走，我們是否可以向發展商索取賠償？

3. 請問聘請律師處理以上事件需要多少的費用、需要多久的時間？成功索賠的機率有多高？

另外，朋友家的停車房頂下雨時會漏水，雖然發展商已多次修補，但仍無法解決問題，眼看18個月的房屋保證期即將結束，發展商是否能因此推卸責任？有何辦法處理這一問題？

答：陳鍾靈說，假如小忠購買的單位是建立在商業地段，這店屋公寓屬商業單位，如果情況是這樣，業主與發展商簽署的就不是標準買賣合約。

類似這樣的問題，不能通過房屋仲裁庭爭取，不過可以通過民事法庭嘗試追索遲交屋賠償，只是需聘請律師、承擔律師費，萬一有關建築公司或發展商已結束營業，勝訴是否可獲賠償卻是個問題。

當發展商將產業單位的鎖匙交給業主後，有關單位將由業主負責，因此面對盜匪偷竊等問題所面對的損失，也不可能向發展商索賠。

針對小忠朋友的問題，假如停車房是否由發展商所建，如果仍在18個月的房屋保證期內，可以向發展商提出索賠申請。
星洲日報/財富廣場•2007.06.02

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沒有署名的讀者來信說，他的父親留下一塊面積10英畝的土地給他們兩兄弟，他想知道一些有關分割這塊土地的問題：

1. 如何分割這塊土地？
2. 需要通過律師或土地局辦理？
3. 需要多久的時間處理？費用怎樣計算？

答：林若輝說，這位讀者與弟弟可以提出分割土地的申請，他們需要委任一名土地測量師進行有關土地的測量，測量師可以協助提呈有關土地的資料給土地局，以進行土地分割。

除了支付給土地局進行土地分割的相關費用，他們必須支付諮詢顧問費給測量師，至於費用如何計算，需與測量師查詢。
星洲日報/財富廣場•2007.06.02

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雪蘭莪州的林太太說，她在1998年買下一間排屋，已將近10年，但發展商至今仍未把地契分割，辦理地契的手續費及印花稅，在購買房屋時已付清；如今已償清房屋貸款，可是個別地契仍未到手。

她提出以下問題：

1. 我們是否該向發展商採取一些行動？如果是的話，該怎麼做？

2. 如果發展商已不知去向，或宣告破產，身為購屋者的我們，該如何解決分割地契的問題？

3. 假如分割地契手續辦妥後，地稅從甚麼時候算起？

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，這位讀者與其他業主，可以組成購屋者委員會，然後向土地局詢問，瞭解發展商是否為業主提出個別地契申請，或是地契事宜的處理已到了那一個階段。

另外，尚需查明發展商是否將產業抵押給銀行，促使銀行成為土地擁有者，萬一發展商清盤，會有接管公司接手該公司的業務，接管公司將協助業主處理分割地契的申請。

當發展商向土地局提出申請，把總地契分割為個別地契給相關業主，業主需交付有關費用，如果印花稅及其他相關費用已在較早前支付，業主不需支付這筆費用，不過最好是與律師瞭解。

在發展商或接管公司將產業擁有權轉移給個別業主，業主獲得有關地契後，地稅將從這個時候開始計算。
星洲日報/財富廣場•2007.06.02

blueyap82

署名A的讀者來信說，去年10月，他與本地一家銀行提出“房屋貸款再融資”計劃申請，這是一項“零費用貸款配套”，就是由銀行承擔所有的費用。

一個月後，該銀行批准了上述申請，他也簽署該份獻議貸款文件，銀行隨後將相關文件交給律師樓處理。

2個月後，銀行通知他，吩咐他到律師樓簽署有關的合約，當他到律師樓時，負責人通知他必須繳付其中一筆費用，因為他們從之前的律師樓拿出一份文件，因此必須繳付一筆費用。

他不同意承擔該筆費用，因此有關的合約沒有生效，不過半年後，該律師樓寄了一份關於“房屋貸款再融資”的賬單給他。

針對這一切，他在信中提出以下問題：

1. 當我簽署貸款獻議文件時，銀行並沒有提及他們將會更換律師夥伴，在這種情況下，我是否有權利拒絕繳付這筆費用？

2. 事情已過了半年，貸款獻議文件是否仍有效？我是否有權利取消這份合約？

3. 在甚麼情況下我可以取消有關合約，而不必繳付任何費用？

答：林若輝律師說，在今天的商業市場，零費用貸款配套甚為普遍，所謂的零費用貸款配套，是由銀行承擔律師費、印花稅、註冊費及其他相關費用。

林若輝指出，A讀者並沒有說明他被律師樓指示支付的是哪些費用，假如需要付費，在所謂的零費用貸款配套之下，應該由銀行支付，不過最好是他向銀行瞭解清楚。

一般來說，銀行會針對獻議貸款文件的有效期設定一個期限，希望Ａ讀者從該文件中掌握有關的時間。

假如他沒有簽署貸款合約，整個交易將失效，針對他是否要支付任何費用，還是回到已簽署的獻議貸款文件，查看在法律上他是否有義務付費。
星洲日報/財富廣場•2007.06.09

blueyap82

陳先生說，他於去年12月購買了一間雙層中間單位的排屋，已簽署買賣合約及銀行貸款的獻議文件，也付了10%首期錢，不過，還未簽署貸款合約。

他問：如果想更換角頭單位，會有什麼結果，以及需要哪些手續？

答：關於陳先生欲將訂購的中間單位排屋，轉換為角頭單位，他應該找發展商談，假如角頭單位仍未售出，可嘗試與有關公司的市場經理協商，看看能否進行轉換安排。

說到會有怎樣的結果，這得看個別公司的產業銷售政策，是否讓顧客訂購產業單位後進行轉換、是否需象徵式繳付一些費用，這些都需要陳先生與發展商有關部門的負責人商議。
星洲日報/財富廣場•2007.06.09

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蔡先生說，他在2003年購買了一間房屋，預定2006年杪完工，不過，該房屋的興建工程仍在進行中。

他問：“身為購屋者，我們有資格提出10%遲交屋索償嗎？”

答：儘管發展商延遲交屋，在房屋還未移交給購屋者之前，購屋者不可能向發展商提出遲交屋索償，因為遲交屋多少天，並沒有一個正確數字，無法計算遲交屋索償額。

陳鍾靈說，在發展商移交新屋鎖匙給購屋者後，購屋者可以針對遲交屋多少天，計算索償額，然後向發展出提出索償申請。
假如向民事法庭提出遲交屋索償，法律起訴權是在購買有地房屋的24個月、或購買分層產業的36個月算起的6年內。

在這期間，購屋者可致函發展商，說明發展商遲交屋，購屋者將向公司提出遲交屋索償。

針對向房屋仲裁庭提出索償，有效期限與民事法庭不一樣，向房屋仲裁庭提出索償要求，在時間上受到另外的限制。
星洲日報/財富廣場•2007.06.09

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鄭雪莉說，她於4年前購買了一間3房排屋，這間房屋是她向一間磚廠購買，原因是發展商拖欠該磚廠原料債款；因此，將房屋用來抵銷一部份債務，磚廠較後將房屋賣給她，之前未有人入住，算是新屋。

在她購買房屋後，發展商曾派人前來修補一些工程的缺陷，譬如屋頂漏水、屋頂出現裂痕、門窗不調准、安裝洗碗槽等。

可是，事過4年後，屋子出現不少的缺陷，可能是架構出了問題。

她問：“身為購屋者的我們，是否有權利起訴發展商？”

以下是她敘述有關房屋出現的問題：

1. 地陷：屋外、屋內有下陷等問題。

2. 浴室牆壁的瓷磚出現裂痕、地磚有水印等。

3. 屋頂出現的裂縫，發展商採用石膏修補，但現在石膏已經整塊、整塊脫落。

4. 屋瓦時常被大風吹至移位、經常出現漏水問題，可能是屋瓦太輕，導致漏水，附近的屋子也面對同樣問題。

類似這樣的問題，我們能否起訴發展商，要求他們做出修補？是否需聘請律師處理？另外，是否有任何機構能協助我們解決這些問題？

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，這位讀者在購買以上3房排屋，是與發展商或承包商簽署買賣合約，這一點是關鍵。

當購屋者與發展商簽署買賣合約，發展商完成建屋計劃，將新屋鎖匙交給購屋者後，會有一段房屋保證期，在標準的買賣合約下是移交房屋鎖匙後的18個月內。

過保證期發展商不負責

過了房屋保證期，發展商一般都不負責房屋存在的缺陷問題，譬如牆壁瓷磚脫落，除非是潛伏缺陷，可以要發展商負責，但要證明是潛伏缺陷，須聘請建築師或建築視察官加以證明，然後要發展商負起維修責任。

另外，也可以聘請律師將發展商帶上民事法庭，但在展開行動之前，要確保勝訴後能取得有關賠償。

如果說附近居民也面對屋瓦被大風吹至移位、經常出現漏水等問題，可以聯合其他業主一起行動，假如準備向政府機構投訴，可以向發出入伙紙的地方政府提出。
星洲日報/財富廣場•2007.06.09

blueyap82

只要條件符合，購屋者可以申請房屋貸款，能夠申請到佔屋價多少個百份比的貸款，有賴於申請者的年齡、收入、有無其他貸款，譬如汽車貸款，若有一直以來的付款記錄是否理想，這些都是決定貸款批准與否的因素。

陳愛莉說，她準備購買一間單層排屋，這是她第一次購屋，但她不曉得購買房屋的程序，譬如應該支付多少的律師費、印花稅，還有是否可以提取公積金，或申請房屋貸款，以輔助購屋計劃？

答：陳愛莉的來信沒有提及她準備購買的單層排屋售價，同時，也沒有說明是已建好的轉售房屋，或是向發展商購買興建中的房屋。

假設她的目標單層排屋售價在20萬令吉，

那麼印花稅是3000令吉（首10萬令吉1%、接下來10萬令吉2%，就是1000加2000令吉）

至於律師費是1850令吉（首15萬令吉1%、接下來5萬令吉0.7%，意即1500加350令吉），還有其他項目的費用，譬如申請及解除私人凍結令、轉移產業註冊費、土地搜尋費、公司/破產搜尋費、文件收費、交通及其他雜費等。

如果僱員公積金第二賬戶裡有一定數目的資金，愛莉可以提出申請，在簽署買賣合約後，到最靠近的公積金局領取申請表格，填妥後將買賣合約複印本、合約正本（供對照）帶往該局，在將申請表格及複印本合約交給相關負責人，對照正本合約後，將正本合約取回。

只要條件符合，購屋者可以申請房屋貸款，能夠申請到佔屋價多少個百份比的貸款，有賴於申請者的年齡、收入、有無其他貸款，譬如汽車貸款，若有一直以來的付款紀錄是否理想，這些都是決定貸款批准與否的因素。

我們設定她準備購買的是已建好的現成房屋，而且已有個別地契，假如賣方是通過產業經紀出售房屋，經紀通常為買方準備一份文件（Letter of Offer），以便買方簽署文件並支付購屋訂金。

賣方在簽署該份文件後，表示他接受買方的購買意願，以及買方提出的條件；接下來買方將聘請他的律師，賣方也應聘請本身的律師處理房屋的買賣事項。

在買賣合約準備好之後，雙方將簽署該份合約，如果該產業的地契是租賃契約，但已有個別地契，賣方的律師將向有關當局提出批准買賣申請。

假如是未有個別地契，那麼賣方的律師必須致函發展商，尋求他的批准，賣方也支付一筆費用，一般不會超過500令吉。

買方須支付賣方利息

如果是永久地契的房屋，交易不需尋求有關當局的批准，而是從買賣合約日期算起，一般是在簽署買賣合約後的3個月內落實，但也可能附加一個月寬限期，惟在第4個月，買方須支付賣方利息，以多少個百份比支付利息，有賴於雙方律師在草擬合約前，與客戶商議的結果。

如果需尋求有關當局的批准，買賣是以買方律師取得批准的日期為准。

在這段期間，買方可提出貸款申請，銀行的律師則致函賣方的律師，通知他ABC銀行已批准貸款給買方。

假如賣方仍有房屋貸款未繳清，賣方的律師將寫信給賣方的銀行，要求贖回產業的文件，在收到有關文件後，賣方的律師將把文件交給買方的銀行律師。

買方的銀行律師在取得相關貸款文件後，將通知銀行釋出贖回產業款項給賣方的律師，以便轉交給賣方的貸款銀行。

接下來賣方的銀行將簽署解押文件，然後交給賣方的律師，以便送去壓印，賣方銀行將呈上解押文件給買方的銀行律師，以便律師將解押文件、地契等交到土地局註冊。

在完成這些程序後，買方的銀行將釋出購屋款的餘額，當賣方的律師收到後，賣方必須交出房屋鎖匙、已付款的最新水、電、排污費、門牌稅等單據，以便賣方的律師鑒定後，將副本交給買方的律師。

這只是大略的敘述，相信這位讀者能從中瞭解整個交易的過程。
星洲日報/財富廣場•2007.06.16

blueyap82

江讀者說，他於2006年2月立了一份遺囑，同年4月，他的弟弟去世，他因此成為其弟弟遺產的其中一名受益人。

可是，在他的遺囑裡，並沒有列明其弟弟的產業名稱及其他事項。

請問：

1. 我是否應考慮重新立一份遺囑，以便加入弟弟產業的名稱？

2. 我是否可以不必重新立遺囑，而只在律師樓修訂原本的遺囑，此方法可行嗎？

答：林若輝律師回答江讀者的問題時指出，江讀者所立的遺囑是否概括遺增條款，這點很關鍵，假如存在這樣的條文，他從已去世弟弟獲得的遺產分配，將落入這個領域，他不需再立一份新的遺囑。

如果江讀者不準備立一份新的遺囑，他可以在其遺囑中加入遺囑附加條款，以便增加或修訂其所立的遺囑，遺囑附加條款的訂立，也必須要兩名見證人才有效。
星洲日報/財富廣場•2007.06.16

blueyap82

黃先生說，他購買了一間分層產業單位，售價23萬令吉，買賣雙方共用一名律師，一開始時，律師通知他支付3600令吉的印花稅。

不過6個月後，律師再寄一封信要求多付900令吉，因為地方政府對有關產業的價值估高至27萬令吉，並要他從來信日的30天內付款，否則將面對25%罰款。

在那30天內，他向地方政府提出上訴，照會他們他不同意地方政府有關部門的估價，並附上一份執照估價師的報告副本給該部門。

與此同時，他複印一份給他的律師，可是在時間上延誤了一些，就是在30天的寬限期之後才行動。

至今他仍未獲得上訴的結果，只是接獲律師的幾通電話，囑咐他支付900令吉，因為律師在沒有知會他的情況下，已在30天寬限期內支付該筆款項，以避免被徵收25%罰款。

另外，該律師的助手表示，假如他不按單付款，他們將不把轉移產業擁有權的契約交給發展商，發展商將無法更新該單位的新業主資料。

他問：“面對上述問題，我該怎麼辦？”

答：針對黃先生的問題，購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，黃先生在寬限期內自行向地方政府上訴，應該在那期間通知律師，過了30天才通知律師這就有些失策。

假如認為整個事件對他有欠公平或不合理，以及律師在沒有通知他的情況下，就支付該筆900令吉的額外印花稅給有關當局，黃先生可以向律師公會投訴。

律師公會的地址與電話如下：

Bar Council No, 13, 15, 17
Leboh Pasar Besar
50050 Kuala Lumpur

電話：03-2031 3003
星洲日報/財富廣場•2007.06.16

blueyap82

根據1966年房屋發展法令第10節條文，購屋者在付款期滿日起的28天內仍未付款，發展商可援引有關法令的條文，處理購屋者已付的屋款。

Angie說，她與家人在購買產業面對一些問題，不知如何處理。

第1項問題：她女兒與男友連名申請一間雙層排屋，已獲得銀行批准貸款85%，並已交了15%給發展商，後來倆人分手，她向銀行提出轉換貸款人名字的要求。

不過，該銀行表示不提供購買有關發展商房產者貸款，通知她女兒向其他銀行申請貸款。

她問：萬一其他銀行不批准貸款，我能否向發展商要求退回已付的15%屋款？

第2項問題：如果一間公司是以2個人的名字註冊成立，現在對方不肯簽名，我該怎麼辦？能否成立另一間屬於自己的公司？

第3項問題：我兒子申請到一間廉價組屋，已經支付了首期錢和律師費；可是已停工一段時間，應該如何是好？

第4項問題：我以前與別人聯名買了一間房屋，後來那個人去了外國，囑咐我給他1萬令吉，然後到律師樓簽署一份文件。該文件表明他將一半擁有權轉移給我，隨後他卻不知去向。

律師曾經寫信到市政局要求轉名，可是有關當局不同意，並說要那個人親自寫一封信。但是現在已沒有他的聯絡電話，怎麼辦？

答：林若輝律師回答說，第一項提問的是能否拿回已付的15%首期錢，根據1966年房屋發展法令第10條文，假如購屋者在付款期滿日起的28天內仍未付款，發展商可援引有關法令的條文，處理購屋者已付的屋款。

1. 首先，購屋者須付清拖欠發展商款項累積的利息；
2. 屋價的10%首期錢將被沒收；
3. 剩餘的屋款將退還給購屋者。

以這位讀者的情況，假如他們不繼續有關買賣，他們可以取回其餘5%屋款在扣除利息後剩下的款項。

關於第2項問題，林若輝說假如另一方不簽署文件，Angie恐怕也無能為力，最後的努力是向法庭申請庭令，當然她也可以另組公司。

提到其兒子廉價屋的問題，Angie最好是向地方政府或人民代議士尋求協助。

至於第4項問題，Angie在這之前應該握有一封其友人簽名的授權信，以便友人不在時，她可以代表友人執行任務。

假如沒有授權書，除了找到該友人，Angie能進行的努力不多，除非她擁有一份可以證明她已經向朋友購買半份產業的買賣合約，以及取得相關批准的文件。
星洲日報/財富廣場•2007.06.23

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謝小姐說，她在2004年10月30日購買了一間雙層排屋，當時簽的買賣合約，其中一段是發展商必須在簽署買賣合約的2年內交屋，假如沒有按時交屋，將按天計賠償購屋者年利10%的損失。

發展商在2007年2月14日發出通知她領取房屋鎖匙的信件，信內有一張入伙紙複印本。

不過，現在她面對的問題是：發展商只肯賠償50%，按比率及遲交屋的天數賠償，她可以領取4000多令吉。如果是50%，只得2000多令吉。

她問：應該如何是好？

答：謝小姐在與發展商力爭後，如果沒有結果，而且不同意發展商不按條例給予相關賠償，她可以將事件帶上房屋仲裁庭。

房屋仲裁庭的地址如下：

Tribunal for Homebuyer Claims
Ministry of Housing & Local Government
Level 2, Block B South
Pusat Bandar Damansara
50782 Kuala Lumpur
Tel: 03-2092 8389/8482
Fax: 03-2093 4776
E-mail: tribunal@kpkt.gov.my

假如準備通過房屋仲裁庭爭取，可以從www.kpkt.gov.my或www.hba.org.my下載表格，表格分4個部份，要填寫有關表格並不難，填好後將10令吉建檔費一起交給房屋仲裁庭秘書處。

讀者若要進一步瞭解其他相關資料，可以登陸以上兩個網站查詢。
星洲日報/財富廣場•2007.06.23

blueyap82

廖小姐說，她於2005年購買了一間雙層排屋，售價26萬9000令吉，由於房屋存在一些問題，而且發展商在房屋有效維修期拒絕進行修補，她想通知發展商律師扣押最後的5%屋款。

她表示準備通過房屋仲裁庭提出索償，但不肯定是否會面對“遲付款利息”？

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，當發展商移交房屋鎖匙的時候，購屋者或其貸款銀行，將支付或釋出20%的屋款，發展商領取其中的15%，最後的5%交給其律師保管。

在18個月的房屋保證期內，其中的2.5%是在該期限開始生效的6個月內支付，其餘的2.5%是在18個期滿之前支付。

這位讀者在來信中沒有提及是以現金或貸款購買有關房屋，假如是以現金購買，自己握住該5%屋款沒有交給發展商律師，那麼將面對遲付款利息的徵收。

如果是在接獲發展商的信件後，將5%屋款交給發展商律師，或是銀行在接獲發展商的徵收分期屋款信件後，將5%屋款交給發展商律師，那並不存在遲付款的問題。

儘管購屋者隨後因為房屋問題，在通知發展商30天內沒有獲得發展商或其承包商認真處理，較後，購屋者請來承包商進行訂價，將價碼通知發展商及其律師，再給他14天時間；過了這個期限，假如發展商依然沒有回應，購屋可吩咐承包商開工，然後將賬單向持有5%屋款的律師索回有關款項，如果情況是這樣，並不存在面對遲付款利息的問題。
星洲日報/財富廣場•2007.06.23

jns~

留个脚印待日后参考。

blueyap82

第一次購屋的Daniel Chan遭發展商及銀行兩邊夾攻，徵收遲付款利息及釋出房屋貸款利息，平白多付了6000多令吉的利息罰款，令他在購屋的過程中非常氣惱。

Daniel Chan在電子郵件說，我們在2005年訂購了一間房屋，以實現擁有自己房屋的心願，與發展商瞭解入伙紙將在短期內發出後，同年9月交付了10%的屋款，然後開始向銀行申請房屋貸款。

2005年10月25日獲得銀行批准貸款，11月25日與發展商簽署買賣合約，發展商較後在12月寄發一封信，要求銀行支付18萬多令吉的屋款，信註明是給銀行。

可是，在2006年4月，我們卻收到發展商的來信，信上要求我們償付3700令吉的利息，與發展商瞭解情況後，得知原來銀行釋出屋款時，已超出發展商給予的3個月期限。

我們詢問銀行為何沒有支付該筆款項，銀行拖泥帶水沒有給予正面回應，只是一再說發展商沒有弄妥房屋轉讓手續。

儘管如此，我們在極不情願的情況下，最終還是支付了該筆利息，銀行也交付該筆屋款給發展商。

可是，類似情況又再發生，這一次發展商要求銀行交付6萬多令吉的款項。同樣的，銀行沒按期支付，我們也被罰了2000多令吉的遲付款利息。

更糟的是，銀行也開始向我們徵收貸款利息，我們在兩邊徵收利息的情況下，總共支付了6000多令吉的利息罰款。

請問：像我們這些第一次購屋的市民，要如何知道發展商或銀行可以向我們徵收利息？

為何發展商在沒有弄妥房屋轉讓手續的情況下，可以向我們徵收屋款？銀行的辯詞是轉讓手續需要土地局和州政府的批准，在沒批准下，銀行不可能發放貸款。

然而，銀行不能交付發展商所要求的款項是我們的錯嗎？我們是在獲得銀行批准後，才與發展商簽署買賣合約的呀！

即便是發展商的職員也說這種事情很普遍，他們表示在買賣房屋時也面對類似問題。

最後，我們想知道的是，已付的利息是否有機會索回？

答：黃振原（CY Wong） 律師說，從來信得知，Daniel購買的產業是在興建中的房屋，不過可能已建好60%或70%。

在這種情況下，只要一簽署買賣合約，而且假設已建好60%，發展商會迅速寄出徵收60%屋款單據給銀行。

問題是，銀行需要時間處理貸款合約及相關文件，譬如進行必要的搜尋、將合約送去壓印，待處理文件事務完畢後，銀行才能釋出屋款。

從Daniel來信的敘述，沒有提及他購買的產業是否已有個別地契，假設已有個別地契（我想有可能，因為Daniel提及土地局），那麼負責買賣合約的律師（通常是發展商的律師），會寄發轉讓產業文件，以進行估價及繳交印花稅，通常這過程需要1至1個半月。

一些發展商在購屋者未支付購買價與貸款之間的差價，是不會簽署轉讓產業擁有權的文件，所謂的差價就是假如你的貸款是屋價的80%，在你簽署買賣合約時支付了10%，尚需支付另外10%，在付款過賬後，銀行才釋出其餘的80%屋款，這間中的過程需要一些時間。

說到銀行這方面，假如有關產業已獲分發個別地契，直到雙方簽署轉讓產業擁有權文件、壓印、銀行的律師提呈有關文件、地契、將這些文件交到土地局註冊，銀行才會釋出貸款。

上述程序通常至少需要3個月時間，這也是為何發展商的職員及銀行職員說這種情況很普遍。

坦白說，我們很難說這合理或不合理、公平或不公平，因為這是個過程，Daniel沒有做到的一點是（多數人都沒有這樣做，因為不曉得可以嘗試），向發展商提出給予較寬鬆的時間，免息處理首批18萬多令吉的房屋貸款，特別是產業已完工60%，遲付款利息當然也不少。

同時，在等待的期間，Daniel沒有積極向銀行律師跟進，瞭解律師處理貸款發放的進展。

現在Daniel可以做出的努力是與發展商談，因為他在11月簽署買賣合約，發展商在12月發出屋款單據，假如說在1個月時間內繳付這筆款項，這是不可能的事，特別是他在簽署買賣合約之前，等待銀行批准其貸款申請，相信他在簽署買賣合約之前，已照會發展商。

最好是Daniel告訴發展商，他應該獲得充足的時間，解決18萬多令吉貸款的支付，並提出豁免或減少利息的支付，一些通情達理的發展商，通常會答應購屋者提出的要求。

對於接下來一筆房屋貸款的支付，我們不曉得18萬令吉與6萬令吉貸款發放的間隔期有多長；假如間隔期短，那麼會出現類似問題，如果情況是這樣，Daniel可以用上述理由和發展商協商。

不過，間隔的期間長，譬如4或5個月後，那麼Daniel應該向銀行律師瞭解，為何在釋出房屋貸款出現延誤，假如證實是銀行拖延，那麼Daniel可以向銀行追索，但並不容易。

假如發展商不願意與Daniel協商，他可以向房屋與地方政府部做出投訴。
星洲日報/財富廣場•2007.06.30

blueyap82

周先生說，他在15年前向發展商購買了一間公寓，現在他準備脫售該公寓單位，但問題是發展商已收盤，因此需要接管公司或報窮局的官方財產受托人，以簽准交易文件。

結果，官方財產受托人要他出示支付給發展商的正式收據，可是他已將有關收據弄丟。

請問：應該如何面對、處理或解決上述問題？

答：林若輝律師說，假如周先生仍未有該公寓單位的分層地契，欲脫售產業事先需獲得發展商同意或批准，但發展商已清盤，欲脫售產業，必須尋求官方財產受托人簽准有關文件。

可是，要通過官方財產受托人的批准，他要周先生出示付款給發展商的正式收據，以證明自己在有關單位的擁有權。

事隔多年，周先生已無法找到有關的收據，這的確有些麻煩，僅有的努力是：還有其他能證明自己在有關產業擁有權的文件嗎？或是向官方財產受托人瞭解，其他的替代文件能否派上用場？
星洲日報/財富廣場•2007.06.30

blueyap82

馬先生說，身為一名購屋者，我想請問為何發展商沒有提供單位電路圖給購屋者？

若是想要得到單位電路圖，應該向誰申請？手續與費用又如何？

另外，我想請問脫售產業仍繳付所得稅嗎？

答：馬先生可以向產業所屬的地方議會工程師取得有關電路圖，至於費用如何，需要與他們查詢。

雖說脫售產業豁免支付產業盈利稅，但是個人在脫售產業時，律師仍會協助賣主填報CKHT 1表格，並提呈給稅收局。

blueyap82

在正常情況下，當買賣雙方在簽署房屋買賣合約時，律師通常代表買方；律師代表賣方的情況是，賣方是發展商，買賣合約與貸款合約的費用是由發展商承擔，賣方律師準備合約，然後交給買方簽署，在這種情況下，律師通常代表賣方，就是發展商。

May Goh來信提問：假如買賣房屋雙方共用一名律師，那一方應該支付律師費，以及其他相關費用？

答：黃振原律師回答說，在正常情況下，當買賣雙方在簽署買賣合約時，律師通常是代表買方；當然，也有例外情況，就是買方決定不委任其本身律師，那麼律師將代表賣方，不過這種情況很少見。

律師代表賣方的常見情況是，賣方是發展商，買賣合約與貸款合約的費用由發展商承擔，那麼這種情況是賣方律師準備合約，讓買方簽署，律師通常代表賣方，就是發展商。

至於轉售產業交易，共同律師多數是代表買方，當然是買方負責律師費，賣方也需要支付律師費，那是付給律師代為解讀合約、填寫CKHT 1表格的象徵式收費。

買方需要支付的費用是以房屋價格及貸款合約的數目為准，若是律師費的話，首15萬令吉1%、接下來85萬令吉0.7%。

至於產業印花稅是：首10萬令吉1%、接下來20萬至50萬令吉2%。
星洲日報/財富廣場•2007.07.07

GalGal5212

我和男朋友想要一起购买房屋，在贷款方面会有什么问题吗？之前听太多的人说要注册的身份才能借贷款。我想请问，有这么一回事吗？我们两个都是上班族，月薪各有2k+ 。然后那个stamp duty fee 到底是什么？谢谢。。。

blueyap82

產業問診室遲付款利息誰負責？

    * 問診室

2007-07-07 18:37

張先生說，我們在2007年3月購買了一間26萬令吉的雙層排屋，並已簽署買賣合約，現在面對的問題是，發展商拒絕銀行轉交的書面保證文件，造成銀行未能釋出房屋貸款給發展商，導致我們被發展商徵收遲付款利息。

發展商說，銀行不按照他們的書面保證文件格式處理，銀行則說發展商不斷更換格式，因為銀行不同意發展商開出的一些條件。（有關銀行並非發展商的銀行小組成員）

請問：

1. 在這種情況下，我們可以向誰投訴？

2. 我們是否只好耐心等待銀行那方面的信件，或者是另找其他銀行？

3. 假如另找貸款銀行的話，是否屬再融資行動？

4. 在這個事件上，誰應該負責？發展商、銀行或購屋者？誰應該對遲付款利息負責？

答：貸款者面對銀行延遲發出房屋貸款，一般在向銀行瞭解情況後，銀行貸款律師的解釋是發展商遲發出書面保證文件，導致他們不能如期發出屋款。

購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，銀行需要發展商的有關文件，主要是該房產單位，未有個別地契或分層地契，或是發展商將土地抵押給任何一家銀行。

假如發展商將土地抵押給銀行，貸款銀行在支付第一筆付款之前，必須先獲得發展商的書面保證文件，因為銀行將以這筆付款的一部份，作為贖回購屋者房屋所屬土地的資金，這項贖回行動將確保有關土地，不會受到發展商日後出現財務問題的影響。

根據標準的房屋買賣合約Schedule G（有地房產），關於逾期付款利息的第9條文、第1節，發展商身為賣主，在向買方發出支付分期付款賬單的21個工作日內，如果買方沒有支付款額，賣主有權要求買主支付以10%年利計算的逾期付款利息。

不過，第2節註明，在以下任何一種、或超過一種情況發生的時候，發展商不可以向買主徵收逾期付款利息：

a) 發展商發出不完整的工程進度付款通知，或不符合第4(2)細節的付款通知；

*第4(2)細節的付款通知是：根據第3目錄表要求的分階段付款，必須獲得發展商建築師或負責房屋發展計劃工程師簽署的證書，證明分階段建築工程已經完成。

b) 假如發展商將土地抵押給任何一家銀行，這家銀行無法提供贖回文件給買方，或提供貸款給買方的金融機構：

c) 如果發展商將土地抵押給任何一家銀行，提供貸款給買主的金融機構，可拒絕支付部份貸款，因為有關的付款並不足以全數贖回有關單位。

在銀行向發展商領取書面保證文件、發展商又拖延的情況下，過程往往超出所需的期限，銀行因而延遲付款，造成申請貸款的購屋者被迫支付遲付款利息，整個過程錯不在貸款者。

在瞭解問題真相後，如果是銀行的錯，可以致函相關銀行總部做出投訴。

如果是發展商的錯，應該據理力爭，爭持不下的話，可以將問題帶上房屋部所屬的房屋仲裁庭。

以這位讀者的情況，事件已介於發放貸款的階段，相信是根據已簽署貸款合約進行，如果另找銀行，是否屬再融資行動，應該向有關銀行瞭解。

在當前銀行提供的貸款配套，由於附帶優惠條件，一般對貸款者進行3或5年鎖定期，假如是這種情況，在期限屆滿之前轉換銀行，可能根據已簽署的獻議貸款文件被徵收罰款。

如果銀行未發放房屋貸款，購屋時享有的發展商提供免買賣合約、貸款合約律師費優惠將被取回，意即貸款者需要做出這方面的賠償。
星洲日報/財富廣場•2007.07.07