房产投资，小刀锯大树。

dreamerkid1986

我很好奇楼主，70%房贷，头期却付出不到2% cash, 现在的建筑期间都需要开始供期和利息了吧！我这里是新山区。看到new project的楼房都卖得比landed还要贵。投资潜力好像比不过kl。你有什么看法

Nicholas-Lim

M4A88T-M-LE 发表于 1-11-2014 03:44 PM
想不通哦，能给个例子吗？如何找到postive cash flow这样高，是新业还是旧区？

还有喔，sdn bud每年au ...

大大，我在房产投资的看法，就像做生意一样。你用投资角度，可能你认定租金回酬都在5% - 10% 左右，买卖可能屋价的20% - 50% 左右。如果你认定后就会阻此你再去想办法更上一层楼了，这些都是一般人看待房产的眼光。因为很多都不在这行里面，当你们踏入越深越久，你们就更能看到他的潜在利润和升值空间，你也会接触到很多人如何用房产创造新市场。大有大做，小有小做。除非你打算在房产投资奋身，不然很多我讲了，你可能会去想一想，那么你就可能会跳不出你现有的框框，然后很难理解他们在房产的做法了。

先回你sdn bhd的问题，再给你个例子让你懂那些投资产业的人如何创造自己的市场。
sdn bhd每年都要给secretary 和 audit，差不多两三千块。每一个生意都要，但你别忘记，这audit能让银行承认公司收入，然后贷款给公司，你在产业赚到的钱，说真的，远远不止这两三千吧。。。（生意不包赚，但是audit钱你也要照给啊）以前会开公司来买产业，很多人也买房屋，但公司房贷减低后，现在比较多的是买商铺。

你发现到在kl很多地区的商铺，比如说budget酒店，茶室，咖啡厅，自动dobi，或商铺宿舍等，这些都是利用房产再创造市场机会，再卖给生意投资者。如果他们create出来的生意持续赚钱，下一棒就好，但很多都是制造假象。例子：现在为了减低人工费，很多慢慢转态，用自动dobi当烟雾弹。做法很简单，找一间平平无奇，如果可以低于市价的商铺为佳，普通价也行，若RM1.8m， 找6个朋友合股一间公司（向secretaty买过两年的为佳）一人rm300k将商铺用cash买下，用cash的当时再压卖主，可能1.7m左右。买下后还要装修，哪来的钱呀？别急，公司已经有了一间市价1.8m的产业了，向银行融资咯（refinance），拿50%出来都有900k，这里的钱可以买另一间新产业，然后拿用些钱装修店， 装修到天花龙凤都可以，但实际做点简单装修，然后再买自动洗衣机可能8 - 10台（可以的话谈贷款）以保留更多的现金在手，其他现金再作holding power，可以回供三四年为佳，那么自动洗衣店就出来了，洗衣店当然可以的话用另一间公司来经营为佳，要丢租金进去也可以。好了，现在有自己的商铺+洗衣店，市场被创造了，然后接下来要做的是卖生意+商铺，卖商铺一年内可能卖回rm1.8m，但生意加商铺，可以卖2.2m 到 2.4m，当然卖的时候委托agent，篇美丽的故事给agent听，什么移民啊，什么离婚啊，什么要拿钱买地等等，agent都会帮你修美，然后再告诉有兴趣的买家，买店还有生意。你的出路 多了很多，可以选择卖商铺而已，或者生意而已，又或者两个一起卖。你用多少钱来转呢？从头到尾只是那rm1.8m。数目是个大概，在前面用cash买下来，能省多少省多少，refinance后什么律师费用杂费等都回来了。这些都是典型的商铺投资的玩法，所以你看到很多店开了一年到两年关门，其实其中目的已达到，风险已经转移到下家了，你们看不到而已。生意能继续走下去最好，不能走的就关门，至少接手的还剩下商铺，好彩的顶两年后，商铺价位再提高，对接手的起码还有点安慰。
这只是一些的商铺而已，condo的也有，大型的也有，这就是市场创造。很多人不懂怎样投资地产，但会做生意，手上有钱的，觉得可以就将生意买过来，考虑到还有商铺一起买，知道以后会升值，很多人就买了。没有对错，不是在欺骗，是房产另一个观点，创造生意最艰难的开始已经走了，谁要守，就让他们守。

Nicholas-Lim

lww2014 发表于 1-11-2014 09:30 PM
大大你好，我想买件房子来投资。。。之前没有买过房子，你们的帖子我全部看完也不是很理解

之前 ...

新公寓400k，三房式吗？是的话呢房价都还不贵，可以接受，看看附近入住率高不高，有没有学府在附近？交通还可以吗？买房不要急，先算完你的经济，本钱全部要多少，起好后，半年租不出，可以顶吗？

lww2014

Nicholas-Lim 发表于 4-11-2014 06:15 AM
新公寓400k，三房式吗？是的话呢房价都还不贵，可以接受，看看附近入住率高不高，有没有学府在附近？交通 ...

明白了，谢谢大大

Nicholas-Lim

yisiew 发表于 3-11-2014 09:29 AM
万一我买的房子租不出怎么办？需要大笔维修费怎么办？我现在买的condo，rental不能cover我的monthly inst ...

请问你买的condo是二手吗？每个月要补贴多少钱啊？补贴了几久了？房子空了多久？从新先算过你的本钱，还有就是你供期多久啊？会有人问证明那里还有demand。agent叫你装修什么？你的房子情况如何？还有没有更好的租客呢？那里的入住率如何？大大，想要马儿跑，却不给马儿吃草。。。你要好租客来盖你的installment，你的房子第一眼感觉如何？你有想住的冲动吗？你分析你要target的tenant，当然要看回那一带的条件。然后弄美少少，agent也会不断带人来看咯，因为agent觉得容易租，就会租你的先咯。

Nicholas-Lim

yisiew 发表于 3-11-2014 09:46 AM
你一定是把房子分割了租出去，这是没有safety measure的，火灾发生是很危险。我个人不会这么做.

那也是创造市场的其中一个方法。这是创造永恒的高收入来源之一。（consistant rental income)，好过打工。

Nicholas-Lim

davemy 发表于 3-11-2014 11:29 AM
大大， 想请问一下kota dmansara靠近segi一带的产业投资的过吗？kota damansara前景你看好吗？谢谢你的分享 ...

kota damansara前景是有的，你要看几长的前景呢？sunway都有不错的发展在那里，而且mrt路线也有在那里，国际学院生也多。对投资者来说，也是不错的选择。

Nicholas-Lim

itmy 发表于 3-11-2014 04:54 PM
楼主，看了你所有的贴应该是有一定经验的人了。佩服。。

我本身已有了4间作为投资，现在要更上一层楼，就 ...

大大还有多少repayment的quota? 你四间租金回流statement做得漂亮吧？你quota够高的话让我知道。

Nicholas-Lim

dreamerkid1986 发表于 3-11-2014 05:54 PM
我很好奇楼主，70%房贷，头期却付出不到2% cash, 现在的建筑期间都需要开始供期和利息了吧！我这里是新山区 ...

别好奇，更奇怪的在这年代都有。你在jb对吧？应该知道jb新房产之前还没起好，发展商肯让买家转手卖，然后再自己购回一些单位，再卖出去，单单一年时间，还没起好的新楼价钱翻了200%。。。

Nicholas-Lim

我应该回玩所有贴了吧？漏贴的告诉我哦。再次强调哦，我会的贴供你们参考意见，不是100%符合所有人的，切忌不要盲跟，有疑问的都拿上来讨论，这里有很多卧虎藏龙，希望你们也分享些宝贵的经验让新手们学习，和提供意见。

itmy

Nicholas-Lim 发表于 4-11-2014 02:39 PM
大大还有多少repayment的quota? 你四间租金回流statement做得漂亮吧？你quota够高的话让我知道。

不好意识什么是repayment? 4间回流都ok。有问banker，quota还有但不高（打工仔高极有限）。
你所为的高有多高？

Nicholas-Lim

itmy 发表于 4-11-2014 03:11 PM
不好意识什么是repayment? 4间回流都ok。有问banker，quota还有但不高（打工仔高极有限）。
你所为 ...

repayment quota，我的意思是你还能供多少钱的installment。你四间回流不错，基本上quota都算开回了，有让你的banker算你的rental income吧？

itmy

Nicholas-Lim 发表于 4-11-2014 03:12 PM
repayment quota，我的意思是你还能供多少钱的installment。你四间回流不错，基本上quota都算开回了，有让 ...

没记错below 1K/monthly. 但是bank现在只能借70%我就晕咯！
看到楼主有经验就问问还有生么方法loan到90%。

louisyou

感激你的分享让我学习不少, 想问几个不确定的问题.
1. 出租产业的银行供期利息，维修费，和公司运作费用都可以从盈利扣除吗 ？
2. 公司的 tax 以 RPGT 来计算 ？或是以 corporate tax 20 - 25% 来计算 ？
3. 和朋友合作买房的方式，可以用在公司和朋友吗 ？
4. 公司产业用什么保险 ？

M4A88T-M-LE

想知道，如果要速速取得refinance,是不是不能买未建好单位。

然后如果买二手屋，好处是可以直接放租，坏处是贵，请问整个程序会超过半年？要多久才可以refinance?

Nicholas-Lim

itmy 发表于 4-11-2014 03:40 PM
没记错below 1K/monthly. 但是bank现在只能借70%我就晕咯！
看到楼主有经验就问问还有生么方法loan到90% ...

若你真要开回90%，就将手上的旧房产转进公司咯。。。

Nicholas-Lim

louisyou 发表于 4-11-2014 04:16 PM
感激你的分享让我学习不少, 想问几个不确定的问题.
1. 出租产业的银行供期利息，维修费，和公司运作费用都 ...

1。出租产业才算公司盈利哦，可以扣除公司运作费，今后你吃的喝的，全进公司帐咯，消费开高点，公司年收入少过500k，明年tax19% 罢了。你目前租金收入不会超过500k吧？呵呵~

2。卖产业后公司的tax以rpgt来算的~

3。公司和个人名是不可以同时出现在买卖合约的，简单来说就是不可以。若真想进行，就要做side agreement 来分产业清股份了。

4。拿loan的时候，就可以拿mrta 或 mlta咯。

Nicholas-Lim

M4A88T-M-LE 发表于 7-11-2014 09:46 AM
想知道，如果要速速取得refinance,是不是不能买未建好单位。

然后如果买二手屋，好处是可以直接放租，坏 ...

大大新建产业哪能在建筑期间refinance呢？银行都还没出完钱给发展商。。。你要搞清楚refinance是什么，那你就知道什么时候能让你refinance了。
当产业增值时，就可以refinance了，或者已开始你用比较多的现钱买，可能出了50%现钱，过后你急用钱，可以refinance出来。二手房若你要半年内refinance，要看你想refinance多少咯，如果二手房一开始你已经用90% loan来买，那怎么可能refinance到呢？难道半年内会增50%的值？有就太棒了~除非说一开始你用cash来买，然后过后可以做refinance没问题。又或者是二手房你找便宜市价30%，然后你loan 90%， 那么你不需要出头期来买房，还可以拿回20%的现钱。

yns

Nicholas-Lim 发表于 1-11-2014 12:39 PM
你要调整你的思想了，把房子供完，要用多少时间才能买第二间呢？那就不符合小刀锯大树了，变成大刀据小树 ...

您好！我不是玩产业投资，只是单纯想通过产业抗通膨。
刚把自住的双层排楼供完。2009年购入RM220K, 现在市价RM500K。
目前有意购JB 区一间二手店铺来做小生意，价格要RM800K. (据说这间店铺一手价是大概RM360K)
打算现金投入RM200K。
正怀疑是否风险很高，这购买价对我真是吃力的。
不知搂主有什么好建议？

louis.9

Nicholas大大 ，小弟有事请教

买产业第1年，2年RPGT几多
买了1年的房产时价300k。整个买卖过程，卖家会要给几多巴仙（大概）税，杂费

你的玩法用在lelong屋不就很爽？